容積率與建筑密度的關(guān)系.doc

容積率數(shù)值對(duì)應(yīng)的建筑類型 一、基本概念 1建筑密度：某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率，一般按百分比（）計(jì)算。 由定義可以看出：建筑層數(shù)與容積率成正比如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。 2綠化率：某一基地范圍內(nèi)，所有綠化占地面積與基地面積的比率，一般按百分比（）計(jì)算。 從以上兩個(gè)定義可得知，綠化率與建筑密度成反比。 3容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。 計(jì)算公式：容積率=總建筑面積總用地面積（當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算） 容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 4容積率的內(nèi)涵及其特性 容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。 容積率具有如下特性：容積率表達(dá)的是具體宗地內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。 容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：RCH，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。 容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購(gòu)買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建設(shè)房屋。 房屋的單方開(kāi)發(fā)成本房屋單方造價(jià)樓面地價(jià)稅費(fèi) 樓面地價(jià)宗地總價(jià)宗地內(nèi)允許總建筑面積土地單價(jià)容積率 因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。 容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，由于占地面積是一定的，地價(jià)確定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來(lái)建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。 5容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律 影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過(guò)影響土地收益來(lái)影響地價(jià)，二是通過(guò)影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用，總體說(shuō)來(lái)，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。 具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益達(dá)到最大，土地價(jià)格也達(dá)到最高，此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開(kāi)始下降，地價(jià)也隨之開(kāi)始下降。 容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開(kāi)發(fā)成本比例高，通過(guò)降低樓面地價(jià)來(lái)降低房屋單方開(kāi)發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低，房屋開(kāi)發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響，通過(guò)降低樓面地價(jià)降低房屋開(kāi)發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開(kāi)發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般 不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹(shù)城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。 容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。 容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場(chǎng)，眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來(lái)，歸土地所有者所有；住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒(méi)有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。 6.對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。 三、容積率與物業(yè)類別 充分了解容積率對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的影響，對(duì)我們的項(xiàng)目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此說(shuō)一說(shuō)各類建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值。 1容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。 2容積率0.30.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。 3容積率0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。 4容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。另外容積率在0.81.0時(shí)也可以考慮疊加別墅（34層）；容積率在1.0-1.2時(shí)也可以考慮做花園洋房（45層）； 5容積率1.21.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。 6容積率1.52.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。 7容積率2.02.5，正常的小高層項(xiàng)目。 8容積率2.53.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。 9容積率3.06.0，高層項(xiàng)目（1933層，樓高100米以內(nèi)）。 10容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目 注：按高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB 50045-95）：在我國(guó)凡 10層及 10層以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設(shè)計(jì)上的慣例一致，故細(xì)分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個(gè)樓層分段。 四、容積率與物業(yè)類別的綜合運(yùn)用 1各類物業(yè)面積計(jì)算與容積率：通過(guò)各類物業(yè)容積率范圍建立不等式方程求解即可計(jì)算出每類物業(yè)的最大或最小面積。 2參考地段位置，結(jié)合開(kāi)發(fā)商特點(diǎn)與市場(chǎng)情況選擇物業(yè)配置。 五、最佳容積率的相關(guān)理論模型 1、理論基礎(chǔ) 在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費(fèi)者對(duì)高層或高密度住宅愿意支付的價(jià)格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開(kāi)始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低，當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，因此，兩者之間存在一個(gè)利潤(rùn)最大化的理論值。 一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下，項(xiàng)目的利潤(rùn)取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量，也就是總面積容積率決定了總面積，也決定了單價(jià)，而隨著項(xiàng)目容積率的上升，售價(jià)并非等比例下降，(容積率這1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價(jià)不可能達(dá)到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了)，因而總利潤(rùn)額隨容積率的上升而上升，當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時(shí)候，產(chǎn)品的品質(zhì)開(kāi)始下降，售價(jià)下降，利潤(rùn)下降。在最適容積率點(diǎn)上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤(rùn)最大。 2、土地增值模型 在房地產(chǎn)評(píng)估中，通常運(yùn)用以下兩種模型對(duì)方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，以確定項(xiàng)目的最佳容積率。一般而言，房地產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地增值，因此，當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值達(dá)到最大化時(shí)，即是該項(xiàng)目適合的開(kāi)發(fā)物業(yè)類型，而此時(shí)的容積率也是項(xiàng)目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計(jì)算時(shí)，需要用到以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對(duì)各方案進(jìn)行模擬評(píng)估。 物業(yè)類型 參考容積率 獨(dú)幢 0.4-0.5 聯(lián)排 0.7-0.8 多層 1.2-1.5 小高層（12層） 2.5-3 高層（13層以上） 3.5-5 模型假設(shè)條件：設(shè)每種物業(yè)類型的參考容積率為Ri，各種產(chǎn)品的用地比例為Xi，城市規(guī)劃容積率為J，土地面積為D，某種產(chǎn)品的每平米土地增值為Zi，則： 每平米土地增值（Zi）=售價(jià)（1-營(yíng)業(yè)稅及附加）-前期費(fèi)用-建安成本-管理成本-銷售費(fèi)用-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息費(fèi)用參考容積率-每平米土地費(fèi)用 利潤(rùn)最大值Ymax=（Zi*Xi）D 其中：0Xi1 Xi1 Xi*RiJ 示例：假設(shè)一項(xiàng)目的土地面積為2萬(wàn)平米，最高容積率為1.2，土地費(fèi)用為5000萬(wàn)元；多層售價(jià)5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價(jià)8500元/平米，參考容積率0.5。 那么 多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元 別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元 別墅與多層住宅費(fèi)用簡(jiǎn)表 項(xiàng)目名稱 別墅 多層住宅參數(shù) 建安成本 1200 850 元/平米 專業(yè)費(fèi)用 250 200 元/平米 管理費(fèi)用 36 25 建安成本的3% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 60 42 建安成本的5% 利息 60 42 建安成本的5% 銷售費(fèi)用 340 220 收入的4% 營(yíng)業(yè)稅及附加468 302 收入的5.5% 通過(guò)計(jì)算機(jī)可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時(shí)，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達(dá)到最大值4845萬(wàn)元。 某種物業(yè)類型的土地增值最大，即可視為開(kāi)發(fā)此種物業(yè)類型地塊能夠獲得最大利潤(rùn)。由于政府規(guī)劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實(shí)際容積率是有差距的，但我們能夠通過(guò)模型計(jì)算，找到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最佳物業(yè)類型及其容積率，以減少理論與實(shí)際之間的差距。 3、求解步驟 首先，通過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)查，了解市場(chǎng)上各物業(yè)形態(tài)的售價(jià)及銷售情況，給產(chǎn)品定位提供必要信息；同時(shí)，結(jié)合地塊SWOT分析及規(guī)劃指標(biāo)，對(duì)各種物業(yè)形態(tài)的可行性進(jìn)行初步分析。 第二步，通過(guò)模型計(jì)算，求出各物業(yè)類型的土地增值大小，并對(duì)其進(jìn)行由高到低的排序，找出適合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的物業(yè)組合，以減少不必要的計(jì)算過(guò)程。 第三步，確定合理的容積率。 最后，結(jié)合總平規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目具體數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)實(shí)際需求。 4、相關(guān)運(yùn)用 提高容積率可以有效地分擔(dān)地價(jià)成本，因此，很多項(xiàng)目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業(yè)類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。 A、不改變?nèi)莘e率，但改變物業(yè)類型 在建筑密度不變時(shí)，容積率的提高，表現(xiàn)為層數(shù)的增加；而當(dāng)容積率不變時(shí)，層數(shù)的增加，表現(xiàn)為建筑密度的降低。有些項(xiàng)目就利用容積率與建筑密度的換算關(guān)系，把低容積率高密度的多層產(chǎn)品做成低容積率低密度的高層產(chǎn)品，創(chuàng)造出新的物業(yè)組合方式。此手法主要運(yùn)用于江景、湖景、海景等觀景項(xiàng)目，由于層數(shù)的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區(qū)綠地面積和公共面積，同時(shí)有有利于景觀價(jià)值的挖掘，從而提高物業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值。如杭州的南都逸天廣場(chǎng)，用小高層、多層的容積率來(lái)設(shè)計(jì)高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿(mào)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的江景豪宅也都采用此手法。 B、降低容積率 由于容積率的降低，居住品質(zhì)得到有效提升，從而提高項(xiàng)目售價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。此種做法常見(jiàn)于別墅或豪宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，針對(duì)的多為高端客群，其對(duì)售價(jià)不敏感，但注重居住品質(zhì)及良好的生態(tài)環(huán)境。如北京CLASS建于果嶺的上層建筑，其在板樓、塔樓林立的望京地區(qū)建設(shè)以低密度高品質(zhì)住宅一度引起市場(chǎng)爭(zhēng)議，但其開(kāi)盤二十天就取得了6.5個(gè)億的銷售記錄，證明了降低容積率也可以作為市場(chǎng)差異化的有效手段。 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是企業(yè)追求的目標(biāo)，但是如果能夠多從消費(fèi)者角度出發(fā)，多考慮消費(fèi)者的需求與利益，企業(yè)就能有更好地發(fā)展，實(shí)現(xiàn)更大的、更長(zhǎng)期的利益。 容積率指標(biāo)與單一建筑形態(tài)的關(guān)系在建筑設(shè)計(jì)中，容積率指標(biāo)與單一建筑形態(tài)有如下關(guān)系：建筑形態(tài) 住宅小區(qū)容積率獨(dú)立別墅 0.3雙拼別墅 0.4 0.5聯(lián)排別墅 0.6 0.8疊加別墅 0.8 1.0（34層）花園洋房 1.0 1.2（45層）多層 1.2 2.0（67層）小高層 1.6 2.2（811層）中高層 2.2 2.8（1218層）高層 2.8 4.5（1933層）注：（1）單體建筑與單排建筑的容積率不適用上表，其可以有成倍的提高。（2）按高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB 50045-95）：在我國(guó)凡 10層及 10層以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設(shè)計(jì)上的慣例一致，故細(xì)分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個(gè)樓層分段。 “高層低密度”與“低層高密度”建筑密度，即建筑覆蓋率，即建筑的基地面積與土地面積之比值。而市場(chǎng)上經(jīng)?；煜ㄖ芏鹊母拍睿坪踔灰莿e墅類物業(yè)，就是低密度住宅，就號(hào)稱“低密度”。低容積率可以保證低密度，所以目前各地政府都以容積率指標(biāo)1.0作為判斷是否非普通住宅與普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)之一。高容積率難以保證低密度。