一方違約時(shí)應(yīng)按合同約定支付相應(yīng)違約金.doc

一方違約時(shí)應(yīng)按合同約定支付相應(yīng)違約金李進(jìn)【案情簡介】原告：某房地產(chǎn)有限公司。被告：章某。2007年12月28日，原告作為甲方、被告作為乙方，雙方簽訂上海市商品房預(yù)售合同一份。該合同約定：乙方向甲方購買某路320-312號(hào)1層1室，政府批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為店鋪;上述商品房已具備上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定的預(yù)售條件，青浦區(qū)房屋土地管理局已批準(zhǔn)上市預(yù)售(預(yù)售許可證編號(hào)：青浦房地(2004)預(yù)字0000936號(hào));據(jù)甲方暫測該房屋建筑面積306.96平方米;每平方米建筑面積單價(jià)24，500元，總價(jià)暫定為7，520，520元;乙方的付款方式和付款期限由甲乙雙方在附件一中約定明確;乙方若未按本合同約定的時(shí)間付款，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的的日萬分之三計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止，;合同并對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同附件一對(duì)付款方式和付款時(shí)間進(jìn)行了約定：付款方式為分期付款，貸款方式為商業(yè)貸款，1、乙方于2007年12月28日與甲方簽約，并付首付房款計(jì)1，000，000元;2、乙方于2008年1月4日前應(yīng)付房款2，760，520元;3、乙方于2008年1月26日前應(yīng)支付房款計(jì)3，760，000元。合同簽訂后，被告支付了首期房款1，000，000元;未再支付其他款項(xiàng)。2008年1月3日，原、被告又簽訂預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)付款期限再次進(jìn)行了約定，協(xié)議載明：由于乙方資金困難，經(jīng)雙方友好協(xié)商確定，付款期限改為2007年12月28日首付1，000，000元，2008年2月29日付6，520，520元，逾期按預(yù)售合同第七條的約定追究乙方的違約責(zé)任，交房時(shí)間為付清總房價(jià)款。被告在補(bǔ)充協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)未付其他房款。2008年1月3日，被告向原告出具欠款承諾書，承諾欠原告房款6，520，520元，此款被告承諾在2008年2月29日前付清，逾期愿意依照預(yù)售合同規(guī)定支付違約金。逾期被告仍未付款。原告此前因建造和裝潢售樓處欠付被告工程款2，120，142元，故原、被告后協(xié)商一致同意以此款抵扣上述房款。原告某房地產(chǎn)有限公司訴稱：2007年12月28日，被告向原告購買位于上海市某號(hào)一層店鋪，并簽訂了商品房預(yù)售合同。合同約定：房屋建筑面積為306.96元;單價(jià)為每平方米人民幣24，500元，總房價(jià)款為7，520，520元;付款期限為簽約首付1，000，000元，08年1月4日付2，760，520元，08年1月26日付3，760，000元;合同同時(shí)約定若被告未按期付款，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，按逾期未付款額的日萬分之三計(jì)算。2007年12月28日，被告已經(jīng)支付了房款1，000，000元。2008年1月3日，被告以資金困難為由，要求與原告簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，雙方協(xié)商確定2008年2月29日付清購房余款6，520，520元;逾期按照合同的第七條追究被告的違約責(zé)任。協(xié)議簽訂后，被告至今未能將購房余款支付給原告。故訴請(qǐng)判令：1、被告支付原告購房款6，520，520元;2、被告按約支付違約金(自2008年3月1日起計(jì)至2008年11月26日，以未付款4，400，000元為基數(shù)，按照日萬分之三計(jì)取);3、本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。后在訴訟過程中，原告陳述因被告替原告建造房屋，建設(shè)工程款為2，120，142元，雙方協(xié)商一致同意抵扣，故將訴訟請(qǐng)求變更為：1、判令被告支付購房款4，400，378元;2、被告支付違約金356，400元;3、本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被告承擔(dān)。被告章某辯稱：被告愿意支付購房款，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求沒有異議，對(duì)抵扣房款也沒有異議，關(guān)于違約金由法院進(jìn)行認(rèn)定?！静门幸c(diǎn)】經(jīng)法院審理認(rèn)為，原、被告之間簽訂的商品房預(yù)售合同，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，原、被告雙方均應(yīng)嚴(yán)格依照合同約定履行各自的義務(wù)。合同約定了被告的付款義務(wù)和付款時(shí)間，被告應(yīng)當(dāng)按期支付房款。被告逾期支付房款，已經(jīng)違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)依照合同約定向原告承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告雙方協(xié)商一致，以被告對(duì)原告的債權(quán)抵充債務(wù)，此系原、被告雙方對(duì)自己權(quán)利的處分，法院予以準(zhǔn)許。原告主張的違約金數(shù)額低于被告依照合同約定應(yīng)當(dāng)支付的數(shù)額，此系原告對(duì)自己權(quán)利的處分，法院也予以準(zhǔn)許。綜上，依照中華人民共和國民事訴訟法第十三條，中華人民共和國合同法第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百五十九條之規(guī)定，判決如下：一、被告章某應(yīng)當(dāng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告某房地產(chǎn)有限公司房款4，400，378元;二、被告章某應(yīng)當(dāng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告某房地產(chǎn)有限公司違約金356，400元;【爭議焦點(diǎn)】本案中原告違約金的請(qǐng)求能否得到支持?【法理評(píng)析】本案中原告與被告之間簽訂了商品房的預(yù)售合同，合同真實(shí)有效，根據(jù)中華人民共和國合同法第八條的規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！币虼耍媾c被告之間的商品房預(yù)售合同應(yīng)受法律的保護(hù)。又根據(jù)中華人民共和國合同法第六十條的規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！痹桓骐p方均應(yīng)恰當(dāng)?shù)芈男泻贤?，但本案中被告作為買方一直未按照合同的相關(guān)規(guī)定履行支付房款義務(wù)，可見，被告方未能履行相應(yīng)的義務(wù)。根據(jù)中華人民共和國合同法第一百零七條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！笨梢姡桓鎽?yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。那么如何對(duì)違約金進(jìn)行計(jì)算是本案的一個(gè)非常關(guān)鍵的問題。根據(jù)中華人民共和國合同法第一百一十四條的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！蹦敲矗谡J(rèn)定違約金時(shí)首先需要看當(dāng)事人雙方是否有相應(yīng)的約定，本案中原被告雙方對(duì)違約金有明確的約定，即違約金按逾期未付款額的的日萬分之三計(jì)算，違約金自本合同的應(yīng)付款期限之第二天起算至實(shí)際付款之日止。原告在訴訟請(qǐng)求中提出讓被告支付違約金356，400元，但是按照雙方的約定來計(jì)算，違約金是超過356，400元的，但原告只主張356，400元的違約金，此為原告對(duì)自己權(quán)利的處分，法院應(yīng)尊重原告的決定。綜合來看，本案法院的判決是很合理的?！痉娠L(fēng)險(xiǎn)提示及防范】提示：在與房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同后，應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定履行義務(wù)，及時(shí)支付相應(yīng)的購房款。房地產(chǎn)公司也應(yīng)及時(shí)履行交房義務(wù)。在一方違約時(shí)，應(yīng)按照雙方的約定支付違約金?！痉l鏈接】1、中華人民共和國合同法第八條依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成