XX 市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則.doc

宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則（試行）第一章 總 則第一條 為了規(guī)范市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，保障國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作的順利進(jìn)行，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法，參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則（試行）。第二條 本細(xì)則適用范圍：在市區(qū)范圍內(nèi)，為了公共利益的需要征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本細(xì)則（試行）。第三條 從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的單位，應(yīng)當(dāng)是具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）。市房屋征收部門每年向社會(huì)公布經(jīng)備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，供被征收人選擇。第四條 承擔(dān)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是符合本細(xì)則（試行）第三條規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)中的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。每個(gè)國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)均應(yīng)派出至少二名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開展工作，其他人員應(yīng)當(dāng)持有市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作人員上崗證。第五條 估價(jià)對(duì)象為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定具有合法產(chǎn)權(quán)的被征收房屋（含其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)、裝飾裝修）及其附屬物，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。第六條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋的補(bǔ)償金額提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。第七條 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。第八條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮被征收房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃、查封等因素的影響。第九條 價(jià)值構(gòu)成為被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋合法占用土地面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價(jià)值已在房屋評(píng)估時(shí)體現(xiàn)，不再單獨(dú)估價(jià)。第十條 征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)按照下列程序操作：1. 公布備案名錄，選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)；2. 接受評(píng)估委托，明確基本事項(xiàng)；3. 查閱相關(guān)資料，開展前期調(diào)查；4. 擬訂作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘；5. 參照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算；6. 確認(rèn)測(cè)算結(jié)果，撰寫估價(jià)報(bào)告；7. 匯總相關(guān)資料，提交估價(jià)報(bào)告；8. 現(xiàn)場(chǎng)咨詢答疑，估價(jià)材料存檔。第十一條 房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金評(píng)估結(jié)果以項(xiàng)目征收補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告和項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金評(píng)估匯總表反映；房屋征收分戶補(bǔ)償金額估價(jià)結(jié)果通過分戶的評(píng)估報(bào)告和分戶估價(jià)表反映。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。第十二條 估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期為自提交正式估價(jià)結(jié)果（估價(jià)報(bào)告）之日起，至項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第二章 被征收房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類第十三條 依據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第十五條和宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法第二十一條的規(guī)定，房屋性質(zhì)認(rèn)定以房屋所有權(quán)證書標(biāo)明的用途為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬證書與房屋登記檔案的記載不一致的，以房屋登記檔案為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證書未標(biāo)明用途或標(biāo)明的用途與建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途不一致的，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證記錄的用途為準(zhǔn)；已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。對(duì)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)依法經(jīng)營(yíng)、持續(xù)依法納稅一年以上的住宅房屋（即“住改非”房屋），在被征收人積極配合征收工作的情況下，可以按照本細(xì)則第十八條規(guī)定進(jìn)行估價(jià)。第十四條 被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房（附件10）。第三章 估價(jià)方法及應(yīng)用第十五條 住宅房屋征收估價(jià)一般采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。一些較為特殊的住宅房屋在不適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用其他估價(jià)方法評(píng)估。第十六條 對(duì)適用市場(chǎng)比較法估價(jià)的一般住宅房屋，其征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：1. 確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)，“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件2；2. 測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。依據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格?；竟綖椋?100 （K2） 100 100基準(zhǔn)價(jià)格Vb = Vs （K1） 100 （K3） （K4）Vs為可比實(shí)例價(jià)格；K1為交易情況修正系數(shù)。對(duì)于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例的，該系數(shù)取100；K2為交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況確定。一般情況下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前6個(gè)月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過101，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前6到12個(gè)月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過102。K3為可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3；K4為可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件4。確定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)選取3個(gè)以上可比實(shí)例，經(jīng)過上述各種修正后，再計(jì)算平均值，得出的結(jié)果為“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例選擇條件參見附件2。3. 確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格?；竟綖椋海↘5）Vz = Vb 100 Vz為被征收住宅評(píng)估價(jià)格；Vb為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格；K5為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件3。第十七條 非住宅營(yíng)業(yè)用房征收估價(jià)可以采用市場(chǎng)比較法，也可以采用收益法。第十八條 本細(xì)則第十三條所述“住改非”房屋參照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估的方法，根據(jù)其沿街與否，分三種情況進(jìn)行估價(jià)和補(bǔ)償：1. 對(duì)沿街的“住改非”底層房屋（附件5中標(biāo)明的道路沿線的“住改非”房屋，因城市規(guī)劃建設(shè)造成道路增減的，由房屋征收部門定期調(diào)整公布），其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的征收評(píng)估價(jià)格之和，作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的征收補(bǔ)償價(jià)格。2. 對(duì)非沿街的“住改非”房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的征收補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定，具體標(biāo)準(zhǔn)參見附件5。3對(duì)沿街的“住改非”非底層房屋，增加補(bǔ)償?shù)木唧w辦法同非沿街的“住改非”房屋。第十九條 非住宅營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)比較法估價(jià)技術(shù)路線：1. 確定房屋類別。根據(jù)房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。非住宅營(yíng)業(yè)性用房一般劃分為商場(chǎng)類建筑（大型百貨商場(chǎng)、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑（參見附件10）。 2. 搜集可比實(shí)例。按照市場(chǎng)比較法的評(píng)估要求，在征收項(xiàng)目周邊或項(xiàng)目?jī)?nèi)搜集交易實(shí)例。3. 測(cè)算評(píng)估價(jià)格。按照市場(chǎng)比較法評(píng)估的應(yīng)用要求，將3個(gè)以上可比實(shí)例分別修正后計(jì)算平均值得出標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，再測(cè)算出非住宅營(yíng)業(yè)用房的征收評(píng)估價(jià)格。具體要求參見附件6。第二十條 非住宅營(yíng)業(yè)用房收益法估價(jià)技術(shù)路線：采用收益法評(píng)估被征收營(yíng)業(yè)用房的征收補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，通常采用如下公式計(jì)算：a 1Vy = 1 r （1+r）nVy為評(píng)估價(jià)格，a為估價(jià)對(duì)象年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件7。第二十一條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收估價(jià)可以采用市場(chǎng)比較法，也可以采用成本法。采用市場(chǎng)比較法應(yīng)依照附件1的要求選取交易實(shí)例，并按照市場(chǎng)比較法評(píng)估的應(yīng)用要求進(jìn)行估價(jià)；對(duì)于交易實(shí)例收集較為困難的，采用成本法進(jìn)行估價(jià)。第二十二條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)技術(shù)路線：1. 成本法的內(nèi)涵：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新建造價(jià)格，然后扣除折舊并考慮土地取得成本，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各必要構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法，其“成本”含義并不是通常意義上的實(shí)際成本，而是以成本為基礎(chǔ)的客觀市場(chǎng)價(jià)格。2. 成本法的基本公式：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，考慮到城市房屋征收補(bǔ)償估價(jià)的特點(diǎn)，成本法估價(jià)的基本公式為：征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格 = 土地重新取得價(jià)格 建筑物重置價(jià)格 建筑物折舊 = 土地重新取得價(jià)格 + 扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值。3. 參數(shù)確定：除另有規(guī)定外，土地重新取得價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法確定；各類建筑物重置價(jià)格、折舊的確定可參見附件8、9的說明。第四章 其他征收估價(jià)問題處理第二十三條 住宅房屋價(jià)格修正的實(shí)體因素和區(qū)位因素權(quán)重設(shè)定：實(shí)體因素為P1=0.3、P2=0.1、P3=0.1、P4=0.2、P5=0.1、P6=0.2，具體內(nèi)容參見附件3；區(qū)位因素為a1=0.1、a2=0.15、a3=0.15、a4=0.15、a5=0.15、a6=0.15、a7=0.15，具體內(nèi)容參見附件4。第二十四條 取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并作為營(yíng)業(yè)用房持續(xù)使用、持續(xù)納稅一年以上的住宅及其他非營(yíng)業(yè)用房的底層房屋，按以下規(guī)定估價(jià)：估價(jià)價(jià)格=土地使用權(quán)為劃撥的營(yíng)業(yè)用房估價(jià)價(jià)格營(yíng)業(yè)年限權(quán)重+住宅（或非營(yíng)業(yè)用房）估價(jià)價(jià)格（1營(yíng)業(yè)年限權(quán)重）；營(yíng)業(yè)年限權(quán)重=（征收年份取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照年份）（征收年份基準(zhǔn)年份1991）。該權(quán)重最大值取1。第二十五條 收益法估價(jià)規(guī)定：采用收益法估價(jià)的，房屋收益應(yīng)按照類似房屋的租金收益或經(jīng)營(yíng)收益確定。房屋的租金收益或經(jīng)營(yíng)收益按照其同一經(jīng)營(yíng)用途、同一區(qū)位的社會(huì)平均收益水平修正確定。第二十六條 成本法估價(jià)規(guī)定：采用成本法估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)采取房屋、土地分別估價(jià)的方式，估價(jià)出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格應(yīng)采用成本法等方法求??；建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)采用工料測(cè)量法或分部分項(xiàng)法求取，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定，可參見附件8。房屋折舊采用成新折扣法計(jì)算，不適用成新折扣法的，采用直線折舊法計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。第二十七條 臨時(shí)建筑和在建工程估價(jià)規(guī)定：未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行估價(jià)，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地補(bǔ)償以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第二十八條 非房屋及其附屬物估價(jià)規(guī)定：凡征收估價(jià)中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備估價(jià)、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)單獨(dú)估價(jià)。第二十九條 “地大于房”估價(jià)規(guī)定：. “地大于房”的面積僅指土地使用權(quán)證（或同類有效證件）載明的面積（不含臨時(shí)用地面積）大于該宗地上被確認(rèn)合法房屋建筑面積的面積。2. 對(duì)住宅（含“住改非”）房屋，“地大于房”面積的補(bǔ)償，按照被征收項(xiàng)目樣本房評(píng)估單價(jià)的20%計(jì)算。3. 對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)性（不含“住改非”）房屋，“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算公式：（）其中：為“地大于房”面積補(bǔ)償價(jià)；為土地使用權(quán)證（或同類有效證件）上載明的面積；為房屋所有權(quán)證上載明的面積（以及征收當(dāng)事人協(xié)商確定的合法房屋建筑面積），若為負(fù)值，則取零；為市國(guó)土部門頒布的在用基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，須進(jìn)行年期、容積率等相關(guān)系數(shù)修正；為個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)，國(guó)有劃撥土地調(diào)整系數(shù)按60%計(jì)取，國(guó)有出讓土地調(diào)整系數(shù)=（批準(zhǔn)出讓年限-已使用年限）/批準(zhǔn)出讓年限，低于60%的按照60%計(jì)算。4 . 對(duì)非住宅非商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋，劃撥土地使用權(quán)“地大于房”面積的補(bǔ)償，按照市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償；出讓土地使用權(quán)“地大于房”面積的補(bǔ)償，按照市國(guó)土部門頒布的在用基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)扣除使用年限部分進(jìn)行補(bǔ)償，但土地出讓合同中另有約定的，按照合同約定執(zhí)行。5 . “地大于房”部分不得重復(fù)評(píng)估補(bǔ)償。6. 土地行政主管部門有具體規(guī)定的，參照其規(guī)定執(zhí)行。第三十條 非住宅房屋（不含“住改非”）劃撥土地估價(jià)：征收估價(jià)時(shí)涉及被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，應(yīng)將其占用的合法用地的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金部分予以扣除；出讓金數(shù)額為其合法用地國(guó)有土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格的40%。國(guó)有土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格的確定按第二十二條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 其它估價(jià)規(guī)定：室內(nèi)裝修裝飾的估價(jià)參照附件12確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第五章 征收估價(jià)報(bào)告第三十二條 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定格式，參照本細(xì)則（試行）的要求出具征收估價(jià)報(bào)告。第三十三條 被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告必須由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名或者兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名，不得以印章代替簽名，同時(shí)加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。第三十四條 房屋征收估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第六章 征收估價(jià)工作準(zhǔn)則第三十五條 被征收人選定的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與房屋征收部門簽訂估價(jià)委托協(xié)議。估價(jià)委托協(xié)議中應(yīng)約定本次征收估價(jià)操作程序及時(shí)間安排等。第三十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)在征收項(xiàng)目整體估價(jià)報(bào)告中必須確定估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人，估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定估價(jià)技術(shù)方案，并對(duì)估價(jià)方法的選用、應(yīng)用以及估價(jià)結(jié)果的合理性承擔(dān)責(zé)任。第三十七條 所有征收估價(jià)項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場(chǎng)查勘工作，承擔(dān)估價(jià)業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有征收估價(jià)資格的專業(yè)人員對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，逐戶拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄是征收估價(jià)測(cè)算和撰寫估價(jià)報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料，要有實(shí)地查勘的估價(jià)人員、征收人、被征收人簽字認(rèn)可。因被征收人的原因不能對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除征收人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的項(xiàng)目所在地相關(guān)人員作為第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明。第三十八條 估價(jià)人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項(xiàng)估價(jià)，做到實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確、影像資料全面、估價(jià)到戶到項(xiàng)。第三十九條 征收評(píng)估價(jià)格結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式估價(jià)報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核估價(jià)報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。第四十條 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)在估價(jià)委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)向征收部門提交正式的征收估價(jià)分戶報(bào)告，并由征收部門安排征收實(shí)施單位將分戶報(bào)告送達(dá)被征收人。征收估價(jià)分戶報(bào)告需經(jīng)含項(xiàng)目估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字認(rèn)可。第四十一條 征收評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)技術(shù)負(fù)責(zé)人以及其他估價(jià)專業(yè)人員負(fù)有解釋估價(jià)報(bào)告技術(shù)問題、接受征收當(dāng)事人就估價(jià)報(bào)告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)報(bào)告和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。第七章 征收估價(jià)工作資料存檔第四十二條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與估價(jià)報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：1. 房屋征收委托評(píng)估協(xié)議；2. 房屋征收決定公告；3. 估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及房屋基本情況的證明材料；4. 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；5. 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、影像等資料；6. 確定估價(jià)結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；7. 其他涉及估價(jià)項(xiàng)目的必要資料。第四十三條 評(píng)估機(jī)構(gòu)完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。估價(jià)報(bào)告及有關(guān)資料應(yīng)保留十年。第八章 附 則第四十四條 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式作為房屋征收補(bǔ)償安置方式的，對(duì)所調(diào)換房屋的估價(jià)和結(jié)算，按照宿遷市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法有關(guān)規(guī)定結(jié)合本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。第四十五條 征收項(xiàng)目概算估價(jià)可參照本技術(shù)細(xì)則在房屋征收調(diào)查階段進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目概算估價(jià)以房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算表反映。第四十六條 本細(xì)則未能涵蓋的其它征收估價(jià)情況，按市房屋征收部門會(huì)同有關(guān)部門提出的意見處理。第四十七條 本細(xì)則由市房屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評(píng)估。第四十八條 本細(xì)則自公布之日起施行。宿遷市市區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則（試行）（宿政辦發(fā)2009178號(hào)）同時(shí)廢止。 附件：1. 市場(chǎng)比較法可比實(shí)例選擇要求及說明 2. 基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅及可比實(shí)例限定條件3. 住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)說明4. 區(qū)位因素修正系數(shù)表5. “住改非”房屋評(píng)估資料、系數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)6. 非住宅營(yíng)業(yè)用房修正系數(shù)說明7. 營(yíng)業(yè)用房估價(jià)的收益法應(yīng)用說明8. 非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)應(yīng)用說明及房屋重置價(jià)格表9. 建筑物成新因素確定表10. 房屋用途分類表11. 殘疾人、傷殘人補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)12. 裝飾裝修及附屬設(shè)施價(jià)格評(píng)估參考表附件1 ：市場(chǎng)比較法可比實(shí)例選擇要求及說明 以下可比實(shí)例選擇要求，適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)估價(jià)情形。1. 可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于鄰近地段的房屋。2. 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中，住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，一般情況下非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本技術(shù)細(xì)則的分類與估價(jià)對(duì)象的類別相同。3. 可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指五大類建筑結(jié)構(gòu)，一般分為：（1）鋼結(jié)構(gòu)，（2）框架結(jié)構(gòu)，（3）磚混結(jié)構(gòu)，（4）磚木結(jié)構(gòu)，（5）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。4. 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。5. 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般應(yīng)不超過12個(gè)月，近期6個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)先使用。6. 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。7. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%，在交易實(shí)例較少的情況下，該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。8. 對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格的系數(shù)修正每項(xiàng)不得超過20%，綜合系數(shù)修正不得超過30%。 附件2 ：基準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算的標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅及可比實(shí)例限定條件 一、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅設(shè)定要求說明住宅房屋征收估價(jià)時(shí)根據(jù)征收范圍內(nèi)被征收房屋的綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”應(yīng)當(dāng)符合下述條件：1. 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。2. 一般情況下為多層住宅中臥室至少一間朝南、一般裝修的成套房屋。3. 一般情況下房屋為磚混二等八成新。4. 首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述三條要求設(shè)定一個(gè)征收項(xiàng)目范圍內(nèi)的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。二、住宅房屋估價(jià)中可比實(shí)例選擇要求1. 可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。2. 一般情況下，可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋，如在估價(jià)對(duì)象鄰近范圍內(nèi)，無磚混結(jié)構(gòu)的多層住宅房屋，可選取多層框架結(jié)構(gòu)或高層框架結(jié)構(gòu)住宅房屋。3. 可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型。4. 可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取正常買賣的交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。5. 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，兩者差異一般不超過12個(gè)月。6. 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格，選用可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。7. 同一供求區(qū)域內(nèi)相同房屋綜合調(diào)整系數(shù)不得超過30。8. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%，在交易實(shí)例較少的情況下，該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。 附件3 ：住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)說明一、住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P1結(jié) 構(gòu)類 型框架結(jié)構(gòu)磚 混 結(jié) 構(gòu)磚 木 結(jié) 構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等四等一等二等系 數(shù)取 值1009080706050655550403020（注：一般情況下，剪力墻結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)系數(shù)取值為105，其他未涉及的房屋結(jié)構(gòu)類型可參照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定另行評(píng)估。）二、住宅房屋層高（檐高）修正系數(shù)P2商品房以2.8米層高（檐高）為100，普通自建民房以3.2米層高（檐高）為100，層高（檐高）每增減0.2米，修正系數(shù)增減1。三、住宅房屋成套因素修正系數(shù)P3成套住宅房屋：100；非成套住宅房屋：85；非成套住宅房屋有室內(nèi)樓梯的：90。四、住宅房屋成新因素修正系數(shù)P4（與八成新標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅相比較，具體根據(jù)折舊后的成新度計(jì)算）待估房屋成新程度三成及以下四成五成六成七成八成九成及以上系 數(shù)3040506070809099五、住宅房屋朝向因素修正系數(shù)P5臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102六、住宅房屋樓層因素修正系數(shù)P6總樓層樓層系數(shù)（%）所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一1001009898979797二100104100101102103三98104105106107四98101103104五9697100六9596七93（說明：1. 底層地下室為車庫的，底層系數(shù)增加0.5，頂層系數(shù)減少0.5；2. 頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2；3. 如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0.5。）七、實(shí)體因素修正系數(shù)測(cè)算說明1. 實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)F=0.3P10.1P20.1P30.2P40.1P50.2P6。2. 可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Fk，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為F0，被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Fb；Fk標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素修正系數(shù) K3 = 100； F0 Fb被征收住宅實(shí)體因素修正系數(shù) K5 = 100。F0附件4 ：區(qū)位因素修正系數(shù)表 一、區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類別因素項(xiàng)目?jī)?nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評(píng) 分 等 級(jí)一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境（a1）自然景觀、風(fēng)向a115040302010空氣污染、噪音、水文a125040302010交通條件（a2）離市區(qū)主干道的距離a215040302010公交線路情況a225040302010教育醫(yī)療設(shè)施（a3）所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a315040302010醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a325040302010商業(yè)配套設(shè)施（a4）重要商業(yè)配套設(shè)施a4110080604020征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)（a5）建筑小區(qū)布局與外形等a51302418126建筑密度a52302418126綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a53403224168物業(yè)管理（a6） 物業(yè)管理情況a6110080604020住宅區(qū)配套設(shè)施（a7）住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a7110080604020以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘查時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作不超過20%的浮動(dòng)。二、區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂，環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。空氣污染、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，水體污染較為嚴(yán)重，白天和晚間均有噪音影響。水體污染嚴(yán)重，靠近污染源或重噪音源。長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在100米以內(nèi)。離主干道的距離在100250米之間。離主干道的距離在250400米之間。離主干道的距離在400500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，有4條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)50100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于區(qū)級(jí)及以上重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院5001000米。距市級(jí)及以上醫(yī)院10001500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院15002500米以上。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。4商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在400800米范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。5規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度40%50%。建筑密度50%60%。建筑密度60%65%。建筑密度65%以上。綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。無綠化，基本無公共活動(dòng)空間。無公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物業(yè)管理，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套住宅區(qū)內(nèi)設(shè)施完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說明1. 基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q=0.1(a11a12)0.15(a21a22)0.15(a31a32)0.15a410.15(a51a52a53)0.15a610.15a71。2. 可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Q0，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)QSK4= 100。Q0附件5：“住改非”房屋評(píng)估資料、系數(shù)和標(biāo)準(zhǔn) 一、市區(qū)具備沿街營(yíng)業(yè)用房條件的道路對(duì)照表 二、非沿街“住改非”房屋營(yíng)業(yè)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)表區(qū)類道 路 名 稱宿城區(qū)幸福路、洪澤湖路、西湖路、項(xiàng)王路、東大街、中山路、馬陵路、八一路、馬陵河兩岸、運(yùn)河路、黃河路、漁市口路、城北路、礦山路、駱馬湖路、微山湖路、青海湖路、洞庭湖路、太湖路、發(fā)展大道、人民大道、世紀(jì)大道、平安大道、富康大道、飲馬堤路、花園路、衛(wèi)生路、楊公路、思虞路、成子湖路、黃海路、渤海路、東海路、南海路、紅海路、黑海路、北海路、創(chuàng)業(yè)路、建業(yè)路、宏業(yè)路、敬業(yè)路、偉業(yè)路、鴻運(yùn)路、華夏大道、軒轅大道、四海路、炎黃路、九州大道、公園路、鳳凰路宿豫區(qū)洪澤湖路、項(xiàng)王路、西湖路、江山大道、韶山路、五臺(tái)山路、天山路、燕山路、井岡山路、廬山路、書山路、黃山路、阿里山路、峨眉山路、昆侖山路、太行山路、華山路、武夷山路、雪峰山路、龍川江路、麥積山路、祁連山路、太白山路、云臺(tái)山路、鐘山路、珠江路、長(zhǎng)江路、金沙江路、九龍江路、黃浦江路、學(xué)海路、湘江路、松花江路、錢塘江路、贛江路、富春江路、嘉陵江路宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)浦東路、廈門路、汕頭路、深圳路、青島路、項(xiàng)王路、發(fā)展大道南延段（延至南京路）、人民大道南延段（延至南京路）、平安大道南延段、世紀(jì)大道南延段、徐淮公路備注因城市規(guī)劃建設(shè)，市區(qū)其他擬作為具備沿街營(yíng)業(yè)用房條件的道路使用的，須經(jīng)房屋征收部門報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。經(jīng) 營(yíng) 年 限1-23-56-89-1112-1415-1718-2021年以上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）一層100200300400500600700800二層80150200300400500550600三層70120160200300350400450四層以上6090120150180210240270 附件6：非住宅營(yíng)業(yè)用房修正系數(shù)說明一、交易情況修正系數(shù)采用正常交易方式的，該系數(shù)取100。二、交易日期修正系數(shù)該系數(shù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況確定。一般情況下，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前6個(gè)月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過101，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前6到12個(gè)月內(nèi)交易的，該系數(shù)不超過102。三、實(shí)體因素修正系數(shù)1、結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)P1結(jié) 構(gòu)類 型框架結(jié)構(gòu)磚 混 結(jié) 構(gòu)磚 木 結(jié) 構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等四等一等二等系 數(shù)取 值1009080706050655550403020 2、成新因素修正系數(shù)P2（具體根據(jù)折舊后的成新度計(jì)算）3、進(jìn)深因素修正系數(shù)P3底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深小于等于10m的，調(diào)節(jié)系數(shù)如下：（1）等于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.0；（2）大于等于6m，小于10m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.05；（3）小于6m，調(diào)節(jié)系數(shù)為1.08。 底層營(yíng)業(yè)用房進(jìn)深超過10m部分的，每增加2m，調(diào)節(jié)系數(shù)遞減0.04，臨街底層營(yíng)業(yè)用房獨(dú)立結(jié)構(gòu)以外的連續(xù)后延部位，第二進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的70%計(jì)算；第三進(jìn)按第一進(jìn)基準(zhǔn)價(jià)格的60%計(jì)算。第一進(jìn)修正后不低于第二進(jìn)評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格。4、層高（檐高）因素修正系數(shù)P4以3.2米層高（檐高）為100，層高（檐高）每增減0.2米，修正系數(shù)增減1。5、臨街狀況修正系數(shù)P5（1）一面臨街為100；（2）兩面臨街為103；（3）三面及以上臨街為106。6、實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)F=0.2P10.1P20.2P30.2P40.3P5。四、樓層因素修正系數(shù)一般情況下，經(jīng)營(yíng)同一類別的二層以上營(yíng)業(yè)用房估價(jià)樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：底層基準(zhǔn)價(jià)格100%，二層取50%，三層取40%，四層及四層以上、地下室取30。經(jīng)營(yíng)同一類別的帶自動(dòng)扶梯的二層以上營(yíng)業(yè)用房樓層調(diào)節(jié)系數(shù)分別為：底層為100%，二層取60%，三層取50%，四層及四層以上取40%，地下室取50%。對(duì)特殊情況，由評(píng)估機(jī)構(gòu)提出意見報(bào)房屋征收部門會(huì)同相關(guān)部門具體商定。五、區(qū)位因素修正系數(shù)1、區(qū)位因素的設(shè)定參照本細(xì)則附件4中區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表和區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說明表。2、區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q=0.1(a11a12)0.2(a21a22)0.1(a31a32)0.3a410.1(a51a52a53)0.1a610.1a71。附件7：營(yíng)業(yè)用房估價(jià)的收益法應(yīng)用說明 采用收益法對(duì)營(yíng)業(yè)用房進(jìn)行估價(jià)應(yīng)遵循以下原則：1. 估價(jià)對(duì)象的年純收益一般采用客觀年租金收益計(jì)算，客觀年租金收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)時(shí)，商場(chǎng)類、旅館類、商務(wù)類、餐飲類建筑可以采用客觀經(jīng)營(yíng)年收益計(jì)算，客觀經(jīng)營(yíng)年收益是指當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)赝活悇e房地產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)的平均經(jīng)營(yíng)收益水平。對(duì)于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計(jì)算的辦法進(jìn)行。計(jì)算年純收益的成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)對(duì)照估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)實(shí)情況確定扣除項(xiàng)目，分別按出租型、直接經(jīng)營(yíng)型和混合型房地產(chǎn)凈收益的求取規(guī)定計(jì)算。2. 估價(jià)對(duì)象資本化率的求取應(yīng)采用客觀資本化率進(jìn)行。資本化率的求取方法推薦采用市場(chǎng)抽取法和安全利率法計(jì)算。其中采用市場(chǎng)抽取法計(jì)算時(shí)，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產(chǎn)交易案例作為測(cè)算的可比實(shí)例；應(yīng)用安全利率法計(jì)算時(shí)，資本化率安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，安全利率選用當(dāng)時(shí)中國(guó)人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國(guó)債年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值由估價(jià)人員根據(jù)收益法原理結(jié)合估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)參照下表范圍，選取適當(dāng)數(shù)據(jù)。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值參照表待估房屋成新程度五成以下六成七成八成九成系數(shù)取值50以下60708090類 別商場(chǎng)類商鋪類商務(wù)類旅館類餐飲類娛樂類沿街一等8-10%9-11%9-10%9-10%9-10%9-12%沿街二等7.5-9.5%9-10.5%8.5-9.5%8.5-9.5%7-9%8.5-11%沿街三等7-9%8-10%7.5-8.5%8-9%6-8%8-10%沿街四等6.5-8.5%7.5-9.5%6.5-7.5%7-9%5.5-7%7-9%沿街五等6-8%7-9%5.5-6.5%7-8.5%5-6.5%6-8.5%沿街六等5.5-8%6.5-8.5%5-6.5%6-8%4.5-6%6-8%沿街七至十 等5-8%6-8%4.5-6.5%5-6.5%4-6%5.5-7%非沿街5-6.5%5.5-7%4-6%4.5-6.5%4-5.5%5-6.5%沿街路段等級(jí)劃分表等級(jí)路 段一幸福路（洪澤湖路至西湖路）二洪澤湖路（黃河路至運(yùn)河路）、幸福路（洪澤湖路至馬陵路）、西湖路（運(yùn)河一號(hào)橋至霸王舉鼎廣場(chǎng)）、中山路（西湖路至洪澤湖路）三幸福路（西湖路至項(xiàng)王路）、東大街、洪澤湖路（黃河二號(hào)橋至楚街）、黃河路（項(xiàng)王路至西湖路）、楚街四幸福路（八一路至馬陵路）、富康大道（西湖路至項(xiàng)王路）、漁市口路、中山路（洪澤湖路至馬陵路）五馬陵路、黃河路（西湖路至環(huán)城北路）、黃河路（項(xiàng)王路至環(huán)城南路）、發(fā)展大道（洪澤湖路至項(xiàng)王路）六八一路、運(yùn)河路、馬陵河兩岸（馬陵路至西湖路）、洪澤湖路（楚街至世紀(jì)大道）、西湖路（霸王舉鼎至世紀(jì)大道）、人民大道、世紀(jì)大道、幸福北路（八一路以北、城北路以南）、鳳凰路、公園路、項(xiàng)王路（運(yùn)河路以西）七洪澤湖路（金沙江路至牡丹江路）、項(xiàng)王路（金沙江路至牡丹江路）、西湖路（運(yùn)河以東）、韶山路、五臺(tái)山路、天山路、燕山路、井岡山路、廬山路、書山路、黃山路、江山大道（新宿沭路至環(huán)城南路）、九龍江路、黃浦江路、學(xué)海路、湘江路、松花江路、鐘山路、阿里山路、廈門路、發(fā)展大道南延段（延至南環(huán)路）、徐淮公路以及附件五中標(biāo)明的宿城區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房八浦東路、汕頭路、深圳路、青島路、發(fā)展大道南延段（南環(huán)路至南京路）、人民大道南延段（延至南京路）以及附件五中標(biāo)明的宿豫區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房九附件五中標(biāo)明的宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房十附件五中未標(biāo)明的市區(qū)范圍內(nèi)其他沿街營(yíng)業(yè)用房3. 估價(jià)對(duì)象收益年期的求取主要考慮估價(jià)對(duì)象房屋經(jīng)濟(jì)壽命剩余年限和土地使用年限。 附件8 ：非營(yíng)業(yè)用房成本法估價(jià)應(yīng)用說明及房屋重置價(jià)格參考表 一、特殊住宅房屋和非營(yíng)業(yè)用房的成本法估價(jià)1. 成本法估價(jià)的基本公式為：征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格土地重新取得價(jià)格建筑物重置價(jià)格建筑物折舊2. 土地重新取得價(jià)格采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。3. 建筑物重新建造價(jià)格參照下表執(zhí)行。4. 建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果，對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。二、宿遷市市區(qū)房屋重置價(jià)格參考表（元/m2）類別等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施重置價(jià)格框架結(jié)構(gòu)一等層高3.84.5米，一層樓，樁基，框架，外墻墻磚或涂料，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、涂料，水磨石地坪或地磚，鋁合金門窗，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間齊全，通訊、消防設(shè)施齊全。廳廊鋪地磚。1500二等層高2.83.8米，樁基，框架，外墻墻磚或涂料，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、涂料，水磨石地坪或地磚，鋁合金門窗，水、電設(shè)施及衛(wèi)生間齊全，通訊、消防設(shè)施齊全。廳廊鋪地磚。1350磚混結(jié)構(gòu)一等平均層高不低于2.8米，磚或鋼筋混凝土基礎(chǔ)，240mm實(shí)心磚墻，房屋設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，雙層屋面，外墻貼面磚，內(nèi)墻涂料，鋼筋混凝土樓梯、陽臺(tái)，水泥地面，塑鋼窗、鋁合金窗或木門窗，水電衛(wèi)齊全，有電話、電視插座。1200二等平均層高不低于2.8米，磚基礎(chǔ)，240mm實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻涂料，外墻混合砂漿（含外墻涂料），水泥地面，較好的木門窗，有水電，有電話、電視插座。1100磚混結(jié)構(gòu)三等平均層高不低于2.8米，磚基礎(chǔ)，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻涂料，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。900四等平均層高不低于2.4米，磚基礎(chǔ)，180mm或120mm磚墻，平板屋面，外墻勾縫，水泥地面，木門窗，有電。800磚木結(jié)構(gòu)一等層高（檐高）不低于2.8米，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，實(shí)砌240mm磚墻，松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦屋面，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，內(nèi)外墻抹灰，表面刷涂料，鋁合金或較好木門窗，水電設(shè)施齊全，有電話、電視插座。950二等層高（檐高）不低于2.8米，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌240mm磚墻，較好雜木或水泥桁條、屋面板，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻涂料，水電設(shè)施齊全。800三等層高（檐高）不低于2.8米，實(shí)砌240mm磚墻、內(nèi)墻涂料，雜木桁條，稀疏的屋面板或椽條蘆席。木門窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。650四等層高（檐高）不低于2.4米，180mm墻，空斗墻或土坯墻，外墻砂漿勾縫，內(nèi)墻涂料，雜木桁條，稀疏的屋面板或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。500簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等檐高不低于2.2米，180mm墻，空斗墻或土坯墻，簡(jiǎn)易瓦屋面，雜木或毛竹桁條，磚地坪，水電到戶。300二等檐高不低于2.2米，亂磚或土坯墻，泥土地坪，簡(jiǎn)易門窗，毛竹桁條，石棉瓦屋面。200備 注1. 估價(jià)時(shí)，按照商品房標(biāo)準(zhǔn)層高2.8米、自建民房標(biāo)準(zhǔn)層高3.2米每增減20厘米調(diào)整價(jià)格1%（房屋層高以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的高度為準(zhǔn)，擅自提高的，不予調(diào)整系數(shù)）；前后檐高不等的，按平均高度計(jì)算。2. 在實(shí)際評(píng)估過程中，被征收房屋與重置價(jià)格表中的裝修部分如有不一致的，可作適當(dāng)調(diào)整。單層工業(yè)廠房及倉庫房屋鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一等多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)澆樓面，柱網(wǎng)較大（6m6m），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1100二等鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗。1000鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一等鋼砼柱，柱頂高度大于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度15m，吊車噸位大于5噸。1150二等鋼砼柱，柱頂高度大于4.5m、小于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度15m，無吊車。1050全鋼結(jié)構(gòu)一等鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車，彩鋼板墻面屋面，柱頂高度大于6m 。950二等鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車，彩鋼板墻面屋面，柱頂高度大于4.5m、小于6m。850磚混結(jié)構(gòu)一等磚柱，柱頂高度大于5.5m，砼屋架或鋼屋架，有墻上跑吊車3-5T，跨度9-12m。1050二等磚柱，柱頂高度大于4.5m、小于5.5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。950簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等簡(jiǎn)易磚基礎(chǔ)，磚墻，空斗墻承重，簡(jiǎn)易鋼柱、鋼桁架，石棉瓦屋面、單層彩鋼板或壓型金屬板屋面。400二等簡(jiǎn)易磚基礎(chǔ)，土坯墻，雜木或毛竹立柱，石棉