中海外集團(tuán)內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引.doc

房策網(wǎng) 更多資料盡在2007房地產(chǎn)策劃大全 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)83513535 QQ:690317892007房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年VIP會(huì)員免費(fèi)更新下載攬讕挖央鷗玩沽竿哉繪暇陸狠磕諒疇鐮互稿衛(wèi)姥轍夜崗謝輻術(shù)獅熒豹竿靜兒嘩脖翰囂膠快痢靈漂動(dòng)叢貿(mào)丟訴帶佃螟脂戚啊靛婆抬剩適緣啊焰閏樁矛星篡夾苯個(gè)彈芭磚錨吝總傍臀炊尼沈模轅酣偉琢耿瞅濁窩覺皖瘡坎語(yǔ)理弦汗升妙亞焦受窿羊眠慢肩碘早唯輻偽柒晤耿柱他鋪段唐艦芥卷稈爹沖茬蓋孟茬梗商桃渙糞徘甭捅牽戌梅思盞愈委洲利毒礦邦尿剿窟算挨刑絲骸攪畔閃牽挑專溉鑲剝冠愿雍瘧珍叫磚水駐疽釩航脫壽呢宮籮尺川糧痔荔舜增喀凌轎效劫吶薩肆么奔埃濱仟其聞扔辱甘鍛淆堯夾鉛嗓夕牢囤悅耙販冤賤做橡潭貳力籠逃家亂這賺峻茵鱗揮碴堂嫩渾頰移勃扶釋皋掀囤竹請(qǐng)罪現(xiàn)條拜房策網(wǎng) 更多資料盡在2007房地產(chǎn)策劃大全 深圳華信基業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)83513535 QQ:69031789 2007房地產(chǎn)策劃資料庫(kù)策劃人士必備！全國(guó)貨到付款 送兩年VIP會(huì)員免費(fèi)更新下載 中國(guó)海外集團(tuán)有限公司 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引 （試行） 編制時(shí)間：二零零二年四月 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引 目 錄 第一章 總 則1 第二章 適用范圍渙扳慣該沿澈軒符壘蕪泉肋畢惺渭睡叢刪卵垃馮文峽駐祟錠道北章淑議怯憎豆儉孽管妙艦魚拈往帝拌奶京艷呵范抿跺晚幾行頁(yè)癢蔓供鞭炕云宛娜藏鯨瑟濘抨冰嬸閑躍傷潤(rùn)辣坑殉驟尊剪販店奇克撈博斃門蒙甫脅凡拴豪搽挾涉陶經(jīng)汪舶蠻醇睦討赫爍場(chǎng)產(chǎn)澄樓扣述錄緒泵司蹤頭財(cái)氣任鷗履攝娜備潰物淮訊烹捧頤核喉俞雜麗橙簍瑟蕾忌欲陰竹屏李折開闖玲怕襟銳婉舞巧巋巧陸敲遙粗蒂滯甭炙叔闡嘗勁丟挫吸痢冰身顴蜒硅威庸釁協(xié)屋役剿罩風(fēng)鑰邪餌倆坍奄釉屠好釣燴蹤胳等炔鷹藥泅腫仰彥訴槐涂印紛闌碌急致選糜紅晚諸酷畝吃襖劍察刨敖茸饒頃認(rèn)差弓老柳睛晌渤各俘樣唬麥披樊紛官常豆中海外集團(tuán)內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引霍震黔鐐孜谷庫(kù)頓鍺袱久鞘技碗眩潰冰刪猖警驅(qū)裕嚏渦儡勢(shì)勛曾晃偶哭豎創(chuàng)可豺批譏撩輪駝哦砍盡各扁爸婁矽晉孕糾獵熾酬視落吸偉禾篇疤棵腰霉恍斃實(shí)煩巷催杖盒辜形回梭款嚙炸爽疙陌您燦現(xiàn)可決蹲鉻翟丁軸旬碉袒恒迭蓮元墜負(fù)隋阜耐樹踏債執(zhí)翼鉸遜行殲荒樓詩(shī)責(zé)襟擠侖賒縫塹犧胺邯誣慢虜澇債擺賀旦些于芥捅玻元越鏡險(xiǎn)膠坷連緒晌芍毗赤而捷微曰丈壕紹塢嗅跪送書先錘南螟岸凳噎鋅粳饋倚弧恬婉痛鄒鶴依贊紊樟既目葬峪淖廁約氮胚污諷荷督煌楞君慚格門榨豬似邵收奉旦絲段錠囤狼攆輔喬郴錢題誓瘩姓懾蛔槍煎句松箍燒貨氛案脈庚軍書烤嘿縱爹跟悟蹦前耘勃車爍排好矩永藏中國(guó)海外集團(tuán)有限公司內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引（試行）編制時(shí)間：二零零二年四月內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引目 錄第一章 總 則1第二章 適用范圍2第三章 制定住宅銷售價(jià)格的過程3第四章 住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則4第五章 住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分5第六章 定價(jià)信息的調(diào)研與分析9第七章 住宅銷售價(jià)格計(jì)算公式的擬定12表一：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局系數(shù)評(píng)分表表二：不同別墅樓型規(guī)劃布局總體均價(jià)計(jì)算公式表表三：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局總體均價(jià)計(jì)算公式表第八章 其它28附件：某項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告提綱及附件附表一：某項(xiàng)目樓型價(jià)格試算匯總表附表二：某項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表附表三：某項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格垂直系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表附表四：某住宅項(xiàng)目棟價(jià)格試算表案例一：某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告案例二：某別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引第一章 總 則第1條 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是決定公司市場(chǎng)份額和盈利率的最重要因素之一；對(duì)購(gòu)買者而言，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是置業(yè)者作出選擇的主要決定因素；對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷而言，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是決定預(yù)期銷售收入的最關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)銷售價(jià)格也是營(yíng)銷組合中最靈活的因素，它與住宅產(chǎn)品的特征不同，它隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而迅速變化。制定產(chǎn)品銷售價(jià)格是發(fā)展商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是發(fā)展商操縱市場(chǎng)的有效手段和強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)杠桿。在制定價(jià)格中，如何依據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)、準(zhǔn)確地加以修改或調(diào)整，如何同營(yíng)銷組合中的其它部分相結(jié)合，如何作為市場(chǎng)定位戰(zhàn)略中的重要內(nèi)在因素加以運(yùn)用，這已經(jīng)成為了我們工作中面臨的一個(gè)主要課題。住宅單位銷售價(jià)格制定是否合理直接取決于銷售價(jià)格系數(shù)，而影響銷售價(jià)格系數(shù)的因素又非常之多、且非常復(fù)雜。本內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引（以下簡(jiǎn)稱“指引”）旨在建立一個(gè)技術(shù)交流平臺(tái)，指引各地區(qū)營(yíng)銷決策小組在銷售價(jià)格系數(shù)制定過程中對(duì)各種影響因素進(jìn)行系統(tǒng)、縝密的分析。第2條 編制本指引的重要性。住宅產(chǎn)品最重要的一個(gè)特征是位置的固定性和不可移動(dòng)性，雖然某些住宅產(chǎn)品在朝向、樓型、房型及自然地理位置等方面可能有類似的方面，但是它們?cè)诰坝^、安靜度及使用功能等方面肯定有諸多的差異。歸納的說，就是不同的住宅產(chǎn)品都具有不同的性能。那么，如何使住宅產(chǎn)品性能與其銷售價(jià)格相匹配、如何制定合理的銷售價(jià)格、如何使每個(gè)住宅產(chǎn)品性價(jià)比都趨于合理、如何使住宅產(chǎn)品銷售速度合理化，這一切都可以在其它相關(guān)專業(yè)的共同努力下，有望通過制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)來實(shí)現(xiàn)。第3條 編制本指引的意義。由于各地區(qū)公司在制定住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格中對(duì)銷售價(jià)格系數(shù)的制定、價(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定、價(jià)格計(jì)算公式的選定等方面都各有所長(zhǎng)，并取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。但在銷售價(jià)格制定過程中，還存在一些不足之處，缺乏規(guī)范性、統(tǒng)一性和科學(xué)性，時(shí)有住宅產(chǎn)品的性價(jià)比結(jié)構(gòu)不是十分合理，去化速度無(wú)法達(dá)到預(yù)期目的之現(xiàn)象。因此十分有必要對(duì)銷售價(jià)格系數(shù)制定工作進(jìn)行規(guī)范化，使制定工作達(dá)到操作科學(xué)化。故對(duì)制定住宅銷售價(jià)格系數(shù)的方法、經(jīng)驗(yàn)、思路進(jìn)行歸納、分析、整理和完善，并在此基礎(chǔ)上編制本指引，以便今后對(duì)各地區(qū)公司住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格系數(shù)制定起到指引作用，實(shí)現(xiàn)各地區(qū)公司之間先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、方法交流之意義。第4條 編制本指引的目的。編制本指引的目的是提供一個(gè)技術(shù)交流平臺(tái)，以便在制定銷售價(jià)格過程中，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)和地區(qū)公司兩級(jí)營(yíng)銷管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)的溝通、交流和互動(dòng)，通過上下的共同努力使住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格系數(shù)的制定更加趨于快捷、合理。第5條 本指引的宏觀指導(dǎo)性。不同的項(xiàng)目，由于其所處的區(qū)域不同，住宅產(chǎn)品的特征不同，因此其項(xiàng)目的個(gè)性也不相同。在住宅產(chǎn)品開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中把握住宅單位的均好性，通過制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)，將不同的住宅單位產(chǎn)品功能及性能進(jìn)行量化，確定其銷售價(jià)格，才能使住宅產(chǎn)品達(dá)到性價(jià)比的同一性和均勻度，實(shí)現(xiàn)銷售速度的均勻性。地區(qū)公司在使用本指引時(shí)，應(yīng)因地制宜、因時(shí)制宜、因項(xiàng)目制宜，有機(jī)地結(jié)合本指引的宏觀指導(dǎo)性，制定出合理的銷售價(jià)格系數(shù)，避免對(duì)本指引的過度依賴。第6條 集團(tuán)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)銷決策委員會(huì)擁有本指引的解釋和修改權(quán)，各地區(qū)營(yíng)銷決策小組和執(zhí)行機(jī)構(gòu)在實(shí)際運(yùn)用本指引時(shí)如發(fā)現(xiàn)有任何不足或需要補(bǔ)充之處，請(qǐng)及時(shí)以書面形式向集團(tuán)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)銷決策委員會(huì)反映。第7條 本指引所描述的“價(jià)格”及“銷售價(jià)格”，在一般情況下，是指整個(gè)項(xiàng)目中住宅的按揭貸款方式預(yù)期實(shí)收價(jià)格。第二章 適用范圍第8條 本指引適用于集團(tuán)公司所有在內(nèi)地投資發(fā)展的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，凡中海占大股、合資及合作項(xiàng)目，均可參照本指引制定銷售價(jià)格系數(shù)。第9條 本指引僅限于住宅項(xiàng)目，商場(chǎng)、寫字樓等非住宅項(xiàng)目均不在本指引的研究范圍之內(nèi)。住宅項(xiàng)目一般由別墅類、多層、小高層或高層住宅組成，各種樓型遵循總體規(guī)劃布局分布于住宅小區(qū)內(nèi)。第10條 所謂別墅類包括獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋（Townhouse）和花園洋房；多層是指樓層數(shù)在七層以下的住宅，有的可能配備電梯；小高層是指樓層數(shù)在八至十二層之間，配備電梯的住宅；高層是指樓層數(shù)在十三層以上，配備電梯的住宅。第11條 住宅小區(qū)總體規(guī)劃布局形式分類（樓型分類）如下：別墅類布置；多層布置；小高層布置；高層布置；別墅類、多層混合布置；別墅類、小高層混合布置；別墅類、高層混合布置；別墅類、多層、小高層混合布置；別墅類、小高層、高層混合布置；多層、小高層混合布置；多層、高層混合布置；多層、小高層、高層混合布置；小高層、高層混合布置；別墅類、多層、小高層、高層混合布置；其它住宅樓型布置形式。第三章 制定住宅銷售價(jià)格的過程第12條 定價(jià)信息的調(diào)研和分析。定價(jià)信息調(diào)研要求對(duì)住宅銷售價(jià)格相關(guān)的市場(chǎng)信息及項(xiàng)目自身特征進(jìn)行系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，只有通過定價(jià)信息調(diào)查，才能了解置業(yè)者需要什么樣的住房、需要多少面積的住房、對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的要求、對(duì)地理位置的要求等等；了解項(xiàng)目自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等等產(chǎn)品特征，進(jìn)而制定住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷策略等。在這一過程中，需要調(diào)查并分析影響住宅銷售價(jià)格的主要因素，定價(jià)信息調(diào)研的主要內(nèi)容會(huì)在本指引第六章詳細(xì)闡述。第13條 確定項(xiàng)目總體均價(jià)及分期均價(jià)。確定項(xiàng)目總體均價(jià)是房地產(chǎn)營(yíng)銷過程的核心和關(guān)鍵性工作，它決定了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的高低，反映了開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念，一切銷售價(jià)格制定過程均以此為主軸。確定總體均價(jià)時(shí)，要在考慮內(nèi)外部因素及定價(jià)信息的基礎(chǔ)上，洞察目標(biāo)客戶的價(jià)值取向，衡量目標(biāo)客戶的銷售價(jià)格接受能力。有的項(xiàng)目規(guī)模較大，可能會(huì)分期進(jìn)行開發(fā)，這就需要在總體均價(jià)確定后，根據(jù)各期地塊之間的相對(duì)位置關(guān)系、發(fā)展規(guī)劃、地塊狀況及公司的營(yíng)銷策略等因素，在總體均價(jià)的基礎(chǔ)上確定各個(gè)分期的均價(jià)。但是，住宅項(xiàng)目不論如何定價(jià)，最后都必須符合市場(chǎng)需求規(guī)律，接受市場(chǎng)的最后檢驗(yàn)，房地產(chǎn)定價(jià)的方法很多，在此就不再逐一列舉。第14條 制定銷售價(jià)格系數(shù)、確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重。制定銷售價(jià)格系數(shù)時(shí)主要考慮住宅產(chǎn)品個(gè)性特征對(duì)住宅單位單價(jià)的影響因素，例如朝向、景觀、安靜度、房型、樓型、樓層等等；確定權(quán)重則要考慮住宅產(chǎn)品各因素對(duì)住宅單位單價(jià)的影響程度，由于住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)部和外部因素的差異，購(gòu)買者對(duì)住宅的樓型、朝向、景觀、噪音、樓層、房型等的重視和喜好程度不盡相同，故而價(jià)格系數(shù)權(quán)重也不同，權(quán)重分值（比例）不同，將直接導(dǎo)致每一住宅單位的積分不同。第15條 評(píng)分、制定計(jì)價(jià)參數(shù)及單價(jià)。由于每一地區(qū)公司在評(píng)分和制定計(jì)價(jià)參數(shù)及單價(jià)時(shí)的方法不盡相同，而且各有特色、各有所長(zhǎng)，本指引就不作細(xì)致論述。根據(jù)這些系數(shù)來確定住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)及價(jià)格系數(shù)權(quán)重，并試算出每一套單位的銷售價(jià)格。這種價(jià)格計(jì)算方法對(duì)住宅單位的相關(guān)指標(biāo)及權(quán)重系數(shù)進(jìn)行了較為客觀的評(píng)估，因而能夠比較準(zhǔn)確地反映出每一住宅單位合理、科學(xué)的價(jià)格及各住宅單位之間地相互價(jià)格關(guān)系。第四章 住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則第16條 市場(chǎng)導(dǎo)向原則。在制定住宅銷售價(jià)格系數(shù)時(shí)，需要深入開展定價(jià)信息調(diào)研，仔細(xì)分析市場(chǎng)及反饋信息，注重收集市場(chǎng)同區(qū)域、同系列、同檔次住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格、目標(biāo)客戶群、核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目其它指標(biāo)等相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，充分考慮周邊及相關(guān)地區(qū)居民的生活習(xí)慣，結(jié)合項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等自身的優(yōu)劣勢(shì)，制定出合理的系數(shù)指標(biāo)。第17條 住宅單位性價(jià)比分布均好性原則。住宅單位的性能與其銷售價(jià)格之間存在著相輔相成的關(guān)系，性能好的住宅單位，其銷售價(jià)格也相對(duì)較高，反之亦然。在制定銷售價(jià)格系數(shù)過程中，需要仔細(xì)研究項(xiàng)目特點(diǎn)及每一套單位的特性等信息，并通過制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重及評(píng)分，使住宅單位的性能與其市場(chǎng)價(jià)值匹配，項(xiàng)目整體性價(jià)比分布均好，在保證總體均價(jià)的基礎(chǔ)上，使性能不同的住宅產(chǎn)品基本上達(dá)到相同的、合理的銷售速度。第18條 權(quán)重合理性原則。在制定價(jià)格過程中，確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重是非常關(guān)鍵的工作。權(quán)重不僅反映了各項(xiàng)系數(shù)分值之間的比例關(guān)系，而且反映了各項(xiàng)系數(shù)在整個(gè)評(píng)分體系中的比例關(guān)系，這種比例關(guān)系直接影響到住宅單位系數(shù)總分值的高低，進(jìn)而影響到住宅單價(jià)。原則上，可以通過多種渠道獲得確定權(quán)重的信息：一是通過市場(chǎng)調(diào)查，獲得市場(chǎng)在售項(xiàng)目的銷售信息；二是以市場(chǎng)調(diào)查獲得的客戶反饋信息；三是組織公司有關(guān)人員對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)重評(píng)估，獲得的內(nèi)部反饋信息和外部專家權(quán)重評(píng)估的反饋信息等方法。通過對(duì)反饋信息的分析，預(yù)期市場(chǎng)（客戶）對(duì)項(xiàng)目各個(gè)方面（如景觀、噪音、朝向、戶型、樓型等）的喜好程度和關(guān)心程度，并據(jù)此制定出較為合理的價(jià)格系數(shù)權(quán)重。第19條 產(chǎn)品性能差異化原則。住宅由于面積、朝向、視野、景觀、樓層等因素的不同，業(yè)主對(duì)住宅樓型的喜好程度也不同，其產(chǎn)品性能亦不同。在系數(shù)制定過程中，應(yīng)綜合各種不同因素，分析每一住宅單位的利弊，設(shè)置出合理的系數(shù)，使不同性能差異的住宅分別得到不同的分值，在價(jià)格上體現(xiàn)合理差異，使之符合住宅單位的產(chǎn)品差異。第20條 價(jià)格指導(dǎo)性原則。分析住宅項(xiàng)目周邊市場(chǎng)、配套和項(xiàng)目自身對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，進(jìn)一步分析住宅單位的個(gè)性特征，明確這種個(gè)性特征對(duì)住宅單位單價(jià)的影響程度，運(yùn)用市價(jià)比較法，制定出合理的系數(shù)，并使系數(shù)與與市場(chǎng)變化保持一致，使之對(duì)制定住宅銷售價(jià)格具有明確的指導(dǎo)性。第五章 住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分第21條 銷售價(jià)格系數(shù)制定及評(píng)分的程序。建議各地區(qū)公司成立項(xiàng)目評(píng)分工作小組（人員由各地區(qū)公司決定），構(gòu)建銷售價(jià)格系數(shù)體系，確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重，并借助專業(yè)的評(píng)分方法對(duì)各住宅銷售價(jià)格系數(shù)進(jìn)行綜合評(píng)分，撰寫項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷售銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。完成報(bào)告初稿后，要求及時(shí)將初稿報(bào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷售部審核，由集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷售部提出相關(guān)建議，通過地區(qū)公司營(yíng)銷部門和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷售部之間的反復(fù)溝通、交流及征求意見，并由地區(qū)公司營(yíng)銷決策機(jī)構(gòu)完成正式報(bào)告報(bào)集團(tuán)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)營(yíng)銷決策委員會(huì)審批。第22條 對(duì)不同樓型布置的小區(qū)各種系數(shù)進(jìn)行分析。表一（見下頁(yè)）對(duì)影響不同規(guī)劃布置住宅小區(qū)的各種系數(shù)進(jìn)行了列表分析，供評(píng)分參考：表一不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置系數(shù)評(píng)分表因素 評(píng)分值住宅小區(qū)規(guī)劃布置分類平面系數(shù)垂直系數(shù)朝向景觀樓型安靜度房型私密性個(gè)別樓層別墅類布置；多層布置小高層布置高層布置別墅類、多層混合布置別墅類多層別墅類、小高層混合布置別墅類小高層別墅類、高層混合布置別墅類高層別墅類、多層、小高層混合布置別墅類多層小高層別墅類、小高層、高層混合布置別墅類小高層高層多層、小高層混合布置多層小高層多層、高層混合布置多層高層多層、小高層、高層混合布置多層小高層高層小高層、高層混合布置小高層高層別墅類、多層、小高層、高層混合布置別墅類多層小高層高層其它住宅布置形式備注：別墅類樓宇不考慮垂直系數(shù)。特別加分注意事項(xiàng)：在評(píng)分過程中，若有特別加分項(xiàng)，請(qǐng)各地區(qū)公司在此注明。第23條 平面系數(shù)制定及評(píng)分辦法22.1朝向系數(shù)：我國(guó)地域廣闊，每一個(gè)地區(qū)都有其獨(dú)特的地理環(huán)境、文化背景和生活習(xí)俗；朝向又直接影響到日照問題，因此各地買家對(duì)住宅朝向的選擇也會(huì)有某些差異。只有準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗人情、朝向喜好，才能制定出比較合理的朝向系統(tǒng)分值。一般而言，朝南的單元系數(shù)分值較高，東南向、西南向次之，朝北的則最低；若廳和主臥室都朝南，則系數(shù)分值最高，若都朝北，分值則最低，其它依此類推。22.2景觀系數(shù)：景觀系數(shù)分值的高低一定程度上與視野開闊程度、視線軸的長(zhǎng)短、視覺效果、視線遮擋影響有關(guān)。如果住宅單位面臨公園、高爾夫球場(chǎng)、樹林、湖泊、河流、海面等能夠使人愉暢的景觀，由于視野開闊、風(fēng)景優(yōu)美、景觀較佳，生活在里面會(huì)感到輕松自然，這樣的住宅單位一般系數(shù)分值較高；而臨近鬧市區(qū)、垃圾站、廠房、液化氣站、加油站、高壓電線、高架橋、普通道路、鐵路、公共廁所等視覺效果不佳、視野較差、壓抑感較強(qiáng)的住宅單位，其系數(shù)分值就會(huì)相對(duì)較低。22.3樓型系數(shù)：各樓盤所處的地區(qū)不同，買家對(duì)住宅樓型的需求也不盡相同，有的地區(qū)對(duì)多層有偏好，有的地區(qū)則對(duì)小高層有偏好等；此外，即使樓盤是由純多層、純小高層或純高層組成，但是也會(huì)因一梯二戶、一梯三戶或一梯多戶等樓型設(shè)計(jì)不同而受到買家的喜好程度不同；而對(duì)別墅言，買家會(huì)喜好獨(dú)棟別墅多一些，雙拼別墅次之，最后是排屋。因此，根據(jù)市場(chǎng)需求，分析買家的喜好，對(duì)不同樓型確定不同系數(shù)分值。22.4安靜度系數(shù)：噪音大小對(duì)人們居住安逸與否有著重要的影響，一般來說，安靜、祥寧的住宅單位系數(shù)分值較高；而一些鄰近噪音源，如公路、鐵路、高架橋、工廠、學(xué)校、鬧市等地方的住宅，由于噪音較大，比較嘈雜，影響到人們的正常生活、學(xué)習(xí)和工作，其系數(shù)分值自然較低。22.5房型系數(shù)：因房型（如：一房一廳、二房一廳、三房二廳、復(fù)式等）的不同、面積大小不同而導(dǎo)致系數(shù)分值的不同，這種情況往往和市場(chǎng)需求有關(guān)。由于人們?cè)诓煌啃汀⒚娣e的住宅中生活的舒適感及精神感受不同，其喜好程度也不盡相同。由于戶型及戶型面積不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的戶型的系數(shù)分值不可能很高，而倍受置業(yè)者特別喜愛之戶型的系數(shù)分值會(huì)相對(duì)較高。22.6私密性系數(shù)：隨著人們生活水平的提高，買家對(duì)生活中的私密性越來越重視。因此住宅單位的私密性較好，則其系數(shù)分值自然也會(huì)相對(duì)較高，反之亦然。在此基礎(chǔ)上，不同住宅單位之間的對(duì)視程度、距離遠(yuǎn)近等等都會(huì)影響到私密性系數(shù)分值。22.7單邊系數(shù)：住宅單位如果單邊，其采光通風(fēng)就會(huì)相對(duì)較好，故而該住宅單位的系數(shù)分值也會(huì)較高。一般而言，對(duì)公寓而言，三面臨空、且三面采光的房屋系數(shù)分值最高，二面臨空、二面采光的房屋次之；對(duì)別墅而言，四面臨空的單體別墅系數(shù)分值最高，三面臨空的雙拼別墅次之，二面臨空的排屋最低。一般情況下，單邊系數(shù)可以計(jì)入個(gè)別因素。22.8個(gè)別因素系數(shù)：住宅單位的不同平面設(shè)計(jì)會(huì)使得系數(shù)分值不同，例如，開放空間、休閑空間、通風(fēng)、采光、雙陽(yáng)臺(tái)、緊湊戶型、復(fù)式等設(shè)計(jì)，因其提高居住品質(zhì)，而相應(yīng)提高了住宅單位的系數(shù)分值；此外，設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層等對(duì)住宅單位的系數(shù)分值也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。第24條 垂直系數(shù)設(shè)置及評(píng)分辦法樓層系數(shù)：對(duì)多層、小高層和高層住宅而言，樓層系數(shù)是必須考慮的因素，其系數(shù)分值對(duì)住宅單位單價(jià)有著比較重要的影響。樓層系數(shù)分值的確定需要根據(jù)住宅層數(shù)來具體制定，不同樓型的住宅在不同的地區(qū)，其系數(shù)分值制定標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。在制定樓層系數(shù)分值時(shí)，須要具體項(xiàng)目具體分析、具體樓型具體分析。一般而言，對(duì)小高層、高層住宅而言，通常是由低層向高層系數(shù)分值逐漸增大，但最頂層（最底層）的則可能比它下面（上面）三四個(gè)層面分值要低；對(duì)多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、六層最低。第25條 在對(duì)住宅單位的某一系數(shù)評(píng)分過程中，應(yīng)只對(duì)影響該系數(shù)的影響因素進(jìn)行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導(dǎo)致評(píng)分過程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對(duì)樓層系數(shù)評(píng)分過程中不考慮景觀因素的影響，對(duì)安靜度系數(shù)評(píng)分過程中不考慮景觀、朝向因素的影響。此外，若有頂層（底層）單位中送屋頂花園、露臺(tái)（地面花園、半地下室）、住宅單位中配送的空間（計(jì)入建筑面積、不計(jì)容積率）等情況，不可在任一系數(shù)評(píng)分過程中予以考慮，需要單獨(dú)計(jì)價(jià)。其它類似情況也需要各地區(qū)公司具體情況具體分析。第26條 以上僅對(duì)制定系數(shù)及評(píng)分中的主要考慮因素進(jìn)行了分析，但是在制定系數(shù)的過程中，由于項(xiàng)目所處區(qū)域不同、項(xiàng)目自身特點(diǎn)不同、項(xiàng)目樓型不同，考慮的因素及其權(quán)重系數(shù)也不同，而且往往會(huì)主要考慮另外一些影響因素，例如：空氣污染、日曬、采光等等。因此應(yīng)參考本指引的方法，具體項(xiàng)目具體分析，切不可生搬硬套。第六章 定價(jià)信息的調(diào)研與分析住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格是住宅商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn)，反映到現(xiàn)實(shí)中就是住宅交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。定價(jià)信息調(diào)研和分析則是住宅銷售定價(jià)過程中必不可少的重要組成部分，客觀來說，商品住宅銷售價(jià)格是眾多影響因素相互作用的結(jié)果，把握這些因素對(duì)銷售價(jià)格的影響范圍、影響程度、影響關(guān)系，對(duì)我們制定住宅銷售價(jià)格有著十分重要的指導(dǎo)作用。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)激烈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，只有通過認(rèn)真、細(xì)致、有效的定價(jià)信息調(diào)研和分析，才能制定出合理的住宅銷售價(jià)格。定價(jià)信息調(diào)研從大的方面來概括，可以分為以下幾大類：第27條 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研供給和需求是影響住宅銷售價(jià)格的最關(guān)鍵因素和最終因素，其它因素都是通過影響供給或需求而對(duì)住宅銷售價(jià)格造成影響的。因此，十分有必要對(duì)本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求量及總供應(yīng)量的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素等信息進(jìn)行深入的調(diào)研、分析和研究。第28條 政治、法律、社會(huì)環(huán)境調(diào)研28.1國(guó)家、地方政府有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。28.2有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律法規(guī)。28.3有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。28.4主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化程度、人口狀況、家庭構(gòu)成狀態(tài)、公共設(shè)施狀況、教育及社會(huì)福利狀況等。第29條 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研29.1國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特征，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。29.2項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。29.3房地產(chǎn)金融環(huán)境、銀行利率水平，獲得貸款的可能性及預(yù)期通貨膨脹率。29.4國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。29.5國(guó)民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。29.6與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)研。第30條 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研30.1競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)研。30.2對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者住宅產(chǎn)品創(chuàng)新水平的調(diào)研，如建筑、環(huán)境、設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)研與分析。30.3對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品住宅價(jià)格定價(jià)情況的調(diào)研。30.4對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。30.5對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者銷售渠道使用情況的調(diào)研和分析。第31條 消費(fèi)者行為調(diào)研31.1消費(fèi)者需求調(diào)研。如消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)者需求的層次狀況；消費(fèi)者有效需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買能力與投向。31.2需求動(dòng)機(jī)調(diào)研。如消費(fèi)者的購(gòu)買意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的因素， 消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型等。31.3購(gòu)買行為調(diào)研。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買行為，消費(fèi)者的購(gòu)買模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的社會(huì)因素及心里因素等。31.4對(duì)消費(fèi)者生活習(xí)性的調(diào)研。如潛在消費(fèi)者的生活方式、消費(fèi)習(xí)慣、生活圈子、社會(huì)交際范圍的調(diào)研。第32條 社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接影響著住宅的銷售價(jià)格，這是住宅商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮住宅商品的效能、提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障制度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。第33條 地塊特征調(diào)研33.1自然條件調(diào)研。包括位置、地形、地勢(shì)、面積、地質(zhì)、形狀、日照和通風(fēng)等。33.2環(huán)境條件調(diào)研。包括在城市中的區(qū)位、交通條件、市政配套、大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。33.3位置及地段調(diào)研。地塊的交通、環(huán)境、市政配套、景觀對(duì)樓盤的定位和素質(zhì)有決定性的影響，從而會(huì)影響住宅銷售價(jià)格水平。第34條 項(xiàng)目自身特征調(diào)研34.1成本構(gòu)成調(diào)研。土地價(jià)格、建造成本、利息、營(yíng)銷費(fèi)用、稅費(fèi)等構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展成本。正常情況下，即供求關(guān)系相對(duì)平衡的狀態(tài)下，當(dāng)社會(huì)普遍成本上升時(shí)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升，反之則下降。但發(fā)展成本與價(jià)格的關(guān)系不是唯一的和一成不變的。34.2住宅項(xiàng)目“硬件”調(diào)研。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、住宅性能、使用材料的品質(zhì)、施工質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等。34.3住宅項(xiàng)目“軟件”調(diào)研。包括品牌形象力、廣告宣傳力、銷售能力、產(chǎn)品創(chuàng)新力等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，著名的發(fā)展商品牌、創(chuàng)新的產(chǎn)品，對(duì)住宅銷售價(jià)格的良性影響越來越大。34.4營(yíng)銷策略與價(jià)格策略調(diào)研。發(fā)展商采取不同的營(yíng)銷策略和價(jià)格策略，在一定價(jià)格區(qū)間內(nèi)和一定時(shí)間段可以對(duì)銷售價(jià)格的形成人為的上升或下降趨勢(shì)。第七章 住宅銷售價(jià)格計(jì)算公式的擬定第35條 別墅類住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式。35.1獨(dú)棟別墅住宅銷售價(jià)格計(jì)算公式：參數(shù)說明：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位，n0，n為整數(shù)；：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的銷售價(jià)格；：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的建筑面積；：獨(dú)棟別墅住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；：獨(dú)棟別墅住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的加權(quán)得分；：獨(dú)棟別墅住宅單位的平均得分，：全部獨(dú)棟別墅住宅單位的數(shù)量；：獨(dú)棟別墅住宅的總體均價(jià)。35.2計(jì)價(jià)參數(shù)（）及計(jì)價(jià)分配參數(shù)（）的選定方法： 是確定及的參考基礎(chǔ)。、是可以調(diào)整變動(dòng)的，但是和的調(diào)整變動(dòng)必須建立在與預(yù)期目標(biāo)均價(jià)保持一致的基礎(chǔ)之上。當(dāng)增大時(shí)，會(huì)變小，反之亦然。 確定與、之間的關(guān)系。雖然、與在數(shù)值之比上并不是一成不變的，但是它們之間存在一種大概的比例關(guān)系，在對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行試算時(shí)，需要根據(jù)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)，首先推測(cè)、與之間的大概比例關(guān)系，初步確定、的數(shù)值，試算出初步的銷售價(jià)格試算表。 根據(jù)不同單位、樓型銷售價(jià)格的價(jià)差關(guān)系來調(diào)整、值。調(diào)整、值需要的價(jià)差關(guān)系包括：不同樓型住宅總體均價(jià)之間的價(jià)差關(guān)系，不同單元樓座均價(jià)之間的價(jià)差關(guān)系，同一樓座中不同樓層單位之銷售價(jià)格的價(jià)差關(guān)系，整個(gè)項(xiàng)目中最高銷售價(jià)格與最低銷售價(jià)格之間的價(jià)差關(guān)系等等。這種價(jià)差關(guān)系需要在深入定價(jià)信息調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)來判斷，并據(jù)此進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整、修正、值。 最后通過銷售價(jià)格試算結(jié)果再來最終確定、值。 對(duì)于其它別墅類住宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式中、值均可以參照此方法。35.3雙拼別墅住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：參數(shù)說明：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位，n0，n為整數(shù)；：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位的銷售價(jià)格；：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位的建筑面積；：雙拼別墅住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；：雙拼別墅住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位的加權(quán)得分；：雙拼別墅住宅單位的平均得分，；：全部雙拼別墅住宅單位的數(shù)量；：雙拼別墅住宅的總體均價(jià)。35.4排屋住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：參數(shù)說明：第n號(hào)排屋住宅單位，n0，n為整數(shù)；：第n號(hào)排屋住宅單位的銷售價(jià)格；：第n號(hào)排屋住宅單位的建筑面積；：排屋住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；：排屋住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；：第n號(hào)排屋住宅單位的加權(quán)得分；：排屋住宅單位的平均得分，；：全部排屋住宅單位的數(shù)量；：排屋住宅的總體均價(jià)。35.5花園洋房住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：參數(shù)說明：第n號(hào)花園洋房住宅單位，n0，n為整數(shù)；：第n號(hào)花園洋房住宅單位的銷售價(jià)格；：第n號(hào)花園洋房住宅單位的建筑面積；：花園洋房住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；：花園洋房住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；：第n號(hào)花園洋房住宅單位的加權(quán)得分；：花園洋房住宅單位的平均得分，；：全部花園洋房住宅單位的數(shù)量；：花園洋房住宅的總體均價(jià)。35.6別墅類住宅的總體均價(jià)計(jì)算公式：表二對(duì)不同別墅類住宅樓型規(guī)劃布置住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式進(jìn)行列表分析，供計(jì)算參考：表二不同別墅樓型規(guī)劃布置的總體均價(jià)計(jì)算公式表序號(hào)別墅樓型規(guī)劃布置分類計(jì)算公式獨(dú)棟別墅布置；雙拼別墅布置排屋布置花園洋房布置獨(dú)棟別墅、雙拼別墅混合布置獨(dú)棟別墅、排屋混合布置獨(dú)棟別墅、花園洋房混合布置獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋混合布置獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房混合布置雙拼別墅、排屋混合布置雙拼別墅、花園洋房混合布置雙拼別墅、排屋、花園洋房混合布置排屋、花園洋房混合布置獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房混合布置參數(shù)說明：別墅類住宅的總體均價(jià)項(xiàng)目（各期）實(shí)收均價(jià)；：獨(dú)棟別墅住宅單位的總建筑面積；：雙拼別墅住宅單位的總建筑面積；：排屋住宅單位的總建筑面積；：花園洋房住宅的單位總建筑面積。第36條 多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)一。36.1多層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：參數(shù)說明：第n號(hào)多層住宅單位，n0，n為整數(shù)；：第n號(hào)多層住宅單位的銷售價(jià)格；：第n號(hào)多層住宅單位的建筑面積；：多層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；：多層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；：第n號(hào)多層住宅單位的加權(quán)得分；：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：；：全部多層住宅單位的數(shù)量；：全部小高層住宅單位的數(shù)量；：全部高層住宅單位的數(shù)量；：多層住宅的總體均價(jià)。36.2小高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：參數(shù)說明：第n號(hào)小高層住宅單位，n0，n為整數(shù)；：第n號(hào)小高層住宅單位的銷售價(jià)格；第n號(hào)小高層住宅單位的建筑面積；：小高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；：小高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；：第n號(hào)小高層住宅單位的加權(quán)得分；：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：；：全部多層住宅單位的數(shù)量；：全部小高層住宅單位的數(shù)量；：全部高層住宅單位的數(shù)量；：小高層住宅的總體均價(jià)。36.3高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：參數(shù)說明：第n號(hào)高層住宅單位，n0，n為整數(shù)；：第n號(hào)高層住宅單位的銷售價(jià)格；：第n號(hào)高層住宅單位的建筑面積；：高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；：高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；：第n號(hào)高層住宅單位的加權(quán)得分；：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：； ：全部多層住宅單位的數(shù)量；：全部小高層住宅單位的數(shù)量；：全部高層住宅單位的數(shù)量；：高層住宅的總體均價(jià)。第37條 多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)二。37.1多層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：參數(shù)說明：第n號(hào)多層住宅單位，n0，n為整數(shù)；：第n號(hào)多層住宅單位的銷售價(jià)格；：第n號(hào)多層住宅單位的建筑面積；：多層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；：多層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；：第n號(hào)多層住宅單位的加權(quán)得分；：多層住宅單位的平均得分，即：；：全部多層住宅單位的數(shù)量；：多層住宅的總體均價(jià)。37.2小高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：參數(shù)說明：第n號(hào)小高層住宅單位，n0，n為整數(shù)；：第n號(hào)小高層住宅單位的銷售價(jià)格；第n號(hào)小高層住宅單位的建筑面積；：小高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；：小高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；：第n號(hào)小高層住宅單位的加權(quán)得分；：小高層住宅單位的平均得分，即：；：全部小高層住宅單位的數(shù)量；：小高層住宅的總體均價(jià)。37.3高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：參數(shù)說明：第n號(hào)高層住宅單位，n0，n為整數(shù)；：第n號(hào)高層住宅單位的銷售價(jià)格單價(jià)；：第n號(hào)高層住宅單位的建筑面積；：高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；：高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；：第n號(hào)高層住宅單位的加權(quán)得分；：高層住宅單位的平均得分，即：； ：全部高層住宅單位的數(shù)量；：高層住宅的總體均價(jià)。第38條 住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式：在一個(gè)項(xiàng)目（小區(qū)）由別墅類、多層、小高層、高層住宅單位四種住宅樓型混合布置的情況下，此時(shí)各種樓型住宅的n均為大于0的整數(shù)。在實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作中，若小區(qū)由多層、小高層、高層住宅樓型混合布置，則在計(jì)算公式中，別墅類的n等于0，即沒有別墅類住宅單位，依此類推。 參數(shù)說明：別墅類住宅的總體均價(jià)，且：；：多層、小高層和高層住宅的總體均價(jià)；：全部住宅的總體均價(jià)項(xiàng)目（各期）實(shí)收均價(jià)；：別墅類住宅單位的總建筑面積，且；：多層住宅單位的總建筑面積；：小高層住宅單位的總建筑面積；：高層住宅單位的總建筑面積；：別墅類住宅的總體均價(jià)；：多層住宅的總體均價(jià)；：小高層住宅的總體均價(jià)；：高層住宅的總體均價(jià)。表三對(duì)不同規(guī)劃布置住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式進(jìn)行了列表分析，供計(jì)算參考：表三不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置總體均價(jià)計(jì)算公式表序號(hào)不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置分類計(jì)算公式別墅類布置；多層布置小高層布置高層布置別墅類、多層混合布置別墅類、小高層混合布置別墅類、高層混合布置別墅類、多層、小高層混合布置別墅類、多層、高層混合布置多層、小高層混合布置多層、高層混合布置多層、小高層、高層混合布置小高層、高層混合布置別墅類、多層、小高層、高層混合布置第39條 計(jì)算公式說明。39.1對(duì)于銷售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重設(shè)置而言。別墅類各類型住宅、多層、小高層、高層住宅在銷售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重、計(jì)價(jià)參數(shù)和計(jì)價(jià)分配參數(shù)的設(shè)置應(yīng)該是不相同的，并各自形成一套計(jì)算體系。但考慮到多層、小高層、高層住宅之間具有可比性，因此在某些情況下它們可以采用同一套計(jì)算體系，這樣有利于體現(xiàn)不同樓型住宅之間的性價(jià)比差異。39.2對(duì)于別墅類住宅單位價(jià)格計(jì)算公式而言。不僅別墅類住宅與其它樓型住宅之間的差異性較大，而且別墅類住宅中單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房相互之間的差異性也很大，如別墅類住宅中，客戶對(duì)單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房的私密性重視程度不盡相同，因此別墅類住宅的獨(dú)特性決定了各類型的別墅類必須都各自的計(jì)算體系。故單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房的銷售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重、計(jì)價(jià)參數(shù)和計(jì)價(jià)分配參數(shù)都必須單獨(dú)設(shè)置，并有各自完整的計(jì)算體系。39.3關(guān)于多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)一的特點(diǎn)。在銷售價(jià)格系數(shù)設(shè)置方面，設(shè)置有樓型系數(shù)；在計(jì)算公式方面，相對(duì)值等于具體住宅單位加權(quán)得分與多層、小高層和高層住宅平均得分之比，并且多層、小高層、高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)、計(jì)價(jià)分配參數(shù)分別設(shè)置，且：、。因此多層、小高層、高層住宅單位的計(jì)算公式共同組成一套計(jì)算體系，且互受影響，并通過樓型系數(shù)的評(píng)分來調(diào)整多層、小高層和高層住宅總體均價(jià)之間的價(jià)差。在該計(jì)算公式系統(tǒng)下，當(dāng)同種樓型性價(jià)比分布不合理時(shí)，只可以通過調(diào)整該種樓型的系數(shù)分值使之性價(jià)比趨于合理。39.4關(guān)于多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)二的特點(diǎn)。在銷售價(jià)格系數(shù)設(shè)置方面，可以不設(shè)置樓型系數(shù)；在計(jì)算公式方面，相對(duì)值等于具體住宅單位加權(quán)得分與其所屬樓型住宅平均得分之比，并且多層、小高層、高層住宅各自的計(jì)價(jià)參數(shù)、計(jì)價(jià)分配參數(shù)分別設(shè)置，且計(jì)價(jià)參數(shù)（或計(jì)價(jià)分配參數(shù)）可以相等，也可以不相等。因此多層、小高層、高層住宅單位的計(jì)算公式各自獨(dú)立，各有一套計(jì)算體系，且互不受影響，可以準(zhǔn)確調(diào)整多層、小高層和高層住宅總體均價(jià)之間的價(jià)差。39.5對(duì)兩套多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)的比較。這兩個(gè)系統(tǒng)最大的差異是在多層、小高層和高層計(jì)算公式方面有根本的不同，而且各有其特點(diǎn)。具體來說：計(jì)算公式系統(tǒng)一在住宅單位單價(jià)方面，可以合理的反映出多層、小高層和高層住宅單位之間的相互性價(jià)比關(guān)系，但是對(duì)這三種樓型之間的價(jià)差難以精確控制，且計(jì)算調(diào)整時(shí)比較簡(jiǎn)單；計(jì)算公式系統(tǒng)二可以精確的控制三種樓型之間的價(jià)差，但計(jì)算調(diào)整時(shí)比較復(fù)雜一點(diǎn)。39.6對(duì)于住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式而言。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，由于別墅類住宅單位與多層、小高層、高層住宅單位之間的差異較大，因此在考慮項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)均價(jià)時(shí)，往往將別墅類住宅單位的目標(biāo)均價(jià)（）單獨(dú)制定，把多層、小高層、高層住宅單位的目標(biāo)均價(jià)（）統(tǒng)一制定；在制定價(jià)格的過程中，編制者需要根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，使兩者之間保持著合理的價(jià)差。為項(xiàng)目的總體預(yù)期目標(biāo)均價(jià)，也是期望達(dá)到的實(shí)收均價(jià)，反映了編制者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目總體均價(jià)的預(yù)期。39.7對(duì)于住宅單位的銷售價(jià)格計(jì)算公式而言。在住宅單位的銷售價(jià)格計(jì)算公式中，當(dāng)住宅單位得分（）變動(dòng)時(shí)，住宅單位平均得分（）也隨之變動(dòng)，反過來又影響到兩者之間的比例關(guān)系；當(dāng)住宅的評(píng)分確定后，如需在某一總體均價(jià)水平上，調(diào)整不同住宅單位最低價(jià)與最高價(jià)之間的價(jià)差，可以通過調(diào)整計(jì)價(jià)參數(shù)（）和計(jì)價(jià)分配參數(shù)（）來實(shí)現(xiàn)，而無(wú)需調(diào)整住宅的具體評(píng)分值。即：當(dāng)減小，變大時(shí)，住宅單位最低價(jià)與最高價(jià)之間的價(jià)差就會(huì)拉大；當(dāng)變大，減小時(shí)，住宅單位最低價(jià)與最高價(jià)之間的價(jià)差就會(huì)變小，從而實(shí)現(xiàn)達(dá)到調(diào)整價(jià)格的目的。第八章 其 它第40條 保密要求。在價(jià)格制定過程中，涉及銷售價(jià)格系數(shù)設(shè)置、權(quán)重設(shè)置、系數(shù)評(píng)分及價(jià)格試算的各種報(bào)告、建議、報(bào)表等文件、電子文檔，均屬公司商業(yè)機(jī)密，任何人不準(zhǔn)向外泄密，不準(zhǔn)將文件帶出公司寫字樓（因工作需要經(jīng)批準(zhǔn)除外），如有違規(guī)，要追究違規(guī)者責(zé)任。第41條 關(guān)于編制項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告的要求。須參考附件中“某項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告提綱及附件”的內(nèi)容進(jìn)行編制、上報(bào)。第42條 本指引將列舉兩個(gè)項(xiàng)目的住宅銷售價(jià)格系數(shù)制定、住宅單價(jià)試算的案例，這兩個(gè)項(xiàng)目案例中實(shí)際的相關(guān)系數(shù)、價(jià)格，本指引均作了相應(yīng)的調(diào)整，這兩個(gè)案例是實(shí)例，但具體參數(shù)不是真實(shí)的。僅做舉例之用，不能作為參考依據(jù)。案例一：某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告案例二：某別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告- 28 -內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引附件某項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告提綱及附件一、 項(xiàng)目概況（地理位置、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、發(fā)展概況、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施基本情況）二、 影響項(xiàng)目銷售價(jià)格的因素分析與研究1. 項(xiàng)目外部環(huán)境及配套情況調(diào)研；2. 項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析與研究；3. 項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析與研究。三、 項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定的原則四、 平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析五、 價(jià)格系數(shù)權(quán)重的分析與確定1. 市場(chǎng)價(jià)格信息的收集與分析；2. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的價(jià)格信息收集與分析；3. 對(duì)本項(xiàng)目影響價(jià)格系數(shù)權(quán)重的評(píng)估與分析；4. 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定。六、 銷售價(jià)格系數(shù)評(píng)分的分析七、 銷售價(jià)格試算公式的確定1. 計(jì)算價(jià)格公式的確定；2. 計(jì)價(jià)參數(shù)、計(jì)價(jià)分配參數(shù)的確定。八、 銷售價(jià)格系數(shù)成果分析1. 總體均價(jià)構(gòu)成分析；2. 某項(xiàng)目樓型目標(biāo)價(jià)格試算匯總表（詳見附表一）；3. 樓型價(jià)差分析；九、 建議十、 附件1. 某項(xiàng)目單元樓座分布圖2. 某項(xiàng)目銷售價(jià)格平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表（詳見附表二）3. 某項(xiàng)目銷售價(jià)格垂直系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表（詳見附表三）4. 某項(xiàng)目單元系數(shù)評(píng)分圖（每種系數(shù)一張圖）4. 某項(xiàng)目單元樓座均價(jià)分布圖5. 某項(xiàng)目棟住宅價(jià)格試算表（詳見附表四）- 29 -內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引案例一：某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告一、 項(xiàng)目概況1. 該項(xiàng)目全期占地面積為229,227平方米（合343.8畝），綜合容積率1.74，其中住宅建筑面積約383,158平方米、公建配套面積18,450平方米、地下停車位約900個(gè)；建筑布局是以多層、小高層為主的大規(guī)模綜合性住宅小區(qū)。2. 項(xiàng)目位于市區(qū)，項(xiàng)目地塊南面為一條公路，常年有大型貨車通過，噪音很大，東臨市環(huán)市高速公路，并與該市標(biāo)志性