房產(chǎn)公司應(yīng)否退還定金.doc

房產(chǎn)公司應(yīng)否退還定金吳舒卓原告在簽訂購房認(rèn)購書并交納3萬元定金后要求退房，書面理由是資金緊張，起訴理由是被告未盡告知義務(wù)案情2005年3月17日，原告夏某與其母親一起到被告浙江省杭州市某房產(chǎn)公司售樓處看房，看中一套房，觀看了房屋模型及現(xiàn)場，因整體樓房尚未竣工，未進(jìn)入該居室查看。當(dāng)日，原告母親代原告簽訂了認(rèn)購書，并交納了定金3萬元，約定10天后簽訂正式合同。認(rèn)購書第三條第三款約定：“如賣方原因買方不能簽訂購房合同，賣方須退還買主定金，如買方原因造成不能簽訂合同，賣方不予退還定金?！钡狡诤?，原告認(rèn)為在簽訂認(rèn)購書時被告隱瞞了該居室內(nèi)含閣樓的事實，剝奪了原告的知情權(quán)，要求被告雙倍返還定金并退房。而被告認(rèn)為：其沒有隱瞞事實及剝奪原告的權(quán)益。雖然原告未進(jìn)入該居室查看，但售樓人員已提供了該居室?guī)чw樓并標(biāo)有尺寸的戶型圖，盡到了告知義務(wù)，原告所述退房理由不成立;原告的退房申請上所寫退房理由是原告“資金緊張及交房較晚趕不上結(jié)婚時間”等;因被告無任何過錯，故不同意退還定金。分歧對本案有三種不同的觀點。第一種觀點認(rèn)為：鑒于所認(rèn)購的房屋尚未竣工，原告無法進(jìn)認(rèn)購房屋查看，而認(rèn)購書中無法看出該居室含有閣樓的重大事項，因此，被告告知的義務(wù)明顯大于原告詳細(xì)了解的義務(wù)。被告沒有有效證據(jù)證明已對該居室盡到了詳盡的告知義務(wù)，導(dǎo)致原告對該房屋結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大誤解，故原告可要求撤銷認(rèn)購書，由被告承擔(dān)其由此造成的損失，即返還定金3萬元。第二種觀點認(rèn)為：本案中，被告無有效證據(jù)證明其盡到了詳盡的告知義務(wù)，即便有原告所寫的退房申請，但該申請不能證明被告已盡到了告知義務(wù)，故被告存在一定的過錯，根據(jù)法律規(guī)定，被告應(yīng)雙倍返還定金。但由于有認(rèn)購書上第三條第三款的約定，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋第一百二十條的規(guī)定：有約定時從約定,故被告應(yīng)返還原告定金3萬元。第三種觀點認(rèn)為：原、被告簽訂認(rèn)購書，是雙方真實意思的表示，該認(rèn)購書合法、有效。被告從未表示不愿意與原告簽訂正式合同，原告亦舉不出證據(jù)證明被告有過錯，原告未按約定簽訂正式合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。故應(yīng)該駁回原告的訴訟請求。評析本案的三種觀點，實際上是對舉證責(zé)任分配的不同意見。前兩種觀點認(rèn)為舉證責(zé)任在被告方，被告舉證不能，則應(yīng)承擔(dān)敗訴的后果。第三種觀點認(rèn)為舉證責(zé)任在原告方，原告舉證不能應(yīng)承擔(dān)不利后果。只要正確地進(jìn)行舉證責(zé)任分配，案件即可迎刃而解。筆者同意第三種觀點。根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定(下稱規(guī)定)第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?！倍p方均無直接證據(jù)證明自己的主張，致待證事實真?zhèn)尾幻?，這時，就只能由法官來分配雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任。根據(jù)規(guī)定第五條：“在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效的事實承擔(dān)舉證責(zé)任;主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對引起合同關(guān)系變動的事實承擔(dān)舉證責(zé)任?！北景钢性嬷鲝埍桓嬗羞^錯，不愿繼續(xù)履行認(rèn)購書所約定的義務(wù)，導(dǎo)致合同關(guān)系發(fā)生變動，故舉證責(zé)任應(yīng)該在原告方。原告舉證不能，則應(yīng)承擔(dān)敗訴的后果。在證據(jù)規(guī)則的保障之下，法官還可以根據(jù)自己的生活經(jīng)驗和交易習(xí)慣來進(jìn)行內(nèi)心確信。根據(jù)平常人的生活經(jīng)驗，對于購房這樣的重大事項，肯定要詳細(xì)了解，只要思維正常，不會連戶型結(jié)構(gòu)都不知道就買下房屋;雖然購房者與房產(chǎn)商相比較是弱勢群體，但原、被告間簽訂商品房認(rèn)購書是在平等的狀態(tài)下，由雙方自愿而形成的合意，雙方理應(yīng)本著誠實信用的原則，按照雙方的約定履行各自的義務(wù)?；谠?、被告平等的法律地位，原告有權(quán)利詳細(xì)了解標(biāo)的物的具體情況，要求被告出示相關(guān)的材料，如遭拒絕，原告完全可以不與被告簽訂合約;而且從商品房買賣的交易習(xí)慣來看，購房者一般均會要求銷售方出具與房屋有關(guān)的戶形圖等資料，而銷售方一般不會拒絕，在售房過程中均會主動介紹該房屋的基本情況。一套房屋有無閣樓屬于重大特征，買賣雙方在交易過程中均不涉及的概率是極其微小的。結(jié)合原告的退房申請，可以認(rèn)定原告真實的退房原因并非因為被告未告知有閣樓，而是因為其他原因。而且該樓盤的房屋和頂樓都有閣樓，爭議房屋有閣樓的情況僅從模型上也可查