上海樓盤降價三成真相.doc

上海樓盤降價三成真相 2011年11月11日09:26 新華社-瞭望東方周刊 2011年10月末的上海樓市，流傳著很多新段子：“圍觀退房團的，1/3的是退休老頭老太，1/3是便衣，1/3是其他樓盤的探子?！薄鞍胍?2點去看人家選房，左右看看，左邊是張總，右邊是王總?！焙竺嬉粋€段子里的“張總”和“王總”，指的都是房地產(chǎn)企業(yè)的老總，也可能指的是李耀平。李耀平是上海一在售樓盤的銷售總經(jīng)理，上海多個樓盤降價30%的消息一度讓他寢食難安。所以，當(dāng)屬下深夜給他打電話，說中海御景熙岸半夜11點開始選房時，他毫不猶豫地趕了過去。“別說地鐵公交了，連路都沒修好，路燈都沒有?！崩钜秸f，但現(xiàn)場的火爆景象卻讓他大吃一驚?？盏厣贤Ｖ习佥v車，還有出租車不斷地從黑暗中開過來，塵土飛揚。售樓處門口人頭攢動，還有人懷抱嬰兒?！罢f是半夜11點接到電話，孩子沒人照顧，只好也帶過來。還有個老太是從南匯蘆潮港打車來的，光車費就是幾百?！痹诂F(xiàn)場待了1小時，李耀平的確遇到好幾個熟人?！岸际欠康禺a(chǎn)公司的，有的是有盤在賣，有的正在猶豫要不要延遲開盤?！爆F(xiàn)場的一番交流，最終讓李耀平打定了主意，樓盤價格暫時不動，等到2012年春節(jié)之后再說。其他幾位“總”也對此行感到滿意?！半m然現(xiàn)在是困難時期，以至于不降價聯(lián)盟都沒人再提了，但也摸清了市場的底，只要降價10%，市場馬上就能激活?！睂Y金鏈日益緊張的開發(fā)商而言，這顯然是個好消息。誰在降價李耀平10%的心理底線，和之前讓輿論大嘩的幾個樓盤30%的降幅相差甚遠(yuǎn)。10月底，上海幾個降價最明顯的樓盤分別是：浦東的中海御景熙岸，均價由早前的2.2萬元/平方米，以“團購價”的形式降至1.7萬元/平方米左右；嘉定新城的龍湖酈城，均價從1.8萬元/平方米降價到1.4萬元/平方米；松江龍湖好望山的部分房源，均價也從2.7萬元/平方米降至1.5萬元/平方米。綠地集團在嘉定區(qū)的秋霞坊，售價從此前的1.9萬元/平方米直接降至1.1萬元/平方米，降幅達到了42%。據(jù)上海媒體調(diào)查，除直接降價外，還有樓盤以會員價、特價房模式實現(xiàn)了降價，如位于普陀區(qū)的香溢花城降價幅度達32%；位于松江的長泰西郊別墅降價幅度達30%；位于寶山區(qū)的保利葉上海降價幅度達到14%以高端聞名的星河灣，其在上海閔行區(qū)的項目，1號樓部分房源單價約在3.5萬元至3.6萬元/平方米，比2號樓4.5萬元/平方米的銷售報價下跌了20%。10月21日前后，上海宣布大幅降價的樓盤已近10個，折扣都在7折上下，最低的甚至只有5.8折。這樣的折扣力度，在上海是前所未有的。但本刊接觸到的開發(fā)商、研究機構(gòu)，卻都不相信這些數(shù)字，并普遍將“真實的降價幅度”限定在10%以內(nèi)。“現(xiàn)在開發(fā)商基本分成三個陣營，一些延遲開盤，等待政策松動，因為調(diào)控政策已經(jīng)到底了；一些是策略性降價，要么前幾個月銷售不好，全年銷售指標(biāo)完成不了，要么是回籠資金做別的項目；還有一些是真的資金緊張?！鄙虾Ｒ患抑行头康禺a(chǎn)開發(fā)公司的總經(jīng)理王誠告訴瞭望東方周刊，10月下旬降價的樓盤大多屬于策略性降價，之后，才會有資金緊張的開發(fā)商加入降價陣營。眼下，大多數(shù)資金緊張的開發(fā)商，還在嘗試以擴大銷售的形式，避免直接降價的出現(xiàn)。目前，21世紀(jì)不動產(chǎn)為開發(fā)商代銷新樓盤所獲的收益，已經(jīng)占總體收益的50%，以往這一比例只有25%左右?！吧晕⒋簏c的中介，現(xiàn)在都在全力以赴地做代銷。” 21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔告訴本刊記者，很多開發(fā)商已經(jīng)不能安心在售樓處坐等客戶上門了，而是要挨家挨戶拉生意。10%還是30%策略降價，是指開發(fā)商為減輕公司財務(wù)壓力，調(diào)節(jié)市場庫存，在短期內(nèi)采取攤薄單個項目利潤率，追求整體市場利潤總額增加的方法。以星河灣為例，其此次降價的背景是其持續(xù)數(shù)月的銷售低迷。有統(tǒng)計顯示，今年2月以來，閔行星河灣的月銷售紀(jì)錄基本為個位數(shù)，其中2月和9月的成交套數(shù)甚至只有1套和3套。發(fā)起“搶收華東”促銷行動的龍湖地產(chǎn)，也是策略性降價。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴瞭望東方周刊，龍湖地產(chǎn)2011年前三季度在上海的銷售均不理想，8月，龍湖地產(chǎn)在上海以30.54億元中標(biāo)上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號地塊，成為2011年以來上海土地市場商辦用地的總價地王?！敖祪r很可能是因為龍湖在上海地區(qū)有了市場壓力?！倍呗孕越祪r，絕不會出現(xiàn)一次性降價30%的“不理智行為”。張宏偉說，之前大多數(shù)宣傳價格大跌的樓盤，其參照的原始價格，“很多是一房一價時備案的價格，普遍都比實際成交價高。有的樓盤所謂的特價房，總共也就十幾、二十套，市場激活了，特價房也就沒有了。有的樓盤前幾天還在說打折，這幾天看買房的人多了，價格又上去了?！毙录悠录t木集團總經(jīng)理張永河也認(rèn)為目前上海各降價樓盤的真實降幅大多只在10%左右?！霸谝恍w量較大的樓盤里，因為樓層、位置、朝向等因素，而導(dǎo)致房價相差20%是非常正常的事，這是常識?！睆埡陚フf，開發(fā)商的一個常用促銷策略就是根據(jù)樓棟位置、樓層及朝向不同在不同房源的定價上制造價格差。例如，將位置、樓層及朝向不好的房源在特定時間段會拿出來做優(yōu)惠活動，給市場制造降價假象。實際上，剩余的優(yōu)質(zhì)房源基本上在后期市場推盤過程中價格會拉升，基本可以彌補前期降價的損失?！皬慕祪r后市場反應(yīng)上看，只需要降價10%，就能有效地激活市場，所以根本沒必要降更多?！睆埡陚ジ嬖V本刊記者，之前綠地梧桐院、綠地松江名邸、萬科清林徑等樓盤因為小幅降價或性價比高于周邊樓盤，就引起了購房者連夜排隊搶購，早就探清了購房者的底線。此后的數(shù)據(jù)顯示，10月24日10月30日上海市商品住宅成交面積13.87萬平方米，環(huán)比前一周上漲46.78%；成交均價為19331元/平方米，環(huán)比下跌10.52%。這是時隔近24周后，上海商品住宅成交周均價再次跌破2萬元/平方米。上海房價要跌多少？不管這30%的降幅有多少水分，可以肯定的是，接下來會有越來越多的開發(fā)商加入降價行列?！吧虾？赡苡袃沙勺笥业拈_發(fā)商因為資金緊張而降價，二三線城市，這個比例可能高達30%到40%?！睆堄篮诱f，每年11月都是開發(fā)商的銀行貸款集中“換單”的時間。所謂換單，可以簡單理解為銀行貸款到期后，開發(fā)商必須先償還貸款，然后在次年1月獲得新貸款。在房價飛漲的時候，開發(fā)商對“換單”樂此不疲，因為貸款抵押物多是土地，因此，同一塊地，每經(jīng)過一次換單，貸到的款額會大大增加?？v然是在房地產(chǎn)非常景氣的時候，每年換單期，上海都會有20%左右開發(fā)商的貸款銜接不上?！?009年以來，情況則更糟。大部分開發(fā)商都擔(dān)心，以前是棉衣?lián)Q件羽絨服，現(xiàn)在可能是棉衣還給銀行了，過2個月只給你一件襯衫?！睆堄篮诱f，貸款換單帶來的2個月空窗期，引發(fā)了上海開發(fā)商普遍的焦慮心態(tài)。而12月份則是各種工程、采購的結(jié)賬期，“在上海，只要拖欠農(nóng)民工工資，樓盤就拿不到銷售證?！薄安痪们?，一個上市的房地產(chǎn)公司就悄悄賣掉了一批項目，還附加了保密協(xié)議?！睆堄篮诱f，但上海出現(xiàn)大規(guī)模降價的可能性并不高，“人工成本、水泥、鋼筋都漲了20%到30%，再降價10%左右，基本上也就是上海開發(fā)商承受的極限了。二三線城市可能出現(xiàn)大范圍的、15%到20%的降價?！遍_發(fā)商普遍把降價底線定在10%，另一個重要的參照依據(jù)就是土地價格。10月12日，上海土地市場出讓了10幅經(jīng)營性用地，其中4幅為純住宅用地，皆位于南橋新城。最終，3幅以底價成交，1幅溢價僅為0.59%。表面上看，這意味著上海土地市場的底價怪圈依然沒被打破，但實際上，此次推出的4幅地塊中，最低的起拍樓板價也要5600元/平方米，而10個月前，這里的樓板價還只有2400元/平方米。2010年12月，南橋新城望園路西側(cè)、運河北路北側(cè)區(qū)域地塊拍賣，最終成交價是12.06億元，當(dāng)時溢價為162.3%，樓板價也只有6237元/平米。此外，剛剛拍賣的這些地塊上，或多或少都還有中小套型、保障房等綁定要求。黃河滔說，這意味著即便是底價成交，“此次出讓的土地樓板價，還是跟2010年末高溢價成交的用地基本相同?！睖刂莩捶繄F淡出上海對海外熱錢來說，眼下正是“抄底”時。上海一家熱錢管理基金的經(jīng)理Clark Lu告訴瞭望東方周刊，目前，海外熱錢正積極流入中國樓市，“投資年限拉長到3到5年，有的甚至達到7年。熱錢普遍認(rèn)為這么長的周期，足以等到中國經(jīng)濟和樓市走出低谷?！倍鵁徨X對投資樓市年回報率的預(yù)期，大多在25%以上。Clark Lu說，熱錢目前流入最主要的區(qū)域就是一線城市、二線城市有地鐵概念的板塊，以及高鐵新鎮(zhèn)周邊的住宅項目?！盁徨X普遍認(rèn)為，這一波的降價，無論如何也達不到2008年時的水平。那時候，泡沫破滅論炒得再兇，我們也沒有拿到過7折的價格?！毕啾纫皇址渴袌觥敖祪r”、“退房”的轟轟烈烈，上海二手房市場卻一片沉寂。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，目前，盡管上海二手房市場也出現(xiàn)了降價，但幅度和范圍均無法和一手房市場相比。在一些一、二手房價格出現(xiàn)倒掛的板塊，如北蔡、大華等板塊，二手房東下調(diào)掛牌價的幅度也只有1.69%到3.45%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的一個重要原因，是曾在上海樓市呼風(fēng)喚雨的“溫州炒房團”，自2011年起，就逐步淡出上海市場。黃河滔告訴瞭望東方周刊，2011年9月，在21世紀(jì)不動產(chǎn)上海300多家門店的調(diào)查中，掛牌房東中的溫州人不到3%，買家則不到1.5%。目前的二手房掛牌房東中，除了聯(lián)洋、古北等幾個溫州客非常集中的板塊，其他90%的板塊中，溫州客的比重不到5%。從2007年到2010年，上海二手房交易中，上海戶籍的購房者比例不斷下降，從62%下降到了52%。但2011年，這個趨勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。8月，上海戶籍購房者比例重新回到了57%。剩下的43%中，絕大多數(shù)也是沒有上海戶籍的“新上海人”，“絕大部分是自住?！秉S河滔說，在上海戶籍的購房者中，改善型需求超過一半，剛性需求略低?！耙环矫媸且驗橐痪€城市調(diào)控比較嚴(yán)，以后可能還會有房產(chǎn)稅等政策出臺。另一方面，是二、三線甚至是三、四線城市