房地產(chǎn)預(yù)估報(bào)告.doc

房地產(chǎn)抵押預(yù)估報(bào)告估 價(jià) 項(xiàng) 目：位于金州區(qū)中長街道碧海尚城0-A號1層1號的房地產(chǎn)委 托 方：大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司估 價(jià) 方：大連*房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司估 價(jià) 作 業(yè) 期：二零一四年五月二十四日至二零一四年五月二十六日估價(jià) 報(bào)告 編號：報(bào)告號本預(yù)估報(bào)告抵押無效，敬請報(bào)告使用方注意位于xxxxxxx0-A號1層1號的房地產(chǎn)預(yù)估報(bào)告一、 委托方委托方全稱：大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二、估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱：大連*房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司法定代表人：劉偉資質(zhì)等級：一級證書編號：建房估證字2012011號地址：大連市中山區(qū)學(xué)士街44號三、估價(jià)對象估價(jià)對象為位于金州區(qū)中長街道碧海尚城0-A號1層1號由大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的房地產(chǎn)，于2007年建成并投入使用，共計(jì)房產(chǎn)1處，建筑面積18304.3平方米，房屋總層數(shù)25層，估價(jià)對象位于第1層，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，設(shè)計(jì)用途為非住宅，現(xiàn)實(shí)際用途為商場，產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn)，至估價(jià)時點(diǎn)房屋所有權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。此次估價(jià)對象所在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所占土地使用權(quán)總面積為44713平方米，土地使用權(quán)類型為國有出讓，土地用途為住宅用地，地號為231512，圖號為1376，土地使用權(quán)終止日期至二零七五年六月二十一日（其中商業(yè)用地使用期限至二零四五年六月二十一日），至估價(jià)時點(diǎn)止該土地使用權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。本次評估結(jié)果僅包含估價(jià)對象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值。四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時點(diǎn)二零一四年五月二十四日。六、價(jià)值定義根據(jù)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范第6.4.2款“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，應(yīng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告對估價(jià)對象評估采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。本次評估的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)1、委托方與本公司簽訂的房地產(chǎn)價(jià)格評估委托協(xié)議書；2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；3、中華人民共和國土地管理法；4、中華人民共和國物權(quán)法；5、中華人民共和國擔(dān)保法；6、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；7、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（中華人民共和國國標(biāo)GB/T502911999）；8、關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知（建住房20068號）；9、政府及其他有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件；10、評估人員現(xiàn)場查看記錄資料；11、房屋所有權(quán)證：大房權(quán)證金單字第2007012112號；12、國有土地使用權(quán)證：金國用（2005）第0623015號；13、委托方提供的其他資料；14、本公司掌握的同類區(qū)域房地產(chǎn)交易情況及造價(jià)成本資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)遵循下列原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時點(diǎn)原則、謹(jǐn)慎原則以及公開、公平、公正等科學(xué)原則。九、影響因素分析根據(jù)委托方的要求，本報(bào)告所評估的估價(jià)對象的價(jià)值為，在本次估價(jià)目的下，在估價(jià)時點(diǎn)二零一四年五月二十四日時的客觀市場價(jià)值。故對該時點(diǎn)條件下的各種因素進(jìn)行分析，以期對估價(jià)對象作出客觀分析。（一）區(qū)域因素分析 1、估價(jià)對象區(qū)域范圍估價(jià)對象位于金州區(qū)中長街道碧海尚城0-A號1層1號及20-1951號-1層部分，其四至情況為：北臨其他公建、南臨公建、西臨斯大林路、東臨住宅。2、區(qū)域特征及變動趨勢估價(jià)對象位于大連市金州區(qū)斯大林路和五一路交匯處，屬碧海尚城小區(qū)，北側(cè)即為金州體育場。附近有實(shí)驗(yàn)小學(xué)、先進(jìn)小學(xué)、五一路小學(xué)、南山小學(xué)、117中學(xué)、南山醫(yī)院、第一人民醫(yī)院、金州區(qū) 213醫(yī)院等多所教育和醫(yī)療機(jī)構(gòu)為該區(qū)域的生活提供保障，另外周邊以大商新瑪特為代表的多家購物、餐飲娛樂設(shè)施能夠滿足人們休閑購物的需求。該區(qū)域交通便捷，金州火車站、汽車站，在建的輕軌車站近在咫尺。隨著金州新區(qū)的建立，將帶動該區(qū)域的發(fā)展，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是商業(yè)、服務(wù)設(shè)施更加齊全，集聚程度更高的商貿(mào)、居住混合區(qū)。3、道路交通狀況估價(jià)對象所處區(qū)域鄰近五一路、斯大林路，有701路等多路公交車經(jīng)過該區(qū)域，道路通達(dá)，交通便利。4、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況該區(qū)域給排水、電力、供暖、煤氣及通訊等配套設(shè)施齊全。5、自然條件該區(qū)域自然條件較好，地勢平坦，無污染源。（二）個別因素分析估價(jià)對象為位于金州區(qū)中長街道碧海尚城0-A號1層1號由大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的房地產(chǎn)，于2007年建成并投入使用，共計(jì)房產(chǎn)1處，建筑面積18304.3平方米，房屋總層數(shù)25層，估價(jià)對象位于第1層，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，設(shè)計(jì)用途為非住宅，現(xiàn)實(shí)際用途為商場，產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn)，至估價(jià)時點(diǎn)房屋所有權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。具體功能分區(qū)和裝修情況如下：估價(jià)對象位于金州區(qū)中長街道碧海尚城小區(qū)，碧海尚城0-A號1層1號建筑面積為18304.30平方米，約于2007年建成并投入使用，所在房屋總層數(shù)為25層，估價(jià)對象位于1層，產(chǎn)別為股份制企業(yè)房產(chǎn)，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，設(shè)計(jì)用途為非住宅，現(xiàn)實(shí)際用途為商場，所在建筑外立面干掛理石（部分玻璃幕），白鋼地彈門，室內(nèi)地面鋪?；u，墻面經(jīng)大白處理刷乳膠漆，天棚格柵網(wǎng)裝飾，二部電梯提供垂直交通，消防通道花崗巖樓梯踏步，白鋼扶手。此次估價(jià)對象所在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所占土地使用權(quán)總面積為44713平方米，土地使用權(quán)類型為國有出讓，土地用途為住宅用地，地號為231512，圖號為1376，土地使用權(quán)終止日期至二零七五年六月二十一日（其中商業(yè)用地使用期限至二零四五年六月二十一日），至估價(jià)時點(diǎn)止該土地使用權(quán)人為大連XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。本次評估結(jié)果僅包含估價(jià)對象所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值。估價(jià)對象給水、電、暖等基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，均為市政供給。參照原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部頒發(fā)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）法規(guī)，根據(jù)估價(jià)對象的其自身的維護(hù)及保養(yǎng)狀況并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場查看，確定估價(jià)對象綜合成新率為九成新。（三） 最高最佳使用分析最高最佳使用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，并經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)委托方提供資料顯示，估價(jià)對象在本報(bào)告估價(jià)時點(diǎn)時的合法批準(zhǔn)用途是非住宅。根據(jù)估價(jià)原則中的合法性原則為前提，以估價(jià)對象所處區(qū)域等級、區(qū)位條件及其所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)地理位置，城市建設(shè)和土地資源優(yōu)化配置的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，經(jīng)綜合分析判斷，估價(jià)人員認(rèn)為以現(xiàn)用途為最高最佳使用。十、估價(jià)說明1、本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅為中國銀行中山廣場支行審貸提供價(jià)格參考，不得作其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)及委托方的書面同意，任何人都無權(quán)將估價(jià)報(bào)告的全部或任何部分使用于公開的文件、通知或報(bào)告中，也不得以任何形式公開發(fā)表，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、按估價(jià)時點(diǎn)用途在未來持續(xù)使用。3、估價(jià)對象的抵押、擔(dān)保情況只依委托方提供的證明為依據(jù)，未經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4、本報(bào)告認(rèn)為委托方提供的所有估價(jià)資料是真實(shí)可靠的，并以此作為估價(jià)的重要依據(jù)之一，若因委托方提供的資料有誤而引起的責(zé)任，估價(jià)方不予承擔(dān)；即本次估價(jià)范圍內(nèi)的估價(jià)對象的具體地址、產(chǎn)權(quán)人或租賃人以及土地使用權(quán)人、具體部位及建筑面積、房屋類型和房屋用途、土地用途等均以委托方提供的資料為依據(jù)，并由委托方負(fù)責(zé)解釋。5、本次估價(jià)是基于估價(jià)對象未被轉(zhuǎn)讓、抵押或出租，且無相應(yīng)的債權(quán)、債務(wù)，并存在估價(jià)對象權(quán)屬完整的假設(shè)前提條件下進(jìn)行的。6、我們僅對估價(jià)對象物業(yè)作一般性的查看，并未對結(jié)構(gòu)等內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行測試，故不能確定其有無內(nèi)在缺陷，本報(bào)告以估價(jià)對象內(nèi)在質(zhì)量附合國家標(biāo)準(zhǔn)并足以維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提。7、本報(bào)告為對估價(jià)對象的市場價(jià)格的預(yù)估報(bào)告，為委托方在銀行貸款提供價(jià)格參考，不具任何法律效力，待銀行貸款審批通過后出具正式房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。十一、估價(jià)方法選用1、估價(jià)方法的選用根據(jù)評估目的和估價(jià)對象所處的社會、環(huán)境狀態(tài)和估價(jià)對象自身的特殊情況本次評估方法采用市場比較法進(jìn)行評估測算。2、估價(jià)方法定義市場比較法定義：市場比較法是指將估價(jià)對象與在估價(jià)時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。十二、估價(jià)結(jié)果本公司根據(jù)本次報(bào)告估價(jià)目的，在遵循估價(jià)原則、按照估價(jià)程序、采用科學(xué)合理的估價(jià)方法、以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)