新聚仁-愛家句容策劃報(bào)告

愛家集團(tuán)句容項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 引 言 青 山依舊在，只是金陵更勝昔 今天 空港新城 注定將成為大南京時(shí)代背景下的 珍貴禮物 目 錄 壹、項(xiàng)目理解 貳、市場分析 叁、產(chǎn)品建議 肆、客源定位 壹、項(xiàng)目理解 解決的核心問題 項(xiàng)目的市場戰(zhàn)略站位 Part 1 南京的未來 中國的核心城市正處于一系列歷史性機(jī)遇中 全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示意圖 中國的 城市化進(jìn)程 ，核心城市的凝聚力更強(qiáng)，發(fā)展速度更快 中國面臨增長方式轉(zhuǎn)型，要求核心城市發(fā)展 更高級別的產(chǎn)業(yè)群 三十年實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長，必然帶來 虛擬經(jīng)濟(jì)的增長 南京，城市形象，城市定位大幅提升 因此，南京的城市定位和發(fā)展格局發(fā)生了重要調(diào)整 國家二級區(qū)域中心城市： 南京原有城市地位一般，輻射能力有限； 南京都市圈： 隨泛長三角時(shí)代的到來，南京城市地位大幅提升，未來輻射鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、馬鞍山、蕪湖、巢湖、滁州、淮安。 城市將出現(xiàn)向外圍擴(kuò)張趨勢 南京，隨城市定位提升，未來城市擴(kuò)張將成為必然 南京 目前，南京房地產(chǎn)市場外擴(kuò)的趨勢已經(jīng)成型 “中心城 -新城 -新市鎮(zhèn)”三級城鎮(zhèn)體系： 規(guī)劃的外圍新城中，板橋新城、祿口新城、湯山新城、龍?zhí)缎鲁且烟幱陂_發(fā)階段； 濱江新城、橋林新城、永陽新城、淳溪新城已有明確規(guī)劃。 大力發(fā)展衛(wèi)星城，分流城市人口成為必然 Part 2 句容項(xiàng)目的理解 就距離而言，屬于南京城市外延板塊 祿口空港新區(qū) 江寧區(qū)域 句容空港新區(qū) 地塊位臵 南京 空港新城 區(qū)域位臵： 句容空港新區(qū)北， 距句容市區(qū)約 20km 距南京江寧區(qū) 8km， 距離郭莊鎮(zhèn) 3km。 區(qū)位緊貼南京，可實(shí)現(xiàn)“同城”衛(wèi)星城概念運(yùn)作 8km 交通配套的支持，也成為有利因素 交通配套： 寧杭高速入口距本項(xiàng)目約 3km 寧杭高鐵入口距本項(xiàng)目約 0.6km （ 2011年底建成通車） 完善的交通配套體系，也將強(qiáng)化本項(xiàng)目的“同城”衛(wèi)星城概念 空港新區(qū)整體規(guī)劃為板塊發(fā)展提供前景 規(guī)劃格局： 規(guī)劃“空港物流區(qū)”、“臺資生態(tài)工業(yè) 區(qū)”、“產(chǎn)業(yè)配套區(qū)”，“綜合服務(wù)區(qū)”， 四大功能組團(tuán) 擬建規(guī)模： 20萬平方公里； 產(chǎn)業(yè)定位： 依托寧杭高速郭莊道口和機(jī)場高速公路， 產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展步伐加快，形成了以機(jī)械制 造、船舶配件、光學(xué)鏡片、塑膠跑道、服 裝陶瓷和現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)為主的特色產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)有配套薄弱，但受益于板塊整體規(guī)劃，房地產(chǎn)市場將長期看好 本項(xiàng)目自身具備塑造標(biāo)桿個(gè)案的條件 占地 333,500m2 總建 500,250m2 容積率 1.5 板塊內(nèi)首個(gè)啟動的地標(biāo)大盤項(xiàng)目； 愛家品牌開發(fā)商的影響力。 本項(xiàng)目具備打造成運(yùn)作南京市場、板塊第一個(gè)案的市場條件 Part 3 借鑒項(xiàng)目 世茂蝶湖灣的啟示 昆山外圍，毗鄰高鐵，大面積水景，百萬社區(qū)，運(yùn)作上海外溢客源的地標(biāo)大盤 上海安亭 世茂蝶湖 灣 昆山市區(qū) 距離上海嘉定安亭 20公里 昆山市區(qū) 6公里 高鐵站（ 500米） 物業(yè)地址：昆山柏城南路和滬寧高速交叉處 開 發(fā) 商：上海世茂房地產(chǎn)有限公司 產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加、高層 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 占地面積： 71.8萬方 建筑面積： 107.7萬方 容 積 率： 1.5 綠 化 率： 65% 總 戶 數(shù)： 6445戶 物業(yè)公司：世茂第一太平 首次開盤： 2005年 12月 先低后高，樹立高端地標(biāo)大盤形象，后期獲取高額投資回報(bào) 世茂蝶湖灣的啟示 高層公寓 獨(dú)棟別墅 疊加別墅 高層公寓 花園洋房 聯(lián)排別墅 獨(dú)棟別墅 高層公寓 2005-2006年，前期以低密度產(chǎn)品入市，控制成本投入，保障利潤要求，運(yùn)作上海外溢客源； 2007-2008年，中期以公寓產(chǎn)品為主力，樹立地標(biāo)大盤形象，吸引上海投資客源及少量本地客源； 2009-至今，后期成功樹立地標(biāo)形象，低密度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 前期 中期 后期 世茂蝶湖灣的啟示 產(chǎn)品 面積 價(jià)格 供應(yīng)套數(shù) 客源 2005.12 獨(dú)棟 312-435 8000 36 上海投資客源為主導(dǎo) 2006.7 疊加 250-283 6500 268 90%上?？驮?， 10%昆山客源 2007.1 高層 90-143 4500 344 上海投資客源為主 2007 銷售該項(xiàng)目商業(yè)街商鋪， 13000元 /平方，無新增住宅產(chǎn)品 2008.4 高層 90-114 5000 754 80%上?？驮矗?20%昆山客源 2009.5 聯(lián)排 188-240 8500 163 70%上?？驮?， 30%昆山客源 2009.6 高層 90-141 6500 1158 40%上?？驮?， 60%昆山客源 2009.9 洋房 125-130 7800 496 50%上?？驮?， 50%昆山客源 2009.10 獨(dú)棟 312-435 16000 27 60%上海客源， 40%昆山客源 2010.2 高層 90-144 8500-9000 1416 50%上海客源， 50%昆山客源 本項(xiàng)目可參考該案成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)大江寧運(yùn)作 金地自在城的啟示 物業(yè)地址： 雨花板橋新城蓮花湖體育公園南側(cè) 開 發(fā) 商： 金地 (集團(tuán) )股份有限公司 產(chǎn)品類型：聯(lián)排、洋房、高層 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 占地面積： 46.8萬方 建筑面積： 103萬方 容 積 率： 2.2 綠 化 率： 36% 總 戶 數(shù)：約 6500戶 物業(yè)公司： 金地物業(yè)管理公司 首次開盤： 2009年 11月 金地自在城 江寧中心 距離江寧中心 12公里 南京城區(qū) 距離南京城區(qū) 15公里 板橋新城 新城開發(fā)模式，百萬大盤，品牌開發(fā)商，運(yùn)作大南京客源明星個(gè)案 金地自在城的啟示 通過產(chǎn)品力與品牌優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)大盤運(yùn)作模式，吸引全市客源 2009年 11月 -2010年 3月，一期以高層公寓產(chǎn)品入市，以小面積、低總價(jià)產(chǎn)品，運(yùn)作本區(qū)域剛需客源，與主城區(qū)外溢雙重客源； 2010年 4月，推出一期洋房產(chǎn)品，吸引南京主城區(qū)中高端改善人群，確立產(chǎn)品品質(zhì)； 2010年 6月 -2011年，推出二至四期高層公寓產(chǎn)品，通過開發(fā)品牌運(yùn)作，產(chǎn)品力表現(xiàn)，運(yùn)作整個(gè)南京各階層客源。 一期高層公寓 一期花園洋房 二期高層公寓 三期高層公寓 四期高層公寓 三、四期聯(lián)排、洋房（待開） 五至八期聯(lián)排、洋房、高層公寓產(chǎn)品 金地自在城的啟示 產(chǎn)品 面積 價(jià)格 供應(yīng)套數(shù) 客源 2009.11 高層 60-140 8000 1074 本區(qū) 30%、主城 60%、其他 10% 2010.4 洋房 130-236 14000 80 本區(qū) 25%、主城 75% 2010.6 高層 89-140 9500 1894 本區(qū) 15%、主城 80%、其他 5% 2010.11 高層 60-104 10000 434 本區(qū) 20%、主城 80% 大盤運(yùn)作模式，定位全市客源，實(shí)現(xiàn)整個(gè)南京運(yùn)作 順應(yīng)南京城市外延趨勢，實(shí)現(xiàn) 大南京 級別運(yùn)作 空港新城 第一高端大盤 大江寧 明星個(gè)案 【 新聚仁理解的項(xiàng)目市場戰(zhàn)略定位 】 貳、市場認(rèn)知 解決的核心問題 項(xiàng)目面對的市場競爭和機(jī)會 Part 1 對郭莊房地產(chǎn)市場的認(rèn)識 區(qū)域內(nèi)唯一在售項(xiàng)目 本項(xiàng)地塊 普羅旺斯小鎮(zhèn) 普羅旺斯小鎮(zhèn) 占地面積： 14.6萬方 總建面積： 8萬方 容 積 率： 0.5 總 戶 數(shù)： 113戶 開 發(fā) 商： 江蘇天盛旅游發(fā)展有限公司 物業(yè)公司： 未知 綠 化 率： 50% 產(chǎn)品類型： 雙拼、聯(lián)排別墅 銷售價(jià)格： 雙拼 8000-9000元 /m2 聯(lián)排 7000-7500元 / m2 開盤時(shí)間： 2011年 3月 戶型面積： 雙拼 260-312平方、聯(lián)排 181-205平方 推盤套數(shù)： 雙拼 20套、聯(lián)排 18套 產(chǎn)品品質(zhì)薄弱 立面 景觀 總規(guī) 一期 20套雙拼 一期 18套聯(lián)排 落后于南京整體別墅市場品質(zhì) 交通配套： 寧杭高速入口距本項(xiàng)目約 3km 寧杭高鐵入口距本項(xiàng)目約 0.6km （ 2011年底建成通車） 運(yùn)作南京外溢客源 2011年至今，該案售樓處共累積 63組意向客戶，均由南京客戶構(gòu)成； 其中，南京江寧客戶占到 70%，南京其他區(qū)域客戶占到 30%。 區(qū)域市場明顯受到南京市場輻射 本項(xiàng)目將運(yùn)作江寧區(qū)的外圍板塊 據(jù) 2009年統(tǒng)計(jì)，江寧區(qū)的戶籍人口 84.5萬，常住人口91.3萬。 江寧區(qū) 項(xiàng)目位臵 基于至江寧的地緣因素以及江寧大量的人口基數(shù)，分流江寧客戶為必然選擇 Part 2 對江寧房地產(chǎn)市場的認(rèn)識 公寓市場供應(yīng)量大 2010年受新政調(diào)控影響，南京商品住宅新增上市 612.74萬，銷售量 471.91萬，供需比 1:0.77； 從板塊供需看，江北是主要供應(yīng)區(qū)域，供需比 1:0.69，是南京存量壓力最大的區(qū)域。 南京房地產(chǎn)市場最熱點(diǎn)的板塊，供應(yīng)量壓力大 別墅市場供銷主力 2010年江寧板塊共成交 28.37萬，占全市成交總量的 50.7%，目前主要以經(jīng)濟(jì)型別墅為主； 聯(lián)排別墅是市場供應(yīng)主力，需求市場表現(xiàn)最佳，供需比達(dá)到 1:1.28。 經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅市場表現(xiàn)優(yōu)秀 新政背景的影響 南京連續(xù) 9周商品住宅成交走勢 限購后 限購前 政策調(diào)控對市場影響明顯，限購背景下，本項(xiàng)目別墅物業(yè)具有機(jī)會 數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn) 2.19日南京調(diào)控細(xì)則出臺，提出差別信貸、限購、 強(qiáng)調(diào)價(jià)格監(jiān)管等細(xì)則； 2月南京成交量環(huán)比下降 70%，江寧下降 53%； 新政背景下，市場明顯萎縮，以剛需首臵為主的江寧區(qū)相對影響較小。 Part 3 對江寧別墅市場的認(rèn)識 江寧區(qū)分為六大板塊 江寧區(qū)房地產(chǎn)市場被分為六大片區(qū) 1、岔路口片區(qū) 2、百家湖片區(qū) 3、將軍山片區(qū) 4、東山片區(qū) 5、九龍湖片區(qū) 6、大學(xué)城片區(qū) 區(qū)域在售別墅產(chǎn)品主要集中在，將軍山、九龍湖、大學(xué)城三大片區(qū) 綠野仙蹤 湖語山 萬科金域藍(lán)灣 伴山香檳園 瑪斯蘭德 運(yùn)盛美之國花園 本項(xiàng)地塊 大學(xué)城片區(qū) 將軍山片區(qū) 九龍湖片區(qū) 復(fù)地朗香別 墅 駿景華庭 加州城 萬科金域藍(lán)灣 區(qū)域別墅市場整體分析 成熟的別墅板塊，后續(xù)供應(yīng)量大、購買力強(qiáng) 區(qū)域 案名 產(chǎn)品類型 占地 （萬方） 總建 （萬方） 容積率 別墅面積 待售別墅面積 2011年供應(yīng)預(yù)計(jì) 合計(jì) 將軍山 運(yùn)盛美之國花園 獨(dú)棟、聯(lián)排 41 28 0.49 28 2.1 2.5 31.7 瑪斯蘭德 獨(dú)棟 48 25.7 0.39 25.7 0.1 4.5 復(fù)地朗香別墅 獨(dú)棟 33 13 0.38 13 0.1 4.2 九龍湖 萬科金域藍(lán)灣 高層、聯(lián)排 27.2 68 2 6.5 0.5 / 頤和南園 聯(lián)排 50.4 33.6 0.59 28.2 0.3 4 大學(xué)城 湖語山 獨(dú)棟、聯(lián)排 7.3 3.2 0.52 3.2 1.3 / 羅托魯拉 高層、聯(lián)排 24.1 24.5 1.08 9.3 1 3 加州城 聯(lián)排、類獨(dú)棟 75 50 0.61 50 1.2 2.1 伴山香檳園 聯(lián)排 6 4.1 0.68 4.1 1.9 2.2 綠野仙蹤 聯(lián)排、疊加 3.9 3.6 0.68 3.6 0.7 / 區(qū)域獨(dú)棟別墅市場分析 區(qū)域 案名 主力戶型 對外報(bào)價(jià) (元/平方 ) 主力總價(jià)段(萬元 ) 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 月均去化 將軍山 運(yùn)盛美之國花園 410、 620 30000 1230-1860 18 0 / / 復(fù)地朗香別墅 517-610 20000 1034-1220 226 224 99.1% 3.6 大學(xué)城 湖語山 473-573 20000 950-1146 26 16 61.5% 0.9 主力單價(jià)段 20000元 /m2 主力總價(jià)段 950-1220萬元 面積段集中在 400-600m2 月均去化在 1-3.6套之間 年市場容量 55套 區(qū)域聯(lián)排別墅市場分析 區(qū)域 案名 主力戶型 對外報(bào)價(jià) (元 /平方 ) 主力總價(jià)段 (萬 ) 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 月均去化 將軍山 美之國花園 200-240 20000 400-480 12 5 41.6% 1 九龍湖 萬科金域藍(lán)灣 280-303 16000 448-485 36 21 58.3% 7 頤和南園 278 17000 473 833 783 94% 20 大學(xué)城 湖語山 243-253 14000 340-354 98 78 79.6% 4.3 羅托魯拉 260-340 21000 546-714 210 177 84.2% 3.4 加州城 320-340 15000 480-510 176 137 77.8% 4.3 伴山香檳園 197-256 16000 315-410 110 12 11% 1.2 綠野仙蹤 225-265 8000 180-212 148 140 96.6% 3.6 主力單價(jià)段 14000-17000元 /m2 主力總價(jià)段 400-500萬元 面積段在 200-340m2均有分布 月均去化在 3.4-7套之間 年市場容量 538套 注：綠野仙蹤因區(qū)位偏遠(yuǎn)，導(dǎo)致價(jià)格水平明顯低于其他項(xiàng)目 區(qū)域別墅市場產(chǎn)品力分析 項(xiàng)目 瑪斯蘭德 萬科金域藍(lán)灣 頤和南園 立面圖 總體 通過道路將整個(gè)社區(qū)分為多個(gè)組團(tuán)，人工水系貫穿，但建筑密度大，舒適度低 高層公寓將聯(lián)排圍合在社區(qū)中間，南邊水系環(huán)繞 通過自然水系將社區(qū)分為東西兩大片區(qū)，別墅東西橫向排布，密度較大 排布 圍合 +行列 圍合 +行列 圍合 +行列 項(xiàng)目 湖語山 加州城 綠野仙蹤 立面圖 總體 社區(qū)以東靠近自然水系，通過人行 走道將社區(qū)分為三大組團(tuán) 運(yùn)用水系與道路將社區(qū)分為三大 組團(tuán)，多條人工景觀水系貫穿 由南向東橫向排布，無組團(tuán)，密 度大舒適度低 排布 圍合 組團(tuán) +圍合 行列 通過水系、道路將社區(qū)分成多個(gè)組團(tuán) 項(xiàng)目 瑪斯蘭德 萬科金域藍(lán)灣 頤和南園 立面圖 風(fēng)格 地中海式、塔什堪那式、西班牙式、 美國草原式、法國鄉(xiāng)村式 西班牙 現(xiàn)代賴特 材料 石材、涂料 石材、涂料 石材、面磚 品質(zhì)感 風(fēng)格多樣，品質(zhì)感較強(qiáng) 色彩濃重，品質(zhì)感較強(qiáng) 現(xiàn)代氣息強(qiáng)，品質(zhì)感較強(qiáng) 項(xiàng)目 湖語山 加州城 綠野仙蹤 立面圖 風(fēng)格 英倫風(fēng)格 西班牙 地中海 材料 面磚、石材 石材、涂料 涂料 品質(zhì)感 風(fēng)格純正，品質(zhì)感較強(qiáng) 色彩濃重，品質(zhì)感較強(qiáng) 材質(zhì)單一，品質(zhì)感一般 立面風(fēng)格多樣，整體品質(zhì)較高 區(qū)域別墅市場產(chǎn)品力分析 區(qū)域別墅市場產(chǎn)品力分析 項(xiàng)目 瑪斯蘭德 萬科金域藍(lán)灣 頤和南園 立面圖 風(fēng)格 歐式莊園風(fēng)格 地中海莊園風(fēng)格 現(xiàn)代中式風(fēng)格 特色 東西兩大中湖景觀，通過人工河道 連接，水系貫穿整個(gè)社區(qū) 自然河流圍繞，多個(gè)小型中央景觀， 細(xì)節(jié)處理較好 中央水系連接九龍湖，由南向北貫 穿整個(gè)社區(qū) 項(xiàng)目 湖語山 加州城 綠野仙蹤 立面圖 風(fēng)格 英式庭院風(fēng)格 西班牙莊園風(fēng)格 無明顯主題 特色 小組團(tuán)綠化景觀，高植被覆蓋 人工水系遍布整個(gè)社區(qū)，但綠化以草地與普通植被為主，品質(zhì)相對較弱 普通地面綠化，產(chǎn)品表現(xiàn)較差 普遍運(yùn)用水系景觀，景觀各具風(fēng)格，整體品質(zhì)較高 項(xiàng)目 瑪斯蘭德 萬科金域藍(lán)灣 頤和南園 戶型 面積 410平方 280平方 278平方 項(xiàng)目 湖語山 加州城 綠野仙蹤 戶型 面積 243平方 311平方 225 常規(guī)戶型設(shè)計(jì)，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新 區(qū)域別墅市場產(chǎn)品力分析 以目前區(qū)域平臺來看，未來項(xiàng)目分流江寧別墅客源存在機(jī)會 別墅市場容量大，價(jià)格分層清晰，各類產(chǎn)品均有穩(wěn)定的去化表現(xiàn)； 整體產(chǎn)品力高，部分聯(lián)排產(chǎn)品面積段大，總價(jià)高，以常規(guī)戶型為主； 本項(xiàng)目以小面積，低總價(jià)的定位，完全超越目前市場平臺的戶型設(shè)計(jì)，與區(qū)域聯(lián)排墅競爭，具有競爭優(yōu)勢； 【 我們理解的江寧別墅市場平臺 】 以高產(chǎn)品力、小面積、低總價(jià)別墅產(chǎn)品，分流江寧別墅市場客源 Part 4 對江寧公寓市場的認(rèn)識 區(qū)域公寓市場整體分析 房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)板塊，后續(xù)供應(yīng)巨大，市場競爭激烈 區(qū)域 案名 占地 （萬方） 總建 （萬方） 公寓面積 待售公寓面積 后續(xù)供應(yīng) 合計(jì) 大學(xué)城 御山湖 30.4 23.8 20.6 0.3 7.5 231.1 水岸龍庭 21.3 38.1 25.4 3.5 13.7 融僑世家 7.4 19.2 19.2 0.2 13.9 九龍湖 萬科金域藍(lán)灣 27.2 68 51.2 2.2 33.7 駿景華庭 6.7 16 16 4.1 11.2 百家湖 21世紀(jì) 9 45 45 1.6 33.1 江寧 1號 4.8 31.2 7.4 0.4 / 金王府 30 40 40 1.1 24.1 藍(lán)岸親水灣花園 5 12 12 0.1 3.1 瑞鴻名邸 1.8 7 7 0.8 3.8 東渡青年城 7.1 23.8 23.8 2 / 將軍山 托樂佳 39.2 70 70 1.7 42.8 天泰青城 13.6 7.3 7.3 0.1 6.1 東山 世紀(jì)東山 15.5 28.4 28.4 1.7 8.9 武夷水岸 12.9 18 18 1 8.4 區(qū)域公寓價(jià)格 江寧在售公寓住宅銷售價(jià)格 大學(xué)城 九龍湖 百家湖 東山 將軍山 14000 16000 公寓 聯(lián)排 百家湖、將軍山由于靠近市區(qū)，開發(fā)時(shí)間早，區(qū)域成熟，市場價(jià)格在 13000-15000元 /平方； 東山、大學(xué)城和九龍湖片區(qū)，開發(fā)時(shí)間晚，配套弱，市場價(jià)格在 9500-11000元 /平方左右。 公寓與聯(lián)排價(jià)格比在 1:1.23-1.27 區(qū)域公寓供需結(jié)構(gòu) 緊湊型二房、三房占主導(dǎo)，剛需市場表現(xiàn) 一房 二房 三房 四房及以上 項(xiàng)目 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 御山湖 66-69 236 216 91.5% 88 554 527 95.1% 112-117 193 117 60.6% 131-139 33 19 57.6% 合計(jì) 236 216 91.5% 554 527 95.1% 226 136 60.2% 一房 二房 三房 四房及以上 項(xiàng)目 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 龍庭水岸 78-80 157 148 94.3% 101-105 244 175 71.7% 126 52 29 55.8% 合計(jì) 157 148 94.3% 296 204 68.9% 一房 二房 三房 四房及以上 項(xiàng)目 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 萬科金御藍(lán)灣 88 320 320 100.0% 116-117 270 254 94.1% 166-167 162 102 62.96% 135-136 180 153 85.0% 合計(jì) 88 320 320 100.0% 450 407 90.4% 162 102 62.96% 一房 二房 三房 四房及以上 項(xiàng)目 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 瑞鴻名邸 66 256 244 95.3% 93 40 35 87.5% 128 40 27 67.5% 131 40 10 25.0% 合計(jì) 256 244 95.3% 256 244 95.3% 80 37 46.3% 一房 二房 三房 四房及以上 項(xiàng)目 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 面積 供應(yīng)量 去化量 去化率 天泰青城 36 40 32 80.0% 68 20 18 90.0% 45-46 40 30 75.0% 73-76 80 65 81.3% 90 20 14 70.0% 合計(jì) 80 62 77.5% 120 97 80.8% 戶型配比 572 19.2% 1191 40% 1052 35.3% 162 5.5% 區(qū)域公寓市場產(chǎn)品力分析 整體規(guī)劃缺乏亮點(diǎn)，出現(xiàn)了一些圍合組團(tuán)式布局 項(xiàng)目 御山湖 萬科金域藍(lán)灣 瑞鴻名邸 立面圖 總體 東側(cè)臨水，橫列排布 高層公寓將聯(lián)排圍合在社區(qū)中間 三棟住宅樓呈品字形排布 排布 行列 圍合 +行列 小圍合 項(xiàng)目 融僑世家 托樂佳 世紀(jì)東山 立面圖 總體 簡單行列排布 社區(qū)中部圍合式組團(tuán) 簡單行列排布 排布 行列 組團(tuán) +行列 行列 區(qū)域公寓市場產(chǎn)品力分析 項(xiàng)目 御山湖 萬科金域藍(lán)灣 瑞鴻名邸 立面圖 風(fēng)格 地中英式風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 新古典風(fēng)格 材料 面磚 涂料為主 石材、面磚 品質(zhì)感 風(fēng)格純正，品質(zhì)感較強(qiáng) 色彩濃重，品質(zhì)感較強(qiáng) 表現(xiàn)力一般，品質(zhì)感較弱 項(xiàng)目 融僑世家 托樂佳 世紀(jì)東山 立面圖 風(fēng)格 artdeco 新古典風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 材料 面磚 石材、面磚 涂料為主 品質(zhì)感 產(chǎn)品表現(xiàn)力較強(qiáng) 風(fēng)格純正，品質(zhì)感較強(qiáng) 材質(zhì)單一，品質(zhì)感一般 多種風(fēng)格，整體品質(zhì)較高 區(qū)域公寓市場產(chǎn)品力分析 項(xiàng)目 御山湖 萬科金域藍(lán)灣 瑞鴻名邸 戶型 面積 二房 88平方 二房 88平方 二房 93平方 項(xiàng)目 融僑世家 托樂佳 世紀(jì)東山 戶型 面積 二房 90平方 二房 89平方 二房 90平方 常規(guī)公寓戶型，普遍缺少附加值 附加功能平臺 以目前區(qū)域平臺來看，未來項(xiàng)目分流江寧公寓客源存在機(jī)會 供應(yīng)量大，未來市場競爭激烈； 整體打造中小戶型，剛性產(chǎn)品力，剛性的客源表現(xiàn)，區(qū)域呈現(xiàn)完全的剛性特征； 常規(guī)戶型設(shè)計(jì)，缺少附加值運(yùn)用，產(chǎn)品力競爭優(yōu)勢不強(qiáng)； 【 我們理解的江寧公寓市場平臺 】 高附加值、緊湊型二房、三房為主，以產(chǎn)品、價(jià)格雙重優(yōu)勢分流江寧溢出客源 三、產(chǎn)品建議 解決的核心問題 項(xiàng)目怎么做 Part 1 關(guān)于容積率的思考 在容積率可調(diào)整的前提 何種容積率指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)最大投資回報(bào)率？ 區(qū)域聯(lián)排價(jià)格估算 區(qū)域聯(lián)排市場價(jià)值在 7500元 /m2 本項(xiàng)目價(jià)格推導(dǎo)將先從本項(xiàng)目區(qū)位推導(dǎo)出聯(lián)排產(chǎn)品的市場價(jià)格再通過市場現(xiàn)有的公寓和聯(lián)排、洋房的價(jià)格系數(shù)做對比，推導(dǎo)出公寓、洋房的市場價(jià)格； 區(qū)域內(nèi)唯一在售個(gè)案普羅旺斯小鎮(zhèn)計(jì)劃 3月底上市，預(yù)計(jì)價(jià)格聯(lián)排 7000-7500元 /m2 ，取高值 7500元 /m2 。 區(qū)域公寓價(jià)格估算 江寧區(qū)萬科金域藍(lán)灣公寓價(jià)格 13000元 /m2（毛坯），聯(lián)排價(jià)格 16000元 /m2 ，高層與聯(lián)排價(jià)差 1:1.23； 江寧區(qū)御山湖公寓價(jià)格 11000元 /m2（毛坯），聯(lián)排價(jià)格 14000元 /m2 ，高層與聯(lián)排價(jià)差1:1.27； 取折中值 1:1.25估算公寓市場價(jià)值 區(qū)域公寓市場價(jià)值在 6000元 /m2 區(qū)域洋房價(jià)格估算 江寧區(qū)無花園洋房產(chǎn)品在售，取南京仙林區(qū)保利紫晶山洋房價(jià)格 17000-18000元 /m2聯(lián)排價(jià)格 20000元 /m2 ，洋房與聯(lián)排價(jià)差 1:1.14； 以 1:1.14估算洋房市場價(jià)值 區(qū)域洋房市場價(jià)值在 6600元 /m2 方案一：容積率 1.5 銷售收入： 333,864萬元 直接費(fèi)用： 108,899萬元 間接費(fèi)用： 38,561萬元 稅收費(fèi)用： 46,600萬元 稅后利潤： 139,802萬元 靜態(tài)利潤率： 41.87% 建安費(fèi)以別墅 800元 /m2、洋房 1,000元 /m2 、公寓 2,200元 /m2 、商業(yè) 2,500元 /m2估算 ; 前期費(fèi)用（勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期開辦費(fèi)、三通一平、臨時(shí)設(shè)施等）按200元 / m2估算 ; 商業(yè)體量按照 2萬 m2，價(jià)格按照經(jīng)驗(yàn)，以住宅價(jià)格 1.8倍估算。 注： 物業(yè)類型 面積 (萬 m2) 各類物業(yè)比例 面積 (萬 m2) 預(yù)計(jì)售價(jià)（元 /m2） 樓板價(jià) 住宅 48 聯(lián)排別墅 15% 7.2 7,500 300 （以 30萬 /畝地價(jià)折算） 花園洋房 28% 13.44 6,600 高層公寓 57% 27.36 6,000 商業(yè) 2 13,500 方案二：容積率 1.2 物業(yè)類型 面積 (萬 m2) 各類物業(yè)比例 面積 (萬 m2) 預(yù)計(jì)售價(jià)（元 /m2） 樓板價(jià) 住宅 48 聯(lián)排別墅 25% 12 7,500 300 （以 30萬 /畝地價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)） 花園洋房 35% 16.8 6,600 高層公寓 40% 19.2 6,000 商業(yè) 2 10,800 銷售收入： 343,080萬元 直接費(fèi)用： 98,640萬元 間接費(fèi)用： 39,626萬元 稅收費(fèi)用： 51,204萬元 稅后利潤： 153,611萬元 靜態(tài)利潤率： 44.77% 建安費(fèi)以別墅 800元 /m2、洋房 1,000元 /m2 、公寓 2,200元 /m2 、商業(yè) 2,500元 /m2估算 ; 前期費(fèi)用（勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期開辦費(fèi)、三通一平、臨時(shí)設(shè)施等）按200元 / m2估算 ; 商業(yè)體量按照 2萬 m2標(biāo)準(zhǔn)估算。 注： 方案三：容積率 1.0 物業(yè)類型 面積 (萬 m2) 各類物業(yè)比例 面積 (萬 m2) 預(yù)計(jì)售價(jià)（元 /m2） 樓板價(jià) 住宅 48 聯(lián)排別墅 34% 16.32 7,500 300 （以 30萬 /畝地價(jià)為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)） 花園洋房 40% 19.2 6,600 高層公寓 26% 12.48 6,000 商業(yè) 2 銷售收入： 351,000萬元 直接費(fèi)用： 89,712萬元 間接費(fèi)用： 40,541萬元 稅收費(fèi)用： 55,187萬元 稅后利潤： 165,561萬元 靜態(tài)利潤率： 47.17% 建安費(fèi)以別墅 800元 /m2、洋房 1,000元 /m2 、公寓 2,200元 /m2 、商業(yè) 2,500元 /m2估算 ; 前期費(fèi)用（勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、前期開辦費(fèi)、三通一平、臨時(shí)設(shè)施等）按200元 / m2估算 ; 商業(yè)體量按照 2萬 m2標(biāo)準(zhǔn)估算。 注： 方案 容積率 利潤 靜態(tài)利潤率 1 1.5 139,802萬元 41.87% 2 1.2 153,611萬元 44.77% 3 1.0 165,561萬元 47.17% 本項(xiàng)目總利潤及利潤率遞增與容積率呈反比趨勢 建議在政府容許的范圍內(nèi)，爭取降低拿地容積率指標(biāo) 【 我們關(guān)于容積率的思考 】 Part 2 關(guān)于產(chǎn)品的建議 世茂蝶湖灣 業(yè)態(tài)： 住宅： 由 12幢沿湖面一字排開的高層公寓、數(shù)個(gè)分布于湖中的獨(dú)立島嶼式聯(lián)體別墅及獨(dú)棟別墅、 SOHO、酒店式公寓； 配套： SHOPPING MALL、 4星級國際酒店，三大功能主題會所（ 13000 超大型運(yùn)動休閑會所、老人會所、兒童會所）、國際雙語幼兒園和學(xué)校、商業(yè)廣場及臺灣風(fēng)情街組成 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地 72萬， 總建筑面積 107萬， 容積率 1.5 社區(qū)環(huán)繞 10萬蝶狀湖水，綠化率約 65% 低密度社區(qū)、大盤規(guī)劃、水島組團(tuán)式； 多種物業(yè)形態(tài)，滿足不同客層 大體量商業(yè)配套，滿足社區(qū)生活娛樂需求 社區(qū)配備電瓶車與直達(dá)上海的班車，滿足便捷出行需求 世茂蝶湖灣 水島式片區(qū)規(guī)劃 各片區(qū)由引入的水系自然分隔，打造成全島嶼式組團(tuán)，塑造 40萬方的湖畔公園社區(qū)；公寓區(qū)戶戶觀景。 世茂蝶湖灣 創(chuàng)新物業(yè)戶型 在 06、 07年即在當(dāng)?shù)赝瞥龈吒郊又档墓a(chǎn)品、推出疊加別墅等創(chuàng)新戶型概念，引領(lǐng)市場，塑造區(qū)域標(biāo)桿。 高附加值公寓 疊加別墅 上疊 下疊 分為東西兩大區(qū)域， 東部是以大型商業(yè)、酒店、辦公為核心的商務(wù)區(qū)，提供便捷高效的商務(wù)辦公服務(wù)和優(yōu)雅舒適的酒店服務(wù)， 西部是以具有江南水鄉(xiāng)特色及臺北風(fēng)情商業(yè)街為核心的休閑區(qū)，提供一站式的生活體驗(yàn)和親水生態(tài)環(huán)境， 24小時(shí)的商業(yè)活力區(qū) 世茂蝶湖灣 12萬方商業(yè)中心 江南水鄉(xiāng)特色及臺北風(fēng)情商業(yè)街為核心的休閑區(qū) 大型商業(yè)、酒店、辦公為核心的商務(wù)區(qū) 世茂蝶湖灣 的總結(jié) 1. 大盤規(guī)劃、豐富業(yè)態(tài)、創(chuàng)新產(chǎn)品，首推低密度產(chǎn)品，拔高調(diào)性，樹立城市級高端形象，吸引外區(qū)客源導(dǎo)入； 2. 蝶湖灣通過天然水景主題概念，打造自然的生態(tài)片區(qū)概念，以水景公園式的主題園林，塑造項(xiàng)目景觀特色。提升產(chǎn)品品質(zhì)高度。 平土煙臺項(xiàng)目 業(yè)態(tài)： 144萬方別墅、洋房、公寓； 22萬方商業(yè)、酒店、辦公； 11000平米幼兒園； 4.9萬方中小學(xué) ； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地 130萬， 總建筑面積 170萬， 容積率 1.45 組團(tuán)片區(qū)式規(guī)劃模式；業(yè)態(tài)無界化組合； 緊鄰魚鳥河天然景觀資源； 完善配套，集中規(guī)劃打造休閑娛樂商務(wù)的整體規(guī)劃需求，部分分散于各片區(qū)內(nèi)，滿足日常生活需求 新聚仁操作項(xiàng)目 項(xiàng)目正在規(guī)劃中 市場個(gè)案 的啟示 1. 大盤規(guī)劃，首推低密度產(chǎn)品，拔高調(diào)性，樹立高端城市級形象，吸引外區(qū)客源導(dǎo)入； 2. 大盤必需的豐富物業(yè)形態(tài)，滿足不同客源需求； 3. 大盤必需的主題性片區(qū)式規(guī)劃，塑造項(xiàng)目特色，提高產(chǎn)品形象； 4. 大盤必需的大體量級配套，滿足生活必需、塑造近在咫尺的休閑娛樂消費(fèi)。 5. 創(chuàng)新的產(chǎn)品，吸引客源。 6. 配備社區(qū)班車等，解決大盤出行問題。 本案完全可通過對市場大盤的規(guī)劃借鑒，打造一個(gè)帶有“愛家”品牌特色、引領(lǐng)句容城市新形象的國際化大型居住區(qū)。 大江寧第一城市級水島公園社區(qū) 樹立全新的地標(biāo)形象、導(dǎo)入全新的宜居空間 產(chǎn)品關(guān)鍵詞： 1. 大盤規(guī)劃 2. 特色園林 3. 地標(biāo)建筑 4. 創(chuàng)新戶型 5. 完善配套 關(guān)鍵詞一：大盤規(guī)劃 主要針對現(xiàn)有兩套方案進(jìn)行評估，選擇符合規(guī)劃要求、符合市場、符合大盤形象，能體現(xiàn)本案特色的規(guī)劃方案。 規(guī)劃要求： 1. 形象： 樹立城市級大盤形象； 2. 水系： 合理規(guī)劃 80畝水系資源，塑造本案特色； 3. 商業(yè)配套： 由于本案西側(cè)有規(guī)劃大體量的集中商業(yè)配套，同時(shí)根據(jù)政府規(guī)劃，本案需在東南角配臵一定體量商業(yè)，與周圍地塊形成聯(lián)動的商業(yè)圈形式，因此本案的商業(yè)體量不易過大，控制在 1-2萬方 即可，以滿足社區(qū)生活娛樂需求為主，打造特色商業(yè)街。 方案評估：方案一 水景設(shè)計(jì)：形態(tài)生態(tài)自然，中心水景形成核心景觀價(jià)值，塑造大盤大氣形象；由中心集中的大面積水域，自然分散到社區(qū)各組團(tuán)片區(qū)中， 自然劃分片區(qū)，形成水島概念。 沿城市干道設(shè)計(jì)小高層、高層產(chǎn)品，大氣圍合整盤，錯落天際線變化，樹立項(xiàng)目 大盤形象 。同時(shí)保障 戶戶可觀湖景 的價(jià)值。 水主題，島式規(guī)劃 ，片區(qū)間相互獨(dú)立； 商業(yè)規(guī)劃東南角符合城市規(guī)劃要求，并且較為獨(dú)立，不影響住宅 . 方案評估：方案二 公寓產(chǎn)品集中規(guī)劃于北區(qū)，形成自身圍合組團(tuán)，但缺少與整體社區(qū)的景觀聯(lián)動，尤其 后排建筑無法享受水景的景觀資源。 水景設(shè)計(jì)：缺少核心的景觀塑造，整體 氣勢感較弱 ； 片區(qū)規(guī)劃不明顯 ，僅中心區(qū)域做了水島概念； 商業(yè)規(guī)劃不夠獨(dú)立 ，對周邊住宅有一定影響。 評估總結(jié) 綜上兩套方案的比較來看，方案一在形象塑造上更符合大盤氣質(zhì)，天際線處理錯落有致；水島式組團(tuán)規(guī)劃自然生態(tài)，符合水島公園的定位要求，因此我司認(rèn)為方案一更適合本案。 關(guān)鍵詞二：特色園林 特色一： 百畝自然水系 ，最具特色的生態(tài) 水主題公園 特色二： 五層垂直綠化、森林坡地體系 ，最森林最私密的 公園 營造 打造最生態(tài)的特色水主題公園社區(qū)，塑造品質(zhì)生活標(biāo)桿 特色一：百畝水系、水主題公園塑造 賦予各水景組團(tuán)不同的主題性、文化性、參與性，景觀與功能深度融合 天鵝湖公園 核心湖景 大氣中心水景，塑造核心價(jià)值 暢想公園級湖景，生長在公園中的住宅 泰晤士公園 別墅區(qū)水景 淺水細(xì)流的形式，貫穿與別墅組團(tuán)間； 兩岸綠化密植，多層次景觀塑造，打造別墅區(qū)專屬的私密性。 塞納河公園 公寓、洋房水景 蜿蜒流淌于公寓洋房間，兩岸大型喬木植栽，為相對高密度區(qū)域營造森林式的水岸效果，打造 公園式的生態(tài)住區(qū) 。 核心區(qū)水景，可局部 跌水瀑布 處理，塑造水景的空間感； 從中心大湖到宅間淺水的變化過度，營造自然多變的情趣； 組團(tuán)間的水景，以淺溪的形式為主，清澈見底的河水、天然形態(tài)的 龜紋石、鵝卵石 ，河道旁 密植多層次植被 ， 生態(tài) 又充滿 野趣 ，品質(zhì)感十足。 水景的多種形式 水景的參與性 親水平臺的塑造 水景的公共參與性： 根據(jù)不同的水域面積，設(shè)計(jì)各類親水平臺； 打造 可參與的水景 ，讓業(yè)主真正的享受水景的樂趣。 親水廊亭 親水廣場平臺 局部親水平臺 私家親水 針對別墅業(yè)主專屬的 私家親水 享受，以生態(tài)堆坡，豐富的植被、水生植被、假山石，設(shè)臵 木質(zhì)濱水平臺 ，為業(yè)主提供愜意的室外休憩空間，體現(xiàn)高端品質(zhì) 五層垂直綠化堆坡森林 (通過五層垂直綠化，塑造深度、厚度、密度三度感觀 ) 第一層：高 7-8米 ， 胸徑 20公分以上的大喬木 第二層： 4-5米高的小喬木 、 大灌木 第三層： 2-3米高的灌木 第四層：花卉 、 小灌木 第五層：草坪 、 地被 一級干道 ， 組成社區(qū)主要的道路屏障功能 二級次道，私家宅間、內(nèi)水岸綠化功能 特色二：五層垂直綠化體系 五層垂直綠化 借勢造景，提高社區(qū)環(huán)境密度 一層 二層 三層 四層 四層 五層 第一層：高 7-8米，胸徑 20公分以上的大喬木 第二層： 4-5米高的小喬木、大灌木 第三層： 2-3米高的灌木 森林式社區(qū)道路屏障 多層次一級干道 私密的宅間道路 第三層： 2-3米高的灌木 第四層：花卉、小灌木 第五層：草坪、地被 公寓的森林式組團(tuán) 適當(dāng)堆坡密植、塑造移步換景的生態(tài)私密空間 別墅、洋房的森林式宅間 豐富綠化層次、有序密植； 建筑隱逸在景觀中，通過園林綠化塑造曲徑通幽的私密性。 “強(qiáng)調(diào)低密度住宅靜謐尊貴的生活品質(zhì)” 關(guān)鍵詞三：地標(biāo)建筑 古典主義風(fēng)格 ，塑造高品質(zhì)地標(biāo)建筑形象 別墅 花園洋房 公寓 別墅立面 古典英倫風(fēng)格 建筑將英式元素細(xì)致刻畫，從燈飾、煙囪、墻面圖騰到深紅三色面磚，無一不展現(xiàn)尊貴品質(zhì)。 個(gè)案參考：長泰東郊 都鐸圖騰 花崗巖外拱門 庭院鐵藝大門 原生石材基座，高級質(zhì)感外墻涂料，深紅色高檔文化石墻面，增加建筑厚重感。 細(xì)節(jié)品質(zhì) 采用尖塔型斜屋頂，磚石結(jié)構(gòu)煙囪，灰色高質(zhì)感陶瓦還原出都鐸建筑的屋頂美學(xué)。 建筑通過對門頭的設(shè)計(jì)、墻面裝飾的設(shè)計(jì)、鐵藝門窗的設(shè)計(jì)等，從細(xì)節(jié)凸顯品質(zhì) 洋房立面 新古典英倫風(fēng)格 延續(xù)別墅英倫風(fēng)格，洋房表現(xiàn)較為簡潔大氣，去除了繁多的裝飾圖騰，同時(shí)材質(zhì)的變化，塑造空間的立體、層次感。 個(gè)案參考：尚東國際名園 公寓立面 延續(xù)整體色系，墻身表現(xiàn)更為國際大氣，通過基座的細(xì)致刻畫，表現(xiàn)傳統(tǒng)新古典主義的尊貴感。 新古典風(fēng)格（一） 個(gè)案參考：金地意境 典雅大氣、注重細(xì)節(jié)表現(xiàn) 新古典風(fēng)格（二） 同樣古典風(fēng)格的表現(xiàn)，但運(yùn)用相對較淺的土黃色系，與低密度產(chǎn)品形成一定的對比，使社區(qū)色彩表現(xiàn)更為活潑、不會太沉悶。 個(gè)案參考：綠城新綠園 建材可采用真石漆，控制成本 公寓戶型 類獨(dú)棟戶型 花園洋房戶型 關(guān)鍵詞四：創(chuàng)新戶型 公寓配比 房型 面積段 面積配比 1+1房 60-70 20 2+1房 80-90 50 3+1房 120-130 30 總計(jì) 100 高附加值 +1房 、奢華空間享受，打造全新花園式宜居空間 房型：一房二廳一衛(wèi) （綠地 21新城） 建筑面積： 68 ；實(shí)得面積： 84 （贈送面積： 16 ） 高附加值贈送： 建筑面積： 68平米 設(shè)備平臺： 3+1.2=4.2平米（全送） 凸窗： 2平米（全送） 南陽臺： 7.6+12=19.6平米（半送） 總附贈面積： 16 附贈比率： 23.5% 大面積空中花園 ， 多功能改造 ， 一房變兩房； 南向景觀陽臺 ， 增加舒適度 。 60-70平米 1+1房 一房享兩房 1. 公寓戶型 建筑面積： 90 兩房兩廳一衛(wèi) +空中花園 高附加值的體現(xiàn)： 入戶花園： 12 （半送） 凸窗： 3 （全送） 南北陽臺： 12 （半送） 全贈送面積 半贈送面積 總附贈面積： 15 附贈比率： 17 % 高附加值利用： 北向 12平米入戶花園，可由兩房變?nèi)浚?南向大面寬陽臺可在交房后與客廳打通提高客廳舒適度。 入戶花園利用 借鑒案例：昆山綠地 21新城 兩房享三房 80-90平米 2+1房 房型：三房二廳二衛(wèi) 建筑面積： 122平米；實(shí)得面積： 145平米（贈送面積： 23平米） 高附加值贈送： 建筑面積： 120平米 設(shè)備平臺 ： 6+5=15 （全送） 北陽臺： 4+4=8 （半送） 南陽臺： 8 （半送） 總附贈面積： 23 附贈比率： 19% 空中花園贈送 ， 日后封閉 ， 3房變 4房 ， 多元空間設(shè)計(jì)； 南向陽臺與設(shè)備平臺結(jié)合 ， 奢華觀景平臺打造； 120-130平米 3+1房 地上面積：約 210-230 地下面積：約 163 別墅間由小書房連接，其余部分完全獨(dú)立，做成類獨(dú)棟形式，更具高端價(jià)值感； 步入式下沉庭園，超大地下空間，實(shí)用性強(qiáng)； 頂層獨(dú)立主臥層，南北露臺，私密性強(qiáng)，又舒適大氣。 參考個(gè)案：綠地香頌 地下層 一層 二層 三層 中間戶 2. 類獨(dú)棟戶型（ 200-250不含地下室） 類獨(dú)棟戶型 地上面積：約 240-260 地下面積：約 90 別墅間由玄關(guān)、露臺連接，其余部分完全獨(dú)立，做成類獨(dú)棟形式，更具高端價(jià)值感； 端頭強(qiáng)化邊側(cè)花園面積，更具賣點(diǎn)； 步入式下沉庭園，超大地下空間，實(shí)用性強(qiáng)； 南向大面寬主臥套房，豪華舒適； 頂層露臺空間，極具情趣。 地下層 一層 二層 頂層 利用端頭優(yōu)勢，增大邊側(cè)花園面積，使該戶型附加值更高，更具賣點(diǎn)； 同時(shí)作為端頭戶可考慮建筑天際線的錯落變化，可作兩層 +閣樓露臺設(shè)計(jì)。 參考個(gè)案：綠地香頌 端頭戶 3.花園洋房戶型 層層退臺、戶戶花園； 高附加值、別墅式豪華功能空間 一層（送地下室） 建筑面積： 160左右（地下室不計(jì)入容積率） 超大下沉花園，多重院落體驗(yàn) 65-75地下室空間全面積贈送，體現(xiàn)高附加值理念 南向超大庭院，可享受愜意下午茶時(shí)間，成為空間亮點(diǎn) 160舒適四房，主臥三件套套房，主要空間面南設(shè)計(jì)，空間布局動靜分區(qū)合理 關(guān)鍵詞： 地下室全面積贈送（ 65-75） 下沉花園、一層南向超大花園，多重院落享受 大面寬、功能分區(qū)合理 主臥豪華套房 借鑒案例：上海金地藝境 二層（送地下室） 建筑面積： 160左右（地下室不計(jì)入容積率） 關(guān)鍵詞： 地下室全面積贈送（ 60-70） 下沉花園、南向超大露臺主臥尊享 大面寬、功能分區(qū)合理 主臥豪華套房 超大下沉花園，多重院落體驗(yàn) 60-70地下室空間全面積贈送，體現(xiàn)高附加值理念 160舒適四房，主臥三件套套房，主要空間面南設(shè)計(jì)，空間布局動靜分區(qū)合理 南向超大露臺，可享受陽光美景 三層 四層 建筑面積： 125-130 建筑面積： 96左右 南向超大露臺，可享受陽光美景 北向超大露臺，可享受獨(dú)立思考空間 南向超大露臺，可享受陽光美景 多凸窗設(shè)計(jì)體現(xiàn)高附加值理念 北向超大露臺，可作為工作空間亦可做洗衣房使用 五層 六層 建筑面積： 95左右 建筑面積： 95左右