房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研真經(jīng).doc

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研真經(jīng)在信息技術(shù)時(shí)代，信息已與資金、材料、設(shè)備、人力并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)研是企來(lái)營(yíng)銷活動(dòng)中的重要組成部分。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述市場(chǎng)調(diào)研的概述 市場(chǎng)調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃地搜集、整理和分析與企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)的各種情報(bào)、信息和資料，為企業(yè)營(yíng)銷決策提供依據(jù)的信息管理活動(dòng)。市場(chǎng)調(diào)研要確定說(shuō)明問(wèn)題所需的信息，設(shè)計(jì)搜集信息的方法，監(jiān)測(cè)和執(zhí)行數(shù)據(jù)搜集的過(guò)程，分析結(jié)果，并把調(diào)研中的發(fā)現(xiàn)和其含義提供給客戶。 市場(chǎng)調(diào)研的目的是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個(gè)人。市場(chǎng)調(diào)研的目的可能是為了制定長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，也可能是為制定某階段或某問(wèn)題的具體政策或策略提供參考依據(jù)。 市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容涉及消費(fèi)者的意見(jiàn)、觀念、習(xí)慣、行為和態(tài)度等方面。既可以是抽像的觀念，如人們的理想、信念、價(jià)值觀和人生觀等。也可以是具體的習(xí)題或行為，如人們接觸媒介的習(xí)慣、對(duì)商品品牌的喜好、購(gòu)物習(xí)慣與行為等。 市場(chǎng)調(diào)研的原則是遵循客性與科學(xué)性?？陀^性要求調(diào)研人員具備高度的職業(yè)道德，自始自終保持客觀的態(tài)度去尋求反映事物真實(shí)狀態(tài)的準(zhǔn)確切信息，正視事實(shí)，接受調(diào)研的結(jié)果。從事調(diào)研活動(dòng)不允許帶有任何個(gè)人主觀的意愿或偏見(jiàn)，也不應(yīng)愛(ài)任何個(gè)人或管理部門(mén)的影響或“壓力”。科學(xué)性要求采用科學(xué)的方法去設(shè)計(jì)方案、定義問(wèn)題、采集數(shù)據(jù)和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效的、相關(guān)的、準(zhǔn)確的、可靠的、有代表性的當(dāng)前的信息資料。 市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果是經(jīng)過(guò)科學(xué)方法處理分析后的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)和資料，可以用各種形式的調(diào)研報(bào)告向社會(huì)或委托人公布（如有協(xié)議或合同，應(yīng)根據(jù)協(xié)議或合同的要求執(zhí)行。）調(diào)研中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、受到的啟示以及有關(guān)的建議都應(yīng)在調(diào)研報(bào)告中提示，以幫助管理決策部門(mén)利用這些信息并作出相應(yīng)的反應(yīng)或行為。但必須強(qiáng)調(diào)指出：市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果只是用于幫助管理部門(mén)作出正確的決策，其結(jié)果本身不是目的。TOP 2樓 大 中 小 發(fā)表于 2011-4-29 17:04 只看該作者 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性 在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇，也帶來(lái)生存的威脅。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的重要性主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面： 首先，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金輒上億元，絲毫的馬虎都有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的后果。因此，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)充分了解，對(duì)產(chǎn)品及營(yíng)銷策略進(jìn)行評(píng)估，不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，解決面臨的問(wèn)題，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 其次，消費(fèi)者的需求是不斷變化的，通過(guò)及時(shí)的市場(chǎng)調(diào)研可以掌握消費(fèi)者的意向和動(dòng)態(tài)。根據(jù)馬斯洛的“需要層次理論”，人們的需要是不斷變化的，如對(duì)住房的要求剛開(kāi)始是保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺(jué)、休息，而后隨著生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，又提出了上些功能要求，包括廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生以及人口、家庭結(jié)構(gòu)和人們活動(dòng)范圍的變化，現(xiàn)今人們不僅追求住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見(jiàn)，以尋找住房開(kāi)發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，提高市場(chǎng)占有率。3樓 大 中 小 發(fā)表于 2011-4-29 17:09 只看該作者 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容有下列4個(gè)特點(diǎn)：1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容是廣泛的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研既包括很簡(jiǎn)單的內(nèi)容，如被調(diào)研者的性別、年齡、文化程度等基本情況，也包括像態(tài)度或愛(ài)好之類的復(fù)雜問(wèn)題。有些問(wèn)題被調(diào)研者可能不會(huì)回答，或不知道該如何回答，也可能是因?yàn)閱?wèn)題太敏感而不愿回答。例如消費(fèi)者的戶型和空間布局偏好調(diào)研，消費(fèi)者如不面對(duì)實(shí)際戶型空間，一般很難回答調(diào)研者的問(wèn)題。要得到這些方面的信息必須靠相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)、努力和智慧。僅靠一般的調(diào)研，就想得到所需的信息是不可能的。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分不同階段，各個(gè)階段的側(cè)重點(diǎn)也不一樣。2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研具有很強(qiáng)的針對(duì)性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研在營(yíng)銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問(wèn)題具體分析。一個(gè)調(diào)研項(xiàng)目可以只花幾千元，也可以花幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)。可以在一天之內(nèi)完成，也可長(zhǎng)達(dá)數(shù)月?？梢灾惶峁┬》秶囊稽c(diǎn)點(diǎn)數(shù)據(jù)，也可以給出覆蓋大范圍的大量信息。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)時(shí)效性要求也很高，如銷售率、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。3、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的方法是多樣的調(diào)研研究的方案設(shè)計(jì)是多樣的，搜集數(shù)據(jù)可以采用實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、面訪、電話訪談或郵寄調(diào)研等方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研開(kāi)展的程度是有伸縮性的。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復(fù)雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費(fèi)。簡(jiǎn)單的調(diào)研可以設(shè)計(jì)得只需幾頁(yè)記錄紙和一個(gè)可裝在口袋里的計(jì)算器，結(jié)果也就是幾頁(yè)報(bào)告。復(fù)雜的大規(guī)模的調(diào)研要采用高級(jí)的計(jì)算機(jī)、數(shù)據(jù)分析程序和信息處理系統(tǒng)，用于處理、計(jì)算并生成大量精確的信息。4、 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果具有一定的局限性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)論不是完美無(wú)缺的。就像任何其他工作一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研也不可避免地會(huì)有錯(cuò)誤、誤差和疏忽。對(duì)方案的縝密設(shè)計(jì)和細(xì)心實(shí)施的目的就是為了避免較大的誤差和疏忽。只要對(duì)調(diào)研信息的價(jià)值沒(méi)有嚴(yán)重?fù)p害，細(xì)小的錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)容忍。如果在調(diào)研或結(jié)束之后發(fā)現(xiàn)了細(xì)小的錯(cuò)誤，就應(yīng)當(dāng)考察它們對(duì)調(diào)研信息有什么影響。僅僅因?yàn)橐恍┘?xì)小的錯(cuò)誤就貶低或拋棄調(diào)研結(jié)果是不合適的。應(yīng)當(dāng)按照錯(cuò)誤的具體情況進(jìn)行修正處理，這樣可能需要在解釋結(jié)果時(shí)作些修改，或是對(duì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)的依賴方面作些變動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果不能直接指示決定。即使沒(méi)有發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤或疏忽，調(diào)研完全按所設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行，結(jié)果也不是完全確定的，不能指示或決定最終答案。調(diào)研結(jié)果只應(yīng)被當(dāng)成是另外一種證據(jù)。必須參考一般經(jīng)驗(yàn)、普通的道理和其他信息來(lái)對(duì)它進(jìn)行評(píng)價(jià)。人類的感性和判斷總是必要的。對(duì)調(diào)研的結(jié)果要認(rèn)真思考、理解，看與我們對(duì)問(wèn)題的感性認(rèn)識(shí)是否基本吻合，如果不相符，原因何在，必要時(shí)需作進(jìn)一步的調(diào)研和分析。調(diào)研結(jié)果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準(zhǔn)確地給出了決策答案。UID8746帖子51精華0積分332閱讀權(quán)限100來(lái)自山西太原在線時(shí)間134 小時(shí)注冊(cè)時(shí)間2009-2-18最后登錄2011-5-10查看詳細(xì)資料TOP 4樓 大 中 小 發(fā)表于 2011-4-29 17:16 只看該作者 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序 為了使市場(chǎng)調(diào)研工作順利進(jìn)行，保證質(zhì)量，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研時(shí)，應(yīng)按一定程序進(jìn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序包括確定調(diào)研目的、搜集資料信息、制定調(diào)研計(jì)劃、初步調(diào)研、調(diào)研設(shè)計(jì)、資料分析、做出結(jié)論和提出建議。一、 確定調(diào)研目的 這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研時(shí)應(yīng)首先明確的問(wèn)題。目的確定以后，市場(chǎng)調(diào)研就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過(guò)失。也就是說(shuō)，調(diào)研人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研？通過(guò)調(diào)研要解決哪些問(wèn)題？有關(guān)調(diào)研結(jié)果對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)有什么作用？如果開(kāi)始做的問(wèn)題就不夠準(zhǔn)，將使以后一系列市場(chǎng)調(diào)研工作成為浪費(fèi)，造成損失。一般來(lái)說(shuō)確定調(diào)研目的要有一個(gè)過(guò)程，一時(shí)是確定不下來(lái)的可以采用探測(cè)性調(diào)研、描述性調(diào)研、因果性調(diào)研來(lái)確定。1、 探測(cè)性調(diào)研 當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研究的問(wèn)題和范圍不明確、無(wú)法確定應(yīng)當(dāng)調(diào)研哪些內(nèi)容時(shí)，可以采用探測(cè)性調(diào)研來(lái)找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來(lái)銷售量不好，公司一時(shí)弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好、廣告支出減少、銷售代理效率低、還是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，采用探測(cè)性調(diào)研，從中間商或者消費(fèi)者那里搜集資料，以便找出最有可能的原因。從此例可以看出：探測(cè)性調(diào)研只是搜集一些有關(guān)資料，以確定問(wèn)題所在。至于問(wèn)題應(yīng)如何解決，則有待于進(jìn)一步調(diào)查研究。2、 描述性調(diào)研 描述性調(diào)研只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問(wèn)題。例如在銷售這程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說(shuō)明何者為因，何者為果。也就是說(shuō)描述性調(diào)研旨在說(shuō)明“是什么”、“何時(shí)”、“如何”等問(wèn)題，并且解釋“為何”的問(wèn)題。與探測(cè)性調(diào)研比較，描述性調(diào)研需要有一事先擬定的計(jì)劃需要確定搜集的資料和搜集資料的步驟，需要對(duì)某專門(mén)問(wèn)題提出答案。3、 因果性調(diào)研 這種調(diào)研是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價(jià)格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷售、成本、利潤(rùn)、市場(chǎng)占有量，皆為因變量，自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況：一類是企業(yè)自已本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價(jià)格、廣告支出等。另一類是企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告支出與價(jià)格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對(duì)某一因變量（例如對(duì)成本）的關(guān)系。4、 預(yù)測(cè)性調(diào)研 預(yù)測(cè)性調(diào)研是通過(guò)搜集、分析研究過(guò)去和現(xiàn)在的各種市場(chǎng)情報(bào)資料，運(yùn)用科學(xué)方法，估計(jì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的需求量及其變化趨勢(shì)。由于市場(chǎng)情況復(fù)雜多變，不易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題。因此，在確定研究目的的階段，可進(jìn)行一些情況分析。例如前面所述的房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)近幾個(gè)月來(lái)售房量不斷下降，經(jīng)初步分析，認(rèn)為是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的廣告沒(méi)有做好，造成消費(fèi)者視線轉(zhuǎn)移，為此便可做若干假設(shè)。 擬定假設(shè)的主要原因是限制研究或調(diào)研的范圍，以便使用今后搜集到的資料來(lái)檢驗(yàn)所作的假設(shè)是否成立。二、 搜售信息資料 市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷的搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時(shí)才進(jìn)行搜集。三、 初步調(diào)研 初步調(diào)研的目的是了解產(chǎn)生問(wèn)題的一些原因，通常有如下3個(gè)過(guò)程：（一） 研究搜集的信息材料1、 研究企業(yè)外部材料。從各種信息資料中，了解一些市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)概況，從中了解目前市場(chǎng)上哪類房產(chǎn)最好銷？其價(jià)格如何？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)房產(chǎn)有什么偏好？2、 分析企業(yè)內(nèi)部資料。對(duì)公司的各種記錄、函件、訂貨單、年度報(bào)表等內(nèi)部資料進(jìn)行分析，從而找出產(chǎn)生問(wèn)題的原因的線索。（二） 與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行正式談話從這些領(lǐng)導(dǎo)人的談話中，尋找市場(chǎng)占不率下降的原因，如市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理可能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格定得太高，工程部經(jīng)理可能認(rèn)為設(shè)計(jì)不十分合理、材料供應(yīng)質(zhì)量不高，材料部經(jīng)理可能認(rèn)為物價(jià)指數(shù)上漲太快，所劃撥的經(jīng)費(fèi)不能全部采用進(jìn)口或國(guó)內(nèi)各種名牌材料等等。（三） 了解市場(chǎng)情況市場(chǎng)是無(wú)情的，消費(fèi)者對(duì)本公司所開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)態(tài)度，就是反映企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷水平的重要標(biāo)志，也是初步調(diào)研的關(guān)鍵內(nèi)容，如為什么消費(fèi)者不購(gòu)買(mǎi)本公司商品房，就需要對(duì)用戶進(jìn)行調(diào)研研究。四、 調(diào)研設(shè)計(jì) 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)研的結(jié)果，可以提出調(diào)研的命題，及實(shí)施的計(jì)劃。例如近期的房地產(chǎn)業(yè)不太景氣，資金積壓過(guò)多，建造好的房子銷售不暢，什么原因呢？經(jīng)過(guò)分析先擬定問(wèn)題產(chǎn)生的原因有兩點(diǎn)：一是國(guó)家宏觀控制，銀行收緊，消費(fèi)者收入沒(méi)有好轉(zhuǎn)：另一是廣告效果不大，沒(méi)有引起消費(fèi)者足夠的興趣，消費(fèi)者儲(chǔ)蓄待購(gòu)。為了證實(shí)此命題的正確與否，決定采用：計(jì)劃抽樣發(fā)，重點(diǎn)調(diào)研法，并配合個(gè)人訪問(wèn)法的調(diào)研和電話調(diào)研法來(lái)進(jìn)行調(diào)查研究。 在搜集原始資料時(shí)，一般需要被調(diào)研者填寫(xiě)或回答各種調(diào)研表格或問(wèn)卷。調(diào)研表及問(wèn)卷是整個(gè)調(diào)研工作的核心，其設(shè)計(jì)的好壞將直接影響調(diào)研結(jié)果。調(diào)研表和問(wèn)卷的設(shè)計(jì)既要具有科學(xué)性又要有藝術(shù)性，以利市場(chǎng)調(diào)研工作的條理化、規(guī)范化。一項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作至少應(yīng)設(shè)計(jì)以下4種調(diào)研表格：1. 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計(jì)表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價(jià)格、單位總價(jià)、開(kāi)發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險(xiǎn)、政策限制、競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)研日期等項(xiàng)目。2. 房地產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級(jí)、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、燃?xì)?、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（庭院、陽(yáng)臺(tái)、停車場(chǎng)、文娛場(chǎng)所、交通和購(gòu)物等）、空置率、影響房租市場(chǎng)的最大因素、具體房東的記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。3. 房地產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表，包括已售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開(kāi)發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時(shí)的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)研日期等項(xiàng)目。4. 房地產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用權(quán)年限、單位售價(jià)、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)研資料和日期等。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中普通采用抽樣調(diào)研，即從被調(diào)研總體中選擇部分樣本進(jìn)行調(diào)研，并用樣本特性推斷總體特性。在實(shí)地調(diào)研前，調(diào)研人員應(yīng)該選擇決定抽查的對(duì)象、方法和樣本的大小。一旦明確下來(lái)，調(diào)研人員必須嚴(yán)格按照抽樣設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行工作，以保證調(diào)研質(zhì)量。五、 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研 市場(chǎng)調(diào)研即按調(diào)研計(jì)劃通過(guò)各種方式到調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)獲取原始資料和搜集由他人整理過(guò)的次及資料?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)研工作的好壞，直接影響到調(diào)研結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。 這一步驟是將調(diào)研搜集到的資料進(jìn)行整理、統(tǒng)計(jì)和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過(guò)程中，要檢查調(diào)研資料的誤差，剔除那些錯(cuò)誤的資料；然后要對(duì)資料進(jìn)行評(píng)定，一確保資料的真實(shí)與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類編號(hào)，就是把調(diào)研資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號(hào)碼，一便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，有系統(tǒng)地制成各種計(jì)算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖。最后，對(duì)各項(xiàng)資料中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說(shuō)明有關(guān)問(wèn)題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。六、 撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告 撰寫(xiě)和提交調(diào)研報(bào)告是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作的最后一環(huán)。調(diào)研報(bào)告反映勒令調(diào)研工作的最終結(jié)果。要十分重視調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)，并按時(shí)提交調(diào)研報(bào)告。撰寫(xiě)調(diào)研報(bào)告應(yīng)做到：(1)客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映調(diào)研結(jié)果。(2)報(bào)告內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，重點(diǎn)突出；(3)文字精煉，用語(yǔ)中肯；(4)結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，咳歸納為要點(diǎn)；(5)報(bào)告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用；(6)報(bào)告完整，印刷清楚美觀。 以上房地產(chǎn)市場(chǎng)程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作只具有一般的指導(dǎo)意義。在實(shí)際工作中可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)研工作的內(nèi)容。 在作出結(jié)論以后，市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)研部門(mén)必須提出若干建議方案寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，提供給決策者。在編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告時(shí)，要指出所采用的調(diào)研方法、調(diào)研目的、調(diào)研對(duì)象，處理資料手段，通過(guò)調(diào)研提出結(jié)論，并以此提出一些合理建議。UID8746帖子51精華0積分332閱讀權(quán)限100來(lái)自山西太原在線時(shí)間134 小時(shí)注冊(cè)時(shí)間2009-2-18最后登錄2011-5-10查看詳細(xì)資料TOP 5樓 大 中 小 發(fā)表于 2011-5-10 11:08 只看該作者 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容非常廣泛，涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給的各個(gè)方面。但由于調(diào)研目的不同調(diào)研時(shí)間限制，房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容也并非完全相同。通常，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研主要包括房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研和房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容。一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展是以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境為產(chǎn)提的，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)環(huán)境大多是不可控制因素，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與營(yíng)銷活動(dòng)必須與之相協(xié)調(diào)和適應(yīng)。盡管企業(yè)在市場(chǎng)活動(dòng)中擁有充分的自主權(quán)，但它的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受到社會(huì)法律環(huán)境的約束，受到行業(yè)慣例和準(zhǔn)則的規(guī)定與制約，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展等都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有制約和影響作用。(一) 政治法律環(huán)境調(diào)研 政治法律環(huán)境調(diào)研主要是了解對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起影響和制約作用的政治形勢(shì)、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)，包括：1、各級(jí)政府有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地定級(jí)及地價(jià)政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。2、各級(jí)政府有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃等。3、政府有關(guān)法律法規(guī)，如環(huán)境保護(hù)法、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、廣告法、反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法等。4、政府有關(guān)方針和政策，如產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策、財(cái)政政策、物價(jià)政策、就業(yè)政策等。5、政局的變化，包括國(guó)際和國(guó)內(nèi)政治形勢(shì)、政府的重大人事變動(dòng)等。(二) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要是了解財(cái)政、金融、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)等因素，這些因素影響的是市場(chǎng)大氣候。更重要的是，該地區(qū)的居民收入、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平、物價(jià)指數(shù)高低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也會(huì)產(chǎn)生根本性的影響。經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研應(yīng)把握企業(yè)所在地區(qū)的總的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快的地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的前影也將十分廣闊，市場(chǎng)機(jī)會(huì)相對(duì)多。具體包括：1、國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，趨勢(shì)、速度和效益。2、項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。3、一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貸膨脹率。4、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。5、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。6、物價(jià)水平及通貸膨脹率。7、項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。8、與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)研。(三) 社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研 社會(huì)文化環(huán)境主要是居民的生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念、消費(fèi)心理及對(duì)生活的態(tài)度、對(duì)人生的價(jià)值取向等。社會(huì)文化環(huán)境在很大程度上決定著人們的價(jià)值觀念和購(gòu)買(mǎi)行為，因此它景響著房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)、種類、方式。某一地區(qū)人們所持有的核心文化價(jià)值觀念具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，才能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。而一些價(jià)值觀，是比較容易變化的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)思路創(chuàng)造了條件。文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容主要包括：1、居民職業(yè)構(gòu)成、教育程度、文化水平等。2、家庭人口規(guī)模及構(gòu)成。3、居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價(jià)值取向等。4、消費(fèi)者民族與宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗等。(四) 社區(qū)環(huán)境調(diào)研 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化分圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。TOP 6樓 大 中 小 發(fā)表于 2011-5-10 11:09 只看該作者 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求既可以是特定房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的總和，也可以是專指對(duì)某一房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求數(shù)量。市場(chǎng)需求由購(gòu)買(mǎi)者、購(gòu)買(mǎi)欲望、購(gòu)買(mǎi)能力組成。購(gòu)買(mǎi)者是需求的主體，是需求行為的實(shí)施者；購(gòu)買(mǎi)欲望是需求的動(dòng)力，是產(chǎn)生需求行為的源泉；購(gòu)買(mǎi)能力是需求的實(shí)現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。三者共同構(gòu)成了需求的實(shí)體。房地產(chǎn)企業(yè)為了使其產(chǎn)品適銷對(duì)路，必須事先了解消費(fèi)者的構(gòu)成、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力和購(gòu)買(mǎi)行為特征，真正做到按照消費(fèi)者的實(shí)際需求來(lái)進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。對(duì)此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研主要包括如下方面：(一) 房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)容量調(diào)研，主要是調(diào)研房地產(chǎn)消費(fèi)者的數(shù)量及其構(gòu)成。主要包括：(1)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)；(2)調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者數(shù)量與結(jié)構(gòu)，如地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰等；(3)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)來(lái)源和經(jīng)濟(jì)收入水平；(4消費(fèi)者的實(shí)際支付能力；(5)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等方面的要求和意見(jiàn)等。(二) 房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)就是為滿足一定的需要，而引起人們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品的愿望和意念。房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)是激勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)行為的內(nèi)在原因。主要包括消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類型等。(三) 房地產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研 房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)者在實(shí)際房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要是要調(diào)研：(1)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)商品的數(shù)量及種類；(2)消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量及位置的要求；(3)消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)商品的信賴程度和印象；(4)房地產(chǎn)商品購(gòu)買(mǎi)行為的主要決策者和影響者情況等。三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是指在某一時(shí)期內(nèi)為房地產(chǎn)提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量。它主要調(diào)研以下幾個(gè)方面：1. 行情調(diào)研。即整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率；房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售狀況與銷售潛力；房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的市場(chǎng)生命周期；房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的充足程度、房地產(chǎn)企業(yè)的種類和數(shù)量、是否存在著市場(chǎng)空隙；有關(guān)同類產(chǎn)品價(jià)格水平的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，最適合于客戶接受的價(jià)格策略；新產(chǎn)品定價(jià)及價(jià)格變動(dòng)幅度等。2. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶