房地產(chǎn)公司會計科目設(shè)置.doc

房地產(chǎn)公司會計科目設(shè)置一、開發(fā)成本項目的設(shè)置根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。1、土地征用及拆遷補償費指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、土地閑置費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等，具體科目可設(shè)置：取得土地使用權(quán)土地出讓金、契稅、補交地價、補償合作方地價、以房換地的價值、印花稅等；土地增用費土地轉(zhuǎn)讓費、土地收益金、土地開發(fā)費、耕地占用稅等；土地補償費勞動力安置費、拆遷補償凈支出、安置動遷用房支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費、周轉(zhuǎn)房攤銷等；其他拍賣傭金、土地購置（拍賣、招標）費、土地交易費、土地開發(fā)權(quán)批復費、土地面積丈量測繪費、土地閑置費等。2、前期工程費指在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項目開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等前期費用，具體科目可設(shè)置：七通一平費臨時施工道路費、臨時施工用水接入費、臨時施工污水管接入費、臨時施工用電接入費、臨時施工用氣接入費、臨時施工辦公電話接入費、臨時施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費、場地平整費；臨時設(shè)施費臨時辦公室費、臨時廁所費、施工場地圍墻及門衛(wèi)室費、臨時場地占用費、臨時借用空地租費、其他臨時設(shè)施費；規(guī)劃設(shè)計費規(guī)劃(方案)設(shè)計費、管線設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、幕墻專項設(shè)計費、裝飾專項設(shè)計費、智能化專項設(shè)計費、景觀專項設(shè)計費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、效果圖設(shè)計費、制圖曬圖趕圖費、可行性研究費、方案招標費、方案評審費、綜合管網(wǎng)設(shè)計費、排水方案設(shè)計費、其他專項設(shè)計費；行政規(guī)費及報建費項目報建費、施工許可證費、規(guī)劃管理費、拆遷管理費、審圖費、價格評估費、渣土費、施工噪音管理費、散裝水泥專項資金、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程造價管理費、安全監(jiān)督費、勞動定額測定費、招投標管理費、房屋所有權(quán)登記費、綜合開發(fā)管理費、房屋所有權(quán)登記工本費、檔案管理費、標底編制費、人防報建費、消防報建費、路口開設(shè)費、教師住宅基金、地籍地形圖核地、抗震審查費地名費、勞動保險基金；大配套費基礎(chǔ)設(shè)施配套費、白蟻預防費、地方教育附加費、墻改專項基金、人防易地建設(shè)費、水增容、電增容費、煤氣增容費；水文地質(zhì)勘察費地質(zhì)勘察費、水文勘察費、文物勘察費、撥地釘樁驗線費、地下障礙物探測、環(huán)境評測費、施工放線費、水準測量工程測量、日照分析合同、工程波速測試、建設(shè)項目日照分析、工程測量交通分析費等；測繪費面積測繪、地形地貌測繪等；預算編審費編制預算費、預算審查費等；其他擋光費、擋光鑒定費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。3、建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入建筑安裝預算內(nèi)的各項費用，具體科目可設(shè)置：基礎(chǔ)工程土石方工程、地基加固處理費、樁基礎(chǔ)、圍護及支撐費等；主體工程土建(結(jié)構(gòu))工程、土建(建筑)工程等；安裝工程強電工程、智能化工程（三表遠傳系統(tǒng)費用家居智能化系統(tǒng)費用）、弱電工程（背景音樂系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)）、室內(nèi)電氣系統(tǒng)費、給排水工程（自來水排水直飲水熱水）、消防安裝工程、火災報警工程、煤氣工程綜合布線系統(tǒng)、避雷接地工程、空調(diào)及通風工程、供暖供熱工程（地板熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統(tǒng)暖氣片）、電梯及自動扶梯、門窗工程（室外門窗、入戶門、防火門）、航空燈、室內(nèi)停車設(shè)備、室內(nèi)停車交通設(shè)施、其他安裝工程費；裝飾工程室內(nèi)精裝飾施工（主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用）、室外精裝飾施工（包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用）；甲供設(shè)備/材料消防設(shè)備、高低壓配電柜、變壓器、保溫層、外墻涂料、瓷磚、窗、門、取暖設(shè)備/材料、電梯及自動扶梯、五金配件、家電、家具、廚衛(wèi)用品；樣板房裝修樣板房建筑及裝修、樣板房內(nèi)家具、樣板房內(nèi)家電燈；售樓處裝修售樓處建筑及裝修、售樓處內(nèi)家具、售樓處內(nèi)家電、售樓處景觀；建安監(jiān)理費建設(shè)監(jiān)理費、安全監(jiān)理費等檢驗檢測費基坑監(jiān)測、樁基檢測費(靜載)、樁基檢測費(小應變)、樁基檢測費(高應變)、工程主體沉降觀測費、采購材料檢測費、其他檢測費；工程造價咨詢費工程施工招標代理費、工程設(shè)備招標代理費、工程預算編審咨詢費、工程結(jié)算編審咨詢費等；其他現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費、工程勞保費、施工合同外獎金（趕工獎、進度獎等）等。4、基礎(chǔ)設(shè)施費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預算圖以外的費用，具體科目可設(shè)置：電力基礎(chǔ)設(shè)施費紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內(nèi)工程費、碰頭費、變電所/站建設(shè)費、發(fā)電機、高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費、電源建設(shè)費、電表費；給排水基礎(chǔ)設(shè)施費紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內(nèi)工程費、二次加壓費、水泵房、碰頭費、雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費、消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費、中水基礎(chǔ)設(shè)施費、水表費；煤氣基礎(chǔ)設(shè)施費紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內(nèi)工程費、煤氣管道鋪設(shè)費、煤氣配套費、碰頭費、煤氣表費；通訊線路及設(shè)備安裝費有線電視入網(wǎng)費、有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)、電話配套費、電話增容費、電話電纜集資費、寬帶網(wǎng)接入費、智能化系統(tǒng)；供熱基礎(chǔ)設(shè)施費紅線外工程費、紅線外工程占道費、紅線內(nèi)工程費、供熱管道的鋪設(shè)費、碰頭費、供熱表費、熱交換站、鍋爐房；室外消防系統(tǒng)消防設(shè)備、消防工程、消防控制室等；室外智能化系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、周界紅外防越、小區(qū)門禁系統(tǒng)、電子公告屏、室外背景音樂環(huán)境系統(tǒng)環(huán)境設(shè)計費、綠化建設(shè)費、建筑小品、道路建造費、廣場建造費、圍墻建造費、保安室室外輔助設(shè)施室外照明、室外背景音樂、室外零星設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等；其他郵政配套設(shè)施、配套監(jiān)理費、配套預算標底編制費等。5、公共設(shè)施配套費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出，具體科目可設(shè)置：不可經(jīng)營性公共設(shè)施會所、居委會、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場或停車設(shè)備、鋼爐房、水塔、室外游樂設(shè)施、車站等；可經(jīng)營性公共設(shè)施游泳池、幼托、學校、圖書館、閱覽室、健身房、醫(yī)院、郵電通訊、室外停車設(shè)備、室外停車交通設(shè)施等；特殊公共設(shè)施回租回購的地下人防、補交地價的地下面積；其他公共設(shè)施維修基金、其他公用配套設(shè)施費。6、開發(fā)間接費核算內(nèi)部核算單位為組織或管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用及與項目開發(fā)直接相關(guān)但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，具體科目可設(shè)置：工程管理費職工薪酬、折舊費、低值易耗品攤銷費、無形資產(chǎn)攤銷費、辦公費、水電費、勞動保護費、差旅費、招待費、修理費、交通費、培訓費、其他工程管理間接費等；資本化利息利息支出、利息收入、匯兌凈損益、融資費用等；物業(yè)性費用看護費、取暖費、維修費用、補貼性費用等；移交性費用移交電設(shè)施、移交水設(shè)施、移交供暖設(shè)施、移交煤氣設(shè)施、其他移交性費用。以上明細科目只是一個參考，可根據(jù)公司的具體情況以及開發(fā)項目的特點，自行進行調(diào)整。二、從開發(fā)成本到開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)1、開發(fā)成本核算的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，并已驗收合格合乎設(shè)計標準，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。包括土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等。開發(fā)產(chǎn)品的成本單位，根據(jù)各單位習慣的不同，也有很大的不同。比較普遍的是以單體建筑為成本核算單位，此外還有直接以建筑面積（每平方米）為成本單位，以及以小區(qū)、項目分期、建筑類別等作為成本單位的。由于核算的成本單位不同，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時也有所不同。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)成本同工業(yè)企業(yè)的成本核算有一定的相似之處，其“開發(fā)成本”科目相當于工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目，其“開發(fā)產(chǎn)品”科目相當于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”。同樣的，開發(fā)企業(yè)成本核算的重點也在于成本的歸集與分配，此外，還要多一個成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間。2、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的時間基本規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，應于竣工驗收時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并驗收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應及時進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。月終結(jié)轉(zhuǎn)成本時，按實際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。但實務(wù)中，竣工驗收時很難取得實際成本，因此實際操作起來有一定難度。企業(yè)會計準則基本準則第三十五條規(guī)定：企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)等發(fā)生的可歸屬于產(chǎn)品成本、勞務(wù)成本等的費用，應當在確認產(chǎn)品銷售收入、勞務(wù)收入等時，將已銷售產(chǎn)品、已提供勞務(wù)的成本等計入當期損益。根據(jù)成本核算的程序，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本之前，首先要結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本。因此，確認收入是結(jié)轉(zhuǎn)成本的最后期限。預售時商品房預售時，房屋并沒有竣工，當然也無法進行交付使用。這時，無需確認收入和成本，只需要按照稅法規(guī)定繳納/預繳營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅及各種附加即可?？⒐r房屋竣工時，通常既符合結(jié)轉(zhuǎn)成本的條件。但由于實務(wù)中，需要一定的時間進行結(jié)算，因此可能無法確認實際的成本。此外，當開發(fā)項目為多棟樓時，單棟樓的竣工時可能無法確認公共配套等間接費用的實際金額。因此：3.1竣工時無預售收入時在竣工驗收時，分開發(fā)對象及單位的核算方式分小區(qū)/樓/部位/戶分別將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品中。3.2竣工時有預售收入時同樣結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本至開發(fā)產(chǎn)品中，同時確認銷售收入，以及結(jié)轉(zhuǎn)相配比的銷售成本、銷售稅金。3.3竣工時配套未完成時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定：“根據(jù)權(quán)責發(fā)生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負擔的配套費用等，如竣工時仍未發(fā)生或未發(fā)生完畢，應在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時預提，預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。”同樣，財政部1999年發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定規(guī)定：“經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項目比重大的，經(jīng)主管財政機關(guān)批準后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按建筑面積或投資比例采用預提的辦法從開發(fā)成本計提公共配套設(shè)施費?！睋?jù)此，在房屋竣工時仍有公共配套設(shè)施未完成的情況，可以采用暫估或預提的方式。注意：這一條符合會計的配比原則，但同所得稅法規(guī)定不同。竣工后實現(xiàn)收入時竣工后發(fā)生收入時，月份終了按時將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本中。3、開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則前面提到了成本核算對象，可以根據(jù)企業(yè)的特點和項目的具體情況，適當予以確定。例如，通常是以單體建筑作為核算對象，但對于單體建筑面積過大，或者單體包括裙樓、寫字間、公寓等特殊情況，也可以考慮按部位或功能確認成本核算對象；當然也可以按戶予以確認。不過通常來說，過粗或者過細的確認成本核算對象，對企業(yè)來說都不是特別合適。房地產(chǎn)的成本理論同工業(yè)成本有很大的相似性，也可以分為直接成本、間接成本，其中直接成本是可直接計入有關(guān)成本計算對象或勞務(wù)的經(jīng)營成本中的直接材料、直接人工等。間接成本是指多個部門為同一成本對象提供服務(wù)的共同成本，或者同一種投入可以制造、提供兩種或兩種以上的產(chǎn)品或勞務(wù)的聯(lián)合成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入有關(guān)成本計算對象或勞務(wù)的經(jīng)營成本中。間接成本必須根據(jù)與成本計算對象之間的因果關(guān)系、成本計算對象的產(chǎn)量等，以合理的方法分配計入有關(guān)成本計算對象中。對此，企業(yè)會計準則第1號存貨也明確了：“在同一生產(chǎn)過程中，同時生產(chǎn)兩種或兩種以上的產(chǎn)品，并且每種產(chǎn)品的加工成本不能直接區(qū)分的，其加工成本應當按照合理的方法在各種產(chǎn)品之間進行分配?！鼻懊嬲f過，開發(fā)成本基本由六大項組成。對于以單體建筑為成本核算單位來說，建安成本應當屬于直接成本，對于按建筑交納的各種資源性費用等屬于能夠分清成本負擔對象的間接成本，余下的就應當屬于無法分清成本負擔對象的間接成本，需要按照合理的方法進行分配。對于間接成本的分配來說，應當遵循以下原則：配比原則雖然2006版會計準則比較1992版會計準則，去除了配比性原則，但對于具體實務(wù)中，配比性原則是一個必須要考慮的重要原則；因果關(guān)系原則對多部門為同一成本對象提供服務(wù)的共同成本的分配，一般應以共同成本與成本對象的因果關(guān)系為基礎(chǔ)。如果共同成本與成本對象之間的關(guān)系不止一種，可采用雙重或多重基礎(chǔ)分配。相關(guān)性原則根據(jù)財政部會計司的企業(yè)會計準則講解，企業(yè)應當根據(jù)企業(yè)應當根據(jù)間接費用的性質(zhì)，合理選擇分配方法。也就是說，企業(yè)所選擇的間接費用分配方法，必須與間接費用的發(fā)生具有較密切的相關(guān)性，并且使分配到每種產(chǎn)品上的間接費用金額科學合理，同時還應當適當考慮計算手續(xù)的簡便。一貫性原則成本分配方法應當前后其基本一致，不能根據(jù)企業(yè)隨意自行調(diào)整。4、間接成本較轉(zhuǎn)的方法建筑面積分配法這是普遍采用的間接成本核算的方法，以建筑面積作為分配基數(shù)，即：建筑面積分配率=待分配的間接成本總建筑面積成本對象的間接成本=成本對象的建筑面積建筑面積分配率在實務(wù)中，根據(jù)情況可采用總建筑面積、總可售建筑面積、總可售建筑面積+公共配套建筑面積等各種口徑進行核算和分配。這種分配方法的優(yōu)點是數(shù)據(jù)取得容易，方法簡單明確，不容易產(chǎn)生歧義；缺點是平均分配，對于實際的成本情況、售價的配比等方面與實際不相符。建筑面積分配法是所得稅2006年31號文中提出的三種分配方法之一。占地面積分配法這也是經(jīng)常采用的間接成本核算的方法，以土地面積作為分配基數(shù)，即：占地面積分配率=待分配的間接成本總占地面積成本對象的間接成本=成本對象的占地面積占地面積分配率占地面積分配法在分配土地及拆遷成本中，通常會有更符合實際的結(jié)果。在實務(wù)中，根據(jù)情況可采用單體的投影面積、單體的一樓面積等作為單體的占地面積，進行核算和分配。占地面積分配法也是所得稅2006年31號文中提出的三種分配方法之一。工程預（概）算分配法（？）工程預（概）算分配法及采用工程預（概）算的相關(guān)方法進行分配，例如機械使用費可以按照臺班分配法、預算分配法、作業(yè)量分配法進行分配，建筑工程以直接費為標準，安裝工程以人工費為標準，產(chǎn)品（勞務(wù)、作業(yè)）的分配以直接費或人工費為標準等。工程預（概）算分配法需要一定的預算、造價方面的知識，同稅務(wù)方面的溝通也是一定的問題。工程預（概）算分配法也是所得稅2006年31號文中提出的三種分配方法之一。成本利潤率分配法成本利潤率分配法原理類似于商品零售企業(yè)的售價法，即假設(shè)所有的商品都有統(tǒng)一的成本利潤率：成本利潤率=項目總間接成本項目總收入成本對象的間接成本=成本對象的收入成本利潤率成本利潤率分配法由于遵循了統(tǒng)一的利潤率，相對比較合理，但是對于稅務(wù)局來說恐怕很難認定。同時由于項目總收入很難采用實際收入（時間問題），很多采用計劃收入，因此企業(yè)容易人為地控制利潤。建安成本分配法建安成本分配法類似于工業(yè)企業(yè)的原材料分配法，即以各單體的建安成本為分配基礎(chǔ)：建安成本分配率=項目總間接成本項目總建安成本單體的間接成本=單體的建安成本建安成本分配率由于建安成本在總成本中所占的比例越來越小，多層、小高層、高層的單位建安成本不一致，以及存在是否裝修等差異，因此建安成本分配法使用起來有一定的局限。5、單體項目的成本結(jié)轉(zhuǎn)對于小區(qū)項目來說，通常一個單體作為成本核算對象。但對于單體建筑面積多、工期長、功能分區(qū)多的項目，成本核算對象需要重新確定。比如，同一項目同時有裙樓、寫字樓、公寓等功能，不同的功能導致其層高、結(jié)構(gòu)等有所不同，建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區(qū)上的平均化，造成一定程度的不合理；另一方面，各功能區(qū)銷售價格相差很大，很容易導致成本和收入的不配比性。實務(wù)中，建議將單體內(nèi)不同功能區(qū)作為成本核算對象，在工程造價、成本利潤等方面予以考慮，一個功能區(qū)為單價分別核算和結(jié)轉(zhuǎn)間接費用。三、預售時的會計處理、預售時基本會計處理收到預收房款借：銀行存款（等）貸：預收賬款月末計提稅金借：應交稅金預繳稅款營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等貸：應交稅金應交營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等下月初實際繳納時借：應交稅金應交營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等貸：銀行存款（等）這里面在應交稅金科目下，增設(shè)了一個預繳稅款的二級明細科目，專門用來核算計提的預繳稅金，以及實際繳納的預繳稅金。、計提稅金的優(yōu)點很多房地產(chǎn)企業(yè)預售時不計提稅金，通常認為在一個總賬科目中提來提去沒有意義，或者認為過不了幾天就要實際繳納，計提多此一舉，但在實務(wù)中計提稅金有很大的好處：符合真實性原則根據(jù)企業(yè)會計準則的要求，企業(yè)應當如實反映符合確認和計量要求的各項會計要素及其他相關(guān)信息。對于房地產(chǎn)來說，接近當月預收房款10%的各種稅金金額也是比較客觀的，對于企業(yè)的各項會計要素及相關(guān)的指標影響也是比較大的。業(yè)務(wù)流程需要增加了計提稅金的程序，使得相關(guān)的業(yè)務(wù)流程變?yōu)椋憾悇?wù)會計計提、主管復核、月末稽核、月初請款、報稅、支付稅金等程序，使得整個流程更完整，避免了由于業(yè)務(wù)流程不完整，所造成的稅款錯算、錯交的情況。內(nèi)部審核需要由于房地產(chǎn)的稅金計算比其他行業(yè)都要復雜，涉及的稅種多（營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、各種附加等）、環(huán)節(jié)多（預繳、抵扣預繳、正式核算）、時間長（單個項目通?？缒甓龋?、金額大、計算繁瑣（預收轉(zhuǎn)正式銷售、退房）、特別是同一個稅種稅率不一致（所得稅、土地增值稅）、納稅基數(shù)也不一致，因此從內(nèi)部審核的角度來說，更需要增加計提的步驟，以確保稅金的準確性。資金預算需要房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算，涉及的金額比較大，因此準確計提預繳稅金，可以為資金的預算提供真實的數(shù)據(jù)。同時，也避免由于資金周轉(zhuǎn)困難暫無力預繳稅金的情況，幾個月下來恐怕會計自己都不知道欠繳稅款的金額了。3、計提稅金的其他做法對于計提預繳的稅金，實務(wù)中有很多處理方式，計入資產(chǎn)類科目例如，有的計入待攤費用或長期待攤費用科目，還有的計入遞延稅款科目計入負債類科目按上面說的計入應交稅金科目。不預提，實際發(fā)生時直接入賬注意：不同的處理方式，對于財務(wù)比率的影響也不同，具體可以利用自己單位的會計報表進行測算一下，也是很有意思的。四、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的會計處理1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間企業(yè)會計準則第14號收入第四條規(guī)定：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。房地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定：企業(yè)取得的各項經(jīng)營收入應于銷售實現(xiàn)時及時入賬：轉(zhuǎn)讓，銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。代建的房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，作為銷售實現(xiàn)。對土地和商品房采取分期收款銷售辦法的，可按合同規(guī)定的收款時間分次轉(zhuǎn)入收入。出租開發(fā)產(chǎn)品，應在出租合同（或協(xié)議）規(guī)定日期收取租金后作為收入實現(xiàn)；合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應視為經(jīng)營收入實現(xiàn)。2、結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的范圍企業(yè)會計準則第14號收入對于收入范圍作了明確的規(guī)定：第二條收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻摹е滤姓邫?quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟利益的總流入。企業(yè)代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。第六條銷售商品涉及現(xiàn)金折扣的，應當按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額。現(xiàn)金折扣在實際發(fā)生時計入當期損益?，F(xiàn)金折扣，是指債權(quán)人為鼓勵債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。第七條銷售商品涉及商業(yè)折扣的，應當按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進商品銷售而在商品標價上給予的價格扣除。會計上的收入，同所得稅中的收入以及營業(yè)稅中營業(yè)額的范圍都不完全一致，因此需要注意。五、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的會計處理1、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時間根據(jù)配比原則，同結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間保持一致。2、結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方式銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)，主要取決于開發(fā)成本的成本核算對象。對于以單位建筑面積為成本核算對象的開發(fā)產(chǎn)品，可以直接結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本。但如同前面說過的，大部分開發(fā)產(chǎn)品是以單體建筑、整個項目或分功能區(qū)域為核算對象的，因此還需要進行一次分攤和結(jié)轉(zhuǎn)。具體的分配方法，可以參照開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法，這里就不詳細說了。需要指出的是，由于已經(jīng)實際銷售，所以成本利潤率法還可以分為實際售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法和計劃售價成本率結(jié)轉(zhuǎn)法。而在實務(wù)中，有的企業(yè)處于嚴格管理或其它目的，會要求施工單位出具詳細的工程決算報告，幾乎將每一層的建安成本都予以劃分，并據(jù)此作為分配成本的依據(jù)。這種方法是否可行，需要同當?shù)氐亩悇?wù)部門進行溝通。3、結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)稅金的方式在結(jié)轉(zhuǎn)稅金的同時，需要將前期繳納的營業(yè)稅結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)稅金及附加科目，將預繳的所得稅根據(jù)實際情況進行調(diào)整并結(jié)轉(zhuǎn)至所得稅科目。但需要注意的是，由于在確認收入的時候并不能及時確認土地增值稅的金額，需要經(jīng)過一定的時間才能進行土地增值稅清算并取得主管稅務(wù)部門的審核證明后，計入營業(yè)稅金及附加科目（關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知）。六、相關(guān)的所得稅1、預售時的所得稅預售時的所得稅，2008年以前主要執(zhí)行2006年31號。2008年1月1日起執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知（國稅函2008299號）的規(guī)定，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，同其它利潤總額合計后共同作為稅前利潤總額。對于31號文號中提及的期間費用，由于31號文沒有禁止在所得稅申報表中列支，因此實際上是相同的。但是對于營業(yè)稅金及附加，由于在預售的時候無法計入損益類科目進行稅前抵扣，因此這一點是299號文同31號文的最大區(qū)別。2、確認收入的時間31號文對于收入，是根據(jù)完工和收款兩個條件同時實現(xiàn)來確認的。對于只完工未收款的情況，當然不確認為收入；而只收款未完工的情況，只預售所得稅，在完工后再確認收入并結(jié)轉(zhuǎn)相應的成本。完工的條件符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。收款的條件采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。3、確認成本的方式31號文中，對于確認成本的方式進行了嚴格的要求，當然也少不了所得稅中特有的界于權(quán)責發(fā)生制和收付實現(xiàn)制之間的成本確認。分攤公式已銷開發(fā)產(chǎn)品