武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及前景預測.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及前景預測目錄一、武漢城市概覽二、2010年土地市場成交情況1.總體成交情況2.區(qū)域成交情況3.2010年武漢地王檔案三、2010年樓市交易情況1、供求量分析2、商品住宅成交套數(shù)3、成交均價4.未來成交均價展望四、本網(wǎng)觀點一、城市概況武漢（Whn）是中華人民共和國湖北省省會，中國15個副省級城市之一，也是中部六省唯一的副省級城市，長江中下游特大城市之一，中國中部地區(qū)（華中）的最大都市和區(qū)域中心城市，中國重要的工業(yè)基地、科教基地和綜合交通樞紐。截止2009年，全市常住人口910萬，其中城鎮(zhèn)人口537萬。唐朝詩人李白在此寫下“黃鶴樓中吹玉笛，江城五月落梅花”，因此武漢自古又 稱“江城”。 武漢全境面積達8494平方公里，為湖北省面積的4.6。七個城市轄區(qū)面積863平方公里，外環(huán)以內(nèi)面積1171.70平方公里，武漢三環(huán)線（中環(huán)線）內(nèi)的城區(qū)面積684平方公里。截至2009年底建成區(qū)面積為475平方公里。十三個轄區(qū)中黃陂區(qū)面積最大為2261平方公里，江漢區(qū)面積最小為33平方公里，城區(qū)中洪山區(qū)面積最大達502平方公里。1.自然資源武漢水資源充足，水域面積2205.06平方公里，占總面積的25.79%，居中國首位。自然植被以常綠闊葉、落葉闊葉混交林為主，馬尾松、杉木、櫟樹分布普遍。糧食作物達240多個品種；經(jīng)濟作物達50種；魚類資源共計11目11科88種，水生動物共計有8目14科45種。已發(fā)現(xiàn)礦藏38種，其中已探明儲量的礦種有24種（不含地下水），占全省已探明儲量礦種的30.38%。累計探明儲量96125.65萬噸，保有礦產(chǎn)儲量79829.75萬噸。全市已探明儲量的礦產(chǎn)地數(shù)384處，其中大型礦產(chǎn)地有4處、中型礦產(chǎn)地有10處、小型礦產(chǎn)地有43處、礦點327處。2.交通情況武漢歷來被稱為“九省通衢”之地，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐，它距離北京 上海 廣州 成都 西安等中國大城市均在1000公里左右，武漢正在成為全國四大鐵路運輸樞紐之一。水運已形成“千支一體，通江達?！钡目拓涍\網(wǎng)絡(luò)，武漢港是我國長江流域重要的樞紐港金和對外開放的港口，華中地區(qū)最大的航空港武漢天河機場，是華中地區(qū)唯一可以辦理落地簽證的出入境口岸，是全國四大樞紐機場之一。目前，武漢正在積極建設(shè)武漢中心城區(qū)至武漢繞城公路（武漢外環(huán)線）衛(wèi)星城鎮(zhèn)及遠城區(qū)“半小時交通圈”武漢至8+1城市：1小時交通圈“。于今年4月通車的合武快速鐵路，至上海只需要5小時。根據(jù)規(guī)劃，2013年后，武漢坐火車到重慶，北京，廣州也都只需要5小時左右的路程。3.經(jīng)濟概況武漢是華中地區(qū)最大的工商業(yè)城市，也是國家重點建設(shè)的工業(yè)城市，擁有鋼鐵、汽車、光電子、化工、冶金、紡織、造船、制造、醫(yī)藥等完整的工業(yè)體系。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)（武漢中國光谷）是中國最大且最具實力的光電子產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和研發(fā)基地，是首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，中國第二大智力密集區(qū)。高新區(qū)內(nèi)有著名的光谷軟件園，聚集著微軟（武漢）創(chuàng)新技術(shù)中心、IBM全球服務中心、EDS全球服務中心、法國電信軟件研發(fā)中心、交通銀行信用卡中心、招商銀行運營中心及世界五百強和國內(nèi)知名軟件服務外包中心、金融后臺服務中心。2009年，國務院批準東湖高新區(qū)建設(shè)國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。去年全年，該市城市居民人均可支配收入20806元，比上年增長13.2%，月均則為1734元。該市去年農(nóng)民人均純收入8295元，增長15.8%。隨著居民收入的增長，拉動經(jīng)濟發(fā)展三駕馬車之一的“消費”增長迅猛。2010年，武漢市社會消費品零售總額首次超過2500億元，為2523億，比上年增長19.5%，增幅同比提高5.4個百分點。其中，零售業(yè)消費達到2058億元，餐飲業(yè)消費達到243億元。與此同時，另外一駕馬車“投資”增勢強勁。2010年，武漢市全社會固定資產(chǎn)投資3753億元，比上年增長25.1%。武漢去年全年銷售商品房1208萬平方米，增長11.1%；銷售額695億元，增長19.9%。全社會固定資產(chǎn)投資中，制造業(yè)投資為782億元，增長20.6%，增幅同比提高12.3個百分點。城市基礎(chǔ)設(shè)施投資1128億元，增長30.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資1017億元，增長30.7%。不過，隨著物價水平漲幅不斷加大，一部分增長的居民收入被高漲的CPI消化。數(shù)據(jù)顯示，去年武漢市居民消費價格(CPI)同比上漲3.0%，漲幅比上年上升3.6個百分點。武漢市場上的八大類商品“七漲一降”，其中，食品類上漲4.8%，居住類上漲4.2%，家庭設(shè)備用品及維修服務類上漲3.5%，醫(yī)療保健和個人用品類上漲3.4%，衣著類上漲2.6%，煙酒及用品類上漲1.4%，交通和通信類上漲0.3%，娛樂教育文化用品及服務類下降0.6%。 2010年，武漢市工業(yè)品出廠價格同比上漲4.8%，漲幅比上年上升10.8個百分點。原材料、燃料、動力購進價格同比上漲7.8%，漲幅上升15.7個百分點。 據(jù)湖北省統(tǒng)計局按照GDP核算制度統(tǒng)一下算結(jié)果，2010年武漢市GDP達到5515.76億元，比2009年的4620億元增加近900億元，同比增長14.7%，GDP總量在中部六省省會城市中繼續(xù)保持第一。二、2010土地市場成交情況1.總體成交情況2010年武漢市土地市場完成收官戰(zhàn)。據(jù)統(tǒng)計，今年武漢土地出讓成交金額共751.64億元，是去年的2.53倍。開發(fā)企業(yè)人士表示，土地出讓收益增加，與擴大供給、調(diào)高容積率有關(guān)，總體地價仍相對平穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計，今年武漢全年共出讓土地21585.6畝，比去年13218.9畝增加63.3%，是2008年的3倍。而今年武漢供地中，住宅用地容積率明顯提高，平均增加了0.8，這也使得今年武漢供地總建筑面積同比去年凈增126%。今年武漢賣地收益約751.64億元，比去年297.14億元凈增153%，而今年總成交198宗地，也是去年98宗的2倍?！敖衲晡錆h全年供地數(shù)據(jù)，基本上是去年的2倍。”據(jù)相關(guān)人士分析，雖然土地出讓總收益增幅略大于供地建筑面積增幅，但今年武漢通過招標出讓了幾宗大型商業(yè)用地，地價相對較高，實際住宅樓面地價較去年相當，平均約1800元/平方米。縱觀2010年武漢土地市場，回顧一年以來共計16次頻繁發(fā)生的土地拍賣，其發(fā)展走勢與武漢樓市回暖、搶房、觀望以及中央地方宏觀調(diào)控密不可分。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，自4月“國十條”一次宏觀調(diào)控出臺后，土地市場急劇降溫，隨著樓市觀望情緒陷入倦怠期，武漢土地市場也開始積蓄力量，在2010年7月開始較大幅度的放量，從7-10月隨著樓市的逐步回暖，土地市場也逐漸進入“地王”頻出的競拍搶奪中，但到了11月，市場拿地的數(shù)量以及價格都有所降低，可見929新政對于地產(chǎn)商產(chǎn)生了不小的影響。而隨著年末的到來，新一輪搶地風云再起，12月土地成交量直線上升。從2010年武漢成交土地用途分布來看，兼容商業(yè)、公共設(shè)施等的居住用地成交最多，純居住用地和商業(yè)金融業(yè)用地也占據(jù)大部分份額。 同時值得關(guān)注的是品牌企業(yè)在土地市場的表現(xiàn)依然搶眼，爭奪不手軟。 2010年福星惠譽堅持走城中村舊城改造的開發(fā)模式，拿下了三角路地塊；萬達則進駐武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，該項目已經(jīng)動工，建成后將極大改善沌口配套不足的狀況；第12次土地拍賣上，綠地集團獲得武昌車輛廠地塊，傳說中的江城最高樓被寫進了規(guī)劃圖紙。地產(chǎn)大鱷紛紛用行動表現(xiàn)其出對武漢樓市的信心。2.區(qū)域成交情況據(jù)統(tǒng)計，2010年武漢出讓土地較多的區(qū)域分布為江夏15%、江漢區(qū)和武昌區(qū)各14%，三區(qū)拿地面積的總數(shù)占主城的43%。聯(lián)發(fā)、美加等地產(chǎn)商紛紛涌向了地價較為便宜的江夏區(qū)，劃地為營，蓄勢待發(fā)，囊括光谷南版塊的江夏區(qū)引發(fā)投資熱潮，潛力看漲；而品牌房企萬科、福星惠譽等則一擲千金在寸土寸金的江漢區(qū)積極出手，競相搶地；同時綠地高調(diào)進駐武昌，以539800萬元拿下總面積為27.54萬方武昌區(qū)車輛廠地塊，建造中國第二高樓綠地中心。據(jù)統(tǒng)計，2010年武漢各區(qū)拿地比例以漢陽區(qū)與江夏區(qū)所占比例較重，均有22塊土地成交。漢陽樓市的發(fā)展?jié)摿φ辉絹碓蕉嗟拈_發(fā)企業(yè)重視：2007年4月到9月，華潤置地總投資約60億元，相繼在武漢三鎮(zhèn)拿下四塊優(yōu)質(zhì)地塊，且在武漢土地儲備量達到約130萬方。其中高端項目代表作華潤置地中央公園便位于漢陽月湖文化大區(qū)內(nèi)；作為恒大地產(chǎn)集團布局武漢的重要棋子，恒大綠洲搶先入駐知音湖，為漢陽西開辟一座養(yǎng)生后花園。憑借自2009年下半年入市以來的火爆銷售和驕人口碑，一直成為該區(qū)域的領(lǐng)跑者，當仁不讓地繼續(xù)領(lǐng)舞漢陽西板塊。2009年10月12日，金地集團出資12.83億進駐漢陽區(qū)四新地區(qū)。項目規(guī)劃凈用地面積為306656平方米，規(guī)劃總建筑面積為581780.6平方米；2010年萬科在漢陽沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建目前旗下最大規(guī)模居住區(qū)萬科金域藍灣，總建筑面積約62萬平米；2010年6月2日，中國商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬達集團在武漢再次大手筆投資，成功摘取位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心地塊，在漢投資建第四座萬達廣場武漢經(jīng)開萬達廣場。隨著萬達的進入，武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)版塊的價值顯現(xiàn)也更加明顯。此外，據(jù)統(tǒng)計，江夏區(qū)在2010年武漢各區(qū)拿地比例以及拿地面積優(yōu)勢均較為明顯，拿地數(shù)、量齊飛 ，眾多本地房企卻瞄準了江夏區(qū)的樓市開發(fā)潛力，今年土地市場較為活躍，光谷版塊的重心漸漸南移，此外，相對于趨近飽和的光谷北版塊，光谷南便宜的地價也吸引了部分小型開發(fā)商的投資。2010武漢全市各區(qū)域拿地分析從上圖可以看出江漢區(qū)、武昌區(qū)、硚口區(qū)、江岸區(qū)、洪山區(qū)、漢陽區(qū)土地成交均價皆處于6000元/平之上，其中武昌區(qū)最為突出，土地成交均價達萬元/平以上，今年武昌土地市場最引人注目的一次土拍是在11月25日武漢市2010年第十三次國有建設(shè)用地掛牌出讓會上，上海綠地集團以53.98億競得位于武昌車輛廠的P(2010)128號地塊，樓面地價3500元/平米，每畝均價1300萬，成為2010年以來單宗總價地王。根據(jù)規(guī)劃，該地塊內(nèi)規(guī)劃建設(shè)一棟超過600米的超高層建筑，其高度僅次于正在建設(shè)的632米的上海中心大廈，為規(guī)劃中的國內(nèi)第二高樓，武漢第一高樓。由于行業(yè)龍頭企業(yè)2010年銷售業(yè)績較好，資金較為充裕，武昌等熱點區(qū)域或中心城市地塊仍將得到廣泛關(guān)注，地價或?qū)⒗^續(xù)創(chuàng)出新高。再看洪山區(qū)，拿地數(shù)量面積皆不算太多，但是其區(qū)域今年來的發(fā)展有目共睹，房地產(chǎn)的崛起，帶動了洪山的整個經(jīng)濟體系，新興中心出現(xiàn)開始呈急不可待的趨勢，片區(qū)樓市發(fā)展?jié)摿ρ杆偬Ц吆樯降耐恋氐貎r。而近年來隨著漢陽區(qū)加快舊城區(qū)改造，各路地產(chǎn)商已開始紛紛布局漢陽。自09年開始，漢陽樓市逐步走上快車道，世茂錦繡長江、華潤中央公園等武漢高端樓盤落戶，萬科等國內(nèi)知名房企紛紛進駐。2010年9月底，上海綠地集團以12.8億元競得漢陽四新地區(qū)地塊；10月，首次進入武漢的南京朗詩地產(chǎn)便先從漢陽下手，以3.43億元競得位于漢陽區(qū)龍陽大道與龍陽湖南路交會口處地塊。11月25日,武漢市第十三次土地掛牌出讓交易會上香港九龍倉集團競得129號B地塊，地樓面地價達8063.37元/平方米。此外，黃陂區(qū)、江夏區(qū)、東西湖區(qū)等近郊區(qū)域土地成交均價尚較低，從今年土地成交量來看，地產(chǎn)商也紛紛看好其區(qū)域潛力，積極進駐投資。3.2010年武漢地王檔案2010年末將至，全國各地土地市場卻一片欣欣向榮，各大城市密集推地上市，廣州、杭州等地地王頻現(xiàn)。武漢市土地交易市場也是風生水起，境內(nèi)外房產(chǎn)大鱷紛至沓來，不惜重金搶灘攢地，特別是下半年，地塊密集上市，成交量大漲。但全國各地相繼拍出新“地王”，一度引發(fā)各界對樓市調(diào)控效果的擔憂。對此，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心認為，樓市調(diào)控政策短期內(nèi)不可能松動，國土資源部將繼續(xù)抑制地價過快上漲，做好保障性住房用地供應，土地政策有望成為地產(chǎn)調(diào)控的新抓手。武漢市2010年第3次土地招標（即2010年第10號招標）于8月31日在武漢市土地交易中心舉行。本次招標出讓2宗位于武昌中北路的地塊，土地面積共46.85公頃(合703.75畝)。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司中標，以總價76億拿下這兩宗地。其中編號為P（2010）088地，成交價為44億，超過了此前以43億拍出的位于東湖的華僑城歡樂谷項目用地，成為武漢市單宗土地成交金額最高的地塊。大連萬達成為武漢市拿地總價地王。11月25日,武漢市第十三次土地掛牌出讓交易會在市土地交易中心舉行。本次交易會備受關(guān)注的武昌車輛廠片地塊(P(2010)128號地)被上海綠地集團以53.98億成功競得。該地位于武昌區(qū)和平大道原武昌車輛廠廠區(qū)，根據(jù)規(guī)劃要求，該地A01地塊臨江位置將在五年內(nèi)建起一座606米高的國內(nèi)第二高樓。三、2010年武漢樓市交易情況1、供求量：商品住宅新增供應套數(shù)：商品住宅全年供應92471套，環(huán)比去年增加32.61%，月均供應7705套。受09年市場旺銷的影響，企業(yè)加大新開工面積，市場新增供應驟增，1月表現(xiàn)最為突 出，新增套數(shù)達20098套，占全年新增供應的21.73%。商品住宅月度新增供應套數(shù)商品住宅供求比：全年供求比：0.95，同比去年上漲38.24%?？v觀2010年全年，武漢商品房住宅市場總體呈現(xiàn)供不應求的局面，雖然調(diào)控政策頻出，但是CPI屢創(chuàng)新高，通脹預期壓力不減，導致部分剛需提前出手；同時為尋求資本保值的路徑，投資客繼續(xù)涌入；再者，城中村的集中拆遷也催生了大量剛性需求。雖然年底出現(xiàn)供應放量，但仍有足夠的需求來支撐市場，未來市場將繼續(xù)保持供需兩旺的局面。未來供求關(guān)系展望：2010年，房地產(chǎn)市場進入調(diào)控周期，當武漢樓市遭遇3大國字號新政，需求在某種程度上受到了一定的抑制，但是由于調(diào)控并未出現(xiàn)預期效果，導致部分城市的限購令將持續(xù)進行，從而使部分外地客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)沒有購房限制的二線城市，武漢即在其列，外來客戶填補了武漢市場上實力有限，在偏緊的調(diào)控面前無力出手的客群的市場空缺，未來仍將保持旺盛的需求；10年武漢土地市場一片火爆，各外地地產(chǎn)大額紛紛來漢拿地，且今年110月武漢市商品房竣工面積僅占施工面積的15.65%，未來兩年將有大量房源集中上市，江城樓市供需兩旺的局面仍將持續(xù)。2、商品住宅成交套數(shù)： 全年成交套數(shù)97333套，同比去年下降4.07%，月均成交8111套。武漢商品房住宅市場經(jīng)過了09年的頂峰后，10年出現(xiàn)了小幅回落，但市場需求依然旺盛，1、3、4、5月四個月成交量均過萬套。武漢市商品住宅月度成交套數(shù)未來成交量展望：隨著年內(nèi)二次加息政策的落地，2010年的“史上最為嚴厲”的調(diào)控政策暫告一段落，武漢樓市以12月的6943套收官，與第四季度前兩個月相比有所萎縮，預計在未來兩個月內(nèi)，房地產(chǎn)成交仍將有所縮量，到明年三四月份的小陽春，積蓄的需求或?qū)⑨尫?，武漢房地產(chǎn)市場成交量將出現(xiàn)波動。3、成交均價： 2010年武漢市土地市場全年成交均價為5902.5元/，同比去年上漲10.40%，今年前三季度成交價存在不同幅度的震蕩，到第四季度，成交均價持續(xù)向上，可見，今年10月和12月的兩次加息并未對房價產(chǎn)生實質(zhì)性影響。圖：商品住宅月成交均價4.未來成交均價展望：從2010年全年成交均價情況來看，8月份以后，商品房住宅價格即進入平穩(wěn)上漲通道，成交淡季價格依舊堅挺，在政府不斷向市場表明穩(wěn)定房價的決心，且政策不斷收緊的宏觀政策條件下，未來價格或有松動，但不會出現(xiàn)較大降幅。武漢年終銷售排名： 2010年，外來開發(fā)企業(yè)在漢加大投資開發(fā)力度，萬科憑借多項目運作，其市場份額穩(wěn)居首位，2010年銷售總額超50億元，市場占有率超過6%；萬達緊隨其后，單盤銷售金額超20億，市場占有率也達到5.49%；保利以3.48%的市場占有率位居第三位。以上三家外來企業(yè)的市場占有率合計接近15%，比上半年提高3個百分點，比2009年提高5.14個百分點，說明武漢房地產(chǎn)市場集中度在不斷提高。受外來企業(yè)加速擴張的影響，武漢本土企業(yè)市場份額繼續(xù)縮減。2010年本土企業(yè)市場占有率前三位的福星惠譽、武漢地產(chǎn)集團、百步亭的市場份額都未超過3%。不過，隨著福星惠譽水岸國際、福星惠譽福星城、福星惠譽東瀾岸等項目陸續(xù)入市，這一狀況或許得到改變；此外，武漢地產(chǎn)集團旗下同安家園、錦繡江南以及百步亭現(xiàn)代城、世博園