達(dá)州市住房公積金貸款管理實(shí)施細(xì)則.doc

達(dá)州市住房公積金貸款管理實(shí)施細(xì)則(2008年4月14日達(dá)州市住房公積金管理委員會達(dá)市金管委20085號文件印發(fā))第一章 總 則第一條 為促進(jìn)我市政策性金融制度的建設(shè)，規(guī)范住房公積金貸款管理，根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法、國務(wù)院住房公積金管理條例、中國人民銀行貸款通則、個人住房貸款管理辦法、四川省住房公積金貸款管理辦法等有關(guān)法規(guī)、政策，結(jié)合達(dá)州實(shí)際情況，制定本實(shí)施細(xì)則。第二條 本實(shí)施細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住房公積金貸款的申請、審批、發(fā)放、回收、擔(dān)保、貸后管理、法律責(zé)任等貸款管理工作。第三條 住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源，向按規(guī)定繳存住房公積金的繳存人發(fā)放的，定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的專項住房消費(fèi)貸款。繳存人購買自住住房包括商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、再交易房。第四條 住房公積金貸款按照貸款對象與繳存對象一致、權(quán)利與義務(wù)對等的原則，實(shí)行存貸結(jié)合、先存后貸、貸款擔(dān)保。第五條 達(dá)州市住房公積金管理中心（以下簡稱管理中心）為本市住房公積金貸款的管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)編制住房公積金貸款使用計劃及其執(zhí)行情況報告，負(fù)責(zé)受理、審批住房公積金貸款的申請，監(jiān)督住房公積金貸款的使用方向和借貸結(jié)算。住房公積金貸款的風(fēng)險由管理中心承擔(dān)。第六條 住房公積金貸款金融業(yè)務(wù)由管理中心委托市住房公積金管理委員會確定的商業(yè)銀行（以下簡稱受托銀行）辦理。管理中心應(yīng)與受托銀行簽訂書面委托合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。管理中心有權(quán)按照委托合同的約定，檢查、監(jiān)督受托銀行發(fā)放、回收住房公積金貸款及實(shí)施貸后管理等情況。受托銀行要嚴(yán)格按照委托合同約定的授權(quán)范圍辦理委托事務(wù)，并及時向管理中心提供準(zhǔn)確、完整的貸款資料及信息數(shù)據(jù)。第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售或現(xiàn)售商品房時，不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款，并為住房公積金貸款申請人提供必需的資料和條件。第八條 借款人申請住房公積金貸款不足以支付購買、建造、翻建或者大修自住住房所需資金時，可同時向受托銀行申請自營性個人住房貸款，受托銀行以組合貸款的形式向借款人發(fā)放。第二章 貸款對象及條件第九條 凡連續(xù)足額繳存住房公積金滿一年以上，未負(fù)有住房公積金貸款債務(wù)，具有完全民事行為能力的住房公積金繳存人，購買、建造、翻建、大修自住住房，均可申請住房公積金貸款。住房公積金個人賬戶封存的繳存人，須在賬戶啟封后并重新按時足額繳存住房公積金滿一年以上，才能申請住房公積金貸款。已辦理住房公積金提取的繳存人須在新繳存一年以上方可申請住房公積金貸款。第十條 借款人申請住房公積金貸款須同時具備以下條件：（一）具有本市城鎮(zhèn)常住戶口或其他有效居留身份（借款人在本市工作且按規(guī)定繳存住房公積金，但戶口未遷移至本市的，則需提供合法有效的身份證明）；（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；（三）購買自住住房的，購房人只能是借款人本人或配偶，并具有合法有效的購房合同或協(xié)議；建造、翻建自住住房的，須具有縣（市、區(qū)）及以上規(guī)劃、土地管理部門的批準(zhǔn)文件；大修自住住房的，須具有縣（市、區(qū)）及以上規(guī)劃、建設(shè)管理部門批準(zhǔn)的文件；（四）同意按照管理中心和受托銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式提供擔(dān)保；（五）管理中心或者受托銀行規(guī)定的其它條件。第十一條 借款人有下列情形之一的，不能申請住房公積金貸款：（一）申請貸款前已中斷住房公積金繳存的；（二）繳存人已退休的；（三）已提取住房公積金未繳存滿一年以上的；（四）有住房公積金貸款未還清的；（五）有貸款逾期3期以上記錄的； （六）購買非自住住房的；（七）欠繳住房公積金六個月（含六個月）以上的；（八）有其它不良債務(wù)的；（九）所購住房不能辦理抵押登記又不能提供其它有效擔(dān)保的；（十）購?fù)惶鬃》恳烟崛∽》抗e金的。第十二條 申請貸款時間須符合以下條件： （一）購買商品房（含異地購房）的，借款人應(yīng)在簽訂購房合同，支付不低于購房總額30%首付款，并在辦理商品房買賣合同備案之日起一年內(nèi)，提出貸款申請；購買經(jīng)濟(jì)適用住房的，借款人應(yīng)在簽訂購房合同，支付不低于購房總額20%首付款，并在辦理經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同之日起一年內(nèi)提出貸款申請； （二）購再交易住房（含異地購房），未辦妥房屋過戶手續(xù)的，借款人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)買賣契約并支付不低于購房總額30%首付款后提出；已辦妥房屋交易過戶手續(xù)的，借款人應(yīng)當(dāng)在交納房屋契稅（以房屋契稅證所列日期為準(zhǔn)）后的一年內(nèi)，提出貸款申請； （三）建造住房的，借款人應(yīng)在取得有關(guān)部門批準(zhǔn)文件，建造房屋竣工并取得房屋所有權(quán)證后的一年內(nèi)，提出貸款申請； （四）翻建或大修自住住房的，借款人應(yīng)在取得有關(guān)部門批準(zhǔn)文件，完成房屋翻建或大修工程后的一年內(nèi)，提出貸款申請。 第十三條 借款人的配偶作為共同借款人。共同借款人承擔(dān)償還住房公積金貸款本息的連帶責(zé)任。第三章 貸款額度、期限和利率第十四條 單筆住房公積金貸款額度為以下四項計算結(jié)果的最低值：（一）不得高于按照借款人還貸能力確定的貸款限額。其計算公式為：借款人及其配偶住房公積金月工資基數(shù)之和還貸能力系數(shù)12(月)借款期限（年）。還貸能力系數(shù)的范圍為40%-50%，具體系數(shù)由管理中心根據(jù)借款人家庭收入情況確定。繳存住房公積金月工資基數(shù)=住房公積金繳存額規(guī)定繳存比例；（二）購買商品房、再交易房的，不得高于購房總金額的70%；建造、翻建或大修自住住房的，不得高于支付建造、翻建或大修自住住房實(shí)際費(fèi)用的60%；購經(jīng)濟(jì)適用住房的，不得高于購房總金額的80%；（三）不得高于借款人夫妻雙方住房公積金賬戶儲存余額的20倍確定的貸款限額；（四）購買商品房的貸款最高限額為20萬元。夫妻雙方均按時足額繳存住房公積金且貸款購買同一套住房的，貸款最高限額可放寬到25萬元。購再交易房貸款的貸款最高限額為20萬元。建造、翻建、大修自住住房的貸款最高限額為10萬元。購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款最高限額為8萬元。管理中心可根據(jù)房地產(chǎn)市場變動及職工融資需求等情況對貸款最高限額進(jìn)行調(diào)整，報經(jīng)市住房公積金管理委員會批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。第十五條 商品房貸款最長貸款期限不得超過25年，再交易房貸款最長貸款期限不得超過20年，建造、翻建、大修自住住房貸款最長貸款期限不得超過10年，經(jīng)濟(jì)適用住房貸款最長貸款期限不得超過15年。借款人申請貸款期限原則上不得超過其法定退休年限。對確需延長貸款期限的職工，并具有償還能力且個人信用良好，貸款期限可適當(dāng)放寬15年，但最長貸款期限不得超過本地所規(guī)定的最長貸款期限。貸款期限延長至退休后的，須還清全部貸款本息后，方能提取本人及配偶個人賬戶中的住房公積金存儲余額。組合貸款中住房公積金貸款和自營性貸款期限應(yīng)當(dāng)一致。第十六條 每筆住房公積金貸款的具體金額、年限，按照借款人的申請、借款人信譽(yù)、還貸能力和第十四條、第十五條規(guī)定的限額由管理中心據(jù)實(shí)核定。第十七條 住房公積金貸款利率按照國家利率政策規(guī)定執(zhí)行。 貸款期限在一年以內(nèi)（含一年）的貸款，遇法定利率調(diào)整，不分段計息，實(shí)行合同利率；貸款期限在一年以上且按月還款的遇法定利率調(diào)整，于次年1月1日按相應(yīng)住房公積金貸款檔次利率執(zhí)行。第四章 貸款擔(dān)保第十八條 借款人可用自有、共有或第三人房產(chǎn)在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下進(jìn)行抵押，也可用國債、銀行定期存單等管理中心認(rèn)可的有價證券進(jìn)行質(zhì)押。（一）用現(xiàn)房抵押的，借款人應(yīng)持房屋所有權(quán)證、國有土地使用證到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋他項權(quán)證交受托銀行收押保管。（二）用期房（在建工程）抵押的，借款人應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理商品房預(yù)抵押登記表交受托銀行保管。同時，售（建）房單位或擔(dān)保公司必須為借款人提供辦理所購（建）房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記的階段性保證承諾，并原則上應(yīng)在受托銀行開設(shè)的保證金專戶中存入不少于受托銀行所執(zhí)行的相同標(biāo)準(zhǔn)的保證金。（三）采用房產(chǎn)抵押的，必須將房產(chǎn)價值全額用于抵押。抵押房產(chǎn)的現(xiàn)值，必須經(jīng)過管理中心認(rèn)可的有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)評估，并經(jīng)管理中心審核確認(rèn)，抵押值最高不得超過抵押房產(chǎn)現(xiàn)值的70%。用于抵押的房產(chǎn)坐落位置不在達(dá)州市城區(qū)或各縣（市）城區(qū)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的，借款人應(yīng)當(dāng)按照中國人民銀行個人住房貸款管理辦法的有關(guān)規(guī)定辦理房屋保險。抵押期間，管理中心作為抵押保險的第一受益人，保險單由受托銀行保管。保險期內(nèi)，如發(fā)生需保險公司賠付保險金的情形，則由保險公司將理賠的保險金支付給管理中心，管理中心在扣收借款人所欠住房公積金貸款本息、違約金、賠償金后，多余的保險金則由管理中心退還給借款人。（四）借款人以共有或第三人房產(chǎn)抵押的，須征得共有權(quán)人或第三人的同意并辦理公證，且與受托銀行簽訂抵押合同，依法辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。（五）在設(shè)定抵押的房產(chǎn)抵押期間，抵押人有義務(wù)妥善保管好抵押物，無權(quán)拆毀、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈、再抵押或以其它任何形式處分抵押物，并負(fù)有維修、保管、保證抵押物完好無損的責(zé)任。（六）借款人用有價證券質(zhì)押的，有價證券的金額不得低于借款金額本息。有價證券交由受托銀行保管，并辦理質(zhì)押凍結(jié)手續(xù)，借款人不得以任何理由和借口掛失或提前支取。借款人按照借款合同還清本息后，受托銀行將質(zhì)押的有價證券解凍，退還給借款人。在質(zhì)押期間，如有價證券兌現(xiàn)日期先于還款日期，可選擇以下方式處理：1、到期兌現(xiàn)用于提前償還貸款；2、轉(zhuǎn)換為定期儲蓄存單繼續(xù)用于抵押；3、用管理中心和受托銀行認(rèn)可的等額債券、存款單調(diào)換到期債券、存款單。（七）借款人以房產(chǎn)作抵押或以有價證券作質(zhì)押的，抵押、質(zhì)押期間，管理中心依法對抵押物、質(zhì)押物具有優(yōu)先受償權(quán)。 第十九條 用于住房公積金貸款抵押的房產(chǎn)，房屋坐落必須在達(dá)州市城區(qū)、各縣（市）城區(qū)或所轄建制鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃區(qū)內(nèi)，且具有合法有效的房地產(chǎn)所有權(quán)。異地購房貸款所提供擔(dān)保，其用于抵押的房產(chǎn)或用于質(zhì)押的有價證券必須能在本市房地產(chǎn)登記管理部門或受托銀行辦理抵押或質(zhì)押手續(xù)。住房公積金貸款擔(dān)保原則上采用房產(chǎn)抵押擔(dān)保方式進(jìn)行擔(dān)保。第五章 貸款程序第二十條 借款人申請住房公積金貸款需到管理中心當(dāng)面填寫達(dá)州市住房公積金貸款申請表，并如實(shí)提供下列資料：（一）借款人夫妻雙方具有法律效力的身份證件（戶口簿）、婚姻狀況證明。借款人未婚、離婚，要有婚姻登記機(jī)關(guān)出具的申請貸款時婚姻狀況證明。（二）借款人夫妻雙方單位出具的收入證明。借款人配偶若沒有工作、下崗等情況，必須具備原單位或社區(qū)出具工作情況證明。（三）合法有效的購買、建造、翻建或大修自住住房的合同或協(xié)議及其相關(guān)資料：1、購買商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的，須提供：（）合法有效的購房合同；（）30%以上的首付款憑據(jù)（購經(jīng)濟(jì)適用住房的，須有20%以上的首付款憑據(jù)）；（3）售房單位出具的收款證明（收款單位名稱、開戶銀行及賬號）、購買再交易房的，根據(jù)下列不同情況提供相關(guān)資料：（）未辦妥過戶手續(xù)的，應(yīng)提供房地產(chǎn)買賣契約、30%以上的首付款憑據(jù)、售房人出具的收款人身份證明及收款賬號；（2）已辦妥過戶手續(xù)的，應(yīng)提供房地產(chǎn)買賣契約、房屋所有權(quán)證、30%以上的首付款憑據(jù)、過戶完稅憑證、購房人出具的收款人身份證明及收款賬號。3、建造、翻建、大修自住住房的，須提供：（）縣（市、區(qū)）以上計劃批文；（）建設(shè)管理部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（）土地許可證；（）施工建設(shè)許可證；（）工程預(yù)算合同；（）工程承建協(xié)議；（）大修住房的還需提供房屋質(zhì)量鑒定部門的鑒定報告和產(chǎn)權(quán)證。4、異地購買商品住房的，須提供：（）合法有效的購房合同；（）30%以上的首付款憑據(jù)；（3）購房人出具的收款人身份證明及收款賬號。5、異地購買再交易房的，根據(jù)下列不同情況提供相關(guān)資料：（）未辦妥過戶手續(xù)的，應(yīng)提供房地產(chǎn)買賣契約、30%以上的首付款憑據(jù)、購房人出具的收款人身份證明及收款賬號；（2）已辦妥過戶手續(xù)的，應(yīng)提供房地產(chǎn)買賣契約、房屋所有權(quán)證、30%以上的首付款憑據(jù)、過戶完稅憑證、購房人出具的收款人身份證明及收款賬號。（四）抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明，以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；合法有效的抵押物估價證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及保證人資信證明；（五）抵押（質(zhì)押）人及共有權(quán)人具有法律效力的身份證件、戶口簿和婚姻狀況證明； （六）管理中心和受托銀行要求提供的其它資料。以上原件（除購房合同、收入證明、擔(dān)保文書外）經(jīng)管理中心審查后退回，交A4標(biāo)準(zhǔn)格式的復(fù)印件由管理中心留存。管理中心對材料齊備的貸款申請應(yīng)予以受理。第二十一條 借款人將申請住房公積金貸款材料送交管理中心。管理中心應(yīng)當(dāng)在15個工作日內(nèi)對借款人有關(guān)情況進(jìn)行貸前調(diào)查，貸款審核，做出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請人。第二十二條 經(jīng)管理中心審核同意的貸款，由管理中心向受托銀行出具達(dá)州市住房公積金貸款發(fā)放通知書。受托銀行須按照管理中心確定的貸款用途、金額、期限及認(rèn)可的抵(質(zhì))押物等事項，與借款人簽訂借款合同及相關(guān)的合同或協(xié)議。借款合同原則上應(yīng)當(dāng)辦理債權(quán)文書公證。第二十三條 以住房抵押方式擔(dān)保的，借款人要到房屋坐落縣、市、區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)；以有價證券質(zhì)押的，借款人將有價證券交受托銀行收押保管。第二十四條 受托銀行辦妥所有借款手續(xù)后，須向管理中心出具書面劃款通知書。管理中心復(fù)核審查同意后，應(yīng)及時將貸款資金劃入委托貸款基金賬戶內(nèi)。第二十五條 借款擔(dān)保合同生效后，受托銀行應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定的時間和金額，按下列不同方式劃轉(zhuǎn)貸款資金：1、在本市境內(nèi)購買商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的，受托銀行將貸款資金以轉(zhuǎn)賬支付方式劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)。2、在本市境內(nèi)購買再交易房的，受托銀行將貸款資金以轉(zhuǎn)賬支付方式劃轉(zhuǎn)到售房人或購房人在銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)。3、建造、翻建、大修自住住房的，受托銀行將貸款資金以轉(zhuǎn)賬支付方式劃轉(zhuǎn)到修房、建房承建方在銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)。4、在異地購買自住住房的，受托銀行將貸款資金以轉(zhuǎn)賬支付方式劃轉(zhuǎn)到購房人指定的收款人在銀行開設(shè)的賬戶內(nèi)。第六章 貸款償還第二十六條 借款人應(yīng)當(dāng)按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。第二十七條 借款人按以下規(guī)定償還貸款本息：（一）貸款期限在一年以內(nèi)（含一年）的，采用到期一次性歸還貸款本息方式。 （二）貸款期限在一年以上，實(shí)行按月分期歸還貸款本息。借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息：1、等額本息還款法：即貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本息。 2、等額本金還款法：即貸款期內(nèi)每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。 第二十八條 借款人自銀行劃款之日的次月起進(jìn)入還款期，以銀行劃款之日的前一日或借款人與受托銀行約定的固定時間為每月還款日。借款人可以在每月還款日到受托銀行償還貸款本息或委托受托銀行通過信用卡、儲蓄卡、存折等方式代扣。第二十九條 借款人需提前償還貸款本息的，應(yīng)在借款期滿一年后向受托銀行提出申請，并經(jīng)管理中心同意，即可用自有資金或本人及配偶的住房公積金提前償還貸款本息。第三十條 借款人提前歸還貸款本息的，應(yīng)提前一個月書面通知受托銀行，經(jīng)受托銀行確認(rèn)后即為不可撤銷。（一）提前一次性歸還全部本息。借款人可以提前一次性歸還全部剩余貸款本金及利息，應(yīng)還利息按剩余本金實(shí)際占用天數(shù)乘以與借款合同約定期限相對應(yīng)的現(xiàn)執(zhí)行利率計算。 （二）提前歸還部分本金。按照提前歸還的部分本金實(shí)際占用天數(shù)計算并結(jié)清所還本金的應(yīng)收利息，當(dāng)期及以后每月應(yīng)還本息額按照剩余本金、剩余期限重新計算。 （三）提前歸還若干個月本息。提前歸還若干個月貸款本息后，仍按原月還款額歸還剩余貸款。第三十一條 借款人在貸款期內(nèi)，應(yīng)接受受托銀行對貸款使用情況的檢查。第三十二條 借款人還清貸款本息后，受托銀行應(yīng)按相應(yīng)擔(dān)保合同約定，將抵押物或質(zhì)押物返還給抵押人或出質(zhì)人，解除設(shè)定的擔(dān)保權(quán)，并及時到原登記部門辦理注銷手續(xù)，借款合同終止。 第七章 法律責(zé)任第三十三條 借款人有下列情形之一的，受托銀行經(jīng)管理中心同意有權(quán)停止支付貸款或者提前收回全部貸款，借款人承擔(dān)全部違約責(zé)任：（一）借款人采用欺詐手段隱瞞真實(shí)情況，提供虛假證明材料獲取住房公積金貸款的；（二）保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物毀損不足以清償貸款本息，質(zhì)押物明顯減少影響受托銀行實(shí)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)，而借款人沒有提供符合管理中心要求的新保證或新抵押（質(zhì)押）的；（三）不按照借款合同規(guī)定用途使用貸款的；（四）未經(jīng)受托銀行同意，借款人將設(shè)定抵押房產(chǎn)拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押，或?qū)①|(zhì)押物出售