保利集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)講義

目錄 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)用 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌集 財(cái)務(wù)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要作用 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)籌劃 在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中 資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的資產(chǎn) 資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益和資金管理密切相關(guān) 房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理有效地籌集和使用資金 做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu) 拓寬融資渠道 控制投資風(fēng)險(xiǎn) 提高資金使用效率 促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高 資金密集型大量的資金投入資金周轉(zhuǎn)期限長(zhǎng)長(zhǎng)期的資金保障 中國(guó)第一爛尾樓 中誠(chéng)廣場(chǎng) 爛尾時(shí)間 15年地址 廣州天河北路開(kāi)發(fā)商 香港中誠(chéng)集團(tuán) 廣州城建 廣州第一爛尾樓 麓景臺(tái)爛尾時(shí)間 13年地址 廣州麓苑路開(kāi)發(fā)商 廣州輝煌房地產(chǎn)公司 羊城大廈爛尾時(shí)間 11年地址 西灣路86號(hào)開(kāi)發(fā)商 廣州羊城集團(tuán) 2 1房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī) 為什么有那么多 爛尾樓 2 2國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)很大程度依賴(lài)資金的特點(diǎn) 國(guó)家在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí) 運(yùn)用較多地政策都是從控制企業(yè)資金層面入手 2007年到2008年國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的政策法規(guī) 如 土地出讓金一次全部付清方可領(lǐng)取國(guó)土證 39號(hào)文 對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的保障程度提出了更高要求 銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款額度大幅度收縮及不斷提高的貸款利率進(jìn)一步縮小了房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間 提高了融資成本 資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資更加嚴(yán)格限制 二套房貸政策 預(yù)售款監(jiān)管機(jī)制不僅打壓了市場(chǎng)上改善性和投資性的購(gòu)房需求 而且制約了房地產(chǎn)企業(yè)已收房款的運(yùn)用 預(yù)交企業(yè)所得稅由預(yù)計(jì)毛利率20 調(diào)整為預(yù)計(jì)利潤(rùn)率20 加大對(duì)土地增值稅的清算等稅收政策直接增加了資金的流出 上述政策都是從資金上調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模 從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康地發(fā)展 資金的籌措和運(yùn)用能力對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要 財(cái)務(wù)管理就是要通過(guò)合理籌集和有效地使用資金 防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展 2 2國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金方面出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策 資金平衡計(jì)劃是反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各期的資金盈余或短缺情況 明確資金來(lái)源 合理安排資金支出和制定適宜的借款償還 編制資金平衡計(jì)劃是房地產(chǎn)資金管理的一項(xiàng)重要工作 通過(guò)合理安排資金計(jì)劃 可有效地配置資源 提高資金使用效率 防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 資金平衡計(jì)劃的編制和有效實(shí)施反映了一個(gè)公司的財(cái)務(wù)管理水平 資金平衡計(jì)劃見(jiàn)下表 X公司XX年資金平衡計(jì)劃表 編制資金平衡計(jì)劃包括兩個(gè)層面 一是在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可研論證階段 編制項(xiàng)目整體資金平衡計(jì)劃 即在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上落實(shí)資金來(lái)源渠道和籌措方式 這一階段都采取比較粗淺的方法 重點(diǎn)是落實(shí)好資金來(lái)源 二是在項(xiàng)目的實(shí)施階段 根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際開(kāi)發(fā)流程 依據(jù)地價(jià)支付要求 施工進(jìn)度 融資時(shí)點(diǎn) 銷(xiāo)售安排等 對(duì)年度資金平衡計(jì)劃做出詳細(xì)安排 確保工程按期完成 這一階段重點(diǎn)是合理安排資金使用 資金計(jì)劃編制完成并報(bào)公司董事會(huì)審批同意后 各公司必須嚴(yán)格執(zhí)行資金平衡計(jì)劃 其執(zhí)行情況將作為考核企業(yè)管理水平的一項(xiàng)重要內(nèi)容 2 1 編制的資金平衡計(jì)劃應(yīng)遵循的原則首先要立足自身平衡 資金籌集一定要切實(shí)可行 具有可操作性和能有效實(shí)施 資金安排要量力而行 留有余地 切忌滿(mǎn)打滿(mǎn)算 或留有缺口 具備對(duì)外融資條件一定要主動(dòng)從市場(chǎng)上獲取資金 不要僅依靠股東的投入 在股東投入土地支出后 原則上項(xiàng)目公司必須實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流凈流入 公司將把自我資金保障情況作為考核企業(yè)年度工作的一項(xiàng)重要指標(biāo) 2 2 資金計(jì)劃的編制要嚴(yán)謹(jǐn) 注意各指標(biāo)之間的勾稽關(guān)系資金計(jì)劃主要依據(jù)項(xiàng)目的各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃 包括投資計(jì)劃 施工進(jìn)度節(jié)點(diǎn) 銷(xiāo)售計(jì)劃等 進(jìn)行編制 因此 計(jì)劃的編制需要各個(gè)部門(mén)的共同參與和配合 總經(jīng)理要親自?huà)鞄?在實(shí)際編制過(guò)程中 常常出現(xiàn)一些問(wèn)題 1 項(xiàng)目投入的資金與計(jì)劃開(kāi)工量相符 例如 某公司計(jì)劃全年在建面積60萬(wàn)方 其中新開(kāi)工面積30萬(wàn)方 5月開(kāi)工 安排的工程建設(shè)支出9億元 工程建設(shè)支出應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)目所在區(qū)域的單方成本及施工進(jìn)度綜合細(xì)致測(cè)算 項(xiàng)目工程建設(shè)投資周期一般為1 2年 且當(dāng)年新開(kāi)工面積比例較大 當(dāng)年安排工程建設(shè)支出1000 1200元 平方 該項(xiàng)支出顯然過(guò)大 應(yīng)安排6億元左右 2 銷(xiāo)售回籠與年度銷(xiāo)售任務(wù)相匹配 例如 某公司計(jì)劃全年簽約金額10億元 全年銷(xiāo)售 年初有上年簽約未回籠金額2億元 而全年安排銷(xiāo)售回籠7億元 一般情況下 全年銷(xiāo)售的項(xiàng)目房款回籠至少達(dá)簽約金額的80 以上 上年已簽約未回籠部分應(yīng)在當(dāng)年全部收回 此例中 該公司全年銷(xiāo)售資金回籠安排在9 10億元比較合理 3 稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求 例如 某項(xiàng)目全年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售回籠10億元 假設(shè)該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓 安排各種稅款支出0 6億元 營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅預(yù)征等一般為當(dāng)期銷(xiāo)售回籠的6 63 所得稅預(yù)征比例為當(dāng)期銷(xiāo)售回籠的3 75 由于該項(xiàng)目當(dāng)年尚未完工交樓 無(wú)需進(jìn)行土地增值稅清算及所得稅補(bǔ)繳 那么以預(yù)繳口徑安排的全年稅款支出應(yīng)在1億元左右比較合理 3 稅費(fèi)的計(jì)算要依據(jù)有關(guān)要求 例如 某項(xiàng)目公司全年銷(xiāo)售任務(wù)12億元 銷(xiāo)售均價(jià)預(yù)計(jì)為8000元 方 該項(xiàng)目全年平均在建面積30萬(wàn)方 安排銷(xiāo)售費(fèi)用5000萬(wàn)元 管理費(fèi)用1000萬(wàn)元 兩項(xiàng)費(fèi)用明顯偏高 按照通常情況 銷(xiāo)售費(fèi)用一般不得超過(guò)年度銷(xiāo)售計(jì)劃的2 5 那么安排的銷(xiāo)售費(fèi)用不應(yīng)超過(guò)2500萬(wàn)元 管理費(fèi)用單盤(pán)基準(zhǔn)費(fèi)用為300 400萬(wàn)元 再考慮到項(xiàng)目銷(xiāo)售面積及在建面積進(jìn)行調(diào)整 該項(xiàng)目管理費(fèi)用安排過(guò)高 4 貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相符 例如 某項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投18億元 總建面30萬(wàn)方 當(dāng)年四證齊全及新開(kāi)工面積15萬(wàn)方 安排貸款2億元 該項(xiàng)安排貸款規(guī)模與項(xiàng)目總投相比偏小 按照項(xiàng)目總投18億元的50 匡算貸款規(guī)模約為9億元 當(dāng)年四證齊全面積占總建面的1 2 則應(yīng)安排1 2的貸款規(guī)模發(fā)放 即4億元左右 2 3 要注意各項(xiàng)目的全面性 不要有漏項(xiàng)在編制資金計(jì)劃中 經(jīng)常發(fā)生遺漏部分項(xiàng)目的情況 如項(xiàng)目投入中安排土地費(fèi)用支出沒(méi)有考慮配套的政府收費(fèi)項(xiàng)目 在計(jì)算利息費(fèi)用僅考慮年底余額 沒(méi)有考慮當(dāng)年新增及還貸情況 或者利息費(fèi)用僅考慮銀行貸款部分 不考慮股東借款 合作項(xiàng)目股東要求分紅 沒(méi)有安排現(xiàn)金分紅等等 2 4 要注意資金來(lái)源和使用的時(shí)間節(jié)點(diǎn)的匹配 防止出現(xiàn)階段性的資金缺口某公司編制全年資金計(jì)劃 現(xiàn)金流入15億元 銷(xiāo)售回籠10億元 銀行貸款5億元 現(xiàn)金流出13億元 結(jié)余2億元 全年實(shí)現(xiàn)資金平衡 在實(shí)施中 發(fā)現(xiàn)第三 四月出現(xiàn)資金缺口 其銀行借款計(jì)劃在5月取得 因此 申請(qǐng)向股東提出借款 原計(jì)劃沒(méi)有安排 出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)性資金缺口 如果按月編制計(jì)劃 該問(wèn)題就很容易發(fā)現(xiàn) 自有資金包括股東投入的注冊(cè)資本 含發(fā)行股票募集的資金 留存利潤(rùn)等 一般用于支付地價(jià) 前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等 借入資金主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款 發(fā)行債券和信托的借款等 根據(jù)目前的規(guī)定 在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的35 并且四證齊全后 可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款 銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的40 60 銷(xiāo)售回籠款即向購(gòu)房業(yè)主收取的房款 根據(jù)目前的預(yù)售制度 在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷(xiāo)售 銷(xiāo)售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開(kāi)發(fā)成本投入 并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 前期階段 項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷(xiāo)售 資金來(lái)源以股東投入為主 四證齊全 項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件 貸款用于支付工程款 預(yù)售階段 取得預(yù)售許可證 開(kāi)始預(yù)售并回籠資金 具體如下圖 一般來(lái)說(shuō) 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中上述三大部分資金的大致比例各為1 3 但在不同階段各來(lái)源所占的比例不同 1 股權(quán)融資 主要是指企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)以股東投入實(shí)現(xiàn)資本金的增加 包括資本市場(chǎng)首次公開(kāi)發(fā)行 IPO 公開(kāi)增發(fā) 定向增發(fā)等方式 還有一種間接上市融資 即買(mǎi)殼上市 股權(quán)融資作為上市公司主要的融資渠道 廣泛受到上市公司的青睞 其特點(diǎn) 一是所獲得的資金無(wú)須還本付息 新老股東一起分享企業(yè)的贏利與增長(zhǎng) 二是一次融資資金量較大 可以長(zhǎng)期使用 三是改善資本結(jié)構(gòu) 有效降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率 進(jìn)一步擴(kuò)大銀行借款等間接融資空間 四是對(duì)由于每股收益和凈資產(chǎn)收益率的攤薄 對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)要求很高 經(jīng)營(yíng)壓力加大 2 發(fā)行債券 通過(guò)發(fā)行各種債券取得資金 包括發(fā)行公司債 企業(yè)債券 短期融資券 中期票據(jù) 等方式 1 公司債 由上市公司通過(guò)資本市場(chǎng) 通過(guò)交易所市場(chǎng) 為籌集長(zhǎng)期資金而向一般大眾舉債 承諾于指定到期日向債權(quán)人無(wú)條件支付票面金額 并于固定期間按期依據(jù)約定利率支付利息 公司債監(jiān)管機(jī)構(gòu)往往要求嚴(yán)格債券的信用評(píng)級(jí)和發(fā)債主體的信息披露 特別重視發(fā)債后的市場(chǎng)監(jiān)管工作 2 短期融資券 中期票據(jù) 由人民銀行主導(dǎo)的銀行間債券市場(chǎng)一項(xiàng)創(chuàng)新性債務(wù)融資工具 由企業(yè)發(fā)行的無(wú)擔(dān)保短期本票 發(fā)行規(guī)模一般不得超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40 具有法人資格的非金融企業(yè) 可依照 短期融資券管理辦法 規(guī)定的條件和程序 在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券 一年以?xún)?nèi)的為短期融資券 三年以上的中長(zhǎng)期票據(jù) 融資券不對(duì)社會(huì)公眾發(fā)行 只對(duì)銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資人發(fā)行 在銀行間債券市場(chǎng)交易 3 企業(yè)債券 企業(yè)債券由中央政府部門(mén)所屬機(jī)構(gòu) 國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)依照法定程序發(fā)行 可以在交易所市場(chǎng)或銀行間債券交易市場(chǎng) 約定在一定期限內(nèi) 中長(zhǎng)期 還本付息的債券 由國(guó)家發(fā)改委和國(guó)務(wù)院審批 一般要求予以擔(dān)保 債券發(fā)行后 審批部門(mén)不再對(duì)發(fā)債主體的信息披露和市場(chǎng)行為進(jìn)行監(jiān)管 3 銀行貸款 銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的貸款 是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的最主要融資渠道之一 按照貸款資金使用目的和方式的不同 房地產(chǎn)貸款主要有以下兩種類(lèi)型 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款 是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款 經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款 指銀行將已建成并投入使用的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入作為分期還款來(lái)源的一種物業(yè)抵押貸款 貸款資金不限定固定用途 4 房地產(chǎn)投資信托 REITs REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金 由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理 并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金 REITs既可以封閉運(yùn)行 也可以上市交易流通 類(lèi)似于我國(guó)的開(kāi)放式基金與封閉式基金 目前 該項(xiàng)融資方式正在探討和政策研究中 結(jié)論 房地產(chǎn)企業(yè)主要是靠融資做大做強(qiáng)的 可見(jiàn)資金籌集對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展是非常重要的 案例 萬(wàn)科做大做強(qiáng)的 秘訣 融資 自92年上市至今 萬(wàn)科共發(fā)行股票融資8次 融資金額共195億元 至2008年底 萬(wàn)科歷年留存利潤(rùn)僅128億元 至2008年底 萬(wàn)科對(duì)外借款余額共329億元 3 1 合理確定資金來(lái)源結(jié)構(gòu)什么是財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng) 例 某房地產(chǎn)公司有自有資金1億元 投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為20 投資期限為1年 銀行貸款利率為10 現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇 方案一 貸款與自有資金的比例為2 1 方案二 貸款與自有資金的比例為5 1哪種投資方案自有資金收益率更高呢 方案一 投資收益 2 1 20 1 0 6億元貸款利息 2 10 1 0 2億元投資凈收益 0 6 0 2 0 4億元自有資金收益率 0 4 1 100 40 方案二 投資收益 5 1 20 1 1 2億元貸款利息 5 10 1 0 5億元投資凈收益 1 2 0 5 0 7億元自有資金收益率 0 7 1 100 70 資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面 一是資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 主要是指投資者籌集各種資金來(lái)源而構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu) 一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例 二是取得資金的成本 總結(jié) 財(cái)務(wù)杠桿 借雞生蛋 以小搏大 財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出 發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的前提是 當(dāng)投資收益率大于借貸成本時(shí) 財(cái)務(wù)杠桿是有利的 借貸資金與自有資金的比例越大 財(cái)務(wù)杠桿的作用越大 此時(shí) 投資收益會(huì)越高 因此 企業(yè)對(duì)外借款除了保障資金需求外 另外一個(gè)重要目的是利用財(cái)務(wù)杠桿作用獲取更大的收益 提高實(shí)投資金的回報(bào)率 財(cái)務(wù)杠桿放大節(jié)稅效應(yīng) 所得稅法鼓勵(lì)人們使用財(cái)務(wù)杠桿 即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入 起到避稅的作用 財(cái)務(wù)杠桿負(fù)效應(yīng)如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本 將會(huì)產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng) 如前例方案一中 若投資收益率降低為6 其自有資金收益率為 投資收益 2 1 6 1 0 18億元貸款利息 2 10 1 0 2億元投資凈收益 0 18 0 2 0 02億元自有資金收益率 0 02 1 100 2 必須合理確定負(fù)債比例 控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 負(fù)債經(jīng)營(yíng)作為現(xiàn)代企業(yè)一個(gè)經(jīng)營(yíng)方式 可以促使企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿作用 以較小的代價(jià)獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益 負(fù)債率的高低取決于經(jīng)營(yíng)者駕馭負(fù)債的能力 關(guān)鍵在于 一是將負(fù)債有效地轉(zhuǎn)化為有效資產(chǎn) 并通過(guò)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能產(chǎn)生高于利息支出的效益 二是增加的資產(chǎn)的變現(xiàn)期低于債務(wù)合同期 保證債務(wù)能及時(shí)清償 企業(yè)必須在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn) 防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 借款越多越好嗎 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原理 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即企業(yè)不能償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn) 即現(xiàn)金流出大于現(xiàn)金流入而產(chǎn)生的到期不能還本付息的風(fēng)險(xiǎn) 高負(fù)債高風(fēng)險(xiǎn)高風(fēng)險(xiǎn)高收益過(guò)度地依賴(lài)借貸資金會(huì)產(chǎn)生兩種后果 風(fēng)險(xiǎn)隨之增加 財(cái)務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利 即投資收益高于借貸利率 的假設(shè)之上的 而這是一種不確定性的假設(shè) 如果實(shí)際營(yíng)運(yùn)收入低于預(yù)期 財(cái)務(wù)杠桿將是不利的 將進(jìn)一步加大不利后果 增加投資風(fēng)險(xiǎn) 借貸成本亦隨之增加 當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿作用加大時(shí) 貸款方也會(huì)感到風(fēng)險(xiǎn)增加 一是要求提前還款 二是要求提高利率作為風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償 貸款成本也將增加 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大 防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般由于債務(wù)資金期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)或者由于資金收支預(yù)算與實(shí)際不符而產(chǎn)生的支付危機(jī) 因此 有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 一定要注意短期 中長(zhǎng)期資金的均衡安排 特別要注意短期負(fù)債的比例 避免還債期過(guò)于集中 造成企業(yè)資金鏈斷裂 做好資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期限結(jié)構(gòu)與債務(wù)期限結(jié)構(gòu)的匹配 避免短貸長(zhǎng)投 根據(jù)不同產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)和預(yù)售時(shí)間 安排不同的資金來(lái)源銜接 3 2努力降低資金籌集成本 資金成本是指投資者籌集資金時(shí)付出的代價(jià) 資金籌集成本是直接關(guān)系到項(xiàng)目收益水平 資本成本高將虧蝕企業(yè)的利潤(rùn) 甚至使企業(yè)陷于困境 籌資產(chǎn)生的成本主要由三部分組成 一是籌集資金過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用 即籌資費(fèi) 如發(fā)行股票的承銷(xiāo)費(fèi) 銀行貸款的手續(xù)費(fèi)等 該項(xiàng)費(fèi)用一般與籌資額度 籌資期限不直接相關(guān) 屬于籌資成本中的固定費(fèi)用 二是向資金提供者支付的報(bào)酬 及資金使用費(fèi)或占用費(fèi) 如發(fā)行債券或銀行貸款時(shí)的利息 發(fā)行股票的股息 紅利等 資金使用費(fèi)與籌資額度 籌資期限直接相關(guān) 屬于籌資成本中的變動(dòng)費(fèi)用 三是特定條件下的機(jī)會(huì)成本 決定資金成本一般有三個(gè)方面的因素 一是資金使用的時(shí)間 資金占用時(shí)間越長(zhǎng) 所付費(fèi)用成本越大 反之越小 二是出資者所要承受的風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)越大 籌資成本越高 反之越小 三是資金供求狀況 資金供應(yīng)緊張時(shí) 資金成本越高 資金供大于求時(shí) 成本越低 案例 恒大地產(chǎn) 對(duì)賭協(xié)議的后果 恒大地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司國(guó)際化融資金額最大的 歷年累計(jì)在國(guó)際資本市場(chǎng)募集資金18億美元 但取得這些融資的背后 卻要背負(fù)著巨大的成本 特別是在市場(chǎng)發(fā)生變化后 其高負(fù)債 高成本的資金使其背上了沉重的壓力 企業(yè)陷于困境 為了實(shí)現(xiàn)上市 實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張 恒大地產(chǎn)從2007年不計(jì)成本頻繁拿地 土地儲(chǔ)備由2006年底的不足600萬(wàn)方增加至4580萬(wàn)平方米 比2006年底增加了9倍 其資金來(lái)源主要是與一些機(jī)構(gòu)投資者簽訂了所謂的對(duì)賭協(xié)議 對(duì)賭協(xié)議是投資方與企業(yè)對(duì)未來(lái)不確定情況的一種約定 雙方以企業(yè)當(dāng)前的業(yè)績(jī)?yōu)樽h價(jià)基礎(chǔ)確定投資條件 根據(jù)雙方認(rèn)可的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況 以具體業(yè)績(jī)指標(biāo)甚至股價(jià)為協(xié)議條件 對(duì)賭標(biāo)的通常設(shè)定為企業(yè)股權(quán) 或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般標(biāo)準(zhǔn)的其他支付條件 如高額利息 這種融資的好處是短期內(nèi)能獲得足夠的現(xiàn)金支持企業(yè)發(fā)展 但一旦不能滿(mǎn)足對(duì)賭條件 企業(yè)將付出高昂代價(jià) 案例 恒大地產(chǎn) 對(duì)賭協(xié)議的后果 案例 恒大地產(chǎn) 對(duì)賭協(xié)議的后果 據(jù)公開(kāi)資料顯示 2006年11月 恒大地產(chǎn)與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行 美林及淡馬錫簽訂協(xié)議 以恒大地產(chǎn)三分之一股權(quán)作押 由三家機(jī)構(gòu)投資者以總價(jià)4億美元認(rèn)購(gòu)其8億股可換股優(yōu)先股 2007年8月 恒大地產(chǎn)通過(guò)另一上市保薦人瑞信擔(dān)保 向貸款人授出認(rèn)沽期權(quán)為擔(dān)保 籌集資金4 3億美元 2007年9月 通過(guò)抵押恒大御景半島項(xiàng)目 再次向美林貸款1 3億美元 用于購(gòu)買(mǎi)土地 如恒大地產(chǎn)與國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者德意志銀行 美林及淡馬錫簽定了對(duì)賭協(xié)議 按照約定 恒大地產(chǎn)若在2007年底前實(shí)現(xiàn)上市 機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于30 若在2008年6月6日前完成上市 機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)則不少于40 如果在2008年12月6日前上市 回報(bào)率不少于50 若至2009年6月6日前上市 回報(bào)率不少于60 如果在2009年12月6日前上市 則機(jī)構(gòu)投資者的回報(bào)不少于70 如無(wú)法上市 其將以現(xiàn)行市盈率回購(gòu)相關(guān)投資者的股份 據(jù)有關(guān)資料顯示 截至2007年9月30日 恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為148億港元 總負(fù)債已高達(dá)140 67億港元 資產(chǎn)負(fù)債比超95 由于金融危機(jī)的影響 恒大未能按期上市 到目前為此 資本市場(chǎng)依然低迷 恒大地產(chǎn)亦未有上市的跡象 這將意味著 如果今年不能上市 恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分的危險(xiǎn) 即便能上市 其成本也是非常高昂 案例 恒大地產(chǎn) 對(duì)賭協(xié)議的后果 銀行貸款是滿(mǎn)足項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金需求和減少自有資金占用 充分利用財(cái)務(wù)杠桿提高自有資金收益率的關(guān)鍵 從項(xiàng)目公司看 銀行貸款是房地產(chǎn)項(xiàng)目主要資金來(lái)源 4 1 銀行貸款的放款條件 1 自有資金投入占總投資35 以上 目前由于地價(jià)占總投比例較高 一般地價(jià)支付完畢即可達(dá)到自有資金投入要求 2 項(xiàng)目四證齊全 國(guó)土證 用地規(guī)劃許可證 工程規(guī)劃許可證 施工證 主要是控制施工證節(jié)點(diǎn) 4 2 辦理銀行貸款的流程 1 與銀行溝通 擬定貸款方案 2 銀行前 后臺(tái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估 3 銀行審貸會(huì)過(guò)會(huì) 4 落實(shí)四證 抵押 法律文件等相關(guān)放款條件 5 銀行放款 各銀行對(duì)公司整體授信仍有存量且放款銀行具備放款規(guī)模 6 銀行貸款資金轉(zhuǎn)出及使用 4 3 辦理銀行貸款需關(guān)注的事項(xiàng) 1 合理確定貸款額度 公司每個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)在銀行可接受的范圍內(nèi)爭(zhēng)取最大的貸款額度 一般在總投資的40 60 2 項(xiàng)目前期規(guī)劃報(bào)建時(shí)應(yīng)注意分證 為發(fā)揮資源的最大優(yōu)勢(shì) 充分地利用銀行貸款資金 在前期規(guī)劃報(bào)建時(shí) 可根據(jù)項(xiàng)目的大小 考慮分拆工程規(guī)劃許可證和施工證 拆分成若干期 能為今后的融資工作帶來(lái)靈活和便利 3 貸款擔(dān)保或抵押條件應(yīng)關(guān)注的方面 各子公司在抵押不影響銷(xiāo)售的情況下 應(yīng)優(yōu)先使用抵押方式 并提高抵押率 充分利用抵押物資源 但由于銷(xiāo)售需要抵押物涂銷(xiāo) 放款后幾個(gè)月即開(kāi)始還款 銀行貸款資金利用效率較低 為提高資金使用效率 可采用母公司擔(dān)保方式 4 貸款資金使用應(yīng)關(guān)注的方面 要盡量和銀行協(xié)商 力爭(zhēng)突破貸款資金的封閉管理 將貸款通過(guò)合理的渠道轉(zhuǎn)出 提高貸款資金的使用效率 否則 公司必須根據(jù)工程建設(shè)資金需求金額和時(shí)點(diǎn)發(fā)放貸款 使用多少金額 發(fā)放多少金額 堅(jiān)決避免貸款資金發(fā)放后長(zhǎng)期閑置在賬面的情況出現(xiàn) 5 貸款成本及利率調(diào)整周期應(yīng)關(guān)注的方面 力爭(zhēng)獲取市場(chǎng)上最優(yōu)惠的貸款成本條件 要關(guān)注利率的變化趨勢(shì) 在銀行貸款利率處于下降通道時(shí) 貸款利率應(yīng)按季或月調(diào)整 反之 則盡量按年度甚至更長(zhǎng)的時(shí)間調(diào)整利率 房款回籠工作應(yīng)貫穿于銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節(jié) 保證銷(xiāo)售和回籠的目標(biāo)一致性 將回籠任務(wù)責(zé)任到人 并與業(yè)績(jī)掛鉤 加強(qiáng)銷(xiāo)售回籠工作應(yīng)注意以下幾方面內(nèi)容 5 1 加快銷(xiāo)售簽約 在銷(xiāo)售定價(jià) 折扣政策制訂 現(xiàn)場(chǎng)宣傳等銷(xiāo)售各個(gè)環(huán)節(jié)充分考慮房款快速回籠需求 例如在付款方式設(shè)定時(shí)盡可能減少多期付款方式 在折扣方面設(shè)置一定比例的按時(shí)簽約折扣 折扣向一次性付款傾斜等 5 2 優(yōu)化收款流程 房款回籠需要銷(xiāo)售部門(mén) 法律部門(mén) 代理公司 律師事務(wù)所 銀行 財(cái)務(wù)部門(mén)等多個(gè)部門(mén)和單位共同努力和配合 要明確各部門(mén)崗位責(zé)任及工作流程以提高工作效率 特別可以通過(guò)房款回籠情況與費(fèi)用掛鉤等激勵(lì)手段 充分調(diào)動(dòng)代理公司 律所等中介積極性 促進(jìn)房款的快速回籠 5 3 充分利用法律手段保證按期付款的嚴(yán)肅性 在認(rèn)購(gòu)書(shū) 買(mǎi)賣(mài)合同 按揭須知等法律文件中嚴(yán)格約定違約責(zé)任 充分保護(hù)公司利益 對(duì)惡意拒繳房款及提供資料的客戶(hù)要移交法律部及時(shí)處理并嚴(yán)格執(zhí)行 維護(hù)按期付款的嚴(yán)肅性 5 4 加快銀行按揭的辦理 銀行按揭款是房地產(chǎn)行業(yè)特有的一種資金來(lái)源方式 目前 多數(shù)客戶(hù)都采取銀行按揭方式支付房款 要加快按揭款的發(fā)放速度 首先 充分調(diào)動(dòng)代理公司 律師行力量 責(zé)任到人 催收按揭資料 按揭資料齊全后方可進(jìn)行代理費(fèi)結(jié)算 其次 在保證開(kāi)發(fā)貸款銀行優(yōu)先的情況下 引進(jìn)多家銀行 通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)壓力促進(jìn)放款速度 第三 與省 市公積金中心建立良好的合作關(guān)系 開(kāi)辟公積金中心綠色通道 5 5 加快他項(xiàng)權(quán)證辦理 解除公司擔(dān)保責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)慣常做法 在商品房他項(xiàng)權(quán)證辦理并移交按揭銀行前 公司將對(duì)客戶(hù)按揭貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任 若客戶(hù)在此期間未正常還貸造成違約 公司將承擔(dān)回購(gòu)等擔(dān)保責(zé)任 為降低擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn) 公司應(yīng)盡快辦理他項(xiàng)權(quán)證 縮短擔(dān)保期限 盡早解除擔(dān)保責(zé)任 5 6 做好銷(xiāo)售誠(chéng)意金和購(gòu)房定金的管理首先 誠(chéng)意金收取 轉(zhuǎn)定和退款等過(guò)程都需要建立相應(yīng)的內(nèi)部控制制度 納入財(cái)務(wù)核算體系管理 收取過(guò)程中需要銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)工作人員恪守現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)管理規(guī)定 收款記錄實(shí)時(shí)錄入系統(tǒng) 納入管理體系 相關(guān)款項(xiàng) 憑證應(yīng)按日清理及移交做賬 財(cái)務(wù)人員嚴(yán)把審核關(guān) 確保應(yīng)收款項(xiàng)的實(shí)際入賬 其次 誠(chéng)意金轉(zhuǎn)定金后 相關(guān)款項(xiàng)作為銷(xiāo)售房款及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理 第三 換房 退房等特殊業(yè)務(wù)建立完善的登記 審核流程 應(yīng)退還的誠(chéng)意金 應(yīng)經(jīng)銷(xiāo)售和財(cái)務(wù)部門(mén)雙重審核 防止重復(fù)退款 1 1項(xiàng)目的投資回報(bào)率越高越好嗎 某公司能籌集的資金為3億元 現(xiàn)有A B C三個(gè)項(xiàng)目的投資成本均為3億元 其中 A項(xiàng)目投資回報(bào)率為25 投資期為5年 B項(xiàng)目投資回報(bào)率為20 投資期為3年 C項(xiàng)目投資回報(bào)率為15 投資期為2年 方案一 選擇投資A項(xiàng)目 則5年內(nèi)可獲收益3 25 0 75億元 方案二 若選擇B C項(xiàng)目 則5年內(nèi)可獲收益3 20 3 15 1 05億元 答案 項(xiàng)目的投資回報(bào)率固然重要 資金的周轉(zhuǎn)率也非常重要 在籌集到資金后 需要對(duì)這些資金進(jìn)行合理有效的使用 提高資金的使用效率 同時(shí)規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn) 因此 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō) 資金運(yùn)用的一個(gè)重要任務(wù)就是要加快資金周轉(zhuǎn) 以較小的資金流量推動(dòng)較大的項(xiàng)目周轉(zhuǎn) 使資金產(chǎn)出較高的利潤(rùn) 資金運(yùn)用時(shí)要特別關(guān)注的重點(diǎn) 要縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期項(xiàng)目 加快開(kāi)發(fā)速度 減少資金的占用 對(duì)于一個(gè)區(qū)域公司來(lái)說(shuō) 要充分考慮到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類(lèi)型 要注重流動(dòng)性強(qiáng)的住宅產(chǎn)品 要盡量保持較高的資產(chǎn)流動(dòng)性和變現(xiàn)能力 不能一味追求占用大量資金且回報(bào)周期較長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 特別是現(xiàn)階段 公司處于快速發(fā)展中 要堅(jiān)持以普通住宅的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為主 商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投入原則上要控制在20 以?xún)?nèi) 案例 富利地產(chǎn) 商業(yè)轉(zhuǎn)型的代價(jià) 富力地產(chǎn)在此輪的市場(chǎng)調(diào)整中遭遇資金緊張困局的重要原因就在于 在過(guò)去的幾年中他們將過(guò)多的精力和資金投入到商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目 沉淀了公司不少的資金 富力公司從03年開(kāi)始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn) 近幾年 投入大量的資金在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 據(jù)統(tǒng)計(jì) 富力在珠江新城擁有15個(gè)項(xiàng)目 大部分是寫(xiě)字樓和高價(jià)酒店 僅在廣州 北京 天津三地現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)將會(huì)耗掉資金124 9億元 3年平均投入41 6億元 在2007年還曾經(jīng)與合景泰富聯(lián)手以46億元拿下珠江新城的商業(yè)地王項(xiàng)目 47 05億元拿下佛山商住地王 擬建佛山第一高樓 在天津以50億元拿下的住宅項(xiàng)目 僅這三個(gè)地王項(xiàng)目的低價(jià) 就要承擔(dān)費(fèi)用超過(guò)112億元 目前 富力已有5家五星級(jí)酒店 2家四星級(jí)酒店 2個(gè)幢國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓和2個(gè)購(gòu)物中心 投資商業(yè)地產(chǎn)沉淀了較多的資金 而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效果并不理想 2008年酒店業(yè)務(wù)虧損1 8億元 由于市場(chǎng)發(fā)生較大的變化 加之2007年投入了大量資金高價(jià)拿地 回歸A股的失敗 08年的銷(xiāo)售額大大低于預(yù)期 08年富力的銷(xiāo)售收入160億元 只是與07年持平 只完成計(jì)劃的66 富力地產(chǎn)資金和財(cái)務(wù)狀況陷入了比較困難的局面 2008年12月底 富力地產(chǎn)貨幣資金余額僅20億元 資產(chǎn)負(fù)債率73 銀行借款達(dá)205億元 一年內(nèi)到期的95億元 由于資金被占用 已經(jīng)讓富力喘不過(guò)氣來(lái) 為緩解資金緊張局面 不得不高成本融資 08年融資成本比上年增加231 公司已一年沒(méi)有再購(gòu)置土地 為緩解資金困境 去年年底 富力開(kāi)始出售那些他們一直宣稱(chēng)將持有經(jīng)營(yíng)的標(biāo)志性寫(xiě)字樓 股東張力和李思廉個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)下屬子公司的房產(chǎn) 作價(jià)分別為0 83億元 1 02億元用于補(bǔ)充公司流動(dòng)資金 在經(jīng)濟(jì)高潮 市場(chǎng)形勢(shì)好 資金面寬松時(shí)期 市場(chǎng)往往用土地貯備的數(shù)量來(lái)衡量房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力和規(guī)模 但在經(jīng)濟(jì)衰退和貨幣政策從緊的壓力下 對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)更注重資產(chǎn)的流動(dòng)性 包括現(xiàn)金結(jié)存有多大 現(xiàn)金流入是否為正 負(fù)債率有多高以及流動(dòng)比例等指標(biāo) 1 2確定合理的現(xiàn)金留存量貨幣資金作為流動(dòng)性最強(qiáng) 收益性最弱的資產(chǎn) 持有一定現(xiàn)金可增強(qiáng)公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健性 但過(guò)多的現(xiàn)金表明資金閑置 會(huì)給企業(yè)增加財(cái)務(wù)成本 損失機(jī)會(huì)成本 在市場(chǎng)好 信貸政策比較寬松的情況下 應(yīng)盡量降低賬上資金余額 相反 可適當(dāng)調(diào)高現(xiàn)金比率 5 10 獲得較穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況 作為項(xiàng)目公司 為降低資金成本 將盡量減少賬面的資金結(jié)存 如有長(zhǎng)期閑置資金可考慮提前歸還銀行貸款 或?qū)①Y金調(diào)入母公司 由母公司統(tǒng)一調(diào)劑和平衡 賬面留存資金與與資金需求盡可能匹配 滿(mǎn)足未來(lái)一個(gè)月資金需求 1 資金支出與施工進(jìn)度不一致 超進(jìn)度支付工程款 或工程暫估單價(jià)過(guò)高 造成提前或超付工程款 各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投入嚴(yán)格按合同和施工進(jìn)度付款 堅(jiān)決杜絕未達(dá)到付款條件提前付款和超進(jìn)度付款 既是降低資金成本 也是控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 2 工程結(jié)算要留足額的工程質(zhì)保金 按規(guī)定足額收取工程質(zhì)保金 工程質(zhì)保金是約束施工單位后期維修工作主要手段 也可創(chuàng)造一定的資金效益 因此 需足額收取 并嚴(yán)格按規(guī)定審批后退還 3 墊付的各項(xiàng)工程款要及時(shí)收回 在工程建設(shè)中往往存在甲方為施工單位代墊工程勞保金 現(xiàn)場(chǎng)水電費(fèi)等 這些款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清收 保證公司利益不受損害 4 資金撥付的手續(xù)不完善 審批不嚴(yán) 資金使用的計(jì)劃性不強(qiáng) 資金支出有較大隨意性 5 應(yīng)收款占用資金過(guò)大 催收不利 特別是業(yè)主拖欠的房款要及時(shí)收回 6 加快尾盤(pán)和車(chē)庫(kù)等物業(yè)的清盤(pán) 盡快處置閑置資產(chǎn) 空置房產(chǎn)設(shè)備 減少資金占用 盡快回收資金 3 1 賬戶(hù)管理制度 1 賬戶(hù)的開(kāi)立與注銷(xiāo)必須經(jīng)過(guò)公司董事長(zhǎng)審批同意 2 各級(jí)公司的所有銀行賬戶(hù)必須由所在公司的財(cái)務(wù)部門(mén)統(tǒng)一管理 其他部門(mén)不得以任何名義開(kāi)立銀行賬戶(hù) 3 銀行賬戶(hù)必須以本單位的名義開(kāi)立 不得違反規(guī)定以其他單位或個(gè)人的名義開(kāi)立 嚴(yán)禁將公款私存 出租或出借銀行賬戶(hù) 4 各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)銀行賬戶(hù)進(jìn)行清理 對(duì)于長(zhǎng)期不使用 不需用的銀行賬戶(hù)應(yīng)及時(shí)予以注銷(xiāo) 5 公司的所有資金必須納入法定賬戶(hù)管理 不得坐收坐支 嚴(yán)禁賬外循環(huán)和違規(guī)設(shè)立 小金庫(kù) 6 各級(jí)公司的會(huì)計(jì)和出納不能由同一人擔(dān)任 開(kāi)具銀行支票所需的印章必須分由兩人或兩人以上保管 銀行支票印章的保管理人員不得在空白或內(nèi)容填列不全的支票上蓋章 7 資金收支必須及時(shí)入賬 做到日清月結(jié) 各級(jí)公司財(cái)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)人員應(yīng)按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表和盤(pán)點(diǎn)現(xiàn)金 保證賬實(shí)相符 出現(xiàn)賬實(shí)不符情形的必須及時(shí)查明原因 分清責(zé)任 及時(shí)糾正或追究有關(guān)人員的責(zé)任 3 2 資金使用及付款審批制度 1 資金實(shí)行預(yù)算管理 各公司必須按資金計(jì)劃使用資金 防止計(jì)劃外的資金支出 公司的資金實(shí)行統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排使用 以減少資金閑置 降低資金成本 2 各級(jí)公司應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況制定明確的資金支付審批權(quán)限和程序 各項(xiàng)資金的支付必須嚴(yán)格按規(guī)定權(quán)限和程序?qū)徟?對(duì)于未經(jīng)規(guī)定程序?qū)徟虺綑?quán)限審批的款項(xiàng) 出納人員不得支付資金 其他財(cái)務(wù)人員不得辦理有關(guān)財(cái)務(wù)事項(xiàng) 付款申請(qǐng)需提交相關(guān)證明材料 3 所有的資金的支付必須依據(jù)有效合同 合法憑據(jù)和齊全的手續(xù) 并取得合法有效的票據(jù) 杜絕白條或不規(guī)范憑證 票據(jù)支取資金 4 各級(jí)公司的資金不得擅自對(duì)外借款和抵押擔(dān)保 如確需 必須經(jīng)集團(tuán)公司審批 5 未經(jīng)批準(zhǔn) 各級(jí)公司的資金不得投入證券市場(chǎng)從事有價(jià)證券買(mǎi)賣(mài)活動(dòng) 或從事其他任何形式的委托理財(cái) 風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng) 房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè) 一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象 是企業(yè)的一種剛性支出 若能恰當(dāng)?shù)剡M(jìn)行稅務(wù)籌劃 則可為公司帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)效益 合理合法地進(jìn)行稅務(wù)籌劃 充分利用各種稅收優(yōu)惠政策 可有效地減少企業(yè)現(xiàn)金流出 提高企業(yè)利潤(rùn) 增加股東回報(bào) 稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義 企業(yè)需密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策的變化 認(rèn)真分析 積極開(kāi)展稅務(wù)籌劃 變被動(dòng)為主動(dòng) 更好地維護(hù)企業(yè)利益 房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)較重房地產(chǎn)年度稅負(fù)一般占營(yíng)業(yè)收入20 以上 接近甚至超過(guò)企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn) 如果加上項(xiàng)目清算時(shí)要繳的大筆土地增值稅 企業(yè)所得稅 項(xiàng)目真正的稅負(fù)占項(xiàng)目收入的比重會(huì)更高 以保利地產(chǎn) 600048 為例 近三年稅負(fù)列表如下 單位 億元 稅局加強(qiáng)征收與監(jiān)管經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩 積極的財(cái)政政策需要資金的更大投入 各級(jí)地方財(cái)通過(guò)加大稅收征收力度 降低財(cái)政資金壓力 特別是房地產(chǎn)行業(yè)相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 土地使用稅 房產(chǎn)稅為地方稅種 大部分將留存地方財(cái)政 更是成為目前稅務(wù)部門(mén)清理征收的重點(diǎn) 稅收籌劃即從公司總體的發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā) 通過(guò)適當(dāng)?shù)陌才殴窘?jīng)營(yíng)方式和業(yè)務(wù)流程 以及巧妙合理的財(cái)務(wù)協(xié)調(diào)和會(huì)計(jì)處理 實(shí)現(xiàn)在合法的前提下 稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較小 企業(yè)整體利益最大化 稅收與經(jīng)營(yíng)形式直接相關(guān) 稅務(wù)籌劃貫穿項(xiàng)目始終 是個(gè)動(dòng)態(tài)管理過(guò)程 特別是在項(xiàng)目運(yùn)作的前期進(jìn)行籌劃尤為重要 充分運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策 調(diào)整相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)形式 盡可能爭(zhēng)取符合稅收優(yōu)惠條件 享受相應(yīng)優(yōu)惠政策 稅務(wù)籌劃思路主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面 調(diào)整經(jīng)營(yíng)事項(xiàng) 套用低稅率稅目 不同的收入形式適用不同稅率的稅目 可采取靈活的銷(xiāo)售方式 在保持總收入不變情況下 套用較低稅率稅目 合理分?jǐn)偝杀?利用綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 在政策許可的前提下 合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本 在總成本不變的情況下 降低整體稅負(fù)水平 堅(jiān)持依法納稅 首先應(yīng)堅(jiān)持依法納稅 公司的決策者 財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí) 系統(tǒng)的學(xué)習(xí)稅收政策 準(zhǔn)確理解稅收政策的內(nèi)涵 整體把握稅收優(yōu)惠政策及稅收前置條款 依法納稅 提高稅務(wù)籌劃意識(shí) 重視前期籌劃 各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要具有稅收籌劃意識(shí) 積極從項(xiàng)目前期著手籌劃 根據(jù)稅收籌劃需要安排相應(yīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 在開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中實(shí)行稅負(fù)的動(dòng)態(tài)管理 真正實(shí)現(xiàn)節(jié)流的作用 關(guān)注稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn) 稅務(wù)籌劃需要依據(jù)當(dāng)前的稅收法規(guī)政策 稅局對(duì)事項(xiàng)的認(rèn)定 項(xiàng)目自身的特點(diǎn)等因素綜合決定 如果盲目籌劃 生搬硬套 結(jié)果會(huì)適得其反 使公司處于不利的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中 因此 在動(dòng)態(tài)籌劃過(guò)程中 始終應(yīng)關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 土地增值稅稅率按照增值率的高低 土地增值稅的稅率有30 40 50 60 四檔 最高稅率達(dá)60 土地增值稅是超額累進(jìn)稅 分段征收 具體見(jiàn)右圖 0 50 50 100 100 200 200 增值率 60 50 40 30 稅率 增值額 土地增值稅計(jì)算公式土地增值稅 增值額 稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù)增值額 房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入 扣除項(xiàng)目金額扣除項(xiàng)目金額 直接開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 可按開(kāi)發(fā)成本的10 核定 加計(jì)扣除 直接開(kāi)發(fā)成本的20 流轉(zhuǎn)稅費(fèi) 1 1 1普通住宅增值率不超過(guò)20 時(shí)免交土地增值稅 稅法規(guī)定 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20 的 免征土地增值稅 公司在項(xiàng)目拓展時(shí) 可立足于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 加大對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的投入 充分利用這一優(yōu)惠政策 對(duì)于規(guī)劃為普通住宅的項(xiàng)目 一方面充分考慮按當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè) 以保證最終優(yōu)惠政策的落實(shí) 另一方面 需注意普通住宅的銷(xiāo)售定價(jià) 經(jīng)測(cè)算 毛利率為40 12 與增值率為20 相對(duì)應(yīng) 毛利率在40 12 以上的普通住宅將達(dá)到土地增值稅的繳納標(biāo)準(zhǔn) 據(jù)實(shí)清算將對(duì)公司盈利和現(xiàn)金流產(chǎn)生重大影響 1 1 1普通住宅增值率不超過(guò)20 時(shí)免交土地增值稅 續(xù) 以下表普通住宅定價(jià)為例 價(jià)格定為5900元 方時(shí) 毛利率為39 66 增值率為18 95 不用交土地增值稅 利潤(rùn)較6000元 方的定價(jià)還大一些 因此 在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售定價(jià)過(guò)程中 充分考慮項(xiàng)目增值率的臨界點(diǎn) 尋求銷(xiāo)售收入 土地增值稅之間的最佳利益平衡 1 1 2與外界合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 盡量套用合作建房模式 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 財(cái)稅字 1995 48號(hào) 規(guī)定 一方出地 一方出資金 雙方合作建房 建成后按比例分房自用的 暫免征收土地增值稅 建成后轉(zhuǎn)讓的 應(yīng)征收土地增值稅 保利廣州公司的G1 1 保利心語(yǔ)項(xiàng)目 和F2 2兩幅地塊在出讓時(shí)均保留了村留用地的性質(zhì) 通過(guò)與冼村簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議并向國(guó)家支付少量地價(jià)款后 廣州公司實(shí)現(xiàn)了國(guó)土證上的加名 并與冼村按比例享有項(xiàng)目的權(quán)益 通過(guò)與稅局的充分溝通 稅局基本認(rèn)可合作建房的模式 到時(shí)我司對(duì)分配給冼村的房產(chǎn)按市值繳納營(yíng)業(yè)稅 即可將市價(jià)同時(shí)計(jì)入項(xiàng)目的收入和成本 這大大增加了土地增值稅的扣除金額 降低稅負(fù) 合作建房有成立公司和不成立公司等多種形式 但不論何種形式 均應(yīng)完善土地過(guò)戶(hù)手續(xù) 明確合作分配形式 以及分配后股權(quán)比例變化和剩余物業(yè)權(quán)屬利益的歸屬 1 1 3爭(zhēng)取核定征收 稅務(wù)機(jī)關(guān)在賬冊(cè)不齊等特殊情況下可按不低于預(yù)征率的水平進(jìn)行土地增值稅的核定征收 因此 在某些高毛利的項(xiàng)目上核定征收與據(jù)實(shí)清算最終所繳稅款將存在巨大差異 積極爭(zhēng)取土地增值稅的核定征收將是有效降低稅負(fù)的途徑之一 某項(xiàng)目總收入2億元 可扣除金額為1 1億元 則增值額為9000萬(wàn)元 增值率為81 81 土地增值稅為3050萬(wàn)元 此項(xiàng)目系收購(gòu)項(xiàng)目 賬冊(cè)不齊 若最終稅局能以5 的稅率核定征收 則土地增值稅為1000萬(wàn)元 節(jié)稅2050萬(wàn)元 1 1 4在合法的前提下延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn) 各地土地增值稅清算細(xì)則陸續(xù)出臺(tái) 各公司應(yīng)適當(dāng)與當(dāng)?shù)囟惥譁贤?盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn) 或更換稅負(fù)相對(duì)較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算 對(duì)于能實(shí)行以預(yù)征代清算的項(xiàng)目 應(yīng)主動(dòng)爭(zhēng)取以預(yù)征代清算 1 2 1合理分解收入 銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)收入 回收資金的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 稅負(fù)與銷(xiāo)售收入呈正向關(guān)系 銷(xiāo)售方面的籌劃重點(diǎn)在于采用靈活的銷(xiāo)售方式 合理分解收入 以降低稅基或適用稅率 在合法的情況下 若能通過(guò)業(yè)務(wù)類(lèi)型的調(diào)整 將部分房產(chǎn)銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)化為其他非房產(chǎn)銷(xiāo)售名目的收入 則可以降低項(xiàng)目的增值率和稅基 最終降低土地增值稅 1 2 2合理調(diào)整銷(xiāo)售物業(yè)和持有物業(yè)的比例 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)用于自用或其他商業(yè)用途 如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移 不征收土地增值稅 在滿(mǎn)足項(xiàng)目現(xiàn)金流要求的前提下 對(duì)毛利率高的商業(yè)物業(yè)可用通過(guò)持有出租 減少對(duì)外出售比例 減少和推遲土地增值稅的繳交 1 2 3股權(quán)出售代替實(shí)物出售 如目前在某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售 如果某客戶(hù)愿意在我司稍微降低售價(jià)的情況下以股權(quán)形式整體購(gòu)買(mǎi) 則可以做如下籌劃 主要利用股權(quán)交易不交納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的稅法規(guī)定 若辦公樓出售時(shí)已有產(chǎn)權(quán)證 可先將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格投資成立項(xiàng)目公司 而后出售項(xiàng)目公司股權(quán) 或者先以貨幣資金作為注冊(cè)資本成立新的全資子公司 而后以辦公樓整體對(duì)其進(jìn)行增資 可免契稅 若辦公樓無(wú)產(chǎn)權(quán)證 先成立空殼項(xiàng)目公司 再將辦公樓整體以相對(duì)較低價(jià)格出售給此公司 而后出售空殼公司股權(quán) 1 2 3股權(quán)出售代替實(shí)物出售 目前在某項(xiàng)目中有一辦公樓準(zhǔn)備出售 此辦公樓面積為2 000平米 建造成本為800萬(wàn)元 可以6 2萬(wàn)元 方價(jià)格推向市場(chǎng) 此時(shí)總售價(jià)為1 24億元 土地增值稅為5 788萬(wàn)元 總體稅負(fù)為7 767萬(wàn)元 占收入的63 舉例 如果某客戶(hù)愿意以6萬(wàn)元 方的價(jià)格整體購(gòu)買(mǎi) 并愿意配合我司進(jìn)行籌劃 則我們可以6 000萬(wàn)元成立殼公司 將此辦公樓整體先以3萬(wàn)元 方的價(jià)格出售給先成立的殼公司 而后將整個(gè)殼公司的股權(quán)以1 2億元出售給客戶(hù) 相當(dāng)于以出售股權(quán)的形勢(shì)代替出售實(shí)物 股權(quán)出售環(huán)節(jié)不需要交納營(yíng)業(yè)稅及契稅 此時(shí) 土地增值稅為2 291萬(wàn)元 降低3 497萬(wàn)元 稅負(fù)總額為4 774萬(wàn)元 節(jié)稅2 993萬(wàn)元 1 3 1按占地面積來(lái)分?jǐn)偟貎r(jià) 項(xiàng)目中有別墅 商業(yè)與住宅等不同物業(yè) 地價(jià)可以按建筑面積與按占地面積兩種方式進(jìn)行分?jǐn)?同等建面的別墅占地面積較住宅大得多 且別墅毛利率較住宅要高 因此 按占地面積分?jǐn)倳r(shí)別墅分得的土地成本更多 當(dāng)項(xiàng)目規(guī)劃有不同的物業(yè)形態(tài)時(shí) 建議在可行的情況下對(duì)國(guó)土證進(jìn)行分證 高增值率物業(yè) 如別墅 單獨(dú)出具國(guó)土證和規(guī)劃證 以利于項(xiàng)目分期清算時(shí)按占地面積分配地價(jià) 降低別墅物業(yè)增值率水平 1 3 2合理分?jǐn)傢?xiàng)目成本 各公司應(yīng)充分利用綜合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 在政策許可的前提下 對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?包括持有物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)之間 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之間 公建配套設(shè)施等 尋求最佳稅收效益 1 3 3適當(dāng)加大稅前扣除的成本和費(fèi)用 毛利率在40 12 以上的普通住宅和毛利率在27 以上的非普通住宅項(xiàng)目將達(dá)到土地增值稅的繳納標(biāo)準(zhǔn) 因此 當(dāng)物業(yè)毛利率在上述標(biāo)準(zhǔn)附近時(shí) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資 通過(guò)降低適用的稅率等級(jí) 如從增值率從20 下降至19 達(dá)到免征條件 起到一舉多得的作用 既增加開(kāi)發(fā)成本和稅前扣除的加計(jì)費(fèi)用 降低土地增值稅 又能通過(guò)增加投入提升項(xiàng)目品質(zhì) 有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅適用的最新法規(guī)為 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào)文 即企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 完工前后都叫收入 應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率15 分季 或月 計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后 企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額 同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額 計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額 該政策從2008年1月1日開(kāi)始實(shí)行 修改了國(guó)稅函 2008 299號(hào)文件按預(yù)征利潤(rùn)率20 預(yù)征的規(guī)定 在一定程度上緩解了企業(yè)預(yù)繳時(shí)的資金壓力 企業(yè)所得稅計(jì)算公式 預(yù)收當(dāng)期企業(yè)所得稅 當(dāng)期收到的預(yù)售房款 15 當(dāng)期其他結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目稅前利潤(rùn) 25 結(jié)轉(zhuǎn)收入當(dāng)期繳企業(yè)所得稅 當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的稅前利潤(rùn) 結(jié)轉(zhuǎn)收入 15 25 舉例 某地產(chǎn)公司只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目 企業(yè)所得稅按季度繳納 項(xiàng)目在3月開(kāi)盤(pán) 當(dāng)月即收取預(yù)售房款20000萬(wàn)元 期間費(fèi)用1000萬(wàn)元 則當(dāng)期需要預(yù)繳企業(yè)所得稅為 20000 15 1000 25 500萬(wàn)元 若這2億元預(yù)售房款在年底交樓確認(rèn)為收入 相應(yīng)會(huì)計(jì)利潤(rùn)調(diào)整得到的應(yīng)納所得稅額為4000萬(wàn)元 對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本為14000萬(wàn)元 真實(shí)的毛利為6000萬(wàn)元 則結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)需要補(bǔ)繳企業(yè)所得稅 4000 20000 15 25 250萬(wàn)元 2 1充分利用地方優(yōu)惠政策 新稅法規(guī)定 企業(yè)所得稅地稅分成的部分在一定條件下可以讓企業(yè)享受優(yōu)惠 當(dāng)?shù)囟惥謸碛幸欢ǖ淖灾鳈?quán) 因此 對(duì)于部分地區(qū)為了吸引投資 而讓利這部分稅收或?qū)嵤┒愂辗颠€政策的地區(qū) 應(yīng)積極申請(qǐng)享受優(yōu)惠 為企業(yè)降低企業(yè)所得稅支出 2 2合并納稅 新所得稅法規(guī)定 居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的 應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅 可以利用新企業(yè)所得稅中居民企業(yè)合并納稅的政策 將虧損的公司由法人改為分公司的模式來(lái)降低企業(yè)所得稅 如將一直虧損的物業(yè)公司由地產(chǎn)公司的子公司轉(zhuǎn)為其分公司 則物業(yè)公司的虧損可以抵銷(xiāo)地產(chǎn)公司的應(yīng)納稅所得額 降低企業(yè)所得稅 2 3爭(zhēng)取核定征收的方式 適用較低