房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本收入核算流程綜述.doc

行業(yè)比較會計期末論文論文題目 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本收入核算流程綜述 專業(yè)名稱 會計信息 學 號 2009093053 年 級 2009級2班 姓 名 陳 揚 謙 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本收入核算流程綜述一、房地產(chǎn)企業(yè)概述 所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織。其生產(chǎn)經(jīng)營的范圍包括規(guī)劃設計、土地開發(fā)、工程施工、經(jīng)營銷售直到物業(yè)管理等各個方面。二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對象是房地產(chǎn)項目，其特點在于：（?。╅_發(fā)經(jīng)營的計劃性。（2）開發(fā)產(chǎn)品的商品性。（3）開發(fā)經(jīng)營的復雜性（4）開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。（5）經(jīng)營風險大。三、房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務的核算（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。由于不同房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本核算具有各自的特殊性，下面將按照開發(fā)項目種類介紹開發(fā)成本的核算。（1）土地開發(fā)成本的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。 為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應按土地開發(fā)項目的類別，分別設置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。1、 商品性建設場地 對于土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發(fā)的直接費用，在費用發(fā)生時，根據(jù)有關(guān)憑證： 借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本貸：銀行存款、應付賬款等 對于發(fā)生的間接費用，先計入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，期末按一定分配標準結(jié)轉(zhuǎn)應由土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用：借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本 貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工的建設場地成本：借：開發(fā)產(chǎn)品土地 貸：土地開發(fā)成本土地開發(fā)2、 自用建設場地： 企業(yè)開發(fā)自用建設場地，其直接費用的核算是： 借：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 貸：銀行存款、應付賬款等。 如果企業(yè)開發(fā)成本能夠分清負擔對象的，應直接計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本，計入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶的借方；如果不能分清負擔對象，其費用先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶的借方進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準將其分配計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本土地開發(fā)（二）配套設施開發(fā)成本的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目。企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”賬戶進行核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出：借：開發(fā)成本配套設施開發(fā) 貸：銀行存款、應付賬款應付工程款等對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設施的開發(fā)間接費用：借：開發(fā)成本配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用開發(fā)完工后，第一部分配套設施工程開發(fā)成本，應按一定標準進行分配結(jié)轉(zhuǎn)：借：開發(fā)成本房屋開發(fā) 貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)第二部分配套設施工程的開發(fā)成本，應轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：借：開發(fā)產(chǎn)品配套設施 貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)期末，“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)的配套設施的成本。（3）房屋開發(fā)成本的核算 房屋的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務。 企業(yè)在開發(fā)房屋的過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費，能分清成本核算對象的，應直接計入“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎設施費”成本項目。如果費用發(fā)生時分不清成本核算對象，或應有兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先通過“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成用于房屋建設時，再采用一定的方法分配結(jié)轉(zhuǎn)記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶。房屋開發(fā)過程中進行的建筑安裝工程，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核素方法。采用出包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目的，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 貸：應付賬款應付工程款采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目的，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 貸：庫存材料、應付工資、銀行存款等如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，月末可將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。房屋開發(fā)成本應負擔的而開發(fā)間接費用，應先通過“開發(fā)間接費用”進行歸集，期末，按一定標準分配計入房屋開發(fā)的成本，即：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 貸：開發(fā)間接費用結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)完工商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本，借：開發(fā)產(chǎn)品房屋 貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)期末，“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶的余額，表示正在開發(fā)的房屋的成本。（4）代建工程開發(fā)成本的核算 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程。包括土地、房屋、市政工程等。開發(fā)企業(yè)接受委托代為開發(fā)的土地，分別通過“開發(fā)成本土地開發(fā)”和“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶進行結(jié)算，待開發(fā)工程完工，驗收合格時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品代建工程”賬戶。除土地、房屋以外企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則通過“開發(fā)成本代建工程成本”賬戶進行核算。發(fā)生各項開發(fā)直接費用時，借：開發(fā)成本代建工程成本 貸：銀行存款期末分配結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)間接費用，借：開發(fā)成本代建工程成本 貸：開發(fā)間接費用代建工程竣工并驗收合格后，結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本，借：開發(fā)成本代建工程 貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)期末，“開發(fā)成本代建工程開發(fā)”賬戶的余額表示正在開發(fā)的代建工程成本。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的核算 房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入是對外銷售開發(fā)產(chǎn)品、材料、提供勞務、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)及其他多種經(jīng)營活動所形成的經(jīng)濟利益的總流入。一般包括主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入兩部分。（1）主營業(yè)務收入的核算 房地產(chǎn)企業(yè)為了核算對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租房說取得的營業(yè)收入，應設置“主營業(yè)務收入”賬戶，為了反映主營業(yè)務收入的具體內(nèi)容，可以設置“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房屋銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等明細賬。房地產(chǎn)企業(yè)按照簽訂的銷售合同，結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的價款，借：銀行存款、應收賬款等 貸：主營業(yè)務收入當房地產(chǎn)企業(yè)將各期實現(xiàn)的主營業(yè)務收入入賬時，應同時將其相關(guān)的主營業(yè)務成本結(jié)轉(zhuǎn)入賬，借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等（2）其他業(yè)務收入的核算 房地產(chǎn)企業(yè)為了反映其他業(yè)務收入的核算，應設置“其他業(yè)務收入”賬戶，并可在其下