物業(yè)管理相關(guān)知識(shí).doc

物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)什么是物業(yè)管理？ 物業(yè)管理就是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場(chǎng)地，為業(yè)主和承租人提供全方位服務(wù)，是物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)的基本類型 物業(yè)管理企業(yè)可以從組建方式、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制、企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等許多方面進(jìn)行分類。從物業(yè)管理企業(yè)的組建來(lái)看，大致可分為五種類型： 一、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，主要是管理由上級(jí)公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這類公司的最大優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目有保障，并對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的全過(guò)程有所了解，便于與開發(fā)商協(xié)調(diào)工作。 二、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)轉(zhuǎn)制時(shí)間不長(zhǎng)，行政色彩較濃。 三、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。 四、按照公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)取得房產(chǎn)管理權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)較有活力，必須適應(yīng)市場(chǎng)，提供較好的服務(wù)方可生存。 五、由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。 從物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)作來(lái)看，分為三大類： 一、管理型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項(xiàng)服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì)上的專業(yè)化公司承擔(dān)。這類公司人員適中精干。 二、顧問(wèn)型物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)由少量具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員組成，不具體承擔(dān)物業(yè)管理工作，而是以顧問(wèn)的形式出現(xiàn)，收取顧問(wèn)費(fèi)。這類公司人員少、素質(zhì)高。 三、綜合性物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)不僅直接接手項(xiàng)目，從事管理工作，還提供顧問(wèn)服務(wù)，適應(yīng)性強(qiáng)。 從物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)看，可分為兩大類： 一、委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)接受多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的委托、管理各棟房屋乃至整個(gè)小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開的。 二、自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。該類企業(yè)受上級(jí)公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)上屬上級(jí)公司或該類企業(yè)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)收取租金，回收投資，獲取利潤(rùn)。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是一致的。商業(yè)大廈、辦公樓、寫字樓較常見。 何為物管維修基金？ 物管維修基金是房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。如電梯的維修等。目前，成都市商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司通常向購(gòu)房者按購(gòu)房款的1-2%收取物管維修基金。 何為物業(yè)管理委員會(huì)？ 物業(yè)管理委員會(huì)又稱業(yè)主委員會(huì)，是代表本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施管理的組織。組建物業(yè)管理委員會(huì)是居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的一項(xiàng)十分重要的基礎(chǔ)工作，委員人數(shù)一般以5-15人數(shù)為宜，其中使用人不超過(guò)委員總數(shù)的30%。 何為物業(yè)管理公約？ 物業(yè)管理公約又稱業(yè)主公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個(gè)重要文件，它一般由管委會(huì)依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，在業(yè)主大會(huì)上討論通過(guò)后生效。一般來(lái)講，物業(yè)入住率達(dá)到30%以上，已入住業(yè)主中持有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和使用人具有約束力。 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的概念 業(yè)主 是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì) 是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主組成的。按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有持過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。 物業(yè)管理費(fèi)如何定價(jià)？ 物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。為物價(jià)產(chǎn)權(quán)人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的具體價(jià)格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者除外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。 業(yè)主能否參與物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定？ 物價(jià)部門實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價(jià)部門申報(bào)，由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定；實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。 在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會(huì)（業(yè)主管理委員會(huì)）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用的基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價(jià)部門對(duì)核定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 物業(yè)管理費(fèi)由哪些部分組成？ 物業(yè)管理費(fèi)主要由以下部分構(gòu)成： 1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)； 2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)； 3、綠化管理費(fèi)； 4、清潔衛(wèi)生費(fèi)； 5、保安費(fèi)； 6、辦公費(fèi)； 7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； 8、法定稅費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)的利潤(rùn)率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。經(jīng)物價(jià)部門核定或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中銘文約定。 物業(yè)管理費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)？ 物業(yè)管理費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期（一般為6個(gè)月）向業(yè)主公布收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。 物業(yè)管理公司和業(yè)主之間有哪些權(quán)利和義務(wù)？ 在物業(yè)管理公司方面，公司的一切活動(dòng)應(yīng)完全以法律條款為依據(jù)，并與業(yè)簽定契約，雙方都應(yīng)共同遵守，明確各自的權(quán)利和義務(wù)。 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主即房屋的所有人。業(yè)主的權(quán)利包括住宅所有權(quán)和使用權(quán)，并享有房屋出租的全部租金收入。有權(quán)自由出售、轉(zhuǎn)讓、出租自己的房產(chǎn)，不受別人干涉，并受法律的保護(hù)；有權(quán)使用樓內(nèi)公用地方及電梯等公用設(shè)施；對(duì)本住宅樓和本住宅小區(qū)的各項(xiàng)公約有投票權(quán)；有權(quán)根據(jù)契約條款，監(jiān)督管理公司及其人員的工作。業(yè)主的義務(wù)是應(yīng)按照契約規(guī)定，交納應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)和其他費(fèi)用以及國(guó)家規(guī)定的稅金；應(yīng)簽訂集體簽訂的公約。 業(yè)主委員會(huì) 是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主推選的代表，以及街道辦事處、居委會(huì)確定的人員組成，業(yè)主委員會(huì)主任由業(yè)主擔(dān)任。 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) 根據(jù)權(quán)利和義務(wù)對(duì)等的原則，物業(yè)管理公司作為契約一方享有的權(quán)利即為對(duì)方（業(yè)主）的義務(wù)，其義務(wù)則是對(duì)方享有的權(quán)利。 業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎？ 物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作有其特殊性，其行業(yè)的利潤(rùn)是按為業(yè)主提供服務(wù)所支出費(fèi)用總額的一定比例提取的。因此，管理費(fèi)用的開支成為業(yè)主最為關(guān)心的問(wèn)題。在批準(zhǔn)管理公司的年度收支預(yù)算之后，監(jiān)督各項(xiàng)費(fèi)用按計(jì)劃支出成為物業(yè)管理財(cái)務(wù)監(jiān)督的一項(xiàng)重要內(nèi)容。那么是不是每一位業(yè)主都可以以監(jiān)督賬務(wù)賬目的名義檢查管理公司的賬目呢？ 確切地說(shuō)，業(yè)主作為費(fèi)用支付人，有財(cái)務(wù)監(jiān)督的權(quán)利，但行使此項(xiàng)權(quán)利的方式并不是通過(guò)業(yè)主私人檢查管理公司的賬目。查賬的目的是監(jiān)督管理公司財(cái)務(wù)支出的公開性與透明度，是否符合預(yù)算項(xiàng)目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。 作為監(jiān)督方與被監(jiān)督方都需要就檢查結(jié)果做出權(quán)威的、有法律效力的結(jié)論。而一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。因此，當(dāng)業(yè)主以個(gè)人身份查賬時(shí)，管理公司有權(quán)拒絕，否則每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。 業(yè)主如果要行使此項(xiàng)權(quán)利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所檢查；二是提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)事務(wù)所檢查。只有國(guó)家法律承認(rèn)的專業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己的合法權(quán)利。 業(yè)委會(huì)怎么監(jiān)管物業(yè)費(fèi)? 物業(yè)管理公司正常運(yùn)作的經(jīng)費(fèi)來(lái)源于管理費(fèi)的收繳。管理公司每年度必須編制管理費(fèi)年度預(yù)算和進(jìn)行年度管理費(fèi)用決算。由于各種原因的綜合影響，年度管理費(fèi)決算與年度預(yù)算產(chǎn)生較大偏差，有的超預(yù)算開支，有的因預(yù)算不合理而產(chǎn)生較大節(jié)余。因此，做好對(duì)物業(yè)管理公司費(fèi)用支出的監(jiān)督，能保障業(yè)主的切身利益。 對(duì)超預(yù)算開支的管理費(fèi)決算，管理公司往往以此為理由，在下年度調(diào)增管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣就會(huì)增加用戶下年度成本費(fèi)用負(fù)擔(dān)，加大現(xiàn)金的流出。對(duì)于產(chǎn)生較大節(jié)余的管理費(fèi)決算，或者是當(dāng)年度管理公司的成本控制方面取得較佳成效，或者是管理費(fèi)預(yù)算存在一定的不合理性，所節(jié)余額應(yīng)該作為下年度預(yù)算費(fèi)用開支額的一部分經(jīng)費(fèi)來(lái)源，同時(shí)，也可以要求管理公司適當(dāng)調(diào)低下年度管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以減輕用戶下年度成本費(fèi)用負(fù)擔(dān)，減少現(xiàn)金流出?？梢姡龊脤?duì)物業(yè)管理公司費(fèi)用支出監(jiān)督，對(duì)用戶的切身利益有較大保障作用。 時(shí)下，絕大多數(shù)物業(yè)管理公司均定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表，以接受用戶的監(jiān)督，增加財(cái)務(wù)制度監(jiān)督公開化的透明程度。作為業(yè)主委員會(huì)，如何才能履行好監(jiān)督的職能呢？ （1）管理預(yù)算年度期間 A、對(duì)管理公司每月報(bào)送的財(cái)務(wù)報(bào)表（一般指管理費(fèi)收支表、管理費(fèi)用支出明細(xì)表和資產(chǎn)負(fù)債表）進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)分析，特別要注重對(duì)管理費(fèi)用支出明細(xì)表的分析，以期發(fā)現(xiàn)例外費(fèi)用和不合理費(fèi)用的存在。 B、定期檢查管理公司的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理，財(cái)務(wù)收支情況是否公開。 C、建立例外大額費(fèi)用支出報(bào)告制度。 （2）管理預(yù)算年度年終 A、根據(jù)被委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)后的年度報(bào)告，分析各項(xiàng)指標(biāo)的收支情況。 B、根據(jù)年度預(yù)算各項(xiàng)指標(biāo)與年度報(bào)告相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行一一分析對(duì)比，分析各指標(biāo)產(chǎn)生偏差的原因，特別對(duì)超預(yù)算執(zhí)行的費(fèi)用支出，可由業(yè)主委員會(huì)代表進(jìn)行適當(dāng)?shù)貞{證抽查，以確認(rèn)其發(fā)生的合理性和合法性。 C、對(duì)產(chǎn)生的盈虧做好記錄，為審批下年度管理費(fèi)預(yù)算提供參考依據(jù)。 萬(wàn)怡物業(yè)概況中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)專業(yè)力量 廣西萬(wàn)怡物業(yè)管理有限責(zé)任公司（GUANGXI WANYI PROPERTY MANAGEMENT CO., LTD 簡(jiǎn)稱WYPM）成立于2000年4月，注冊(cè)資金850萬(wàn)元人民幣，系廣西首家也是唯一一家獲得國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)， 是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位、廣西房地產(chǎn)協(xié)會(huì)物專委副主任單位、南寧市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位。 公司總部地處廣西南寧市中心的黃金地段，位置優(yōu)越，交通便捷。公司創(chuàng)建短短幾年來(lái)，積累了各類物業(yè)尤其是政府物業(yè)、住宅物業(yè)、金融物業(yè)、商業(yè)物業(yè)等高檔物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，信譽(yù)卓著，實(shí)力雄厚。截至2006年10月，萬(wàn)怡物業(yè)公司在廣西區(qū)內(nèi)接管物業(yè)項(xiàng)目達(dá)49個(gè)，先后在柳州、北海、桂林、百色、欽州、玉林、防城港等地成立了分公司，在天津、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、濟(jì)南等大中城市也成立了子分公司，管理物業(yè)總面積達(dá)452萬(wàn)多平方米，且大多榮獲國(guó)家、省、市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈（小區(qū)）稱號(hào)。公司現(xiàn)有員工2000余人，中高級(jí)職稱、經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)骨干500余人，占管理人員及專業(yè)技術(shù)人員總數(shù)的91%，可為客戶提供一系列專業(yè)、一流的物業(yè)管理服務(wù)。市場(chǎng)化、專業(yè)化服務(wù)能力 萬(wàn)怡物業(yè)在成立初期，就與國(guó)際物業(yè)管理知名企業(yè)香港戴德梁行國(guó)際集團(tuán)公司合作，率先導(dǎo)入國(guó)際先進(jìn)物業(yè)管理新理念，引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)物業(yè)管理模式和經(jīng)驗(yàn)。公司在五年的成長(zhǎng)歷程中，不斷進(jìn)取、創(chuàng)新，積極穩(wěn)健地拓展市場(chǎng)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取了許多項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)，業(yè)務(wù)領(lǐng)域遍及華北、西北、西南、華南等地區(qū)，市場(chǎng)拓展項(xiàng)目占到管理規(guī)?？偭康?5%以上，形成了較強(qiáng)的物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作能力，建立了較完善的專業(yè)服務(wù)體系，可按照各類物業(yè)的實(shí)際需求，實(shí)施最經(jīng)濟(jì)而實(shí)用的物業(yè)管理，使業(yè)主、客戶享受更完美的物業(yè)管理服務(wù)。首創(chuàng)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式 萬(wàn)怡物業(yè)規(guī)范運(yùn)作，科技先導(dǎo)，公司于2002年底在全公司范圍內(nèi)全面推行ISO9000：2000質(zhì)量管理體系，目前已經(jīng)全面通過(guò)了ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系雙認(rèn)證。所管理的小區(qū)南寧：澳洲麗園小區(qū)、歐景庭園小區(qū)、陽(yáng)光100半山麗園、陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)、區(qū)國(guó)稅局住宅區(qū)、麗水灣別墅小區(qū)、棕櫚灣小區(qū)、南寧軍分區(qū)秀營(yíng)苑小區(qū)、廣西醫(yī)科大學(xué)教學(xué)綜合樓、南寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣西大學(xué)圖書館、廣西壯族自治區(qū)圖書館、南寧百貨大樓、世華家電數(shù)碼港、 南寧國(guó)際會(huì)展中心館外保潔服務(wù)、廣西區(qū)人民檢察院辦公樓、廣西區(qū)審計(jì)廳綜合樓、中國(guó)銀行廣西分行辦公大廈