合同法《合同法》法條解讀與實(shí)務(wù)(第212-250條).doc

合同法法條解讀與實(shí)務(wù)（第212-250條）【十六】2009年03月13日 星期五 上午 01:21第二百一十二條、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 【理解要點(diǎn)】本條就是租賃合同的概念。尤其是租賃所擁有的是使用權(quán)和收益權(quán)，這和所有權(quán)是不同的。 一、租賃合同 租賃合同是雙務(wù)、有償和諾成性的合同，是當(dāng)事人之間設(shè)定用益權(quán)的合同。合同法第212條、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第214條、租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。第215條 租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。簽還是不簽書(shū)面合同，就看“6個(gè)月”這個(gè)點(diǎn)。第220條 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。（本條要和融資租賃合同有個(gè)對(duì)比，融資租賃的維修義務(wù)是由承租人承擔(dān)的。）第223條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。（承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。）第224條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。（注意轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意；注意合同的相對(duì)性；注意第2款出租人的權(quán)利。 第229條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。（本條是基于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則”而制定的，但有個(gè)前提：租賃在前，買(mǎi)賣(mài)在后。）第230條 出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。（注意“合理期限”為3個(gè)月。）第232條 當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。第236條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。 【分析】張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國(guó)。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸來(lái)，要求張某立即搬出。下列選項(xiàng)哪個(gè)是正確的？ A、雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅 B、次年1至3月，雙方存在無(wú)償合同關(guān)系 C、次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年 D、次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U A是錯(cuò)誤的，B是錯(cuò)誤的，C是錯(cuò)誤的，D是正確的。二、融資租賃合同 第237條 融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。（本條是融資租賃合同的概念，典型的“借雞下蛋，以蛋還雞”！融資租賃合同涉及了買(mǎi)賣(mài)與租賃兩個(gè)合同。）第239條 出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇訂立的買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定向承租人交付標(biāo)的物，承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買(mǎi)受人的權(quán)利。 1、出賣(mài)人直接將標(biāo)的物交給承租人即可。 2、“承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買(mǎi)受人的權(quán)利”，如按照合同約定的交貨時(shí)間、地點(diǎn)和方式，接收租賃物，對(duì)租賃物進(jìn)行檢驗(yàn)并將驗(yàn)收結(jié)果及時(shí)通知出租人等。第242條 出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。 1、必須是破產(chǎn)程序終結(jié)前屬于破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)；2、必須是破產(chǎn)企業(yè)可以獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)； 3、必須是可以依據(jù)破產(chǎn)程序強(qiáng)制清償?shù)呢?cái)產(chǎn)。 第244條 租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。（本條從字面上能夠理解。）第247條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管、使用租賃物。 承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。（注意與租賃合同的區(qū)別。）第250條 出租人和承租人可以約定租賃期間屆滿租賃物的歸屬。對(duì)租賃物的歸屬?zèng)]有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸出租人。租賃期滿，所有權(quán)還應(yīng)該是出租人的。 第二百一十三條、租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第二百一十四條、租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。 租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。 【理解要點(diǎn)】20年這個(gè)最高限制。 第二百一十五條、租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。 【理解要點(diǎn)】簽還是不簽書(shū)面合同，看“6個(gè)月”這個(gè)點(diǎn)。 第二百一十六條、出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。第二百一十七條、承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。第二百一十八條、承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第二百一十九條、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。第二百二十條、出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 【理解要點(diǎn)】要和融資租賃合同有個(gè)對(duì)比，融資租賃的維修義務(wù)是由承租人承擔(dān)的。 第二百二十一條、承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。第二百二十二條、承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。第二百二十三條、承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。 承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。 【理解要點(diǎn)】學(xué)理上至今爭(zhēng)議很大。 第二百二十四條、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 【理解要點(diǎn)】轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意；合同的相對(duì)性；第2款出租人的權(quán)利。第二百二十五條、在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。第二百二十六條、承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。第二百二十七條、承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十八條、因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。第二百二十九條、租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。 【理解要點(diǎn)】基于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則”而制定的，但有個(gè)前提：租賃在前，買(mǎi)賣(mài)在后。 第二百三十條、出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。 【理解要點(diǎn)】“合理期限”為3個(gè)月。第二百三十一條、因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十二條、當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。第二百三十三條、租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。第二百三十四條、承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。第二百三十五條、租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。第二百三十六條、租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。第二百三十七條、融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。第二百三十八條、融資租賃合同的內(nèi)容包括租賃物名稱(chēng)、數(shù)量、規(guī)格、技術(shù)性能、檢驗(yàn)方法、租賃期限、租金構(gòu)成及其支付期限和方式、幣種、租賃期間屆滿租賃物的歸屬等條款。融資租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。第二百三十九條、出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇訂立的買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定向承租人交付標(biāo)的物，承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買(mǎi)受人的權(quán)利。 【理解要點(diǎn)】1、出賣(mài)人直接將標(biāo)的物交給承租人即可。 2、“承租人享有與受領(lǐng)標(biāo)的物有關(guān)的買(mǎi)受人的權(quán)利”，比如按照合同約定的交貨時(shí)間、地點(diǎn)和方式，接收租賃物，對(duì)租賃物進(jìn)行檢驗(yàn)并將驗(yàn)收結(jié)果及時(shí)通知出租人等。第二百四十條、出租人、出賣(mài)人、承租人可以約定，出賣(mài)人不履行買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。承租人行使索賠權(quán)利的，出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。第二百四十一條、出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇訂立的買(mǎi)賣(mài)合同，未經(jīng)承租人同意，出租人不得變更與承租人有關(guān)的合同內(nèi)容。第二百四十二條、出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。 【理解要點(diǎn)】1、 必須是破產(chǎn)程序終結(jié)前屬于破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)； 2、必須是破產(chǎn)企業(yè)可以獨(dú)立支配的財(cái)產(chǎn)； 3、必須是可以依據(jù)破產(chǎn)程序強(qiáng)制清償?shù)呢?cái)產(chǎn)。 第二百四十三條、融資租賃合同的租金，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購(gòu)買(mǎi)租賃物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利潤(rùn)確定。第二百四十四條、租賃物不符合約定或者不符合使用目的的，出租人不承擔(dān)責(zé)任，但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。 【理解要點(diǎn)】從字面理解就可以了。 第二百四十五條、出租人應(yīng)當(dāng)保證承租人對(duì)租賃物的占有和使用。第二百四十六條、承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損害的，出租人不承擔(dān)責(zé)任。第二百四十七條、承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管、使用租賃物。 承租人應(yīng)當(dāng)履行占有租賃物期間的維修義務(wù)。 【理解要點(diǎn)】注意與租賃合同的區(qū)別。 第二百四十八條、承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人經(jīng)