某市房地產(chǎn)回眸與展望.doc

合肥市房地產(chǎn)2005年回眸與2006年展望2005對中國地產(chǎn)來說是多事之秋，這許多事也引發(fā)許多深層的問題顯現(xiàn)出來。所以，這一年有了很多口水、有了很多的所謂“PK”。有沒有辨出個更明白的真理來？我們不知道。不過， 2005年合肥的房地產(chǎn)形勢每個季度都在發(fā)生著變化。2005年年底了，合肥的房地產(chǎn)形勢是怎樣的一個發(fā)展情況？2006年的合肥房地產(chǎn)市場又會發(fā)生怎樣的變化？這是我們大家，不管是政府、企業(yè)，消費者各行各業(yè)都在關(guān)心的一個問題。安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司在此對2005年合肥的房地產(chǎn)市場做整體回顧，并對2006年的趨勢進行分析預(yù)測。一、 2005年合肥房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2005年受國家各部委實施的一系列包括土地、金融、稅收、房地產(chǎn)銷售管理等政策的影響，合肥市房地產(chǎn)市場在調(diào)整中保持穩(wěn)步運行。主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)投資增幅理性穩(wěn)速增長；商品房供求基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，市場消費趨于理性，房價穩(wěn)中有升；市場運行更加穩(wěn)健理性，沒有出現(xiàn)大起大落。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)運行、商品房交易量起伏不定2005年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅平穩(wěn)，前三季度合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅達53.4%，與去年同期相比少2.5個百分點。各月投資累計增速運行在50%左右的平臺上，沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象（見圖一）。2005年前三季度合肥市商品房銷售面積同比增長34.5%。從不同時間段分析，商品房銷售面積自2005年4月份以來連續(xù)4個月出現(xiàn)負增長，7月份銷售面積僅為上半年月平均銷售面積的39.42%，8月份銷售回暖，9月份銷售面積恢復(fù)到元月份水平。圖一：2005年前三季度合肥房地產(chǎn)開發(fā)累計投資額變化情況2、房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步趨于合理化2005年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅平穩(wěn)，各月投資累計增速運行在50%左右的平臺上，沒有出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)也逐步趨于合理。據(jù)安徽經(jīng)典市場調(diào)查公司調(diào)查顯示（見圖二）：2005年合肥的別墅在整體樓盤中所占份額逐月下滑，由2005年初占總體樓盤比例的11.2%下降至目前的5%。多層住宅占整體樓盤份額今年逐步提高，多層住宅面積占有比例由年初4月份的35.3%提高到8月份的42.2%，此后幾個月始終保持在40%以上的占比。此外，2005年新建樓盤中大戶型減少、中小戶型提高，150平方米以上的戶型面積占比由2004的30.4%下滑至2005年目前26.9%。圖二：不同建筑類型面積所占比例情況3、二手房交易階段性特征明顯2005年二手房交易量比2004年提高，同比增長25%。據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，宏觀調(diào)控新政策出臺以來，合肥市二手房市場呈現(xiàn)出三個階段性特征。第一階段從4月份開始二手房市場經(jīng)歷了行情轉(zhuǎn)變，交易量呈現(xiàn)4月份增多、5月份下跌態(tài)勢；第二階段從7月份開始二手房市場陷入濃厚觀望氣氛中，買賣雙方呈現(xiàn)對峙階段，二手房交易量迅速下滑，據(jù)統(tǒng)計進入7月份以來，合肥市二手房交易量下降到正常月份的20%；第三階段是進入10月份以后，二手房出現(xiàn)微妙變化，部分購房者尤其是自住性購房者經(jīng)過幾個月觀望后，正調(diào)整市場預(yù)期。10月份以來，二手房成交量又略有提升。4、瑤海東區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是2005年投資熱點區(qū)域根據(jù)經(jīng)典市場調(diào)查公司2005年新樓盤監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示（見圖三）： 2005年1-11月份合肥市新樓盤開盤的區(qū)域，今年活躍板塊也已經(jīng)轉(zhuǎn)移至瑤海區(qū)與經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。新開樓盤中瑤海區(qū)占整個比例的近40%，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)所占比例為16%。再從房地產(chǎn)投資發(fā)展速度上看，瑤海區(qū)2005年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度比去年提升近一倍，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度也翻了一番多，在八個區(qū)域中遙遙領(lǐng)先。因此，2005年合肥市房地產(chǎn)市場開發(fā)區(qū)域以東區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為投資熱點，而北部、西區(qū)板塊因為開發(fā)較早相對成熟，無論是投資額還是新開盤量都均較少。圖三：2005年合肥房地產(chǎn)新開樓盤區(qū)域分布情況5、新建商品房價格先揚后抑、二手房價格波瀾不驚2005年合肥市新建商品房價格呈現(xiàn)先揚后抑的兩個階段性變化。在1-6月份新建商品房價格仍然維持高位盤整，小幅上漲態(tài)勢，進入7月份以后，新政效應(yīng)逐漸突顯，合肥新建商品房的銷售價格出現(xiàn)了回落，并延緩至今價格沒有明顯恢復(fù)。2005年二手房價格同樣受新政影響在六月份開始迅速下降，但二手房價格比新建商品房價格反彈較快，進入九月后，消費者經(jīng)過政策的博弈，購房信心很快重建，三季度二手房價格，較二季度上漲9.8%，主要原因是9月份以后合肥二手房市場中的次新房上市量加大所致。到年底二手房價格與新建商品房價格差距逐步減?。ㄒ妶D四）。圖四：各類房地產(chǎn)價格不同月份變動情況二、2006年合肥房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測合肥市2004年人均GDP達到了1670美元，正在向全面小康的目標(biāo)邁進。按照國際通行的說法，以及合肥市周邊南京、上海、杭州等城市發(fā)展的實際，未來一段時期，居民購房及購車將成為消費的主流。合肥市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長期看好是毋容置疑的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有很大的潛力空間。1、經(jīng)濟持續(xù)增長和居民收入的提高促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展合肥市“十一五”規(guī)劃以及141“城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想”到2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值，總量超過1600億，目前為589億；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到18000元，目前為8610元；城鎮(zhèn)居民人均居住面積達到28平方米，目前為24.3平方米；城區(qū)人口增加到300萬，目前為180萬左右；建成區(qū)面積在2010年達到240平方公里，目前為150平方公里。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重2010年要達到約為5%，目前為2%。按照國外一些經(jīng)濟學(xué)家的測算，人均GDP在3000美元左右，房地產(chǎn)業(yè)增長速度與國民經(jīng)濟增長速度之比約為1.4:1，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重約為7%。而目前合肥市這些指標(biāo)均有較大差距，發(fā)展空間潛力巨大。加之這幾年居民收入平均水平逐年提高，中等收入階層比重逐步擴大，恩格爾系數(shù)進一步降低，居民消費支出中用于改善居住條件的比重會明顯上升，居民住宅消費能力明年將進一步提高。2、“七類需求” 進一步釋放將拓寬合肥房地產(chǎn)市場開發(fā)空間從需求方面分析，明年有以下“七類需求”進一步釋放：一是每年不斷增長的首次置業(yè)者的主動性購房需求；二是改善居住條件與居住環(huán)境的二次購房需求；三是新區(qū)開發(fā)、舊城改造、市政工程建設(shè)實施拆遷帶來的拆遷戶被動性購房需求；四是以收取租金或出售轉(zhuǎn)手獲利的中長期投資置業(yè)的需求；五是外來人口進城購房落戶的需求；六是為子女教育遷居購房需求；七是年輕人結(jié)婚購房需求。近幾年合肥平均每年約有3萬對左右新婚夫婦，其潛在購房需求正在釋放。同時，當(dāng)前購房群體呈現(xiàn)年輕化，25歲到35歲之間群體購房占40%，戶型需求為80-100平方米。經(jīng)過了2005年幾乎一整年的觀望，抑制需求已經(jīng)被大量的積累，2006年以上七大需求將進一步被釋放，這將使2006年的成交量較2005年相比有較大的提高。但是由于宏觀政策的延續(xù)性，決定了其不會有20022004年那樣大的年增長幅度。此外，與經(jīng)濟適用房對低端市場的影響相比，許多機關(guān)及企業(yè)單位推行團購（集資）購房的行為將對中高端商品住宅市場的影響更大.3、住房消費梯度格局明顯，二手房前景廣闊宏觀調(diào)控后的合肥房地產(chǎn)市場，購房消費者逐漸成熟，形成對房地產(chǎn)市場發(fā)展的理性認知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，購房者對欲購房屋的面積、總價都將回歸到合理的范圍，購房甄選中的影響因素逐漸理性，開始拒絕不切合實際的概念引導(dǎo)等。同時，購房者對于購買二手房的心理芥蒂正逐漸淡化，加上合肥城市中心區(qū)可開發(fā)土地的減少，當(dāng)一手新房中不能選出自己滿意的房屋時，他們會考慮購買二手房作為一手房的替代品，二手房市場正在逐漸成為新房市場的強有力補充。由于2005年整體房地產(chǎn)市場的動蕩，購房者對市場的消費信心還在慢慢恢復(fù)，再加之國家宏觀調(diào)控已進入周期性調(diào)整階段，2006年二手房成交量會進一步加大，預(yù)計2006年合肥市二手房市場總成交量的上升幅度仍然保持在兩位數(shù)以上。4、明年區(qū)域間房地產(chǎn)開發(fā)差異化明顯，將使熱點區(qū)域分散 東部組團看漲：在合肥的城市發(fā)展規(guī)劃中，為東部的發(fā)展確定了基調(diào)，東部隸屬瑤海區(qū)，具備良好的商業(yè)基礎(chǔ)和工業(yè)基礎(chǔ)，凝聚了合肥主要的批發(fā)市場和商貿(mào)市場，目前來看其現(xiàn)代物流園、瑤海工業(yè)園、龍崗工業(yè)區(qū)等處的建設(shè)的力度較大。加之一直以來具有交通條件便利的優(yōu)勢，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進一步改善，特別是人們居住理念的極大改變，使得該區(qū)域2006年將出現(xiàn)量價雙增的態(tài)勢。南部組團激變：南部是合肥城市發(fā)展一直想推進的方向，“機場搬遷”、“建立濱湖新區(qū)”以往多次規(guī)劃，但終究未有實質(zhì)性動作。2005年末，市政府又明確發(fā)出加快建設(shè)濱湖城市的步伐，未來省政府將有可能南遷。因此2006年南部城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)將可能發(fā)生激變，即將有較大的實質(zhì)性動作。西部組團趨穩(wěn)：從高新區(qū)自1991年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成為首批國家級開發(fā)區(qū)以來，西部地區(qū)一直成為城市的戰(zhàn)略發(fā)展重點，隨之1993年啟動了經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，2001年開始建設(shè)政務(wù)文化新區(qū)、大學(xué)城，近年相繼起動了森林公園以及科學(xué)城的建設(shè)，經(jīng)過十余年的建設(shè)，已經(jīng)取得了相當(dāng)大的成績，2005年底合肥市政府已按照既定計劃遷至政務(wù)區(qū)，西部將成為凝聚政治、科教、經(jīng)濟、文化一體的新城，2006年商鋪、寫字樓以及新興的旅游地產(chǎn)開發(fā)將會進一步穩(wěn)健發(fā)展。老“城”區(qū)活躍：上世紀90年代開始開發(fā)建設(shè)的地段好、交通便利、配套成熟的商業(yè)，2006年依然將是二手房成交非?；钴S的區(qū)域。5、2006年將是綠色地產(chǎn)年，節(jié)能省地為房地產(chǎn)市場開發(fā)主旋律進入2005年之后，能源短缺問題日益成為全社會關(guān)注的問題，建造節(jié)約型社會的口號深入人心；2005年7月1日，我國第一部有關(guān)公共建筑節(jié)能設(shè)計的綜合性國家標(biāo)準(zhǔn)公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)正式實施，標(biāo)志著其后的建筑產(chǎn)品中，節(jié)能成為驗收的重要考評指標(biāo)；進行建筑節(jié)能設(shè)計的同時，高新技術(shù)同節(jié)能設(shè)計手法相結(jié)合，實現(xiàn)隔熱、保溫、通風(fēng)等既節(jié)能又舒適的細節(jié)設(shè)計，從而變被動達標(biāo)為主動提升住宅附加值這種設(shè)計原則將在2006年得以凸顯。越來越多的購房者已經(jīng)逐漸將其注意力轉(zhuǎn)向了環(huán)保、綠色產(chǎn)品，而從長期經(jīng)濟利益角度出發(fā)的房地產(chǎn)節(jié)能產(chǎn)品也吸引了眾多消費者的眼球。未來消費者更會關(guān)注全壽命的性價比房屋，也可能在搞節(jié)能的時候，會增加投入和提高成本。但是提高一些成本，從全壽命來看，從今后100年來看，是節(jié)約的，對全社會是節(jié)約的。從保證消費者自身利益和節(jié)約能源長遠考慮，預(yù)計環(huán)保、節(jié)能、綠色將成為2006年新一代房地產(chǎn)產(chǎn)品的主流。6、商業(yè)檔次不斷提高、商業(yè)格局日趨完善按合肥現(xiàn)有GDP消費的標(biāo)準(zhǔn)，首先是發(fā)展住宅，這是毫無疑問的。但是除了住宅以外，首要發(fā)展的就是商業(yè)地產(chǎn)。隨著家樂福、易初蓮花紛紛開業(yè)，沃爾瑪、深圳銅鑼灣紛紛布點，明年會有越來越多的商業(yè)巨頭進軍合肥，提高商業(yè)檔次、提升消費格局。隨著政務(wù)區(qū)市政府大樓的啟用，整個西部對區(qū)域商業(yè)中心的需求越來越強烈，商業(yè)布局向經(jīng)開區(qū)、政務(wù)區(qū)、高新區(qū)轉(zhuǎn)移的需求明顯。預(yù)計2006年合肥商鋪需求市場將呈現(xiàn)以下特點：商業(yè)市場的投資關(guān)注度將會進一步加大，重點商圈將得到更大的整合，業(yè)態(tài)種類將從零售、百貨向休閑、娛樂旅游調(diào)整，商業(yè)格局日趨完善。7、房價窄幅盤整，振幅趨緩房價的走勢最終取決于兩個因素，即供應(yīng)和需求。首先從房地產(chǎn)投資發(fā)展速度來看，在今年國家出臺的一系列住房調(diào)控措施之后，我們確實看到炒房者的投機行為受到了遏制，但合肥市2005年前三季度完成房地產(chǎn)投資比去年同期增長53.4%，可以看出，盡管扣除政策時滯的影響，合肥房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)大幅度下降的情況，反而逆勢上漲。其次是2005年抑制的需求也將在明年有一個明顯的釋放，這將使供需在量上達到一個平衡。因此，預(yù)計2006年合肥商品房銷售價格將會窄幅盤整，振幅趨緩。8、行業(yè)全面整合，房地產(chǎn)進入品牌時代 從2002年合肥房地產(chǎn)市場全面啟動，合肥的房地產(chǎn)企業(yè)也隨之迅速增長，由2002年的421家企業(yè)發(fā)展到2005年上半年的726家企業(yè)，年平均增長速度為