閑談遠(yuǎn)郊大盤開發(fā)的八大專業(yè)贏利模式

閑談遠(yuǎn)郊大盤開發(fā)的八大專業(yè)贏利模式關(guān)于全經(jīng)聯(lián)周末地產(chǎn)主題研討會(huì)的延伸思考周六，應(yīng)楊秘書長(zhǎng)之邀，參加了全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟地產(chǎn)專業(yè)沙龍的課題探討，與旭輝集團(tuán)的王總、萬(wàn)年花城的黃總、獨(dú)立評(píng)論家馬躍成等老總、地產(chǎn)專家一道，結(jié)合天津某具體項(xiàng)目，就遠(yuǎn)郊區(qū)大盤的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式展開了頭腦風(fēng)暴式的討論，回來(lái)后意猶未盡，結(jié)合自己這十多年與全國(guó)一線品牌開發(fā)商的一些合作經(jīng)驗(yàn)，將這個(gè)課題做一個(gè)專門的思考，便于與業(yè)內(nèi)的翹楚進(jìn)行交流。遠(yuǎn)郊區(qū)大盤開發(fā)，實(shí)際上是一件真正考驗(yàn)一家開發(fā)商資金實(shí)力、政府資源運(yùn)作、融資能力與產(chǎn)品研判與營(yíng)銷操盤等綜合能力的殘酷考驗(yàn)，正如李嘉誠(chéng)先生所說，房地產(chǎn)的核心是：“地段、地段、地段”（這句名言鄙人不厭其煩的多次引用，因?yàn)樗倭耍鬀]有更精準(zhǔn)恰當(dāng)表達(dá)房地產(chǎn)核心價(jià)值的話），所以做大盤開發(fā)，其實(shí)就是地產(chǎn)定位為核，房產(chǎn)開發(fā)次之，營(yíng)銷又次之的戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)，從2003年開始，有一個(gè)名詞就不斷被無(wú)數(shù)的地方政府、開發(fā)商和代理公司所談?wù)摚褪恰俺鞘羞\(yùn)營(yíng)”，但是放眼中國(guó)房地產(chǎn)20年，真正深刻理解并且務(wù)實(shí)落地做到“城市運(yùn)營(yíng)”的政府或者品牌開發(fā)商，大概不超過5個(gè)，即使做到了，也往往做的不夠系統(tǒng)和可持續(xù)、尊重敬畏地緣歷史文化，這個(gè)不展開了，所以說到郊區(qū)大盤開發(fā)，首先就是如何做好“地主”，只有讓地升值了、值錢了，后面的房產(chǎn)二級(jí)開發(fā)才能做到有聲有色、做到花團(tuán)錦簇，也就是說，只有把生地通過做到定位準(zhǔn)確、政府的政策支持到位、概念規(guī)劃出彩、開發(fā)時(shí)序科學(xué)合理、啟動(dòng)區(qū)足夠鮮明引爆，大盤才能“活”并且逐步“火”起來(lái)，以前讀過王志剛先生的一些書，覺得他有一個(gè)提法很精彩，叫找魂，給一塊地準(zhǔn)確的找到核心價(jià)值，準(zhǔn)確的定位其主題引擎，就是成功大盤開發(fā)的戰(zhàn)略先導(dǎo)！第一種模式、新城造鎮(zhèn)模式：這一類遠(yuǎn)郊區(qū)大盤運(yùn)作，其實(shí)華南做的最為成功，最著名的無(wú)過于番禺形成的華南板塊大盤時(shí)代，從最早的祈福新村、碧桂園到雅居樂，鄙人前幾年幾乎年年都會(huì)前去取經(jīng)，對(duì)于那里形成的半小時(shí)生活圈、自成一體的醫(yī)療、教育、購(gòu)物、休閑環(huán)境嘆為觀止，以占地7500畝的超級(jí)大盤祈福新村為例，居然還修建了亞洲最大的火車站、擁有數(shù)百輛大巴的短途穿行于廣州、深圳、香港、澳門等地、鳥語(yǔ)花香的公園、繁華的商場(chǎng)和超市，整個(gè)一種生活散散、日子緩緩的世外桃源生活狀態(tài)，而這樣的模式目前越來(lái)越難以復(fù)制，其中最根本的問題在于地價(jià)，今天的招拍掛制度已經(jīng)使得開發(fā)商無(wú)力用低成本獲得超大土地同時(shí)眾多品牌開發(fā)商共同建設(shè)區(qū)域、實(shí)現(xiàn)衛(wèi)星城的成熟和升值；第二種模式、教育引擎模式：對(duì)于今天將下一代教育看得高于一切的父母而言，教育牌幾乎成為了房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的不二良方，鄙人有很多的開發(fā)商朋友，經(jīng)常在一起喝茶吃飯，一個(gè)交流的心得就是，目前很多投資客買房的最大需求點(diǎn)就是“戶口”和“教育”，結(jié)合華南板塊的碧桂園、桃源居以及早年上海浦東房地產(chǎn)開發(fā)的藍(lán)印戶口和今天天津的一些遠(yuǎn)郊區(qū)項(xiàng)目的需求調(diào)研，因此，如果能很好的整合好教育資源做為引擎置入，將對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成敗起到四兩撥千斤的神奇效果，尤其是名校，簡(jiǎn)直屢試不爽，當(dāng)然，換一個(gè)角度去思考，也未嘗不是中國(guó)教育的悲哀（教育商業(yè)化）第三種模式、體育運(yùn)動(dòng)模式：這個(gè)成功的榜樣不用我提示，地球人都知道，中體奧林匹克花園系列主題產(chǎn)品的開發(fā)，這個(gè)當(dāng)年在九亭開盤4000多的價(jià)格很多同行驚呼“瘋狂”，鄙人也屬于驚呼人群之一，因?yàn)?年前的九亭，名詞解釋就是“農(nóng)村”，而且加上一個(gè)修飾詞，就是絕對(duì)的農(nóng)村，但是憑借“運(yùn)動(dòng)就在家門口”這句極為煽動(dòng)力的廣告語(yǔ)，無(wú)數(shù)的上海人依然此起彼伏的走向了“農(nóng)村”，結(jié)果第一批“村民”十年后感到巨爽無(wú)比，因?yàn)榉績(jī)r(jià)真的已經(jīng)趕上超過了很多中環(huán)附近的商品房，這就是房地產(chǎn)，當(dāng)然，體育只是一個(gè)幌子，必須還配備相應(yīng)的足夠有吸引力的生活配套和成熟的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，今天房?jī)r(jià)高了，人民群眾的素質(zhì)也與時(shí)俱進(jìn)，今天想靠一句廣告語(yǔ)或者一個(gè)概念來(lái)忽悠不明真相的群眾買房，只能說：“哥，你OUT了！”；第四種模式、主題樂園模式：其實(shí)這種模式的風(fēng)險(xiǎn)很大，首先中國(guó)目前的旅游尚未成熟到一種旅游置業(yè)的階段（一部分投資和巨富階層畢竟只是少數(shù)），而以香港迪斯尼為例，多年的虧損也證明了對(duì)于一個(gè)唯利是圖相當(dāng)注重現(xiàn)金為王的開發(fā)商，是承擔(dān)不了這樣的壓力和責(zé)任的，當(dāng)然中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有著自己的“特色”，以深圳華僑城為代表的專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商似乎已經(jīng)通過房產(chǎn)與地產(chǎn)的一些微妙關(guān)系，解決了這一難題，但是必須說明，這需要非常強(qiáng)大的資金平臺(tái)和非常過硬的政府資源，因?yàn)槿绻麤]有足夠的產(chǎn)業(yè)支持和政策傾斜，這類開發(fā)很容易做到看起來(lái)很美，死的也很快，長(zhǎng)三角曾經(jīng)的幾個(gè)“主題樂園萬(wàn)畝大盤”最后無(wú)聲無(wú)息正好說明了這一模式可以玩，但是需要足夠?qū)I(yè)、足夠有錢！；第五種模式、產(chǎn)業(yè)配套模式：這又是一個(gè)政策導(dǎo)向性很強(qiáng)的開發(fā)模式，適合那些有著較強(qiáng)本地政府資源與政策背景的大開發(fā)商，也就是配合政府的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和投資引入，建設(shè)相應(yīng)的商業(yè)與住宅配套，這點(diǎn)成功的案例很多，上海金橋、外高橋、蘇州開發(fā)區(qū)的一些大盤，基本上屬于特定產(chǎn)業(yè)人群的住宅提供商，需要更多的客戶細(xì)分和需求研究，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)最小，當(dāng)然這樣的“肉”也并不是所有開發(fā)商都有機(jī)會(huì)吃到的，但是一旦吃到，就最好不要浪費(fèi)機(jī)會(huì)造一堆“垃圾住宅”出來(lái)；第六種模式、復(fù)合地產(chǎn)模式：其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)尤其是相對(duì)大盤開發(fā)，考慮到客戶的分散性、地段的成長(zhǎng)性和政策的變化性（在中國(guó)做房地產(chǎn)商，不時(shí)刻學(xué)習(xí)政策將會(huì)死的很快），往往單一模式越來(lái)越存在更多的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，所以，復(fù)合型的大盤開發(fā)將會(huì)越來(lái)越多，尤其是作為一級(jí)土地整理的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，往往也存在著自己通吃會(huì)撐死，往往會(huì)招呼更多有品牌和實(shí)力的兄弟們一起吃，也就涉及到更為多元化和產(chǎn)品梯級(jí)變化、需求有高有低的復(fù)合開發(fā)模式，尤其在今年“國(guó)十一條”頒布之后，相信大盤會(huì)越來(lái)越少，復(fù)合產(chǎn)品社區(qū)作為抗風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)社區(qū)均好性最佳的模式，將會(huì)被更多的房地產(chǎn)商所選擇，這也是一種趨勢(shì)第七種模式、低碳環(huán)保模式：上周參加工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)年會(huì)，對(duì)于聶會(huì)長(zhǎng)等領(lǐng)導(dǎo)大力倡導(dǎo)的“低碳地產(chǎn)模式”還是很感興趣的，2009年到2010年，無(wú)論是代表各國(guó)政府意愿的哥本哈根論壇，還是電影阿凡達(dá)、第九區(qū)、2012等商業(yè)大作，都在呼吁一種人與自然的終極和諧，“減排、低碳”無(wú)論從對(duì)于產(chǎn)品的賣點(diǎn)附加值，成本的有效控制，還是從宣傳的公益性共鳴主張，都將帶來(lái)一系列的良性互動(dòng)，對(duì)于房地產(chǎn)的行業(yè)口碑隨著“高房?jī)r(jià)”與“低質(zhì)量”每況愈下之時(shí)，無(wú)疑是一針見血的創(chuàng)新良藥，遠(yuǎn)郊區(qū)本身就意味著親近自然，低密度，如果再加上材料低碳和環(huán)保，無(wú)疑更加田園和綠色，這是我們廣大地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者值得思考和實(shí)踐的一個(gè)重要模式和課題，倡導(dǎo)低碳，讓行業(yè)“綠色”起來(lái)！第八種模式、文化地產(chǎn)模式：最后談到的文化地產(chǎn)模式，是鄙人經(jīng)過實(shí)踐與研究所提出的最新的開發(fā)模式，房地產(chǎn)是政策左右的動(dòng)態(tài)產(chǎn)業(yè)，永遠(yuǎn)將會(huì)迎合最高層的一些戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，而隨著國(guó)務(wù)院文化產(chǎn)業(yè)振興綱要的頒布，善于蕭規(guī)曹隨的地方政府聞風(fēng)而動(dòng)，當(dāng)然不否認(rèn)有很多掛羊頭賣狗肉的情況出現(xiàn)，但是反過來(lái)思考，如何利用產(chǎn)業(yè)政策帶來(lái)開發(fā)成本的最低化和產(chǎn)品附加值相對(duì)的最高化，文化地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)群雄逐鹿一片紅海中的藍(lán)海曙光，文化地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)很多，其一、產(chǎn)業(yè)政策帶來(lái)的一些稅收等優(yōu)惠是最直接的利好；其二、文化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的產(chǎn)業(yè)和人群，往往意味著高收入人群和榜樣購(gòu)買群的置入，中國(guó)從事文化產(chǎn)業(yè)（精確理解，凡是涉及文化產(chǎn)業(yè)或者市場(chǎng)的人士，基本上都屬于財(cái)智名人，他們的粉絲或者追隨者往往大多不窮）的窮人很少，富人很多；其三、中國(guó)的中產(chǎn)階層乃至財(cái)富人群自古就有“附庸風(fēng)雅”的好習(xí)慣，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)將給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的口碑與品味格調(diào)價(jià)值將無(wú)法估量，因此，率先進(jìn)入，就如同最早做房地產(chǎn)或者最早在北京上海買房的客戶，不經(jīng)意就把握住最佳的先機(jī)和最多的市場(chǎng)紅利，機(jī)不可失啊以上的模式，各有利弊，然而也都曾經(jīng)被不同的開發(fā)商證明過輝煌的業(yè)績(jī)，呂氏春秋云：“取法其上，得乎其中；取法其中，得乎其下；取法其下，法不得也！”一些前人