物業(yè)管理知識(shí).ppt

物業(yè)管理 第二章物業(yè)管理體系 基本要求 學(xué)習(xí)目標(biāo) 1 了解我國(guó)物業(yè)管理體系由哪些部門(mén) 單位組成 熟悉各相關(guān)部門(mén) 單位的性質(zhì) 作用2 掌握各相關(guān)部門(mén) 單位的職責(zé)和相互關(guān)系3 重點(diǎn)掌握各相關(guān)部門(mén) 單位的職責(zé) 2 1 1物業(yè)管理行政主管部門(mén)2 1 1 1物業(yè)管理行政管理體系國(guó)家 建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司 省 自治區(qū) 建設(shè)廳房地產(chǎn)業(yè)處 城市 房地產(chǎn)局物業(yè)管理處 科 2 1行政主管部門(mén)及相關(guān)管理單位 2 1 1 2物業(yè)管理行政主管部門(mén)的工作職責(zé)1 審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)2 組織物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)技能培訓(xùn)3 負(fù)責(zé)從業(yè)人員職業(yè)資格考試和職業(yè)資格證書(shū)的頒發(fā)與管理4 監(jiān)督和管理物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)5 物業(yè)服務(wù)合同 的備案管理6 指導(dǎo)和監(jiān)督日常物業(yè)管理活動(dòng)7 組織物業(yè)管理企業(yè)參與各級(jí)優(yōu)秀示范物業(yè)管理項(xiàng)目的考核和評(píng)比 2 1 2相關(guān)行政主管部門(mén)工商行政主管部門(mén)稅務(wù)行政主管部門(mén)物價(jià)行政主管部門(mén)安全和消防管理部門(mén)城市環(huán)衛(wèi)和園林管理部門(mén) 2 1 3市政設(shè)施管理單位2 1 4其他相關(guān)機(jī)構(gòu)街道辦事處和居委會(huì)行業(yè)協(xié)會(huì) 2 2物業(yè)建設(shè)單位 2 2 1物業(yè)建設(shè)單位概述是指物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的法人單位 負(fù)責(zé)從項(xiàng)目立項(xiàng) 土地使用權(quán)取得 土地開(kāi)發(fā) 地上建筑物建設(shè) 竣工驗(yàn)收 直至取得項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)和工程項(xiàng)目的交付使用等整個(gè)過(guò)程 2 2 2物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)概述物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè) 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 是以營(yíng)利為目的 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè) 2 2 3物業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系前期物業(yè)管理建筑工程質(zhì)量 2 2 4建筑工程質(zhì)量責(zé)任 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 明確規(guī)定 商品房銷(xiāo)售管理辦法 規(guī)定 房屋建筑工程的最低保修期限為 1 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程 為設(shè)計(jì)規(guī)定的合理使用年限2 屋面防水工程 有防水要求的衛(wèi)生間等和外墻面的防水為5年3 冷 熱供應(yīng)系統(tǒng) 為2個(gè)采暖期 供冷期4 電氣系統(tǒng) 給排水管道 設(shè)備安裝和裝修工程 均為2年5 其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定 2 3 1物業(yè)管理企業(yè)的概念是指依法并按照 物業(yè)服務(wù)合同 或 前期物業(yè)服務(wù)合同 的約定 專(zhuān)門(mén)進(jìn)行房屋建筑及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù) 維修 管理 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 為業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的 具有獨(dú)立法人資格 能自主經(jīng)營(yíng) 獨(dú)立核算 自負(fù)盈虧 獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的單位 2 3物業(yè)管理企業(yè) 2 3 2物業(yè)管理企業(yè)的組建2 3 2 1物業(yè)管理企業(yè)組建條件企業(yè)名稱(chēng)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所注冊(cè)資本專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員法定代表人公司章程 2 3 2 2辦理物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的程序1 領(lǐng)取并填寫(xiě)申請(qǐng)報(bào)告2 審批3 核發(fā)批準(zhǔn)文件4 領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照5 申辦物管企業(yè) 臨時(shí)資質(zhì)書(shū) 2 3 3物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)2 3 3 1各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和組織機(jī)構(gòu)1 物業(yè)管理有限責(zé)任公司2 物業(yè)管理股份有限公司2 3 3 2物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)的主要職能 2 3 4物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)2 3 4 1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)享有的權(quán)利物業(yè)管理企業(yè)有權(quán) 1 按約定管理物業(yè) 2 按約定開(kāi)展服務(wù) 3 制止 上報(bào)違約違法行為 4 按約定依法收費(fèi) 5 要求業(yè)委會(huì)協(xié)助 6 提供約定以外特約服務(wù)項(xiàng)目 7 受托代收費(fèi) 8 委托專(zhuān)業(yè)公司從事專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù) 2 3 4 2物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)1 按約定提供服務(wù) 2 接受監(jiān)督 包括業(yè)主 政府 街道 3 重大事項(xiàng)應(yīng)交大會(huì)審議 4 財(cái)務(wù)公開(kāi) 5 不得擅自占用共有物業(yè)及改變使用功能 6 合同終止時(shí)必須依法移交 2 3 5物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理2 3 5 1企業(yè)資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 詳見(jiàn)教材 2 3 5 2企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理 分級(jí)審批 動(dòng)態(tài)管理 主要涉及資質(zhì)等級(jí)申請(qǐng) 逐級(jí) 審批 分級(jí) 管理 分區(qū) 分級(jí) 2 3 6專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè) 如園林公司 保安公司等 2 4 1業(yè)主 房屋所有權(quán)人 業(yè)主在物管活動(dòng)中享有的權(quán)利1 按約定接受物管企業(yè)提供的服務(wù) 2 參加業(yè)主大會(huì) 行使投票權(quán) 建筑面積 3 提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì) 要求修改公約 議事規(guī)則 某些規(guī)章不合理?xiàng)l款等 4 請(qǐng)求停止侵害 賠償損失等 5 參加業(yè)主大會(huì) 行使投票權(quán) 建筑面積 6 選舉或被選業(yè)委會(huì)委員 7 對(duì)業(yè)委會(huì)工作監(jiān)督 8 監(jiān)督物業(yè)管理行為 2 4業(yè)主 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù)1 遵守業(yè)主公約 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)業(yè)委會(huì)的決定3 遵守共有物業(yè)的使用 環(huán)境衛(wèi)生 秩序的維護(hù)方面的規(guī)章制度4 依法交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)5 法定的其他義務(wù)等 2 4 2業(yè)主大會(huì)2 4 2 1業(yè)主大會(huì)職責(zé) 1 制定 修改業(yè)主公約和大會(huì)議事規(guī)則2 選舉 更換業(yè)委會(huì)委員3 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作4 選 續(xù) 解 聘物業(yè)管理企業(yè)5 決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用 續(xù)籌方案 并監(jiān)督實(shí)施6 審議 通過(guò)物管企業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的年度預(yù)算和決算報(bào)告 并予以監(jiān)督7 制定修改區(qū)域內(nèi)共有 用 物業(yè)使用 公共秩序 環(huán)衛(wèi)綠化維護(hù)等規(guī)章制度8 其他法定的有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé) 2 4 2 2業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式 有集體討論和書(shū)面征求意見(jiàn)兩種 2 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的法定人數(shù) 區(qū)域內(nèi)持有1 2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方可召開(kāi) 3 業(yè)主可委托代理人參加業(yè)主大會(huì) 4 業(yè)主人數(shù)多時(shí)可推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì) 5 大會(huì)決議的法定人數(shù) 普通決議 與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1 2以上通過(guò)才有效 重大決定 全體業(yè)主所持投票權(quán)2 3以上通過(guò)才有效 2 4 2 3第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件和程序1 住宅小區(qū)入住率達(dá)到50 以上或者從第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年 2 第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作 1 成立大會(huì)籌備組 2 確定首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)間 地點(diǎn) 形式和內(nèi)容 3 征求意見(jiàn) 結(jié)合實(shí)際 參照示范文本 擬訂 草案等 4 確認(rèn)業(yè)主身份確定業(yè)主投票權(quán)數(shù) 5 經(jīng)協(xié)商按比例推薦業(yè)委會(huì)委員候選人 6 做好其他需要準(zhǔn)備的工作 7 制定業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序 3 第一次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的程序 1 由籌備組代表介紹籌備情況 2 籌備組成員介紹業(yè)主委員候選人情況 3 審議 通過(guò) 議事規(guī)則 業(yè)主公約 4 選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) 5 建設(shè)單位 開(kāi)發(fā)商 向大會(huì)做前期物管工作報(bào)告 6 物管企業(yè)向大會(huì)做物業(yè)接管驗(yàn)收及前期服務(wù)情況報(bào)告 7 對(duì)是否續(xù)聘前期物管企業(yè)問(wèn)題進(jìn)行討論 表決 8 審議 通過(guò)與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項(xiàng) 2 4 3業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是按照 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 確定的程序 通過(guò)業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的 是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 2 4 3 1業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合以下條件 1 本區(qū)域內(nèi)具完全民事行為能力的業(yè)主 2 遵守國(guó)家有關(guān)法律 法規(guī) 3 遵守議事規(guī)則 業(yè)主公約 模范履行義務(wù) 4 責(zé)任心強(qiáng) 公正廉潔 有公信力 5 有一定組織能力 熱心公益事業(yè) 6 具備從事業(yè)委會(huì)工作的必要時(shí)間 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 規(guī)定 業(yè)委會(huì)委員有下列情形之一的 經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò) 其委員資格即被終止 1 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓 滅失等原因不再是業(yè)主的 2 無(wú)故缺席業(yè)委會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的 3 因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的 4 有犯罪行為的 5 以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的 6 拒不履行業(yè)主義務(wù)的 7 其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的 2 4 3 2業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行的職責(zé)1 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議或臨時(shí)會(huì)議 報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況2 代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂 物業(yè)服務(wù)合同 3 了解業(yè)主 物業(yè)使用人的意見(jiàn) 監(jiān)督 協(xié)助物管企業(yè)履行 物業(yè)服務(wù)合同 4 監(jiān)督 業(yè)主公約 的實(shí)施5 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 2 4 3 3業(yè)主委員會(huì)的日常工作1 了解 掌握物管區(qū)域自然情況 業(yè)主 物業(yè)使用人基本情況2 提出選 續(xù) 解 聘物管企業(yè)的建議3 組織實(shí)施選聘物管企業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)4 代表業(yè)主管理物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金5 宣傳 教育 督促業(yè)主遵守 公約 及各項(xiàng)規(guī)章 協(xié)調(diào)各主體間的關(guān)系6 協(xié)助企業(yè)依法履行 合同 并做好業(yè)委會(huì)內(nèi)部管理工作7 開(kāi)展有利業(yè)主身心健康的各項(xiàng)有益活動(dòng) 努力創(chuàng)建文明小區(qū) 2 4 3 4業(yè)主委員會(huì)會(huì)議自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議 推選產(chǎn)生主任 副主任 經(jīng)1 3以上委員提議或主任認(rèn)為有必要 應(yīng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)委會(huì)會(huì)議 案例2 1尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房主能享受業(yè)主權(quán)利嗎 案例基本情況 某住宅小區(qū)準(zhǔn)備召開(kāi)業(yè)主大會(huì) 在核定業(yè)主參會(huì)資格時(shí) 對(duì)個(gè)別 業(yè)主 資格提出了異議 認(rèn)為 雖然這些 業(yè)主 已購(gòu)買(mǎi) 并已成為該房屋的實(shí)際房主 但尚未取得產(chǎn)權(quán)證 即業(yè)主合法身份的證據(jù)還沒(méi)有 因此 不能參加業(yè)主大會(huì) 也不具有表決權(quán) 這些 業(yè)主 當(dāng)然不能同意這種觀點(diǎn) 請(qǐng)問(wèn) 尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房主能否享受業(yè)主的權(quán)利 案例分析 業(yè)主資格 是決定能否參加業(yè)主大會(huì) 以及是否能成為業(yè)委會(huì)委員的前提條件 由于相關(guān)法律沒(méi)有對(duì)現(xiàn)實(shí)中容易出現(xiàn)的具體問(wèn)題作詳細(xì)規(guī)定 導(dǎo)致在實(shí)際操作中經(jīng)常出現(xiàn)一些難以解決的糾紛 因此 有時(shí)遇到特殊情況要依據(jù)法律主要精神 具體問(wèn)題具體分析 案例中有關(guān)業(yè)主身份確認(rèn)問(wèn)題 應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況和法律主要精神進(jìn)行具體分析 這個(gè)案例實(shí)際上涉及業(yè)主的概念問(wèn)題 這首先要清楚是業(yè)主和物業(yè)使用人的概念 所謂業(yè)主 就是物業(yè)所有權(quán)人 具體來(lái)講 業(yè)主是指已在城市政府主管部門(mén)登記注冊(cè) 且現(xiàn)有記錄表明其擁有某宗物業(yè)完全產(chǎn)權(quán)的單位或個(gè)人 即產(chǎn)權(quán)證上的署名人 對(duì)于期房買(mǎi)受人 嚴(yán)格來(lái)說(shuō) 只有等到所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行契證登記后 才能成為法律上的業(yè)主 但一般情況下 如果有經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)監(jiān)證及公證機(jī)關(guān)公證的房地產(chǎn)預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)主 亦可視為業(yè)主 結(jié)果處理 案例中的房主到底是不是該住宅小區(qū)的業(yè)主問(wèn)題 很明顯 因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)證需要一些時(shí)間 一時(shí)尚沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證也是正常 因此 這些尚未取得產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)買(mǎi)受人 已經(jīng)是實(shí)際的業(yè)主 但并不等于是法律意義上的業(yè)主 當(dāng)然 這并不影響當(dāng)事人應(yīng)享有的權(quán)力 以及應(yīng)履行的義務(wù) 如果當(dāng)事人能提供經(jīng)政府主管部門(mén)監(jiān)證及公證機(jī)關(guān)公證的房地產(chǎn)預(yù)售合同或買(mǎi)賣(mài)合同 該合同上的