某購物公司營銷策劃報(bào)告--招商篇(doc 57頁).doc

n 當(dāng)前文檔修改密碼：8362839湘銀建寧購物公園營銷策劃報(bào)告之招商篇目 錄第一部分：株洲零售商業(yè)現(xiàn)狀5一、蘆淞區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：5二、石峰區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：6三、荷塘區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：8四、天元區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：9第二部分：項(xiàng)目各部分經(jīng)營定位11一、經(jīng)營定位的依據(jù)：11二、項(xiàng)目建筑各部分概況：12三、項(xiàng)目具體的經(jīng)營定位：131、超市、主題商城132、商鋪一、商鋪二153、空中街市154、湘銀大廈165、一號(hào)樓、二號(hào)樓、三號(hào)樓、四號(hào)樓、五號(hào)樓166、商鋪三17第三部分：項(xiàng)目各部分招商平面分割19一、商城銷售平面圖分割19二、商場(chǎng)鋪位平面分割與銷售的相關(guān)聯(lián)系20三、項(xiàng)目各建筑具體平面分割201、影視廣場(chǎng)平面分割202、空中街市平面分割：213、商鋪一、商鋪二平面分割：224、湘銀大廈平面分割235、商鋪三平面分割：246、解放街1-5號(hào)樓平面分割：251）、一號(hào)樓平面分割：252）、二號(hào)樓平面分割：253）、三號(hào)樓平面分割：264）、四號(hào)樓平面分割：265）、五號(hào)樓平面分割：26第四部分：項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶群體定位271、各類業(yè)態(tài)的品牌大商家272、各類業(yè)態(tài)的本區(qū)域生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營者273、意向從事零售業(yè)的個(gè)人27第五部分：項(xiàng)目生意源分析30一、株洲市整體消費(fèi)力及消費(fèi)類別分析：30二、株洲市消費(fèi)區(qū)域特性分析：311、日常中低檔產(chǎn)品、生活日用品：322、中高檔產(chǎn)品、家用電器：323、休閑娛樂：324、文體用品：325、核心商業(yè)區(qū)對(duì)消費(fèi)者的吸引力：32三、項(xiàng)目生意源分析：33第六部分：項(xiàng)目各部分租金策略34一、項(xiàng)目各部分標(biāo)準(zhǔn)租金水平：34二、項(xiàng)目市場(chǎng)培育期內(nèi)租金優(yōu)惠策略：36第七部分：項(xiàng)目招商整合推廣策略38一、招商對(duì)象的差異性推廣策略381、超市百貨、電器品牌大商家招商推廣策略38招商成本預(yù)算40第一項(xiàng)：交通成本40第二項(xiàng)：飲食成本：41第三項(xiàng)：住宿成本：41第四項(xiàng)：其它不可預(yù)見開支：422、主題商城招商推廣策略423、其他業(yè)態(tài)品牌大商家及品牌專賣店（包括餐飲、休閑娛樂、體育用品等）434、街鋪及輔營區(qū)零售商戶的推廣策略44二、媒體推廣：45三、策劃設(shè)計(jì)“華夏商業(yè)步行街”招商畫冊(cè)46四、其它區(qū)域定點(diǎn)推廣：46五、活動(dòng)推廣471、新聞發(fā)布會(huì)472、品牌大商家經(jīng)營研討會(huì)：47第八部分：項(xiàng)目階段性招商目標(biāo)及推廣手段49一、接受租賃登記階段：（6月中旬10月中旬）491、報(bào)紙廣告：502、活動(dòng)推廣：50二、正式啟動(dòng)招商階段：（10月中旬05年1月中旬）501、報(bào)紙廣告：512、活動(dòng)推廣：513、定點(diǎn)招商：52工程封頂階段性推廣531、條幅廣告：532、活動(dòng)推廣：53三、開業(yè)前夕：（1月中旬開業(yè)）541、條幅廣告：542、活動(dòng)推廣：54附件一：各類品牌大商家名錄（部分）56附件二：各類業(yè)態(tài)品牌經(jīng)銷商、代理商及個(gè)體經(jīng)營者名錄（部分）58第一部分：株洲零售商業(yè)現(xiàn)狀一、蘆淞區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：1200多家商戶，75多萬平米經(jīng)營面積，聚焦株洲核心商圈蘆淞區(qū)作為項(xiàng)目的老商業(yè)區(qū)，是整個(gè)株洲商業(yè)區(qū)聚焦的區(qū)域，商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，尤其是服裝專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)整體規(guī)模超過70萬平米，市場(chǎng)數(shù)量超過40家以上，經(jīng)營商戶13000多家，除此之外，主要商業(yè)街純街鋪容量近5萬平米，商戶1200多家，其中： 專業(yè)服裝批發(fā)市場(chǎng)主要面向湖南省內(nèi)、周邊省市下級(jí)批發(fā)市場(chǎng)、湖南省及周邊省市零售商戶。 主題商城如株洲百貨、千金廣場(chǎng)等，面向整個(gè)株洲市消費(fèi)群體。 商業(yè)街街鋪主要立足于周邊居民群體日常生活必需品、休閑娛樂等消費(fèi)。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)以餐飲、電腦服務(wù)、電腦通訊、服裝、金融證券、美容美發(fā)、日用百貨、五金建材、休閑娛樂、醫(yī)藥等業(yè)態(tài)名稱商戶數(shù)（家）比例（%）服裝155家22%休閑娛樂106家14%餐飲90家12%日用百貨82家11%美容美發(fā)65家9%五金建材60家8%醫(yī)藥51家7%電腦通訊48家7%金融證券39家5%電腦服務(wù)38家5%租金以株洲百貨為核心，最高可達(dá)230元/m2月，呈現(xiàn)“以核心商圈為中心，逐漸遞減”的規(guī)律蘆淞區(qū)整體租金水平（專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)除外，其租金將著重在專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查中闡述）主要分為二個(gè)梯隊(duì)：第一梯隊(duì)以株洲百貨為核心的商圈，主力租金基本在70120元/m2月之間（以使用面積計(jì)算），最高可達(dá)230元/m2月；第二梯隊(duì)以蘆淞路商業(yè)街為核心，其主力租金水平在4060元/m2月之間，整體呈現(xiàn)以核心商圈為中心，往外延伸呈現(xiàn)遞低的態(tài)勢(shì)。二、石峰區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：1700多家經(jīng)營者，63000m2商業(yè)經(jīng)營面積，打造株洲“北商圈”石峰區(qū)商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)兩極化發(fā)展的態(tài)勢(shì)，工業(yè)區(qū)與商業(yè)區(qū)依據(jù)商業(yè)的運(yùn)營規(guī)律逐漸脫離，目前已經(jīng)形成了以“清石廣場(chǎng)”、“步步高超市”、“響石廣場(chǎng)”、“杉木塘”為核心的四大商業(yè)組團(tuán)，聚集了1700多家經(jīng)營商戶，63000多平米的商業(yè)經(jīng)營面積，主要立足于株洲化工集團(tuán)、株洲冶煉廠、株洲棟梁廠以及周邊的居民生活消費(fèi)，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及55個(gè)品種，以日用品、餐飲、電腦服務(wù)、建材五金、休閑娛樂、車輛維修、美容美發(fā)、醫(yī)藥為主。業(yè)態(tài)名稱商戶數(shù)（家）比例（%）餐飲17415%日用百貨16115%休閑娛樂15014%建材五金14213%美容美發(fā)11210%車輛維修858%電腦服務(wù)666%服裝515%醫(yī)藥505%圖書音像353%金融證券323%通信313%租金10-60元/m2月之間，并呈現(xiàn)“以核心商圈為中心，逐漸遞減”的規(guī)律石峰區(qū)主力租金水平基本在30-40元/m2月之間（以使用面積計(jì)算），其中清水路租金水平最低在10-20元/m2月之間，四個(gè)核心商業(yè)區(qū)域租金水平為最高，在40-60元/m2月之間，以核心商圈為中心，往外延伸呈現(xiàn)遞低的態(tài)勢(shì)，基本租金在20-30元/m2月之間。三、荷塘區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：新華西路貫通全區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)，商業(yè)街的發(fā)展尚須時(shí)日 荷塘區(qū)位于株洲市的東北區(qū)，以新華西路貫通區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)，靠近百貨大樓的區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚；荷塘區(qū)的商業(yè)街重心在靠近株洲市的百貨大樓商圈的城區(qū)，從重點(diǎn)調(diào)查的新華西路（株百至鉆石路口段）、人民中路、鉆石路統(tǒng)計(jì)來看，共有商家680家，營業(yè)面積18824m2，共有業(yè)態(tài)44種，其中五金建材、生產(chǎn)資料、餐飲、士多店最為突出。一方面反映了該區(qū)利用鐵路運(yùn)輸發(fā)達(dá)，靠近石峰、荷塘工業(yè)區(qū)的優(yōu)勢(shì)提供全市五金建材、生產(chǎn)資料產(chǎn)品；從餐飲、士多店、美容美發(fā)的比例，也可看出該區(qū)立足株洲硬質(zhì)合金集團(tuán)、株洲車輛廠等工廠區(qū)消費(fèi)群的特點(diǎn)。業(yè)態(tài)名稱商戶數(shù)（家）比例（%）五金建材15428%餐飲8114%休閑娛樂5811%士多店6111%生產(chǎn)資料5310%美容美發(fā)428%服裝零售306%醫(yī)藥153%招牌制作143%蛋糕西餅112%修理92%金融證券102%2080元的租金水平，租金水平以新華西路為中心，向周圍遞減 荷塘區(qū)大部分地區(qū)距市區(qū)較遠(yuǎn)，并且該區(qū)自身消費(fèi)能力有限，故租金在2080元浮動(dòng)；人民中路由于街道老化，故租金不如與其平行的建湘中路，租金在3460元之間；鉆石路租金在2040元之間。整個(gè)區(qū)域租金水平以新華西路為中心，向周圍遞減。四、天元區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r：950多家商戶，約45000M2經(jīng)營面積，組建株洲“西部商圈”天元區(qū)依托住宅開發(fā)，逐漸形成了兩大核心商圈，即：長(zhǎng)江廣場(chǎng)商圈和炎帝廣場(chǎng)商圈，兩大商圈不但滿足了周邊居民的生活需要，同時(shí)也帶來了天元區(qū)商業(yè)的繁榮。目前天元區(qū)主要商業(yè)街約有經(jīng)營商戶950多家，總經(jīng)營面積約45000M2，還已全國聞名的炎帝為名興建了占地約20000M2的炎帝廣場(chǎng)，它即宏揚(yáng)了株洲淵源悠久的歷史文化。還豐富了廣大天元區(qū)市民的娛樂文化生活。天元區(qū)商業(yè)街涉及經(jīng)營品種約57種左右，其中主要經(jīng)營業(yè)態(tài)有：辦公、餐飲、服裝、副食、建材、金融證券、美容美發(fā)、五金、小百貨、休閑娛樂、醫(yī)藥、裝飾等。業(yè)態(tài)名稱商戶數(shù)（家）比例（%）休閑娛樂15222%餐飲9614%小百貨8612%美容美發(fā)7010%建材446%裝飾436%醫(yī)藥426%副食355%辦公335%五金243%金融證券243%服裝203%文具183%廣告162%商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，株洲“西部商圈”漸顯雛形天元區(qū)商圈整體租金水平在3050元/m2月之間，主要原因是天元區(qū)近年來住宅大量開發(fā)，帶來了鼎盛人氣，從而也帶來了商業(yè)的繁榮，但商業(yè)的發(fā)展也存在一個(gè)過程，目前天元區(qū)具有特色的商業(yè)街如府前路、中興路商業(yè)街相對(duì)成熟，租金水平達(dá)到7080元/m2月，其它區(qū)域目前商業(yè)發(fā)展情況一般?？偨Y(jié)：通過株洲零售商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查可以看出，株洲零售商業(yè)的三大特點(diǎn)1、地段：2、龍頭商家效應(yīng)：3、商圈輻射面：株洲目前商業(yè)以株百為中心，其它各區(qū)步行街為輔的商業(yè)格局。株百商圈以地理位置優(yōu)越、株洲百貨為龍頭，帶動(dòng)周邊街區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)展，人氣旺，租金高（最高可達(dá)230元/m2月） ；是株洲市民購物休閑的首選區(qū)域，其它各區(qū)的步行街由于地段、位置、缺少龍頭商家及周邊消費(fèi)力的制約，普遍租金較低約50-70元/ m2月。第二部分：項(xiàng)目各部分經(jīng)營定位經(jīng)營定位是商業(yè)運(yùn)營的靈魂，準(zhǔn)確的經(jīng)營定位是項(xiàng)目成功運(yùn)作的前提和保證。項(xiàng)目的經(jīng)營定位建立在對(duì)本項(xiàng)目的地塊和建筑特點(diǎn)、周邊整體的商業(yè)氛圍、株洲市商業(yè)發(fā)展的整體情況的全面把握以及借鑒全國各成功商業(yè)街運(yùn)作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)之上。一、經(jīng)營定位的依據(jù)：項(xiàng)目一期是整個(gè)建寧購物公園的啟動(dòng)工程，肩負(fù)著二期能否成功開發(fā)的重任，因此其運(yùn)作的成功是整個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，因此借鑒全國著名商業(yè)步行街的經(jīng)驗(yàn)和地塊特點(diǎn)，品牌大商家、經(jīng)營檔次是樹立項(xiàng)目整體形象的關(guān)鍵。因此一期的項(xiàng)目定位，必須以“主力大商家”為經(jīng)營的核心和龍頭，在項(xiàng)目最為核心的位置引進(jìn)知名品牌大商家，帶動(dòng)項(xiàng)目的良性運(yùn)作，同時(shí)其它業(yè)態(tài)與品牌大商家形成互補(bǔ)和連動(dòng)，形成以“中檔為主體，兼顧低檔”集購物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)步行街，成為株洲未來商業(yè)的名片和代名詞。1、項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)：項(xiàng)目地塊呈長(zhǎng)條形，且有高差，一期主要以街的形式存在，結(jié)合商業(yè)步行街形成以中檔服裝、電子數(shù)碼、珠寶眼鏡、皮具鞋包、社區(qū)服務(wù)等為一體的多種業(yè)態(tài)綜合體。2、借鑒全國著名商業(yè)街成功經(jīng)驗(yàn)：品牌大商家、主題商城的龍頭效應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營和價(jià)值的提升作用。3、株洲目前商業(yè)的現(xiàn)狀：株洲目前的商業(yè)主體集中在以株洲百貨為核心的區(qū)域，株洲百貨對(duì)其周邊商業(yè)的帶動(dòng)性，更加說明品牌大商家和主力店對(duì)商業(yè)發(fā)展的重要性和巨大的提升作用。4、本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)：地段和交通：項(xiàng)目位于株洲市主干道建設(shè)路與蘆淞路、解放街圍合區(qū)域，是株洲城市的起源和商業(yè)的發(fā)源地規(guī)模：項(xiàng)目為株洲首個(gè)40萬平米超級(jí)巨無霸，是株洲首個(gè)主題式商業(yè)步行街，大規(guī)模必將形成大輻射。建筑及環(huán)境：項(xiàng)目建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主體，突出從古到今，從古典到現(xiàn)代的飛越，通過建筑展現(xiàn)株洲的城市歷史發(fā)展。環(huán)境以“華夏神農(nóng)炎帝”為主線，輔以現(xiàn)代的園林、景觀，充分挖掘株洲本土文化，成為株洲的標(biāo)志性建筑，吸引旺盛人氣，人旺則財(cái)旺。二、項(xiàng)目建筑各部分概況：建寧購物公園一期工程位于株洲市蘆淞區(qū)，屬于株洲市的商業(yè)起源區(qū)域，東臨京廣線，西臨湘江，南向以解放街為界，北向?yàn)檠馗勐?。?xiàng)目為株洲市舊城改造項(xiàng)目建寧休閑購物公園第一期工程，包含多層建筑構(gòu)成，總占地面積50743平米，總建筑面積110580.8平米。項(xiàng)目整體建筑分布情況一覽表：工程項(xiàng)目建筑面積（m2）建筑層高商業(yè)面積（m2）空中街市21528平米主體四層，其中一層街鋪，二、三層復(fù)合式鋪位，四層獨(dú)立間隔，單層面積5382.25平米21528平米湘銀大廈17284平米主體十六層，其中商業(yè)一至三層3564平米影視大廈35911平米臨沿港路4層環(huán)形區(qū)域6層臨建設(shè)南路6層單層面積約7182.2平米29400平米商鋪一10474平米主體六層，商業(yè)二層（1944平米）+地下屋（869平米）4757平米商鋪二2247平米主體三層，單層面積749平米2247平米商鋪三3210平米主體三層，單層面積1070平米3210平米一號(hào)樓290平米左右主體二層，單層面積145平米290平米二號(hào)樓11520平米左右主體六層，商業(yè)二層，單層面積約1920平米3840平米三號(hào)樓5106平米主體六層，商業(yè)二層，單層面積約1141平米2282平米四號(hào)樓2614.8平米主體六層，商業(yè)二層，單層面積約591.4平米1183平米五號(hào)樓396平米主體二層，單層面積約198平米396平米三、項(xiàng)目具體的經(jīng)營定位：項(xiàng)目一期的整體業(yè)態(tài)經(jīng)營定位以超市、主題商場(chǎng)為經(jīng)營核心和龍頭，中低檔服裝、飲食、娛樂、文體用品為輔。具體細(xì)化如下：& 以大商家為經(jīng)營核心和龍頭，大商家業(yè)態(tài)涉及：超市、百貨、電器、影視等& 結(jié)合地塊特點(diǎn)和各類業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積需求進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)態(tài)定位& 整體經(jīng)營定位的檔次以中檔為主，兼顧低檔。& 經(jīng)營定位業(yè)態(tài)涉及服裝、餐飲、KTV、酒吧、娛樂、文體用品、日常生活配套、小飾品、鞋包皮具等。1、超市、主題商城超市、主題商城是本項(xiàng)目相對(duì)完整的地塊，并且處于項(xiàng)目一期最中心的位置，在整個(gè)項(xiàng)目也處于中心，因此其經(jīng)營定位的方向是項(xiàng)目一期的核心，也是本項(xiàng)目成功與否的前提，通過對(duì)全國其它成功商業(yè)街的調(diào)查，成功商業(yè)街基本具備三大特點(diǎn)：以品牌大商家為經(jīng)營核心建筑風(fēng)格、景觀規(guī)劃有其獨(dú)特的亮點(diǎn)位于城市的核心區(qū)域，積聚旺盛人氣。超市、主題商城區(qū)域的經(jīng)營定位將以主題商城、超市百貨為主體，商業(yè)模式以室外商業(yè)街和室內(nèi)商業(yè)街相融合的形式出現(xiàn)，主體區(qū)域以主題商城、超市百貨為主，街鋪和內(nèi)街鋪輔助以與主題商城、超市百貨互補(bǔ)的經(jīng)營業(yè)態(tài)。依據(jù)超市、主題商城目前的整體建筑結(jié)構(gòu)布局，以及定位業(yè)態(tài)對(duì)面積的需求等因素，劃分為西、中、東三個(gè)區(qū)域，其中： 負(fù)一層中間區(qū)域和一、二層中間和西側(cè)區(qū)域作為百貨超市區(qū)域 負(fù)一層西邊區(qū)域以室內(nèi)商業(yè)街的形式劃分，以柜臺(tái)或獨(dú)立式鋪位進(jìn)行百貨超市的互補(bǔ)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位，如茶葉、糖煙酒、柯達(dá)沖印、食品、花店、床上用品等 負(fù)一層?xùn)|側(cè)區(qū)域和一、二層的東側(cè)區(qū)域作為中低檔女性主題商城“女人世界”的經(jīng)營定位，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及服裝、內(nèi)衣、鞋包、飾品、化妝品、職業(yè)裝、休閑服裝、美甲等 三層以上區(qū)域整體承租大商家，可供選擇業(yè)態(tài)為：書城和美容美體、健身俱樂部等大商家樓層經(jīng)營定位備注負(fù)一層西側(cè)：茶葉、糖煙酒、柯達(dá)沖印、食品、花店、床上用品等主要以百貨超市互補(bǔ)的經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位中間：百貨超市引進(jìn)相應(yīng)的大商家如沃爾瑪、新一佳、家樂福、步步高、家潤多等，主體在一層，負(fù)一層僅有部分區(qū)域東側(cè)：女性主題商城女人世界，業(yè)態(tài)為服裝、化妝品、小飾品、鞋包、職業(yè)裝、休閑裝、美甲、美容美體等以中低檔女性一站式主題商城為經(jīng)營定位一、二層?xùn)|側(cè)：女性主題城女人世界與負(fù)一層連為一體經(jīng)營其它部分：百貨超市與負(fù)一層連為一體經(jīng)營三層引進(jìn)書城和美容美體、健身俱樂部等大商家具體需要依據(jù)大商家的實(shí)際需要面積進(jìn)行整合2、商鋪一、商鋪二 商鋪一臨解放街區(qū)域以餐飲、美容美發(fā)、醫(yī)藥、小型士多店等社區(qū)便利服務(wù)為主體經(jīng)營定位 商鋪一地下層、商鋪二的一層定位為“美食一條街”，業(yè)態(tài)以茶吧、各類小吃為主。 商鋪一的一層和商鋪二的二、三層作為以休閑娛樂為經(jīng)營定位，整體承租大商家。經(jīng)營定位一覽表：名稱經(jīng)營定位商鋪一地下層：美食廣場(chǎng)街鋪：社區(qū)消費(fèi)業(yè)態(tài)二層：休閑娛樂，整體承租大商家商鋪二一層：美食廣場(chǎng)二、三層：休閑娛樂，整體承租大商家3、空中街市空中街市是項(xiàng)目商業(yè)街的主體部分，整個(gè)街區(qū)涉及水系及多個(gè)主體廣場(chǎng)，是項(xiàng)目未來的窗口，依據(jù)建筑的基本情況，建議經(jīng)營樓層為一至四層，其整體經(jīng)營定位以中檔為主體，其中： 一樓街鋪涉及定位業(yè)態(tài)以珠寶首飾、服裝、鞋包、眼鏡、化妝品、美容美發(fā)、餐飲等。 二樓、三樓、四樓可以考慮作為一個(gè)整體的功能進(jìn)行規(guī)劃，出處其面積的考慮，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及酒吧、餐吧、網(wǎng)吧、茶吧、美容院、健身俱樂部等。樓層經(jīng)營定位備注一樓街鋪珠寶首飾、服裝、鞋包、皮具、眼鏡、化妝品、美容美發(fā)、餐飲等以中檔為主體，基本以各類業(yè)態(tài)的品牌店形式出現(xiàn)，同時(shí)可根據(jù)實(shí)際情況劃分為專業(yè)街區(qū)二樓、三樓以休閑、娛樂為主體，涉及網(wǎng)吧、餐吧、茶吧、酒吧、健身俱樂部、美容等可根據(jù)業(yè)態(tài)劃分為專業(yè)街區(qū)，將二、三樓在目前鋪位規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行橫向分割，增強(qiáng)可售性，同時(shí)二、三、四樓作為復(fù)式鋪位處理。四樓與二、三層一起作為復(fù)式鋪位處理，四層作為空中花園。4、湘銀大廈湘銀大廈毗鄰株洲電腦大市場(chǎng)及通訊市場(chǎng)，其經(jīng)營定位可以作為電腦通訊市場(chǎng)的延伸，以寫字樓與酒店、電腦、精品數(shù)碼為主體，局部輔助以商務(wù)配套。具體的功能劃分如下：樓層經(jīng)營定位備注一層電腦及數(shù)碼專賣店一分為二，以純街鋪的形式進(jìn)行經(jīng)營二、三層中西餐飲大商家整體承租滿足寫字樓辦公群體商務(wù)的需要四層以上寫字樓或產(chǎn)權(quán)式酒店5、一號(hào)樓、二號(hào)樓、三號(hào)樓、四號(hào)樓、五號(hào)樓項(xiàng)目一、二、三、四、五號(hào)樓，處于居民聚集區(qū)，日常生活消費(fèi)品的需要強(qiáng)勁，因此，對(duì)于一、二、三、四、五號(hào)樓的經(jīng)營定位主要以社區(qū)服務(wù)類型業(yè)態(tài)為主體，如餐飲、小型士多店、醫(yī)藥、修理等，但由于株洲市一中、株董路小學(xué)、建寧幼兒園聚集周邊，因此，對(duì)于二、三號(hào)樓的經(jīng)營定位，局部將以立足于青少年學(xué)生服務(wù)為主，如文具、圖書、辦公用品、小飾品等。樓層經(jīng)營定位備注二號(hào)樓社區(qū)便利服務(wù)，局部以株洲市一中師生需求為主，涉及餐飲、醫(yī)藥、文具、辦公用品等在二號(hào)樓臨株洲市一中的區(qū)域設(shè)施休閑設(shè)施，在二號(hào)樓環(huán)繞區(qū)設(shè)置“極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)”、“旱冰場(chǎng)”等活動(dòng)設(shè)施，聚集人氣三號(hào)樓社區(qū)便利服務(wù)，局部以株董路小學(xué)、建寧幼兒園師生需求為主，涉及餐飲、醫(yī)藥、文具、辦公用品、玩具、兒童用品等一號(hào)樓四號(hào)樓五號(hào)樓社區(qū)便利服務(wù)涉及：干洗店、醫(yī)藥、餐飲、蛋糕西餅、電器維修等6、商鋪三商鋪三位于建設(shè)南路與沿港路交匯處，形成了相對(duì)獨(dú)立的一個(gè)區(qū)域，因此其一樓街鋪的經(jīng)營定位以社區(qū)服務(wù)便利為主體，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及：餐飲、美容美發(fā)、醫(yī)藥、修理等，二、三樓只租不售，承租休閑娛樂商家，涉及餐飲、足浴等樓層經(jīng)營定位備注一樓社區(qū)便利服務(wù)立足于周邊居民日常生活消費(fèi)二、三樓休閑娛樂大商家整體承租附圖：1期整體業(yè)態(tài)定位分布圖第三部分：項(xiàng)目各部分招商平面分割一、商城銷售平面圖分割分割原則 以墻、柱為基準(zhǔn)，以主信道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置信道走向與寬度。保持商場(chǎng)的通暢與美化商場(chǎng)整體布局； 充分兼顧銷售與經(jīng)營的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合“分小易售，合大好用”； 與銷售價(jià)格綜合考慮，合理設(shè)置鋪位總值，利于銷售。! 主、輔通道，人流導(dǎo)向?qū)︿佄煌茝V的影響；! 單鋪進(jìn)深、面寬比例對(duì)鋪位推廣的影響；! 帶4編號(hào)鋪位的銷售。具體分割說明：項(xiàng)目一期從建筑結(jié)構(gòu)上以步行街為主，各單體建筑主要形成以街鋪為主體的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)，因此，除了主題商城需要進(jìn)行內(nèi)部的分割外，其它部分鋪位僅做小幅調(diào)整，以適合經(jīng)營及銷售即可，不需要進(jìn)行大幅的鋪位分割。街鋪的劃分：街鋪的主力鋪位使用面積控制在30-40平米之間，即能保證可銷售性，同時(shí)又能保證后續(xù)實(shí)際經(jīng)營的需要。主題商城的劃分：項(xiàng)目涉及具體細(xì)部劃分的主要為影視廣場(chǎng)區(qū)域，同時(shí)由于引進(jìn)大商家，進(jìn)行具體分割的又集中在女人世界區(qū)域及超市輔營區(qū)。女人世界和超市輔營區(qū)：女人世界和超市輔營區(qū)根據(jù)其經(jīng)營定位，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化，將負(fù)一層的女人世界和超市輔營區(qū)規(guī)劃為“室內(nèi)步行街”，在主通道中設(shè)置休閑景觀區(qū)，兩側(cè)形成獨(dú)立鋪位，一方面提升輔營區(qū)和女人世界的商業(yè)價(jià)值，另一方面與項(xiàng)目商業(yè)步行街相呼應(yīng)。分割圖（待設(shè)計(jì)院詳細(xì)圖紙出具后，提供具體的鋪位分割圖）數(shù)據(jù)說明主通道：4.2米，輔通道：2.5米主力鋪位：開間2-2.5米，進(jìn)深3-4米，單個(gè)鋪位主力使用面積10平米左右。二、商場(chǎng)鋪位平面分割與銷售的相關(guān)聯(lián)系 通過平面分割將鋪位分成各種面積單位，根據(jù)價(jià)格等相關(guān)條件，合理控制鋪位總值在市場(chǎng)可接受范圍內(nèi)。同時(shí)，降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大客戶層面。 通過鋪位分割合理布置主、輔信道、人流通道、賣場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造了有利條件。 合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、面寬比例； 回避帶4編號(hào)鋪位的銷售。三、項(xiàng)目各建筑具體平面分割項(xiàng)目主要以街鋪的形式存在，除個(gè)別單體需要進(jìn)行內(nèi)部詳細(xì)規(guī)劃外，其它單體建筑基本以劃分街鋪為主。在堅(jiān)持上述原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目各單體建筑的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目各組成建筑單體進(jìn)行平面分割，主要說明如下：（詳見各單體建筑平面分割平面圖）1、影視廣場(chǎng)平面分割影視廣場(chǎng)是項(xiàng)目需要進(jìn)行內(nèi)部規(guī)劃的單體建筑，且影視廣場(chǎng)的規(guī)劃以品牌大商家+女人世界+超市輔營區(qū)為主體，對(duì)其平面分割主要分為以下三種形式：形式一：室內(nèi)步行街主要規(guī)劃在負(fù)一層的女人世界和超市輔營區(qū)，通過環(huán)境景觀規(guī)劃與室外步行街相融合，吸引并更有效的引導(dǎo)人流，具體規(guī)劃參數(shù)如下：通道控制在4.2米左右：其中1.2米，設(shè)置雙排休閑座椅，休閑椅兩側(cè)各1.5米寬的通道，鋪位規(guī)劃為獨(dú)立式鋪位。鋪位控制在10平米左右（使用面積）：室內(nèi)步行街以獨(dú)立鋪位為主，單個(gè)鋪位開間控制在2.5-3米之間，進(jìn)深控制在3-4米之間。形式二：柜臺(tái)+敞開式鋪位組合主要規(guī)劃在品牌超市進(jìn)駐區(qū)域，品牌大商家進(jìn)駐部分原則上若資金運(yùn)作不存在問題，建議不進(jìn)行銷售，但劃分時(shí)依然為后期可能銷售做準(zhǔn)備，依據(jù)大商家整體承租的經(jīng)營特點(diǎn)，劃分原則上盡量劃小利于銷售，并輔以長(zhǎng)期委托租賃策略。具體規(guī)劃參數(shù)如下：主通道：2米，輔通道1.8米柜臺(tái)開間：2米左右柜臺(tái)進(jìn)深：1.5米左右，整體使用面積約3平米左右；敞開式鋪位：開間2-2.5米之間，進(jìn)深2-2.5米之間，整體使用面積4-8平米之間形式三：柜臺(tái)+獨(dú)立鋪位組合主要規(guī)劃在女人世界的一、二層，綜合考慮可售性及女人世界實(shí)際經(jīng)營的需要，柜臺(tái)主要以經(jīng)營小飾品、化妝品等為主，獨(dú)立式鋪位主要以經(jīng)營服裝、皮具、鞋類、箱包為主，兼顧銷售及經(jīng)營的雙重性。具體參數(shù)如下：主通道：2米，輔通道1.8米柜臺(tái)開間：2米左右柜臺(tái)進(jìn)深：1.5米左右，整體使用面積約3平米左右；獨(dú)立式鋪位：開間2-2.5米之間，進(jìn)深2-3米之間，整體使用面積4-8平米之間2、空中街市平面分割：空中街市依據(jù)其經(jīng)營定位的特點(diǎn)，兼顧銷售及后期經(jīng)營雙重性，對(duì)各樓層進(jìn)行劃分，具體劃分如下：1）、一層街鋪的劃分：一層主要依據(jù)空中街市現(xiàn)有的柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行劃分，基本控制單個(gè)鋪位的使用面積24-40平米左右，街鋪開間4米，進(jìn)深依據(jù)建筑固有特點(diǎn)，進(jìn)深在6-10米之間，同時(shí)單個(gè)鋪位內(nèi)設(shè)置洗手間。空中街市的街鋪臨沿港路與步行街，是整個(gè)項(xiàng)目最為核心的區(qū)域，因此24-40平米的使用面積，一方面能夠保證經(jīng)營的需要，另一方面整體銷售價(jià)值也因環(huán)境、景觀規(guī)劃得到有效提升，保證投資者能夠?qū)で蟮较鄳?yīng)的價(jià)值支撐點(diǎn)。2）、二、三、四層鋪位的分割：空中街市二、三、四層作為復(fù)式鋪位處理，經(jīng)營定位以休閑、娛樂為主，業(yè)態(tài)以茶吧、酒吧、足浴等為主體，以業(yè)態(tài)經(jīng)營的面積需求為依據(jù)，將二、三、四樓劃分為使用面積56-72平米左右的單個(gè)鋪位，單個(gè)鋪位開間8米左右，進(jìn)深7-10米左右，一方面保證可售性，另一方面兼顧業(yè)態(tài)經(jīng)營的面積需求。同時(shí)二樓保證連廊的環(huán)通性?？罩薪质腥龑颖毕騼?nèi)廊全部取消，劃分作為三層鋪位的內(nèi)陽臺(tái)，同時(shí)三層消防梯取消?？罩薪质芯o依步行街主體區(qū)域，主打環(huán)境及品位，能夠最直接的欣賞到項(xiàng)目的環(huán)境景觀系統(tǒng)，在空中街市現(xiàn)有二、三層復(fù)式鋪位的分割的基礎(chǔ)上，在三層增設(shè)至四層天臺(tái)的樓梯間，充分將四層的現(xiàn)有平臺(tái)利用為二三層鋪位的花園天臺(tái)，四樓各鋪位之間以柵欄間隔。四層因?yàn)槭瞧脚_(tái)，可以在平臺(tái)上設(shè)置空中花園，輔以綠化，與其外立面形成立體的景觀系統(tǒng)組合：該改動(dòng)一是在商戶在未來的經(jīng)營中可以在空中花園中設(shè)置休閑茶座，提升經(jīng)營的品味和商業(yè)經(jīng)營價(jià)值；二是面通過三層觀景陽臺(tái)及四層空中觀景天臺(tái)，制造成空中街市立體的環(huán)境景觀系統(tǒng)，進(jìn)一步提升空中街市二三層復(fù)式鋪位的銷售。3、商鋪一、商鋪二平面分割：商鋪一、商鋪二由于其地段相對(duì)遠(yuǎn)離步行街的核心區(qū)域，人流導(dǎo)向存在著一定的困難，因此為提升商鋪一、商鋪二的商業(yè)價(jià)值，對(duì)商鋪一、商鋪二進(jìn)行平面分割如下：1）、商鋪一、商鋪二一層平面布置：商鋪一由于進(jìn)深太深，開間和進(jìn)深不合理，因此需要進(jìn)行調(diào)整，將進(jìn)深控制在12米左右，其余部分，在銷售過程中作為廚房的功能配套贈(zèng)送，增加可售性。商鋪二沿1-16軸方向豎向進(jìn)行劃分，形成朝五金市場(chǎng)和商鋪一雙向開門的街鋪（朝五金市場(chǎng)若開間不夠設(shè)置單門，朝商鋪一設(shè)置雙門），單個(gè)鋪位面積48平米左右（開間4米，進(jìn)深12米），保證了經(jīng)營定位的經(jīng)營性。同時(shí)將洗手間設(shè)置在商鋪二的北側(cè)。商鋪一一層街鋪：開間：4.2米，進(jìn)深15.7米，單個(gè)鋪位使用面積65.94平米。商鋪二一層街鋪：開間：4米，進(jìn)深12米，單個(gè)鋪位使用面積48平米。2）、商鋪一、商鋪二二層平面布置A、西側(cè)連廊修改：商鋪一、商鋪二西側(cè)銜接處的門樓因?yàn)橄赖脑蛉コ?，同時(shí)為保證環(huán)通，商鋪一、商鋪二西側(cè)的連廊直接設(shè)置樓梯下至一層。B、出入口以及住宅樓梯的更改由于西側(cè)的門樓因?yàn)橄涝蛉コ?，為保證整個(gè)二層的環(huán)通，提升商業(yè)價(jià)值，因此將主入口設(shè)置在與東側(cè)的門樓銜接處。同時(shí)原住宅的消防樓梯，從臨解放街區(qū)域上高樓層，影響了街鋪的完整性，同時(shí)減少了街鋪的商業(yè)價(jià)值，因此，現(xiàn)將原住宅的消防樓梯對(duì)解放街設(shè)置出入口，統(tǒng)一將出入口設(shè)置在通過內(nèi)廊上下。C、增設(shè)旋轉(zhuǎn)樓梯為滿足消防的要求，在商鋪一、商鋪二的內(nèi)廓中間區(qū)域，設(shè)置旋轉(zhuǎn)樓梯直接下至一層，以滿足消防的要求。同時(shí)旋轉(zhuǎn)樓梯的設(shè)置，一方面滿足消防車道的要求，另一方面根據(jù)廣場(chǎng)的景點(diǎn)、小品進(jìn)行設(shè)置，形成有機(jī)整體。目前商鋪二與商鋪一的處理方式，后期的銷售壓力仍然較大，因此，為降低商鋪二的操作風(fēng)險(xiǎn)，建議商鋪二的二、三層不作為復(fù)式鋪位處理，以休閑、娛樂為經(jīng)營定位，作為公司的長(zhǎng)期收益，不考慮銷售。二、三層均作為大開間，不進(jìn)行詳細(xì)的分割，未來根據(jù)商戶的需要進(jìn)行分割，二、三樓預(yù)留洗手間位置。同時(shí)將二樓東端的一個(gè)鋪位作為扶梯，作為二樓與三樓之間的連結(jié)通道。4、湘銀大廈平面分割湘銀大廈一至三層為商鋪，四層以上為酒店式寫字樓，由于酒店式寫字樓對(duì)開間、進(jìn)深的要求，因此導(dǎo)致湘銀大廈的柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)需要進(jìn)行全面調(diào)整，以符合標(biāo)準(zhǔn)酒店客房對(duì)開間和進(jìn)深的要求，因此，結(jié)合湘銀大廈的經(jīng)營定位對(duì)其平面分割如下：1）、湘銀大廈一層街鋪鋪位分割：湘銀大廈一層街鋪，根據(jù)柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，沿解放街和沿步行街區(qū)域進(jìn)深等分，劃分為一排沿解放街的街鋪，一排沿步行街的街鋪；開間依據(jù)柱網(wǎng)調(diào)整后的開間，保證在3-5米之間。2）、湘銀大廈二、三層鋪位分割：湘銀大廈二、三層經(jīng)營定位整體承租給中西餐飲大商家，作為酒店式寫字樓的商務(wù)配套，因此，對(duì)于湘銀大廈的二、三樓不作鋪位分割，保持現(xiàn)有的框架結(jié)構(gòu)。3）、產(chǎn)權(quán)式酒店或?qū)懽謽欠指睿合驺y大廈的寫字樓主要集中在五至十六層，同時(shí)建筑結(jié)構(gòu)上存在著圓弧形的造型，考慮到寫字樓與酒店標(biāo)準(zhǔn)客房的雙重經(jīng)營定位，鋪位劃分分為二個(gè)部分進(jìn)行：第一部分：規(guī)則區(qū)域的鋪位劃分規(guī)則區(qū)域的鋪位劃分單間的開間為4米左右，進(jìn)深6.8-7.1米之間，通道2.4米，獨(dú)立單間預(yù)留衛(wèi)生間位置。第二部分：圓弧形區(qū)域的鋪位劃分圓弧形區(qū)域的鋪位劃分，以柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，同時(shí)兼顧開間大小，形成開間4.1米-5米，進(jìn)深7.1米的單間，以及開間3.8米-3米，進(jìn)深6.8米的單間，通道2.4米，獨(dú)立單間預(yù)留衛(wèi)生間位置。5、商鋪三平面分割： 商鋪三也主要為街鋪形式進(jìn)行分割，為兼顧銷售及經(jīng)營，主要分割如下：A、一樓臨建設(shè)南路消防梯更改為鋪位：考慮到臨建設(shè)南路為本建筑人流最集中最旺的區(qū)域，而目前現(xiàn)有的建筑平面布置上，設(shè)置了消防樓梯，降低了可售面積及整體收益。因此，將20軸至21軸之間的消防樓梯挪至18軸至20軸之間，將20軸至21軸之間劃分為鋪位，增加整體收益。B、圓弧形區(qū)域的鋪位分割圓弧形區(qū)域面積較大，可售性低，因此將其等分為四個(gè)鋪位，增加可售性。同時(shí)二、三層設(shè)計(jì)成復(fù)式鋪位。C、商鋪三柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整通過綜合考慮商鋪三的柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)、二、三層鋪位的面積大小及可售性，建議將商鋪三的柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，由目前的柱間距8米，調(diào)整為柱間距6米。通過上述調(diào)整后，商鋪三的平面分割如下：商鋪三一層平面分割：一層的單個(gè)鋪位開間3米，進(jìn)深5-8米之間，單個(gè)鋪位15平米至24平米之間，可售性及經(jīng)營性能夠有效兼顧。商鋪三二、三層平面分割：二層的單個(gè)鋪位開間6米，進(jìn)深10-13米，單個(gè)鋪位60平米至78平米之間，同時(shí)二、三層作為復(fù)式鋪位處理，能夠兼顧可售及經(jīng)營的雙重性。6、解放街1-5號(hào)樓平面分割：1）、一號(hào)樓平面分割：解放街一號(hào)樓一、二層作為復(fù)式鋪位處理，單個(gè)鋪位開間4.5米，進(jìn)深8.6-9.6米左右，鋪位使用面積：38.7-43.2平米左右；同時(shí)出于經(jīng)營的角度考慮，每個(gè)鋪位設(shè)置獨(dú)立的洗手間。2）、二號(hào)樓平面分割：解放街二號(hào)樓由于地塊的限制，設(shè)計(jì)時(shí)一、二層作為復(fù)式鋪位處理，局部地區(qū)一至三層復(fù)式鋪位，鋪位開間基本在3.6米4.2米之間，但是鋪位進(jìn)深則在10-18米之間，單個(gè)鋪位的開間和進(jìn)深比例不協(xié)調(diào)，由于受到地塊條件的限制，因此建議解放街二號(hào)樓局部三層的區(qū)域，只做到二層，將一、二層作為復(fù)式鋪位處理，原三層區(qū)域作為住宅的空中花園，提升住宅的價(jià)值。3）、三號(hào)樓平面分割：解放街三號(hào)樓街鋪二層，一、二層作為復(fù)式鋪位處理，單個(gè)鋪位劃分開間3.8-4.2米之間，進(jìn)深11.9米，單個(gè)鋪位使用面積45.22-49.98平米之間，每個(gè)鋪位設(shè)單獨(dú)的洗手間。4）、四號(hào)樓平面分割：解放街四號(hào)樓街鋪二層，一、二層作為復(fù)式鋪位處理，具體劃分如下：一層街鋪：劃分為南北兩排街鋪，單個(gè)鋪位開間4.2米左右，進(jìn)深6.9-10米左右，北則街鋪與二層作為復(fù)式鋪位處理，南則鋪位獨(dú)立街鋪。二層：與北則一層街鋪?zhàn)鳛閺?fù)式鋪位處理，單個(gè)鋪位開間4.2米，進(jìn)深近20米左右；5）、五號(hào)樓平面分割：解放街五號(hào)樓地塊長(zhǎng)度為18米左右，由于綢布店需要建在此處，占地100平米左右，長(zhǎng)度為10米左右，因此解放街五號(hào)樓僅剩下了8米左右的開間長(zhǎng)度，所以進(jìn)行劃分時(shí)，將其一分為二，形成二個(gè)街鋪，單個(gè)鋪位開間4米，進(jìn)深11米左右，單個(gè)鋪位使用面積44平米左右，一、二層作為復(fù)式鋪位處理。第四部分：項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶群體定位項(xiàng)目為株洲首個(gè)超大規(guī)模主題式商業(yè)步行街，整體經(jīng)營以“主力大商家+街鋪”的形式進(jìn)行，其中主力大商家涉及業(yè)態(tài)為：超市百貨、電器、服裝、餐飲、休閑娛樂等。街鋪的經(jīng)營定位涉及業(yè)態(tài)為：餐飲、服裝、飾品、兒童用品、數(shù)碼、手機(jī)、珠寶首飾等。因此，針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營定位，項(xiàng)目的招商目標(biāo)客戶群體主要分為三部分：1、各類業(yè)態(tài)的品牌大商家主力大商家對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升意義重大，因此對(duì)于品牌大商家的引進(jìn)，以全國為單位，在全國范圍內(nèi)尋找各類業(yè)態(tài)合適的大商家進(jìn)行洽談，最終選擇合適的品牌大商家以帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售以及后續(xù)的經(jīng)營。2、各類業(yè)態(tài)的本區(qū)域生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營者項(xiàng)目街鋪及主力大商家的輔營區(qū)，以餐飲、服裝、飾品等業(yè)態(tài)定位為主體，其招商對(duì)象主體仍以本區(qū)域的經(jīng)營者為主體。3、意向從事零售業(yè)的個(gè)人 項(xiàng)目處于株洲最為核心的位置，是株洲城市的起源和商業(yè)的發(fā)源地，對(duì)眾多意向從事零售業(yè)的個(gè)人將產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，同時(shí)從事零售業(yè)成本較低，加上項(xiàng)目半年的免租期限，能極大的調(diào)動(dòng)意向從事零售業(yè)的個(gè)人及下崗工人成為街鋪經(jīng)營的主力軍。其中，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)、不同的工程項(xiàng)目及經(jīng)營定位，項(xiàng)目招商的目標(biāo)客戶也有所不同。各種業(yè)態(tài)的招商目標(biāo)客戶：業(yè)態(tài)名稱招商目標(biāo)客戶超市百貨國際、國內(nèi)范圍內(nèi)的品牌百貨超市，如家樂福、新一佳、好又多、家潤多、王府井百貨、茂業(yè)百貨等電器國內(nèi)知名品牌商家，如國美、蘇寧、大中等服裝服裝招商的目標(biāo)客戶又分兩類，主題商城和街鋪、輔營區(qū)。主題商城主要以全國知名的商家為主，例如深圳曼哈名店、女人世界等。街鋪、輔營區(qū)主要以省內(nèi)及本區(qū)域生產(chǎn)廠家、經(jīng)銷商、經(jīng)營者，意向從事零售業(yè)的個(gè)人為主體餐飲國內(nèi)、省內(nèi)知名中西餐飲店，如小肥羊、火宮殿、上島咖啡等；意向從事餐飲業(yè)的個(gè)人休閑娛樂主要針對(duì)省內(nèi)知名商家，如金色年華、大中華歌廳等；本區(qū)域休閑娛樂經(jīng)營者精品數(shù)碼、電腦本區(qū)域及省內(nèi)其它區(qū)域經(jīng)營者珠寶首飾、眼鏡國內(nèi)知名品牌商家，如周大福等；省內(nèi)從事該行業(yè)的經(jīng)營者其它（包括小吃、小飾品、兒童用品等）本區(qū)域從事該行業(yè)的經(jīng)營者及意向從事零售行業(yè)的個(gè)人各棟單體建筑招商目標(biāo)客戶定位：工程項(xiàng)目名稱招商目標(biāo)客戶空中街市作為整個(gè)商業(yè)步行街的主體部分，項(xiàng)目未來的窗口，業(yè)態(tài)豐富，整體定位為中檔，因此租金相對(duì)較高。一樓定位為各類業(yè)態(tài)的品牌店（包括餐飲、珠寶首飾、服裝、眼鏡等），目標(biāo)客戶為省內(nèi)及國內(nèi)知名品牌商家；本區(qū)域生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營者；二、三樓定位為休閑娛樂區(qū)，目標(biāo)客戶為省內(nèi)品牌商家；個(gè)體經(jīng)營者；湘銀大廈一樓定位為品牌電腦及數(shù)碼專賣店，招商目標(biāo)客戶為省內(nèi)經(jīng)銷商、代理商和個(gè)體經(jīng)營者；意向從事該行業(yè)的個(gè)人；二、三樓作為商務(wù)配套，定位為中西餐廳，招商目標(biāo)客戶為省內(nèi)及國內(nèi)知名餐飲商家，如小肥羊、上島咖啡等影視廣場(chǎng)作為整個(gè)商業(yè)步行街的核心部分，經(jīng)營定位為女人世界+百貨超市+輔營區(qū)，根據(jù)其經(jīng)營定位女人世界目標(biāo)客戶為國內(nèi)知名女性零售品牌商家（如女人世界）；全國各地服裝、飾品、化妝品生產(chǎn)廠家、經(jīng)銷商與個(gè)體經(jīng)營者；百貨超市目標(biāo)客戶為國際、國內(nèi)品牌商家，如家樂福、新一佳、天虹等；輔營區(qū)目標(biāo)客戶為本區(qū)域相對(duì)經(jīng)營者；意向從事零售業(yè)的個(gè)人商鋪一 商鋪一負(fù)一層與商鋪二一層為美食廣場(chǎng)，目標(biāo)客戶為省內(nèi)知名餐飲、小吃商家；本區(qū)域從事餐飲業(yè)的經(jīng)營者；意向從事餐飲業(yè)的經(jīng)營者。商鋪一的二層與商鋪二的二、三層為休閑娛樂定位，目標(biāo)客戶為省內(nèi)休閑娛樂品牌商家及個(gè)體經(jīng)營者商鋪二商鋪三一層為社區(qū)服務(wù)店，目標(biāo)客戶為本區(qū)域該行業(yè)的經(jīng)營者一號(hào)樓主要立足于周邊中學(xué)、小學(xué)及居民日常消費(fèi)，業(yè)態(tài)涉及餐飲、醫(yī)藥、文具、辦公用品等定位為社區(qū)服務(wù)店，目標(biāo)客戶為省內(nèi)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營者及本區(qū)域意向從事零售業(yè)的個(gè)人二號(hào)樓三號(hào)樓四號(hào)樓五號(hào)樓第五部分：項(xiàng)目生意源分析項(xiàng)目作為株洲市首個(gè)集購物、休閑、娛樂、游玩于一體的大型商業(yè)步行街，其40萬平方米的超大規(guī)模、40年不過時(shí)超前的建筑景觀規(guī)劃、以炎帝神農(nóng)文化為主線、湖湘文化為環(huán)境塑造、以步行街+品牌百貨超市黃金搭檔為經(jīng)營基礎(chǔ)，建成后將成為整個(gè)株洲乃至整個(gè)湖南的窗口及名片，其巨大的輻射力將涵蓋整個(gè)湖南、波及全國。一、株洲市整體消費(fèi)力及消費(fèi)類別分析：通過2002年度、2003年度株洲市統(tǒng)計(jì)局公布的城市居民生活消費(fèi)性支出數(shù)據(jù)顯示：2002年，全市居民人均可支配收入7934元，按可比口徑計(jì)算增長(zhǎng)9.5%，其中城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資報(bào)酬12328元，比上年增長(zhǎng)12.6%。城市居民恩格爾系數(shù)為35.6%，比上年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。 城市居民生活消費(fèi)性支出6252元，比上年增長(zhǎng)10%， 其中： 食品支出2225元，比上年增長(zhǎng)0.2%； 娛樂、教育和文化支出1113元，比上年增長(zhǎng)24.92%； 交通、通信支出741元，比上年增長(zhǎng)6.77%； 居住支出692元，比上年增長(zhǎng)5.01% ； 衣著支出518元，比上年下降2.08%； 家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出434元，比上年增長(zhǎng)2.36%； 醫(yī)療保健支出368元，比上年增長(zhǎng)7.92 %； 雜項(xiàng)商品及服務(wù)支出163元，比上年下降53.3%；2002年居民生活消費(fèi)性支出比例從2003年110月份株洲市統(tǒng)計(jì)局公布的信息分析，2003年前10個(gè)月累計(jì)人均可支配收入7358元，其中85%來源于勞動(dòng)報(bào)酬，居民人均消費(fèi)性支出5641元，占人均可支配收入的76.7%；在居民人均消費(fèi)性支出5641元中： 食品支出1942元，占總支出的34.43%； 娛樂文化教育活動(dòng)支出1127元，占總支出的19.98%； 交通和通訊支出668元，占總支出的11.84%； 衣著支出526元，占總支出的9.32%； 居住支出526元，占總支出的9.32%； 家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出384元，占總支出的6.81%； 醫(yī)療保健支出269元，占總支出的4.77%； 雜項(xiàng)商品及服務(wù)支出199元，占總支出的3.53%；通過近二年的最新數(shù)據(jù)顯示：株洲市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)良性發(fā)展趨勢(shì)，人口平穩(wěn)增長(zhǎng)，人民生活水平不斷提高，同時(shí)在消費(fèi)領(lǐng)域，對(duì)于食品、娛樂、教育、文化、交通、通信、衣著等方面的消費(fèi)占據(jù)了較大的比重。株洲市零售業(yè)態(tài)發(fā)展的空間和潛力巨大，市民消費(fèi)力強(qiáng)勁。二、株洲市消費(fèi)區(qū)域特性分析： 零售業(yè)就近消費(fèi)是必然法則，同時(shí)根據(jù)商業(yè)中心的規(guī)模和吸引力等綜合影響，決定了商業(yè)中心的核心輻射力，就株洲目前現(xiàn)有的零售商業(yè)格局情況分析：東、南、西、北四個(gè)區(qū)域零售消費(fèi)均存在著以下特性：日常生活消費(fèi)就近消費(fèi)，本區(qū)域的休閑、娛樂場(chǎng)所，大部分為周邊居民提供中低檔的休閑、娛樂服務(wù)，多為同事或朋友一起喝茶、聊天等。以南區(qū)為核心的核心商業(yè)圈，對(duì)其它區(qū)域的消費(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，部分特色的休閑、娛樂消費(fèi)區(qū)域，如七一路等，成為全市休閑、娛樂消費(fèi)集中的區(qū)域。具體分析如下：1、日常中低檔產(chǎn)品、生活日用品：一般選擇就近消費(fèi)，若周邊擁有大型一站式商城或超市，則該區(qū)域?qū)⒊蔀橄M(fèi)者經(jīng)常光顧的地方；若附近沒有，則對(duì)于生活日用品、急需品則選擇小型超市或士多店、雜貨店進(jìn)行消費(fèi)，偶爾會(huì)遠(yuǎn)赴大型綜合型超市、商城進(jìn)行消費(fèi)。2、中高檔產(chǎn)品、家用電器：一般選擇在大型商場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)，一方面由于大型商城中高檔產(chǎn)品聚集，選擇空間大；另一方面產(chǎn)品質(zhì)量對(duì)消費(fèi)者也有信心保證。3、休閑娛樂：一般選擇就近消費(fèi)，但商務(wù)活動(dòng)一般以城市的核心商圈、中高檔休閑娛樂場(chǎng)所為主體，同時(shí)部分具有特色的休閑娛樂，成為全市休閑娛樂消費(fèi)的核心。4、文體用品：文體用品消費(fèi)習(xí)慣主要分為二個(gè)方面：一方面是就近消費(fèi)，如校園周邊的就近消費(fèi)，另一方面是到專門的文體用品市場(chǎng)、書城進(jìn)行消費(fèi)，大型專業(yè)市場(chǎng)及書城成為面向全市消費(fèi)的核心。5、核心商業(yè)區(qū)對(duì)消費(fèi)者的吸引力：目前株洲百貨區(qū)域成為株洲的核心商業(yè)區(qū)，對(duì)整個(gè)株洲市的居民產(chǎn)生了強(qiáng)大的吸引力，吸引著旺盛的人流，形成了一定的商業(yè)品牌效應(yīng)，并帶動(dòng)著周邊商業(yè)的發(fā)展。全市四個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者，節(jié)假日、休息、工作之余，均將株洲區(qū)域作為購物、休閑、娛樂消費(fèi)的主要區(qū)域，由此可以看出核心商業(yè)區(qū)對(duì)消費(fèi)者的強(qiáng)勁吸引作用。三、項(xiàng)目生意源分析：1、整個(gè)株洲市消費(fèi)群體是項(xiàng)目生意源的消費(fèi)主體。從本項(xiàng)目的角度來看，項(xiàng)目位于株洲城市的起源和商業(yè)的發(fā)源地，商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，第一消費(fèi)區(qū)域每年14億大市場(chǎng)。同時(shí)為株洲最大的主題式商業(yè)步行街，一期10萬平米超大規(guī)模，集休閑、娛樂、購物、游玩與一體，建筑風(fēng)格體現(xiàn)株洲城市歷史的發(fā)展獨(dú)樹一幟，環(huán)境景觀系統(tǒng)以“炎帝”神農(nóng)為主題，兩大出入口緊鄰株洲最為核心的交通樞紐，各主題廣場(chǎng)的定期的活動(dòng)推廣等等獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，必將使得項(xiàng)目成為株洲第一商業(yè)核心區(qū)，必將產(chǎn)生強(qiáng)大的輻射力，輻射整個(gè)株洲市每年80億的零售消費(fèi)大市場(chǎng)。此外，株洲市居民對(duì)項(xiàng)目情況了解，又占盡天時(shí)、地利，來本項(xiàng)目購物方便，同時(shí)集休閑、娛樂一站式消費(fèi)與一體，良好的建筑和環(huán)境景觀規(guī)劃，讓購物不僅僅是購物，讓購物成為一種實(shí)實(shí)在在的精神和心靈的享受。因此，將是本項(xiàng)目消費(fèi)的生力軍，估計(jì)這部分消費(fèi)者占整個(gè)生意源的80%。2、長(zhǎng)株潭、湖南省內(nèi)其它區(qū)域的消費(fèi)者，并波及全國該類消費(fèi)群體，主要可以細(xì)分為以下幾個(gè)方面：商務(wù)人士（主要來自長(zhǎng)株潭及湖南省內(nèi)，部分全國）生意人（主要來自長(zhǎng)株潭及湖南省內(nèi)，部分全國）旅游群體（主要來自全國）且成為項(xiàng)目消費(fèi)群主要是因?yàn)榻煌ū憷?，以及株洲的?yōu)越的地理位置，眾多的企業(yè)均在株洲設(shè)立有辦事處和分公司，一方面出入商務(wù)往來的需要，另一方面項(xiàng)目以華夏始祖炎帝神農(nóng)文化為主線，湖湘文化為環(huán)境塑造，其獨(dú)特的規(guī)劃，對(duì)上述人士形成強(qiáng)大的吸引力，成為商務(wù)往來、旅游的必逛之地。預(yù)計(jì)此類消費(fèi)群占20%左右；第六部分：項(xiàng)目各部分租金策略一、項(xiàng)目各部分標(biāo)準(zhǔn)租金水平：株洲目前在售商業(yè)物業(yè)與本項(xiàng)目在售價(jià)和租金上不具有可比性，因此參照意義不大，因此，通過對(duì)株洲整體商業(yè)情況的調(diào)查，以株洲現(xiàn)有的商業(yè)核心區(qū)的租金水平為參照依據(jù)，綜合項(xiàng)目的建筑、環(huán)境景觀、大商家等利好信息，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升，