云南水富房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

云南水富房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案一水富房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一） 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析：近期股市大幅動(dòng)蕩和國(guó)家宏觀調(diào)控加息政策的出臺(tái)對(duì)樓市地產(chǎn)業(yè)都有很大的負(fù)面影響，但截至2007年底，中國(guó)城市化率為43.0%，與發(fā)達(dá)國(guó)家甚至部分新興工業(yè)化國(guó)家相比，我國(guó)的城市化進(jìn)程仍需繼續(xù)推進(jìn)。社會(huì)學(xué)者預(yù)計(jì)，未來(lái)城市化進(jìn)程將逐步加快。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)擁有城鎮(zhèn)家庭1.95億戶(hù)左右，人均住宅建面約為25.5平米左右，如果其中每年有1%的家庭有改善住房需求，按照戶(hù)均100平米計(jì)算，則此類(lèi)需求將達(dá)到1.8億平米。同時(shí)考慮到城市舊城改造和拆遷形成的住房需求，預(yù)計(jì)未來(lái)對(duì)住宅需求數(shù)將達(dá)到7.5億平米左右，而2006年全國(guó)商品房竣工面積約為6.28億平米，存在較大的供需缺口，所以從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，地產(chǎn)業(yè)肯定是漲聲一片，區(qū)別只是快慢高低之分，從總體看，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。但各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)還有一個(gè)過(guò)程。在總的市場(chǎng)背景下，水富地產(chǎn)市場(chǎng)可以看作是中國(guó)中小城市地產(chǎn)的縮略版。（二）水富房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述水富是云南東北部快速崛起的生態(tài)湖濱港口城市，扼滇川往來(lái)之要沖，素有“云南北大門(mén)”之稱(chēng)?？偯娣e439.8平方公里，轄兩鄉(xiāng)一鎮(zhèn)，21個(gè)村和4個(gè)社區(qū)，有漢苗彝回等13個(gè)民族，總?cè)丝诮?0萬(wàn)，境內(nèi)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，海拔高度1986米，年降雨量1000毫米，年平均氣溫17.8。水富擁有裝機(jī)容量600萬(wàn)千瓦的大型水電站向家壩水電站。獨(dú)具旅游情趣的西部大峽谷溫泉生態(tài)園享譽(yù)川渝滇，是目前全國(guó)規(guī)模最大功能最齊全設(shè)施一流服務(wù)優(yōu)質(zhì)的露天溫泉園之一。水富位于川滇兩省交匯的腹心地帶，地處長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶川渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和昆明經(jīng)濟(jì)圈三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域交替處，是川渝入滇的重要門(mén)戶(hù)，經(jīng)濟(jì)融匯成都重慶昆明和宜賓自貢瀘州內(nèi)江昭通等大中城市之影響。水富港作為云南第一大港萬(wàn)里長(zhǎng)江第一港，擴(kuò)建后千噸級(jí)貨輪可由此至重慶武漢上海等重點(diǎn)城市，直航大海。內(nèi)昆鐵路云南第一站坐落水富。四川宜賓機(jī)場(chǎng)緊鄰水富縣城，水麻宜水高速公路正在建設(shè)中。水富已實(shí)現(xiàn)名副其實(shí)的公路鐵路水運(yùn)航空“四通”，是云南連接川渝的重要交通樞紐?？傎Y產(chǎn)達(dá)46億元的云天化股份有限公司與水富唇齒相依，是云南省重要的化工基地。水富工業(yè)園區(qū)正在規(guī)劃建設(shè)中，引資發(fā)展工業(yè)勢(shì)頭良好。水富縣委政府依托現(xiàn)有資源和優(yōu)勢(shì)，打基礎(chǔ)調(diào)結(jié)構(gòu)創(chuàng)特色建支柱強(qiáng)招商保穩(wěn)定，建好一個(gè)城市，培育三大支柱，實(shí)施四大戰(zhàn)略，圍繞建設(shè)“美好新水富”的總體目標(biāo)，“全力推進(jìn)跨越式發(fā)展，全面建設(shè)小康社會(huì)”，將水富建成云南重要的能源化工基地“云南北大門(mén)”；新興工業(yè)商貿(mào)生態(tài)旅游及湖濱港口城市，云南連接長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的物資集散中心，長(zhǎng)江上游重要的綠色經(jīng)濟(jì)生態(tài)屏障。小結(jié)：水富縣作為縣級(jí)城市，相對(duì)其他縣級(jí)城市來(lái)說(shuō)，人口少經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。但勝在地處川滇交通要道，公路鐵路水運(yùn)航空“四通”，加上云天化和向家壩水電站的保駕護(hù)航，讓水富成為昭通乃至云南一個(gè)不可忽視的地方。水富的工業(yè)能源旅游是構(gòu)成財(cái)政收入的支柱，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)1.1萬(wàn)元，是昭通發(fā)展最快的城市之一。（三）水富房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析1市場(chǎng)整體簡(jiǎn)述隨著政府的規(guī)劃與城市結(jié)構(gòu)的改變，水富房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在形成了四個(gè)中心：一是圍繞金沙時(shí)代的人民東路，擁有眾多各有特色的超市專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)賣(mài)店，同時(shí)配置文化娛樂(lè)餐飲酒店金融電信等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，形成城市商業(yè)地產(chǎn)中心；二是以云天化住宅小區(qū)為中心，形成了住宅中心；三是以紫荊豪園為中心，形成了商住一體的新地產(chǎn)中心；四是以樓壩鎮(zhèn)為重點(diǎn)，形成了水富的工業(yè)地產(chǎn)中心。住宅以中低檔住宅為主，住宅形態(tài)以多層和高層住宅為主體，還沒(méi)有真正意義上的別墅。2消費(fèi)者購(gòu)房意向目的分析水富購(gòu)房者購(gòu)房的目的65%用于自用，25%用于投資，還有10%作為保值增值。3市場(chǎng)接受價(jià)格走勢(shì)戶(hù)型分析根據(jù)我們調(diào)查，目前水富購(gòu)房者普遍接受的多層住房?jī)r(jià)格為1200元/，電梯公寓價(jià)格為1400元/，商鋪則視位置在700013000元/。購(gòu)房者最喜歡的住房戶(hù)型為三室兩廳面積在100130的，其次為兩室一廳面積為7090的。購(gòu)房者最喜歡的商鋪為開(kāi)間4.5米，進(jìn)深不超過(guò)13米。4目標(biāo)客戶(hù)群定位我們金江銀座的主流客戶(hù)群體定位為：年齡2050歲，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具有一定的欣賞水平，能接受并愿意嘗試新事物的人群。由于水富外出務(wù)工人員多，他們成了購(gòu)房的不可忽視的團(tuán)體；私營(yíng)企業(yè)家個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)政府公務(wù)員仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主體；隨著生活水平的提高，部分買(mǎi)房的人也在考慮換好房，因此二次置業(yè)者也是“金江銀座”的主要買(mǎi)家。目標(biāo)客戶(hù)主要由以下幾部分人群組成：（1）適合追求與父母分居的年輕人或三口之家輔助客戶(hù)群年齡在2030歲之間；第一次購(gòu)房者；接受新事物能力強(qiáng)；23人居住，偶有親戚或客來(lái)；工作年限35年，家庭月收入2000元4000元左右；教育程度高中以上；購(gòu)房目的為改善居住條件。（2）有一定經(jīng)濟(jì)能力的三口之家與和父母合住的家庭主力客戶(hù)群年齡在2835歲之間；二次購(gòu)房者；接受新事物能力較強(qiáng)；3人居住，有小孩，偶有親戚或客來(lái)；工作年限48年，家庭月收入4000元6000元；教育程度中專(zhuān)以上；購(gòu)房目的為改善居住條件。（3）經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，追求生活品質(zhì)，喜歡享受的家庭主力客戶(hù)群年齡在3550歲之間；二次購(gòu)房者；接受新事物能力較強(qiáng)；35人居住，有小孩，或與父母同住，偶有親戚或客來(lái)；工作年限720年左右，家庭月收入6000元以上；教育程度高中以上；近期內(nèi)或有購(gòu)車(chē)計(jì)劃；購(gòu)房目的為改善居住條件。(四)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（1）財(cái)富廣場(chǎng)：財(cái)富廣場(chǎng)屬于小高層電梯公寓，住宅價(jià)格為1580元/起，現(xiàn)在正在銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售過(guò)半，是我們的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。它與我們項(xiàng)目相比，它最大的優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)環(huán)境比我們好，但其開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)理念不先進(jìn)操盤(pán)手法不熟練宣傳推廣不到位，所以它對(duì)我們項(xiàng)目并不構(gòu)成真正的威脅。但要重視其后期的降價(jià)促銷(xiāo)對(duì)我們項(xiàng)目的沖擊。（2）紫荊豪園：紫荊豪園已成功開(kāi)發(fā)三期，四期（以商業(yè)為主）正在修建中。作為宜賓過(guò)來(lái)的開(kāi)發(fā)商，其經(jīng)營(yíng)思路較財(cái)富廣場(chǎng)好，開(kāi)發(fā)商也有一定的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，1260元/1480元/的價(jià)格也有一定的優(yōu)勢(shì)，但它的位置不夠良好，與金獎(jiǎng)銀座比較離城中心較遠(yuǎn)，處在城市新區(qū)地段，市政配套不完善商業(yè)環(huán)境不成熟人氣不夠旺盛。且住宅大部分都已售完，所剩戶(hù)型的方位和樓層都不太好，消費(fèi)者選擇余地較小。（3）金港國(guó)際：金港國(guó)際和金江銀座是同一開(kāi)發(fā)商，就自身地理位置比較，金港國(guó)際明顯優(yōu)于金江銀座。依山傍水，遠(yuǎn)離云天化廠(chǎng)區(qū)，同時(shí)四周配套設(shè)置十分完善，水富第一小學(xué)，水富第一中學(xué)，水富第二菜市場(chǎng)，衣食住行均很便利。所以就水富而言，可謂污染最小的一塊適合居住的寶地。故金江地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商優(yōu)先對(duì)金江銀座進(jìn)行開(kāi)盤(pán)。這樣金江銀座銷(xiāo)售壓力會(huì)小一些。金港國(guó)際開(kāi)盤(pán)時(shí)間暫定為六月底，盡管目前不會(huì)對(duì)金獎(jiǎng)銀座造成實(shí)質(zhì)性的威脅，但在開(kāi)盤(pán)后，金獎(jiǎng)銀座的尾盤(pán)會(huì)深受影響。(五)項(xiàng)目綜合分析1項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境調(diào)查交通布局市政配套等項(xiàng)目位于團(tuán)結(jié)路轉(zhuǎn)盤(pán)，交通便捷，到達(dá)城區(qū)內(nèi)各交通節(jié)點(diǎn)都只需三分鐘車(chē)程。緊臨水富縣綜合執(zhí)法大隊(duì)縣公安局及縣國(guó)土局縣國(guó)稅局，為住戶(hù)提供了安全幽雅高尚的居住環(huán)境。項(xiàng)目的南面是云天化的電梯公寓，下面有云天門(mén)診，公寓的后面是云天化企業(yè)的職工宿舍小區(qū)，小區(qū)內(nèi)健身設(shè)施齊全環(huán)境優(yōu)美，同時(shí)為我們金江銀座住戶(hù)的醫(yī)療休閑居住提供了保障。金江銀座周邊的維芳藥店水富縣第三中學(xué)就業(yè)局團(tuán)結(jié)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)天盛純凈水廠(chǎng)及人才勞務(wù)市場(chǎng)滿(mǎn)足了住戶(hù)的日常需求。同時(shí)中國(guó)移動(dòng)中國(guó)聯(lián)通建設(shè)銀行耐克七匹狼等各國(guó)際品牌商家的入駐，也營(yíng)造了成熟的商業(yè)氛圍，給住戶(hù)提供了高品質(zhì)的生活。2項(xiàng)目SWOT分析Strength(優(yōu)勢(shì))地塊優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處老區(qū)核心位置，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，商業(yè)氛圍濃厚，地塊生活條件非常便利。立面優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目30層的高度為目前整個(gè)宜賓市昭通市最高，空間層次分明，建筑外立面色彩雅致線(xiàn)條豐富內(nèi)涵豐富個(gè)性鮮明，強(qiáng)化了尊貴感和氣派感。配套優(yōu)勢(shì)：周邊配套設(shè)施齊全，衣食住行便利完善。質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)：由品牌建筑團(tuán)隊(duì)建筑行業(yè)的500強(qiáng)重慶三建承建，質(zhì)量可靠。實(shí)力優(yōu)勢(shì)：金江地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)過(guò)金沙時(shí)代項(xiàng)目，鑄造了水富的經(jīng)典地標(biāo)，在水富家喻戶(hù)曉。戶(hù)型優(yōu)勢(shì)：戶(hù)型面積從40300，戶(hù)型空間利用合理，實(shí)用性強(qiáng)，全面滿(mǎn)足了客戶(hù)的需求。營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)：專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)為客戶(hù)提供專(zhuān)業(yè)化人性化的置業(yè)咨詢(xún)；系統(tǒng)化的推廣讓項(xiàng)目銷(xiāo)售速度更快。Weakness(劣勢(shì))環(huán)境劣勢(shì)：?jiǎn)误w高層電梯公寓，做不出園林，綠化率相對(duì)較低。品牌劣勢(shì)：還沒(méi)有形成強(qiáng)力品牌，購(gòu)買(mǎi)者關(guān)注度不夠。Opportunity(機(jī)會(huì))政策機(jī)會(huì)：地方政府全力扶持房地產(chǎn)行業(yè)，為項(xiàng)目創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。合力機(jī)會(huì)：財(cái)富廣場(chǎng)紫荊豪園等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與金江銀座共同營(yíng)造水富優(yōu)良居住環(huán)境。Threat(威脅)價(jià)格威脅：根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)理論中的杠桿原理，價(jià)格作為地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的杠桿，起到一個(gè)平衡的作用。就水富本地來(lái)說(shuō)，50元為一個(gè)檔次，當(dāng)價(jià)格上漲50元/，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)就減少一個(gè)，所以?xún)r(jià)格為本項(xiàng)目最大威脅。由于本項(xiàng)目均價(jià)及物業(yè)管理費(fèi)用均為當(dāng)?shù)刈罡?，我們?cè)跔I(yíng)銷(xiāo)中將強(qiáng)化項(xiàng)目的更多優(yōu)勢(shì)，以減少威脅。小結(jié)：縱觀水富房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀來(lái)看，水富的地產(chǎn)市場(chǎng)目前或多或少存在一些滯后的現(xiàn)象，總體處于初級(jí)階段，但從水富的人口數(shù)量來(lái)看發(fā)展速度還是比較合理的。項(xiàng)目在這一時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng)還是有良好的市場(chǎng)前景的。如果能盡力發(fā)揮項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)，用立體推廣的手法，變坐銷(xiāo)為營(yíng)銷(xiāo)，避免因?yàn)閮r(jià)格太高對(duì)購(gòu)房者造成的猶豫心理，那么項(xiàng)目的銷(xiāo)售就順理成章。作為現(xiàn)代中產(chǎn)階級(jí)的購(gòu)房消費(fèi)者群體，普遍有較高的文化底蘊(yùn)，追求高質(zhì)量高品位的生活；他們覺(jué)得都市中心是優(yōu)越生活的重要體現(xiàn)；他們更愿意有充足的時(shí)間去支配自己的生活；他們注重下一代的健康成長(zhǎng)，并希望孩子能出眾出色。就金江銀座項(xiàng)目而言，作為云南省昭通市最高層建筑，足以給消費(fèi)者尊貴感和優(yōu)越感，良好的地理位置交通便利，配套設(shè)施齊全，為全家人的生活帶來(lái)便利。同時(shí)戶(hù)型選擇較多，足矣滿(mǎn)足各種客戶(hù)居住要求。水富縣消費(fèi)群體兩極分化比較明顯，當(dāng)?shù)卣聵I(yè)單位云天化廠(chǎng)礦普遍職工醫(yī)院學(xué)校等屬于水富“高薪”階層人群，這部分人群購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)，但需求能力較弱。他們大部分人已有住房，購(gòu)買(mǎi)二套住房目的主要包括：1投資。就目前國(guó)家形式而言，投資住房相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，且后期升值空間較大，水富得房地產(chǎn)行業(yè)剛起步，中高檔住宅比較稀缺，且水富縣總面積較小，隨著人口的增多，可利用土地不斷減少，房?jī)r(jià)上漲是必然的事。只是前期投資較大，且由于國(guó)家宏觀調(diào)控，對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套房貸款的利率大幅提升，以致投資者寧愿選擇一次性付清的方式購(gòu)買(mǎi)。這樣很大程度上消減了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力。2為子女購(gòu)買(mǎi)。目前80后子女部分已達(dá)到婚育年齡，靠自己獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)住房得能力比較有限，絕大部分由父母資助首付，自己供按揭。這部分客戶(hù)將成為金獎(jiǎng)銀座小戶(hù)型得主流客戶(hù)群體，他們需求戶(hù)型主要包括三室兩廳，而金江銀座有三個(gè)戶(hù)型都是兩室兩廳，所以對(duì)于這部分消費(fèi)群體的宣傳尤其關(guān)鍵。3更換或提高居住環(huán)境。據(jù)調(diào)查了解，水富縣政府單位，學(xué)校，醫(yī)院等，很多消費(fèi)能力較強(qiáng)的機(jī)構(gòu)單位，住房條件比較落后，或者離工作地點(diǎn)較遠(yuǎn)及離子女上學(xué)地點(diǎn)較遠(yuǎn)的都十分有購(gòu)房意向。所以宣傳過(guò)程中，突出便捷的配套設(shè)施和優(yōu)良的地理位置十分重要。二項(xiàng)目設(shè)計(jì)策略（一）項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分項(xiàng)目名稱(chēng)：金江銀座標(biāo)志：（二）建筑風(fēng)格1建筑布局呈矩形，場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置帶狀及點(diǎn)狀綠化，充分滿(mǎn)足住戶(hù)景觀要求。2建筑設(shè)有商業(yè)及辦公功能，同時(shí)提供了多種住宅戶(hù)型。住宅廚房衛(wèi)生間，擁有良好的采光和通風(fēng)。立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，對(duì)立面進(jìn)行了細(xì)致的考慮。裙房設(shè)置局部幕墻柱廊及構(gòu)架，塔樓設(shè)置凸窗和陽(yáng)臺(tái)，使立面凹凸變化，張弛有度。3外立面色彩雅致線(xiàn)條豐富內(nèi)涵豐富個(gè)性鮮明簡(jiǎn)潔明快。塔樓以淺豆砂色為主調(diào)，裙房配以咖啡色，以體現(xiàn)建筑高雅氣質(zhì)，強(qiáng)化了尊貴感和氣派感。4項(xiàng)目30層的高度為目前整個(gè)宜賓市昭通市最高，空間層次分明。三營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)分析（一）總體營(yíng)銷(xiāo)策略1以項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)塑造項(xiàng)目差異性 ，以項(xiàng)目形象帶動(dòng)公司形象；2以項(xiàng)目地段配套立面實(shí)力質(zhì)量等優(yōu)勢(shì)，來(lái)整合項(xiàng)目整體價(jià)值，以高性?xún)r(jià)比來(lái)贏得市場(chǎng)；3充分塑造項(xiàng)目的尊貴感，提升項(xiàng)目品質(zhì)，釋放銷(xiāo)售勢(shì)能。（二）形象目標(biāo)1樹(shù)立“金江銀座”高檔的產(chǎn)品形象的尊貴感，奠定金江銀座水富第一盤(pán)的形象基礎(chǔ)。2樹(shù)立金江地產(chǎn)“誠(chéng)信務(wù)實(shí)包容創(chuàng)新”的企業(yè)形象。3通過(guò)“金江銀座”來(lái)規(guī)范水富地產(chǎn)市場(chǎng)，提高其他地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻，制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，讓金江地產(chǎn)成為水富地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。（三）銷(xiāo)售目標(biāo)每月完成450萬(wàn)元銷(xiāo)售額。四營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃分析（一）核心賣(mài)點(diǎn)梳理買(mǎi)釘子的不是因?yàn)槠浼怃J，而是為了掛更重的物體！因此，我們?cè)谕茝V中就要傳遞出金江銀座所提供的或者買(mǎi)家入住后所能體驗(yàn)的何種生活意境，這種生活意境對(duì)置業(yè)者來(lái)說(shuō)有何種意義。主題廣告語(yǔ)：地標(biāo)建筑 黃金口岸地段：黃金口岸，優(yōu)越天成建筑：人生新高度，體驗(yàn)新境界價(jià)值（性?xún)r(jià)比）：高檔社區(qū) 高雅人群 高尚生活未來(lái)（夢(mèng)想）：繁華生活中的一片寧?kù)o戶(hù)型：40300多種戶(hù)型，首付2萬(wàn)元月供350元起；三樓商鋪?zhàn)畹?800元/起；VIP客戶(hù)火熱登記中質(zhì)量：重慶三建 中國(guó)建筑500強(qiáng)商業(yè)：財(cái)富聚集地 投資經(jīng)營(yíng)兩相宜一鋪養(yǎng)三代，水富最具升值潛力的聚寶盆（二）以項(xiàng)目形象帶動(dòng)公司形象公司形象：我們要規(guī)范水富地產(chǎn)市場(chǎng)我們關(guān)心關(guān)愛(ài)消費(fèi)者我們正成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者金江地產(chǎn)：建筑和諧生活（三）以整體營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)銷(xiāo)售憑借專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)策劃，專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，公司品牌效應(yīng)，靈活促銷(xiāo)手段，使銷(xiāo)售業(yè)績(jī)得以提高。（四）推廣塑造出項(xiàng)目的尊貴感金江銀座，繁華生活中的一片寧?kù)o！我們?yōu)橄M(fèi)者打造了一個(gè)全新的項(xiàng)目我們?yōu)橘?gòu)房者帶來(lái)了一種生活方式我們讓您享受前所未有的尊貴感從項(xiàng)目的建筑風(fēng)格，高度和立面效果從而將此定義為水富第一樓。五媒體策略以電視廣告DM單廣告戶(hù)外廣告銷(xiāo)售大廳展示等多種宣傳模式立體投放，鎖定消費(fèi)群，同時(shí)為項(xiàng)目銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。（一）電視廣告以直觀的動(dòng)畫(huà)效果，使金江銀座深入人心，從視覺(jué)方面?zhèn)鬟f樓盤(pán)的信息，展現(xiàn)樓盤(pán)風(fēng)采。（二）DM單宣傳隨時(shí)投送，到達(dá)率高，適合直擊目標(biāo)消費(fèi)群。宣傳范圍包括水富各大知名企業(yè)，事業(yè)單位，學(xué)校醫(yī)院及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，宣傳范圍面廣。DM單內(nèi)容包括戶(hù)型周邊環(huán)境開(kāi)發(fā)商實(shí)力及樓盤(pán)特色。吸引更多消費(fèi)者前來(lái)咨詢(xún)。（三）戶(hù)外廣告以經(jīng)典廣告語(yǔ)“少數(shù)人的府邸，所有人的夢(mèng)想”，提高樓盤(pán)自身尊貴氣質(zhì)，突顯水富第一樓的氣派。（四）售樓大廳包裝設(shè)計(jì)包裝思路：打破售樓部傳統(tǒng)模式，讓目標(biāo)購(gòu)房者充分了解項(xiàng)目，感受項(xiàng)目，延長(zhǎng)停留時(shí)間，參與文化表演或娛樂(lè)活動(dòng)，更清晰直觀深入地體驗(yàn)商業(yè)體驗(yàn)本項(xiàng)目的內(nèi)涵與生活品質(zhì)接待區(qū)：銷(xiāo)售人員迎接客戶(hù)樓盤(pán)展示區(qū)：?jiǎn)误w模型展板洽談區(qū)：設(shè)電視循環(huán)播放樓盤(pán)廣告，設(shè)展板洽談桌椅，保證客戶(hù)私密性氣氛營(yíng)造：售樓部?jī)?nèi)通過(guò)項(xiàng)目旗POP彩帶背景音樂(lè)等，增加銷(xiāo)售的說(shuō)服力，凸顯一種輕松溫馨歡樂(lè)的氛圍（五）現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)目的：“造夢(mèng)”，使“水富第一盤(pán)”的概念具象化給目標(biāo)購(gòu)房者深刻明確的印象包裝內(nèi)容：戶(hù)外廣告牌吊旗燈桿廣告噴繪立柱形象墻指示牌條幅工地圍墻檔板等（六）其他宣傳媒體：VCD戶(hù)型單張展板VCD：融合三維拍攝片形象電視片，給消費(fèi)者自由觀看樓盤(pán)視覺(jué)信息的空間展板：在售樓大廳設(shè)置，介紹項(xiàng)目購(gòu)房流程項(xiàng)目具體資料等各方面重點(diǎn)信息戶(hù)型單張：對(duì)每個(gè)戶(hù)型做出完美的詮釋?zhuān)尶蛻?hù)更喜歡項(xiàng)目。六價(jià)格定位及策略（一）價(jià)格分類(lèi)一樓門(mén)面價(jià)格：13800元/。二樓商鋪價(jià)格：4000元/。三樓商鋪價(jià)格：2800元/。住宅均價(jià)為1700元/，四樓起從1588元/起價(jià)，每高一層增加10元/。（二）優(yōu)惠條款1開(kāi)盤(pán)前及開(kāi)盤(pán)期間優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠3%；分期付款優(yōu)惠2%；按揭付款優(yōu)惠1%。前三位排號(hào)客戶(hù)優(yōu)惠5000，前4-10位客戶(hù)優(yōu)惠2000。團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠：三位購(gòu)房者同時(shí)選房同時(shí)購(gòu)房可額外優(yōu)惠1%。2后期優(yōu)惠一次性付款優(yōu)惠2%；分期付款優(yōu)惠1%。老客戶(hù)引進(jìn)的新客戶(hù)可享受1%的優(yōu)惠，同時(shí)老客戶(hù)享受贈(zèng)送半年物管費(fèi)（同一套房最高享受贈(zèng)送一年物管費(fèi)）。團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠：三位購(gòu)房者同時(shí)選房同時(shí)購(gòu)房可額外優(yōu)惠1%。七入市時(shí)機(jī)的確定及安排（一）銷(xiāo)售節(jié)奏客戶(hù)登記：1月30日4月20日，登記姓名電話(huà)意向戶(hù)型客戶(hù)排號(hào)：4月10日4月20日項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)：4月20日（二）重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)及銷(xiāo)售目標(biāo)蓄水期：1月30日-4月20日，新登記客戶(hù)50位4月20日-開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期：4月20日-7月26日，完成1200萬(wàn)銷(xiāo)售額持續(xù)期：7月27日-10月28日，完成1200萬(wàn)銷(xiāo)售額促銷(xiāo)期：10月29日-12月28日，完成800萬(wàn)銷(xiāo)售額清盤(pán)期：12月29日09年2月28日，完成剩余樓盤(pán)銷(xiāo)售八營(yíng)銷(xiāo)周期安排及階段工作重點(diǎn)1總體安排2月10日水富電視臺(tái)亮相廣告2月26日確定戶(hù)型面積套型等關(guān)鍵內(nèi)容3月1日形象展示，期間路牌戶(hù)外廣告圍墻廣告等