車位產(chǎn)權(quán)年限2019新規(guī)是怎么樣的？.doc

車位產(chǎn)權(quán)年限2019新規(guī)是怎么樣的？ 根據(jù)物權(quán)法第17條相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。開發(fā)商已經(jīng)取得車庫的開發(fā)使用權(quán)，即可以依法享有對該車位占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但車庫是一個整體，該車位是其中一個部分，沒有獨(dú)立的所有權(quán)，因此開發(fā)商不能對每個車位以出售和贈與的方式來轉(zhuǎn)讓。能轉(zhuǎn)讓的只有使用權(quán) ，合同本體是有效的。 小區(qū)車位該怎么買、有什么新規(guī)定？1、該停車位是否有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)根據(jù)物權(quán)法第17條相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。開發(fā)商已經(jīng)取得車庫的開發(fā)使用權(quán)，即可以依法享有對該車位占有、使用、收益和處分的權(quán)利。但車庫是一個整體，該車位是其中一個部分，沒有獨(dú)立的所有權(quán)，因此開發(fā)商不能對每個車位以出售和贈與的方式來轉(zhuǎn)讓。能轉(zhuǎn)讓的只有使用權(quán) ，合同本體是有效的。2、合同本質(zhì)雖然雙方簽訂的合同名叫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但合約內(nèi)容約定了費(fèi)用及使用年限，根據(jù)合同法第212條相關(guān)描述，該合同符合租賃合同的特征及法律要求，因此雙方簽訂的實(shí)際上是一份租賃合同。3、何時實(shí)際交付使用依法成立的合同，自成立時生效，本案中，自合同生效開始溫先生就擁有該車位使用權(quán)，開發(fā)商一直逾期為交付使用的確已經(jīng)違反了合約規(guī)定。因此法院支持溫先生索要逾期未交付使用的賠償要求。4、有效時限雖然開發(fā)商有權(quán)對車位進(jìn)行租賃，但根據(jù)合同法第214條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。也就是說，雖然溫先生與開發(fā)商簽訂的車位使用權(quán)有效期是到2078年，但實(shí)際上到2038年2月25日就會失效。5、超出部分租金處理問題溫先生與開發(fā)商簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同因?yàn)檐囄皇褂媚晗藜s定的很長，至2078年，因此租金也實(shí)際交付了10萬元。如今使用權(quán)有效期只有20年，那明顯的租金的數(shù)額就存在不合理的地方。需要溫先生與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商退換部分租金或簽訂到期自動續(xù)租合同。地下停車位能否辦理產(chǎn)權(quán)?1、物權(quán)法對地下車位的權(quán)屬問題采納了“約定歸屬說”的觀點(diǎn)，即在目前現(xiàn)行法律沒有對車位、車庫的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當(dāng)事人通過合同方式約定車位、車庫的歸屬：“只要地下停車位不屬于地下人防工程，只要是由開發(fā)商投資建造，建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩考捌渌噹斓某杀局?，而且地下車位的面積未計入公攤面積，那么即使沒有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購買的地下車位也受到法律的保護(hù)。”2、物權(quán)法第一百三十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地下或者地上分別設(shè)立”的規(guī)定，終于確立了建設(shè)用地可分為地上、地表、地下不同層面的使用權(quán)。中華人民共和國物權(quán)法第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。中華人民共和國人民防空法第五條第二款規(guī)定：國家鼓勵、支持企事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。3、地下車位不可出售的條件：開發(fā)商是否有權(quán)銷售地下車庫，要看車庫是屬于全體業(yè)主所有還是屬于開發(fā)商投資興建的建筑物，滿足以下條件之一的，車庫屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售：(1) 開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi);(2) 開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi);(3)根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了車庫作為公共配套設(shè)施的功能，將建車庫作為開發(fā)商的法定義務(wù)。如果有上述情況之一，開發(fā)商就無權(quán)出售該車庫。如果沒有上述情況，投資興建該類地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，有權(quán)出售該地下車庫，這時，作為購買地下室汽車位的小區(qū)住戶可以要求開發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門出具的車庫銷售許可證或物價局出具的車庫未列入建安成本的證明。備注：民用建筑地下車位在政府的建筑區(qū)域規(guī)劃中明確規(guī)定為全部或部分人防面積的，該地下車位的權(quán)屬單位為政府或市(區(qū))人防辦，但開發(fā)商在和平時期享有管理和使用的權(quán)利，由政府或人防辦開具的使用證書證明其享有的權(quán)利。綜合上面所說的，車位產(chǎn)權(quán)對于房主來說是特別重要的