遲延履行《承諾書》 招租損失應自擔責.doc

遲延履行承諾書 招租損失應自擔責【案情】個體戶王某從事房產(chǎn)投資，2006年3月，他與一房地產(chǎn)經(jīng)紀公司訂了一份承諾書，約定其在購得第三人一房屋后，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司包租一年，租金每月6萬元，但包租前他需支付房地產(chǎn)經(jīng)紀公司4萬元用于裝修及增加設備。2006年8月，王某花了近120萬元購買了該房，他在取得房屋后立即將鑰匙交房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司接受了房屋鑰匙，可是，王某卻未按約定支付4萬元裝修費用，而房地產(chǎn)經(jīng)紀公司也未將該房出租。三個月后，王某起訴至法院，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀公司繼續(xù)履行合同，并支付從購房之日起三個月的租金18萬元。2006年11月，法院以王某未履行支付4萬元裝修及設備費這個在先義務為由駁回了訴訟請求。該案判決當日，王某欲向房地產(chǎn)經(jīng)紀公司支付4萬元費用，但遭拒收，該公司同時掛號信發(fā)函給王某，通知解除承諾書，并退了鑰匙。面對這種情況，王某認為先前3個月的租金損失了只能怪自己，但從2006年11月自己支付4萬元之日起，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應按承諾書約定每月6萬元支付共計18萬元的租金。于是，2007年3月，王某又向法院起訴，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀公司支付2006年11月到2007月1月共計18萬元租金?！九袥Q】一審法院認為：雙方承諾書有效，王某在履行全部義務后，有權從履行完義務后按約定標準收取租金。判決房地產(chǎn)經(jīng)紀公司支付18萬元租金。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司不服上訴。二審法院認為：由于違約，使出租方未達包租要求，在客觀上導致出租方在承諾書約定的包租期內(nèi)未能出租，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的簽訂合同的獲利目的未能實現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司通知解除合同合法，判決駁回王某的請求?！究乖V】檢察機關抗訴認為：一、王某支付4萬元是合同的次要義務，不構成根本違約，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司無權單方解除承諾書;二、先履行抗辯權只具有暫時效力，并不產(chǎn)生消滅合同的法律效果，且生效原判決已確認承諾書有效，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司只能行使先履行抗辯權，雙方應繼續(xù)履行，二審判決認定承諾書已解除有錯。提起抗訴?！驹賹彙糠ㄔ涸賹徴J為：一、由于王某在先違約，遲延三個月支付4萬元裝修、設備費，占包租期一年的四分之一，直接導致房地產(chǎn)經(jīng)紀公司包租后再出租目的無法實現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司行使解除權符合法定條件，承諾書解除后王某無權得到租金;二、先履行抗辯權與合同解除權是各自獨立，互不排斥的權利，可以獨立行使，遂維持二審判決。【評析】本案中，承諾書是否已經(jīng)解除，一方行使先履行抗辯權后能否繼續(xù)行使合同解除權這兩個問題是決定檢察機關本案抗訴是否成功的關鍵。按我國合同法第94條規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的時，當事人可以解除合同。檢方認為，支付5萬元是承諾書約定的次要義務是正確的，在一般情況下，不履行次要義務不會導致另一方有解除合同的權利，但一方不履行次要義務致使另一方不能實現(xiàn)合同目的時，另一方則有權行使合同解除權，按我國合同法第94條規(guī)定，完全不履行，不適當履行，部分履行都可能導致合同解除，關鍵要看是否有使另一方不能實現(xiàn)訂合同目的的后果。遲延三個月支付4萬元，使包租的房屋長達三個月不能裝修、增加設備，導致包租余期只有9個月，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司無法轉租，其訂立合同的目的不能實現(xiàn)是客觀事實。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司有權通知解除合同，由于在接到通知后又沒有請求法院或者仲裁機構確認解除無效，所以在收到通知后承諾書自行解除。先履行抗辯權和合同解除權是我國合同法賦予當事人的權利，當事人應當根據(jù)這兩項權利各自的法定構成要件行使，當事人行使先履行抗辯權后，如發(fā)現(xiàn)違約方的違約行為還致使訂立合同的目的不能實現(xiàn)時，完全可以又行使合同解