項目周期_生產(chǎn)經(jīng)營管理_經(jīng)管營銷_專業(yè)資料.doc

1、項目:由一組有起止時間的、相互協(xié)調(diào)的受控活動所組成的特定過程，該過程要達到符合規(guī)定要求的目標，包括時間、成本和資源的約束條件。工程項目:是以建筑物或構(gòu)筑物為目標產(chǎn)出物的、有開工時間和竣工時間的相互關(guān)聯(lián)的活動所組成的特定過程。又稱土木工程項目或建筑工程項目，屬項目的一個大類。工程項目的生命期:是指一個工程項目由籌劃立項開始，直到項目竣工投產(chǎn)，收回投資，達到預(yù)期目標的整個過程。2、房地產(chǎn)項目：是指在一定的時間、費用和質(zhì)量要求下，為形成一定使用功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。特征：(1)項目時間目標的限定性較強。其主要原因是：房地產(chǎn)項目的資金占用量較大；市場需求變化較快；市場上同行業(yè)競爭激烈。(2)房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標要求較高。(3)房地產(chǎn)項目的費用目標較強。(4)房地產(chǎn)項目具有較強的系統(tǒng)性。(5)房地產(chǎn)項目具有特定的程序性。(6)房地產(chǎn)項目組織的特殊性。(7)房地產(chǎn)政策法規(guī)條文的多樣性。3、房地產(chǎn)項目組織：是由完成項目任務(wù)的行為主體所構(gòu)成的系統(tǒng)，是許多人和組織共同形成的一個具體系統(tǒng)，如建設(shè)單位（業(yè)主）、設(shè)計單位、施工單位（承包商）、供應(yīng)商、上層主管單位等。4、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險概念：是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風(fēng)險，可將其定義為：在工程項目目標規(guī)定的條件下，該目標不能實現(xiàn)的可能性。分類：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險可分為項目外風(fēng)險和項目內(nèi)風(fēng)險。開發(fā)商的主要風(fēng)險：項目決策風(fēng)險；項目組織實施風(fēng)險（政府或主管部門對工程項目的過多干預(yù)；建設(shè)體制或建設(shè)法規(guī)不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠意；材料、設(shè)備供應(yīng)商履約不力或違約；監(jiān)理工程師失職；設(shè)計缺陷等。 ）5、房地產(chǎn)項目wbs結(jié)構(gòu)：定義：WBS方法是一種全面、系統(tǒng)地分析工程項目的有效方法，也是項目管理的基礎(chǔ)性工作。結(jié)構(gòu)分解文件是項目管理的中心文件，項目的設(shè)計、工期計劃和控制、成本計劃和控制結(jié)構(gòu)分解文件是項目管理的中心文件，項目的設(shè)計、工期計劃和控制、成本計劃和控制、物流管理、質(zhì)量控制、信息管理、組織管理、合同管理都以它為對象，被稱為“項目管理最得力的有用的工具和方法”。作用：(1)保證項目結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性和完整性。(2)通過結(jié)構(gòu)分解，使項目的形象透明，使人們對項目一目了然，使項目的概況和組成明確、清晰。(3)結(jié)構(gòu)分解是工程項目的工期計劃、成本和費用估計，并進行資源分配的對象。(4)用于建立項目目標保證體系。(5)將項目質(zhì)量、工期、成本(投資)目標分解到各項目單元，這樣可以對項目單元進行詳細的設(shè)計，確定實施方案，作各種計劃和風(fēng)險分析，進行實施控制，對完成狀況進行評價。(6)作為項目報告系統(tǒng)的對象，是進行各部門、各專業(yè)協(xié)調(diào)的手段。項目分解結(jié)構(gòu)和編碼在項目中充當一個共同的信息交換語言。項目中的大量信息，如資源使用、進度報告、成本開支賬單、質(zhì)量報告、變更、會談紀要，都以項目單元為對象收集、分類和溝潑的。結(jié)構(gòu)分解包含的要素：(1)項目單元。(2)項目單元的定義。(3)項目單元之間的邏輯關(guān)系。(4)編碼。房地產(chǎn)項目結(jié)構(gòu)分解的系統(tǒng)分解方法：(1）結(jié)構(gòu)化分解方法。 任何項目系統(tǒng)都有它的結(jié)構(gòu)。都可以進行結(jié)構(gòu)分解。(2)過程化方法。房地產(chǎn)項目的實施需要經(jīng)過許多過程：項目實施過程；管理工作過程；行政工作過程；專業(yè)工作的實施過程?；舅悸肥牵阂皂椖磕繕梭w系為主導(dǎo)，以工程技術(shù)系統(tǒng)范圍和項目的實施過程為依據(jù)，按照一定的規(guī)則由上而下、由粗到細地進行。6、房地產(chǎn)項目實施條件(補充)7、房地產(chǎn)環(huán)境分析：(1)分析擬建房地產(chǎn)項目與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平提高的關(guān)系。論證房地產(chǎn)投資方向是否正確，房地產(chǎn)項目投資的合理性。(2)對房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的條件進行評價。研究房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中，建筑材料、設(shè)備、人員及其他基礎(chǔ)設(shè)施配套條件是否有保證。3)通過系統(tǒng)分析和綜合評價，選擇最佳的房地產(chǎn)建設(shè)地址。8、項目管理規(guī)劃：房地產(chǎn)項目管理規(guī)劃從參加投標活動開始，一般包括兩種:一種是建筑施工項目管 理規(guī)劃大綱，一種是建筑施工項目管理規(guī)劃。建筑施工項目管理規(guī)劃是對建筑施工項目管理規(guī)劃大綱的具體細化和實施的可操作化。建筑施工項目管理規(guī)劃大綱的主要內(nèi)容會作為合同的有效組成部分。項目管理規(guī)劃大綱可包括下列內(nèi)容：項目概況；項目范圍管理規(guī)劃；項目管理目標規(guī)劃；項目管理組織規(guī)劃；項目成本管理規(guī)劃；項目進度管理規(guī)劃；項目質(zhì)量管理規(guī)劃；項目職業(yè)健康安全與環(huán)境管理規(guī)劃；項目采購與資源管理規(guī)劃；項目信息管理規(guī)劃；項目溝通管理規(guī)劃；項目風(fēng)險管理規(guī)劃；項目收尾管理規(guī)劃。編制項目管理實施規(guī)劃應(yīng)遵循下列程序：明確項目目標；分析項目環(huán)境和條件；收集項目的有關(guān)資料和信息；確定項目管理組織模式、結(jié)構(gòu)和職責(zé)；明確項目管理內(nèi)容；編制項目目標計劃和資源計劃；匯總整理，報有關(guān)部門審批。項目管理實施規(guī)劃應(yīng)包括下列內(nèi)容：項目概況；總體工作計劃；組織方案；技術(shù)方案；進度計劃；質(zhì)量計劃；職業(yè)健康安全與環(huán)境管理計劃；成本計劃；資源需求計劃；風(fēng)險管理規(guī)劃；信息管理計劃；項目溝通管理計劃；項目收尾管理計劃；項目現(xiàn)場平面布置圖；項目目標控制措施； 技術(shù)經(jīng)濟指標。9、項目進度控制：內(nèi)容：業(yè)主方，施工方，供質(zhì)方，設(shè)計方 房地產(chǎn)項目控制系統(tǒng)概論；房地產(chǎn)項目的進度控制；房地產(chǎn)項目的成本控制；房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制；房地產(chǎn)項目合同控制； 房地產(chǎn)項目安全保健與環(huán)境保護控制措施：組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟措施、信息管理措施1）工程部審查監(jiān)理單位審核過的施工總進度計劃上報公司工程部審查，經(jīng)公司生產(chǎn)經(jīng)理批準后，下發(fā)審查意見通知單，由監(jiān)理單位批準并監(jiān)督施工單位組織實施。2）工程部依據(jù)方案，檢查施工單位準備情況，監(jiān)理單位落實情況避免返工3）工程部應(yīng)現(xiàn)場巡視，檢查進度計劃實施情況，并做好工程進度記錄。4）工程部制定控制點，并及時檢查匯報5）工程度及時審查經(jīng)監(jiān)理審查的計劃和計劃落實情況。6)延期時 趕工期7）主持會議研究問題8）獎罰，解決困難10、項目管理過程組：為了更好地完成項目實施過程中每個階段的各項工作和活動，需要開展一系列有關(guān)項目計劃、決策、組織、溝通、協(xié)調(diào)和控制等方面的管理活動，這一系列管理活動便構(gòu)成了項目管理過程。組成：起始、計劃、組織、控制和結(jié)束過程。項目階段與過程組的區(qū)別（1）階段是貫穿項目生命周期的時間概念，以階段可交付成果為劃分標志，后一階段的開始，以前一階段的可交付成果為條件，通常是順序、不可逆的，有時可并行。（2）過程組是貫穿項目不同階段的管理概念，以過程的管理成果為結(jié)束目標，通常會不斷循環(huán)往復(fù)，或重疊運行，以推動項目階段目標的實現(xiàn)。過程就是一組為了完成一系列事先指定的產(chǎn)品、成果或服務(wù)而需執(zhí)行的互相聯(lián)系的行動和活動項目過程分兩大類：通用項目管理過程；產(chǎn)品（技術(shù)）實現(xiàn)過程11、 項目階段關(guān)系：四個階段：（1）投資機會研究及土地競投階段；（2）項目立項階段；（3）項目全程策劃階段；（4）規(guī)劃設(shè)計階段。關(guān)系：在房地產(chǎn)項目全壽命周期階段中，前期有四個階段都與項目產(chǎn)品范圍有關(guān)： （1）投資機會研究及土地競投階段。這一階段的主要任務(wù)是獲取土地使用權(quán)，這一階段是項目產(chǎn)品管理的開始階段，產(chǎn)品范圍比較粗略，如果今后的市場環(huán)境發(fā)生變化，還可能會發(fā)生產(chǎn)品范圍變化或徹底改變的情況。 （2）項目立項階段。這一階段的主要任務(wù)是按照程序獲取立項批復(fù)、規(guī)劃許可等，產(chǎn)品范圍逐漸清晰。（3）項目全程策劃階段。產(chǎn)品范圍更加詳細，工作人員應(yīng)該能夠從這一階段的成果中整理出設(shè)計任務(wù)書中所需要的有關(guān)產(chǎn)品要求的內(nèi)容。 （4）規(guī)劃設(shè)計階段。規(guī)劃設(shè)計圖紙最終確定了項目的產(chǎn)品范圍，所有產(chǎn)品及其特征都已經(jīng)非常清晰只是沒有變成實物而已。通過上述四個階段，產(chǎn)品范圍的確定經(jīng)歷了一個從模糊到清晰、定型的過程。從對項目影響來看，開發(fā)商應(yīng)著力加強前三個階段有關(guān)產(chǎn)品范圍確定和管理的問題。 12、項目組織以及特殊性項目組織”是指為完成特定的項目任務(wù)而建立起來的從事項目具體工作的組織，它是項目的參加者與合作者按一定的規(guī)則或規(guī)律構(gòu)成的有系統(tǒng)性結(jié)構(gòu)的實體，是項目的行為主體所構(gòu)成的系統(tǒng)。該組織在項目生命期內(nèi)臨時組建，是一次性的暫時的組織，是名詞意義上的組織。這是一種項目組織，它有別于一般的企業(yè)組織、社團組織和軍隊組織。相比較而言，企業(yè)組織具有相對的穩(wěn)定性和固定性，而項目組織是基于項目的，因項目不同而不同，隨項目而產(chǎn)生，因項目而消亡，具有非常顯著的一次性特征。項目組織具有自身的組織特殊性，這個特殊性是由項目的特點所決定的。項目組織的特殊性又決定了項目組織設(shè)置和運行的原則，在很大程度上決定了各行為主體在項目中的組織行為，決定了項目溝通管理、協(xié)調(diào)和項目信息管理。13、項目協(xié)調(diào)方法:1. 經(jīng)常性事項的程序化組織協(xié)調(diào)2. 利用責(zé)權(quán)體系的指令性組織協(xié)調(diào)3. 設(shè)立專門機構(gòu)或?qū)Ｈ诉M行組織協(xié)調(diào)4. 利用會議進行組織協(xié)調(diào)14、項目界面管理層次、標準、類型，項目分標方面。界面管理三個層次：1)基于房地產(chǎn)項目全壽命周期階段劃分，在房地產(chǎn)項目全壽命周期各個過程之間形成，可以稱為過程界面。2)基于房地產(chǎn)項目全壽命周期中涉及的參與主體劃分，在各參與主體任務(wù)責(zé)任的邊界處形成，可以稱為企業(yè)界面。站在房地產(chǎn)開發(fā)商角度，該界面可以分成三大類：一類界面是開發(fā)商與消費者之間的界面；二類界面是開發(fā)商與房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)緊密相關(guān)的各參與主體之間的界面，如開發(fā)商與設(shè)計單位的界面，開發(fā)商與施工單位的界面等；三類界面是開發(fā)商與政府、社會、社區(qū)之間的界面。三類界面對項目成功與否影響都很大，只是前兩類界面是直接影響界面，第三類界面是間接影響界面。3)產(chǎn)生在房地產(chǎn)開發(fā)商職能部門(個人)之間，主要有部門與部門之間、開發(fā)商項目組成員個人之間的界面。該類界面是開發(fā)商能夠直接控制和掌握的界面，具備能夠成功管理的先天性有利條件。項目分標：是指在項目結(jié)構(gòu)分解的基礎(chǔ)上，按一定的規(guī)則將整個項目任務(wù)和工作分解為若干個包（或標段）的過程。作用：分標可保障項目總目標的順利實現(xiàn)。分標可明確地、靈活地對項目目標實施控制。分標策劃是項目管理的一種手段。分標的依據(jù)：業(yè)主方面承包商方面房地產(chǎn)項目方面環(huán)境方面分標的方式：1）分階段、分專業(yè)的項目平行分標方式。2）總承包方式。3）CM模式。15、房地產(chǎn)項目的全壽命周期:房地產(chǎn)項目的時間限制決定了項目的生命周期是一定的，在這個期限中，房地產(chǎn)項目經(jīng)歷了由產(chǎn)生、實施到消亡的全過程。房地產(chǎn)項目全壽命周期費用分析的步驟：1）確定對要研究的產(chǎn)品(住宅)性能和參數(shù)的要求。2）找出可以達到目標的可能的方案并對其局限性進行詳細說明。3）數(shù)據(jù)資料收集，對折現(xiàn)率、通脹率、經(jīng)濟壽命等做出不同的假設(shè)。4）確定壽命周期5）明確相關(guān)費用種類并估計費用大小6）把所有相關(guān)費用按同樣的標準進行折現(xiàn)。7）比較所有方案的全壽命周期費用或年當量費用，初步確定方案優(yōu)選順序。8）靈敏性分析。房地產(chǎn)項目全壽命周期各階段的劃分和主要工作1)投資機會研究和土地競投(市場調(diào)研；投資機會研究；土地競標)2)項目立項(申請項目用地的選址紅線圖；申領(lǐng)規(guī)劃要點；可行性研究；獲取立項批準)3)全程策劃(市場調(diào)研；市場定位；產(chǎn)品定位；項目融資；經(jīng)濟效益分析；營銷方案；規(guī)劃設(shè)計建議)4)規(guī)劃設(shè)計(委托設(shè)計監(jiān)理；組織設(shè)計招標或設(shè)計方案競賽；編制設(shè)計任務(wù)書；簽訂設(shè)計合同；設(shè)計初步審核；施工圖審核、審查；獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證)5)工程施工(獲取施工許可證；編制施工總體組織設(shè)計；委托施工監(jiān)理材料設(shè)備采購；組織施工招標，簽訂施工合同；工程施工項目管理；工程竣工驗收和備案)6)市場推廣和營銷(項目定價；項目市場推廣；銷售策劃實施；獲取商品房銷售許可證；實現(xiàn)投資回報)7)物業(yè)管理(編制物業(yè)管理方案；物業(yè)管理招標；物業(yè)交接和住戶入??；物業(yè)維護和管理)8)物業(yè)拆除、報廢與土地再利用(物業(yè)質(zhì)量鑒定；物業(yè)報廢和拆除；物業(yè)資源回收)16、房地產(chǎn)項目客戶關(guān)系管理： 客戶關(guān)系管理是一個不斷加強與顧客交流，不斷了解顧客需求，并不斷對產(chǎn)品及服務(wù)進行改進和提高以滿足顧客的需求的連續(xù)的過程。其內(nèi)涵是企業(yè)利用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)對客戶的整合營銷，是以客戶為核心的企業(yè)營銷的技術(shù)實現(xiàn)和管理實現(xiàn)。17、項目管理類型的理解：(1)按管理層次可分為宏觀項目管理和微觀項目管理。(2)按工程項目管理范圍和內(nèi)涵不同分為廣義項目管理和狹義項目管理。(3)按管理主體不同劃分，業(yè)主方項目管理、設(shè)計方項目管理、施工方項目管理、供貨方項目管理。項目管理系統(tǒng)的理解:項目的管理者應(yīng)用專門管理項目的系統(tǒng)軟件，在有限的資源約束下，用系統(tǒng)的觀點、方法和理論，對項目涉及的全部工作進行有效的管理，它從項目的投資決策開始到項目結(jié)束的全過程進行計劃。組織、協(xié)調(diào)、控制、評價，以實現(xiàn)項目的目標。項目管理的特點：（1）項目管理理論、方法、手段的科學(xué)化。（2）項目管理的社會化和專業(yè)化。（3）項目管理的標準化和規(guī)范化。（4）工程項目管理國際化。建設(shè)工程項目管理：組織運用系統(tǒng)的觀點、理論和方法，對建設(shè)工程項目進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等專業(yè)化活動。18、現(xiàn)代房地產(chǎn)項目管理內(nèi)容及其特點：項目管理包含的五重內(nèi)容：項目管理是一種管理方法體系；項目管理是以項目目標實現(xiàn)為核心的管理活動；項目管理是團隊活動；項目管理貫穿于項目的全過程；涉及項目的各環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項目管理的理解:房地產(chǎn)項目管理是工程管理的一個分類，其運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全方位和全過程的綜合管理，實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。19、房地產(chǎn)項目LCM的含義：是房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理，以實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為目的的管理理論.20、項目策劃的定義及類型劃分：項目策劃是在充分占有信息的基礎(chǔ)上，針對項目決策和實施的問題進行組織、管理、經(jīng)濟和技術(shù)方面的科學(xué)分析和論證。旨在為項目建設(shè)的決策和實施增值。類型：項目決策策劃項目實施策劃。21、項目決策策劃與實施策劃任務(wù)的差異：（1）項目決策的策劃在項目決策階段完成，為項目決策服務(wù)。項目決策的策劃要回答建設(shè)什么、為什么要建設(shè)的問題，又稱為項目決策評估；（2）項目實施策劃在項目實施階段的前期完成，為項目管理服務(wù)，主要確定怎么建，又稱為項目實施評估。22、項目前期策劃的工作內(nèi)容和過程：（1）