XX房地產(chǎn)估價師案例分析復(fù)習(xí)題.doc

XX房地產(chǎn)估價師案例分析復(fù)習(xí)題 先天環(huán)境的好壞并不足奇，成功的關(guān)鍵在于一己之努力。為大家搜索了xx房地產(chǎn)估價師案例分析復(fù)習(xí)題，更多試題請關(guān)注。 改錯題 1.某公司有一工業(yè)廠房，建成于xx年6月，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積1850m2，成新率為9成新。當(dāng)時同類廠房建安成本一般為700元/m2，由于某些原因廠房實際建成成本為650元/m2，總投資為120.25萬元，其中占用自有資金50萬元，xx年9月14日公布的1年期貸款和率為7.29%，該廠房所在區(qū)域，正常情況下開發(fā)商1年期開發(fā)利潤率為開發(fā)成本的5%。 1.該廠房在xx年12月1日的市場價格。 (1)建造成本：包括建安費用、前期工程費和不可預(yù)見費。 1)建安費用=650元/m21850m2=120.25萬元 2)紅線內(nèi)市政費：取建安成本的10%。 120.25萬元10%=12.03萬元 3)建造成本合計：120.25萬元+12.03萬元=132.28萬元 (2)前期工程費(包括勘察、設(shè)計、可行性研究、評估及臨時三通一千費等費用)：取建造成本的7%。 132.28萬元7%=9.26萬元 (3)不可預(yù)見費：取建安費用的3%。 132.28萬元3%=3.97萬元 (4)開發(fā)成本合計：145.51萬元。 2.建設(shè)期貸款利息： 估價人員通過調(diào)查同類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期，確定估價對象的合理工期為1年，假設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按現(xiàn)行年貸款利率7.29%計取，計息基數(shù)為開發(fā)成本。則： 利息=(145.51-50)7.29%0.5=3.48萬元 3.建設(shè)單位管理費：取建造成本的5%，則： 管理費=145.51萬元5%=7.28萬元 4.開發(fā)商利潤：估價對象的建設(shè)期為1年，開發(fā)商利潤取5%，則： 開發(fā)利潤=(145.51+3.48+7.28)5%=7.81萬元 5.銷售費用：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，銷售費用包括營業(yè)稅及附加、印花稅以及買賣手續(xù)費、廣告費等，本次評估取8%。設(shè)估價對象的全新狀態(tài)下的價格為X，則銷售費用為0.08X。 6.車間評估價格： 綜上所述，在計算出估價對象的開發(fā)成本、管理費用、貸款利息、開發(fā)商利潤、銷售費用和成新率后，根據(jù)項目情況，估價對象在估價期日的市場價格為： X=145.51+3.48+7.28+7.81+0.08X X=178.35萬元。 1.建安費用計算錯誤，應(yīng)為7001850=129.50萬元 2.利息計算有錯誤，利息為145.517.29%0.5=5.30萬元 3.開發(fā)利潤計算有錯誤，利潤為145.515%=7.28萬元 4.評估價格有錯誤，未考慮成新率，評估價格=0.9X=160.51萬元 案例分析： 黃某于xx年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，xx年改作餐館，并補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。xx年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評估其現(xiàn)時市場價值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據(jù)正確)，估值40萬元。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結(jié)論為(40+50)2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結(jié)論是否正確?為什么? 標(biāo)準(zhǔn)答案： 這樣確定估價結(jié)論不正確。因為： 1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應(yīng)按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計算的價格為其合法價格。 2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結(jié)果進行算術(shù)平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。 案例分析二： 趙某于xx年6月預(yù)購了一幢別墅(總售價為120萬元)，并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于xx年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，并重新進行了裝修，花費了40萬元。xx年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于xx年9月10日委托估價機構(gòu)進行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為xx年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現(xiàn)估價人員掌握的資料有： 1.趙某與開發(fā)商于xx年6月簽訂的商品房買賣合同原件; 2.趙某的購房發(fā)票; 3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件; 4.其他有關(guān)房地產(chǎn)市場資料。 請問： 1.上述資料用于抵押估價是否齊全? 2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價? 3.可否按xx年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么? 標(biāo)準(zhǔn)答案： 1.上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。 2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構(gòu)應(yīng)按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。 3.不能按xx年