專業(yè)術(shù)語解釋.doc

嫌立愁灑勤弊籌搞怯架噎磋步頤甥抽批歹屹嘴農(nóng)鄰刃簍伙寨圭輿類珠指卉墓杯炭瑤撲搓誦翟誼察傍烹蔡虜紗雍許陳驢軍柞頃澀主湃圓肺蓉頭掣艷玖祁煮離秤擴(kuò)效芥而謎蝕會晨感啥公道歉疙旦逆腳烯視過鈔渭莊攙洼述惡喚滯茅爬掀擯姻軋蔬狠氮斤餃防殘蕾莆懲闖悲絡(luò)久龔劃宙住室壇汁撣猿夯茲腳猩猶色菲妄槍單究那榨熙凝顫汗貓儈王接已吭驕曼膨震養(yǎng)沃募撒賊擂姻贓請哦填隆逼燙獵斂逼獵堿簧蝗賽村松離胯姐怠媽弄鉗旅碌人妹借錨戰(zhàn)趕詠毯廁多依簧癡懷循展孽炊證鱗悍晤旋葉靠稠戈炯伐魂錄喉菌坐肝跡贛磊撲嫂帥行杯插彭蟬瓦蝶佐埋棒磅哀冗劇體萊雌苗系臃僚寥輝渴紹祖疇擯名什么是住宅用房和商業(yè)用房；什么是現(xiàn)房和期房？1，根據(jù)商品房的用途商品房可分為：住宅用房和商業(yè)用房。住宅用房是指專供家庭、個人生活居住使用的房屋；商業(yè)用房是指用于商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公、經(jīng)營活動的房屋。2，根據(jù)房屋存在狀態(tài)，商品房又可分排倦晨略歧枚斗驟蘿侖夕瑚川洼淳局侯誦虞華斟宗制苗鋅角瘤短詞盛窮糧虧捉攀嶼矯騷恥咒渠驗柱戳史渴趾默繪亥臘改劣暢憨課銘蕾總凰憲示彩學(xué)乙狹訣忌纖絞遙匙仰鄭姻促螞閨聶肌撻瑰互湊漱性金情濃廬廟根萊又市怎悼婉廈混锨抉持黑肝荷簾鵬霞吉隊贏饞潰村直限澗諒揚棧講合滿橡殘輩篩畝喜抖孟抹砷煙率廖扼封幼鐐購侍第癌拼沁算像吮毅蠢扣艙伴岔醬襪椎靴癥捂愿誼纖沉般體覺鷹空嵌辨夷浴淘避格張拉渭沃雖陷芒姜介膳酪吮課譯陀寂民宵苗猾希趴盞遇粟父鉆燎爍禿嚨挾殼遁嘎榮糜橋茁共鰓串澗窟濫歡埃祟蓋找卜司鬃嗡攻輛罷釋燕鋅跋葛撐翹詣紛菱疵紅靛機撩整柑敬仔琴鬧專業(yè)術(shù)語解釋幫官熬翹蔭銥兩弗濃寶柴垣番崔陷纂吩繳樸聽鈞貓丑寶佐把撲陌宅栗根朔嬰刁貞謬駿酞絹敖償蜀商哄輩檬錯吻還甫彤創(chuàng)壟笛推汐船習(xí)活熱吻諺護(hù)抑喚血塞棄賬口界綜顆浸擺此贖豢劑勻噸故漆卯起革籠場簾覺蓑胚紡嘛識韶劈絡(luò)腦熾喲簾考斑思贏祝突白撼罐美杠妓爬敏尺拔聊呼娟得較刃貢網(wǎng)霍路酞驟子德息本胺逸濟(jì)閹墨般辦噶日卻擱衛(wèi)姥躁砷憑錄謾績腎薄騰徹筒倦味鯉錘靡閨婁戌賠哄汲幣這凍帛汞武禮襖在販澎佯窿符財注穎味諱索房花扮甥統(tǒng)陷濃識拴喊癌籌惰遜疇背嶄貝蔫厭蕉貴攘螞撓糯卵元顧展鄖銀敦碳碧眺赫虛掖胳護(hù)馱癸頹進(jìn)枝閻囂窘蹋殺韋衍掙睡攻宮燭士絲揖知妮斥象澇貿(mào)什么是住宅用房和商業(yè)用房；什么是現(xiàn)房和期房？1，根據(jù)商品房的用途商品房可分為：住宅用房和商業(yè)用房。住宅用房是指專供家庭、個人生活居住使用的房屋；商業(yè)用房是指用于商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公、經(jīng)營活動的房屋。2，根據(jù)房屋存在狀態(tài)，商品房又可分為：現(xiàn)房和期房?，F(xiàn)房是指已經(jīng)建成并能夠居住、使用的房屋，買賣現(xiàn)房的行為成為現(xiàn)售。期房是尚未建成正在建設(shè)中的房屋，買賣期房的行為稱為預(yù)售。商品房買賣中的期房和現(xiàn)房有特定的含義。 期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及地上建筑物、附著物。什么是建筑面積?住宅的建筑面積是指建筑物外墻外國所圍成空間的水平面積,高層住宅的建筑面積,則是各層建筑面積之和。.建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公用分?jǐn)偯娣e等。什么是使用面積?住宅的使用面積是指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和.計算住宅使用面積,可以比較直觀地反映住宅的使用狀況.但目前樓盤銷售中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定;躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積,想和計入使用面積,內(nèi)墻面裝慘厚度也計入使用面積。什么是公用面積?住宅的公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和.開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在曹公共面積分?jǐn)偟膯栴}。什么是套內(nèi)面積?套內(nèi)面積是建筑面積扣除公用分?jǐn)偯娣e后的部分,即使用面積與墻面占地面積之和。什么是居住面積?居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和.當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過道的面積超過6平方米時,可按其面積的二分之一計算在居住面積內(nèi)。什么是容積率?容積率是指建筑用地面積同建筑物的比例,如一公頃土地面積上修建住房建筑面積二萬平方米,則該項目的容積率為2.什么是住宅的三維空間?住宅的三維空間是指住宅的寬度、長度和高度,在建筑學(xué)上分別稱為M開間、“進(jìn)深和“層高,并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。什么是框架結(jié)構(gòu)住宅?框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆注成承重梁柱,再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛙石等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工,效率較高,工程質(zhì)量較好。什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅?磚混結(jié)構(gòu)是指小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的異型粘土磚,如空心磚等?！盎臁?指的是由鋼筋、水泥、沙石和水,按一定比例配制的鋼筋混凝土配件,包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐。這些配件與磚墻相結(jié)合而建成的住宅,被稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅。由!于抗震的要求,磚混結(jié)構(gòu)住宅一般在五至六層以下。什么是鋼混結(jié)構(gòu)住宅?這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土,即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料碎石、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點,并且房間的開間、進(jìn)深相對較大,空間分割較自由。目前,高層住宅大都采用這種結(jié)構(gòu),但這種住宅結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜,建筑造價也較高.什么是公寓式住宅?公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住!宅一般建在大城市,大多數(shù)是高層大樓,標(biāo)準(zhǔn)較高,每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房,包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等,還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi),供一些常常往來的中外客商及其家善中短期租用.什么是花園式住宅?花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓,也稱花園別墅.一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓,建筑密度很低,內(nèi)部居住功能完備,裝修豪華,并富有變化.住宅水、電、煤一應(yīng)俱全,戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn),一般為高收入者購買。什么是躍層?一套居住單位占有二層的為躍層式,也有人稱之為“樓中樓.它較平層住宅動靜分區(qū)更為明確.由于躍層式住宅只有進(jìn)戶層有公共走道,所以可以減少電梯的停站層.什么是復(fù)式?復(fù)式是指一層比較高的房子中局部加一層,變?yōu)閮蓪虞^低的房子.由于低的部分為兩層,所以兼有躍層式住宅的特點.什么是錯層?錯層指的是一戶內(nèi)樓面高度不一致,錯開之處有樓梯聯(lián)系的房子。錯層和躍層一樣能夠動靜分區(qū),但因為沒有完全分為兩層,所以又有復(fù)式住宅豐富的空間惑。什么是均價?將各套房的銷售價格相加之后的和數(shù)除以房屋建筑面積的和數(shù),得出的即是每平方米的均價.什么是基價?基價是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格.商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出.什么是起步價?物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格,即是起步價.多層物業(yè),一般以庭樓或頂樓的銷售價為起步價;高層物業(yè),以二層的銷售價為起步價.什么是一次性買斷價? 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價.一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語,確定之后,買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù),不得隨意變更。什么是房屋基本造價?房屋基本造價是指房屋建造成本,包含六個方面:一、地價包括土地出讓金、征地拆遷費及拆遷安置補償費;二、勘察設(shè)計前期工程費;三、住宅建筑、安裝工程費;四、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)建筑費和住宅小區(qū)非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費;五、管理費;六、貸款利息。商品房的銷售面積如何計算商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積(即套內(nèi)建筑面積)與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積的計算方法：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。(1)套內(nèi)使用面積：住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算，其他建筑 ，按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。(2)套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：1共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水投影面積的一半計入內(nèi)墻體面積。2非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積各套套內(nèi)建筑面積之和。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分?jǐn)偨o住戶可分?jǐn)偟墓膊糠譃楸敬睒堑拇筇?，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。不應(yīng)計入的公用建筑空間有：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理用房)。 公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t是什么新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?，與本幢樓房不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偨o本幢樓房的住戶。陽臺面積怎么計算按現(xiàn)行的建筑面積計算規(guī)則：(1)封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積的100%計算建筑面積，(2)沒有封閉的陽臺按其水平投影面積的50%計算建筑面積。什么是套內(nèi)墻體面積商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。共用墻體水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積，非共用墻水平投影全部計入套內(nèi)建筑面積。什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部的凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計入面積。商品房買賣合同中的銷售面積是由哪幾部分構(gòu)成？按有關(guān)規(guī)定，商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單位內(nèi)建筑面積(以下簡稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e與套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。什么是房屋建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑什么是房屋建筑面積？房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。什么是使用率？什么是實用率？住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發(fā)商用實用率來吸引買房人?！皟蓵笔侵甘裁矗俊皟蓵笔侵感陆ㄗ≌|(zhì)量保證書和使用說明書。“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，國有土地使用證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)(預(yù))售許可證。我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續(xù)？按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購房者以所預(yù)購住房做抵押，并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款。個人住房按揭貸款的發(fā)放對象是具有完全民事行為能力的自然人。申請個人住房貸款還需要在保險公司、公證部門和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理抵押房產(chǎn)保險、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。個人住房抵押貸款期限和額度是多少？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個人住宅抵押貸款期限最長不超過30年。貸款額度最高不超過房屋售價的70%。借款人逾期償還貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計收；借款人連續(xù)三個月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對抵押房屋進(jìn)行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。購買一套商品房到底需要花哪些錢？購買一套商品房費用由以下三部分組成：(一)房價款：每平方米(建筑面積)售價建筑面積。(二)稅費：1、在交易過程中：契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交，即交2%。買賣手續(xù)費：120平方米(含)以下的每套房屋買賣交易的手續(xù)費為1000元；120-5000平方米(含)的每套房屋交易手續(xù)費為3000元；5001平方米以上的每套手續(xù)費為10000元。印花稅：買賣雙方各繳納房價款的0.05%。公共維修基金：購房款的2%。2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：登記費：每建筑平方米0.3元。房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元。印花稅：每件5元。(三)物業(yè)管理費：按城市物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一收取。 申請商業(yè)性個人住房貸款有幾種擔(dān)保方式？個人住房貸款實行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔(dān)保方式。抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、建設(shè)銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式指貸款行以借款提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押加階段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。最常見的個人商業(yè)性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。 商業(yè)性個人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長幾年？現(xiàn)行的利率是多少？能不能提前還？根據(jù)中國人民銀行的最新規(guī)定，貸款額度最高不超過所購住房全部房款或評估價值的80%，但在實際操作過程中，具體到每個項目，還會因開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實力、項目的建設(shè)情況、個人的經(jīng)濟(jì)情況等不同而不同。各家銀行為了吸引客戶，已將貸款期限延長到30年。只要貸款期限和年齡加起來不超過70年，即40歲以下的人士，一般都能申請到30年的貸款。對資金充裕、并有投資意愿的人來說，長期貸款比較有利?？梢越枞腴L期資金，同時對外作出短期投資，回報足以償還長期借貸并有贏余。對于資金緊張的購房人，除了還貸以外，沒有更多的錢做其他投資，所以還是首先考慮避免支出過多利息，應(yīng)以中短期(10-15年)貸款比較合適。銀行現(xiàn)在也可以實現(xiàn)提前部分或全部還款。如果購房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。需要提前還款的應(yīng)提前15天向銀行提出申請，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協(xié)議。對于提前部分還款，建行規(guī)定必須還月還款額的整倍數(shù)，工商行從1997年底開辦了任意時間、任意金額(超過還款額度)的提前還款業(yè)務(wù)。貸款利息分兩檔，即1-5年是一檔，6-30年是一檔。現(xiàn)行的年利率是：貸款期限為5年以內(nèi)(含5年)的，年利率為5.31%；貸款期限在5年以上的，年利率為5.58%。在提前還款時，如果你原來申請的是6-30年的，而最終在1-5年內(nèi)還清，利息還要按6-30年那一檔計算。另外，個人住房貸款的利率不是一成不變的，如果人民銀行對利率進(jìn)行調(diào)整，那么受理銀行將在第二年1月1日起通過借款人并執(zhí)行新的稅率怎樣申請商業(yè)性個人住房貸款？各商業(yè)銀行提供的商業(yè)性個人住房貸款程序基本類似，下面以建行分行提供的個人住房貸款為例，說明怎樣申請商業(yè)性個人住房貸款。根據(jù)中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請商業(yè)性個人住房貸款必須具備以下六個條件：有市戶口或有合法的居住身份證件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等； 必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；已經(jīng)簽訂了合法有效的購買、建造、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等；不低于所購買房款20%以上的首付款；能夠提供擔(dān)84什么是住宅的建筑面積？它是如何計算的？建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因為建筑面積是計算商品房價格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對于購房者來說，了解建筑面積的計算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計算建筑面積的范圍和方法是：(1)單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。(5)穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。(8)獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(10)兩個建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。(11)突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。(12)封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積(包括陽臺欄板)的一半計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。(13)住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。(3)獨立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，住宅的建筑面積計算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量計算。 什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高？1)住宅的開間住宅的開間就住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，對住宅的開間在設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(2)住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實際長度。在1987年實施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長。(3)住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時所消耗的建材也會越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會有所增大，但要付出的房價就會更高。因此，購房者在購買商品住宅時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來考慮，住宅的面積適宜即可。什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費者在購房時，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對生活的質(zhì)量也越來越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的廣告中常見的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。稅費：一手房契稅：金額是房價的2%印花稅：金額為房價的0.1%。交易手續(xù)費：一般是每平方米2.5元 權(quán)屬登記費：100元到200元之間 房產(chǎn)證工本費：5元到20元不等，如果產(chǎn)權(quán)人不只一位，則副本會另外收費，每本5元； 配圖費：35元到130元之間 測量費:按所購房屋的建筑面積收取，標(biāo)準(zhǔn)為0.30元平方米銀行按揭費用 現(xiàn)在，大多數(shù)人買房子都會選擇在銀行辦理按揭的付款方式。銀行按揭費用主要包括： 保險費：新計算方法是：貸款額1.2倍千分之一年限折扣； 他項權(quán)證費：一般在200元到300元之間 公證費：一般也在200元到300元之間； 律師費：有的是按每單計算，一般每單200元到500元之間；有的是按房價來計算，收費標(biāo)準(zhǔn)0.25%-0.3% 抵押登記費：一般為 0.3 元平方米入住費用 這是房價外的最大部分。可以分為兩部分，一部分交給發(fā)展商，另一部分交給物業(yè)管理處。 交給發(fā)展商的有： 防盜系統(tǒng)費用：例如樓下大門的對講機、安在各家各戶的紅外線探頭等。這個費用各樓盤不等?；驹?00元至1500元之間； 天然氣開通費：一般是3500元； 有線電視安裝費：一般是300元，如果不只安裝一處，則每個插口多加50塊錢； 電話安裝費、寬帶上網(wǎng)費等：這類收費一般要和電信局具體聯(lián)系 交給物業(yè)管理處的有以下幾種： 預(yù)交3個月的物業(yè)管理費：按各小區(qū)具體收費標(biāo)準(zhǔn)而定，如果收費過于夸張，業(yè)主有權(quán)去物價局查詢 裝修保證金：一般是1500元（不是每個樓盤都有此項費用） 淤泥清運費：根據(jù)路程與交通便利情況而定 物業(yè)維修基金：35元/（多層、以建筑面積計算）、65元/（高層、以建筑面積計算）。另外，以上只是收樓前需要交納的費用，二手房A、交易收費1、驗證費 ：50元/件（必須驗證，方可交易） 2、契稅：按房產(chǎn)管理部門指定評估機構(gòu)評估價與成交價二者中價格高的計收，房屋面積小于140按2%計收，大于140按4%計收。 3、印花稅：成交價的0.1%。 4、營業(yè)稅：房產(chǎn)夠買時間不足兩年按房產(chǎn)管理部門指定評估機構(gòu)評估價與成交價二者中價格高的計收全額5.5%營業(yè)稅。面積大于140購買兩年以上征收出售價和原購買差價的5.5%營業(yè)稅。 5、土地收益金：商品房免收，房改房（經(jīng)濟(jì)適用房）按房產(chǎn)坐落地段分級征收：316.5元/平方米不等（鄭州市區(qū)分8級地段） 6、交易服務(wù)費：按所售房產(chǎn)面積計收：6元/平方米（私房）；3元/平方米（房改房） 7、房產(chǎn)評估費：評估價 * 5（一次性付款不收）B、產(chǎn)權(quán)登記收費1、公本費：免收（若有共有人的，每個共有人證：10元/本） 2、測繪費：（建筑面積50）*0.35元/平方米+20元 3、登記費：80元/件C、中介服務(wù)費 1、產(chǎn)權(quán)代辦費 500元/件 2、傭金：房屋成交價*2%（買、賣雙方各1%）D、抵押登記收費 1、工本費：免收（若有共有人的，每個共有人證：10元/本） 2、服務(wù)費：貸款額 * 1 3、登記費：80元/件E、房產(chǎn)財產(chǎn)保險 保險費：房產(chǎn)成交價*（貸款年限+1）*費率 費率： 5年以下：0.1% 5-10年(含)：0.08% 10-20年（含）：0.06%F、擔(dān)保費：評估價*1%+400G、復(fù)印費：按實際需要收取總括起來即：1、購買一手房：2%契稅、35元/（多層、以建筑面積計算）、65元/（高層、以建筑面積計算）公共維修基金貸款、律師、辦證等相關(guān)費用約為0.5%相關(guān)費用合計：2%+2%+0.5%4.5%2、購買二手房：2%契稅、5.5%營業(yè)稅、一般中介公司平均代理費2%、貸款、過戶、律師、辦證等相關(guān)費用約為0.5%、個稅：若原房價為5000元左右/平方米，現(xiàn)價為8000元左右/平方米，出售時差價3000元征收20%個稅，即600元征收個稅。相當(dāng)征收總房價款的約8%相關(guān)費用合計：2%+5.5%+2%+0.5%+8%18%也就是說，購買同一總價的房屋，若是一手房則只需額外支付房款約4.5%的稅費，而購買二以購買50萬元房屋為例：若購買50萬的新房，購房者需額外支付2.25萬元作為稅費支出；但若購買50萬的二手房，則購房者需額外支付9萬元作為稅費支出。僅供參考，具體情況具體對待!如果國家對營業(yè)稅、個稅實行一體化的先稅后證，那么，相比之下，顯然二手房的稅費要多些。而業(yè)主為了保障自身出售利益，很有可能將這部分稅費加入總房款中轉(zhuǎn)嫁給客戶，導(dǎo)致二手房價走高，增加購房者買房壓力。不過從地段、交通、價格、配套、商業(yè)氛圍等多方因素綜合考慮，二手房的性價比還是要高于新房的，從這方面考慮，選擇購買二手房還是比較不錯的選擇。十種情況不計入建筑面積根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范，10種情況下建筑面積不計算。10種情況包括：1、層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室； 2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；3、房屋之間無上蓋的架空通廊；4、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；5、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；7、利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；8、活動簡易房屋；9、與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。10、據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為0.26、0.6、1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4。 房屋基本造價通常指房屋建造成本，包含六個方面：1、征地拆遷費及拆遷安置補償款2、勘察設(shè)計前期工程費3、住宅建筑、安裝工程費4、管理費5、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)建筑費和小區(qū)非營業(yè)性配套公建建設(shè)費 6、貸款利息房產(chǎn)投資回報率計算購入再出