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文檔簡介
房屋租賃合同的條紋規(guī)定 房屋租賃合同法的規(guī)定: 一、城市房屋租賃管理辦法第4條,公民、法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。 問題:該條只規(guī)定房屋所有權人的出租權,其他人對房屋有無出租權?非房屋所權人出租房屋后,承租人的權利如何保證? 解答:根據(jù)合同法第51條,“無處分權的人處分他人財產,經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”因此,非房屋所有人對房屋進行出租并不導致租賃合同無效,只是效力待定而已。合同法第228條還規(guī)定:“因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。”可以看出,出租人是否為租賃物的所有人或使用權人,不影響租賃合同的效力。 二、第6條,有下列情形之一的房屋不得出租: 1、未依法取得房屋所有權證的; 2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的; 3、共有房屋未取得共有人同意的; 4、權屬有爭議的; 5、屬于違法建筑的; 6、不符合安全標準的; 7、已抵押,未經(jīng)抵押權人同意的; 8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的; 9、有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 問題:該法采取禁止性方式,規(guī)定了禁止出租的房屋類型,以以上房屋出租的合同效力如何? 解答:合同法第52條第5項,違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的,合同無效。該法是建設部發(fā)布的行政規(guī)章。合同是否有效,應當以法律、行政法規(guī)的規(guī)定為準。最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(一),進一步明確:合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。因此,以上述房屋為標的的房屋租賃合同并非無效。 三、第7條,住宅用房的租賃,應當執(zhí)行國家的房屋所在地城市政府規(guī)定的租賃政策。 租用房屋從事生產、經(jīng)營活動的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。 問題:可否租用住宅用房從事生產、經(jīng)營活動? 解答:“住改商”給生活帶來便利,但也帶來噪聲、氣味等環(huán)境污染。物權法沒有完全禁止“住改商”,而是將選擇權交給了有利害關系的業(yè)主。第77條規(guī)定:“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、行政法規(guī)和管理規(guī)約外,應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。”但是,怎樣確定是否有利害關系,有利害關系全體業(yè)主的范圍如何定,如何算征得了業(yè)主同意等問題在物權法中并沒有規(guī)定。加上客觀現(xiàn)實情況,這就很容易產生一系列矛盾。期待以后的司法解釋加以明確。 四、第11條,租賃期限內,房屋出租人轉讓房屋所有權的,房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 出租人在租賃期限內死亡的,其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同 住宅用房承租人在租賃期限內死亡的,其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租 問題:轉讓房屋所有權的范圍?家庭成員的范圍? 解答:1、城市房地產轉讓管理規(guī)定xx年8月15日建設部修正,第3條,本規(guī)定所稱房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。前款所稱其他合法方式,主要包括下列行為: (1)以房地產作價入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產權屬發(fā)生變更的; (2)一方提供土地使用權,另一方或者多方提供資金,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產,而使房地產權屬發(fā)生變更的; (3)因企業(yè)被收購、兼并或合并,房地產權屬隨之轉移的; (4)以房地產抵債的; (5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 2、根據(jù)繼承法的規(guī)定,在法律上具有權利義務關系的家庭成員包括:夫妻、父母子女、兄弟姐妹、祖父母和外祖父母、孫子女和外孫子女。而且包括法律擬制的家庭成員。 合同法第234條,承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 合同法沒有限定可以繼續(xù)承租的為家庭成員,與承租人生前共同居住的亦可承租,并且也沒有“共同居住兩年以上”的限定條件。 五、第13條,房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的,當事人應當向房屋所在地直轄市、市、縣政府房地產管理部門登記備案。 第14條,房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內,持本辦法第十五條規(guī)定的文件到直轄市、市、縣政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。 第15條,
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