中級(jí)會(huì)計(jì)學(xué)第9章_投資性房地產(chǎn).ppt

9投資性房地產(chǎn) 河北經(jīng)貿(mào)大學(xué) 會(huì)計(jì)學(xué)院 InvestmentProperty Chapter9 6無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn) 學(xué)習(xí)目的與要求 投資性房地產(chǎn)是為賺取租金或資本增值 或兩者兼有而持有的房地產(chǎn) 通過本章的學(xué)習(xí) 了解投資性房地產(chǎn)的范圍 掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件與初始計(jì)量的原則 掌握投資性房地產(chǎn)采用成本模式 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理 掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置的賬務(wù)處理 6無形資產(chǎn)及其他長期資產(chǎn) 重點(diǎn)難點(diǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置的賬務(wù)處理 教學(xué)重點(diǎn)與難點(diǎn) 掌握投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件與初始計(jì)量的原則 掌握投資性房地產(chǎn)采用成本模式 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理 掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置的賬務(wù)處理 第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一 投資性房地產(chǎn)的定義及特征投資性房地產(chǎn) 是指為賺取租金或資本增值 或兩者兼有而持有的房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售 二 投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)主要包括 已出租的土地使用權(quán) 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物 二 投資性房地產(chǎn)的范圍 一 已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán) 企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán) 不屬于此類 二 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的 準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地 不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 三 已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物 企業(yè)將建筑物出租 按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的 如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安 維修等輔助服務(wù) 應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) 下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn) 1 自用房地產(chǎn) 即為生產(chǎn)商品 提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn) 例如 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店 其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入 該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) 2 作為存貨的房地產(chǎn) 某項(xiàng)房地產(chǎn) 部分用于賺取租金或資本增值 部分用于生產(chǎn)商品 提供勞務(wù)或經(jīng)營管理 能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的 用于賺取租金或資本增值的部分 應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) 不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的 用于賺取租金或資本增值的部分 不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) 例題1 下列項(xiàng)目中 屬于投資性房地產(chǎn)的有 A 已出租的建筑物B 已出租的土地使用權(quán)C 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D 按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地 答案 ABC 三 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價(jià)值模式兩種 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得的 也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 同一個(gè)企業(yè)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式 一 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件資性房地產(chǎn)只有在符合定義的前提下 同時(shí)滿足下列條件的 才能予以確認(rèn) 1 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) 2 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量 第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與初始計(jì)量 二 投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)無論采用哪一種后續(xù)計(jì)量模式 取得時(shí)均應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量 投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房地產(chǎn)時(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的 合理的支出 一 外購的投資性房地產(chǎn)成本 購買價(jià)款 相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出 采用成本模式計(jì)量的企業(yè) 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí) 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè) 應(yīng)當(dāng)在 投資性房地產(chǎn) 科目下設(shè)置 成本 和 公允價(jià)值變動(dòng) 兩個(gè)明細(xì)科目 并在外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)時(shí) 按照確定的實(shí)際成本 按照確定的實(shí)際成本 外購的房地產(chǎn)只有在購入的同時(shí)即開始出租才能直接確認(rèn)為投資性房地產(chǎn) 如果購入時(shí)尚未對(duì)外出租 則應(yīng)先將其確認(rèn)為固定資產(chǎn) 直至對(duì)外出租時(shí) 再從固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 二 自行建造的投資性房地產(chǎn)成本 由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成 包括土地開發(fā)費(fèi) 建筑安裝成本 應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用 支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)外支出 不計(jì)入建造成本 采用成本模式計(jì)量的企業(yè) 自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí) 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè) 自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí) 按照確定的實(shí)際成本 按照確定的實(shí)際成本 與外購房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的要求類似 一 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定 按月計(jì)提折舊 或者按照無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定 按月攤銷成本 按月計(jì)提折舊時(shí) 按月攤銷成本時(shí) 第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 按照計(jì)算的建筑物月折舊額 按照計(jì)算的土地使用權(quán)月攤銷額 投資性房地產(chǎn)取得的租金收入 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的 適用 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào) 資產(chǎn)減值 的有關(guān)規(guī)定 經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的 應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備 已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn) 在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回 二 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 一 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件 1 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場 2 企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息 從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì) 是指在公平交易中 熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格 二 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理不需要計(jì)提折舊或攤銷 應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量 公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益 資產(chǎn)負(fù)債表日 投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值 賬面余額 高于 低于 應(yīng)按二者之間的差額 調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面余額 同時(shí)確認(rèn)公允價(jià)值上升的收益 應(yīng)按二者之間的差額 調(diào)減投資性房地產(chǎn)的賬面余額 同時(shí)確認(rèn)公允價(jià)值下跌的損失 三 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更為保證會(huì)計(jì)信息的可比性 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定 不得隨意變更 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式 應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理 按計(jì)量模式變更時(shí)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額 調(diào)整期初留存收益 成本模式 公允價(jià)值模式 一 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生了改變 才能進(jìn)行房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面 一是企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)的用途形成正式的書面決議二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式 第四節(jié)投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn) 自用房地產(chǎn) 二 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 一 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于生產(chǎn)產(chǎn)品 提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租 通常應(yīng)于租賃期開始日 將相應(yīng)的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí) 分別轉(zhuǎn)入 按自用建筑物或土地使用權(quán)的賬面余額 按自用建筑物累計(jì)已提折舊或土地使用權(quán)累計(jì)已攤銷金額 按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額 企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)以該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的差額 計(jì)入當(dāng)期損益公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額 計(jì)入資本公積 按建筑物或土地使用權(quán)的公允價(jià)值 按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額 按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額 按其賬面余額 公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的 按其差額 公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的 按其差額 二 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租 其轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日 租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值 按已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備 按其賬面余額 企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值 按已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備 按其賬面余額 公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的 按其差額 公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的 按其差額 三 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn) 一 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)產(chǎn)品 提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理 其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài) 企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品 提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期 企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí) 分別轉(zhuǎn)入 按投資性房地產(chǎn)的賬面余額 按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額 按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額 企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng) 按其差額 二 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租賃的房地產(chǎn)收回 重新開發(fā)用于對(duì)外銷售 其轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿 企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日期 企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí) 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值 按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金額 按已計(jì)提的減值準(zhǔn)備金額 按其賬面余額 企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時(shí)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為存貨的賬面價(jià)值公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng) 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng) 按其差額 一 投資性房地產(chǎn)的終止確認(rèn)與處置損益投資性房地產(chǎn)的處置主要指投資性房地產(chǎn)的出售 報(bào)廢和毀損 也包括對(duì)外投資 非貨幣性資產(chǎn)交換 債務(wù)重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí) 應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn) 第五節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置 投資性房地產(chǎn)在處置時(shí)會(huì)發(fā)生處置損益 出售 報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)的處置損益 對(duì)外投資 非貨幣性資產(chǎn)交換 債務(wù)重組轉(zhuǎn)出的投資性房地產(chǎn)的處置損益投資性房地產(chǎn)的處置損益 應(yīng)當(dāng)計(jì)入處置當(dāng)期損益 二 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置 按實(shí)際收到的金額 按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值 按累計(jì)已提折舊或累計(jì)已攤銷金