力達定價參考.doc

價格定價說明一、銷售價格 結(jié)合項目自身狀況，我司將把握價格調(diào)整策略、基本定價策略及銷售控制策略三個主要策略，來實現(xiàn)住宅開發(fā)的預(yù)期目標。 “低開高走”的價格策略 保持項目的升值潛力 “小幅高頻”的調(diào)價策略。 在項目進行價格調(diào)整的過程中，進行合理調(diào)價，每次調(diào)價幅度不宜過大，2030元/左右即可。減小調(diào)價造成的心理震蕩，實現(xiàn)價格提升的平穩(wěn)過渡 差異化的定價策略 適度拉開住宅之間的價格差異，使劣勢住宅也能擁有優(yōu)勢，即價格優(yōu)勢。 “優(yōu)劣搭配”的銷控策略 合理控制戶型配比，注意好、中、差單位的搭配。 項目產(chǎn)品價格定位1、選定加權(quán)平均定價法因素各因素滿分鴻德國際新城孔祖家苑本項目地段10999居住氛圍10888交通9877周邊配套9878小區(qū)規(guī)劃8657周邊環(huán)境8656景觀7545升值潛力5434樓盤規(guī)模5435小區(qū)配套5333城市規(guī)劃4324外觀4333物業(yè)管理4222建筑形態(tài)(平面布局)4333戶型設(shè)計4333發(fā)展商信譽2111項目成熟度2221總分100787079比例60% 40%均價14001295根據(jù)以上得出的分值和各樓盤均價計算得： （140079/78）60%+（129579/70）40%=1435.45元/（有點保守） 通過前面的分析，我司認為本項目均價定位于1435元/時較為合理。小高層產(chǎn)品由于建筑成本的增加，均價定位于1645元/時較為合理。建議先不考慮不同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品，只考慮全盤均價。2、開發(fā)商的期望值據(jù)與開發(fā)商長期溝通中的判斷，開發(fā)商對項目的期望值在1600-1700元/綜合考慮：項目銷售價格結(jié)合競爭項目和開發(fā)商的期望值，同時考慮市場行情，價格在1500-1550元/間是較為適合的。彈性空間控制在50元/以內(nèi)。銷售底價：在銷售價格上進行適當(dāng)下降，建議1450-1480元/。住宅定價系數(shù)參考隨著項目進度的不斷加深及正式開盤日期的不斷臨近，現(xiàn)根據(jù)項目具體規(guī)劃情況及夏邑縣人民居住習(xí)慣，我司經(jīng)綜合考慮，現(xiàn)出具以下一期一組團定價依據(jù)及具體系數(shù)，以供參考定價。一、房屋樓層差價定為：樓 層系 數(shù)定 價 說 明六 層n-150因頂層在本地由于褚多原因?qū)е聝r格大大低于正常市場價格，在本項目施工質(zhì)量得到保證的情況下，頂層價格定位應(yīng)高于本地市場價格。故每平米僅在系數(shù)基礎(chǔ)上減少150元。五 層n五層相對本區(qū)域居住習(xí)慣來說偏高，然實際此樓層乃多層建筑中性價比相對較高，故定為基礎(chǔ)系數(shù)。四 層n+100四層在本區(qū)域居住習(xí)慣來講層數(shù)略高，而由于此樓層本身的優(yōu)勢，故依舊定價為基礎(chǔ)系數(shù)高出100元。三 層n+200三層為本區(qū)域受眾程度最高樓層，定位價格根據(jù)市場情況為每平方米高出系數(shù)200元。二 層n+180二層為本區(qū)域受眾程度僅次于三層，定位價格根據(jù)市場情況為每平方米高出系數(shù)180元。一 層n+200 （帶花園）一層實際價格本應(yīng)屬于在單棟樓層定價時，處于中下游位置，但由于本小區(qū)一層住宅設(shè)計有獨戶花園，且面積不小于30平方米，具有此部分優(yōu)勢后，故定位為高出基礎(chǔ)系數(shù)200元。二、棟與棟之間差價定為：（1）1、2、3號樓為同一系數(shù)n；說明：此四棟房屋所處位置及戶型設(shè)計均抗性較小，故定位為同一系數(shù)。（2）4、5號樓系數(shù)為n+100（說明：）；說明：4號樓所處位置比較靠近中間， 5號樓所處位置觀景角度較好，故均較系數(shù)高出100元。（3）6號樓系數(shù)為n+300；說明：6號樓處于一組團正中心，且戶型為多層四房兩廳，需求量及受眾程度較高，故在系數(shù)基礎(chǔ)上增加300元一平方米。（4）7號樓系數(shù)為n（自西往東，一單元系數(shù)為n+100，二單元系數(shù)為n，三單元為n-100）；說明：因7號樓與9、10號樓相鄰，且東單元南面與10號樓距離僅為12米，故此棟需按單元定價。（5）8號樓系數(shù)為n+200（層差自最底層往上每層增加30元）；說明：8號樓類型為小高層結(jié)構(gòu)，工程成本較高，按常規(guī)處理定價，故系數(shù)在基礎(chǔ)上每平方米增加200元。（6）9、10號樓系數(shù)為n-50；說明：此兩棟樓宇在一組團內(nèi)位置相對來說略次，但由于戶型受眾程度較高，故單價在基礎(chǔ)系數(shù)上僅減少50元。三、其他細節(jié)定價：1、沿街面連露臺住宅；說明：處于平臺處房屋（即臨街陽臺于商鋪平臺處于同一高度且相連的房屋，能使用商鋪頂層露臺。）每平方米增加200元。此類房屋