山東項目調(diào)查報告828.doc

山東榮成項目初步調(diào)查報告一、城市概況31、 地理區(qū)位32、 城市特點33、 人口44、 交通狀況4二、城市規(guī)劃71、 威海規(guī)劃72、 榮成規(guī)劃8三、宏觀經(jīng)濟111、 國內(nèi)生產(chǎn)總值112、 人均內(nèi)生產(chǎn)總值123、 榮成市社會固定資產(chǎn)投資及增長率124、 財政、金融125、 收入13四、房地產(chǎn)市場情況131、 整體發(fā)展?fàn)顩r132、 微觀市場特點143、 土地市場簡述16五、禮村及綠島湖酒店項目認知161、 禮村項目162、 綠島湖度假酒店項目17六、綜合建議181、 榮成SWOT簡析182、 建議19五、對原有兩宗地塊的評判建議1、禮村地塊目前禮村開發(fā)項目面積有所變動1.1 合作條件李村拆遷范圍（拆遷組成，面積、人口）1.11 補償安置方案1.12 資金需求、資金計劃1.2 初步評判2、綠島湖酒店地塊據(jù)建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)介紹，原綠島湖酒店項目現(xiàn)已出讓其它公司做會館使用。六、對榮城評價及選擇地塊建議1、成山鎮(zhèn)成山頭、天鵝湖區(qū)域2、港西鎮(zhèn)西港旅游度假區(qū)域、紋石寶灘區(qū)域一帶3、榮城市區(qū)綠島湖400畝4、泊于（威海市）沿海區(qū)域一、城市概況1、 地理區(qū)位榮成市位于山東半島最東端，三面環(huán)海，海岸線長500公里，與韓國、日本隔海相望，是中國距離韓國最近的地區(qū)。榮成是中國大陸伸向海洋的最深處，榮成成山頭作為中國陸海交接處的最東端，被譽為“太陽開始升起的地方”。榮成全市陸地面積1392平方公里，城市現(xiàn)狀建成區(qū)總面積27.5平方公里。2、 城市特點u 首屆中國魅力城市u 全國綜合實力百強市u 底蘊深厚的歷史之城u 聞名中外的將軍之城u 充滿生機的漁業(yè)之城u 國家環(huán)保模范城市u 風(fēng)光旖旎的旅游之城榮成是中國優(yōu)秀旅游城市，榮成是中國優(yōu)秀旅游城市，千里海岸線分布著10大海灣、72個大小島嶼、10大天然海水浴場，國際公認的陽光、沙灘、海水、空氣、綠色五個旅游資源基本要素在榮成充分體現(xiàn)。擁有偉德山、槎山兩個國家級森林公園，成山頭、法華院兩處國家4A級景區(qū)，有大天鵝越冬棲息地的大天鵝國家級自然保護區(qū)、山海相連的全真教發(fā)祥地九頂鐵槎山、愛國主義教育基地偉德將軍碑廊、五虎圈陽地圣水觀、花斑彩石、聞濤度假村等風(fēng)景名勝。2009年接待中外游客629萬人次，旅游總收入50.05億元，分別增長25%和30%，其中境外游客30萬人次，旅游創(chuàng)匯2億美元u 走向世界的開放之城u 國家園林城市、宜居宜業(yè)的生態(tài)之城全市森林覆蓋率39.1%，城市綠化率47.5%，空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)100%，其中優(yōu)的天數(shù)超過300天，適宜居住和養(yǎng)生。是中國空氣質(zhì)量和海水質(zhì)量最好的地區(qū)之一，形成了“城在林中、樓在綠中、人在花中”的生態(tài)城市格局。榮成氣候宜人，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，相繼榮獲 “國家生態(tài)市”、“國家園林城市”、“國家模范環(huán)保城市”等榮譽稱號。榮成著力建設(shè)特色鮮明的濱海生態(tài)花園城市。3、 人口 總?cè)丝?7萬人，城區(qū)人口21萬人。4、 交通狀況隨著青煙威榮成際鐵路的建成通車，立體化交通、一小時生活圈將形成。而青煙威榮成際鐵、威海機場對榮成旅游地產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響，為榮成開發(fā)旅游地產(chǎn)帶來重大利好。4.1 公路 四橫：302省道（成山衛(wèi)龍口）；303省道（俚島李格莊） 305省道（石島澤頭）；309國道（榮成蘭州） 兩縱：301省道（石島煙臺），青威高速（青島威海）4.2 港口 榮成擁有石島、龍眼兩個一類開放港口，現(xiàn)已開通至韓國平澤、仁川的客貨班輪，至日本大阪、博多、門司、關(guān)東、關(guān)西、韓國釜山、新加坡、香港等港口的全集裝箱班輪航線。 4.3 航空榮成距威海機場21公里，到威海機場約需15分鐘。威海機場已開通了到北京、上海、廣州等10余條國內(nèi)航線與飛韓國的國際航線。市區(qū)到青島機場約需2.5小時，到煙臺機場約需1小時。威海機場對榮成開發(fā)旅游地產(chǎn)影響巨大。航班號機型起飛到達FM9258 737 威海 10:05 上海虹橋 11:30 FM9258 737 威海 10:05 上海虹橋 11:30 FM9258 CRJ 威海 10:30 上海虹橋 12:00 MU2288 319 威海 19:40 上海虹橋 21:15 CZ3788 319 威海 19:10 廣州 22:10 CA1828 733 威海 13:50 北京 15:00 CA1588 JET 威海 20:40 北京 21:50 CA1588 738 威海 20:40 北京 21:50 CA1588 733 威海 20:40 北京 21:50 航班號機型起飛到達CA147/8B737威海9:40 首爾11:40 4.4 城際輕軌青煙威榮成際鐵路總投資371.3億元，蜿蜒300公里，設(shè)計時速250公里，全線共設(shè)15個車站，現(xiàn)已動工，并于2012年建成。這條穿行青島、煙臺、威海、榮成四地的鐵路串起了山東最有經(jīng)濟活力的半島都市圈，將給港城的發(fā)展帶來一系列沖擊。同時也將對榮成發(fā)展，榮成房地產(chǎn)帶來巨大利好。二、城市規(guī)劃1、 威海規(guī)劃“一個主中心，四個副中心、三條發(fā)展帶、十三個重點鎮(zhèn)”。n 一個主中心：威海城區(qū)為帶動全市發(fā)展的主中心。n 四個副中心：文登、榮成、乳山和石島為帶動全市發(fā)展的四個副中心。 n 三條發(fā)展軸威海市區(qū)文登軸帶：依托交通干線，產(chǎn)業(yè)沿交通走廊向文登擴散。承接市區(qū)擴散的工業(yè)企業(yè)，構(gòu)筑威海重要制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，未來向乳山延伸。 威海榮成軸帶：大做“?！弊治恼?，發(fā)展海洋產(chǎn)業(yè)，打造威海市濱海藍色經(jīng)濟帶，未來向石島延伸。 文登榮成軸帶：突出特色，主要促進農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品加工的開發(fā)和建設(shè)，建成特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟帶。港西鎮(zhèn)距威海市較近，據(jù)說威海市政府未來將遷至泊于，港西擁有優(yōu)質(zhì)海景資源，未來發(fā)展前景廣闊。2、 榮成規(guī)劃榮成規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為：面向韓國的門戶，以制造業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)為支柱的生態(tài)型濱海旅游城市。整個城市向東向南發(fā)展。確定了一心兩翼的發(fā)展布局。榮成市一心兩翼的發(fā)展格局，影響著房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)格局。成山鎮(zhèn)及尋山街道俚島一線、石島管理區(qū)人和鎮(zhèn)一帶正在形成地產(chǎn)開發(fā)的新板塊。 一心，即以市區(qū)為中心的中部組團，突出團體運動養(yǎng)生特色，打造旅游集散中心和養(yǎng)生休閑高端核心區(qū)；（綠島湖項目位于此區(qū)域）商業(yè)旅游休閑區(qū)居住區(qū)文體運動區(qū)酒店區(qū)（規(guī)劃中）各功能分區(qū)規(guī)劃紅線圖 兩翼即以成山頭景區(qū)為核心的北部組團，突出成山頭作為中國大陸伸向海洋最東端的地理優(yōu)勢，打造獨具特色的極地休閑度假區(qū)（禮村所在區(qū)域）。在該規(guī)劃中，“三點”是指打造朝陽港國際高端休閑旅游度假區(qū)、西霞口國際濱海旅游度假區(qū)、馬山島養(yǎng)生休閑度假區(qū)三個節(jié)點。“一帶”就是打造集濱海旅游、海洋食品、臨港工業(yè)于一體的百公里環(huán)海藍色經(jīng)濟帶。馬山島養(yǎng)生休閑度假區(qū)將成為較為理想投資區(qū)域 以石島赤山法華院為核心的南部組團，突出體驗養(yǎng)生特色，打造體驗休閑度假區(qū)。 三、宏觀經(jīng)濟 榮成市是經(jīng)濟強市。綜合經(jīng)濟實力連續(xù)多年位居全國縣級市前列，山東省首位；近5年來的全國縣域競爭力排名穩(wěn)定在1013名之間。榮成海洋資源豐富，水產(chǎn)品產(chǎn)量、漁業(yè)總收入連續(xù)24年名列全國縣級第一。榮成工業(yè)已形成以輪胎、汽車、造船、電機、建材、食品六大板塊為主體的26個門類、70多個自然行業(yè)，“成山牌”輪胎、華泰“特拉卡”汽車、黃海造船、“好當(dāng)家” 食品等馳名海內(nèi)外。 1、 國內(nèi)生產(chǎn)總值自2002年以來，榮成市的GDP值一直保持平穩(wěn)的高速增長趨勢，近幾年的GDP年均增長幅度在15%以上； 2009年全市實現(xiàn)市內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）613.5億元。榮成市國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長率表 榮成市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長率2、 人均內(nèi)生產(chǎn)總值2009年榮成市人均GDP達到12437美元，且最近5年平均增長率達到16.6%，呈現(xiàn)出快速穩(wěn)步發(fā)展的趨勢。3、 榮成市社會固定資產(chǎn)投資及增長率固定資產(chǎn)投資保持高速增長。2009年全市共完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資319.9億元，同比增長25.8 %。榮成市正在加大對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造、農(nóng)村環(huán)境綜合整治等方面投入。4、 財政、金融財政收支的總體趨勢明顯好轉(zhuǎn)。2009年完成財政總收入528607萬元，地方財政收入達到277288萬元。金融業(yè)形勢穩(wěn)定，存貸款均比年初有大幅增長。年末各項存款余額320.9億元，人均儲蓄31964元，榮成居民富有，收入喜歡存銀行，投資意識淡薄。5、 收入城鄉(xiāng)人民生活水平進一步提高。2009年全市在崗職工平均工資28827元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達19810元。收入較高，喜歡攀比，但消費行為保守。四、房地產(chǎn)市場情況1、 整體發(fā)展?fàn)顩r 1.1 房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。 09房地產(chǎn)開發(fā)投資17.2億元，同比增長60.0%。在建商品房總面積為215萬平方米，比上年增長5%，其中新開工面積89.5萬平方米，竣工面積72.9萬平方米。1.2 09年商品房銷售面積為60.7萬平方米，同比增長29.2%，其中住宅銷售面積占到98.5%；（主要以海景為主）1.3 商品房銷售額為17.7億元，其中住宅銷售額占到98.8%。1.4 城鄉(xiāng)居民住房充裕，遠高于威海市人均住房面積。截止2008年底，全市實有住宅使用面積727.86萬平方米，2009年城鎮(zhèn)居民人均住房面積達34.8平方米，農(nóng)村居民人均住房面積達39.6平方米。2、 微觀市場特點2.1 榮成形成兩類型房地產(chǎn)產(chǎn)品 剛性需求及旅游度假投資兩類產(chǎn)品。剛性需求主要集中在榮成老城區(qū)內(nèi)，而旅游度假產(chǎn)品主要分布在天鵝湖板塊、桑溝灣板塊、石島灣板塊、港西西港板塊。2.2 市場供給產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊 市區(qū)產(chǎn)品規(guī)模小，規(guī)劃理念、品質(zhì)較差，缺乏優(yōu)秀物業(yè)管理，同時供應(yīng)量較少。而旅游度假的多數(shù)海景房品質(zhì)、規(guī)模、配套等不理想，僅有個別的樓盤（洲際國際旅游度假區(qū)）在選址、規(guī)模、品質(zhì)、配套、銷售理念等方面打造的較好，相應(yīng)也受到市場熱捧。2.3 市區(qū)產(chǎn)品單一，市場細分迫在眉睫目前市區(qū)住宅產(chǎn)品千篇一律，同質(zhì)化嚴重，別墅產(chǎn)品成為市區(qū)市場細分空隙。2.5 榮成購房者購房需求特點突出 榮成市區(qū)本地居民不購買海邊商品房，同時不接受小高層、高層產(chǎn)品。（鄰近海邊空氣潮濕，居住成本高，配套不足）而外地人也不購買市區(qū)房產(chǎn)（外地人來此購房者目的是休閑旅游度假，是來享受海資源，市區(qū)不具備此類資源）2.6 戶型需求明顯市區(qū)剛性需求以兩房及三房為主，而旅游度假主要以小戶型為主，面積在50平方米以下受市場追捧。2.6 各板塊價格較為平均，價差較小因市區(qū)尚未出現(xiàn)高端、高品質(zhì)產(chǎn)品，目前市區(qū)一手房產(chǎn)價格集中在4000元/平方米左右。而旅游度假產(chǎn)品尚處起步階段，旅游房價集中在3000-4000元/平方米左右，預(yù)計未來各類型、不同區(qū)域產(chǎn)品將出現(xiàn)較大價差。2.7 榮成呈現(xiàn)價格洼地在整個威海市及下設(shè)三市中，在臨海區(qū)域，榮成比乳山、威海價格都低，但海景、旅游資源都優(yōu)于上述區(qū)域，榮成房價上漲空間巨大。2.8 客戶來源廣泛，南北客層明顯榮成是海邊旅游城市，風(fēng)景優(yōu)美、氣候宜人，加之房地產(chǎn)開發(fā)屬于起步階段，價格便宜，自然吸引內(nèi)陸城市的眼光，目前主要客戶以北方為主，主要集中在在北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙以及東北三省，占到60-70%；本地客戶占較少比例，山東省內(nèi)濟南、淄博、東營的客戶占到5%左右。而越來越多上海、江浙等客戶來此投資購房。2.9 品牌、規(guī)模開發(fā)商尚未進駐榮成 主要以本地開發(fā)商為主，以及部分外地中小企業(yè)。3、 土地市場簡述 因近幾年土地供應(yīng)成交數(shù)據(jù)尚未獲得，因此較難對土地市場進行判斷。根據(jù)近幾天了解，榮成近幾年土地價格漲幅較大，綠島湖附近、小王子地價約在100萬/畝以上，樓房按4000元/平方米售價，與其它城市比較，地價尚處合理狀態(tài)。2010年8月26日土地掛牌成交表宗地編號：2010-60號宗地面積：8515平方米宗地坐落：榮成市港西鎮(zhèn)凈雅南路北1號出讓年限：70年容積率：1.54建筑密度(%)：36.4綠化率(%)：32.5建筑限高(米)：土地用途：中低價位、中小套型普通商品住房用地成交價格：53萬元/畝保證金：230萬元宗地編號：2010-61號宗地面積：13913平方米宗地坐落：榮成市港西鎮(zhèn)凈雅南路北2號出讓年限：70年容積率：1.54建筑密度(%)：23.6綠化率(%)：37.8建筑限高(米)：土地用途：中低價位、中小套型普通商品住房用地成交價格：53萬元/畝保證金：340萬元宗地編號：2010-62號宗地面積：10507平方米宗地坐落：榮成市石島管理區(qū)海景東路北出讓年限：70年容積率：1.53建筑密度(%)：21.8綠化率(%)：30建筑限高(米)：土地用途：中低價位、中小套型普通商品住房用地成交價格：86萬元/畝保證金：450萬元宗地編號：2010-63號宗地面積：7593平方米宗地坐落：榮成市區(qū)成山大道南出讓年限：40年容積率：4.59建筑密度(%)：41.5綠化率(%)：15建筑限高(米)：土地用途：商務(wù)金融用地成交價格：200萬元/畝保證金：840萬元宗地編號：2010-64號宗地面積：5527平方米宗地坐落：榮成市區(qū)成山大道南出讓年限：70年容積率：1.28建筑密度(%)：20.2綠化率(%)：35.5建筑限高(米)：土地用途：中低價位、中小套型普通商品住房用地成交價格：80萬元/畝保證金：200萬元五、禮村及綠島湖酒店項目認知1、 禮村項目優(yōu)點：靠近知名旅游景區(qū)；距離威海市距離較近（約半小時車程）；臨海；周邊環(huán)境怡人；靠近高爾夫球場、及4星酒店（建造中）缺點：周邊配套相對匱乏；交通不便捷；周邊均為當(dāng)?shù)孛穹浚幼n次低，影響項目形象訴求；項目不具規(guī)模優(yōu)勢。目前合作條件改變，地價成本增加通過與禮村居民委員會袁總就本項目合作條件等溝通，袁總告知，一、地價可按原合同30萬/畝執(zhí)行，但村民5萬平方米安置房由我司按禮村要求投資建設(shè)。如按建造成本約1000元/平方米標(biāo)準(zhǔn)計算，安置投資約為5000萬，增加成本約21萬/畝。因此我司拿地成本約為51萬/畝。二、原247畝土地中現(xiàn)約100畝可開發(fā)，但可到馬蘭灣旁邊開發(fā)部分 小面積 土地，地塊整體性受到破壞。建議：在原有的合作條件下可開發(fā)本項目，如不按原合同執(zhí)行，在能選到優(yōu)質(zhì)地塊可考慮在此區(qū)域開發(fā)。2、 綠島湖度假酒店項目 初步了解，因榮成的幾個重要旅游景點主要集中在成山鎮(zhèn)，由于濱海大道開通，成山鎮(zhèn)距離威海較近，眾多旅游客戶來自威海且居住在威海或成山鎮(zhèn)，榮成市旅游度假的住宿客被分流。同時榮成旅游市場尚處初步發(fā)展階段，酒店近期需求相對有限，而本項目又僅為單純五星酒店項目，投入大，短期變現(xiàn)機會小，因此建議如運作酒店項目，可將本五星酒店項目結(jié)合其它項目一起獲取，以增加拿地籌碼、提高整個項目競爭力并能較易獲得其它優(yōu)質(zhì)地塊。六、綜合建議1、 榮成SWOT簡析Strength 優(yōu)勢n 中國最優(yōu)質(zhì)的海灘和海水，擁有中國最長海岸線的