地產(chǎn)公司項目管理手冊.doc

GMS管理體系文件 湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目工程管理手冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面管理體系（GMS）文件財務(wù)主管湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開 發(fā) 項 目 工 程 管 理 手 冊（適用于開發(fā)項目工程管理）受控文件版 本：2006審 核： 批 準：持有人：編 號：HBRX-GMS-052006年 月 日發(fā)布 2006年 月 日實施目 錄手 冊 說 明21 湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法32 項目目標管理辦法83 項目設(shè)計管理辦法114 設(shè)計評審工作規(guī)程185 設(shè)計變更管理辦法256 施工圖管理辦法297 施工圖審學(xué)規(guī)定318 施工圖設(shè)計交底管理規(guī)定329 項目現(xiàn)場工程管理規(guī)定3310 項目部工作規(guī)范4911 工程質(zhì)量管理辦法5312 項目工程進度管理辦法5613 工程施工合同管理辦法5814 施工現(xiàn)場臨時水電使用管理規(guī)定6115 項目部例會制度6216 分部、分項、隱蔽工程及竣工驗收管理辦法6417 工程交接驗收管理辦法6518 項目投資控制管理規(guī)定6719 工程核價及現(xiàn)場簽證管理規(guī)定6920 工程成本監(jiān)測及核算管理規(guī)定7521 工程計量管理規(guī)定7722 工程計價管理規(guī)定7823 配套工程成本控制辦法8024 工程決（結(jié)）算流程管理規(guī)定8225 安全生產(chǎn)文明施工管理規(guī)定8726 工程技術(shù)資料管理規(guī)定9127 工程經(jīng)濟資料管理規(guī)定9728 項目應(yīng)急事件處理辦法99手 冊 說 明為了保障項目制的穩(wěn)健推進和有效實施，進一步提高項目管理水平和市場競爭力，公司組織編制本手冊。為便于有關(guān)人員使用本手冊，特作說明如下：1、本手冊是公司推進和實施項目制的綱領(lǐng)性文件，適用于項目工程管理工作。2、除單獨規(guī)定，在本手冊中，湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡稱“公司”，所轄各種類型、規(guī)模的項目部統(tǒng)稱“項目部”，項目負責(zé)人統(tǒng)稱“項目經(jīng)理”。3、本手冊運用過程方法的原則（PDCA循環(huán)），識別項目管理及過程控制的關(guān)鍵點，保持與公司管理體系文件的一致性。4、本手冊為公司受控文件，手冊管理的所有相關(guān)事宜由公司人力資源中心統(tǒng)一負責(zé)。5、手冊持有者應(yīng)妥善保管本手冊，不得損壞、丟失、隨意修改。未經(jīng)批準，任何人不得將手冊提供給公司以外人員。6、手冊持有者調(diào)離工作崗位時，應(yīng)將手冊交還人力資源中心，并辦理核收登記。7、在手冊使用期間，如有修改建議，項目經(jīng)理應(yīng)匯總意見，及時反饋到人力資源中心。由人力資源中心組織評審，并對手冊進行必要的修改，以確保項目管理辦法的持續(xù)改進。8、本手冊由公司組織工程板塊有關(guān)部門討論，工程副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準頒布后施行。1 湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法1 總則為加強對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，提高項目綜合效益，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合公司進行房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，制定本辦法。2 項目開發(fā)管理2.1項目選擇：由企業(yè)發(fā)展中心根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合自身實力，考察選擇具有投資價值的開發(fā)項目。2.2可行性研究：由企業(yè)發(fā)展中心按房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究管理辦法執(zhí)行。2.3投資決策：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告，結(jié)合公司自身情況，對是否投資開發(fā)該項目做出決策。決策必須認真慎重，貫徹實事求是、量力而行的原則。決定投資項目的可行性研究報告報公司決策委員會審批。2.4土地合同訂立：項目確定后，企業(yè)發(fā)展中心應(yīng)組織盡快與土地持有方簽定正式合同（或協(xié)議），如土地使用權(quán)出讓（或轉(zhuǎn)讓）協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯(lián)建合同等。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴謹，準確載明合同各方的責(zé)任，必要時可以報有關(guān)部門鑒證或公證。2.5開發(fā)計劃編制：土地合同簽定后，公司正式組建項目部?？偨?jīng)理應(yīng)組織各部門（含項目部）共同編制項目開發(fā)計劃，明確辦理各項前期手續(xù)、規(guī)劃設(shè)計及論證、施工圖設(shè)計及優(yōu)化、施工監(jiān)理的委托、施工隊伍的選擇及進場等事項的時間、人員安排、辦理步驟等。明確資金籌措、完成投資、成本控制、房產(chǎn)銷售等的方式、方法及相應(yīng)計劃安排。企業(yè)發(fā)展中心負責(zé)開發(fā)計劃編制過程中的具體協(xié)調(diào)工作。2.6前期手續(xù)：前期手續(xù)以企業(yè)發(fā)展中心為主辦理，各階段需要其它部門、項目部配合時，其它部門和項目部應(yīng)無條件予以配合。主要手續(xù)包括：2.6.1向開發(fā)管理部門報批項目，申報開發(fā)經(jīng)營許可證。2.6.2向計劃部門申報固定資產(chǎn)投資計劃，報批項目立項。2.6.3向土地部門申領(lǐng)土地使用證和建設(shè)用地批準書。2.6.4向規(guī)劃部門申請規(guī)劃定點，辦理建設(shè)用地許可證。2.6.5如系舊城改造項目，按當?shù)卣牟疬w政策委托拆遷管理部門辦理拆遷安置，拆遷完畢后請有關(guān)部門驗收。2.7規(guī)劃設(shè)計：規(guī)劃設(shè)計工作由設(shè)計管理中心負責(zé)組織。要貫徹充分利用土地、完善使用功能、利于房產(chǎn)銷售、降低工程造價、美化周圍環(huán)境的原則。大型項目的規(guī)劃設(shè)計宜采用招標方式確定設(shè)計單位。規(guī)劃設(shè)計完成后，企業(yè)發(fā)展中心向規(guī)劃部門報批，企業(yè)發(fā)展中心組織申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，設(shè)計管理中心予以配合和技術(shù)支持。2.8現(xiàn)場施工準備2.8.1項目部負責(zé)委托測量與勘探，辦理地形圖和工程地質(zhì)勘察資料。2.8.2項目部組織實施項目（場地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進場，必要時爭取辦理“七通一平”。2.9施工圖設(shè)計與審查。設(shè)計管理中心負責(zé)按照公司供方管理手冊的要求選擇施工圖設(shè)計單位，辦理設(shè)計委托合同評審，編制設(shè)計任務(wù)書，進行設(shè)計進度管理、設(shè)計質(zhì)量管理和設(shè)計費用控制，組織設(shè)計技術(shù)、經(jīng)濟評審。項目部負責(zé)辦理施工圖審查手續(xù)，設(shè)計管理中心負責(zé)技術(shù)支持與配合。2.10委托工程施工監(jiān)理：所有開發(fā)項目原則上都要委托施工監(jiān)理。通常應(yīng)采用招標或議標的方式選擇工程監(jiān)理單位；應(yīng)明確工程監(jiān)理的職責(zé)、權(quán)限、與項目部的職責(zé)分工，并應(yīng)有對監(jiān)理單位進行監(jiān)督、管理、獎罰相對應(yīng)的合同、經(jīng)濟、行政管理措施或辦法。合同審算中心負責(zé)組織監(jiān)理單位的考察、評價、選擇，包括招標，項目部應(yīng)予以配合。2.11編制項目工程管理方案：項目具備開工條件時，工程副總經(jīng)理組織項目部編制項目工程管理方案，明確單項工程開工順序、施工隊伍及資金的調(diào)度、各單項（或單位）工程開工時間、設(shè)備及材料的采購準備及時間、質(zhì)量控制目標、場地的利用及安排等，合同審算中心予以配合。2.12施工隊伍選擇：項目施工組織總設(shè)計確定后，合同審算中心應(yīng)按計劃組織選擇施工隊伍。具體操作方式見供方管理手冊相關(guān)規(guī)定。施工隊伍確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的施工合同，詳見公司合同管理制度。2.13開工手續(xù)：工程開工前，項目部負責(zé)辦理消防、抗震監(jiān)督、工程報建、開工報告、施工許可證、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、供水、供電、供氣等手續(xù)，企業(yè)發(fā)展中心負責(zé)公共關(guān)系的建立、維護與協(xié)調(diào)，必要時項目部參與公關(guān)工作。2.14自購工程用設(shè)備、材料的招標與供貨：工程開工前，合同審算中心協(xié)同項目部應(yīng)依據(jù)設(shè)計施工圖紙及開發(fā)項目定位做好設(shè)備、材料選型、定位工作。合同審算中心應(yīng)根據(jù)設(shè)備、材料定位要求及施工組織總設(shè)計的時間安排選擇供貨商，一般采用招標或議標的方式確定供貨商。供貨商確定后，公司應(yīng)與其簽訂正式的供貨合同。合同審算中心負責(zé)組織合同評審，財務(wù)管理中心負責(zé)合同法律評審工作。2.15施工管理：項目部負責(zé)施工管理。管理內(nèi)容主要包括：2.15.1組織施工前的圖紙會審，審核施工單位的施工組織設(shè)計；2.15.2協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場的特殊困難；2.15.3督促施工單位按合同要求完成施工進度，實事求是地對工期做出簽證；2.15.4清點、驗收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗，檢查材料合格證；2.15.5督促施工單位做好分部、分項工程的自檢、互檢工作，組織進行隱蔽工程的驗收，嚴格控制工程質(zhì)量；2.15.6及時發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理；2.15.7協(xié)調(diào)解決兩個以上施工單位的施工交叉關(guān)系；2.15.8督促施工單位進行工程整改。2.15.9委托監(jiān)理公司進行施工監(jiān)理的項目，項目部要嚴格按照委托監(jiān)理合同、“監(jiān)理規(guī)劃”、“監(jiān)理實施細則”對以上施工管理工作進行分工，避免與項目部工作交叉，并按合同約定對監(jiān)理單位進行日常監(jiān)督。2.16工程造價預(yù)測及預(yù)算：項目定位前，合同審算中心、財務(wù)管理中心應(yīng)配合企業(yè)發(fā)展中心對項目進行經(jīng)濟論證；項目定位后，合同審算中心應(yīng)配合財務(wù)管理中心做項目投資估算；正式設(shè)計施工圖出來后，合同審算中心應(yīng)做設(shè)計施工圖預(yù)算。合同審算中心應(yīng)視以上工作量大小外委編制或自行編制，以此作為控制項目投資、工程成本的依據(jù)或目標。2.17工程款撥付：項目部根據(jù)工程進度，編制開發(fā)項目的季度、月度用款計劃，交財務(wù)管理中心組織資金。施工單位按合同提報工程付款計劃后，由項目部進行初審，合同審算中心進行復(fù)審，財務(wù)管理中心按照施工合同約定進行核實無誤后撥款。2.18竣工驗收：2.18.1開發(fā)項目（單項工程）竣工后，先由項目部組織初驗，初驗合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請驗收。2.18.2成片開發(fā)項目竣工后，項目部組織初驗，然后報當?shù)卣M織有關(guān)部門進行綜合驗收。2.18.3開發(fā)項目驗收合格后，項目部將工程項目資料綜合整理后按規(guī)定時間向城建檔案館報送。2.19工程造價決算：工程竣工后，由合同審算中心審核施工單位提報的工程竣工造價結(jié)算（必要時，可委托審計事務(wù)所或會計師事務(wù)所進行審計），項目部配合，并與施工單位辦理工程造價結(jié)算手續(xù)。財務(wù)管理中心依據(jù)確認的工程造價結(jié)算編制工程竣工財務(wù)決算，對項目工程投資進行竣工清點。2.20技術(shù)檔案管理：總經(jīng)理辦公室根據(jù)檔案管理辦法和相應(yīng)細則進行管理。主要是：2.20.1收集、保管開發(fā)項目的原始資料，包括立項批文、用地許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷驗收證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、開工報告?zhèn)浒缸C等。2.20.2收集開發(fā)項目的全套工程資料，審查、保管施工單位提交的竣工資料，包括工程地質(zhì)勘察報告、規(guī)劃圖、施工圖、圖紙會審記錄、重要施工日志、材料化驗與試驗報告、隱蔽工程驗收單、設(shè)計變更記錄、現(xiàn)場簽證、質(zhì)量事故處理報告、竣工決算書等。3 房產(chǎn)銷售管理3.1對房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售工作應(yīng)提前介入。在可行性研究階段，營銷中心就項目的銷售前景、預(yù)期售價提出意見，并對項目進行市場定位即確定項目的主要銷售對象。在規(guī)劃設(shè)計階段，營銷中心應(yīng)根據(jù)市場定位和掌握的市場信息，對項目的戶型設(shè)置、面積大小、內(nèi)部設(shè)施、設(shè)計標準等提出相應(yīng)的意見。3.2項目的規(guī)劃設(shè)計一經(jīng)批準，營銷中心應(yīng)會同相關(guān)部門編制銷售計劃，包括銷售策略、銷售方式、平均售價、銷售進度等，制訂詳細的銷售方案，確定每樓層、每單元的明細價格，定出底價，報公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。3.3開發(fā)項目開工前后，營銷中心應(yīng)辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證。為促進銷售，有條件的還可與銀行聯(lián)系，辦理按揭委托。3.4營銷中心應(yīng)采取各種方式促銷商品房，如在報紙、期刊、廣播電視等新聞媒介上發(fā)布廣告，制作售樓說明書向潛在客戶分發(fā)，在現(xiàn)場制作廣告牌，有目的地上門推銷，委托代理銷售等等。3.5銷售開始后，應(yīng)隨著項目建設(shè)進度并根據(jù)市場反應(yīng)、銷售情況對售房價格進行相應(yīng)調(diào)整。3.6商品房的銷售，除預(yù)售時或建成后一次性付清房款外，其余均不得享有優(yōu)惠。特殊情況需要予以優(yōu)惠的，須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)集體研究批準。3.7銷售商品房必須簽訂書面合同，合同須具備以下基本內(nèi)容：3.7.1所售房產(chǎn)的位置、面積、標準、附屬設(shè)施、交付時間；3.7.2房產(chǎn)單位售價、總價款、付款方式和定金；3.7.3合同雙方的權(quán)利和義務(wù)；3.7.4違約責(zé)任和懲處方式；3.7.5爭議解決辦法及其他約定的條款。3.8任何購房客戶若未按合同約定付清房款，一律不得將所購房產(chǎn)交付其使用，違者對責(zé)任人就所造成的損失給予處罰。3.9開發(fā)項目通過竣工驗收后，營銷中心應(yīng)為購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證書。3.10房產(chǎn)銷售基本結(jié)束后，由財務(wù)管理中心牽頭組織，營銷中心、合同審算中心、企業(yè)發(fā)展中心參加，共同編寫開發(fā)項目投資效益總結(jié)報告，上報公司領(lǐng)導(dǎo)。同時，合同審算中心還應(yīng)配合財務(wù)管理中心編制開發(fā)項目決算報告，對項目收益情況加以認真分析。3.11公司在資金情況允許的條件下，可將所開發(fā)的重要位置的商業(yè)用房、寫字樓留作固定資產(chǎn)，用于對外租賃，獲得長期的租金收益。4 物業(yè)管理4.1開發(fā)項目在進行房產(chǎn)銷售之前，公司應(yīng)根據(jù)項目情況選定物業(yè)管理單位，由其承擔項目建成后的管理。任何開發(fā)項目，既可由公司控股的物業(yè)管理公司承擔管理任務(wù)，也可委托非公司控股的物業(yè)管理公司進行管理。營銷中心負責(zé)物業(yè)管理公司的考察、評價、選擇和日常管理，總經(jīng)理辦公室負責(zé)協(xié)助營銷中心進行物業(yè)公司的日常管理工作。4.2物業(yè)管理公司對項目驗收接管后，負責(zé)所管理項目的房屋設(shè)備、市政公用設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施的日常管理和維護維修，并可按實際情況相應(yīng)負責(zé)園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安等事務(wù)，還可為居民（用戶）提供其他無償或有償?shù)姆?wù)。4.3工程竣工后，在工程保修期間，物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量等問題，應(yīng)及時向客戶服務(wù)部反映，由客戶服務(wù)部協(xié)調(diào)質(zhì)保單位及時維修；質(zhì)保單位不能及時維修時，可以委托進行維修，并會同相關(guān)部門按實扣除質(zhì)保責(zé)任單位質(zhì)保金。4.4物業(yè)管理公司按業(yè)主須知規(guī)定定期向服務(wù)區(qū)內(nèi)的業(yè)主收取有關(guān)費用。4.5開發(fā)建成區(qū)居住業(yè)主數(shù)達到一定規(guī)模，應(yīng)成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會決定物業(yè)管理的委托事宜。5 附則5.1本辦法由企業(yè)發(fā)展中心負責(zé)擬訂、解釋和修訂。5.2本辦法自總經(jīng)理批準發(fā)布之日起施行。2 項目目標管理辦法1 總 則1.1為了明確項目目標的確定過程和目標的內(nèi)容，規(guī)范管理辦法，確保項目按事先制定的計劃、實現(xiàn)最終目標，特制定本辦法。1.2目標控制是指項目管理者根據(jù)項目跟蹤提供的信息，對比原計劃（或計劃目標），找出偏差，分析原因，研究糾偏對策，實施糾偏措施的全過程。1.3公司采用PDCA過程方法制定目標并進行目標控制。1.4項目目標管理職責(zé)分配如下：公司總經(jīng)理提出項目目標，公司決策委員會討論、批準目標，公司績效考核小組按照績效考核的方法測量偏差，公司決策委員會提出糾偏與改進措施，工程副總協(xié)助、監(jiān)督、檢查糾偏與改進措施的實施，項目經(jīng)理具體執(zhí)行實施糾偏與改進措施，并及時溝通實施效果，公司考核小組按照績效考核的方法進行再測量偏差。1.5項目目標控制的程序：跟蹤實施、掌握信息原因與趨勢分析制訂控制目標采取糾偏行動2 項目目標的制定2.1在取得項目的土地使用權(quán)或與合作單位簽署合作協(xié)議后，公司組織營銷中心、人力資源中心、財務(wù)管理中心等部門測算項目開發(fā)經(jīng)營目標。測算后的項目開發(fā)經(jīng)營目標應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理審定后，提交公司決策委員會討論批準。2.2公司決策委員會討論、批準項目開發(fā)經(jīng)營目標。經(jīng)批準的項目開發(fā)經(jīng)營目標是評選項目部及項目經(jīng)理績效、發(fā)放績效工資、超額利潤分享獎金、進行目標控制和項目后評價的依據(jù)。2.3每年的項目生產(chǎn)計劃發(fā)布后，各項目經(jīng)理負責(zé)擬定本項目的年度計劃，并報公司決策委員會討論批準。2.4經(jīng)批準的項目年度計劃是評選項目及項目經(jīng)理年度績效、發(fā)放年度績效工資、進行目標控制的依據(jù)。2.5季度生產(chǎn)計劃由項目部報工程副總審核、批準。人力資源中心根據(jù)批準后的季度生產(chǎn)計劃組織考核。季度目標作為評價項目及項目經(jīng)理季度績效、發(fā)放季度績效工資的依據(jù)。3 項目目標控制措施3.1項目目標控制方法是以各種文件、報表、圖表等為主要工具，以定期或不定期地召開各類有關(guān)人員參加的會議為主要方法，再加上溝通各方面信息的通訊聯(lián)系制度。3.2為了強化目標控制，公司對各項目部采取的目標控制方法包括：3.2.1項目控制文件項目控制文件是項目控制的標準。項目實施中，對數(shù)量、質(zhì)量、時間、成本、效益的控制標準均來源于這些控制文件，以控制文件為依據(jù)。公司通過以下控制文件來進行目標控制：合同具體執(zhí)行合同管理制度。管理辦法公司各級人員要嚴格執(zhí)行公司的各項管理辦法。工作規(guī)程執(zhí)行本手冊及公司其他管理體系文件的各項工作規(guī)程。職責(zé)劃分公司通過明確部門職責(zé)、規(guī)定部門間工作接口關(guān)系，在各規(guī)章制度、工作流程中規(guī)定職責(zé)等方式來明確各部門的職責(zé)分工。各項目部、各部門必須嚴格按照職責(zé)劃分各司其職、各負其責(zé)，工作中要發(fā)揚團隊精神，并及時向上級提出職責(zé)劃分的改進意見。嚴禁推諉扯皮、推卸責(zé)任。計劃文件計劃是項目實施工作進行以前預(yù)先擬訂的具體工作內(nèi)容和步驟。公司各級人員要樹立“以計劃為主”的觀念，不斷提高預(yù)測能力和市場應(yīng)變能力，確保完成既定計劃。未經(jīng)正式批準，嚴禁擅自調(diào)整計劃。為了在項目控制中及時獲得準確、有效、全方面的信息，保障項目控制活動的順利進行，各項目部要及時提出各類控制文件的改進意見，總經(jīng)理、各職能部門要真實地記錄、及時地匯總、全面系統(tǒng)地分析意見或建議，不斷完善控制文件，確保與各項目部建立全面溝通與協(xié)調(diào)一致的工作關(guān)系。3.2.2項目控制會議公司通過總經(jīng)理辦公會及其它與項目有關(guān)的各類會議來檢查、評估項目目標的完成情況，分析問題、找出對策，并安排下一階段的主要任務(wù)和目標。具體包括：計劃完成情況；計劃未實現(xiàn)的影響原因；工作何時能完成；資源需求，是否采取糾偏措施；何時才能回到計劃軌道；下一步工作安排。3.3項目目標控制的原則針對未來的控制原則；主管人控制原則；控制關(guān)鍵點的原則；例外（突發(fā)或應(yīng)急事件）原則；靈活控制（動態(tài)）的原則；提高效率的原則。3.4為了進一步強化目標控制措施，公司在各項目部嚴格推行績效考核辦法，通過績效考核、且考核結(jié)果與績效工資直接掛鉤的方式來跟蹤目標實施情況，掌握實施信息。4 偏差分析與糾偏4.1公司通過日常對比分析、績效考核等方式測量項目目標的實現(xiàn)或完成情況，找出實際完成情況與計劃目標之間的偏差，進而對偏差產(chǎn)生的原因進行分析。4.2偏差產(chǎn)生的原因一般有：資金供應(yīng)不到位；項目定位不準確；決策中有疏漏；計劃制訂不合理等。鑒于各偏差產(chǎn)生的原因有關(guān)聯(lián)或互為因果的關(guān)系，原因分析時要找出“直接原因”和“間接原因”。4.3分析出偏差產(chǎn)生的原因后，公司采取措施進行糾偏，并對措施的有效性進行跟蹤驗證。3 項目設(shè)計管理辦法1 目的對公司開發(fā)項目的設(shè)計過程進行管理，確保項目能滿足市場的要求，有關(guān)法律、法規(guī)和強制性標準要求，公司項目策劃總體要求。2 適用范圍本辦法適用于公司直管開發(fā)項目的設(shè)計過程的管理。本辦法所稱設(shè)計包括項目概念設(shè)計、規(guī)劃方案設(shè)計、景觀設(shè)計、初步設(shè)計（擴大初步設(shè)計）、施工圖設(shè)計、裝飾裝修設(shè)計。3 職責(zé)3.1設(shè)計管理中心設(shè)計管理中心是公司項目設(shè)計管理的主管部門，負責(zé)：a）設(shè)計單位選擇、設(shè)計委托合同洽談，與設(shè)計單位日常溝通協(xié)調(diào)、業(yè)績評價；b）設(shè)計過程及其成果控制；c）重大設(shè)計變更管理；d）參與產(chǎn)品研發(fā)和項目策劃，審核交房標準；3.2企業(yè)發(fā)展中心企業(yè)發(fā)展中心是公司項目開發(fā)前期工作的主管部門，參與設(shè)計單位選擇、設(shè)計輸入確定、設(shè)計評審，從項目整體策劃方面提出對設(shè)計輸入的要求。3.3營銷中心參與設(shè)計輸入確定、設(shè)計評審，從滿足市場要求與期望方面提出對設(shè)計輸入的控制要求。3.4項目部參與項目設(shè)計單位選擇、設(shè)計輸入確定、設(shè)計評審，從施工技術(shù)、工程質(zhì)量與安全、設(shè)計進度等方面提出要求。3.5合同審算中心參與設(shè)計單位選擇、設(shè)計輸入確定、設(shè)計評審，從設(shè)計階段提出對項目工程造價控制的要求。3.6公司領(lǐng)導(dǎo)層決定設(shè)計單位選擇，決定設(shè)計方案選擇，確認設(shè)計成果。4 管理辦法4.1設(shè)計管理總要求因公司不具備開展設(shè)計工作的資質(zhì)和資源，設(shè)計過程應(yīng)委托給具備資質(zhì)的設(shè)計單位實施，公司通過簽訂設(shè)計委托合同明確公司和設(shè)計單位的職責(zé)和要求。公司主要是從設(shè)計委托、設(shè)計輸入、設(shè)計評審、設(shè)計驗證、設(shè)計確認、設(shè)計更改方面對設(shè)計過程進行控制，設(shè)計管理工作流程如圖1所示。圖1 設(shè)計管理流程圖4.2設(shè)計單位選擇4.2.1對設(shè)計單位的選擇可以通過設(shè)計招標、方案評審、直接委托等方式選定，具體執(zhí)行供方管理手冊相關(guān)規(guī)定。4.2.2方案評審a）對于入圍的初選合格設(shè)計供方，公司通過對其提交的初步設(shè)計方案進行評審確定設(shè)計供方的選擇。b）初選設(shè)計單位將方案設(shè)計文件送達后，設(shè)計管理中心組織，公司領(lǐng)導(dǎo)、營銷中心、項目部、企業(yè)發(fā)展中心、合同審算中心參加，對方案設(shè)計文件進行評審，必要時請有關(guān)外部專家參與評審。c）方案設(shè)計評審的內(nèi)容，主要檢查設(shè)計方案是否符合項目策劃總體要求、深度要求。評審項目的安全性、適用性、經(jīng)濟性指標和功能（含美學(xué)、環(huán)境景觀）等。d）根據(jù)方案評審結(jié)果，綜合考慮設(shè)計費用報價、設(shè)計單位知名度、業(yè)績、類似項目的設(shè)計經(jīng)驗、設(shè)計人員素質(zhì)水平等條件確定設(shè)計單位。e）所有與設(shè)計單位評價、選擇的相關(guān)記錄由設(shè)計管理中心負責(zé)保存。4.3設(shè)計策劃4.3.1公司在項目設(shè)計過程中，主要涉及的設(shè)計階段有：項目概念設(shè)計、規(guī)劃方案設(shè)計、景觀設(shè)計、初步設(shè)計（擴大初步設(shè)計）、施工圖設(shè)計、裝飾裝修設(shè)計。4.3.2設(shè)計管理中心負責(zé)每一設(shè)計階段的總體策劃，并編制每一階段的“設(shè)計工作計劃書”，其主要內(nèi)容應(yīng)包括：a）設(shè)計的輸入、輸出、評審、確認等各階段的劃分和主要工作內(nèi)容；b）各設(shè)計階段中公司和委托設(shè)計單位的職責(zé)和權(quán)限、工作接口關(guān)系；c）各階段的進度安排、進度要求和配合部門；d）資源配置需求，如人員、信息、資金保證等內(nèi)容；e）其它必要的要求?！霸O(shè)計工作計劃書”經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準后由設(shè)計管理中心組織落實。4.3.3設(shè)計管理中心負責(zé)與設(shè)計單位進行溝通，要求設(shè)計單位進行設(shè)計過程控制的詳細策劃，并提交“設(shè)計計劃”。設(shè)計管理中心在對“設(shè)計計劃”進行評審、確認后，方可通知設(shè)計單位組織實施設(shè)計過程。4.3.4設(shè)計過程中的接口管理在設(shè)計過程中，設(shè)計總監(jiān)負責(zé)處理設(shè)計接口問題，包括公司內(nèi)部、與設(shè)計單位之間關(guān)于設(shè)計的重要信息的傳遞，特別是對關(guān)于設(shè)計要求、各階段的設(shè)計評審、驗證、確認，以及必要的設(shè)計更改作出明確的的配合要求。設(shè)計總監(jiān)負責(zé)安排好各專業(yè)設(shè)計管理人員的職責(zé)分工，與設(shè)計單位協(xié)商確定互相之間的工作接口和聯(lián)系方式。在設(shè)計過程中，設(shè)計管理中心代表公司與設(shè)計單位進行溝通協(xié)調(diào)，對設(shè)計質(zhì)量、設(shè)計進度、設(shè)計費用控制等方面進行監(jiān)督把關(guān)，并隨時予以糾偏。4.3.5在設(shè)計過程中，設(shè)計管理中心應(yīng)依據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化和設(shè)計進展情況對“設(shè)計工作計劃書”進行必要的修訂，并及時向有關(guān)部門傳遞。4.4設(shè)計輸入的控制4.4.1設(shè)計輸入是保證設(shè)計成果符合性的重要依據(jù)，設(shè)計輸入一般以設(shè)計任務(wù)書和相關(guān)附件的形式體現(xiàn)，設(shè)計管理中心負責(zé)設(shè)計任務(wù)書的擬訂。4.4.2編制設(shè)計任務(wù)書應(yīng)基于市場調(diào)研、資源調(diào)查和各類分析的結(jié)果，包括可行性研究報告、項目定位的要求，還應(yīng)充分考慮有關(guān)法規(guī)、標準和市場需求，其內(nèi)容主要包括：a）項目的功能和性能的要求（項目性質(zhì)、容積率、綠化率、開發(fā)面積等）；b）適用的法律、法規(guī)要求和相關(guān)強制性標準；c）過去類似設(shè)計的有關(guān)信息；d）對確定項目的安全性和適用性至關(guān)重要的特性要求，包括安全、環(huán)境保護、舒適性及增加賣點所必需的其他要求；e）限額設(shè)計要求。4.4.3為確保設(shè)計輸入是充分、準確和適宜的，設(shè)計管理中心負責(zé)組織公司有關(guān)部門對設(shè)計輸入進行評審，評審的方式可以是召開評審會議、組織會簽等形式。對于評審中發(fā)現(xiàn)的不完善的、含糊或矛盾的要求應(yīng)予以解決，確保設(shè)計輸入已清楚、全面地表明了項目的要求，并且這些要求在技術(shù)上是可行的，在經(jīng)濟上是合理的。4.4.4設(shè)計輸入評審結(jié)果及采取的相應(yīng)措施的情況由設(shè)計管理中心負責(zé)記錄和保存。4.4.5規(guī)劃方案設(shè)計、初步設(shè)計階段的主要設(shè)計輸入資料a）項目批準文件、設(shè)計任務(wù)書；b）1:500地形圖；c）1:500地下管網(wǎng)現(xiàn)狀圖；d）初步勘察報告；e）規(guī)劃部門規(guī)劃設(shè)計要求及設(shè)計使用功能要求；f）環(huán)境評價報告。4.4.6施工圖設(shè)計階段的主要設(shè)計輸入資料a）設(shè)計合同、評審意見書、初步設(shè)計文件；b）1:500場地實測地形圖、1:500場地實測綜合管網(wǎng)圖；c）1:2000用地紅線圖；d）規(guī)劃設(shè)計要求、市政設(shè)計要求；e）工程地質(zhì)報告；f）規(guī)劃、消防、人防、抗震、環(huán)保等部門的初步設(shè)計審批意見。4.5設(shè)計輸出的控制4.5.1設(shè)計輸出應(yīng)采用便于能夠針對設(shè)計輸入進行驗證的方式提出，并且在發(fā)布前得到批準。通常，項目設(shè)計輸出由三個階段輸出構(gòu)成：a）方案設(shè)計；b）初步設(shè)計（也可包括擴大初步設(shè)計）；c）施工圖設(shè)計。4.5.2設(shè)計單位根據(jù)“設(shè)計計劃”的要求展開設(shè)計工作，并分階段編制出相應(yīng)的設(shè)計輸出文件，為項目運作提供適當?shù)男畔ⅰ?.5.3設(shè)計輸出一般包括圖紙、技術(shù)要求、驗收要求、設(shè)計說明等。設(shè)計輸出應(yīng)：a）滿足設(shè)計輸入的各項要求；b）為采購、施工、安裝、驗證和控制提供依據(jù)；c）包含或引用產(chǎn)品的采購、安裝、驗收準則；d）明確指出對產(chǎn)品正常使用、安全性的產(chǎn)品特性。4.5.4設(shè)計管理中心負責(zé)組織對設(shè)計單位提交的階段性設(shè)計輸出文件進行評審，確認設(shè)計輸出滿足設(shè)計輸入要求后，通知設(shè)計單位輸出正式設(shè)計文件。4.6設(shè)計評審設(shè)計評審是公司對設(shè)計成果的符合性進行控制的主要手段，也是設(shè)計管理的主要工作內(nèi)容，其目的是評價設(shè)計的結(jié)果滿足要求的能力、識別任何問題并提出必要的措施。公司一般在詳細規(guī)劃方案設(shè)計階段、初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段組織設(shè)計評審活動。設(shè)計評審由設(shè)計管理中心組織，一般以設(shè)計評審會議形式進行，公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門參加設(shè)計評審會議，設(shè)計單位有關(guān)人員參加評審會議并對設(shè)計結(jié)果進行解釋。公司認為有必要時可以邀請外部專家參加設(shè)計評審會議。設(shè)計評審過程具體執(zhí)行設(shè)計評審工作規(guī)程。4.7設(shè)計驗證（必要時進行）4.7.1為確保設(shè)計輸出滿足輸入的要求，在設(shè)計的適當階段，要求委托設(shè)計單位在提交設(shè)計成果之前，在內(nèi)部進行設(shè)計驗證。本公司組織人員對設(shè)計成果進行設(shè)計驗證。設(shè)計驗證由設(shè)計管理中心負責(zé)組織。4.7.2設(shè)計驗證活動除設(shè)計評審和對發(fā)放前的設(shè)計輸出文件進行評審?fù)猓匾獣r可在不同設(shè)計階段安排其他適用的設(shè)計驗證方法，其他驗證方法可以是對比計算、設(shè)計類比或證實性試驗。需要時，可將新設(shè)計與已證實的類似設(shè)計進行比較。對有特殊要求的可用模型進行抗震試驗或設(shè)備試驗，將試驗結(jié)果與計算結(jié)果進行比較證實。4.7.3公司根據(jù)需要委派專業(yè)人員，也可邀請有關(guān)的專家參加設(shè)計驗證活動。4.7.4設(shè)計驗證記錄以及引發(fā)的采取相關(guān)措施（如引發(fā)設(shè)計更改）的記錄由設(shè)計管理中心保存。4.8設(shè)計確認4.8.1為確保項目的設(shè)計成果符合規(guī)定要求（如：功能、性能、安全、環(huán)保、美觀、舒適等方面），公司按照策劃的安排進行設(shè)計確認。設(shè)計確認工作由設(shè)計管理中心組織實施，公司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門參加設(shè)計確認活動。根據(jù)需要，公司可以邀請客戶代表、專家參加設(shè)計確認活動。4.8.2設(shè)計確認通常是對照“設(shè)計任務(wù)書”中的每一項要求，對設(shè)計輸出文件是否滿足規(guī)定的使用要求或已知的預(yù)期用途的全部要求進行確認。公司要求設(shè)計確認在項目施工之前完成。4.8.3通常，可采取的設(shè)計確認活動有：概念性設(shè)計方案的評審、批準；方案設(shè)計的評審、批準；初步設(shè)計的審批；施工圖設(shè)計的圖紙會審。4.8.4擴初設(shè)計、詳規(guī)設(shè)計、方案設(shè)計、總圖設(shè)計和報建圖設(shè)計，一般采取會議形式進行。會議要求設(shè)計人員介紹設(shè)計內(nèi)容，公司參加設(shè)計確認人員提出問題及意見，設(shè)計管理中心將會議形成的確認意見、修改意見詳細記錄，并協(xié)商確定設(shè)計修改的完成時限。會后，設(shè)計確認記錄由與會人員簽字后交設(shè)計單位，設(shè)計管理中心留存一份。4.8.5施工圖設(shè)計交底與圖紙會審4.8.5.1施工圖設(shè)計交底與圖紙會審是對設(shè)計成果進行確認的有效方式之一，其目的主要是：使設(shè)計輸出文件符合有關(guān)規(guī)范要求，使建筑規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、水電氣配套等設(shè)計做到經(jīng)濟合理、安全可靠，做到圖紙表達清楚、正確無誤。4.8.5.2項目部負責(zé)組織公司直管項目的施工圖設(shè)計交底與圖紙會審活動。4.8.5.3設(shè)計管理中心、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位參加設(shè)計交底與圖紙會審，做好圖紙會審紀要、簽字認可、存檔，必要時要求設(shè)計單位補充圖紙。施工圖設(shè)計交底與圖紙會審具體執(zhí)行施工圖設(shè)計交底管理規(guī)定。4.9.6設(shè)計確認記錄控制設(shè)計管理中心負責(zé)保存設(shè)計確認記錄以及引發(fā)的采取相關(guān)措施的記錄，并向有關(guān)部門傳遞。4.9設(shè)計變更的控制設(shè)計變更控制具體執(zhí)行設(shè)計變更管理辦法。5 記錄表單設(shè)計工作計劃書設(shè)計任務(wù)書4 設(shè)計評審工作規(guī)程1 目的設(shè)計評審是公司對設(shè)計成果的符合性進行控制的主要手段，也是設(shè)計管理的主要工作內(nèi)容，其目的是評價設(shè)計的結(jié)果滿足要求的能力、識別任何問題并提出必要的措施，確保設(shè)計成果滿足開發(fā)項目策劃的總體要求。2 適用范圍本規(guī)程適用于公司在進行開發(fā)項目的設(shè)計過程中，針對階段性或最終設(shè)計成果所實施的評審活動。3 職責(zé)3.1設(shè)計管理中心設(shè)計管理中心是公司開發(fā)項目設(shè)計管理的主管部門，負責(zé)組織各階段設(shè)計評審活動。3.2企業(yè)發(fā)展中心企業(yè)發(fā)展中心參與方案設(shè)計階段的設(shè)計評審，從項目總體定位方面提出評審意見。3.3營銷中心參與各階段設(shè)計評審，從滿足市場要求方面提出評審要求。3.4項目部參與各階段設(shè)計評審，從施工技術(shù)、工程質(zhì)量、設(shè)計進度與安全要求方面提出評審意見。3.5合同審算中心參與各階段設(shè)計評審，從設(shè)計階段提出對項目工程造價控制的要求。3.6公司領(lǐng)導(dǎo)層參與各階段設(shè)計評審活動，決定設(shè)計方案選擇，確認設(shè)計成果。4 設(shè)計評審的總體要求4.1設(shè)計評審的組織公司內(nèi)部設(shè)計評審由設(shè)計管理中心組織，參加人員一般為工程副總經(jīng)理、營銷副總經(jīng)理、相關(guān)的業(yè)務(wù)部門總監(jiān)及專業(yè)人員。公司認為有必要時可以邀請外部專家參加設(shè)計評審會議。設(shè)計評審一般以設(shè)計評審會議形式進行，設(shè)計單位有關(guān)人員參加評審會議并對設(shè)計結(jié)果進行解釋。評審會應(yīng)提前一天通知參加評審的會議人員，評審主持人根據(jù)會議意見作出評審結(jié)論。評審會議要做好評審會議記錄，并將評審結(jié)論填寫于設(shè)計評審記錄表，各位評審人員應(yīng)簽署意見和簽名。設(shè)計評審資料由設(shè)計管理中心保存，工程竣工后歸入技術(shù)檔案。4.2設(shè)計評審應(yīng)從各個專業(yè)、各個方面逐一進行，并與設(shè)計單位進行充分溝通，了解設(shè)計單位的設(shè)計思想，既要滿足項目的“設(shè)計要求”，又要盡量防止“設(shè)計要求”影響設(shè)計師設(shè)計思想的發(fā)揮和體現(xiàn)。4.3評審時機設(shè)計評審一般在詳細規(guī)劃設(shè)計階段、初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段。5 規(guī)劃設(shè)計方案的評審5.1評審目的方案設(shè)計階段的主要工作是通過對概念設(shè)計成果的理解，對規(guī)劃布局、空間功能布置、建筑形式、建筑規(guī)模以及根據(jù)項目定位對戶型、面積定位進行深化。規(guī)劃方案設(shè)計評審的主要目的是評價設(shè)計方案是否滿足項目開發(fā)目標的需要，初步選擇規(guī)劃設(shè)計方案。5.2規(guī)劃方案設(shè)計的評審要點：5.2.1重點評審設(shè)計單位的設(shè)計把握與項目定位的符合性，在戶型比例，面積控制、單元組合、路網(wǎng)規(guī)劃等方面與項目概念性設(shè)計是否一致。同時，還應(yīng)注意結(jié)合當?shù)貧夂?、地質(zhì)條件，合理運用規(guī)范與地方標準，以期順利通過相關(guān)部門的審批。5.2.2設(shè)計方案既要保證項目品質(zhì)，又要保證容積率，提高項目經(jīng)濟效益。如：對于大盤、分期開發(fā)的項目，在前期創(chuàng)品牌、提升品質(zhì)、塑造項目核心競爭力最為重要，大盤的利潤主要是在后期實現(xiàn)，如果不能在前期被市場認同，將對后期造成較大的壓力。對于短、平、快項目，如何創(chuàng)造效益最大化，提升表面賣點是關(guān)鍵。5.2.3對技術(shù)規(guī)范、地方規(guī)范的把握。如：建筑節(jié)能標準（不同的城市執(zhí)行的建筑節(jié)能標準的等級不同，在成本上有一定的變化）；建筑等級分類（各地根據(jù)不同的標準對建筑等級進行分類，應(yīng)在設(shè)計過程中靈活運用，減少不必要的成本投入）；抗震標準、人防標準、防洪標準、水土保持標準、環(huán)境保護標準及相應(yīng)的規(guī)范；建筑材料推廣（有些材料能夠在品質(zhì)不變的情況下降低成本，有些卻不可取，需要認真分析）。5.2.4地方習(xí)慣做法。如：掌握地質(zhì)情況，合理選用基礎(chǔ)形式（南北方由于地質(zhì)情況不同，采用的樁基礎(chǔ)形式也各不相同，如：預(yù)制樁、粉噴樁、灌注樁、復(fù)合地基等都是常見的，選擇適合的基礎(chǔ)形式將有利于節(jié)省造價）；采暖方式、室外管溝、給排水管材、屋面、隔墻材料（粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料的本地化情況）。5.3評審方式及要求5.3.1方案評審一般采用會議評審的方式進行。設(shè)計管理中心負責(zé)評審會議準備，明確評審會議召開時間、參加人員、地點及議程安排，會議評審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評審的人員。規(guī)劃設(shè)計方案直接影響項目的市場競爭力和盈利能力，在一定程度上決定著項目的成敗。除了采用評審會議方式外，公司可通過公示，進一步征詢社會公眾、房地產(chǎn)各領(lǐng)域?qū)＜?、目標客戶的意見?.3.2規(guī)劃方案評審會由總經(jīng)理主持，公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計管理中心、企業(yè)發(fā)展中心、營銷中心、合同審算中心、項目部及設(shè)計單位相關(guān)人員參加。5.3.3會議所需資料設(shè)計管理中心負責(zé)，企業(yè)發(fā)展中心配合準備，包括：項目可行性研究報告；項目開發(fā)計劃書；項目調(diào)研報告；規(guī)劃設(shè)計方案；規(guī)劃設(shè)計招標文件規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書；其他必要資料。5.4評審議程及結(jié)論5.4.1由設(shè)計單位對“規(guī)劃設(shè)計方案”進行講解，重點介紹項目背景、項目規(guī)劃方案的設(shè)計理念、與項目規(guī)劃建議書的符合性等內(nèi)容。5.4.2參加評審人員就設(shè)計方案發(fā)表意見，主持人應(yīng)注意控制討論范圍，以便形成評審意見，避免分散注意力。5.4.3設(shè)計管理中心負責(zé)對評審情況進行記錄，形成規(guī)劃方案設(shè)計評定表，并將意見反饋給規(guī)劃設(shè)計單位，由規(guī)劃設(shè)計單位對規(guī)劃方案進行必要的修改。修改后的方案需經(jīng)設(shè)計總監(jiān)重新審核，總經(jīng)理簽署批準意見。6 景觀設(shè)計評審6.1評審要求6.1.1景觀設(shè)計評審由設(shè)計管理中心組織進行，公司領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)發(fā)展中心、營銷中心、合同審算中心、項目部及設(shè)計單位相關(guān)人員參加。6.1.2評審資料主要為景觀設(shè)計方案，現(xiàn)狀地形圖及其他必要資料（如原有景觀、原有樹種、原有樹木的位置等）。6.2評審控制點6.2.1檢查設(shè)計是否符合國家的方針政策，是否符合現(xiàn)行的規(guī)程、規(guī)范、定額、標準。6.2.2是否與規(guī)劃設(shè)計緊密結(jié)合。6.2.3使用功能是否滿足使用要求，充分考慮到以人為本的原則；是否合理組織各功能空間；是否強調(diào)了人的參與性。6.2.4審美原則檢查整個設(shè)計布局是否能創(chuàng)造出優(yōu)美宜人的景觀環(huán)境。6.2.5生態(tài)原則是否遵循“景觀生態(tài)學(xué)”觀念，考慮到景觀的可持續(xù)發(fā)展；是否充分考慮了節(jié)能與環(huán)保。6.2.6節(jié)省原則環(huán)境設(shè)計是否合理的利用了原有的景觀資源，因地制宜地創(chuàng)造景觀；是否符合施工條件，便于施工、安裝；是否考慮到后期維護的可行性。6.3設(shè)計管理中心負責(zé)對評審情況進行總結(jié)，形成建筑景觀方案設(shè)計評定表，并將意見反饋給景觀設(shè)計單位，由景觀設(shè)計單位對方案進行必要的修改。修改后的方案需經(jīng)設(shè)計總監(jiān)審核，總經(jīng)理簽署批準意見。7 初步設(shè)計評審7.1評審總體要求初步設(shè)計評審由設(shè)計管理中心組織，企業(yè)發(fā)展中心、營銷中心、合同審算中心、項目部、及設(shè)計單位相關(guān)人員參加，針對設(shè)計單位提交的初步設(shè)計方案進行評審。7.2初步設(shè)計方案評審控制點7.2.1檢查初步設(shè)計是否符合國家的方針政策，是否符合現(xiàn)行的規(guī)程、規(guī)范、定額、標準。7.2.2初步設(shè)計是否與規(guī)劃設(shè)計緊密結(jié)合。7.2.3是否滿足各項使用功能要求。7.2.4是否滿足設(shè)計任務(wù)書所提出的其他要求。7.2.5是否符合節(jié)省原則：是否符合施工條件，便于施工、安裝。是否考慮到后期維護的可行性。是否留下了再次設(shè)計的余地。7.3設(shè)計管理中心負責(zé)對評審情況進行總結(jié)，填制初步設(shè)計評審表，并反饋給初步設(shè)計單位，由設(shè)計單位對方案進行下一步的調(diào)整。修改后的方案需經(jīng)設(shè)計總監(jiān)審核，總經(jīng)理簽署批準意見。7.4擴大初步設(shè)計和單體建筑設(shè)計方案的評審根據(jù)項目需要，初步設(shè)計方案確認后，公司可要求設(shè)計單位進行擴大初步設(shè)計和單體建筑方案設(shè)計。擴大初步設(shè)計和單體建筑設(shè)計方案的評審要求與初步設(shè)計方案的評審類似，可以參照執(zhí)行7.17.3條款的有關(guān)規(guī)定。8 施工圖審查8.1施工圖審查的目的施工圖審查是對施工圖設(shè)計文件中涉及技術(shù)、安全、衛(wèi)生、環(huán)保及公眾利益方面進行審查，檢查施工圖設(shè)計文件是否符合開發(fā)項目的設(shè)計定位要求，檢查施工圖設(shè)計深度是否符合國家相關(guān)規(guī)范，查找施工圖設(shè)計文件中的“錯、漏、碰、缺”，以便順利通過政府審圖部門的施工圖審查，同時減少施工單位在施工中的麻煩，有效減少設(shè)計變更發(fā)生的次數(shù)，在設(shè)計階段實現(xiàn)項目工程造價的預(yù)控。8.2審查要求8.2.1施工圖審查形式包括：公司內(nèi)部審查；公司委托技術(shù)專家審查；施工圖會審。8.2.2施工圖審查內(nèi)容包括：建筑施工圖審查、結(jié)構(gòu)施工圖審查、給排水施工圖審查、暖通施工圖審查、電氣施工圖審查、市政施工圖審查、園林設(shè)計施工圖審查等，具體主要包括以下內(nèi)容： 施工圖設(shè)計文件是否符合工程建設(shè)標準強制性條文和其他有關(guān)工程建設(shè)強制性標準；地基基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)設(shè)計等是否安全； 是否符合公眾利益； 施工圖是否達到規(guī)定的設(shè)計深度要求； 是否符合作為設(shè)計依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準文件要求；公司規(guī)定的設(shè)計輸入要求。8.2.3公司工程副總經(jīng)理負責(zé)組織設(shè)計管理中心、項目部、合同審算中心及設(shè)計單位相關(guān)人員進行施工圖審查。8.2.4施工圖審查應(yīng)在正式技術(shù)交底前完成。8.3施工圖審查要點：設(shè)計圖紙是否符合工程建設(shè)國家標準、規(guī)范。設(shè)計圖紙及說明是否完整、清楚、明確、齊全，圖中尺寸、坐標、標高是否正確，有否局部差錯。建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、強弱電、煤氣與裝修等各專業(yè)圖紙在平面和空間上是否相互矛盾、管線走向是否合理、管線布置是否相互矛盾、管線布置與地上建筑物、地下建筑物、周圍環(huán)境有無沖突。有無施工單位技術(shù)裝備能力和現(xiàn)場條件難以解決的技術(shù)或工藝難點。特殊結(jié)構(gòu)或新材料、新工藝、新技術(shù)是否已滿足施工需要。設(shè)計選用的設(shè)備、材料標準是否合適、有無質(zhì)量問題。配套使用的圖集是否齊全，是否需要補充詳圖。有無設(shè)計變更的合理化建議。是否會突破工程成本概預(yù)算。建筑面積計算是否規(guī)范、精確，各項經(jīng)濟技術(shù)指標是否符合設(shè)計任務(wù)書要求。8.4公司內(nèi)部審查應(yīng)著重審查解決的問題除上述審查要點外，還應(yīng)注意審查解決以下問題：設(shè)計使用功能與施工圖是否符合公司產(chǎn)品要求，當有售樓書時，是否與圖紙一致。各系統(tǒng)工程設(shè)計是否符合公司要求。建筑材料、設(shè)備、裝飾材料是否符合公司要求。為提高產(chǎn)品質(zhì)量及合理降低工程成本而提出的設(shè)計優(yōu)化建議。8.5設(shè)計管理中心負責(zé)對施工圖審查情況進行總結(jié)，填制工程施工圖審核記錄表，并反饋給施工圖設(shè)計單位，由設(shè)計單位對設(shè)計文件進行修改。9 記錄表單規(guī)劃方案評定表建筑景觀方案評定表建筑單體方案評定表初步設(shè)計評審表施工圖審查評定表5 設(shè)計變更管理辦法1 目的為了明確相關(guān)單位、有關(guān)部門和崗位在設(shè)計變更中的職責(zé)權(quán)限和接口關(guān)系，加強施工期間設(shè)計變更的流程管理，降低因設(shè)計變更而導(dǎo)致的工程造價增加和進度延遲，確保工程造價和進度在預(yù)期目標的控制范圍內(nèi)，特制定本辦法。2 適用范圍本辦法適用于施工期間的所有設(shè)計變更的流程管理。按照設(shè)計變更的提出方劃分，設(shè)計變更分為：A類變更公司為改進產(chǎn)品而提出的變更B類變更施工單位提出的變更C類變更客戶提出的變更D類變更設(shè)計單位（發(fā)現(xiàn)設(shè)計有錯誤或失誤后）提出的變更3 職責(zé)分配現(xiàn)場工程師提出A類變更，簽署B(yǎng)類變更意見；通知監(jiān)理公司、施工單位，并監(jiān)督設(shè)計變更的實施。項目部工程主管或項目經(jīng)理提出A類變更，簽署B(yǎng)類、C類、D類變更意見合同審算中心負責(zé)進行重大設(shè)計變更的“造價評審”。項目經(jīng)理進行“進度和造價關(guān)聯(lián)性評審”；進行重大設(shè)計變更的“進度評審”；通知設(shè)計管理中心實施設(shè)計變更。設(shè)計管理中心提出A類變更；簽署B(yǎng)類、C類、D類變更評審意見；識別變更是一般變更還是重大變更，審批一般變更。營銷中心提出A類、C類變更；將變更通知客戶。公司技術(shù)委員會召開會議，進行重大設(shè)計變更的“技術(shù)評審”。總經(jīng)理提出A類變更；審批重大變更。施工單位提出B類變更；實施變更。監(jiān)理公司簽署B(yǎng)類變更意見；監(jiān)督施工單位實施變更。設(shè)計單位提出D類變更，參與進行“技術(shù)評審”；按照要求完成設(shè)計變更。4 設(shè)計變更控制流程圖A類變更B類變更C類變更營銷中心評審客 戶進度評審營銷副總簽署變更意見現(xiàn)場工程師評審、簽署變更意見造價評審（初審和復(fù)審）造價、進度關(guān)聯(lián)性評審技術(shù)評審批準設(shè)計變更通知營銷中心通知、實施設(shè)計變更D類變更NOYES 5 設(shè)計變更控制流程5.1公司鼓勵為了改進設(shè)計而提出的A類設(shè)計變更。經(jīng)核算，設(shè)計變更有利于降低造價、促進銷售、縮短工期的，公司將給予提出設(shè)計變更意見者一定的獎勵。5.2初步評審對于B類變更，現(xiàn)場工程師做初步評審。現(xiàn)場工程師認為不合理的，可予以否決；現(xiàn)場工程師認為可行的，可簽署變更意見，并提交書面申請。對于C類變更，公司原則上不受理。當客戶或營銷中心代表客戶多次或強烈提出要求時，營銷副總負責(zé)進行評審，認為不合理的，可予以否決；營銷副總認為可行的，可簽署對于D類變更，由設(shè)計管理中心負責(zé)進行初步評審。經(jīng)評審認為不合理的，可予以否決；認為可行的，可簽署變更意見。設(shè)計變更申請書包括：變更的理