房地產(chǎn)法小抄定稿.doc

房地產(chǎn)法小抄1簡述對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性。答：(1)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要。(2)鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。2我國在規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中存在的主要問題有哪些。答：(1)某些地方違法批地、亂占耕地、浪費(fèi)土地的問題時(shí)有發(fā)生，造成耕地面積銳減，土地資產(chǎn)流失。(2)某些地方進(jìn)行了不少盲目的重復(fù)建設(shè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不盡合理；沿海部分地區(qū)1992、1993年的“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)區(qū)熱”，導(dǎo)致以后幾個(gè)年度的泡沫經(jīng)濟(jì)成份增多，使得部分債權(quán)人銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)陷入經(jīng)營困境。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，其中部分企業(yè)資質(zhì)低下；許多房地產(chǎn)市場行為不規(guī)范，價(jià)格混亂，單純炒賣地皮，牟取非法收益。(4)長期實(shí)行的福利分房政策產(chǎn)生了很多弊端。3試述我國基本農(nóng)田的保護(hù)。答：(1)需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。(2)實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度。(3)占用基本農(nóng)田的單位應(yīng)當(dāng)按照縣級(jí)以上人民政府的要求，將所占用基本農(nóng)田耕作層的土壤用于新開墾的耕地、劣質(zhì)地或者其他耕地的土壤改良。(4)禁止破壞基本農(nóng)田。(5)禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。(6)實(shí)行基本農(nóng)田地方等級(jí)評(píng)定制度。(7)實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任制度。2、房地產(chǎn)市場及其發(fā)展房地產(chǎn)市場具有哪些特征?(1)綜合功能。(2)多級(jí)市場。(3)法定形式。 (4)部分限制。5)國家適度干預(yù)。3、房地產(chǎn)業(yè)廣義的房地產(chǎn)業(yè)包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護(hù)的各種業(yè)務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是我國一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)將成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。怎樣認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用?答：在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。(1)基礎(chǔ)性。土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。唯物主義認(rèn)為，滿足衣、食、住、行等項(xiàng)需要是人們從事生產(chǎn)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)的起點(diǎn)。(2)先導(dǎo)性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為擴(kuò)大對(duì)外開放、吸收利用外資創(chuàng)造著良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。特別是在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長點(diǎn)。總之，國家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康的發(fā)展。為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供先導(dǎo)性物質(zhì)條件。在我國現(xiàn)階段，大力發(fā)展普通居民住宅建設(shè)，將成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的增長點(diǎn)房地產(chǎn)關(guān)系是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地、房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。1、九屆全國人大常委會(huì)1999年4月29日通過的中華人民共和國行政復(fù)議法，依照這一規(guī)定，因?qū)π姓C(jī)關(guān)就土地、礦產(chǎn)、森林的權(quán)利歸屬處理不服而引起的爭議應(yīng)列為行政管理性質(zhì)的關(guān)系。（三）對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系實(shí)行法律調(diào)整的必要性1、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的需要；2、鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。（實(shí)行國有土地有償使用制度、推進(jìn)城鎮(zhèn)住房商品化）1950年6月28日的土地改革法1986年6月25日通過的土地管理法，經(jīng)過1988年12月29日第一次修訂、1998年8月29日第二次修訂自1999年1月1日施行，已形成一部嶄新的土地法律。最新修訂的土地管理法自2004年8月8日起施行。他更新了土地管理制度，全面改革了土地管理方式。1991年5月24日，國務(wù)院決定，每年6月25日即土地管理法頒布紀(jì)念日為全國的“土地日”1994年7月25日的城市房地產(chǎn)管理法，是規(guī)范城市范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地、從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理的法律，該法于1995年1月1日起施行，它為城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了基本的法律依據(jù)和法律保障。2002年8月29日農(nóng)村土地承包法是關(guān)于房地產(chǎn)的第三部專門法律，該法自2003年3月1日起施行。1975年，國務(wù)院成立國家城市服務(wù)部，統(tǒng)管全國的房地產(chǎn)。1986年8月1日，根據(jù)國務(wù)院的決定，國家土地管理局正式成立，作為國務(wù)院的直屬機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)全國土地的管理工作。1988年后國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革，設(shè)立建設(shè)部，負(fù)責(zé)全國城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理，包括城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、建筑業(yè)和房地產(chǎn)管理等。我國1994年開始全面推行住房公積金制度，繳納率要達(dá)到5房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容是什么答：(1) 土地、房屋財(cái)產(chǎn)關(guān)系。土地的所有權(quán)和使用權(quán)，房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，都屬于財(cái)產(chǎn)。它們是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)。(2)土地利用和管理關(guān)系。土地利用總體規(guī)劃，對(duì)耕地的特殊保護(hù)，土地開發(fā)利用，土地用途管制，建設(shè)用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結(jié)合。 (3)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。既包括開發(fā)，又包括交易。(4)城市房產(chǎn)管理關(guān)系。城市的整體規(guī)劃，對(duì)公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府行為。 (5)城市物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理公司與物業(yè)所有人(即業(yè)主)、使用人之間，就房屋建筑及其配套設(shè)施和居住小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維修、修繕與整治，發(fā)生一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，也可歸屬于廣義的房地產(chǎn)法調(diào)整之列。(2) 房地產(chǎn)法的體系：房地產(chǎn)法可以表現(xiàn)為一部系統(tǒng)的法律，即房地產(chǎn)法典；也可由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成為一個(gè)整體，廣義的房地產(chǎn)法基本內(nèi)容包括：第一、關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；第二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；第三、關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；第四、關(guān)于國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其市場實(shí)施管理的規(guī)定；第五、關(guān)于社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定我國的房地產(chǎn)法律的體系按其內(nèi)容分布劃分應(yīng)由三步份立法組成：1、綜合的法2、專門的法；3、相關(guān)的法。四、房地產(chǎn)法律關(guān)系：1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念房地產(chǎn)關(guān)系經(jīng)過法律的調(diào)整，即上升為房地產(chǎn)法律關(guān)系。房地產(chǎn)關(guān)系是法律調(diào)整的對(duì)象，而房地產(chǎn)法律關(guān)系是法律調(diào)整的結(jié)果2、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成要素是什么?答：(1)主體，即參加房地產(chǎn)法律關(guān)系的當(dāng)事人。它既是權(quán)利的享受者，又是義務(wù)的承擔(dān)者，主要有以下幾類：國家機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體、公民個(gè)人。(2)客體，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利義務(wù)所共同指向的對(duì)象。一般說來，客體分為土地和房屋，它們屬于不動(dòng)產(chǎn)。但是對(duì)土地而言，國家依法轉(zhuǎn)讓的不是土地所有權(quán)而是土地使用權(quán)。土地使用者依法轉(zhuǎn)讓、抵押的不是土地所有權(quán)而是土地使用權(quán)。(3) 內(nèi)容，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，它是房地產(chǎn)法律關(guān)系的最基本的要素，也可說是主體雙方關(guān)系的落腳點(diǎn)。五、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系1、房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的分工與聯(lián)系答：城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃”。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例更加具體的規(guī)定為：“確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃?！笨梢姡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，必須同時(shí)按照城市規(guī)劃法和城市房地產(chǎn)管理法的要求進(jìn)行，從特定意義上說，城市規(guī)劃法的部分規(guī)范也可被列為廣義房地產(chǎn)法的重要組成部分。根據(jù)城市規(guī)護(hù)法，規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市建設(shè)必須堅(jiān)持“一書兩證”制度第一，選址意見書第二，建設(shè)用地規(guī)劃許可證第三，建設(shè)工程規(guī)劃許可證1、國家房地產(chǎn)管理體制的基本架構(gòu)：a、國務(wù)院；國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表行使，國務(wù)院指定全國城鎮(zhèn)住房的基本制度、統(tǒng)一政策。b、地方人民政府；征用土地批準(zhǔn)權(quán)，只能由省一級(jí)人民政府行使；縣級(jí)以上人民政府可以設(shè)房地產(chǎn)管理、土地管理部門。c、土地行政主管部門（國土資源部）有原地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家土地管理局、國家海洋局和國家測繪局共同組成。d、建設(shè)行政主管部門以及城市房地產(chǎn)管理部門。主要職能：城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理、建筑業(yè)管理、居民住宅建設(shè)和管理等。2、對(duì)房地兩證合一與房地兩證分離的利弊比較答：房地兩證合一的優(yōu)點(diǎn)是便于統(tǒng)一管理，簡化手續(xù)，提高工作效率，避免幾個(gè)管理部門之間不必要的交叉或矛盾。缺點(diǎn)是，由于房證合一，制約、監(jiān)督可能會(huì)受到影響。房地兩證分離的優(yōu)點(diǎn)是分工明確，程序清楚。缺點(diǎn)是，可能延誤辦事期限，或者造成房、地管理脫節(jié)一、土地管理法概述：土地管理法：就是國家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的各種法律規(guī)范的總稱。土地管理是國家用以維護(hù)土地所有權(quán)、合理組織利用土地的一項(xiàng)行政管理活動(dòng)。1、土地基本國策十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地。2、土地管理法的立法目的維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制;保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地;切實(shí)保護(hù)耕地;促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。土地法律關(guān)系：1、土地法律關(guān)系的概念：是由土地法律規(guī)范調(diào)整而形成的、具有權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的關(guān)系。2、土地法律關(guān)系的種類：一是土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系；二是土地行政管理法律關(guān)系。1998年土地管理法修改的重點(diǎn)與主要內(nèi)容有哪些?答(1)土地用途管制。(2)加強(qiáng)耕地保護(hù)。(3)提高征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。(4)加大查處土地違法行為的力度。簡述新土地管理法規(guī)定的土地用途管制制度。答：新土地管理法第4條規(guī)定土地用途管制制度。將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的總量。土地利用總體規(guī)劃確定了土地用途分類，劃定了耕地保護(hù)區(qū)，起到了對(duì)農(nóng)用地的特殊保護(hù)作用。任何建設(shè)需要占用農(nóng)用地的，必須先取得農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，才能批準(zhǔn)征用土地或使用土地。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)集中在中央和省兩級(jí)，收回了原來分屬地方政府的征地審批權(quán)二、土地的所有權(quán)和使用權(quán)：（一）土地所有權(quán)：土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對(duì)自己的土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。1、土地所有權(quán)的特征。答：(1)土地所有權(quán)是一項(xiàng)專有權(quán)利，其權(quán)利主體是特定的，而義務(wù)主體是不特定的。(2)對(duì)土地所有權(quán)的行使實(shí)行嚴(yán)格限制，無論國有土地，還是集體土地，包括對(duì)土地使用、處分(轉(zhuǎn)讓)、收益等，都受到相應(yīng)的法律約束。(3)土地所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能一般與所有權(quán)人緊密結(jié)合，但也可以分離。(4)土地所有權(quán)具有排他性同一塊土地上只能有一個(gè)所有權(quán)存在，不能同時(shí)存在兩個(gè)以上的所有權(quán)2、土地所有權(quán)可分為兩種情況：（1）國有土地的所有權(quán)只能由國家統(tǒng)一行使，具有唯一性和統(tǒng)一性（2）農(nóng)民集體所有的土地由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)、核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)3、國有土地所有權(quán)1、國有土地所有權(quán)：是指由國務(wù)院代表國家行使的對(duì)全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。5、國有土地的使用：（1）行政劃撥；（2）國有土地有償使用；（3）國有土地承包經(jīng)營。6、農(nóng)民集體土地所有權(quán)：1、農(nóng)民集體土地所有權(quán)的形成：我國的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，是在土地私人所有制的基礎(chǔ)上改造而形成的，即經(jīng)過互助組、初級(jí)合作社、高級(jí)合作社后逐步實(shí)現(xiàn)的。2、集體土地的范圍：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。3、農(nóng)民集體所有的土地由誰來經(jīng)營、管理的問題。土地管理法規(guī)定：（選擇題）（1）依法屬于集體所有的土地，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理（2）屬于村內(nèi)的農(nóng)民集體分別所有的（實(shí)際上是以生產(chǎn)隊(duì)為基礎(chǔ)延續(xù)存在的），由村內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)或村民小組經(jīng)營、管理（3）屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的，則由這一級(jí)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。（二）土地使用權(quán)1、土地使用權(quán)，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。（廣義）土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)其取得的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。包括土地承包經(jīng)營權(quán)、房地產(chǎn)市場中的土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)等（狹義）土地使用權(quán),是指房地產(chǎn)市場中土地使用權(quán)，或者稱之為可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為目的而取得的對(duì)國有土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2、土地使用權(quán)的內(nèi)容(1)使用權(quán)。(2)收益權(quán)。(3)處分權(quán)。3、簡述土地使用權(quán)的特征答：(1)權(quán)利的派生性。(2)客體的有限性。(3)目的的特殊性。(4)取得的法定性。(5)使用的期限性。4、土地使用權(quán)的取得（1）原始取得有償出讓和行政劃撥（2）傳來取得通過轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)或民事執(zhí)行，變更國有土地使用權(quán)的主體6、土地使用權(quán)的終止有那幾種情形？土地使用權(quán)終止的原因及其后果，可以分為以下四種：（1）因土地使用權(quán)終止出讓合同期限規(guī)定的使用期限屆滿而終止（土地使用權(quán)終止出讓合同期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者或申請(qǐng)續(xù)期但未或批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物由國家無償收回）（2）土地使用權(quán)期限屆滿前，國家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給與相應(yīng)的補(bǔ)償（3）因土地使用者嚴(yán)重違反城市規(guī)劃或違反土地使用權(quán)出讓合同而被國家強(qiáng)制收回土地（4）因土地的滅失而導(dǎo)致土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)終止后，國有土地所有權(quán)的全部權(quán)能回歸所有人國家三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)1、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，是指農(nóng)村土地承包人對(duì)其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利。2、家庭承包經(jīng)營（1）發(fā)包方權(quán)利：發(fā)包的權(quán)利、監(jiān)督的權(quán)力、處理的權(quán)力、法律行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利（2）發(fā)包方的義務(wù)：維護(hù)承包方的土地經(jīng)營權(quán)、尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)、為承包方提供必要的服務(wù)、組織農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（3）承包方的權(quán)利：土地承包經(jīng)營、土地承包經(jīng)營的流轉(zhuǎn)、承包地被征用、占有時(shí)依法獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利、法律行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利（4）承包方的義務(wù)：維持土地的農(nóng)業(yè)用途、保護(hù)和合理利用土地、法律行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)農(nóng)村土地承包法規(guī)定：1、耕地的承包期限為30年2、草地的承包期限為30-50年3、林地的承包期限為30-70年，特殊林木林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵守以下原則1、平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)2、不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途3、流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限4、受讓方需有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力5、在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方，承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)或流轉(zhuǎn)的方式承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可不簽訂書面合同（2）編制原則：嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地；保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。2、土地利用總體規(guī)劃的法律效力：土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，即具有法律效力。必須嚴(yán)格執(zhí)行。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，不得隨意修改，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。3、述土地利用與保護(hù)的原則和內(nèi)容。答：土地利用與保護(hù)的原則是：(1)十分珍惜；合理利用土地的原則；(2)切實(shí)保護(hù)耕地的原則；(3)全面規(guī)劃，以土地利用總體規(guī)劃管理土地的原則；(4)開發(fā)、利用與整治保護(hù)相結(jié)合的原則。主要內(nèi)容包括：土地利用總體規(guī)劃制度，土地開發(fā)制度，耕地的特殊保護(hù)制度，土地調(diào)查和統(tǒng)計(jì)制度。五、耕地保護(hù)制度（一）切實(shí)保護(hù)耕地是我國的一切基本國策：1、為什么要把切實(shí)保護(hù)耕地列為基本國策：切實(shí)保護(hù)耕地關(guān)系到農(nóng)業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，關(guān)系到全民根本利益，所以必須列為基本國策。切實(shí)保護(hù)耕地是土地管理法立法的目的之一“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策3、土地管理法中設(shè)定哪些制度以實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡：(1)從規(guī)劃上保證總量平衡。(2)實(shí)行土地用途管制制度。(3)實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。(4)實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)制度。(5)禁止閑置和荒蕪耕地。（二）基本農(nóng)田保護(hù)制度：1、基本農(nóng)田：是指按照一定時(shí)期人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依照土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。2、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的劃定：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）為單位進(jìn)行劃區(qū)定界，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)農(nóng)業(yè)行政主管部門組織實(shí)施。劃定的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，由縣級(jí)人民政府設(shè)立保護(hù)標(biāo)志，予以公告。試述我國法律對(duì)基本農(nóng)田的保護(hù)。答：(1)需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)無法避開基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用土地的，必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)。(2)實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，當(dāng)?shù)厝嗣裾畱?yīng)當(dāng)按照國務(wù)院的批準(zhǔn)文件修改土地利用總體規(guī)劃，并補(bǔ)充劃人數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)幕巨r(nóng)田。占用單位應(yīng)當(dāng)按照占多少、墾多少的原則，負(fù)責(zé)開墾與所占基本農(nóng)田的數(shù)量與質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。(3)禁止破壞基本農(nóng)田。禁止任何單位和個(gè)人在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)建窯、建房、建墳、挖沙、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進(jìn)行其他破壞基本農(nóng)田的活動(dòng)。禁止任何單位和個(gè)人占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。(4)實(shí)行基本農(nóng)田地力等級(jí)評(píng)定制度。縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定基本農(nóng)田地力分等定級(jí)辦法，由農(nóng)業(yè)行政主管部門會(huì)同土地行政主管部門組織實(shí)施，對(duì)基本農(nóng)田地力分等定級(jí)，并建立檔案。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期評(píng)定基本農(nóng)田地力等級(jí)。有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)建立基本農(nóng)田地力與施肥監(jiān)測。環(huán)境污染監(jiān)測和評(píng)價(jià)等制度。5)實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書制度。在建立基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的地方，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)與下一級(jí)人民政府簽訂基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)與縣級(jí)人民政府簽訂的基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書的要求，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)簽訂（三）土地開發(fā)與復(fù)墾：1、土地開發(fā)：土地開發(fā)是為擴(kuò)大土地的可利用面積和提高土地利用深度，通過勞力、技術(shù)和資金的投入將土地由自然資源改造為經(jīng)濟(jì)資源。2、簡述土地開發(fā)的原則。(1)符合土地利用總體規(guī)劃。土地開發(fā)應(yīng)在土地利用總體規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行。土地利用總體規(guī)劃是我國土地開發(fā)利用的基本依據(jù)。(2)保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化。開發(fā)未利用土地必須經(jīng)過科學(xué)論證和評(píng)估。國家禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地。對(duì)破壞生態(tài)環(huán)境開墾、圍墾的土地，要有計(jì)劃有步驟地退耕還林、還牧、還湖。(3)農(nóng)業(yè)用地優(yōu)先開發(fā)。適宜開發(fā)為農(nóng)業(yè)用地的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先開發(fā)為農(nóng)用地，不能開發(fā)為農(nóng)用地的，可以開發(fā)為建設(shè)用地。(4)保護(hù)開發(fā)者利益。國家依法保護(hù)開發(fā)者的合法權(quán)益，鼓勵(lì)單位和個(gè)人進(jìn)行土地開發(fā)，開墾未確定使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長期使用。土地復(fù)墾的實(shí)施：土地復(fù)墾實(shí)行“誰破壞、誰復(fù)墾”的原則。復(fù)墾的土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)六、建設(shè)用地制度（一）建設(shè)用地：建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事用地等。分類：按土地所有權(quán)性質(zhì)劃分，可分為國家建設(shè)用地和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建設(shè)用地；按建設(shè)項(xiàng)目大小可以分為：大型項(xiàng)目建設(shè)用地、中型建設(shè)項(xiàng)目用地、小型建設(shè)項(xiàng)目用地；按利用性質(zhì)可以分為：農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（二）國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得：什么叫國家建設(shè)用地?其來源是什么?答：國家建設(shè)用地是指國家建設(shè)項(xiàng)目所需要占用或使用的土地，包括機(jī)關(guān)、部隊(duì)、社會(huì)團(tuán)體、學(xué)校以及企事業(yè)單位、公益事業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施等一切建設(shè)工程所需用地2、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：（1）市、縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案，分批次逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府；（2）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案進(jìn)行審查，提出審查意見，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)；其中補(bǔ)充耕地方案由批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案時(shí)一并批準(zhǔn)；（3）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府組織實(shí)施，按具體建設(shè)項(xiàng)目分別供地。3、以劃撥方式取得建設(shè)用地的審批：（1）在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)建設(shè)用地的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向城市規(guī)劃行政管理部門提出選址申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行初步審查，核發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；（2）建設(shè)單位或個(gè)人向計(jì)劃管理部門申報(bào)可