淺談物業(yè)管理.doc

淺談物業(yè)管理關(guān)于物業(yè)管理的一切，我們都錯了！從開始就錯了！ 物業(yè)管理在國內(nèi)發(fā)展30多年了，如果按人的說法，三十應(yīng)該是而立之年了，但我們的物業(yè)管理卻還是在呀呀學(xué)步，舉步維艱，甚至是很多老百姓連物業(yè)管理到底是什么，到底做什么的？都沒怎么弄明白。可以說現(xiàn)在的物業(yè)管理已經(jīng)被嚴(yán)重扭曲。什么房產(chǎn)的售后服務(wù)提供者，業(yè)主的保姆、管家，小區(qū)多元化經(jīng)營服務(wù)集成商，社區(qū)文化的推動者 等等，都已經(jīng)背離了物業(yè)管理的本質(zhì)。 首先物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)，或者是為房地產(chǎn)商服務(wù)的，就是一個最大的錯誤的開始，雖然物業(yè)管理行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)密不可分，可以說沒有房地產(chǎn)也就沒有物業(yè)管理，但物業(yè)公司和房地產(chǎn)銷后服務(wù)，壓根就不是一碼事，雖然現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商都在利用物業(yè)公司為其銷售及售后質(zhì)量問題進行服務(wù)，但并不代表物業(yè)管理就是房地產(chǎn)的銷售售后服務(wù)。就好像房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)建筑一樣，從工序上來講是房屋這個產(chǎn)品的不同環(huán)節(jié)，物業(yè)管理同樣也是房屋這個產(chǎn)品上的一個環(huán)節(jié)，物業(yè)管理最大的本質(zhì)就是物業(yè)的保值增值。這一點國內(nèi)的房地產(chǎn)商并不是不清楚，而只是房地產(chǎn)商作為一個商業(yè)主體，他的本質(zhì)就是趨利的，他首先考慮的是自己房屋的銷售量和銷售額，至于房子若干年后是否保值增值，那已經(jīng)不是他們考慮的范圍了，所以最初他們從香港拷貝物業(yè)管理制度的時候，就已經(jīng)有其取舍，業(yè)主大會法人制度，當(dāng)初國內(nèi)就沒有采納，而是采取誰建設(shè)誰管理，這就使內(nèi)地的房地產(chǎn)及其物業(yè)管理，在早期就埋伏了與業(yè)主沖突的根苗。 其次物業(yè)管理是小區(qū)業(yè)主的管家、保姆，同樣也是一個偽命題，物業(yè)管理的某些工作范圍是和管家、保姆的工作范圍有些類似的地方，但管家、保姆的主人是只有一個的，而物業(yè)管理的“主人”卻不是一個，而且小區(qū)業(yè)主并不是物業(yè)公司的主人，物業(yè)公司也不是小區(qū)業(yè)主的管家和仆人，兩者之間應(yīng)該是建立在平等，公平、公正基礎(chǔ)上的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。但問題是我們目前的法律體制卻導(dǎo)致了合同雙方主體地位的不平等。業(yè)主大會不能法人化，業(yè)主大會組織形式形同虛設(shè)，物業(yè)管理價格政府實行審核、指導(dǎo)，等等問題都導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)合同無法完全市場化，行業(yè)就談不上公平公正等。斷不了奶的孩子長不大，溫室里的花朵經(jīng)不起雨打，這些道理大家都明白，我們的政府部門也同樣明白，問題是孩子長大了，家長也就管不住了，就好比我們的村民委員會或者居民委員會一樣，雖然名義上是村民（居民）自治組織，但都去不了行政化的色彩，都要接受上級政府部門的管理，并為政府部門的管理提供服務(wù)。小區(qū)公共管理由物業(yè)公司來承擔(dān)，可以有效減輕政府部門社會管理的壓力，物業(yè)公司管理方面失職，政府部門也可以打物業(yè)公司的板子，但如果實行業(yè)主大會法人制度，物業(yè)管理完全市場化，物業(yè)公司一切都按照與業(yè)主大會簽訂的服務(wù)合同來履行合約即可，那么物業(yè)公司也就沒有義務(wù)去分擔(dān)政府的社會管理職能，而業(yè)主大會顯然也無法承擔(dān)、分擔(dān)政府管理職能的重任，因為如果業(yè)主大會是法人，那么小區(qū)的管理職責(zé)主體就是業(yè)主大會了，如果業(yè)主大會在管理上失職（注意這里的管理失職主要指 管理不善，而不是利用職權(quán)營私罔利），政府卻不能打他的板子，即使想打 ，也不知道應(yīng)該打誰吧，難道大家一起打？ 小區(qū)服務(wù)集成商、多元化經(jīng)營這些新概念的提出，的確鼓舞了一大批從事物業(yè)管理的人，很多公司也在大力積極推行，但這就是物業(yè)管理要走的路嗎？ 可能走下去的已經(jīng)不是物業(yè)管理了，干脆物業(yè)管理企業(yè)改名叫社區(qū)綜合服務(wù)企業(yè)好了，也許對那些熱心搞多元化經(jīng)營的物業(yè)企業(yè)更貼切一點。 社區(qū)文化的推動者，社區(qū)文化是物業(yè)管理的一項重要工作，物業(yè)公司通過開展社區(qū)文化，不僅可以加強與業(yè)主之間的溝通，提高業(yè)主滿意度，同時也有利于創(chuàng)建和諧社會。這是大家對物業(yè)公司開展社區(qū)文化活動的一個普遍的看法，然而也許事實并不像大家想的那么美好。做文化活動就要花錢，如果錢是物業(yè)公司自己掏腰包，業(yè)主也樂的坐享其成，但如果把此項費用計入物業(yè)管理費，就要問問業(yè)主是否同意了。物業(yè)公司組織小區(qū)業(yè)主進行一些聯(lián)誼活動無可厚非，但也要量力而行，況且開展社區(qū)文化活動并不是物業(yè)公司專長，物業(yè)公司也缺少這方面的人才，結(jié)果是做到后來，越來越?jīng)]有新意，反反復(fù)復(fù)都是老一樣，變得如雞肋一般。 其實物業(yè)管理到底是什么，條例上早已有明確描述：第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。從條例的立法來我們可以看出實行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，而物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)則是物業(yè)服務(wù)合同。應(yīng)該是一種公平、公正的市場化的商業(yè)行為。但很不幸的是我們的物業(yè)管理已經(jīng)被扭曲了很多，也許 我們首先應(yīng)該認(rèn)真反思 審視一下我們走過 的路，或者從頭來過也未必不是不行。 本人從事物業(yè)管理工作八年，我承認(rèn)物業(yè)行業(yè)的口碑確實很爛，但是我也想與大家探討一下大家對物業(yè)的認(rèn)知度，以及業(yè)主與物業(yè)公司存在的矛盾！其實物業(yè)的含義很廣泛、也很片面！在廣州、北京、上海等大型城市以及沿海發(fā)達城市發(fā)展較早，體制較完善。作為一個相對新興的行業(yè)，政府并沒有指定比較完善的政策法規(guī)。社會的發(fā)展、事物的變化、人群文化層次的上升、維權(quán)意識的體現(xiàn)，但是不可否認(rèn)的是社會民眾關(guān)系的冷漠，信任度的下降。說自己OK的人多，講別人NO的多，對待他人的錯誤卻只有為零的容忍度。從事物業(yè)工作，整天與業(yè)主、施工單位交流溝通，遇見的基本都是民生的瑣事，但要是無所作為，肯定遭受小區(qū)業(yè)主的不滿。很多業(yè)主心里有火，找誰發(fā)泄，物業(yè)！大家都有工作，你是官、你是百姓、你終究只是社會主義下普通的一份子，你的憤怒不該找物業(yè)工作人員來給你承受！你偶爾發(fā)現(xiàn)物業(yè)工作人員有瑕疵，你就表示這個物業(yè)差、人員素質(zhì)差。保安也是人，跟你一樣，為了生活茍活在世的人，所以請大家不要把在單位與生活中的怨氣，發(fā)泄在你小區(qū)的保安上?？坌淖詥?，如果你曾是這樣的人，那么請你提升你自身的素質(zhì)！再說物業(yè)公司！如果沒有到位的資金，請不要想在百姓的辛苦錢中挖主意。騙了一年物業(yè)費就閃的垃圾物業(yè)公司不再少數(shù)！保安！保衛(wèi)平安的一群人，而不是監(jiān)守自盜的一群人。為什么很多車庫里開著洗腳店、皮肉店！不可置否是物業(yè)公司監(jiān)管不力，但是究竟原因是小區(qū)業(yè)主的不配合。為了自己的財路，不顧小區(qū)其他業(yè)主的利益。相關(guān)單位的互相推諉，物業(yè)也很無奈。物業(yè)不是行政單位！只是業(yè)主的管家！不能夠利用暴力的手段，驅(qū)散一些唯利是圖業(yè)主的丑惡面。和大家說說自己親力親為的一件事！曾有一個業(yè)主想在車庫開麻將館，而態(tài)度惡劣。說自己是道上的，怎樣怎樣！在溝通的過程中，動手甚至動打保安。通過法律訴訟解決問題，需要一定的時間。于是叫上了同是道上的朋友，花錢擺平此事。從此該業(yè)主老老實實，按時繳納物業(yè)費。再也不提開麻將館的事情。大家要說了，你應(yīng)該按照法律辦事。但請問熟悉法律的朋友應(yīng)該了解訴訟的流程并不是一時半會。不及時制止，他人效仿怎么辦！維護業(yè)主的利益，以暴制暴有錯！但錯的情愿！再來說說糾紛1:自2010年10月開始，裝修押金的取消。讓業(yè)主們（包括我在內(nèi)）拍手稱贊。但是滋生了房子我買的，我想怎樣就怎樣的一群人。確實房子是大家辛苦所勞的商品。但是我想說，如果您不是別墅群體，那么你并沒有資格說我想怎樣就怎樣的言語！首先取消裝修押金的原則是杜絕物業(yè)的丑惡面！非法收費的現(xiàn)象。同時也造成物業(yè)監(jiān)管的困難。小區(qū)有一業(yè)主偏要敲承重墻體，甚至人稱拿人格擔(dān)保，一定安全！請問生命關(guān)乎天的道理，您懂否！毗鄰房子出現(xiàn)人生安全的問題，您能保障嗎？您能負責(zé)嗎？您是耶穌、還是佛主？能還原生命嗎？當(dāng)知道他用語言無法打動我的時候，告訴我他的工作單位以及認(rèn)識我們某某領(lǐng)導(dǎo)。意思就是你算什么！確實我不算什么，但是如果你一定要那么做！那么首先我會讓保安讓你的裝修工滾出小區(qū)，然后投訴至城市監(jiān)管部門。同時我可以給你制定可以變通的裝修方案。糾結(jié)2：在所屬小區(qū)，我們規(guī)定裝修單位是不允許張貼廣告的。為此身為業(yè)主的某某人，可以大鬧物業(yè)辦公室。請問我們錯在哪里？檔了你的財路嗎？身為業(yè)主，首先你可以發(fā)表你的意見，可以在這個言論自由的社會發(fā)表你自己對物業(yè)公司的看法。但是我們的管理，是和諧小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，當(dāng)你的裝修單位不按照協(xié)議添加防水層，跟你溝通。你竟然會說關(guān)你鳥事！那請問，你家里滲水因為你防水層未做，你上物業(yè)索要賠償。你的依據(jù)在哪里？請大家注意！管道的改動原則是不影響其本身的實用功能，你影響了其他業(yè)主的利益，那么物業(yè)可以對你的裝修方案表示不認(rèn)可。當(dāng)然房子是你的，但是公共部位的管道以及設(shè)施是業(yè)主共同使用的。所以請你配合物業(yè)公司對你的裝修方案進行審核！因為沒有一個物業(yè)想沒事找事，初衷都是相安無事。有問題找物業(yè)是對的，但是因為你自身裝修產(chǎn)生的問題，你沒有權(quán)利也沒有理由找物業(yè)給你解決！詳細可以參照相關(guān)規(guī)定，再定論。我只是與大家探討，分析物業(yè)工作與業(yè)主之間的利與弊。希望有氣的人別噴飯，別罵娘！在法制不斷完善的同時，應(yīng)該運用法律武器保護自身的權(quán)益。而不是暴力！跟大家說實話，光靠物業(yè)費收入肯定虧本！小區(qū)費用包括：人員工資、綠化保養(yǎng)、電梯年檢、綠化保養(yǎng)、公共設(shè)施改造、公共區(qū)域水電費（按照商業(yè)點收?。┑?。所以當(dāng)有些業(yè)主跟我說我就是不交物業(yè)費，你能怎樣？本人只能站在業(yè)主角度說明問題.你不交物業(yè)費的理由起碼要律師認(rèn)可，法官認(rèn)同。有照片等有利證據(jù)！不然光靠嘴巴，打贏不了官司。業(yè)主委員會有作用，但是你要分析你小區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)與以前的物業(yè)存在哪些的不同，違反哪些規(guī)定，最好詳細到某某規(guī)定第幾條。這樣你才能維權(quán)。我說過起哄不交物業(yè)費，沒有事實依據(jù)是沒有立足點的。事例1：小區(qū)為方便業(yè)主非機動車輛統(tǒng)一管理劃出一塊區(qū)域進行門禁系統(tǒng)刷卡通行，并且有攝像設(shè)備、安裝雙層智能化系統(tǒng)。充電收費15元，不充電不收費。你不往里面停，偏要停在自家門口。電瓶丟了，你說物業(yè)有責(zé)任。確實有責(zé)任，但是相關(guān)法律并沒有規(guī)定需要賠償你損失。不是成本問題，涉及隱私權(quán)的問題。不可能是個角落就放個探頭。大家請看清楚，我只是說我所屬小區(qū)。并不是您所在的小區(qū)，所以我沒有定論物業(yè)都是好的概念！事例2：大家有錢了，都有車了。車子車位劃好了，偏要獨占兩個車位。偏要在小區(qū)開遠光，唯恐不讓大家知道你有車。你沒有按規(guī)范停車，車子被其他業(yè)主劃了。你覺得是你不按規(guī)矩辦事，還是物業(yè)工作沒做到位。大家扣心自問一下，難道你有車，你就比別人高一等。難道你改了一個疝氣燈，你就是豪車！你維權(quán)的同時，你的做人規(guī)范又在哪