物業(yè)裝修管理.doc

物業(yè)裝修管理什么是物業(yè)裝修管理？裝修管理是物業(yè)管理人根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、條例，受發(fā)展商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用權(quán)用人在物業(yè)裝修過程中，監(jiān)督施工符合規(guī)范、結(jié)構(gòu)安全、物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)狻h(huán)境保護(hù)要求行為裝修的定義。物業(yè)裝修是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或生產(chǎn)環(huán)境，對自有或購置或租賃物業(yè)產(chǎn)權(quán)面積范圍內(nèi)的地面、墻面、廚房、衛(wèi)生間及潔具、天花、門窗、水、電、通訊進(jìn)行修飾處理的建筑活動、過程。裝修資料的提供及須明確哪些事項？1、施工企業(yè)及從業(yè)人員資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、上崗證的核驗與建檔管理：、 落實施工單位地址、項目負(fù)責(zé)人、聯(lián)系電話；、 收集人員照片、身份證復(fù)印件辦理出入小區(qū)大廈的相關(guān)證件；、 裝修保證金交辦理；2、裝修項目申請、審批管理：、 裝飾項目、裝飾材料的申報審批；、 施工人員的實際辦證人員的檢查核對；、 開、竣工時間確定；裝修項目的申請、審批及施工手續(xù)如何辦理？1、裝修項目申請： 由業(yè)主或使用人須明確填報裝修項目、開工、竣工時間，施工單位須提供施工圖紙，并提交合法、有效的營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件（加蓋公章）及進(jìn)場作業(yè)人員等相關(guān)資料。2、項目審批： 管理處根據(jù)申請項目，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)及管線分布確定項目審批意見，同時，對施工過程可能導(dǎo)致的一些問題及注意事項明確并提出保護(hù)措施，對許可范圍應(yīng)明確并在三天內(nèi)給予業(yè)主或使用人書面知會，施工單位須將書面知會張貼于施工現(xiàn)場，便于現(xiàn)場監(jiān)督管理。3、施工手續(xù)辦理： 為了方便對施工人員和現(xiàn)場的有效監(jiān)督管理，雙方（業(yè)主和施工隊）應(yīng)預(yù)交裝修風(fēng)險金并同時辦施工人員出入證件。4、裝修手續(xù)辦理流程圖；施工現(xiàn)場管理及注意那些事項？1、是否改變房屋結(jié)構(gòu)及功能：2、是否有承重墻、柱子上敲擊，穿孔及拆除連接陽臺的墻體、門窗；3、是否有不適當(dāng)樓面靜荷載，超負(fù)荷吊頂，安裝大型燈具，鋪設(shè)大理石等；4、是否刨鑿，重?fù)繇敯?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；5、拆除或破壞廚房、衛(wèi)生間地面污水層；6、裝修材料及施工現(xiàn)場是否符合消防要求；7、是否擅自改動分戶主供電及通訊煤氣管線，煤氣管是否暗藏；8、是否擅自改變門窗尺寸；9、排污管道是否有適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施；10、動火作業(yè)現(xiàn)場是否有適當(dāng)?shù)南缿?yīng)急處理措施和符合安全操作規(guī)范；11、裝修垃圾是否按指定時間地點清運(yùn)、推放；12、裝修材料及垃圾清運(yùn)有否損壞樓道、公共設(shè)施；13、窗花、空調(diào)安裝是否符合外觀統(tǒng)一規(guī)范；14、施工作業(yè)是否在規(guī)定的時間范圍內(nèi)；15、施工人員是否在不文明行為或從事其它違反治安管理的活動；注意事項：1、滲漏：由于裝修過程是監(jiān)管不嚴(yán)可能導(dǎo)致衛(wèi)生間、浴室、廚房防水層破壞，導(dǎo)致滲漏現(xiàn)象，在裝修完工后，使用時才發(fā)現(xiàn)，影響樓下業(yè)主，確因裝修成本或其它原因，樓上不予配合，導(dǎo)致管理過程中協(xié)調(diào)和處理困難，同時容易導(dǎo)致一些不必要的管理投訴和鄰里糾紛。由于墻管鑿槽、敲擊天花、外墻、導(dǎo)致天花及外墻防水功能降低，影響防水功能，引起天花外墻滲水。2、堵塞：由于施工過程中，保持措施不當(dāng)，造成泥沙及混泥土進(jìn)管道，或施工工人將殘留混泥土或雜物倒入管道中，引起管道堵塞，輕者堵塞支管，重者堵塞主管，導(dǎo)致首層或二層淹水，帶來經(jīng)濟(jì)損失。3、短路：由于施工單位壓線路理敷時，偷工減料，導(dǎo)致導(dǎo)線破損，短時間無法及時發(fā)現(xiàn)使用時間之久后，導(dǎo)致電路短路，不便更換，給日后維護(hù)留下困難，給業(yè)主造成不便。消防火災(zāi)：根據(jù)噴淋、煙感的管線保護(hù)措施及密度等要求，而施工現(xiàn)場物品雜亂（諸如木板、紙屑、油漆等）混亂，用電量大，人員密集，及易導(dǎo)致火災(zāi)。4、治安安全：由于裝修期間，出入小區(qū)、大廈人員較多，思想復(fù)雜，如果對裝修人員監(jiān)管不力，極易導(dǎo)致一些盜竊、打架事件的發(fā)生。5、結(jié)構(gòu)破壞、超載：由于施工過程拆墻或穿管及裝飾，損壞承重結(jié)構(gòu)或鋼筋保護(hù)層，或使用超出房屋荷載指標(biāo)的一些建筑材料，增加樓板承重導(dǎo)致一些安全隱患。裝修巡查的具體內(nèi)容有哪些？1、證件巡查：主要巡查裝修人員是否與申報人員相符，現(xiàn)場有無生火做飯或燒電爐。2、消防巡查：是否按規(guī)定要求做好消防措施，是否在用電及消防安全隱患。3、申請項目的巡查：是否與申報項目相符。4、結(jié)構(gòu)及墻體的巡查：是否影響結(jié)構(gòu)承重，有無重?fù)簟@孔。5、管線巡查：管線敷設(shè)是否影響外墻防水及安全要求，有無私改、亂接線路。6、煤氣巡查：是否有擅自改變或暗埋煤氣管線及設(shè)施。7、房屋功能的巡查：是否有改變房屋設(shè)計功能，包括門、窗、陽臺是否改變、移位。8、管道的巡查：是否有妥善的保護(hù)措施。9、防水巡查：衛(wèi)生、廚房是否按要求做好防水保護(hù)。10、作業(yè)時間的巡查：是否按規(guī)定的時間作業(yè)，垃圾堆放地點及清運(yùn)時間、路徑是否按規(guī)定的要求進(jìn)行。11、材料及垃圾儲存與搬運(yùn)的巡查：材料及垃圾搬運(yùn)有否損壞公共設(shè)施。12、現(xiàn)場衛(wèi)生巡查：門前衛(wèi)生狀況是否符合管理要求。13、作業(yè)規(guī)范巡查：各項作業(yè)是否符合規(guī)范要求。14、違章留宿及活動監(jiān)控：有無違章留宿及其它區(qū)域逗留或擅自使用小區(qū)各類設(shè)施及影響其他居民的行為。裝修管理與相關(guān)專業(yè)的關(guān)系？1、給排水專業(yè)：裝修審批及巡視人員必須了解戶型給排水管道分布及具體位置和相關(guān)部位的防水要求。2、供配電專業(yè)：熟悉掌握該戶型的強(qiáng)電弱及通訊線路的走向及分布，特別通向各戶之間主線位置，避免拆墻對線路的損壞，應(yīng)在裝修審批前應(yīng)明確是不允許拆除的，敷設(shè)管線必須予以保護(hù)便于日后維修等。3、結(jié)構(gòu)專業(yè)：熟悉掌握所管轄物業(yè)的設(shè)計結(jié)構(gòu)類型沉重部分承載能力，在審批過程嚴(yán)格控制增加房屋及梁的荷載。4、建筑專業(yè)：熟悉了解外墻，衛(wèi)浴防水要求，內(nèi)墻可能導(dǎo)致的安全隱患，樓板，外墻內(nèi)側(cè)，煙道的建筑要求，可能引發(fā)一些事故隱患。諸如滲水，煙道串味及鋼筋銹蝕等，影響物業(yè)的作用和居住安全。5、供氣：了解煤氣安全要求和使用要求，避免隨意改變管道，導(dǎo)致煤氣泄漏，改管道必須由燃?xì)夤靖摹?、消防：了解掌握煙感噴淋分布線走向，裝修材料的防火能力及消防要求，現(xiàn)場火災(zāi)的應(yīng)急措施及處理能力。7、規(guī)劃與環(huán)保：外墻樓頂外門窗、陽臺、空調(diào)的原規(guī)劃要求及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，排放與排污要求等。避免改變原規(guī)劃要求造成房屋外觀的統(tǒng)一性和協(xié)調(diào)性。避免裝修過程中的中管道更改，雨水與污水混排等，給管理帶來不必要的麻煩。遇到門窗尺寸大小、窗玻璃顏色能否更改？由于門窗更換涉及物業(yè)整體外觀立面整齊、統(tǒng)一、美觀，規(guī)劃局在發(fā)展項目報建時，由發(fā)展商委托專業(yè)設(shè)計院按國家相關(guān)規(guī)范要求，提供設(shè)計圖紙，資料嚴(yán)格審批后，方能施工建設(shè)，物業(yè)主權(quán)人或使用人不得更改。業(yè)主或使用人是否可以要求更換進(jìn)戶門？進(jìn)戶門由于消防要求，防火防煙功能，避免殃及鄰居，以降低和控制火災(zāi)損失，均采用防火，防煙門業(yè)主和使用人不允許擅自更換。裝修時能否拆除室內(nèi)部分墻體？業(yè)主和使用人在項目申請時，必須明確注明墻體部位，根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)明確是否可以拆除一般框架結(jié)構(gòu)除戶與戶之間的分隔墻及單元外墻、供電、通訊主管路埋設(shè)之墻體不能拆除外，其它部位在不影響結(jié)構(gòu)及承重荷載的前提下均可拆除，但新增的墻體不超過原設(shè)計承重限度，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的承重墻不得拆除。衛(wèi)生間、廚房裝修如何預(yù)防滲漏？衛(wèi)生間、廚房均為長期用水的部位，發(fā)展商在竣工移交樓前全部進(jìn)行了防水處理，業(yè)主和使用人在裝修施工時，由于撞擊、敲打、振動和破壞防水層可能會出現(xiàn)滲漏，故此，業(yè)主使用人必須對上述部位重新采取防水保護(hù)措施，以防滲漏影響下層業(yè)主和使用人。管線敷設(shè)及應(yīng)注意的事項：室內(nèi)管線除煤氣、排污、供電、通訊主線不得變更外，其它均可根據(jù)自家使用要求變動，各類主線及排污管均以直線和統(tǒng)一部位安裝，以便日常維護(hù)及更換方便，煤氣如有特殊需要更改時，必須由煤氣公司專業(yè)改動，業(yè)主和使用人不得擅自改動。裝修期間如何預(yù)防管道堵塞？業(yè)主或使用人在裝修過程中，對戶內(nèi)所有管口地漏作好有效保護(hù)措施，避免泥沙進(jìn)入管道，堵塞主管，導(dǎo)致首層淹水，否則將會給業(yè)主及管理公司造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。裝修時為什么不能敲擊外墻？外墻敲擊槽、振動，導(dǎo)致墻體松裂縫，引起滲水，日積月累，既給您造成損失又影響他人正常生活。為什么不能將窗花防盜竊網(wǎng)伸出戶外并要求統(tǒng)一安裝？由于防盜網(wǎng)及窗花安裝后，影響物業(yè)外觀立面整齊美觀，降低物業(yè)品位和檔次，所以，管理處要求按指定式樣安裝窗花、防盜網(wǎng)，以便給業(yè)主或使用人提供一個優(yōu)雅、高尚的居住環(huán)境。為什么不能封閉陽臺？陽臺是為了消防逃生和通風(fēng)采光，所以在安裝防盜網(wǎng)，時不得封閉陽臺，必須預(yù)留逃生口。外墻能否隨意開窗？外墻壁開窗涉及房屋規(guī)劃與設(shè)計審批，業(yè)主和使用人在裝修過程中是不能改變原規(guī)劃與設(shè)計要求和改變原房屋外貌。如業(yè)主確實需要，必須通過原主設(shè)計院和規(guī)劃局出具合法有效的更改圖及相關(guān)文件，否則管理處將無權(quán)審批。裝修能否鋪設(shè)大理石？ 根據(jù)房屋樓板靜荷載限制，客廳樓板跨度較大，鋪設(shè)大理石后，增加樓板荷載重量，對房屋本身和居住人員的安全構(gòu)成安全隱患，所以業(yè)主及使用人在裝修時不允許在客廳鋪設(shè)大理石材料及超過設(shè)計重量其它建材。垃圾為什么要指定點堆放和指定時間搬運(yùn)而不能堆放于戶外及公共場所？ 裝修垃圾屬不可再利用垃圾，對環(huán)境保護(hù)造成影響，政府對此類垃圾實行定點管理，如果業(yè)主及使用將裝修垃圾堆于戶外樓道或隨意堆放、搬運(yùn)，既占用消防通道，影響消防，又影響其他行人通行，所以，管理處為方便全體業(yè)主生活起居環(huán)境整潔，要求業(yè)主或使用人在裝修期間統(tǒng)一指定地點和時間對裝修垃圾實行集中管理。為什么要控制裝修時間和限制裝修最長期限？因裝修施工對左右、上下鄰居生活、居住造成影響，施工噪聲給他人生活、休息造成滋擾，所以政府管理部門對施工時間及裝修期限襯行管制，每天作業(yè)時間：AM：7：12：00；PM：14：0019：00時以后施工人員必須離開小區(qū)或大廈，特殊情況需要留宿駐守人員，須到管理處辦理相關(guān)手續(xù)。裝修最長時間不超過三個月?？照{(diào)為什么要在指定位置安裝？由于空調(diào)隨意安裝后，對房屋外觀造成雜亂，冷水隨意排放，影響環(huán)境及立面美觀和物業(yè)保值，降低物業(yè)檔次，統(tǒng)一安裝后，便于冷水集中排放和外立面美觀。裝修期間為什么要配置滅火器？由于裝修期間大量用電，裝修材料及物品堆放雜亂，易于燃燒發(fā)生火災(zāi)，引進(jìn)消防事故，為了能即時控制火災(zāi)，管理處根據(jù)消防法規(guī)及條例，要求裝修現(xiàn)場必須配備滅火器材，以便控制和降低火災(zāi)事故。為什么要交裝修押金？業(yè)主或使用人、施工單位交納裝修押金是為了控制違規(guī)作業(yè)和合理使用公共設(shè)施，以保障物業(yè)結(jié)構(gòu)及設(shè)施安全和其他業(yè)主權(quán)益不侵犯滋擾。裝修人員進(jìn)出小區(qū)或大廈為什么要辦理出入證？為了大廈小區(qū)居民公共安全，控制外來人員對居民滋擾，裝修人員進(jìn)出小區(qū)（大廈）必須佩帶管理部門發(fā)出的（臨時）出入證，以便識別，凡未曾向管理部門辦妥裝修手續(xù)的裝修承建商及施工人員，管理部門將拒絕其進(jìn)入小區(qū)及大廈。為什么裝修人員不允許在裝修戶內(nèi)使用電爐或生火煮飯？因為電爐功率較大，電阻絲裸露，極易發(fā)生火災(zāi)及觸電事故，裝修期間木材、紙皮等易燃物品堆積存放零亂，極易發(fā)生火災(zāi)及人員觸電等消防安全事故，所以管理部門為了保障業(yè)主及使用人人身安全，杜絕任何施工單位及個人在沒有安全保障的情況下，在裝修室內(nèi)使用電爐或其它明火及生火煮飯。裝修人員能否在裝修范圍以外的其他場所活動？該物業(yè)屬私人物業(yè)，為了避免滋擾他人，侵犯其他為玉及使用人權(quán)益，裝修人員除在指定的范圍活動外，不得在其他場所活動和使用區(qū)內(nèi)任何公共設(shè)施，其任何行為必須遵守該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的有關(guān)制度、公約、規(guī)章，服從小區(qū)大廈文明及治安秩序管理。業(yè)主能否自行裝修？根據(jù)建設(shè)部室內(nèi)裝飾裝修管理辦法規(guī)定，裝修施工單位必須持有合法有效的資質(zhì)證書，營業(yè)執(zhí)照，稅務(wù)登記證，方可從事裝修業(yè)務(wù)，故此，如果業(yè)主不能提供上述有效資料，是不能自行裝修施工的。裝修期間為什么不能隨時使用電梯搬運(yùn)材料或垃圾？為了不影響住戶通行，當(dāng)搬運(yùn)材料使用電梯時，請事先知會管理