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Shoppingmall 超大型的購物中心譚云霞 超大規(guī)模融合現(xiàn)代消費(fèi) 休閑與健康的體驗(yàn)之城 快樂之城 主要內(nèi)容 一 Shoppingmall概述二 國外Shoppingmall的案例三 shoppingmall在中國的發(fā)展四 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 一 Shoppingmall概述 一 Shoppingmall的概念 二 購物中心特點(diǎn) 三 根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的分類 四 發(fā)展歷程 一 shoppingmall的概念 Mall 全稱Shoppingmall 在中國一般音譯 摩爾 或 銷品貿(mào) 就是超大型購物中心 是以大型零售業(yè)為主體 眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體 其英文原意為 散步道式的商店街 即購物猶如在林陰道上閑逛一樣舒適愜意 二 shoppingmall的特點(diǎn) 比較通俗的觀點(diǎn)認(rèn)為 摩爾 應(yīng)具有兩個(gè)特點(diǎn) 一是大 占地面積大 公用空間大 停車場大 建筑規(guī)模大 由若干個(gè)主力店 眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體 嚴(yán)格意義上講 大于10萬平方米且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作 摩爾 二是全 功能全 摩爾 要集購物 餐飲 休閑 娛樂 旅游甚至金融 文化功能于一體 進(jìn)行全方位服務(wù) 對資金 管理 招商提出了更高的要求 三 Shoppingmall的分類 1 按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式 包括自營的比例 分類 1 物業(yè)型購物中心 又分 物業(yè)型購物廣場 物業(yè)型摩爾購物中心MALL 2 百貨公司型購物中心 由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成 面積不夠大 入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù)合度還不夠 仍稱不上真正的摩爾購物中心MALL 3 連鎖摩爾購物中心MALL 由專業(yè)的連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營 特點(diǎn) 自營比例較高 50 至70 左右 業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備 能滿足全客層的一站式購物消費(fèi)和一站式文化 娛樂 休閑 餐飲享受的特大型購物中心 2 按購物中心的商場面積規(guī)模分類 1 巨型 超級購物中心SUPERMALL CITYMALL 面積在24萬平方米以上 2 大型購物中心 面積在12至24萬平方米之間 摩爾就是巨型或大型的購物中心 3 中型購物中心 面積在6至12萬平方米之間 如上海友誼南方商城 4 小型購物中心面積在2至6萬平方米之間 如樂購上海七寶店 JUSCO吉之島青島東部店 生活購物中心 社區(qū)購物中心也是小型購物中心 3 按購物中心的定位檔次分類 真正的摩爾由于面積巨大 故定位于家庭 全家 全客層 的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享受 故商品高中低檔必須齊備 以保證商品品種齊全 理想的比例為 高3 中5 低2 當(dāng)然由于所處商圈不同 各購物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整 1 以高檔商品為主 2 以中高檔商品為主 3 以中低檔商品為主 4 按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類 1 業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高 如面積又超過12萬 即可稱真正的摩爾購物中心MALL 如泰國曼谷西康廣場 施康廣場 SeaconSquare 菲律賓馬尼拉SMMEGAMALL等 2 業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低 如只有大型百貨公司 而沒有大賣場 或只有大賣場 而沒有大型百貨公司 或沒有大型影城 就稱不上摩爾購物中心MALL 返回業(yè)態(tài) 針對特定的消費(fèi)者的特定需求 按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo) 有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu) 店鋪位置 店鋪規(guī)模 店鋪形態(tài) 價(jià)格政策 銷售方式 銷售服務(wù)等經(jīng)營手段 提供銷售和服務(wù)的類型化服務(wù)形態(tài) 例如零售業(yè)態(tài)就是為了滿足不同的消費(fèi)需求進(jìn)行相應(yīng)的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài) 4 發(fā)展歷程 1894年的郵購目錄南北戰(zhàn)爭之后百貨商場1929年超級市場這些商業(yè)零售形式的出現(xiàn) 發(fā)展和成熟奠定了最初的基礎(chǔ) 而以全新方式管理組合在一起的商店群成為shoppingmall的最初雛形 直到1956年 現(xiàn)代意義上的shoppingmall才真正出現(xiàn) 這之前 已經(jīng)經(jīng)歷了在幾十年甚至上百年的積累時(shí)間 之所以有這么長的前奏 可以從兩個(gè)層面來理解 其一 不同的商業(yè)形式是不同社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的產(chǎn)物 什么樣的社會和經(jīng)濟(jì)水平 決定了什么樣的商業(yè)零售形式 所以 這個(gè)時(shí)間段首先是社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程 其二 零售商業(yè)的發(fā)展 是一個(gè)在實(shí)際運(yùn)營中不斷改進(jìn)的過程 也就是說 一種商業(yè)形式的成熟 總是先觀察顧客的需求和反應(yīng) 之后不斷的調(diào)整和改進(jìn)才得到的 SHOPPINGMALL作為商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的最高形式 在其發(fā)展過程中 經(jīng)歷了不同階段 也呈現(xiàn)出不同的經(jīng)營風(fēng)格 美國shoppingmall主要依托市郊高速公路建立封閉式大型購物中心 規(guī)模巨大 設(shè)計(jì)簡潔是其顯著特征 歐洲在沿襲美國模式的基礎(chǔ)上 不斷以舊城市商業(yè)中心的改造和復(fù)古建筑 人文設(shè)計(jì) 賦予購物中心新的發(fā)展內(nèi)容 日本 東南亞地區(qū)自70年代大量出現(xiàn)購物中心 有以 大型倉儲式超市 替代百貨店作為主力店的發(fā)展趨勢 重點(diǎn)突出休閑娛樂功能和商品成本優(yōu)勢 一 什么是摩爾及摩爾的源起二 國外Shoppingmall的案例三 shoppingmall的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)四 萊蕪名嘉 加拿大西埃德蒙頓購物中心 埃德蒙頓傳統(tǒng)上是阿爾貝塔省石油工業(yè)的中軸城市 1940年代起就得到了 加拿大石油之都 的美稱 埃德蒙頓屬于能源型城市 依托于能源的發(fā)展所積累的財(cái)富和吸引的就業(yè) 促進(jìn)了城市的繁榮和發(fā)展 1981年落成西埃德蒙頓購物中心時(shí)城市人口約52萬人 目前埃德蒙度大都會區(qū)也只有101萬人 1981年 加拿大阿爾伯塔省 Alberta 的西埃德蒙頓購物中心落成 WestEdmontonMall 總投資金額12億元加幣 在當(dāng)時(shí)號稱是世界最大的購物中心 并被列入金氏世界記錄 它同時(shí)還擁有幾個(gè)世界之最的記錄 營業(yè)面積350 000 是當(dāng)時(shí)世界最大的購物中心 20 000個(gè)停車位 是世界最大的停車場 內(nèi)設(shè)銀河世界游樂場 是世界最大的室內(nèi)游樂場 內(nèi)設(shè)水上樂園 是世界最大的室內(nèi)人工海浪水上樂園 開業(yè) 1981年開發(fā)商 TripleFiveCorp 入駐商戶 8000家以上主力店 12家 含6家百貨公司 營業(yè)面積 350 000 停車位 20 000個(gè)以上投資總額 12億元加幣埃德蒙頓市總?cè)丝跀?shù) 1 016 007人 是加拿大第六大都市埃德蒙頓市區(qū)總?cè)丝跀?shù) 730 372人 埃德蒙頓購物中心 西埃德蒙頓購物中心的定位主要集中在兩大塊 娛樂 與 購物 因此 它的業(yè)態(tài)組合很明顯 就在這兩塊領(lǐng)域里開展 在購物方面 聚合了800家以上的商戶入駐 在娛樂和餐飲方面 引進(jìn)了9個(gè)世界級的游樂區(qū)及超過100家的餐飲店 亭 Kiosk 現(xiàn)已成為阿爾伯塔省著名的購物娛樂與觀光景點(diǎn)之一 該購物中在未來10年的計(jì)劃 仍將持續(xù)擴(kuò)建 包括增建一家星級酒店 及一座鄰里型的購物組合建物 寫字樓及能容納8 000個(gè)座位的多功能會議廳及展會館 該購物中心開業(yè)后 每年約吸引了2 820萬人次的客流量 日均購物客流量60 000 150 000人次 根據(jù)阿爾伯塔省的官方統(tǒng)計(jì) 西埃德蒙頓購物中心創(chuàng)造了以下的輝煌記錄 每年為阿爾伯塔省締造了年12億美元的經(jīng)濟(jì)效益 每年為阿爾伯塔省創(chuàng)造了約23 500個(gè)工作就業(yè)機(jī)會 每年為阿爾伯塔省創(chuàng)造了約3 39億美元的稅收 原本默默無聞的埃德蒙頓市 因該購物中心而聞名全球 一 什么是摩爾及摩爾的源起二 國外Shoppingmall的案例三 ShoppingMall在中國的發(fā)展四 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 三 ShoppingMall在中國的發(fā)展在中國 ShoppingMall的起步較晚 現(xiàn)有的ShoppingMall基本是在2000年之后投入運(yùn)營的 隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速增長 國內(nèi)大型購物中心如雨后春筍紛紛涌現(xiàn) 從最初的廣州天河城廣場開始 深圳的銅鑼灣廣場 上海的正大廣場到北京的金源Mall 各地ShoppingMall陸續(xù)投入商業(yè)運(yùn)營 目前 在北京 上海 廣州 深圳 武漢 大連 成都 青島 西安等地都出現(xiàn)了大型的ShoppingMall 2005年10月 金源MALL一期55萬平方米全面開張營業(yè) 成為2005年中國最大的商業(yè)地產(chǎn)事件 我們簡稱shoppingmall 總面積是68萬平米 這里面我們能夠看到的開業(yè)部分是單體的總建筑面積是57萬平米 這個(gè)57萬平米里面包括7萬多平米的停車樓 還有一個(gè)8萬平米的地人遠(yuǎn)房樓 這里面大概是包括了上千家的企業(yè) 包括主力店 半主力店 專賣店 各種服裝品牌 北京金源MALL占地面積 18 2萬平方米 建筑面積 87萬平方米 總投資額 40億元人民幣 投資商 世紀(jì)金源集團(tuán) 在體驗(yàn)式的ShoppingMall中 人們在購物之余 更多的是享受購物的環(huán)境 放飛疲憊的心靈 感受現(xiàn)代的商業(yè)文明 然而 在國內(nèi) 人們更習(xí)慣在距離較近 交通較便捷的地方購物 例如在北京 由于西單 王府井等商圈多年的文化積淀 其成為人們購物 休閑 消費(fèi)的首選 而習(xí)慣一旦形成 就很難改變 所以 位于西北三環(huán)與四環(huán)之間的金源Mall 單憑其大體量 很難吸引市區(qū)及其他區(qū)域消費(fèi)者的目光 在開業(yè)初期 由于金源Mall的交通 項(xiàng)目設(shè)計(jì)和商業(yè)管理能力存在一定的問題 造成了一定的問題 比如顧客不多 客流量達(dá)不到預(yù)計(jì)的人數(shù)等問題 但通過管理運(yùn)營模式由表及里的自我變革 來改善運(yùn)營狀況 并成功地使客流量持續(xù)攀升 據(jù)統(tǒng)計(jì) 目前 金源Mall平時(shí)客流從4萬 5萬人上升到5萬 6萬人 節(jié)假日則保持在8萬 10萬人 黃金周可達(dá)15萬人左右 出租率始終保持在95 以上 娛樂 休閑 餐飲的比重上升了10 這更加突出了ShoppingMall娛樂休閑的風(fēng)格 越來越多的中國購物者在購買商品時(shí) 選擇了MALL的形式 而Mall集購物 餐飲 休閑 住宿 旅游 文化 娛樂 社交活動等于一體 迎合了現(xiàn)代人的這種需要 一 什么是摩爾及摩爾的源起二 國外Shoppingmall的案例三 ShoppingMall在中國的發(fā)展四 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 四 經(jīng)驗(yàn)總結(jié)1 shoppingmall 要有一個(gè)鮮明的屬于自己的特色 不僅僅是將商業(yè)街 大市場里容納的店面裝進(jìn)了一個(gè)很大面積的樓里 大 不應(yīng)是一個(gè)ShoppingMall僅有的特色 大 更容易產(chǎn)生問題 大 可以容納更多的商品種類 但如果缺乏規(guī)劃性 就容易使店面布局分散 商品種類繁雜 2 購物中心的定位一般來說郊區(qū)型的mall面向大眾消費(fèi) 高檔店數(shù)量較少 餐飲也是以大眾消費(fèi)為主 很難見到高檔餐飲 一個(gè)購物中心位于城鄉(xiāng)結(jié)合部 這么大的規(guī)模 定位應(yīng)在中檔以下的消費(fèi)水平 成為吸引客戶的重要焦點(diǎn) 3 shoppingmall這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大 對發(fā)展商的資金 管理 招商提出了很高的要求 房地產(chǎn)開發(fā)商要有豐富的商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn) MALL通過提供長廊 廣場 庭院等 帶給消費(fèi)者休閑空間 購物 餐飲 休閑 娛樂區(qū)域的合理搭配滿足消費(fèi)者一次購足和一站式休閑消費(fèi)的需求 使消費(fèi)模式得以升級 新一代的MALL獨(dú)具匠心的主題營造使MALL的娛樂休閑功能更加突出 回歸購物中心業(yè)態(tài)的本質(zhì) 休閑時(shí)代的產(chǎn)物 充分體現(xiàn)了以