人信地產(chǎn)公司項目管理手冊.doc

GMS管理體系文件 湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目管理手冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面管理體系（GMS）文件財務主管湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項 目 管 理 手 冊（適用于異地項目公司）受控文件版 本：A審 核： 批 準：持有人：編 號：HBRX-GMS-052005年 月 日發(fā)布 2005年 月 日實施目 錄1.1 項目等級劃分標準41.2 一級項目公司機構設置51.3 一級項目公司定崗定員標準61.4 二級、三級項目公司機構設置71.5 二級、三級項目公司定崗定員標準81.6 四級項目公司崗位設置91.7 四級項目公司定崗定員標準101.8 項目公司經(jīng)理工作條例111.9 項目公司組建、解散與員工管理辦法222.1 項目目標管理辦法272.2 項目后評價實施辦法313.1 土地投標與土地儲備工作規(guī)程353.2 項目可行性研究管理辦法373.3 項目證照手續(xù)辦理管理辦法423.4 設計委托與設計評審管理辦法443.5 設計變更管理辦法483.6 設計改進控制辦法523.7 項目招標管理辦法533.8 項目資金預算管理辦法563.9 項目成本核算管理辦法623.10 項目進度控制管理辦法653.11 工程量測量與簽證管理辦法673.12 配套隱蔽工程成本控制辦法703.13 工程結(jié)算審核管理規(guī)程723.14 工程質(zhì)量控制管理辦法743.15 物業(yè)交接與驗收管理辦法773.16 行政管理與后勤保障實施辦法793.17 應急事件處理辦法83手 冊 說 明2005年是湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)展的重要階段，為了繼續(xù)強化管理，進一步提高市場競爭力，保障項目制的穩(wěn)健推進和有效實施，公司組織編制本手冊。1、本手冊是公司推進和實施項目管理制的綱領性文件，由三部分組成，包括項目組織管理、項目目標管理和項目流程管理。 2、本手冊是公司管理制度的重要組成部分，主要是對公司與項目公司之間的工作關系進行了系統(tǒng)規(guī)定。3、本手冊適用于公司以下項目管理組織，包括：異地全資、控股項目公司；參股合作項目公司。4、除單獨規(guī)定，在本手冊中，湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡稱“公司”或“總公司”，所轄各種類型的項目管理組織統(tǒng)稱“項目公司”，項目公司經(jīng)營負責人統(tǒng)稱“項目公司經(jīng)理”。5、本手冊運用過程方法的原則（PDCA循環(huán)），識別項目管理及過程控制的關鍵點，保持與公司其他管理體系文件的一致性。6、本手冊為公司受控文件，手冊管理的所有相關事宜由公司人力資源中心統(tǒng)一負責。手冊持有者應妥善保管，不得損壞、丟失、隨意修改。未經(jīng)批準，任何人不得將手冊提供給公司以外人員。手冊持有者調(diào)離工作崗位時，應將手冊交還人力資源中心，并辦理核收登記。7、在手冊使用期間，如有修改建議，各部門、項目公司經(jīng)理應匯總意見，及時反饋到人力資源中心。人力資源中心定期組織評審，并對手冊進行必要的修改，以確保項目管理制度的持續(xù)適宜性。8、本手冊由公司討論通過，總經(jīng)理批準頒布后施行。第一部分 項目組織管理1.1 項目等級劃分標準為便于對不同的項目公司進行組織機構、定崗定員設計，依據(jù)項目開發(fā)規(guī)模、投資總額等因素，將項目劃分為四級，項目公司的等級與此對應。具體標準見下表：項目等級劃分標準表項目等級開發(fā)面積（以規(guī)劃局批準的規(guī)劃方案為準）投資總額（以公司決策委員會決定的投資額為準）萬元一級項目30萬以上（含30萬）60000以上（含60000）二級項目2030萬（含20萬，不含30萬）4000060000（含40000，不含60000）三級項目1020萬（含10萬，不含20萬）2000040000（含20000，不含40000）四級項目10萬以下（不含10萬）20000以下（不含20000）注1：以下情況可以對項目等級進行調(diào)整：以高檔商品房、公共建筑為主的開發(fā)項目，在確定項目等級時，同等規(guī)?？缮细∫患墸粚儆谖７扛脑靺^(qū)域內(nèi)的開發(fā)項目，在確定項目等級時，同等規(guī)?？缮细∫患墶Ｗ?：特殊情況下開發(fā)項目（如階段性項目）的等級確定，由公司決策委員會決定。注3：由于影響項目等級的因素較多，本表僅是參考標準。具體某一個項目的項目等級的確定由公司決策委員會在綜合考慮多方面因素后研究決定。1.2 一級項目公司機構設置項目公司經(jīng)理項目公司副經(jīng)理財務部工程部營銷部綜合部項目公司經(jīng)理助理成本部1.3 一級項目公司定崗定員標準部 門崗位數(shù)崗位名稱崗位人數(shù)定員人數(shù)21、項目公司經(jīng)理2、項目公司副經(jīng)理12注：也可設1名副經(jīng)理、1名經(jīng)理助理。112綜合部51、經(jīng)理2、人力資源主管3、行政專員（兼司機）4、司機5、工勤人員11111財務部31、經(jīng)理（總公司委派，不占項目公司定員標準）2、會計3、出納011成本部21、經(jīng)理兼土建造價師2、安裝造價師11工程部61、經(jīng)理2、土建工程師3、給排水工程師4、電氣工程師5、景觀工程師6、資料管理員注1：為同期施工面積10萬平方米。每增加5萬平方米增加2名工程師。注2：現(xiàn)場工程師的配備與委托監(jiān)理方式、深度和監(jiān)理公司水平有關。121111營銷部51、經(jīng)理2、營銷策劃主管3、銷售主管4、客戶服務專員5、置業(yè)顧問注：根據(jù)項目銷售階段、銷售任務配置置業(yè)顧問。111137合計232530注：項目公司成立后，項目公司經(jīng)理提出組織機構和崗位設置的定員標準，報公司人力資源中心審核后，報請總經(jīng)理批準。1.4 二級、三級項目公司機構設置項目公司經(jīng)理項目公司副經(jīng)理財務部工程部營銷部綜合部項目公司經(jīng)理助理1.5 二級、三級項目公司定崗定員標準部 門崗位數(shù)崗位名稱崗位人數(shù)定員人數(shù)21、項目公司經(jīng)理2、項目公司副經(jīng)理注：也可設1名副經(jīng)理、1名經(jīng)理助理。112綜合部41、經(jīng)理（兼人力資源主管）2、行政專員3、司機4、工勤人員1111財務部31、委派財務經(jīng)理（或財務主管，不占項目公司定員標準）2、會計3、出納011工程部61、經(jīng)理兼工程主管2、工程造價主管3、土建工程師（兼市政、景觀工程師）4、給排水工程師5、電氣工程師6、資料管理員注1：為同期施工面積10萬平方米。每增加5萬平方米增加2名工程師。注2：現(xiàn)場工程師的配備與委托監(jiān)理方式、深度和監(jiān)理公司水平有關。112111營銷部41、經(jīng)理（兼銷售主管）2、營銷策劃主管3、客戶服務專員4、置業(yè)顧問5注：根據(jù)項目銷售階段、銷售任務配置置業(yè)顧問。11136合計192025注：項目公司成立后，項目公司經(jīng)理提出組織機構和崗位設置的定員標準，報公司人力資源中心審核后，報請總經(jīng)理批準。1.6 四級項目公司崗位設置項目公司經(jīng)理項目公司副經(jīng)理（或經(jīng)理助理）工程主管營銷主管行政人事主管預算員專業(yè)工程師置業(yè)顧問行政專員兼司機出納委派財務主管客戶服務專員注：四級項目公司不設立部門。1.7 四級項目公司定崗定員標準業(yè)務類別崗位數(shù)崗位名稱定員人數(shù)管理21、項目公司經(jīng)理2、項目公司副經(jīng)理注：也可不設副經(jīng)理、改設1名經(jīng)理助理。11行政人事21、行政人事主管2、行政專員兼司機11財務21、委派財務會計（不占項目公司定員）2、出納01工程管理41、工程主管（兼土建工程師）2、土建工程師（兼市政、景觀工程師）2、安裝工程師3、預算員（兼資料管理員）1111營銷41、營銷主管2、置業(yè)顧問3、客戶服務專員注：根據(jù)項目銷售階段、銷售任務配置置業(yè)顧問。1351合計141415人注：項目公司成立后，項目公司經(jīng)理提出組織機構和崗位設置的定員標準，報公司人力資源中心審核后，報請總經(jīng)理批準。1.8 項目公司經(jīng)理工作條例第一章 總 則第一條 為了明確項目公司經(jīng)理的任職條件、職責、權限，規(guī)范項目公司經(jīng)理的選聘、解職、解聘程序，加強對項目公司經(jīng)理的薪酬和考核管理，建立對項目公司經(jīng)理的約束和監(jiān)督機制，特制訂本辦法。第二條 項目公司經(jīng)理是公司在開發(fā)項目上的經(jīng)營管理負責人，是負責履行合同義務、執(zhí)行合同條款、承擔合同責任的合法當事人。項目公司經(jīng)理對項目目標的實現(xiàn)負有與職權對等的有限責任，是項目日常開發(fā)經(jīng)營工作的核心。第三條 本辦法適用于公司投資的、對項目具有實際控制權的項目公司經(jīng)理的選聘、解聘、薪酬、考核等。第二章 項目公司經(jīng)理的聘任第四條 項目公司經(jīng)理應具備以下基本條件：（一）身體健康，具有大學以上學歷，具有與所承擔項目相適應的中級以上專業(yè)技術職稱、五年以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作經(jīng)歷和管理崗位的工作經(jīng)驗；（二）掌握一定的房地產(chǎn)開發(fā)、工程技術、工程管理、市場營銷等方面的專業(yè)技術知識和投資管理知識，熟悉有關規(guī)程、規(guī)范、法規(guī)等；（三）有較強的組織協(xié)調(diào)能力、判斷決策能力和人際溝通交往能力；（四）具有良好的個人履歷及職業(yè)道德品質(zhì)記錄，廉潔自律、誠實守信、遵紀守法、勤勉工作，自覺維護社會公共利益和企業(yè)利益；（五）認同公司文化，認可項目開發(fā)理念；（六）在公司工作時間超過兩年，期間擔任部門負責人時間滿一年，且連續(xù)兩年考核業(yè)績?yōu)锽（含）以上。注：1、特殊情形，經(jīng)公司總經(jīng)理同意，可適當放寬任職條件。2、特殊項目，公司可在外部定向招聘項目公司經(jīng)理，而不受本條第六款的限制。定向招聘的項目公司經(jīng)理除了滿足（一）（五）條要求外，還應具有（1）“全程擔任過與本項目類型、規(guī)模類似的項目公司經(jīng)理，且經(jīng)調(diào)查驗證已完成項目目標”；（2）“在資質(zhì)一級企業(yè)、明星企業(yè)、明星樓盤擔任過項目公司經(jīng)理的優(yōu)先”。人力資源中心負責背景調(diào)查工作，并對結(jié)果負責。第五條 項目公司經(jīng)理的任職條件需要調(diào)整時，由人力資源中心或總經(jīng)理提出，公司決策委員會通過。第六條 有下列情形之一者，不能擔任項目公司經(jīng)理：1、無民事行為能力或者限制民事行為能力者；2、曾有違法犯罪記錄和不良信用記錄的。因犯有貪污、賄賂、侵占財產(chǎn)、挪用財產(chǎn)罪或者破壞社會經(jīng)濟秩序罪，被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾五年，或者因犯罪被剝奪政治權利，執(zhí)行期滿未逾五年；3、擔任因經(jīng)營管理不善、未能完成項目目標的項目公司經(jīng)理，并負有個人責任的，自離職審計完結(jié)之日起未逾二年；4、個人所負數(shù)額較大的債務到期未清償；5、個人擔任與公司業(yè)務有關的公司或企業(yè)的負責人，或有兼職工作；6、連續(xù)兩年考核低于同級別人員平均考核成績。第七條 聘任的方式聘任方式有兩種：競聘和決策委員會研究通過。（一）競聘聘任程序（1）公司人力資源中心確定崗位聘任條件并提供項目相關資料，在公司范圍內(nèi)公布；（2）公司人力資源中心對競聘參加者進行資格審查，并組織進行綜合測試；（3）根據(jù)綜合測試結(jié)果確定初選合格者；（4）初選合格者進行競聘（以項目方案競聘為主）；（5）綜合得分前三名為候選人；（6）由總經(jīng)理從候選人中通過談判的形式確定入選人；（7）由總公司決策委員會研究通過；（8）由總經(jīng)理聘任；（9）總經(jīng)理與項目公司經(jīng)理簽訂項目開發(fā)經(jīng)營責任書。如公司內(nèi)部無合適人選，可通過社會招聘方式進行。社會招聘程序遵照公司招聘制度的有關規(guī)定。（二）決策委員會聘任程序（1）有意擔任項目公司經(jīng)理的，與總經(jīng)理進行溝通；或者總經(jīng)理主動與擬提名的人員進行溝通，雙方就項目目標達成一致；（2）總經(jīng)理提名；（3）由總公司決策委員會研究通過；（4）由總經(jīng)理聘任；（5）總經(jīng)理與項目公司經(jīng)理簽訂項目開發(fā)經(jīng)營責任書。第八條聘任期限不少于一年，不超過項目的開發(fā)周期。第九條 公司決策委員會未通過項目公司經(jīng)理人選時，總經(jīng)理可再次提名，直到通過為止。第十條 為保證項目工作的連續(xù)性、完整性，現(xiàn)任項目代表或負責人接受項目開發(fā)經(jīng)營責任書條款者，經(jīng)過規(guī)定批準程序即聘任為項目公司經(jīng)理。第十一條 為保證開發(fā)項目管理工作的連續(xù)性、完整性，項目公司經(jīng)理一經(jīng)聘任，在項目建設期間，除特殊情況（按照考核管理規(guī)定對預定目標有重大偏離、嚴重違反規(guī)章制度、違法行為、健康原因、本人辭職等）一般不宜解聘或更換。第十二條 公司決策委員會討論通過項目公司經(jīng)理人選后，項目公司經(jīng)理到人力資源中心辦理內(nèi)部調(diào)動的備案手續(xù)，以便人力資源中心及時調(diào)整其薪酬待遇。第三章 項目公司經(jīng)理的職責、權限第十三條 項目公司經(jīng)理的職責是領導項目團隊在既定的資源和成本約束下按時、按質(zhì)地實現(xiàn)項目的目標。第十四條 項目公司經(jīng)理的職責（具體職責以項目開發(fā)經(jīng)營責任書為準）（一）全資、控股項目公司經(jīng)理的職責項目公司經(jīng)理是項目公司的最高管理者，代表公司行使公司法和公司章程所規(guī)定的項目公司經(jīng)營管理負責人的全部職權，包括：1、組織實施公司的決議，全面主持項目公司的日常經(jīng)營和管理工作；2、擬訂項目公司的年度生產(chǎn)經(jīng)營計劃；3、根據(jù)公司制定的項目利潤預算，擬訂項目公司年度財務預決算方案；4、擬訂項目公司內(nèi)部組織結(jié)構設計方案；5、制定項目公司的具體規(guī)章；6、提請公司聘任或撤換項目公司副經(jīng)理、項目公司總經(jīng)理助理、項目公司財務負責人（總公司委派的除外）；7、決定項目公司各職能部門負責人的任免；8、決定項目公司員工的聘用、升級、加薪、獎懲和辭職；9、根據(jù)公司確定的年度投資計劃，負責新投資項目的考察、洽談；10、根據(jù)公司審定的年度經(jīng)營計劃、投資計劃和財務預決算方案，在公司授權下，決定項目公司的貸款事項；11、在公司授權下，決定項目公司固定資產(chǎn)的購置和法人財產(chǎn)的處置；12、在公司授權額度內(nèi)，根據(jù)資金預算審批項目公司財務支出款項；13、根據(jù)公司授權，代表項目公司簽署各類合同、協(xié)議，簽發(fā)日常行政、業(yè)務控制文件；14、法律、法規(guī)、公司總經(jīng)理授予的其他職責。（二）參股合作（非控股）項目的項目公司經(jīng)理（公司外派到項目公司的代表，簡稱“外派代表”）的職責1、外派代表對總公司總經(jīng)理直接負責和匯報。2、外派代表應當遵守法律、法規(guī)和公司規(guī)章，忠實履行職責，維護公司利益。當其自身利益、項目公司的利益與總公司及其股東的利益相沖突時，應當以維護公司和股東的最大利益為行為準則。3、當項目公司出現(xiàn)重大問題，危及到企業(yè)生存發(fā)展和本公司權益時，必須及時向公司做特別匯報和請示。4、對于明確定義為重大決策事項的決策委員會議題，必須首先在本公司內(nèi)部形成統(tǒng)一意見后方可表態(tài)。5、任職紀律：未經(jīng)授權不得在會外發(fā)表任何不利于本公司及項目公司的言論。6、在日常工作中，要“以完成公司的項目投資目標為中心”，要積極配合、主動參與項目公司的經(jīng)營管理活動，服從項目公司內(nèi)部的組織原則和規(guī)章制度，忠實履行本職工作。7、定期報送書面述職報告。第十五條 項目公司經(jīng)理的權限（具體權限以項目開發(fā)經(jīng)營責任書為準）（一）獨資、控股項目公司的項目公司經(jīng)理的權限1、人事權（1）在總公司的控制標準范圍內(nèi)，有權決定項目公司內(nèi)部崗位設置和人員調(diào)整；（2）可以提名項目公司副經(jīng)理、經(jīng)理助理，有權聘用和解聘除項目公司副經(jīng)理、經(jīng)理助理以外的其他人員；（3）有權決定項目人員的日?？己恕ⅹ剳?、處分和辭退； （4）在公司制度約束下，有權決定年度績效薪金的分配，有權決定項目公司內(nèi)部的崗位工資、績效工資，有權提出項目獎金的分配方案。2、財務權（1）依據(jù)公司財務制度規(guī)定，項目公司經(jīng)理有權根據(jù)公司批準的項目資金預算及用途，決定預算資金的支付方式和支付時間（預算外的資金須重新辦理審批手續(xù)）；（2）在財務制度允許和授權范圍內(nèi)，擁有日常管理費用的支配權力，具有單筆額度為20萬元的財務審批權。（3）對承包方、加工承攬方、代理方的價款支付有確認權。3、項目實施控制權 根據(jù)項目總進度計劃，在確保不影響完成年度計劃目標的前提下，根據(jù)與公司約定的項目目標，項目公司經(jīng)理有權對實際進度與計劃預期、階段性目標與資源以及外部環(huán)境的關系進行平衡協(xié)調(diào)，并在發(fā)生變化或沖突時做出相應的決策，報公司批準后實施。4、事務決策權（1）在日常的經(jīng)營管理中，項目公司經(jīng)理有權對項目公司內(nèi)部的、職權范圍內(nèi)的日常事務進行決策。（2）對職權范圍內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件有自行處置權：處理突發(fā)事件，必須本著有利企業(yè)和社會利益原則，并立即向主管領導、主管部門報告。（3）根據(jù)公司授權（授權額度為單項合同價款為50萬元的合同簽訂權），代表項目簽署合同、協(xié)議，簽發(fā)日常行政、業(yè)務控制文件。（4）項目宣傳資料、廣告稿的審定權。5、評價申訴權項目公司經(jīng)理有權對項目運行情況及項目完成后的各方面績效做出自我評價，并對公司后評價的結(jié)果進行溝通和申訴。（二）參股合作（非控股）項目的項目負責人（公司外派到項目公司的代表，簡稱“外派代表”）的權限1、人事權根據(jù)項目合作合同的有關規(guī)定，有權決定項目組其他人員的人選，有權撤換項目組人員。2、財務權（1）項目公司成立前，在項目考察、可行性研究、合作洽談期間，項目公司經(jīng)理有一定數(shù)額的資金支配權；（2）在項目公司成立后，在項目公司核準的招待費額度內(nèi)，項目公司經(jīng)理有權決定總公司和其他項目公司來訪人員的招待事宜；（3）項目公司決策委員會授予的財務支配權。3、管理決策權作為“外派董事”，或經(jīng)公司授權，在項目公司中行使董事和公司代表的職權。4、監(jiān)督權（1）代表公司對項目公司的經(jīng)營活動進行監(jiān)督；（2）向本公司提出加強對項目公司監(jiān)督的意見和建議。5、評價申訴權可提出薪酬及支付方式、項目后評價結(jié)果的申訴。第四章 項目公司經(jīng)理的薪酬及考核第十六條 執(zhí)行公司薪酬管理辦法和公司績效考核辦法。第五章 項目公司經(jīng)理的解聘第十七條 項目公司經(jīng)理在任職期間有下列情形之一者，總經(jīng)理可解除對項目公司經(jīng)理的聘任：（一）無法按計劃完成項目的；（二）違反國家法律、法規(guī)及總公司規(guī)章制度，情節(jié)嚴重的；（三）特大工程事故；（四）特大經(jīng)濟案件；（五）重大火災事故；（六）因工作嚴重失誤給公司造成重大經(jīng)濟損失的；（七）公司規(guī)定的其它情形。項目公司經(jīng)理解聘后，新的項目公司經(jīng)理應按照競聘或總經(jīng)理提名的方式重新產(chǎn)生。第十八條 無論是被解職、主動辭職，還是自動解聘，項目公司經(jīng)理離職前，必須進行離職審計。離職審計并報總經(jīng)理批準通過后，方可正式離職。未通過離職審計擅自離職造成公司損失的，應承擔賠償責任。第十九條 項目公司經(jīng)理解聘后，在未被任命新的職務前，暫歸公司企業(yè)發(fā)展中心管理。未被任命新的職務前，從事企業(yè)發(fā)展中心所分配的工作，其薪酬待遇由公司研究決定。被任命新的職務的，按照新崗位薪酬待遇發(fā)放。第七章 項目開發(fā)經(jīng)營責任書第二十條 為了提高項目的開發(fā)經(jīng)營管理水平和效率，項目公司經(jīng)理產(chǎn)生后，公司總經(jīng)理代表公司與項目公司經(jīng)理（包括參股合作項目的“外派代表”，下同）簽署項目開發(fā)經(jīng)營責任書。第二十一條 項目開發(fā)經(jīng)營責任書簽訂的程序為：公司研究確定項目的控制目標人力資源中心起草總經(jīng)理與項目公司經(jīng)理商談責任書條款總經(jīng)理與項目公司經(jīng)理簽訂項目開發(fā)經(jīng)營責任書。特殊情況由公司總公司決策委員會決定。第二十二條 項目開發(fā)經(jīng)營責任書是具有委托承包合同性質(zhì)的有效法律文件，是明確項目公司經(jīng)理職責權限、考核、獎懲的依據(jù)，是出現(xiàn)勞資糾紛后進行仲裁或訴訟的依據(jù)。項目開發(fā)經(jīng)營責任書一般包括：（一）項目概況；（二）經(jīng)營管理責任范圍，經(jīng)營管理責任目標；（三）項目公司經(jīng)理職責、權限；（四）包干費用范圍及標準，項目公司經(jīng)理的薪酬與考核、獎懲；（五）責任追溯（包括不可抗力）；（六）其他事項。項目開發(fā)經(jīng)營責任書的主要內(nèi)容見附件。第二十三條 項目開發(fā)經(jīng)營責任書中的計劃成本指標由征地拆遷費、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、開發(fā)間接費、期間費、稅金、其它行政事業(yè)性收費構成。第二十四條項目開發(fā)經(jīng)營責任書中的預期利潤總額為：全部銷售收入減去全部開發(fā)投資、銷售費用、管理費用、稅金、按各年度收支凈值計算的資金占用費、剩余空置房屋供暖費、物業(yè)管理費和其它行政性事業(yè)性收費的余額。第二十五條項目開發(fā)經(jīng)營責任書一經(jīng)簽定，應嚴格遵守，特殊情況須進行指標調(diào)整的，可用補充協(xié)議或公司文件的形式予以確認。項目開發(fā)經(jīng)營責任書簽署、生效后，總經(jīng)理、項目公司經(jīng)理、總經(jīng)理辦公室各保存一份責任書原件，人力資源中心、財務管理中心等職能部門可保留責任書復印件。第八章 項目公司其他高管成員第二十六條 項目公司經(jīng)理根據(jù)項目的實際需要和總經(jīng)理的意見，提出項目副經(jīng)理、項目經(jīng)理助理的設置意見并進行提名。第二十七條 項目副經(jīng)理或經(jīng)理助理一般12人，由項目公司經(jīng)理提名，經(jīng)總經(jīng)理批準后聘任。聘任后由人力資源中心備案。第二十八條 項目公司經(jīng)營班子其他成員的聘期由項目公司經(jīng)理確定。聘任期間遇項目結(jié)束，聘任協(xié)議可提前解除。第二十九條 項目副經(jīng)理或經(jīng)理助理的職權由項目公司經(jīng)理根據(jù)其特長、項目需要進行分配，對項目公司經(jīng)理負責，并接受項目公司經(jīng)理的領導。項目公司經(jīng)理有權提請公司調(diào)離、解聘項目公司副經(jīng)理或經(jīng)理助理；項目公司解散后，可提出任職推薦意見。第三十條 項目公司經(jīng)營班子其他成員的解聘程序項目公司經(jīng)營班子其他成員由項目公司經(jīng)理提出書面報告，公司決策委員會審核，由項目公司經(jīng)理解聘，公司人力資源中心備案。第三十一條 項目財務負責人項目公司的財務負責人實行公司委派制，由公司財務管理中心根據(jù)開發(fā)項目規(guī)模派出財務負責人，詳見財務管理手冊中委派會計管理規(guī)定。第九章 其 他第三十二條 本辦法由公司決策委員會負責解釋，修改時亦同。第三十三條 本辦法自頒布之日起施行。附件項目開發(fā)經(jīng)營責任書（示范文本）公司：湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱公司）項目公司： 公司（以下簡稱項目公司）為了調(diào)動項目公司人員及項目公司經(jīng)理的積極性，明確項目開發(fā)經(jīng)營目標、項目公司權益、項目公司經(jīng)理的職責、權限、薪酬、考核及獎懲標準，提高項目的開發(fā)經(jīng)營管理水平和效率，保障項目投資目標的完成和項目人員的合法權益，根據(jù)有關法規(guī)規(guī)定，經(jīng)公司與項目公司經(jīng)理充分協(xié)商，特簽署本責任書。一、項目名稱項目暫定名： ，最終名稱以政府主管部門的核定名稱為準。二、項目公司經(jīng)理經(jīng)內(nèi)部選聘和公司研究，公司聘用 同志擔任本項目的項目公司經(jīng)理。三、項目開發(fā)經(jīng)營目標（一）財務目標（二）成本控制目標（三）質(zhì)量目標（四）進度目標（五）銷售目標（六）客戶滿意度目標（七）安全目標（八）品牌建設（九）其他注1：參見項目目標控制辦法，具體目標根據(jù)項目實際情況，由公司與項目公司經(jīng)理協(xié)商確定。四、項目公司工作范圍（一）前期報批手續(xù)辦理方面（二）設計方案評審和圖紙會審方面（三）開工準備方面（四）營銷策劃方面（五）銷售方面（六）工程方面（七）客戶服務方面（八）工程驗收與項目綜合驗收方面（九）房屋交付與保修方面（十）管理體系實施、保持與制度建設方面（十一）其他方面注2：具體內(nèi)容根據(jù)項目實際情況，由公司與項目公司經(jīng)理協(xié)商確定。五、項目公司經(jīng)理職責與權限項目公司經(jīng)理全面負責本項目的領導工作，完成本責任書及公司要求的各項工作任務，在項目全過程運作期間，行使以下職責與權限：（一）項目公司經(jīng)理職責（二）項目公司經(jīng)理權限注3：依據(jù)項目公司經(jīng)理工作條例的有關內(nèi)容，具體內(nèi)容根據(jù)項目性質(zhì)、總經(jīng)理授權，由公司與項目公司經(jīng)理協(xié)商確定。六、項目薪酬、考核與獎懲注4：依據(jù)公司薪酬管理辦法、公司績效考核辦法、項目后評價管理辦法的有關內(nèi)容。七、責任追溯（一）公司保證項目資本金的足額、及時投入，項目公司經(jīng)理應確保項目各項目標和工作任務的完成。在項目運作期間，項目公司經(jīng)理不能因公司決策原因而追溯公司的責任，但可依據(jù)資本金的投入比例和時效而追溯公司的責任；項目公司經(jīng)理未完成目標和工作任務時，公司有權依據(jù)第六條內(nèi)容追溯項目公司經(jīng)理的責任。（二）不可抗力1、若因不可抗力原因，導致項目公司無法完成考核指標，項目公司不承擔任何責任，不提取任何獎勵。項目公司人員的工資、福利待遇等，按公司現(xiàn)行文件執(zhí)行。2、不可抗力的界定：參照國家有關規(guī)定進行界定。八、其他1、本責任書一式三份，總經(jīng)理、項目公司經(jīng)理各存一份，人力資源中心留存一份。公司其他部門可根據(jù)工作需要留存復印件。2、本責任書可根據(jù)各年度公司經(jīng)營目標、項目實際情況進行調(diào)整。相應條款以調(diào)整后的內(nèi)容為準。3、本責任書的調(diào)整內(nèi)容、本責任書的附件以及與本責任書內(nèi)容有關的公司決議、規(guī)定等均與本責任書有同等法律效力。4、本責任書一經(jīng)簽定，即具法律效力，是公司對項目及項目人員包括項目公司經(jīng)理進行考核、薪酬發(fā)放和獎懲的依據(jù)，是發(fā)生勞資糾紛后進行仲裁或訴訟的依據(jù)。5、本責任書自總經(jīng)理、項目公司經(jīng)理簽字后生效。本責任書附件：附件1： 附件2：附件3：湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目公司經(jīng)理：（總經(jīng)理簽字） （簽字）簽定日期： 年 月 日1.9 項目公司組建、解散與員工管理辦法一、目的為了明確項目公司各崗位人員的到位和離任時間，規(guī)范項目公司的組建和解散程序，特制訂本辦法。二、適用范圍本辦法適用于公司獨資、控股及參股合作的各類項目公司的組建和解散。三、組建程序1、公司與土地單位，或與合作單位達成初步合作意向后，公司開始組建項目公司，或向項目公司派駐公司代表。2、在項目立項后，項目公司成立前，項目前期工作由企業(yè)發(fā)展中心負責，或由總經(jīng)理指定的專人負責。3、在項目基本確定、具備啟動條件后，公司按照項目公司經(jīng)理工作條例的有關規(guī)定，選聘項目公司經(jīng)理。4、項目公司經(jīng)理產(chǎn)生后由項目公司經(jīng)理或總經(jīng)理提名，公司決策委員會討論批準產(chǎn)生項目公司領導層其他成員。5、項目公司經(jīng)理擬定項目公司的內(nèi)部組織機構設計方案和部門、崗位設置、人員編制方案，經(jīng)人力資源中心審核后，報總經(jīng)理批準。6、內(nèi)部組織機構設置方案經(jīng)總經(jīng)理批準后，項目公司經(jīng)理開始選任項目其他人員：（1）項目公司經(jīng)理首先在公司內(nèi)部選任項目人員；（2）當公司內(nèi)部現(xiàn)有人員無法滿足要求時，項目公司經(jīng)理可在其他項目公司選擇人員（在征得項目公司經(jīng)理同意后，到人力資源中心備案，辦理內(nèi)部調(diào)動手續(xù)）；（3）當公司內(nèi)部人員無法滿足要求時，項目公司經(jīng)理在征得總經(jīng)理同意后，向人力資源中心提出人員需求，在武漢市、全省甚至是跨省招聘，由人力資源中心負責統(tǒng)一招聘。在異地招聘則由項目公司在人力資源中心指導下自行負責招聘。7、項目公司經(jīng)理應根據(jù)項目進度和實際工作需要，陸續(xù)選任項目公司人員。四、聘任期限項目公司高管人員中的其他成員的聘期由項目公司經(jīng)理確定，原則上不少于一年，不長于項目周期。一般員工聘期為一年。聘任期間遇項目結(jié)束，聘任協(xié)議可提前解除。五.聘任協(xié)議（一）項目公司經(jīng)理需與項目公司的其他高管人員人員及一般員工簽訂聘任協(xié)議。（二）聘任協(xié)議包括聘任期限、聘任崗位、免職條件、績效考核、薪酬福利等內(nèi)容。（三）聘任期限屆滿，項目公司經(jīng)理有權決定終止或續(xù)訂聘任協(xié)議。（四）聘任期內(nèi)，若員工未能達到績效考核要求，項目公司經(jīng)理有權解除或變更聘任協(xié)議。聘任協(xié)議應符合勞動法關于勞動合同的有關規(guī)定。六、項目的終止1、項目出現(xiàn)以下情況時，應適時進行終止：（1）項目目標已經(jīng)實現(xiàn)；（2）項目的目標已無望實現(xiàn)，工作已經(jīng)停止，恢復的可能性很?。唬?）項目組織或環(huán)境發(fā)生重大變化，使項目無法繼續(xù)開展；（4）項目目標已經(jīng)實現(xiàn)，約定工期截止時間已到，公司和項目公司應共同及時把項目推向結(jié)束階段，及時確定結(jié)算時間，避免因遲緩的項目結(jié)尾，導致管理松懈和增加無端的費用，以及項目拖延帶來的負面效應。2、在項目目標已經(jīng)實現(xiàn)的情況下進入項目終止階段，項目公司應做以下工作：（1）通過規(guī)定的各項驗收，項目公司和公司共同對項目預期目標結(jié)果進行確認，并協(xié)商項目公司結(jié)束工作的時間；（2）作好分包合同的結(jié)束工作，包括合同款項的支付，對遺留問題列出清單，提出處理意見；（3）進行材料設備付款的對賬和結(jié)算，取得材料設備結(jié)算單，上報公司合同審算中心、財務管理中心；（4）根據(jù)公司有關制度進行項目的移交工作，包括：剩余未售房清單、檔案、圖紙、文件、項目總結(jié)報告，辦公設備等，并提出剩余物資的處置意見；（5）進行項目總決算，訂立責任書雙方確認項目最終成本和項目利潤總額，并根據(jù)財務報告做出項目分析和評價；（6）經(jīng)過項目公司經(jīng)理與項目成員的協(xié)商，提出人員安置意見，上報公司審核后，報人力資源中心備案；（7）項目公司經(jīng)理提出項目的結(jié)束報告，內(nèi)容應包括：記錄項目建設過程中出現(xiàn)的問題和處理的結(jié)果，遺留問題及處理意見，項目各項預期指標的實際結(jié)果，整理集中有用的文件，對未來項目提供建議和啟示，提交公司。七、項目公司的解散在項目終止或項目結(jié)束后，項目公司應予以解散。項目公司解散后的項目人員安排規(guī)定如下：1、項目公司臨時聘任的工程師等人員，在所分管的工程竣工驗收后、任職可以終止時，項目公司經(jīng)理在征詢主管人員意見的基礎上，提出繼續(xù)留用或解聘建議書，報人力資源中心。經(jīng)研究，可以繼續(xù)留用的，經(jīng)當事人同意，人力資源中心辦理續(xù)聘手續(xù)，可調(diào)入其他項目公司；公司和其他項目公司暫不需要的，項目公司辦理解聘手續(xù)，予以解聘。2、公司在項目后評價完結(jié)后項目人員解散。除了已經(jīng)或?qū)⒁{(diào)入其他項目公司的人員外，項目公司經(jīng)理到企業(yè)發(fā)展中心待命，暫時歸屬企業(yè)發(fā)展中心，接受企業(yè)發(fā)展中心的管理；其他人員到公司人力資源中心報到，服從人力資源中心的安排。3、項目公司解散后，項目人員在未被任命新的職務前，其薪酬待遇按照待崗工資標準發(fā)放；被任命新職務的，其薪酬待遇按新職務的薪酬標準發(fā)放。特例情況由公司決策委員會研究決定其薪酬。4、具有獨立法人資格的項目公司解散，執(zhí)行中華人民共和國公司法和（項目）公司章程的有關規(guī)定，辦理清算、注銷手續(xù)。八、勞動關系公司執(zhí)行“勞動關系隨工資關系”的原則，即工資在哪兒發(fā)放就與哪兒簽訂勞動合同。具體規(guī)定如下：1、各項目公司經(jīng)理與公司直接簽署勞動合同，工資在公司發(fā)放。2、異地項目公司、合作項目公司的其他項目人員，屬于公司外派的，與公司簽署勞動合同。屬于在項目開發(fā)期間公開招聘的人員，與項目公司直接簽署勞動合同。3、項目人員調(diào)回公司后，與原項目公司簽署的勞動合同自動失效。4、項目人員調(diào)任其他項目公司后，與原項目公司簽署的勞動合同自動失效，應與新所在的項目公司簽署新的勞動合同。九、任職工資標準、項目獎金1、項目公司的工資福利執(zhí)行項目公司薪酬管理辦法。2、在年度績效工資或項目獎金發(fā)放前，項目人員調(diào)離項目后，不影響績效工資和項目獎金的應得收益：項目公司經(jīng)理應根據(jù)該崗位人員的績效考核結(jié)果，按以下標準給予應得的績效工資：績效工資階段績效工資實際工作日階段總工作日公司根據(jù)該崗位人員對項目的貢獻、項目公司經(jīng)理的意見和公司項目獎金分配方案給予應得的項目獎金。十、其他1、本辦法由公司決策委員會負責解釋。2、本辦法自頒布之日起施行。第二部分 項目目標管理2.1 項目目標管理辦法第一章 總 則第一條 為了明確項目目標的確定過程和目標的內(nèi)容，規(guī)范控制程序，確保項目按事先制定的計劃、實現(xiàn)最終目標，特制定本辦法。第二條 目標控制是指項目管理者根據(jù)項目跟蹤提供的信息，對比原計劃（或計劃目標），找出偏差，分析原因，研究糾偏對策，實施糾偏措施的全過程。第三條 公司采用PDCA過程方法制定目標并進行目標控制。職責分配如下：公司總經(jīng)理提出提出項目目標，公司決策委員會討論、批準目標，公司考核小組按照績效考核的方法測量偏差，公司決策委員會提出糾偏與改進措施，工程副總經(jīng)理協(xié)助、監(jiān)督、檢查糾偏與改進措施的實施，項目公司經(jīng)理具體執(zhí)行實施糾偏與改進措施，并及時溝通實施效果，公司考核小組按照績效考核的方法進行再測量偏差。第四條 項目目標控制的程序：制訂控制目標跟蹤實施、掌握信息原因與趨勢分析采取糾偏行動第二章 項目目標的制定第五條 在取得項目的土地使用權或與合作單位簽署合作協(xié)議后，公司組織企業(yè)發(fā)展中心、人力資源中心、財務管理中心等部門測算項目開發(fā)經(jīng)營目標。測算后的項目開發(fā)經(jīng)營目標應經(jīng)總經(jīng)理審定后，提交公司決策委員會討論批準。第六條 公司決策委員會討論、批準項目開發(fā)經(jīng)營目標。經(jīng)批準的項目開發(fā)經(jīng)營目標是評價項目及項目公司經(jīng)理績效、發(fā)放績效工資、超額利潤分享獎金、進行目標控制和項目后評價的依據(jù)。第七條 每年的項目生產(chǎn)計劃發(fā)布后，各項目公司經(jīng)理負責擬定本項目的年度計劃，并報公司決策委員會討論批準。第八條 經(jīng)批準的項目年度計劃是評選項目及項目公司經(jīng)理年度績效、發(fā)放年度績效工資、進行目標控制的依據(jù)。第九條 季度生產(chǎn)計劃由項目公司核定。人力資源中心根據(jù)核定的季度生產(chǎn)計劃組織考核。季度目標作為評價項目及項目公司經(jīng)理季度績效、發(fā)放季度績效工資的依據(jù)。第三章 項目目標控制措施第十條 項目目標控制方法是以各種文件、報表、圖表等為主要工具，以定期或不定期地召開各類有關人員參加的會議為主要方法，再加上溝通各方面信息的通訊聯(lián)系制度。第十一條 為了強化目標控制，公司對各項目采取的目標控制方法包括：（一）項目控制文件項目控制文件是項目控制的標準。項目實施中，對數(shù)量、質(zhì)量、時間、成本、效益的控制標準均來源于這些控制文件，以控制文件為依據(jù)。公司通過以下控制文件來進行目標控制：1、合同執(zhí)行公司合同管理制度。2、管理制度公司各級人員要嚴格執(zhí)行公司的各項管理制度。3、工作規(guī)程執(zhí)行本手冊及公司其他管理體系文件的各項工作規(guī)程。4、職責劃分公司通過明確部門職責、部門間工作接口關系，在各工作規(guī)程中進行職責分配。各項目公司、各部門必須嚴格按照職責劃分各司其職、各負其責，工作中要發(fā)揚團隊精神，并及時向上級提出職責劃分的改進意見。嚴禁推諉扯皮、推卸責任。5、計劃文件計劃是項目實施工作進行以前預先擬訂的具體工作內(nèi)容和步驟。公司各級人員要樹立“以計劃為主”的觀念，不斷提高預測能力和市場應變能力，確保完成既定計劃。未經(jīng)正式批準，嚴禁擅自調(diào)整計劃。為了在項目控制中及時獲得準確、有效、全方面的信息，保障項目控制活動的順利進行，各項目公司要及時提出各類控制文件的改進意見，總經(jīng)理、各職能部門要真實地記錄、及時地匯總、全面系統(tǒng)地分析意見或建議，不斷完善控制文件，確保與各項目公司建立全面溝通與協(xié)調(diào)一致的工作關系。（二）項目控制會議公司通過總公司決策委員會及其它與項目有關的各類會議來檢查、評估項目目標的完成情況，分析問題、找出對策，并安排下一階段的主要任務和目標。具體包括：1、計劃完成情況；2、計劃未實現(xiàn)的影響原因；3、工作何時能完成；4、資源需求，是否采取糾偏措施；5、何時才能回到計劃軌道；6、下一步工作安排。第十二條 項目目標控制的原則1、針對未來的控制原則；2、主管人控制原則；3、控制關鍵點的原則；4、例外（突發(fā)或應急事件）原則；5、靈活控制（動態(tài)）的原則；6、提高效率的原則。第十三條 項目進度控制執(zhí)行項目進度控制辦法。第十四條 項目質(zhì)量控制執(zhí)行項目質(zhì)量控制辦法。第十五條 項目資金控制執(zhí)行項目資金預算管理辦法、項目成本核算管理辦法。第十七條 項目銷售控制執(zhí)行公司銷售與客戶關系管理手冊。第十八條 項目客戶關系管理控制執(zhí)行銷售與客戶服務管理手冊。第十九條 項目安全、文明管理執(zhí)行安全生產(chǎn)文明施工管理規(guī)定。第二十條 為了進一步強化目標控制措施，公司在各項目公司嚴格推行績效考核辦法，通過績效考核、且考核結(jié)果與績效工資直接掛鉤的方式來跟蹤目標實施情況，掌握實施信息。第四章 偏差分析與糾偏第二十條 公司通過日常對比分析、績效考核等方式測量項目目標的實現(xiàn)或完成情況，找出實際完成情況與計劃目標之間的偏差，進而對偏差產(chǎn)生的原因進行分析。第十八條 偏差產(chǎn)生的原因一般有：1、資金供應不及時到位；2、項目定位不準確；3、決策中有疏漏；4、計劃制訂不合理等。鑒于各偏差產(chǎn)生的原因有關聯(lián)或互為因果的關系，原因分析時要找出“直接原因”和“間接原因”。第十九條 分析出偏差產(chǎn)生的原因后，公司采取改進措施進行糾偏。第五章 附 則第二十條 本辦法由總公司決策委員會負責解釋，修改時亦同。第二十一條 本辦法自頒布之日起施行。2.2 項目后評價實施辦法1 目的為了明確項目后評價的方法、范圍和過程，提供對項目和項目公司經(jīng)理進行績效考核和綜合評價的依據(jù)，不斷提高項目決策和管理水平，特制定本辦法。2 適用范圍本辦法適用于本公司投資開發(fā)的所有項目。在項目全部結(jié)束后、項目公司解散前，實施本辦法。3 項目后評價的定義項目后評價是指對已經(jīng)完成的項目的執(zhí)行過程、效益和影響所進行的系統(tǒng)的、客觀的分析和評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓，并通過及時有效的信息反饋為未來新項目的決策和提高投資決策、管理水平提出建議，同時為后評價項目實施運營中出現(xiàn)的問題提出改進建議，從而不斷提高投資效率和效益。4 職責和權限4.1 項目后評價的機構4.1.1 由公司考核小組負責項目后評價工作。4.1.2 公司可委托專業(yè)咨詢機構和專家參與本公司的項目后評價。專業(yè)的評價咨詢機構和特聘的專家由公司考核小組確定，并負責對其工作進行管理，監(jiān)督和協(xié)調(diào)相關部門配合。4.2 公司相關各部門負責項目后評價所需的各種資料、各項指標的提供和支持。5 工作程序5.1 在項目公司成立后，公司應明確項目后評價的方法、范圍和過程。5.2 項目后評價的評價指標和要求應與項目目標相一致。5.3 項目后評價專業(yè)咨詢機構和專家的確定5.3.1 由公司考核小組研究選定項目后評價專業(yè)咨詢機構和專家。5.3.2 確定咨詢機構和專家的原則：（1）有房地產(chǎn)業(yè)咨詢經(jīng)歷；（2）有項目后評價的實施經(jīng)驗或咨詢經(jīng)驗；（3）與公司、項目公司、項目人員沒有直接或間接利害關系；（4）公司規(guī)定的其他供方條件。5.4 項目完成后，由項目公司經(jīng)理組織撰寫項目總結(jié)報告。5.5 由項目公司經(jīng)理在項目全部交付后提供項目人員分流建議，其內(nèi)容應包括：（1）公司派出的員工的分流意見；（2）臨時聘用人員的留用或解聘；5.6 檔案移交項目備案通過后，項目公司應及時進行項目各類檔案的歸檔并移交城建檔案館，并向公司總經(jīng)理辦公室歸檔一份。應歸檔、移交的檔案包括工程技術檔案、客戶檔案、文書檔案及其它檔案。5.7 項目后評價的實施5.7.1 委托評價程序5.7.1.1 公司考核小組進行項目后評價，也可邀請管理咨詢公司或?qū)＜疫M行獨立項目后評價。5.7.1.2 公司考核小組提供項目總結(jié)報告及所需的有關資料。5.7.1.3 評價人通過閱讀所有的文件資料，找出項目主要調(diào)查的內(nèi)容并根據(jù)委托任務的要求和編寫項目后評價報告的需要，認真準備現(xiàn)場調(diào)查提綱。5.7.1.4 評價人根據(jù)工作計劃進行專項調(diào)查和收集其它資料。5.7.1.5 根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查提綱，評價人赴項目實地了解情況，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，有關部門等應配合協(xié)調(diào)調(diào)查。5.7.1.6 公司考核小組根據(jù)調(diào)查結(jié)果，會同專業(yè)咨詢機構和專家分析調(diào)查內(nèi)容，總結(jié)和歸納出基本意見。5.7.1.7 按照項目后評價報告的格式，評價人編寫項目后評價報告，經(jīng)公司審核后，形成項目后評價報告。5.7.2 公司考核小組評價（內(nèi)部評價）程序5.7.2.1 發(fā)放或傳閱項目總結(jié)報告及所需的有關資料。5.7.2.2 各組員對與本部門主控和有關的指標進行調(diào)查、咨詢、溝通。5.7.2.3 各組員進行初步評價。5.7.2.4 組長組織召開“項目后評價會議”，聽取項目公司經(jīng)理述職報告，進行質(zhì)詢，最后各自進行“無交流、討論”的評價。5.7.2.5 組長收集、計算或委托他人收集、計算評分。5.7.2.6 組長與項目公司經(jīng)理進行評價后的溝通。5.7.2.7 組長按照項目后評價報告的格式，編寫或委托他人編寫項目后評價報告。5.7.2.8 總經(jīng)理審定項目后評價報告，交項目公司經(jīng)理留存和總經(jīng)理辦公室存檔。5.8 項目后評價的內(nèi)容包括：（1）項目目標完成情況評價：主要是指項目的財務評價和經(jīng)濟效益指標評價，評價指標與項目開發(fā)經(jīng)營目標一致；（2）綜合評價和結(jié)論（項目后評價結(jié)論是指項目成功度，包括完全成功、很成功、基本成功、有限成功、不成功）；（3）經(jīng)驗教訓總結(jié)：包括項目決策和目標的經(jīng)驗教訓，項目實施過程的經(jīng)驗教訓，項目外來因素的經(jīng)驗教訓等；（4）建議和措施：項目的補救和延續(xù)措施，項目的可持續(xù)發(fā)展措施，項目可改進措施