工業(yè)地產(chǎn)概述.doc

工業(yè)地產(chǎn)概述一、工業(yè)地產(chǎn)含義指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。二、工業(yè)地產(chǎn)分類重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、自由貿易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策的貿易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。三、工業(yè)地產(chǎn)特性投資規(guī)模大、快速啟動、提供增值服務、追求長期穩(wěn)定回報。四、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式1.工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式目前我國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，其運作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會下設的開發(fā)公司。缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運作方法，項目前期缺乏科學合理的定位與策劃等不足導致其在工業(yè)園的整體運作中不夠專業(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。2.工業(yè)地產(chǎn)商模式指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關設施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。3.主體企業(yè)引導模式指在某個產(chǎn)業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。4.綜合運作模式指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。5.私人業(yè)主開發(fā)模式目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續(xù)上楊，其利潤匯報率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力，時常也逐漸將其淘汰。五、工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式1.主要以土地溢價增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。2.進行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項目投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結合等方式，實現(xiàn)項目的收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標準的廠房、研發(fā)中心、配套服務等設施后，進行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎設施的建設，打造設施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務仍由客戶操作，其本質是開發(fā)商而非物流商。星月集團開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領地”等項目亦如此。3.通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強強聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風險下的項目收益。 五、我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展1.我國工業(yè)地產(chǎn)的興起國際經(jīng)濟發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟一體化大勢；同時，憑借低廉的勞動力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉移；國內各個城市經(jīng)營發(fā)展角度：各個城市之間的發(fā)展、競爭，促使各個地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟技術開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關鏈條產(chǎn)業(yè)跟進聚集的產(chǎn)業(yè)園區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面：出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。2.我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀1）我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級階段，相對西方開發(fā)較晚。地方工業(yè)用地：自行發(fā)展規(guī)劃發(fā)展導向發(fā)展集聚發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于非常初級的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動密集型的低端行業(yè)，在推動地方經(jīng)濟發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預期的作用和效果。圈地運用，機構、企業(yè)、集體、個人紛紛在圈地運動中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報，造成土地資源開發(fā)速度遠遠超出地方經(jīng)濟發(fā)展實際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機構及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機會以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體-工業(yè)園的建設中存在的問題“明星園區(qū)”太少，重復建設嚴重；上海、蘇州、東莞等。“我們希望政府能夠制定一個工業(yè)園區(qū)的建設標準，給工業(yè)園區(qū)設一道門檻，來防止園區(qū)建設過多過濫。”招商引資機制不完善，來者不拒；政府（政績）與入駐企業(yè)實現(xiàn)“雙贏”貪大求洋，面子工程資金供應鏈不完善，融資成瓶頸。3.工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢1）發(fā)展趨勢的影響因素政府政策的影響：監(jiān)管調控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰，可保存有實力企業(yè)；市場供求的影響：經(jīng)濟發(fā)展保持強勁發(fā)展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的確立，對工業(yè)的重視；發(fā)展模式的影響：模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益；投資回報的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴展，可開發(fā)的土地將會越來越少，國家對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。市場的規(guī)范透明成熟將導致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強勁，投資回報相對穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的激烈，多數(shù)產(chǎn)權持有者不會出售轉為出租，以保其產(chǎn)權的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會不斷上漲。2）中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢政策將強調市場對工業(yè)用地的配置作用，促進工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實價值。國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新。開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標準，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品