第章房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅PPT課件.ppt

一 房產(chǎn)稅的概念房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象 按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù) 向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅 二 房產(chǎn)稅的特點1 房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅2 征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋3 區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法 從價 從租 第一節(jié)房產(chǎn)稅 1 在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù) 暫定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新購一套商品住房 含二手存量住房 違反規(guī)定購房的 房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記 關(guān)于房產(chǎn)稅方面 意見 也強調(diào) 要加強土地增值稅征管 按不同的銷售價格確定土地增值稅預(yù)征率 重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目 進行土地增值稅清算和稽查 住房開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域 區(qū)域按外環(huán)內(nèi) 外環(huán)外劃分 上一年度新建商品住房平均價格的 預(yù)征率為2 高于但不超過1倍的 預(yù)征率為3 5 超過1倍的 預(yù)征率為5 各商業(yè)銀行對居民家庭貸款購買商品住房的 首付款比例和貸款利率認真執(zhí)行央行 銀監(jiān)會的最新規(guī)定 對貸款購買第三套及以上住房的 停止發(fā)放住房貸款 三種情形需要繳納房產(chǎn)稅 1 個人擁有的獨棟別墅 存量增量都收 認定標(biāo)準(zhǔn)是 在國有土地上依法修建的獨立 單棟且與相鄰房屋無共墻 無連接的成套住宅 部分教授 干部居住在單位提供的獨棟別墅里 由于只有使用權(quán) 沒有產(chǎn)權(quán) 就不需要交稅 2 個人新購的高檔住房 高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍以上的住房 3 在重慶市同時無戶籍 無企業(yè) 無工作的個人新購的第二套房子 不管是高檔房還是低檔房 都得繳稅 免稅面積 2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅 免稅面積為180平方米 新購獨棟商品住宅 高檔住房 免稅面積為100平方米 免稅面積以家庭為單位進行扣除 一個家庭只能按時間順序?qū)ο荣彽牡谝惶讘?yīng)稅住房扣除免稅面積 不予扣除免稅面積 在重慶市同時無戶籍 無企業(yè) 無工作的個人應(yīng)稅住房不予扣除 納稅人家庭擁有的第二套 含 以上的應(yīng)稅住房不予扣除 對于房價達到當(dāng)?shù)鼐鶅r2倍至3倍的房產(chǎn) 將按房產(chǎn)價值的0 5 征稅 對于房價達到當(dāng)?shù)鼐鶅r3倍至4倍的房產(chǎn) 將按房產(chǎn)價值的1 征稅 4倍以上 按1 2 的稅率征稅 重慶市政府 上海市政府先后明確將于2011年1月28日起正式試點對居民自有住房開征房產(chǎn)稅 2 多選 根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定 下列各項中 應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅的有 A 某賓館的圍墻B 某賓館的室外游泳池C 某企業(yè)的辦公樓D 某房地產(chǎn)公司出租的寫字樓答案 CD 3 一 納稅人房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人 其中 1 產(chǎn)權(quán)屬國家所有的 由經(jīng)營管理單位納稅 產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的 由集體單位和個人納稅 2 產(chǎn)權(quán)出典的 由承典人納稅 3 產(chǎn)權(quán)所有人 承典人不在房屋所在地的 由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅 4 產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的 亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅 5 無租使用其他房產(chǎn)的問題 納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門 免稅單位及納稅單位的房產(chǎn) 應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅 自2009年1月1日起 外商投資企業(yè) 外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)開始征收房產(chǎn)稅 三 房產(chǎn)稅法基本內(nèi)容 4 二 征稅范圍房產(chǎn)稅在城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收 不包括農(nóng)村 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房 出售前不征 出售前已使用出租出借要征 三 稅收優(yōu)惠 1 國家機關(guān) 人民團體 軍隊自用的房產(chǎn) 2 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn) 3 宗教寺廟 公園 名勝古跡自用的房產(chǎn) 4 個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn) 5 對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行 含國家外匯管理局 所屬分支機構(gòu)自用的房產(chǎn) 免征房產(chǎn)稅 6 經(jīng)財政部批準(zhǔn)的其他房產(chǎn) 5 四 房產(chǎn)稅稅率1 從價計稅 1 2 對經(jīng)營自用的房屋 以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù) 所謂計稅余值 是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10 至30 的損耗價值以后的余額 其中 1 房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定 在賬簿 固定資產(chǎn) 科目中記載的房屋原價 2 房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施 3 納稅人對原有房屋進行改建 擴建的 要相應(yīng)增加房屋的原值 2 從租計稅 12 對個人居住用房出租仍用于居住的 房產(chǎn)稅暫減按4 的稅率征收 對用于出租房屋 以房產(chǎn)租金收入作為計稅依據(jù) 6 四 應(yīng)納稅額計算 1 從價計征 按年 應(yīng)納稅金 房產(chǎn)原值 1 規(guī)定的扣除比例 1 2 房產(chǎn)余值 1 2 2 從租計征 應(yīng)納稅金 租金收入 12 7 例2 某公司出租房屋5間 年租金收入50000元 計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額 應(yīng)納稅額 1000 1 20 1 2 9 6 萬元 例1 某企業(yè)經(jīng)營用房原值為1000萬元 按照當(dāng)?shù)匾?guī)定允許減除20 后的余值計稅 計算其應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額 應(yīng)納稅額 50000 12 6000 元 例3 某企業(yè)2015年1月1日的房產(chǎn)原值為5000萬元 6月1日將其原值為2000萬元的臨街房出租給某酒店 月租金4萬 當(dāng)?shù)卣?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20 后的余值計稅 計稅企業(yè)當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅 自身經(jīng)營用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅 3000 1 20 1 2 2000 1 20 1 2 5 12 28 8 8 36 8 萬元 出租的房產(chǎn)本年應(yīng)納房產(chǎn)稅 4 7 12 3 36 萬元 企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納房產(chǎn)稅 36 8 3 36 40 16 萬元 8 一 納稅義務(wù)發(fā)生時間1 納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營 從生產(chǎn)經(jīng)營之月起 繳納房產(chǎn)稅 2 納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營 從建成之次月起 繳納房產(chǎn)稅 3 納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋 從辦理驗收手續(xù)之次月起 繳納房產(chǎn)稅 4 納稅人購置新建商品房 自房屋交付使用之次月起 繳納房產(chǎn)稅 5 納稅人購置存量房 自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移 變更登記手續(xù) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起 繳納房產(chǎn)稅 6 納稅人出租 出借房產(chǎn) 自交付出租 出借房產(chǎn)之次月起 繳納房產(chǎn)稅 7 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用 出租 出借本企業(yè)建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起 繳納房產(chǎn)稅 五 房產(chǎn)稅征收管理 二 納稅期限按年計算 分期繳納 具體由省級人民政府定 三 納稅地點房產(chǎn)所在地 不在同一地點按坐落地分別向房產(chǎn)所在地繳納 9 一 契稅的概念契稅是指在土地 房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時 向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅 特點 1 由財產(chǎn)承受人繳納2 地方稅 第二節(jié)契稅 10 土地 房屋權(quán)屬的承受人 土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)交換由多交付貨幣 實物 無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅 補差價的一方為納稅人 等價交換不交 二 納稅人 11 一 國有土地使用權(quán)出讓 二 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓注意 不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移 三 房屋買賣包括以房抵債 實物換房 以房投資等特殊情況 四 房屋贈與以獲獎方式取得土地使用權(quán) 房屋所有權(quán)的 視同贈與 征收契稅 五 房屋交換 三 征稅范圍 補差價的一方為納稅人 等價交換不交 12 3 5 幅度稅率自2010年10月1日起 對個人購買90 以下家庭唯一普通住房 減按1 稅率征收契稅 四 稅率 13 1 國家機關(guān) 事業(yè)單位 社會團體 軍事單位承受土地 房屋 用于辦公 教學(xué) 醫(yī)療 科研和軍事設(shè)施的 免征契稅 2 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房 免征契稅 3 承受荒山 荒溝 荒丘 荒灘土地使用權(quán) 用于農(nóng) 林 牧 漁業(yè)生產(chǎn)的 免征契稅 4 法定繼承人繼承土地 房屋權(quán)屬 不征契稅 5 夫妻加名 免征契稅 五 減免稅 14 一 計稅依據(jù)為土地 房屋的成交價或市場價 評估價 1 國有土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 房屋買賣計稅依據(jù) 房地產(chǎn)成交價格2 土地使用權(quán) 房屋贈與計稅依據(jù) 征收機關(guān)核定價格3 土地使用權(quán) 房屋交換計稅依據(jù) 價格差額4 以劃撥方式取得土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓時補繳契稅計稅依據(jù) 補交的土地出讓金和其他出讓費用5 個人無償贈與不動產(chǎn) 除法定繼承外 對受贈人全額征收契稅 六 應(yīng)納稅額的計算 15 二 應(yīng)納稅額的計算應(yīng)納稅額 計稅依據(jù) 稅率 例 居民甲有兩套住房 將一套出售給居民乙 成交價格為200000元 將另一套兩室住房與居民丙交換成兩處一室住房 并支付給居民丙換房差價款60000元 計算甲 乙 丙應(yīng)繳納的契稅各是多少 契稅稅率4 乙應(yīng)繳納契稅 200000 4 8000 元 甲應(yīng)繳納契稅 60000 4 2400 元 丙不繳納契稅 16 單選 居民甲某有四套住房 將一套價值120萬元的別墅折價給乙某抵償了100萬元的債務(wù) 用市場價值70萬元的第二 三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房 另取得丙某贈送價值12萬元的小轎車一輛 將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè) 當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3 甲 乙 丙繳納契稅的情況是 A 甲不繳納 乙30000元 丙3600元B 甲3600元 乙30000元 丙不繳納C 甲不繳納 乙36000元 丙21000元D 甲15000元 乙36000元 丙不繳納 單選 下列行為中 應(yīng)計征契稅的是 A 以抵債方式取得土地使用權(quán)B 以相等價格交換房屋C 以劃撥方式取得土地使用權(quán)D 轉(zhuǎn)移農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán) A A 17 納稅義務(wù)發(fā)生時間納稅人簽訂土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天納稅環(huán)節(jié) 簽合同之后 辦產(chǎn)權(quán)證之前納稅期限和地點納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起的10日內(nèi) 向土地 房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報 七 契稅征收管理 18 19 第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅 一 概念城鎮(zhèn)土地使用稅是國家在城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi) 對擁有土地使用權(quán)的單位和個人 以其實際占用的土地面積為依據(jù) 按規(guī)定的稅額計算征收的一種稅 農(nóng)業(yè)土地因?qū)儆诩w所有 故未納入征稅范圍 特點 城鎮(zhèn)土地使用稅屬于資源稅類 其開征的主要目的是有償利用土地資源 提高土地效益 在特定的區(qū)域內(nèi)征稅 僅在城市 縣城 建制鎮(zhèn)征收 不論區(qū)域內(nèi)土地的性質(zhì) 地稅按年負責(zé)征收 全額進入地方財政的收入 按年計算 分期預(yù)交 20 二 城鎮(zhèn)土地使用稅基本內(nèi)容 納稅人 征稅范圍 擁有土地使用權(quán)的單位和個人 包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè) 實際使用人和代管人 土地使用權(quán)共有的 共有各方都是納稅人 ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText 稅率 城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)屬于國家所有和集體所有的土地 大城市 1 5 30元 m2中等城市 1 2 24元 m2小城市 0 9 18元 m2縣城 建制鎮(zhèn) 工礦區(qū)0 6 12元 m2 21 案例1 甲出國 將自己名下的上海南京路商鋪委托乙機構(gòu) 中介 出租給丙 則誰是納稅義務(wù)人 分析 土地所有者為甲 但是甲不在土地所在地 則由實際使用人或代管人交 乙是代管人 丙是實際使用人 可以由乙也可以由丙繳納 可以協(xié)商確定 案例2 甲 乙 丙三個單位共有一塊土地的使用權(quán) 其中甲占60 乙 丙兩方各占20 如果算出的應(yīng)納稅額為100萬元 則納稅人是誰 分析 土地使用權(quán)共有 由各方按實際使用面積分別承擔(dān)納稅義務(wù) 所以甲 乙 丙各交60 20 20萬元 22 稅收優(yōu)惠 1 法定免繳城鎮(zhèn)土地使用稅 國家機關(guān) 人民團體 軍隊自用的土地 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用土地 23 宗教寺廟 公園 名勝古跡自用的土地 市政街道 廣場 綠化地帶等公共用地 24 直接用于農(nóng) 林 牧 漁的生產(chǎn)用地 經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地 從使用的月份起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅5年至10年 非營利性醫(yī)療機構(gòu) 疾病控制機構(gòu)和婦幼保健衛(wèi)生機構(gòu)自用的土地 企業(yè)辦的學(xué)校 醫(yī)院 托兒所 幼兒園 其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的 免征城鎮(zhèn)土地使用稅 免稅單位無償使用納稅單位的土地免征土地使用稅 納稅單位無償使用免稅單位的土地 納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅 25 稅收優(yōu)惠 2 省 自治區(qū) 直轄市地方稅務(wù)局確定的減免城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠 個人所有的居住房屋及院落用地 房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地 免稅單位職工家屬的宿舍用地 集體和個人辦的各類學(xué)校 醫(yī)院 托兒所 幼兒園用地 向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免城鎮(zhèn)土地使用稅 26 以測定面積為計稅依據(jù) 適用于由省 自治區(qū) 直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的納稅人 以證書確認的土地面積為計稅依據(jù) 適用于政府核發(fā)的土地證 以申報的土地面積為計稅依據(jù) 適用于未核發(fā)土地使用證的納稅人 全年 應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅 實際占用應(yīng)稅土地面積 平方米 適用稅額 三 應(yīng)納稅額的計算 27 案例 甲 乙兩家企業(yè)共有一項土地使用權(quán) 土地面積為1500平方米 甲 乙企業(yè)的實際占用比例3 2 已知該土地使用的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為5元 平方米 計算甲 乙企業(yè)應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅 甲企業(yè) 1500 3 5 5 4500元乙企業(yè) 1500 2 5 5 3000元 單選題 根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定 下列城市土地中 應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的是 A 企業(yè)生活區(qū)用地B 國家機關(guān)自用的土地C 名勝古跡自用的土地D 市政街道公共用地 A 單選題 某企業(yè)實際占地面積共計20000平方米 其中3000平方米為職工家屬宿舍占地 400平方米為廠區(qū)以外的綠化區(qū) 企業(yè)內(nèi)學(xué)校和醫(yī)院占地500平方米 該企業(yè)所處的地段適用年稅額為2元 平方米 該企業(yè)應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅為 元 A 32200B 33200C 38200D 40000 解 應(yīng)納的城鎮(zhèn)土地使用稅 20000 400 500 2 38200 備注 廠區(qū)以外的公共綠化用地 企業(yè)辦的學(xué)校醫(yī)院等用地 免征城鎮(zhèn)土地使用稅 28 四 城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理 納稅義務(wù)發(fā)生時間 納稅地點 納稅期限 其他稅制要素 29 一 納稅義務(wù)發(fā)生時間 購置新建商品房 房屋交付使用次月起購置存量房 辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移 變更登記手續(xù) 簽發(fā)房屋權(quán)屬證書次月起出租 出借房產(chǎn) 交付出租 出借房產(chǎn)次月起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用 出租 出借本企業(yè)建造的商品房 房屋使用或交付次月起新征用的耕地 批準(zhǔn)征用之日起滿1年開始繳納新征用非耕地 批準(zhǔn)征用次月起納稅人因土地權(quán)利發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的 其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到土地權(quán)利發(fā)生變化的當(dāng)月月末 二 納稅期限 按年計算 分期繳納 三 納稅地點 土地所在地地方稅務(wù)機關(guān) 30 第四節(jié)耕地占用稅 一 概念 耕地占用稅是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人 就其實際占用的耕地面積征收的一種稅 它屬于對特定土地資源占用課稅 1 兼具資源稅與特定行為稅的性質(zhì) 從資源來講 占用的是耕地從行為來講 改變的是用途 從事建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)2 采用地區(qū)差別稅率耕地占用稅與人均占有耕地面積稱反比3 在占用耕地環(huán)節(jié)一次性課征 只在占用耕地環(huán)節(jié)一次征收 第二年就改征土地使用稅4 稅收收入專用于耕地開發(fā)與改良專稅專用的稅種 耕地占用稅 車輛購置稅 資源稅 城建稅 特點 31 我國人多地少 是一個耕地資源相對匱乏的國家 建國以來 特別是改革開放以來的近30年間 我國經(jīng)濟以較高速度發(fā)展 建設(shè)項目快速上馬 城鎮(zhèn)規(guī)模迅速擴大 伴隨而來的是耕地資源的大幅度減少 據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計 1997年我國的耕地總量為19 51億畝 到2006年則下降到18 27億畝 10年間我國耕地面積減少了1 24億畝 2006年全國人均耕地面積已下降到1 39畝 這些減少的耕地大部分是優(yōu)質(zhì)糧田 2008年 我國首份保障糧食安全的中長期規(guī)劃出臺 確定了到2020年我國耕地保有量為18億畝的紅線 耕地保護形勢嚴峻 32 二 耕地占用稅基本內(nèi)容 納稅人 征稅范圍 占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人 ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText 稅率 為建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國家所有和集體所有的耕地 人均耕地不超過1畝的地區(qū) 10 50元 m2人均耕地1畝 2畝的地區(qū) 5 40元 m2人均耕地2畝 3畝的地區(qū) 6 30元 m2人均耕地3畝以上的地區(qū) 5 25元 m2 33 稅收優(yōu)惠 1 免征耕地占用稅 軍