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文檔簡介

第一章 申報單位及項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目申報單位概況廊坊市道佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2008年2月,注冊資金800萬元,為自然人投資或控股的有限責(zé)任公司,企業(yè)住址在文安縣城內(nèi)大十字街西,經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)及銷售,具有房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。公司從成立伊始就積極參與文安縣的水韻宜居名城建設(shè),公司堅持貫徹 “以人為本”的文化管理理念,倡導(dǎo)以客戶為本,不斷創(chuàng)新的開發(fā)經(jīng)營理念,為加快城市建設(shè)步伐,逐步改善市民生產(chǎn)、生活環(huán)境及城市面貌,做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。法人代表:李金路。 1.2 項(xiàng)目概況1.2.1 項(xiàng)目名稱陽光國際商業(yè)步行街一期建設(shè)項(xiàng)目1.2.2 項(xiàng)目地點(diǎn)文安縣文安鎮(zhèn)豐利路步行街西側(cè),利民路北側(cè),原城關(guān)鎮(zhèn)派出所。屬縣城中心繁華地段,地理位置十分優(yōu)越獨(dú)特,交通便利,周圍城市配套設(shè)施齊全,居住商業(yè)步行街內(nèi)眾多,是宜商的理想之地。地塊東西長約240米,南北長約170米,總規(guī)劃用地面積約為15000,其中:一期規(guī)劃用地為3447(計5.17畝)。規(guī)劃為商住用地,符合總體規(guī)劃用地要求,經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核同意其選址意見;項(xiàng)目用地范圍在文安縣土地利用總體規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi),文安縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)。1.2.3項(xiàng)目實(shí)施期限本項(xiàng)目建設(shè)工期為:2011年4月-2012年12月。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為:1、工程的前期準(zhǔn)備工作:2011年1月至2011年4月完成。主要包括:項(xiàng)目可行性研究報告的編制及審批工作。2、完成工程施工圖:2011年4月至2011年5月,主要完成工程施工圖。3、工程招標(biāo):2011年5月完成。4、工程建設(shè)期:從2011年6月開工,2012年12月全部竣工交付使用。1.2.4 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、總投資及資金籌措(一期)一期規(guī)劃用地為3447(計5.17畝),總建筑面積為7585,全部為商業(yè)建筑,綠化面積500。本項(xiàng)目總投資(開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用,下同)為2895萬元。資金來源為:在項(xiàng)目的前期,項(xiàng)目單位自有資金用于支付土地取得、前期工程費(fèi)以及用于大部分地上主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè),剩余部分由房屋預(yù)售再投入補(bǔ)充。1.2.5 報告編制依據(jù)1、中華人民共和國土地管理法;2、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法;3、國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報告通用文本的通知【發(fā)改投資20071169號】;4、廊坊市道佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽定的國有土地使用權(quán)出讓合同;5、廊坊市道佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光國際商業(yè)步行街建筑規(guī)劃設(shè)計方案;6、文安縣城市總體規(guī)劃(2009-2020);7、文安縣城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定;8、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(GBJ-137-90);9、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180-93);10、民用建筑設(shè)計通則(GB50353-2005)11、國家發(fā)展和改革委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第三版);12、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法;13、原國家計委投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)14、國家和文安縣政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)。1.2.6 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)(一期)一期規(guī)劃用地為3447(計5.17畝),總建筑面積為7585,全部為三層框架商業(yè)建筑。容積率: 2.20。建筑密度:73.34%綠化率:10%本項(xiàng)目總投資:2895萬元;總收入:3793萬元;項(xiàng)目利潤總額:632萬元;投資利潤率:21.83%;投資凈利潤率:16.37%;財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR):55.74%12%(行業(yè)基準(zhǔn)率)。1.2.7 項(xiàng)目建設(shè)背景1、步行街發(fā)展的歷史步行街源于一些西方國家,由于城市化和汽車工業(yè)的發(fā)展,大批城市居民選擇到郊區(qū)居住。為了恢復(fù)城市的活力和防止城市生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步惡化,政府規(guī)劃出一片安逸、繁華的購物娛樂場地,這就是最初的步行街。步行街是整個經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)步的客觀結(jié)果,是城市化不斷推進(jìn)和城市發(fā)展現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物,是城市居民生活質(zhì)量不斷提高的要求,是城市環(huán)境迅速改善和回歸自然的需要,是全球汽車時代對汽車的異化而出現(xiàn)的一種特殊的現(xiàn)象。因此城市步行街的出現(xiàn)和發(fā)展是城市發(fā)展的選擇,是為居民提供一個相對安靜的適合于購物和休閑的環(huán)境。現(xiàn)代步行商業(yè)街,興起于20世紀(jì)50年代易美國為首的資本主義國家。第二次世界大戰(zhàn)后,以美國為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家,隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)興和迅速發(fā)展,城市化進(jìn)程加速,城市建設(shè)日新月異。各國和各地城市呈形態(tài)的多樣化,城市與科技發(fā)展相適應(yīng),逐步邁向現(xiàn)代化,城市居民的生活水平迅速提高,生活質(zhì)量的要求越來越迫切。與此同時,城市的發(fā)展出現(xiàn)新現(xiàn)象和新的問題,主要是城市膨脹,城市交通擁擠,城市環(huán)境質(zhì)量下降。部分城市居民開始遷居郊區(qū),以尋求更高的生活質(zhì)量。城市中傳統(tǒng)的、文化色彩濃重的街巷被寬廣的水泥路所代替,汽車成了城市的主宰。在這股潮流的沖擊下,為適應(yīng)居民的需要,一方面經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家興起了購物中心郊區(qū)化的浪潮。在新的城市郊區(qū)建筑大量的,規(guī)模巨大的商場或新的商業(yè)模式。如倉儲式商場,以滿足郊區(qū)住戶或有車族的購物需要。另一方面,極力復(fù)興老城區(qū)的繁榮和活力。為了解決商業(yè)中心交通擁擠、空氣污染、環(huán)境惡化等問題,建立在城市中心區(qū),尤其是老城區(qū)的商業(yè)步行街應(yīng)運(yùn)而生,并不斷掀起高潮?,F(xiàn)在郊區(qū)業(yè)開始隨著居住區(qū)一起興建商業(yè)步行街。到了20世紀(jì)80年代,我國才開始建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)步行街。在世紀(jì)交替交際,我國許多城市紛紛規(guī)劃和建設(shè)步行街,成為城市建設(shè)和更新的重要內(nèi)容和方面。全國從南到北,從東到西從大城市到小城市,甚至縣城:從中央直轄市到縣級市都致力于建筑步行街。步行街的建設(shè)一浪高過一浪,大大小小、長長短短的步行街象雨后春筍般地在沿海之濱、大江南北生長起來。據(jù)粗略計算,全國已有上百條大大小小,風(fēng)格各異的步行街,已經(jīng)成為城市耀眼的風(fēng)景線。2、步行街的作用 步行街的功能已經(jīng)不同于一般的街道,同一般的商業(yè)街也有所不同,它使步行街的功能更豐富。要求更高。經(jīng)濟(jì)功能。從城市發(fā)展來說,由于城市的主要功能是經(jīng)濟(jì)功能。經(jīng)濟(jì)是城市發(fā)展的基礎(chǔ),而步行街仍然主要擔(dān)負(fù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的任務(wù),而且從空間結(jié)構(gòu)來說,主要是商業(yè)活動,所以,步行街的主要功能是從事商業(yè)活動,強(qiáng)化了商業(yè)功能,弱化了交通功能。商業(yè)步行街往往帶來生意的興隆和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,這在我國城市商業(yè)步行街的開街中得到證實(shí)。所以,許多步行街稱為商業(yè)步行街。文化功能。隨著社會的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)與文化是密不可分的,經(jīng)濟(jì)中蘊(yùn)含著豐富的文化,人們游覽步行街不僅是為了滿足購物的需要,或經(jīng)濟(jì)上的需要,也是享受文化品位。當(dāng)然文化是豐富多彩的,商業(yè)自身的文化,飲食文化,建筑的文化,雕聞文化等,步行街的文化設(shè)施和文化活動都是一種文化。文化活動越豐富,就可能有更大的人氣,就能促進(jìn)商業(yè)的繁榮。休閑功能。游覽步行街與一般購物的不同是,一般購物其目的性很明確,是任務(wù)性的,在許多情況下是個體完成的,一次性的活動,而游覽步行街是復(fù)合性的,是相互誘發(fā)的,既是多目的性,又是無目的性,或者說是購物中寓休閑,或休閑中寓購物,有人以休閑為主,又有人以購主。同時,步行街的購物或休閑往行為表現(xiàn)以家庭為單位,是一種群體消費(fèi)和活動。玩得開心,吃得放心。娛樂功能。對娛樂功能也是如此。許多步行街設(shè)置現(xiàn)代的娛樂設(shè)施,有的既適合年輕一代的需要,又有適合老年人休息和活動的設(shè)施,通過步行街可以得到充分的消費(fèi)和享受。保護(hù)功能。中國的步行街不同于許多發(fā)達(dá)國家的步行街,利用中國許多城市特別是大城市都的悠久的發(fā)展發(fā)展歷史,而步行街是通過對舊的更新而建設(shè)的,實(shí)際上,步行街就是對城市歷史的保護(hù),包括具有悠久歷史的商店、字號、街區(qū),以及依托于它們的文化遺產(chǎn)的保護(hù)。環(huán)保功能。工業(yè)化時期,城市建設(shè)和商業(yè)發(fā)展對環(huán)境的破壞是有目共睹的。所謂“鬧市”,就是說,“鬧”和“市”總是聯(lián)系在一起的,無市不鬧,不鬧無市。正因?yàn)槿绱?,一些居民就不愿去商場或逛市。步行街的興起改變了這種狀態(tài),步行街兩旁繁茂的行道樹,街中心的花壇,品種繁多的觀賞植物,以及頗具吸引力的街景小品等,不僅為步行街的添色,而且創(chuàng)造了了一個舒適和優(yōu)美的生活環(huán)境。形成綠色的商業(yè)活動和環(huán)境,表現(xiàn)鬧中取靜。3、文安縣商業(yè)步行街文安縣城區(qū)商業(yè)步行街是在原縣政府舊址基礎(chǔ)上開發(fā)的。作為文安首個大規(guī)模的商業(yè)步行街,它彌補(bǔ)了文安地區(qū)的商業(yè)形態(tài)的不足,輻射周圍各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及城市,它的建立成為了文安縣唯一的一條城市形象模范街、文明示范街以及時尚購物休閑街。經(jīng)濟(jì)性。文安城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐加快,城市需要新的商業(yè)形式代替舊的傳統(tǒng)商圈,扛起城市發(fā)展的新起點(diǎn)大旗。步行街的創(chuàng)立對于文安縣的經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展有著積極作用,它對于整個城市的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)來說有著刺激作用,它是城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的產(chǎn)物,又反之帶動了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,以及形成新的商業(yè)中心。整體性。步行街對于所有商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一考良,進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃以及合理的布局,統(tǒng)一經(jīng)營,統(tǒng)一管理,統(tǒng)一廣告,統(tǒng)一宣傳,在整體形象上形成統(tǒng)一市場標(biāo)識,使之成為一道靚麗的城市景觀,一條真正意義上的“文安模范街”。豐富性。在商業(yè)業(yè)態(tài)的組成方面應(yīng)有足夠豐富的經(jīng)營種類,如:商場超市、服裝飾品、IT產(chǎn)品、飲食、文化娛樂、小商品、裝飾裝修產(chǎn)品、圖書、音像產(chǎn)品、地方特產(chǎn)、電信、郵政、社區(qū)服務(wù)等等。更將引入一些新興的業(yè)態(tài)種類,豐富市民生活所需,給市民消費(fèi)帶來新的消費(fèi)點(diǎn),為城市商業(yè)發(fā)展帶來又一個高度視覺。有利性。文安現(xiàn)代商業(yè)步行街的建設(shè)與經(jīng)營應(yīng)在各個方面考慮到:有利于文安廣大的市民(消費(fèi)者)、有利于大多數(shù)的經(jīng)營者、有利于政府、同時也有利于投資者;因此要在以下幾個方面予以重點(diǎn)考慮:產(chǎn)品質(zhì)量、商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、街區(qū)景觀、公共配套、交通順暢、公共安全、公共衛(wèi)生、政府稅收、管理服務(wù)等,以期形成多方互贏的大好局面。平臺性。文安現(xiàn)代商業(yè)步行街的建設(shè)與經(jīng)營,充分考慮商業(yè)經(jīng)營與社會責(zé)任的相協(xié)調(diào),將通過展開一系列與政府聯(lián)辦的公益活動,達(dá)到項(xiàng)目宣傳的同時,也使政府借助步行街這一平臺在文安縣民中的形象得以進(jìn)一步提高。標(biāo)識性。作為文安現(xiàn)代商業(yè)步行街,無論是在規(guī)模上還是整體規(guī)劃上在文安縣都是獨(dú)一無二的,它將是文安縣新地標(biāo),新商業(yè)中心,是具有劃時代意義的,代表了文安縣政府的遠(yuǎn)見卓實(shí),代表了城市發(fā)展的新高度、新起點(diǎn),是城市成功運(yùn)營的立程碑。5、擬建項(xiàng)目用地分析本項(xiàng)目擬開發(fā)地塊與文安縣商業(yè)步行街相鄰。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移,在有限的空間里,中心城區(qū)城市用地已不能滿足發(fā)展需求。為進(jìn)一步落實(shí)文安縣城市總體規(guī)劃和文安縣城區(qū)控制詳規(guī),拉開城市框架,擴(kuò)大城市規(guī)模,使整個城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移,改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件,文安縣國土資源局對原文安鎮(zhèn)派出所地塊(5.17畝)進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌出讓,用地性質(zhì)按商住用地出讓,廊坊市道佳房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得該地的開發(fā)使用權(quán),用于商業(yè)步行街開發(fā)。1.2.8 工程設(shè)計指導(dǎo)思想根據(jù)該項(xiàng)目所處的區(qū)位和環(huán)境條件,該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)思想。1、富有超前的時代感,充滿生命力的建筑形象,豐富城市景觀。2、以商業(yè)步行街為主的產(chǎn)品定位,高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn),打造華北地區(qū)獨(dú)具特色的精品商業(yè)步行街。3、以小空間商業(yè)為核心,以單位商業(yè)店鋪為主導(dǎo),各級商業(yè)層次配備齊全,使商業(yè)群體的功能趨于完善。4、充分體現(xiàn)人性化的購物休閑為一體的步行街規(guī)劃設(shè)計理念,讓人們在購物過程中盡享輕松愉快的購物休閑氛圍,更讓市民有一個遮風(fēng)避雨的休閑好去處。5、實(shí)現(xiàn)建筑品質(zhì)、開發(fā)品質(zhì)及社會美譽(yù)三豐收,使步行街成為一顆鑲嵌在文安縣城中央的璀璨明珠。1.2.9設(shè)計理念1、商業(yè)步行街設(shè)計的意義與特征街道是商業(yè)的靈魂和載體,是人文、生態(tài)、環(huán)保的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)計理論的顯示展現(xiàn),所以現(xiàn)代步行街設(shè)計模式也從傳統(tǒng)的商業(yè)街模式到體現(xiàn)步行精神、人文意識的商業(yè)開放步街模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。如引入開放的步街格局、空間設(shè)計和人流導(dǎo)向等要素使其具有時尚現(xiàn)代的商業(yè)氛圍,宜人的空間尺度,細(xì)膩的環(huán)境處理來滿足多元化人性審美情趣,開放自由的美學(xué)風(fēng)格等的社會需求等特征,繼而帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2、設(shè)計理念注重發(fā)揚(yáng)歷史文化元素和消費(fèi)心理,凸出個性化商業(yè)街區(qū)理念。注重結(jié)合消費(fèi)者心理分析,創(chuàng)建能滿足消費(fèi)者心理需求的步街環(huán)境。功能配套、交通方便、購物環(huán)境優(yōu)美 在配套設(shè)施上要充分體現(xiàn)功能提升,解決停車問題和交通問題,精心布置街景、小憩地等休閑環(huán)境。從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場,所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過精心設(shè)計,強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的一致性,同時,又要通過這種“一致性”展現(xiàn)出“個性化”,即該商業(yè)街的獨(dú)特賣點(diǎn)。3、基本建筑元素設(shè)計步行街布局格式大體可分為:主街式、主次街式和廣場式,這三種布局方式各有優(yōu)缺點(diǎn),在運(yùn)用過程中可以單獨(dú)使用,也可以混合設(shè)計,以求達(dá)到更豐富的商業(yè)布局空間。建筑性格的恰當(dāng)表達(dá) 外立面設(shè)計要有當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)地方特色,有豐富的地域特色、文化內(nèi)涵的步行街是吸引人流的一個主要因素,同時也要具有時代性,而一個傳統(tǒng)和現(xiàn)代感很好結(jié)合的商業(yè)步行街也成為一個城市形象的重要展示。步行街是以街區(qū)人流為主要特征的商業(yè)模式,所以也就限定了建筑本身不會在豎向空間上有很高的要求,所以步行街建筑的層數(shù)多為底層,所以立面應(yīng)給人親切感、樸實(shí)、高品格的特點(diǎn)。 步行街室外環(huán)境布置 “以人為本”的布置原則:步行空間的尺度在設(shè)計時采用建筑、建筑小品、硬質(zhì)景觀和多層次綠化處理,可以達(dá)到人性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度。親水平臺、噴泉、露天茶座、鋪地、綠化、人文小品等相互交錯布置在有高差的層面上,并以小橋、富有柔和曲線的連廊、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間,使人感到一系列的空間對景和變幻。流暢和互動的步行空間布置原則:步行動線的安排為減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)應(yīng)盡量兩點(diǎn)連接配置于廣場周邊;步行空間的寬度應(yīng)容納四人可以并肩行走的凈空間為佳。此外為達(dá)到步行空間的流暢,其他附屬設(shè)施(如燈柱、廣告裝飾)宜布置于步行空間旁約1.5m的空間范圍內(nèi)。為了增強(qiáng)步行街內(nèi)部環(huán)境與室外廣場的互動性,步行空間最好布置在緊鄰商場建筑物,在入口處留夠充足的緩沖空間(10mx10m為宜),從而達(dá)到對行人吸引的效果,進(jìn)而促使廣場與步行街內(nèi)部有良好的互動關(guān)系。多樣化活動互動在廣場的步行空間,應(yīng)考慮使用者在行走過程中設(shè)置流連空間。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點(diǎn),以達(dá)到廣場多樣化活動的互動。“自然導(dǎo)入”設(shè)計原則:現(xiàn)代步行空間對所處環(huán)境的要求提高,所以除了注重建筑物本身設(shè)計的同時,還應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。如行走空間內(nèi)以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀的植栽配置原則;植栽的配置應(yīng)與廣場設(shè)計主題相符合;利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素,融自然于廣場;將地面綠化與屋頂綠化相結(jié)合,既符合景觀要求,又應(yīng)符合節(jié)能要求;設(shè)置不同凹入深度的過渡空間,并使遮陽與綠化相結(jié)合,看似隨意而天成,實(shí)則精心考慮設(shè)計。無障礙空間設(shè)計:在步行街區(qū)設(shè)置盲道、建筑入口設(shè)置坡道,在鋪面的材料考量上,應(yīng)達(dá)到防滑的效果,且將殘障者行下次無障礙空間(導(dǎo)盲磚、殘障步道)考慮于其中,并在這些無障礙設(shè)施前設(shè)置國際通用無障礙標(biāo)志牌和盲文位置圖,這樣才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間。整體有機(jī)的景觀格局。根據(jù)場地特點(diǎn),在建筑軸線、街區(qū)內(nèi)的景觀軸線上組織室內(nèi)外空間,形成各種空間序列,相互匯合、滲透、交叉,有機(jī)的組合在一起,且不受車輛交通及功能分區(qū)之干擾,建筑與自然環(huán)境相互整合,空間相互滲透,構(gòu)成以人的景觀感知為中心的體驗(yàn)空間序列,最終形成場區(qū)的整體感和場所感。1.2.10商業(yè)步行街定位1、項(xiàng)目整體定位具有文安特色的現(xiàn)代商業(yè)步行街。2、項(xiàng)目檔次定位現(xiàn)代一站式時尚休閑購物街區(qū)。3、形象定位文安首個現(xiàn)代商業(yè)模范街。4、建筑風(fēng)格定位具備現(xiàn)代感時代感并與當(dāng)?shù)靥厣Y(jié)合。5、商業(yè)符號定位成為文安縣商圈中最可逛的地方集購物、觀光、餐飲、娛樂、旅游于一體的商業(yè)步行街。1.2.11主題下的特色經(jīng)營業(yè)態(tài)建議中檔小型服裝店:經(jīng)營面積不大,以50-100左右為主。雖然規(guī)模不大,但經(jīng)營應(yīng)著力追求特色,所售服裝雖非高檔名牌,但一定要有特色,適合年輕人的需要,一般多在沿海地區(qū)采購。婚紗攝影店:因技術(shù)上和水平上的差距,內(nèi)地婚紗質(zhì)量及攝影技術(shù)難以滿足市民要求,所以如能引進(jìn)港臺地區(qū)品牌店則最為理想。面積在300左右,經(jīng)營范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影及婚禮策劃和青春寫真等。化妝品超市:集合眾多化妝品品牌,并以較低(與商場相比)價格吸引眾多年輕女性。此類店必須要求品種齊全、各種品牌齊全,其次要求價格較低。經(jīng)營成功的此類店可以發(fā)放會員卡,更可根據(jù)客戶需要進(jìn)貨。時尚飾品店:面積8-80均可,女性時尚飾品,如耳環(huán)、項(xiàng)鏈、手鏈、發(fā)飾、玩具等,價格及檔次不要求很高,但品種要盡量的齊全和豐富,以方便年輕女性挑選;中檔和低檔具備。男士用品店:規(guī)模不要求很大,80-120即可,主要經(jīng)營小件的有特色的(表現(xiàn)品位和個性)男士用品,如火機(jī)、男士香水、皮帶、剃刀等,商品應(yīng)有一定檔次?!斑\(yùn)動城”:集合各類(國際)知名運(yùn)動服裝品牌的綜合性體育用品商城(其中,大部分為運(yùn)動裝、鞋等),此類店一般面積較大,室內(nèi)空間較寬敞,并利用明快色調(diào)的裝修和具有沖擊力的海報或視頻等吸引年輕消費(fèi)一族。1.2.12陽光國際商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局1、陽光國際商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃陽光國際商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃是嚴(yán)格遵循陽光國際商業(yè)步行街經(jīng)營主題定位,并結(jié)合招商銷售可執(zhí)行性要求去規(guī)劃的。具體的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃如下:服裝零售組團(tuán)國內(nèi)連鎖/特許加盟品牌(知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū))精品零售組團(tuán)國際品牌服飾、高爾夫用品/服務(wù)店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品女性用品零售組團(tuán)量販?zhǔn)交瘖y品連鎖(千色店、美顏坊)、活色生香內(nèi)衣店女性美容美發(fā)服務(wù)組團(tuán)婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學(xué)校X世代潮流動感組團(tuán)潮流飾物飾品店、玩具、影音制品休閑餐飲組團(tuán)休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧金融及商務(wù)配套組團(tuán)銀行、商務(wù)中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處公寓生活配套組團(tuán)超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店娛樂組團(tuán)世紀(jì)環(huán)球院線、網(wǎng)吧、KTV、游藝廳體育休閑會所組團(tuán)復(fù)合式健身會所、女子會所+SPA購物休憩區(qū)/小品分布設(shè)想的露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品注: 1、各組團(tuán)不是硬性的固定規(guī)劃,可根據(jù)實(shí)際招商時實(shí)際情況調(diào)整經(jīng)營面積;2、其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團(tuán),但實(shí)際上都與該組團(tuán)的主題相吻合。1.2.13陽光國際商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業(yè)步行街街區(qū),集年輕人喜歡的購物、運(yùn)動休閑、餐飲、娛樂消費(fèi)于一體的商業(yè)街區(qū)。美亞置業(yè)集團(tuán)的商業(yè)規(guī)劃要求在統(tǒng)一主題的前提下,將步行街劃分為不同的商業(yè)組團(tuán),并根據(jù)建筑物自然形成的多個相對獨(dú)立的建筑單體跟步行街內(nèi)街與南北兩條市政通道的關(guān)系,將各組團(tuán)的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機(jī)結(jié)合,既可以靈活調(diào)整從新組合,又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層,并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。項(xiàng)目組團(tuán)分割將按照步行街5:3:2的組合比例來執(zhí)行,即最起碼50%的面積將用作零售規(guī)劃,并主要將該部分的營業(yè)面積分割為小面積銷售以回收投資投入,30%的面積用作發(fā)展商自營或聯(lián)營娛樂用途以吸引人流聚集,20%的面積規(guī)劃為餐飲滿足購物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動(從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期看,步行街的銷售租賃比例最佳組合為3:3:4,即先將商業(yè)價值最好的30%面積銷售回籠資金,項(xiàng)目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化,余下40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流,如需流動資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。)。項(xiàng)目區(qū)別于文安縣其他商業(yè)物業(yè)的特征是步行街的經(jīng)營特色,組團(tuán)的分割目的是盡可能在項(xiàng)目的外圍及內(nèi)街的臨街面地形成四個商業(yè)臨街面,盡可能多地增加臨街經(jīng)營的物業(yè)面積,減少因進(jìn)深問題形成的商場內(nèi)鋪,從而最大可能地形成商業(yè)街購物特色,提升物業(yè)的商業(yè)價值。組團(tuán)的規(guī)劃是根據(jù)物業(yè)的與周邊街道關(guān)系、臨街面、交通人流、業(yè)態(tài)租金承受能力等綜合因素來調(diào)整。1.2.14陽光國際商業(yè)步行街內(nèi)外部設(shè)計1、商業(yè)步行街外立面商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)步行街外立面不僅是步行街商業(yè)特至的形象標(biāo)志,更是主題型商業(yè)項(xiàng)目吸引聚集目標(biāo)消費(fèi)群體,表現(xiàn)與眾不同的商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)。切合經(jīng)營主題,設(shè)計新穎、風(fēng)格獨(dú)特的外立面設(shè)計能使商場在消費(fèi)者心中形成深刻印象。易受消費(fèi)者歡迎,有利于商場人氣的集中。商場外立面設(shè)計既要考慮與周圍建筑的關(guān)系,又要考慮入口處外立面和內(nèi)部步行街的過渡和轉(zhuǎn)換。外立面對周圍環(huán)境有一定的視覺影響,需要考慮新舊建筑的風(fēng)格協(xié)調(diào)。既要在保持城市原有特色的情況下把步行街插入到地段中,又不能夠失去步行街自身的現(xiàn)代特色,這是難點(diǎn)所在。為了保持街道整體景觀的一致性,外立面設(shè)計需要考慮尺度和材料與周圍關(guān)系,材料選擇是體現(xiàn)建筑風(fēng)格的重要因素。建筑結(jié)構(gòu)對外立面有直接的影響,選擇適當(dāng)?shù)膶痈吆椭嘁约伴_窗方式和數(shù)量,可以獲得虛實(shí)對比,取得較好的外立面效果。因?yàn)榉忾]的建筑會對外界造成不良的視覺影響,特別是大體量建筑尤其如此。同時,商場不可能脫離某個區(qū)域而存在,它必須依附于某個環(huán)境,所以商場外立面設(shè)計要考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風(fēng)格等。項(xiàng)目定位為年輕人休閑購物的潮流樂園,需要商業(yè)步行街體現(xiàn)出活潑跳躍的建筑風(fēng)格和色彩。陽光國際商業(yè)步行街盡量考慮色彩絢麗的涂料和瓷磚。雖然文安縣空氣污染嚴(yán)重,但是涂料富于變化,造價低,容易營造主題特色的優(yōu)勢,既能降低成本,又能保持很大的靈活性宣揚(yáng)主題。2、鋪位分割和人流動線設(shè)計要點(diǎn)科學(xué)合理的鋪位劃分和人流動線設(shè)計是消費(fèi)者在商業(yè)項(xiàng)目中自然舒適、輕松愉快地消費(fèi)的有力保障;是經(jīng)營者利潤合理化的有力保障。鋪位分割要點(diǎn)鋪位分割實(shí)用、利潤、形象的統(tǒng)一。鋪位劃分的科學(xué)合理與否,不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣,它還必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性,同時也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。尊重消費(fèi)者行為??茖W(xué)合理的鋪位劃分將會使經(jīng)營商家的經(jīng)營利潤得以充分體現(xiàn),使商場的形象更為鮮明、層次更為豐富,同時也將會使得消費(fèi)者的消費(fèi)行為過程顯得更加自然順暢和輕松愉快。面積按定位和消費(fèi)能力劃分。根據(jù)整個商業(yè)項(xiàng)目定位劃分商鋪的面積的同時,更要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰧ι啼伩們r的接受程度來劃分;陽光國際商業(yè)步行街的門臉建筑面積應(yīng)該集中在70-150;陽光國際商業(yè)步行街的商鋪經(jīng)營面積應(yīng)該集中在10-15,適當(dāng)?shù)目梢詳U(kuò)大到30;商場人流動線設(shè)計要點(diǎn)。人流流線明確,是合理而有序地組織交通的關(guān)鍵。交通組織不僅要把人流引入步行街,而且要在內(nèi)部合理地組織人流,既要讓購物者滿意,又要讓零售商在經(jīng)濟(jì)上獲得效益。一般來說,承租戶銷售額與經(jīng)過商店門口的人流數(shù)量成比例。所以,優(yōu)化人流運(yùn)動,最大限度地讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長,才能達(dá)到最佳效果,把核心承租戶放在步行街的盡端和步行街一側(cè)通向停車場是組織人流的兩個非常有效的手段。項(xiàng)目商場采用多層步行街能獲得緊湊的平面,這對于有序地組織人流是有利的。步行街平面規(guī)劃設(shè)計按中國消費(fèi)習(xí)慣左至右的全場回環(huán)原則,縱向規(guī)劃蝸牛式步步引誘為好。注重內(nèi)外溝通。步行街的人流設(shè)計關(guān)注人流交通與疏散問題,它更為注重的是內(nèi)部街區(qū)人流與外部街區(qū)人流的交流與溝通關(guān)系、商場平面、立體人流的自然順暢,平均分配關(guān)系。避免盲區(qū)。最大限度地避免商場內(nèi)的盲區(qū)和死角問題,同時更加考慮到消費(fèi)者在商場內(nèi)購物的自然、舒適、輕松的行為過程和心理感受。3、樓層設(shè)計與業(yè)種組合商場樓層設(shè)計要考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃,與業(yè)態(tài)有效組合,以樓層作為業(yè)態(tài)及相關(guān)行業(yè)的大場。業(yè)態(tài)根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局,樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性,才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計。以業(yè)態(tài)定位作支撐點(diǎn),有效的樓層設(shè)計,能夠保證消費(fèi)者在商場的停留時間。如何讓消費(fèi)者在透過樓層名字與室內(nèi)設(shè)計的聯(lián)想來加強(qiáng)產(chǎn)品特色,是強(qiáng)調(diào)概念設(shè)計所應(yīng)注意的地方。4、步行街內(nèi)部庭院設(shè)計技巧和垂直交通規(guī)劃中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn),是步行空間序列的高潮,這里人流集中,流量大,最大可能鼓勵層間運(yùn)動。中庭周邊通過適當(dāng)?shù)墓δ馨才?,可以將購物者向上運(yùn)動處理成一個有目的的過程,能夠大大提高上部空間的吸引力,購物者為觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動,也會上到更高的樓層。陽光國際商業(yè)步行街采用庭院式設(shè)計,在建筑族群之間形成了大面積的公共庭院空間。從營銷經(jīng)營的角度來看,非常有利于后期開展促銷活動時對人流的聚集場所要求。5、過道、洗手間布局設(shè)計要點(diǎn)走道設(shè)計要點(diǎn)步行街內(nèi)過道設(shè)計要清晰,過道脈絡(luò)設(shè)計好壞,不僅影響對人流的疏散,也影響商鋪布局。不宜太長太直,應(yīng)該適度曲折,增加人流的停留時間、使步行街內(nèi)的店面基本上面臨室內(nèi)步行街??紤]商鋪單位的使用率及發(fā)展商利潤最大化,建議建筑物內(nèi)部購物通道寬度為3米(超過商場內(nèi)2.4米的規(guī)劃要求)。與指引標(biāo)志結(jié)合。指引標(biāo)志設(shè)計主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向,一般要突出指引標(biāo)志,在過道交叉部分設(shè)置。合理設(shè)置寬度。過道的作用是疏散和引導(dǎo)人流,商場過道寬度設(shè)置要結(jié)合商場人流量,規(guī)模等。商場洗手間布局要點(diǎn)“隱性”布局。商場洗手間,作為商場的附加設(shè)施,它的布局設(shè)計不能有礙商場的經(jīng)營功能。商場洗手間布局,要以“隱性”作基點(diǎn),通過專用過道設(shè)置,將洗手間與購物空間形成有效分隔。確定數(shù)量。結(jié)合商場人流量,確定洗手間個數(shù),避免洗手間出現(xiàn)排隊(duì)堵塞現(xiàn)象,且應(yīng)每層都設(shè)置。本案定位為年輕人休閑購物主題的商業(yè)步行街,洗手間的設(shè)立要考慮每層商家單位自有洗手間及公共洗手間之間的互補(bǔ)性。6、步行街室內(nèi)外燈飾設(shè)計要點(diǎn)考慮到電費(fèi)成本的問題,步行街將來的晚間營業(yè)建議由經(jīng)營者的室內(nèi)照明為主,配合步行街霓虹燈、招牌燈箱、裝飾性路燈構(gòu)建項(xiàng)目的照明系統(tǒng)。步行街室內(nèi)照明設(shè)計既要滿足展示功能需要,又要滿足美學(xué)要求,室外照明設(shè)計對塑造商場的形象起著至關(guān)重要的作用。室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處理步行街的商店之間的照度關(guān)系。一方面,無論白天還是晚上,都要保持步行街的足夠的照度水平,并通過光線變化增加步行街的趣味性。另一方面,步行街的照明不能對商店造成不良干擾,妨礙店面和櫥窗展示。商店需要提高亮度來增加吸引力,強(qiáng)化商品展示,因此,僅僅依靠店面照明者受商場的整體照明設(shè)計的影響很大,步行街的吸引力在很大程度上取決于店面效果,因此,一般來說,店面照度比步行街照要高得多。燈光的垂直吸引。動感強(qiáng)烈的三維空間景觀對于促進(jìn)垂直運(yùn)動非常有效,閃爍絢麗的燈光設(shè)計、巨大的吊燈都有一種難以抗拒的吸引力。采用配合商場各樓層主題的燈光,形成每個樓層不同的特色,并利用步行街大面積落地玻璃的開闊透亮性,使室內(nèi)和室外步行街的景觀互為交融,把人吸引上來。7、步行街物業(yè)內(nèi)墻、地面設(shè)計內(nèi)部的裝潢與布局則以點(diǎn)面結(jié)合、多層次設(shè)計來形成流向通暢、新穎實(shí)用的購物環(huán)境,為購物者營造了溫馨舒適、閑情浪漫的購物氛圍,使消費(fèi)者在購物的同時享受休閑自在的輕松情調(diào)。注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)。步行街內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào),達(dá)到風(fēng)格統(tǒng)一的視覺效果。材料正確選取。地、墻面材料選擇正確,是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。地面材料,一般要易于保潔,具耐磨性,防滑性(尤其是多雨雪地區(qū)),避免采用木質(zhì)地板(防火功能);墻面材料,要防潮、防霉,選用防火材料。地、墻面的圖案選擇。步行街地、墻面圖案運(yùn)用除了要給合步行街經(jīng)營主題外,還要從不同功能區(qū)的差異,運(yùn)用不同圖案。8、商業(yè)街小品設(shè)計風(fēng)格確立原則:步行街小品作為一種觀賞裝飾,必須與商場總體風(fēng)格相融,要結(jié)合步行街內(nèi)部裝修風(fēng)格,包括色調(diào)、造型、圖案等。避免扎堆、重復(fù):小品設(shè)置時要避免扎堆、重復(fù)設(shè)置,避免給消費(fèi)者一種繁雜無序的感覺。注重觀賞性。小品設(shè)置要具有可觀賞性,從造型、色調(diào)等,結(jié)合商場中庭、色調(diào)、風(fēng)格,組合成統(tǒng)一格調(diào)。大眾化與藝術(shù)有機(jī)組合:小品不僅具有藝術(shù)的特性,還要結(jié)合人們的審美取向,商場小品的設(shè)置要將大眾化的觀賞性與小品的藝術(shù)思想相統(tǒng)一。9、步行街室外環(huán)境布置、入口與廣場的銜接要求步行街室外環(huán)境布置(外廣場為主)注重互動性。步行街內(nèi)部環(huán)境與室外廣場互動,步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻,與入口有充足的緩沖空間(約10mx10m),使步行過程達(dá)到對行人吸引的效果,使廣場與步行街內(nèi)部有良好的互動關(guān)系。多樣化活動互動在廣場的步行空間,應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點(diǎn)停留空間。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點(diǎn),以達(dá)到廣場多樣化活動的互動。以人為本。步行空間的尺度在設(shè)計時采用建筑、建筑小品、硬質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理,可以達(dá)到人性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度。設(shè)計流暢空間。步行動線的安排應(yīng)盡量以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則,配置于廣場周邊,并減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn);步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳(3m6m),其他附屬設(shè)施(燈柱、廣告招牌立柱)設(shè)置于步行空間旁約1.5m的空間范圍內(nèi),以達(dá)到步行空間的流暢性。自然導(dǎo)入?,F(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計的同時,應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則;植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計之題,亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素,融自然于廣場。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化,既符合景觀要求,又應(yīng)符合節(jié)能要求;設(shè)置不同凹入深度的過渡空間,并使遮陽與綠化相結(jié)合。統(tǒng)一主題。廣場地面除鋪設(shè)完整外,其設(shè)計時應(yīng)將廣場中不同的行為模式區(qū)域用不同的地面材料加以區(qū)分,配合廣場主題一并考慮。無障礙空間設(shè)計。在鋪面的材料考量上,應(yīng)達(dá)到防滑的效果,且將殘障者行下次無障礙空間(導(dǎo)盲磚、殘障步道)考慮于其中,這樣才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間。內(nèi)街入口與廣場的銜接內(nèi)街入口是室內(nèi)外空間的過渡,也是室內(nèi)步行街的終點(diǎn)。文安縣很多的商場都沒有一個很好的銜接。東購的門口很小,基本封閉,形成的是室內(nèi)室外隔絕的空間形式。我們建議結(jié)合陽光國際商業(yè)步行街的建筑形式和特色,保證室內(nèi)和室外步行街的景觀小品都能夠同意在一個主題下面。如:室內(nèi)步行街延伸出來形成涼亭空間,就像一個門廳一樣,植物、噴泉和桌椅也從步行街內(nèi)部延伸到室外涼亭的露臺上,它看上去是室內(nèi)空間的一個縮影。由于內(nèi)街入口介于內(nèi)外之間,高度和寬度需要同時適應(yīng)內(nèi)外立面的需要,如果內(nèi)街入口高度太低,對購物者吸引力將大受影響,內(nèi)街入口高度太高又讓人感到不親切。10、商業(yè)步行街防火設(shè)計盡量加寬步行街寬度,控制火災(zāi)荷載,形成防火隔離帶,利于安全疏散為阻止步行街兩側(cè)店鋪或步行街內(nèi)發(fā)生的火災(zāi)沿著步行街蔓延,確保人員疏散時步行街不垮塌,對步行街的寬度、高度、橫通道、材料的燃燒性能及構(gòu)件的耐火極限做嚴(yán)格的規(guī)定十分必要的。加寬的步行街可以提高空間的可識別性,可以成為暢通的安全疏散通道。商業(yè)步行街兩側(cè)建筑各成防火分區(qū)時,建筑之間最狹處寬度不小于國家規(guī)范規(guī)定的間距的要求,且不小于8米。步行街無固定的火災(zāi)荷載,不用于人員通行以外的其他用途,使步行街能夠真正起到防火隔離帶的作用,使得步行街成為疏散的準(zhǔn)安全區(qū)域,這樣步行街兩側(cè)店鋪通至步行街內(nèi)的出口可作為安全出口設(shè)計,但步行街由于不是疏散最終的安全地帶,所以該店鋪的安全出口到步行街露天出口之間的步行距離不能太長,要控制在60m以內(nèi)。經(jīng)營使用中,步行街各種形式的商業(yè)促銷活動和臨時攤位,大大增加了火災(zāi)荷載,步行街的安全凈距離也能以保證??梢圆扇∫韵麓胧阂皇侨绻叫薪謨蓚?cè)商鋪是開敞的攤位,有可燃物堆放,步行街寬度應(yīng)增加,應(yīng)滿足四級耐火等級建筑的防火間距要求;二是設(shè)置外廊、天橋等的步行街,當(dāng)兩邊建筑高度小于24m則外廊或天橋之間的最狹處寬度不應(yīng)小于6m,當(dāng)建筑高度大于24m則該處寬度不應(yīng)小于13m;三是步行街兩側(cè)建筑防火間距應(yīng)按防火安全凈距離確定,有外廊時,防火間距應(yīng)從其外廊部分外緣算起。四是步行街外廊及天橋,空間寬度不宜過大,避免為臨時攤位等的設(shè)置提供條件,五是裝修時,可以在面向步行街的商鋪門前設(shè)置“警戒線”,限制商業(yè)活動的區(qū)域和商品的擺放。六是商業(yè)建筑及步行街道內(nèi)不要經(jīng)營易燃易爆化學(xué)危險品,面向步行街一側(cè)不得設(shè)置明火作業(yè)的飲食攤點(diǎn)等。確保店鋪內(nèi)和步行街防煙排煙的實(shí)際效果一旦發(fā)生火災(zāi),要限制煙氣通過步行街蔓延,有頂?shù)牟叫薪忠O(shè)置自然排煙設(shè)施,盡量加大步行街可開啟的排煙窗面積,最低開口面積要求不小于步行街地面積的20%。兩側(cè)商鋪發(fā)生火災(zāi)時,應(yīng)防止煙氣向步行街蔓延,商鋪空間應(yīng)設(shè)置排煙設(shè)置,將煙氣直接排出室外。有頂?shù)牟叫薪种?,煙氣如果沿頂棚下水平長距離蔓延,煙溫冷卻會向地面沉降,頂蓋受熱,上部熱空氣層產(chǎn)生熱降現(xiàn)象都影響自然排煙,因此,有頂蓋的步行街應(yīng)采用突出屋面的儲煙池構(gòu)造設(shè)計,池深應(yīng)能儲存1m以上的煙氣,出煙口兩側(cè)應(yīng)設(shè)擋風(fēng)板,頂面應(yīng)有隔熱措施,防止產(chǎn)生熱障。步行街與高層建筑相通的結(jié)合部應(yīng)該設(shè)置嚴(yán)密的防煙分隔措施,嚴(yán)防煙氣進(jìn)入高層建筑。室內(nèi)封閉的商業(yè)步行街,商鋪內(nèi)和回廊可分別設(shè)置機(jī)械排煙設(shè)施,回廊沿步行街外沿設(shè)置擋煙垂壁,可以有效地防止煙氣向步行街蔓延。與步行街相連的商業(yè)建筑要采取防火分隔措施控制火災(zāi)蔓延與步行街相連的商業(yè)建筑一旦發(fā)生火災(zāi),要采取防火分隔措施盡量把火災(zāi)控制在商業(yè)建筑內(nèi),限制火勢向步行街蔓延。主要設(shè)計措施有:一是店鋪面向步行街一側(cè)的外圍護(hù)構(gòu)件要有一定的耐火極限,步行街兩側(cè)的店鋪之間采用耐火墻體分隔;二是步行街商業(yè)建筑的占地面積超過一定規(guī)模時,建筑內(nèi)要設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng);三是室內(nèi)封閉的商業(yè)步行街大空間可以采用非接觸式圖像式火災(zāi)探測系統(tǒng)和自動消防炮滅火系統(tǒng);四是商業(yè)建筑倉儲區(qū)集中設(shè)置,采取防火高耐火性的墻體和樓板進(jìn)行分隔,營業(yè)部位的疏散樓梯和業(yè)主到倉儲層的取貨交通樓梯分開設(shè)置,商鋪與倉儲層之間可設(shè)簡易提升機(jī)存取商品,提升口應(yīng)設(shè)置與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)動的自行關(guān)閉裝置。要為消防隊(duì)外部救援創(chuàng)造有利條件步行街商業(yè)建筑如果發(fā)生大火,要為消防隊(duì)外部救援創(chuàng)造有利條件,周圍要設(shè)置環(huán)形消防車道,如確有困難,可在其一個長邊設(shè)置消防車道,其寬度要考慮消防車錯車的需要。當(dāng)步行街商業(yè)建筑長度或?qū)挾瘸^160m時,還要設(shè)置穿過建筑物的消防車道。步行街內(nèi)要滿足消防車通行的需要,如步行街出入口處避免設(shè)置消防車通行的障礙物,在步行街上設(shè)置的座椅、景觀等設(shè)施,不要影響消防撲救和消防車通行。步行街道長度大于300m時,要求在不大于300m處設(shè)置寬度不小于8m的人行(車行)露天橫通道,以利于人員疏散,并起到防火隔離帶的作用。1.2.15 總平面設(shè)計1、設(shè)計原則體現(xiàn)“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計理念,各種配套設(shè)施恰當(dāng),親和生活。結(jié)構(gòu)清晰、整齊有序、創(chuàng)造良好的商業(yè)環(huán)境。充分發(fā)掘地塊經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢,提高土地開發(fā)利用率。以步行街為結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò),合理組織人流物流,最大限度的繁榮市場,方便周邊居民生活。2、總平面布局針對地塊的特點(diǎn)和性質(zhì),規(guī)劃沿用地塊原有機(jī)理,融入當(dāng)?shù)厣盍?xí)慣,以小商業(yè)空間吸引人流,步行街和商業(yè)店鋪在地塊內(nèi)呈有序帶狀分布。規(guī)劃在各主要街道都設(shè)置了步行街入口,主入口設(shè)在南側(cè)規(guī)劃路上,在人行入口的位置分別設(shè)置集散廣場,用于人流的匯集,聚集人氣,棟內(nèi)通過走廊樓梯聯(lián)系,實(shí)現(xiàn)購物人流的循環(huán)。1.2.16 建筑設(shè)計1、設(shè)計原則節(jié)能性、優(yōu)雅性。該地塊處于縣城繁華地塊,兩面臨街,有噪音灰塵。設(shè)計采用雙層中空玻璃窗,起到節(jié)能、隔熱、降噪、防寒的效果。店面采用全景玻璃門。內(nèi)街滿鋪花崗巖石板。創(chuàng)造優(yōu)雅的商業(yè)環(huán)境。合理性、靈活性。合理控制開間、進(jìn)深進(jìn)行設(shè)計,并留有一定的靈活空間,形成有利于布置的商業(yè)單元。標(biāo)志性、景觀性。精心設(shè)計立面造型,創(chuàng)造性的建筑群體,成為點(diǎn)綴縣城的一道靚麗風(fēng)景線。2、功能分區(qū)和平面造型地塊中步行街商業(yè)店鋪均沿帶型分布,每個商業(yè)單元內(nèi)部通過樓梯與走廊聯(lián)系,商鋪進(jìn)深一般為7.5米,開間一般為7米左右。3、立面造型里面追求簡潔、明快、高雅,采用簡約、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格,體現(xiàn)時代風(fēng)貌。設(shè)計中著重加強(qiáng)屋頂、檐口等細(xì)節(jié)的設(shè)計推敲,使之散發(fā)出精致、穩(wěn)重的建筑氣質(zhì),同時又不失活潑跳躍的時代氣息。屋頂設(shè)計充分考慮城市天際線以及對周圍高層居住區(qū)的視覺影響,使建筑的第五立面更加豐富。采用面磚,涂料相結(jié)合的里面材料,構(gòu)筑豐富細(xì)致的立面形象。4、結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)計依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB 50009-2001(2006年版)?;炷两Y(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB 50010-2002。建筑抗震設(shè)計規(guī)范GB 50011-2001。建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB 50007-2002。建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) GB 50223-2004。砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB 50003-2001。巖土工程勘察規(guī)范GB 50021-2001。建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定 2003.4。相關(guān)參數(shù)基本風(fēng)壓為0.45 kN/,基本雪壓為0.45 kN/。地震基本烈度為7度,第一組。建筑結(jié)構(gòu)的安全等級、設(shè)計使用年限和建筑抗震設(shè)防類別按照建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB50068-2001),本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級,設(shè)計使用年限為50年。按照建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)(GB50223-2004),本工程為丙類建筑。本工程按6度抗震設(shè)防,設(shè)計基本地震加速度值為0.05g,第一組,地震作用及抗震措施均按6度考慮?;撅L(fēng)壓:按50年一遇風(fēng)壓:W0=0.30kN/;地面粗糙度B類,風(fēng)荷載體型系數(shù)取1.3。基本雪壓:按50年一遇雪壓:W0=0.35kN/;雪荷載準(zhǔn)永久值系數(shù)分區(qū)為。設(shè)計活菏載取值商業(yè):3.5kN/樓梯(住宅):2.0kN/ 上人屋面:2.0kN/ 不上人屋面:0.5kN/疏散樓梯:3.5kN/ 未詳處按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范中要求取用。結(jié)構(gòu)體系主體體系:采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。樓蓋和屋蓋結(jié)構(gòu)體系:均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)體系。結(jié)構(gòu)縫(伸縮縫、沉降縫、抗震縫)所有單體建筑原則上相互獨(dú)立以形成明確的結(jié)構(gòu)單元,相連建筑設(shè)結(jié)構(gòu)縫分開。當(dāng)單體建筑較長時,設(shè)溫度縫(伸縮縫)劃分結(jié)構(gòu)單元。對單體建筑較長的建筑,在施工時設(shè)后澆帶以解決砼的溫度伸縮問題。材料混凝土:C50-C25鋼筋:HPB235、HRB335和HRB400級熱軋鋼筋結(jié)構(gòu)鋼:Q235 B砌體材料:對建筑圍護(hù)及分隔用的砌體盡量采用輕質(zhì)材料,可減輕結(jié)構(gòu)的自重,減小地震作用從而達(dá)到減小結(jié)構(gòu)構(gòu)件斷面配筋及減少基礎(chǔ)材料用量。1.2.17給水工程1、本項(xiàng)目最高日用水量27.63 t,最大時用水量5.51t。2、水源分別由市政給水干管上引入二根DN200進(jìn)水管,設(shè)水表計量,在基地內(nèi)環(huán)狀布置,供給單體消防及生活用水。3、給水系統(tǒng):地下室生活用水及室外綠化、道路澆灑用水由市政管網(wǎng)直接供給。地面以上生活用水采用變頻調(diào)速恒壓供水設(shè)備供水。4、北地塊分別設(shè)生活泵房一座,內(nèi)設(shè)不銹鋼生活水池和變頻泵,通過減壓閥組分區(qū)供水,保證生活供水壓力在0.1-0.35Mpa之間。1.2.18 排水系統(tǒng)1、污水量:最高日污水量23.48t/d。2、單體建筑室內(nèi)污、廢水分流,設(shè)專用通氣管。室外雨、污分流,生活污水經(jīng)化糞池處理后排放,污、廢水最終排入市政污水管道。3、地下室污、廢水經(jīng)潛污泵提升后排放。4、雨水:地面雨水由道路雨水口收集,屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集,分別排至室外雨水管,經(jīng)管道匯集后排入市政雨水管。1.2.19電氣工程1、負(fù)荷估算及供電電源總用電負(fù)荷約為167.7KW.電源均由電業(yè)變電站以380220V三相四線電纜直接埋地敷設(shè),供至各單體的配電間。2、計量方式每戶設(shè)一電度表,采用220v單相供電,每層的電度表(由供電部門負(fù)責(zé)),均集中在每層配電間的電表箱內(nèi)。3、供配電系統(tǒng)。所有消防設(shè)備均為二路供電并在末端自切。分電表間均采用供電部門指定的標(biāo)準(zhǔn)電度表箱4、敷設(shè)方式室外的高壓、低壓供電電纜,敷設(shè)在室外共用地溝內(nèi)(由供電部門負(fù)責(zé)設(shè)計)。室內(nèi)的低壓供電電纜均采用線槽敷設(shè)。住宅的各層分干線及支線均采用BV750或ZCNBV750型導(dǎo)線穿管暗敷。與消防有關(guān)的電力、照明、自控等線路采用阻燃或耐火型電線、電纜,對消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)等重要消防設(shè)備的供電回路采用耐火型電纜。1.2.20消防系統(tǒng)1、建筑分類和耐火等級商業(yè)建筑為二類,按二級耐火等級設(shè)計。2、消防車道本工程周邊緊臨規(guī)劃路,區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá),消防車可直接到達(dá)建筑周邊,道路均滿足消防車輛通行。3、給排水消防設(shè)計本工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)和水噴霧系統(tǒng)。水量消火栓用水室內(nèi):40L/S,火災(zāi)延續(xù)時間2h;室外30L/S,火災(zāi)延續(xù)時間為2h;自動噴淋用水量為30L/S,火災(zāi)延續(xù)時間為1h;水噴霧為20L/min,火災(zāi)延續(xù)時間0.5h。消防水池儲水量為712m3。水源室內(nèi)消防、噴淋及水噴霧用水由地下消防水池及泵房供給。高位水箱存有10分鐘消防用水和生活調(diào)節(jié)用水。柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)、雨淋閥及開式噴頭。水池、水箱及消火栓組成。加壓泵與噴淋系統(tǒng)共用。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析2.1 發(fā)展規(guī)劃分析2.1.1國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析1、“十二五”時期服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的有利形勢新一輪國際經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整形勢有利于服務(wù)業(yè)發(fā)展。金融危機(jī)后出現(xiàn)了國際新一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整,服務(wù)業(yè)跨國投資和離岸服務(wù)外包繼續(xù)加速向我國轉(zhuǎn)移,為我國服務(wù)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇??鐕緸閼?yīng)對危機(jī),降低成本,增強(qiáng)競爭能力,更多將非核心業(yè)務(wù)剝離出來,將加快向發(fā)展中國家服務(wù)外包和對華產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移;同時,隨著金融危機(jī)后我國投資環(huán)境綜合比較優(yōu)勢的提升,世界500強(qiáng)紛紛把研發(fā)、設(shè)計、運(yùn)營、物流配送、咨詢和培訓(xùn)等機(jī)構(gòu)設(shè)立在我國主要都市。據(jù)不完全統(tǒng)計,目前外資在華設(shè)立研發(fā)機(jī)構(gòu)已超過1200家。因此,新一輪國際產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為我國服務(wù)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了新機(jī)遇。我國進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型期,為服務(wù)業(yè)提供了重要發(fā)展機(jī)遇。我國工業(yè)經(jīng)過10多年的高速增長后,現(xiàn)已進(jìn)入新一輪的結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型階段,高污染、高耗能的資本密集型產(chǎn)業(yè)和出口導(dǎo)向型的勞動密集型產(chǎn)業(yè),迫切需要向技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?!笆濉惫I(yè)面臨著綜合要素成本上升、環(huán)境資源約束和增長空間受限的挑戰(zhàn),將從過去片面注重生產(chǎn)環(huán)節(jié)向生產(chǎn)與服務(wù)環(huán)節(jié)相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變,部分領(lǐng)先大中型工業(yè)企業(yè)開始嘗試從“賣產(chǎn)品”到“賣服務(wù)”,中國制造正逐步向中國服務(wù)轉(zhuǎn)型?!笆濉逼陂g迫切要求服務(wù)業(yè)的加快發(fā)展并發(fā)揮重要作用。金融危機(jī)后,國際社會對低碳經(jīng)濟(jì)更加重視,西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的調(diào)整,我國日益突出的資源、能源、環(huán)境矛盾,都迫切要求“十二五”經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變?nèi)〉脤?shí)質(zhì)性進(jìn)展。服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的地位變得更為重要和突出。服務(wù)基

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