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購房合同備案效力 篇一預售商品房合同備案的作用及法律效力預售商品房合同備案的作用及法律效力xx-08-2711:01搜房網綜合摘要買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險，為保障買受人的利益、維護交易安全，法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。 我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外，還規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度。 天津預售商品房合同備案的作用及法律效力是什么呢？什么是商品房預售合同？商品房預售合同是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。 買受人在購買預售商品房后承擔了較大風險，為保障買受人的利益、維護交易安全，法律對商品房預售進行了特別的規(guī)制。 我國法律除了規(guī)定強制性的商品房預售許可制度外，還規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度。 中華人民共和國城市房地產管理法第四十四條規(guī)定商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預售登記備案的作用在于 1、商品房預售合同備案登記屬于一種特殊的不動產登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。 2、預售項目只有符合法律規(guī)定的預售條件，預售合同才能進行登記備案。 登記備案前，登記部門會對開發(fā)商所售房屋的相關材料進行全面查閱，這是對開發(fā)商和預售項目合法性審查的一道屏障。 3、商品房預售備案登記使得買受人的請求權具有了對抗第三人的效力。 房地產開發(fā)企業(yè)不得再將經過預售登記的房屋出售或抵押，如果開發(fā)商將經過預售登記的房屋出售或設定抵押給第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權，該抵押權也不能對抗預售登記的買受人。 這就防止了開發(fā)商的一房二賣。 4、預售合同未辦理登記備案手續(xù)的，不能辦理房屋產權權屬變更手續(xù)。 預售合同備案登記作為前置程序，一定程度上保證了交易安全。 商品房預售合同登記備案的性質及效力目前，我國法律法規(guī)及相關規(guī)章均明確規(guī)定了商品房預售合同登記備案制度，但對于該登記備案制度的性質與效力并未具體規(guī)定。 學界對此亦無定論。 但一般認為，商品房預售合同登記備案屬于一種特殊的不動產登記，國外稱預告登記或預登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權而為的登記。 一般不動產登記的權利是不動產物權，例如所有權、抵押權等。 而預告登記發(fā)生時物權尚不存在，物權變動是將來發(fā)生的行為，故所登記的權利仍是一種請求權(債權)，登記的內容是將來請求發(fā)生物權變動。 房屋買受人在商品房預售合同中的權利本是一種債權，經過登記后便獲得了對抗第三人的效力，如果房地產開發(fā)企業(yè)將經過預告登記的房屋售予第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權;如果房地產開發(fā)企業(yè)將經過預告登記的房屋設定抵押，該抵押權不能對抗預告登記的買受人。 預告登記使合同債權應當具有物權性質，是一種典型的債權物權化。 商品房預售合同登記備案的效力不同于商品房預售合同的效力。 曾有個別地方性法規(guī)與規(guī)章規(guī)定，預售合同未經登記備案的，該預售合同無效。 這種規(guī)定與合同法關于合同效力的有關規(guī)定相抵觸，同時也不利于保護買受人的合法權益，故預售合同是否經過登記備案并不影響預售合同的有效成立。 商品房預售合同登記備案的意義商品房的預購人向售房單位預購商品房簽訂了預售合同后要在規(guī)定的時間內向登記機構辦理預售合同登記備案。 備案的意義在于第 一、房產登記機構可以審核售房單位的預售行為是否合法，當然這個合法性的審核僅針對登記機構應當審核的內容而不是包含一切的。 如預售許可內容、預售房的限制情況，排除重復登記的狀況等，起到了保護預購人的作用。 第 二、當預購人與售房單位發(fā)生合同糾紛時。 如對合同的真實性有異議時，往往以登記機構存檔的合同文本為準，起到了登記備案鑒證的作用。 第 三、當售房單位因其他債務一起在建工程查封時經登記備案的預購人可以對抗第三人，可避免被查封拍賣的事，起到了保護預購人和售房單位雙方合法權益的作用。 第 四、預購人要辦理個人住房貸款必須先經合同登記，否則辦公證、辦抵押登記等都不能受理。 湖北維力律師事務所羅勝律師購房合同備案有什么意義商品房預售，需要在房管部門登記。 參考資料更多請查看法邦網法律咨詢實行購房合同備案制度，可以對開發(fā)商進行有效的制約。 它不僅能促使開發(fā)商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規(guī)避了一房二主為消費者帶來的諸多隱患。 參考資料百度百科評論|贊同1xx-01-2216:50lucklyhcy|五級在在房管部門登記備案以后你名下就有產權登記了，這套房子才算真正屬于你了。 評論|贊同1xx-01-2610:10樓事網|網友某些開發(fā)商推遲辦理商品房買賣合同備案手續(xù)，將房子再次出售，一房多賣，最終損害購房者的利益。 只有在辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)后，房屋買賣交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。 而合同何時生效，當事人是可以約定的。 如果合同約定自備案之日起生效，不辦理登記備案手續(xù)，開發(fā)商就可以以此為由確認合同無效。 備案手續(xù)可以由出賣人、購房人雙方共同辦理，也可以委托出賣人單方辦理。 通常這一手續(xù)是由開發(fā)商負責辦理，購房人只需要提供相關委托書等資料即可。 法律規(guī)定了一個備案期，消費者應及時向房管部門查詢。 另外，購房合同份數是當事人雙方約定范疇，消費者可要求多簽一份合同留在自己手里，其他合同拿去備案，這樣萬一出現(xiàn)問題，可依手中的合同維護自己的權利。 評論|贊同3xx-01-3114:22小白兔937|三級登記備案制度主要是為了通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發(fā)商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護購房者的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。 對城區(qū)商品房預售合同進行登記備案管理，就是給預售的每套房屋合同編上不同的號碼，明確規(guī)定不能私下更改合同，在預售中一套房子一般只能賣給一個人，可以有效地防止商品房預售中出現(xiàn)的重復銷售、重復抵押現(xiàn)象。 除了可以規(guī)避“一房多賣”的風險，購房合同登記備案也是購房者申請貸款的一個必要條件。 在目前西安市房產交易中，各大貸款銀行都是在審查購房合同辦理登記備案后才會發(fā)放貸款。 因此大部分開發(fā)商辦好合同登記備案后并不會立即將合同交還給購房者，而是交給銀行審查以申請貸款，直到銀行貸款批下后才能將購房合同交還給購房者，這也是購房者需要等待一個月甚至更多時間才能拿回購房合同的原因。 篇二購房合同備案更名流程購房合同備案更名流程?購房者欲變更買受人名稱或增加買受人的，應首先與開發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買受人需按規(guī)定辦理相關公證的應提供相關公證書。 1.1 (一)辦理合同備案注銷需提交的證明材料2. 21、由質量管理部門出具的質量鑒定報告;3. 32、具體糾紛緣由和司法、仲裁機關出具的有關證明;4. 3、另換購的新購房合同文本;5. 544、商業(yè)銀行出具的不能受理貸款的證明;6. 65、開發(fā)建設單位收取購房人違約金的證明;7. 76、護照及有關部門確認證明、工作調動證明、醫(yī)院重癥診斷書等;8.以及全部購房合同原件;9. 987、本人身份證(含戶口簿)、注銷合同申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明 8、房屋交付公告或公布的相關證明;10. 109、有抵押行為的，需提供金融機構同意解除和轉讓抵押的有關證明;11. 1110、超時退房的，需提供稅務部門的繳稅憑證。 (以上1-6條根據實際情況提交，7-10條必須提交)12. 1211、辦理合同備案更名需提交的證明材料13.購房合同原件。 14.購房合同備案更名流程1.理由;2.蓋章同意;3. 3211、購房者擬寫合同備案注銷、更名申請書，詳細說明合同備案注銷或更名的 2、購房者向開發(fā)企業(yè)提交合同備案注銷、更名申請，由開發(fā)企業(yè)簽寫意見并 3、購房者本人持合同備案注銷或更名申請書、身份證或戶口簿、商品房買賣合同以及其他有關證明材料，向項目所轄區(qū)域的市、區(qū)房產管理部門申請。 受理申請的房產管理部門審查確定情況屬實，符合合同備案注銷、更名條件的，出具初審意見，報市房地產登記發(fā)證中心審批后，辦理商品房合同備案注銷、更名手續(xù);4. 44、商品房合同備案注銷、更名的有關證明材料及合同原件由市房地產登記發(fā)證中心辦理時予以加蓋“作廢”及“更名修改”專用章，并將有關證明材料存檔備案。 end注意事項?如果購房者與房產商簽訂了預購協(xié)議，并交納了購房定金，這種預訂性質的合同僅是擔保簽訂正式合同，是購買房屋的初步階段，合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同，所以更名手續(xù)比較簡單。 如果簽訂了正式購房合同，但還未經交易中心登記備案，合同更名也僅限于解除原合同再重新簽訂合同。 此種情況下的合同更名手續(xù)也較為簡單。 如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案，那么更改合同的買受人，須將已登記備案的合同撤銷，在更改了買受人后再進行登記，所以此種合同更名手續(xù)就比較復雜。 ?篇三網簽購房合同網簽購房合同與實際購房合同哪個有效？根據目前房屋交易的流程，網簽是辦理房屋過戶的前提條件，現(xiàn)在購房合同基本采取網簽的形式,能網簽合同證明該樓盤預售許可證下來了，未來可以辦理產權，網上簽購房合同具體參照國家的合同法當中的購房部分內容，主要是明確自己的相關利益及對方應盡義務即可。 那么，問題來了現(xiàn)實生活中如果既有網簽購房合同，又有實際購房合同，而且兩個合同內容不一致，哪個更有效呢？案情簡介王某于xx年經中介介紹從劉某手中購買一處住房，雙方商定房屋價格為120萬元。 在中介的幫助下雙方簽訂了購房合同，合同金額為120萬元，同時為了避稅，在中介的提議下雙方簽訂向房管局備案的網簽購房合同金額為80萬元。 因此，同一筆購房買賣交易出現(xiàn)了不同價格的兩份購房合同。 合同簽訂后，王某向劉某支付了40萬元的首付款。 之后因王某未能向銀行及時貸款，劉某與王某簽訂了補充協(xié)議約定如果王某不能在約定的時間向劉某支付剩余購房款的話，王某之前繳納的所有購房款均轉為違約金不予退還。 之后王某仍未能向銀行貸款，故劉某將房屋賣與他人，網簽購房合同價格仍為80萬元。 另王某繳納的40萬元首付款作為違約金均未退還。 現(xiàn)雙方因此產生糾紛。 律師點評本案爭議焦點主要集中在雙方之間的實際房屋合同與網簽購房合同哪個有效、補充協(xié)議是否有效以及違約責任應當怎么承擔這三個問題上。 一、網簽購房合同與實際購房合同哪個有效？在本案中，雙方為避稅，將120萬的實際購房價格寫為80萬元向房管局備案，是典型的以“合法形式掩蓋非法目的”，根據我國合同法第五十二條的規(guī)定，該種合同無效。 因此，王某與劉某簽訂的80萬元的網簽購房合同應為無效的合同。 二、補充協(xié)議是否有效？根據合同法相關規(guī)定，從合同效力從屬于主合同效力，本案中，王某與劉某的購房價格是120萬，而備案價格卻是80萬元，應為無效，那么主合同無效，補充協(xié)議亦為無效。 三、違約責任如何承擔？對于買方來講，具體到違約責任，我們知道，根據我國合同法的相關司法解釋，違約金過高的認定標準是不超過實際損失的三倍。 具體到本案中，也就是劉某前后賣房中的損失的三倍為限，40萬元如果超過劉某損失的三倍就是過高了，超過部分的違約金約定應為無效。 王某應向法院訴訟，請求法院判定違約金過高，降低違約金。 但是本案中違約金過高的舉證責任在王某，雖然房價是不斷上漲的，但是王某卻無法舉出證據證明劉某沒有損失，因為劉某之后賣與他人的價格備案仍是80萬元。 而王某與劉某簽訂的購房價格確實120萬元，如此而來劉某的損失就是40萬元了。 因無法得知劉某賣與他人的實際房屋價格，所以該方案并不是明智之舉。 那么，上面王某談到，雙方訂的關于違約金的不成協(xié)議是無效的，故40萬不能作為違約金，應與返還王某。 這個方案對于當事人王某來講是比較合適的。 煥廷有話說本案中，因涉及網簽購房合同是“以合法性是掩蓋非法目的”因此無效。 但有的朋友可能就問了，那如果兩個合同都是有效的，應以誰為準呢？講到這里，王某就不得不談談何謂網簽購房合同，它的性質是什么？ 一、什么是網簽購房合同網簽購房合同就是和房地產銷售對象簽訂合同后，到房地產相關部門進行備案，并公布在網上。 然后會給個網簽購房合同號，可以通過這個網簽購房合同號在網上進行查詢。 網簽購房合同為了讓房地產交易更加透明化。 二、網簽購房合同的流程第一步，購房者在確定了買房意向之后，經過購房者與出賣人雙方的平等協(xié)商，購房者和開發(fā)商共同將正式的合同條款輸入合同備案軟件，進行網上簽約，上報房地產市場信息網。 第二步，開發(fā)商和購房者簽訂的購房合同上報成功后，打印正式的(電子)合同，購房者和開發(fā)商履行簽字手續(xù)，打印的份數依據付款方式確定(一次性付款需打印4份，按揭貸款需打印5份)。 第三步，開發(fā)企業(yè)需要在網上簽約的3個工作日內，到房地產交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。 開發(fā)商和購房者網上簽約上報之后，開發(fā)商需要攜帶全部的購房資料，全套已簽字(蓋章)的紙質正式合同到具有管轄權的房地產交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。 三、網簽購房合同注意事項如需要修改合同信息，在上報房地產市場信息網之前，開發(fā)商和購房者還可以協(xié)商變更合同信息，一旦上報之后，電子合同的核心內容(核心內容購房者姓名、身份證、購房價格、付款方式、合同面積、房號、戶型)將不能進行修改。 如果需要修改