2016年購物中心市場業(yè)態(tài)及品牌分析.ppt

購物中心市場 業(yè)態(tài)及品牌分析2016 02 15 1 2 購物中心基本概念 什么是購物中心 定義 購物中心是一種有計劃地實施的商業(yè)聚集形式 有著較高的組織化程度 是業(yè)態(tài)不同的商店群和功能各異的文化 娛樂 金融 服務(wù) 會展等設(shè)施以一種全新的方式有計劃地聚集在一起 復(fù)合性統(tǒng)一性完整性體驗性 3 什么是業(yè)態(tài) 業(yè)種 定義 商業(yè)業(yè)態(tài)是指針對特定消費者的特定需要 按照一定的戰(zhàn)略目標 有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu) 店鋪位置 店鋪規(guī)模 店鋪形態(tài) 價格政策 銷售方式 銷售服務(wù)等經(jīng)營手段 提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形式或商業(yè)營業(yè)形態(tài) 分為購物中心 百貨商店 便利店 倉儲店 專業(yè)店 專賣店 超市等 業(yè)態(tài) 業(yè)種 定義 業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類 通常按經(jīng)營商品的大類將零售劃分為若干個業(yè)種 業(yè)種強調(diào)的是 賣什么 分為服裝鞋帽零售 食品零售 家電零售 餐飲 影院 ktv 游樂 教育培訓(xùn) 美容美發(fā)等 購物中心基本概念 4 購物中心基本概念 同類業(yè)態(tài)聚集理論 指經(jīng)營類似品種的商戶在一個商業(yè)地點聚集的現(xiàn)象原因 可降低顧客的購物風險 尋找成本最小化 比較購物行為理論 消費者將放棄最近的商店 而會去較遠的聚集了大量經(jīng)營同類商品的不同零售店的商業(yè)中心去購物 以滿足比較購物的要求 積聚引力理論 銷售類似但并不相同商品的零售商店傾向于互相毗鄰顧客對形成群集的每一家商店的光顧率要大于它們分散時對每一家的光顧率 不適應(yīng)于以便利性作為最重要考慮因素的購物行為 如便利店 購物中心基本理論 舍近求多 店以類聚 群居 5 購物中心基本概念 商圈理論 6 購物中心基本概念 萊利模型 兩城市從中間地帶吸引顧客的數(shù)量與兩城市的人口數(shù)量成正比 與兩城市距中間地帶的距離成反比 商圈理論 其中 Ba 城市A從中間地帶吸引來的交易量 Bb 城市B從中間地帶吸引來的交易量 Pa 城市A的人口 Pb 城市B的人口 Da 城市A到中間地帶的距離 Db 城市B到中間地帶的距離 N n 代表交易量對單個預(yù)測因子的靈敏度 通常選取N 1 n 2 7 購物中心基本概念 康維斯模型 用以確定在A B兩城市之間的顧客到任何一個城市購物的分界點 商圈基本理論 其中 Dab 分界點到城市A的距離 d 城市A與城市B之間的距離 Pa 城市A的人口 Pb 城市B的人口 8 購物中心基本概念 哈夫模型 用以測算特定地點的某個消費者到某個零售店 購物中心 購物的可能性 商圈基本理論 其中 Pij位于i地的顧客到j(luò)店購物的可行性 Sj j店的規(guī)模 一般用面積表示 j 1 n Tij 從顧客的出發(fā)地i到j(luò)店的距離或所花費的時間 n 效應(yīng)指數(shù) 如果T表示時間 n 1 如果T表示距離 則n 2 哈夫模型表明 一個零售店與其競爭店相比規(guī)模越大 顧客到店購物的可能性越大 9 購物中心基本概念 業(yè)態(tài)組合理論及原則 決定業(yè)態(tài)組合的主要理論和需要遵循的原則 聯(lián)合購物理論 零售的相容性原則 主動型與依附型業(yè)態(tài)互動原則 將消費者通常會聯(lián)合購買的商品組放在一起 相容的商品組合在一起用來增加其整體吸引力 10 購物中心基本概念 主動型業(yè)態(tài) A類 綜合性零售商業(yè) 如大百貨店 大型超市 核心商圈 B類 大型專業(yè)店 如家電專業(yè)市場 建材家居 汽車展賣 大型服裝折扣店 大型圖書售賣市場等 擴展商圈 C類 娛樂類 如影劇院 大型餐飲酒樓等 夜間商圈 確定商圈和基調(diào) 依附型業(yè)態(tài) 依附A B類 快餐店 服裝專賣店 美容美發(fā) 珠寶首飾 鐘表 藥店 咖啡座 銀行等依附C類 小型書店 精美禮品店 酒吧 小食品店 美容美發(fā)店等 專業(yè)化 多元化 高形象 高租金 11 購物中心基本概念 業(yè)態(tài)組合原則 A類業(yè)態(tài) 抓住核心商圈B類業(yè)態(tài) 擴展整個商圈C類業(yè)態(tài) 引導(dǎo)夜間消費 整體零售商業(yè)消費疲軟 12 2015年 中國消費市場受經(jīng)濟增速放緩 需求疲軟 控制三公消費等因素疊加影響繼續(xù)下行 相對而言 黃金珠寶 家電等消費品類表現(xiàn)較好 而服裝 日用品等欠佳 網(wǎng)購繼續(xù)保持高速增長 2013年前3季度42 直接分流線下 同時2013年也是傳統(tǒng)零售商覺醒的一年 觸網(wǎng)成為必然趨勢 2015年 中國的社會零售總額達到24萬億 目前來看 雖然電子商務(wù)所占的比例不大 約8 但按當前增長勢頭 預(yù)計到2020年 也就是7 8年之后 中國的零售總額即將達到50萬億 通過電子商務(wù)完成的可能大概能占到36 40 也就是20萬億來自電子商務(wù) 線上電子商務(wù)市場的快速增長 將給國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場帶來巨大沖擊 市場分析 零售商轉(zhuǎn)型探索年 13 2015年 是零售商轉(zhuǎn)型探索年 眾多零售業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)率先轉(zhuǎn)型 蘇寧率先提出線上線下同價轉(zhuǎn)型 銀泰在電商方面推進最早同時和天貓雙十一合作O2O 其他公司亦紛紛跟進觸網(wǎng) 在大零售領(lǐng)域 不同品類的電子商務(wù)滲透率也各不相同 其中 服裝品類里面已有20 的電商滲透率 除卻由電子商務(wù)觸發(fā)的新的需求 服裝市場正在直面電商的替代競爭 除此之外 箱包 3C家電 圖書 化妝品等零售品類為實體店競爭高風險品類 最容易被替代 線上電子商務(wù)與線下商業(yè)地產(chǎn)的競爭正在這幾個細分品類里展開貼身肉搏 2016年 是將零售商電商逐步落地的一年 真正打通渠道 提升效率者將迎來轉(zhuǎn)機 2014年以來 傳統(tǒng)零售企業(yè)圍繞B2C轉(zhuǎn)型創(chuàng)新不斷 許多傳統(tǒng)百貨公司 如王府井 天虹商場 銀泰百貨等 通過上線網(wǎng)購平臺 推出APP軟件 與微信合作等方式來應(yīng)對電商沖擊 探索新型零售模式 家電零售企業(yè)受電商沖擊最大 但轉(zhuǎn)型也最堅決 雙線同價 全網(wǎng)比價等漸成趨勢 2014年零售公司經(jīng)過探索將繼續(xù)推進轉(zhuǎn)型 逐步落地 但需關(guān)注實質(zhì)效果和后續(xù)跟進改變 市場分析 購物中心競爭加劇 14 如外資的凱德 恒隆 新鴻基等商業(yè)地產(chǎn)品牌外 中國內(nèi)地的萬達 華潤 中糧 寶龍 這批品牌基本上形成了自己的一套投資 收益 管控 復(fù)制 同時龍湖 萬科等一批老牌住宅地產(chǎn)企業(yè)也在陸續(xù)研發(fā)了成熟的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線 相信這批品牌開發(fā)商的出現(xiàn) 都將成為商業(yè)地產(chǎn)市場的重要力量 將逐步成為大眾心中公認的企業(yè)品牌 截至2012年底全國約有3100多家購物中心 累計商業(yè)建筑面積已經(jīng)達到2億平方米 自2011年開始中國的購物中心增長每年進入300家 以前每年增長都在300家以上 預(yù)計2016年有望達到4500家 商業(yè)建筑面積達到3億平方米 從現(xiàn)在到2025年 還會有7000家建成開業(yè) 屆時購物中心將超10000家 因此在當前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢 市場分析 科技化大數(shù)據(jù)成為基礎(chǔ) 藝術(shù)生態(tài)體驗成為共識 15 科技化 大數(shù)據(jù)成為商業(yè)地產(chǎn)的基本配置進入2015年 無論是購物體驗 還是經(jīng)營管理 固有模式都漸顯疲態(tài) 零售業(yè)已經(jīng)進入了一個全面的技術(shù)商業(yè)時代 大數(shù)據(jù) Wi Fi 電子標簽 智能貨架 自動收銀 自動打包 移動互聯(lián) 線上APP 所有的新技術(shù)都在推動傳統(tǒng)商業(yè)的革新 雖然我們當前只看到大悅城 銀泰 王府井等一批龍頭企業(yè)正在使用科技化和大數(shù)據(jù)技術(shù) 相信在2015年 這批科技化浪潮將會以驚人的速度大規(guī)模進入市場 很快將成為行業(yè)標準配置 藝術(shù) 生態(tài) 體驗式商業(yè)成為發(fā)展共識 但不會脫離城市功能配套的基本屬性發(fā)展到2015年的中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè) 體驗性已經(jīng)從營銷口號轉(zhuǎn)入產(chǎn)品實戰(zhàn) 這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗感已經(jīng)無需細說 各家都有自己的獨到想法 從硬件的設(shè)計到招商 到運營管理 體驗感將會無處不在 在當下行業(yè)發(fā)展階段 如果說一家新開的購物中心 還尚未充分考慮體驗性的需求 那將是匪夷所思 但無論是藝術(shù) 還是生態(tài) 還是高科技 各種體驗式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢的潮流不會改變商業(yè)的基本功能 如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一味講求體驗 標新立異 忽略了研究市場需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需求 那這樣的項目將會是一場災(zāi)難 市場分析 奧特萊斯到達頂點 各商業(yè)深化變革尋找新熱點 16 奧特萊斯成為熱點 但已泡沫化美國在百年間開了不到300家奧特萊斯 項目招商信息 而奧特萊斯在中國的發(fā)展異常迅猛 2002年底 燕莎集團在北京東四環(huán)開始經(jīng)營中國第一家奧特萊斯 從那時開始到現(xiàn)在 中國已經(jīng)有四五百家各種各樣的 奧特萊斯 中國的奧特萊斯亂象叢生 從整體來看 運營奧特萊斯是一個競爭壁壘相對較高的行業(yè) 這個行業(yè)最需要的是聲望 信譽和管理經(jīng)驗 因此 對于一個行業(yè)新進入者來說 要想短期內(nèi)掌握到如此多的資源的難度非常大 關(guān)鍵指標在于 1 擁有成規(guī)模數(shù)量的品牌供應(yīng)商渠道 2 快速周轉(zhuǎn)速度 3 基礎(chǔ)客源數(shù)量 4 進貨談判的溢價能力 5 基礎(chǔ)物業(yè)條件 上述五大核心資源和競爭力 是確保在奧特萊斯行業(yè)制勝的法寶 2014年 開始各大商業(yè)零售品牌吹起了商業(yè)變革的號角 如王府井 天虹商場 銀泰百貨等 通過上線網(wǎng)購平臺 推出APP軟件 與微信合作等方式來應(yīng)對電商沖擊 探索新型零售模式 家電零售企業(yè)受電商沖擊最大 但轉(zhuǎn)型也最堅決 雙線同價 全網(wǎng)比價等漸成趨勢 2015年零售公司經(jīng)過探索將繼續(xù)推進轉(zhuǎn)型 逐步落地 但需關(guān)注實質(zhì)效果和后續(xù)跟進改變 2015年部分商業(yè)企業(yè)開始發(fā)展自有品牌 尋找新熱點 從 零售商 轉(zhuǎn)型 零售制造商 這個才是百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的根本方向 由聯(lián)營轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I 對企業(yè)的經(jīng)營能力提出了更高的要求 在聯(lián)營模式下 百貨企業(yè)的管理重點是商場運營 而在自營模式下 百貨企業(yè)要對消費者需求有精準的定位 并擔負起采購 商品管理 市場推廣 品牌建設(shè)的重任 市場分析 主力店對購物中心的主要貢獻持續(xù)經(jīng)營能力A品牌吸客能力基本品質(zhì)B人氣C租金 主力店的作用 主力店在商業(yè)地產(chǎn)的作用A保證安全B確定基調(diào) 主力店的作用 19 主力店的作用 核心租戶AnchorTenant 主力店 的類型及處境 百貨 危機重重 尋找出路 超市 作用減弱 內(nèi)進外退 院線 一家獨大 洗牌在即 家電 轉(zhuǎn)型初期 初步回暖 餐飲 陷入低谷 競爭多樣 服裝 西快集聚 內(nèi)外交困 20 主力店的作用 百貨 危機重重 尋找出路 利潤下降 2015年統(tǒng)計的101家上市商業(yè)公司營收總額813 74億 增幅為15 41 共有51家業(yè)績下滑 占比50 49 總計凈利額456 29億 增長12 79 42家凈利額下滑 占比41 58 合計凈利率為5 61 同比下降0 13個百分點 有55家凈利率下降 占比54 5 困境 出路 趨勢 21 主力店的作用 超市 作用減弱 內(nèi)進外退 22 主力店的作用 院線 一家獨大 洗牌在即 院線發(fā)展趨勢 23 主力店的作用 家電 轉(zhuǎn)型初期 初步回暖 2015年上半年業(yè)績情況 24 主力店的作用 餐飲 陷入低谷 競爭多樣 餐飲增長率高于其他行業(yè)十個百分點以上 25 主力店的作用 服裝 西快集聚 內(nèi)外交困 2015年十大快時尚加快擴張速度 26 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 抽樣比例法 宏觀法 行業(yè)分析法 微觀法 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 27 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 抽樣比例法 宏觀法 100家購物中心品牌分布情況說明 暫略 抽樣分析案例一 抽樣分析案例二 2011 2015年新開張的158家購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析 28 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 抽樣比例法 宏觀法 2011 2015購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析 29 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 抽樣比例法 宏觀法 2011 2015購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析 超市賣場 獨立物業(yè)或中小型社區(qū)購物中心 完全依附于大中型購物中心和百貨 大中型賣場 連鎖精品超市 30 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 抽樣比例法 宏觀法 2011 2015購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析 百貨商場 158家新張樣本中購物中心 共有76家購物中心配置了79家百貨商場 其中三家購物中心配置2家百貨 占比48 其中由開發(fā)商自行組建的百貨為17家 占22 連鎖百貨60家 占78 此外 小型服飾館3家 奧特萊斯4家 31 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 抽樣比例法 宏觀法 2011 2015購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析 數(shù)碼電器商場 傳統(tǒng)品牌 蘇寧 國美各入駐22家樣本購物中心 高端品牌 順電入駐6家高端購物中心 32 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 其他專業(yè)零售店 化妝品集成店 運動專業(yè)店 兒童類次主力店 后發(fā)制人 選擇成熟期購物中心 客流要求高 入駐最多為屈臣氏 其次萬寧 絲芙蘭 入駐11個樣本購物中心 迪卡儂入駐4家樣本購物中心 孩子王 堅持6000平米以上大店原則 上海 常州 重慶入駐3家樣本購物中心 快時尚服飾 158個樣本購物中心中20 成功引入 其中 11個樣本中引入快時尚旗艦店 抽樣比例法 宏觀法 2011 2015購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析 33 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 電影院 158個樣本中136家引入影院 占比86 拓店速度第一梯隊 金逸 17家 大地 星美 中影 10家 抽樣比例法 宏觀法 2011 2015購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析 34 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 量販式KTV 158個樣本中61家引入影院 占比39 品牌分散 品牌數(shù)40多個 拓店速度第一梯隊 金逸 17家 大地 星美 中影 10家 抽樣比例法 宏觀法 2011 2015購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析 35 如何研究業(yè)態(tài)及品牌 電玩城 158個樣本中87家引入電玩城 占比55 品牌分散 品牌數(shù)59家 拓店速度第一梯隊 天空之城 5家 大玩家 5家 湯姆熊 5家 草上飛 5家 抽樣比例法 宏觀法 2011 2015購物中心業(yè)態(tài)及品牌分析 36 如何研究業(yè)態(tài)及品牌