房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告11.doc

XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司抵押價(jià)值估價(jià)報(bào)告XXX房估報(bào)字2014第0135號(hào)估價(jià)項(xiàng)目名稱：安慶市開發(fā)區(qū)光彩大市場(chǎng)三期光彩西二街26#、28#非住宅用房的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估估價(jià)委托人：張良進(jìn)、夏慶慶估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) ：XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：XXX、XXX估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二零一四年五月十五日估價(jià)作業(yè)日期：二零一四年五月十五日至二零一四年五月十六日目 錄致估價(jià)委托人函.3估價(jià)師聲明.4估價(jià)的假設(shè)和限制條件.6一、估價(jià)的假設(shè).6二、應(yīng)用的限制條件.6房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告. .8一、估價(jià)委托人.8二、估價(jià)機(jī)構(gòu).8三、估價(jià)對(duì)象.8四、估價(jià)目的.10五、估價(jià)時(shí)點(diǎn).10六、價(jià)值定義.10七、估價(jià)依據(jù).10八、估價(jià)原則.11九、估價(jià)方法選擇.12十、估價(jià)結(jié)果.14十一、估價(jià)人員.14十二、估價(jià)作業(yè)日期.14十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.14房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告.15一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析.15二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析.16三、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述與分析.16四、市場(chǎng)背景分析.18五、最高最佳使用分析.18六、風(fēng)險(xiǎn)提示及變現(xiàn)能力分析.19七、估價(jià)方法選用.20八、估價(jià)測(cè)算過(guò)程.22九、估價(jià)結(jié)果確定.37附件（均為復(fù)印件）一、房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書二、房地產(chǎn)評(píng)估委托方承諾函三、房地產(chǎn)權(quán)證 四、國(guó)有土地使用證五、與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的外觀和內(nèi)部照片六、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照七、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書八、估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證致估價(jià)委托人函張良進(jìn)、夏慶慶：我單位接受您們的委托，對(duì)您們所屬的位于安慶市開發(fā)區(qū)光彩大市場(chǎng)三期光彩西二街26#、28#非住宅用房（權(quán)證字號(hào)：房地權(quán)證宜字第50131362號(hào)、房地權(quán)證宜字第50131363號(hào)、房地權(quán)證宜字第50131364號(hào)、房地權(quán)證宜字第50131365號(hào)，建筑面積分別為：138.62M2、138.62M2，共277.24M2，建成年代2003年）進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。我們的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察和核實(shí)，根據(jù)特定的估價(jià)目的與相關(guān)的估價(jià)依據(jù)，遵循估價(jià)原則，依據(jù)科學(xué)的估價(jià)程序，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，經(jīng)過(guò)評(píng)估，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年5月15日的估價(jià)結(jié)果為人民幣：貳佰柒拾柒萬(wàn)玖仟陸佰捌拾肆元整（￥2779684元），評(píng)估單價(jià)為人民幣：10026元/ M2。估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期自本估價(jià)報(bào)告出具之日（2014年5月16日）起壹年內(nèi)有效。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程及有關(guān)說(shuō)明，詳見附后的估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。 此 致法定代表人（蓋章）XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二零一四年五月十六日 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有任何利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、估價(jià)師依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291-1999）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)人員XXX已于2014年5月15日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。7、本估價(jià)報(bào)告是由專業(yè)估價(jià)人員完成的，沒有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。8、本估價(jià)報(bào)告未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，不得向委托方和評(píng)估報(bào)告審核部門之外的單位或個(gè)人提供，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體上；對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告揭示的相關(guān)事項(xiàng)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9、本報(bào)告書由“致委托方函”、“房地產(chǎn)估價(jià)師聲明”、“估價(jià)假設(shè)和限制條件”、“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”、 “估價(jià)技術(shù)報(bào)告”和“附件”構(gòu)成完整的估價(jià)報(bào)告。報(bào)告使用人應(yīng)嚴(yán)格按照本估價(jià)報(bào)告全部完整地應(yīng)用，我們不對(duì)任何割裂使用的應(yīng)用行為負(fù)責(zé)。否則由此引起的后果與本公司和估價(jià)人員無(wú)關(guān)。本報(bào)告經(jīng)法定代表人蓋章，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽章，評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章并作為一個(gè)整體時(shí)有效。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)號(hào) 簽 章XXX XXXXXX XXX估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的假設(shè)1、假設(shè)該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達(dá)到最佳使用狀態(tài)，且權(quán)屬關(guān)系不存在糾紛，不受任何權(quán)利限制。2、假設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性變化。3、假設(shè)估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處在交易過(guò)程中，估價(jià)師根據(jù)估價(jià)對(duì)象的交易條件模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。4、假設(shè)市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。5、假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)和未來(lái)合理存續(xù)期間，按目前的使用方式、規(guī)模、環(huán)境和用途等情況下可以繼續(xù)使用。6、假設(shè)委托人所提供的所有材料真實(shí)有效。二、應(yīng)用的限制條件1、本估價(jià)報(bào)告僅作為估價(jià)委托人辦理房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，提供估價(jià)對(duì)象的價(jià)值參考依據(jù)，不得另做它用。2、此次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值為估價(jià)對(duì)象滿足上述各條的假設(shè)前提下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的非住宅用途房地產(chǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。3、本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)場(chǎng)勘察之日，即2014年5月15日；估價(jià)結(jié)果的應(yīng)用有效期自本估價(jià)報(bào)告出具之日（2014年5月16日）起壹年內(nèi)有效。4、與該估價(jià)對(duì)象相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情或估價(jià)對(duì)象本身若在本估價(jià)結(jié)果的有效期內(nèi)發(fā)生了重大變化，該估價(jià)對(duì)象必須重新評(píng)估。 5、本估價(jià)報(bào)告僅是在報(bào)告中說(shuō)明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以相關(guān)管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。6、本次報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)有使用狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值。7、發(fā)現(xiàn)本報(bào)告的文字或數(shù)字因印刷發(fā)生錯(cuò)誤和誤差時(shí)，應(yīng)通知本公司更正，未經(jīng)更正時(shí)，本報(bào)告差錯(cuò)部分無(wú)效。8、報(bào)告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留小數(shù)或取整。因此，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況，但不影響計(jì)算結(jié)果和最終評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人姓 名：張良進(jìn)、夏慶慶身份證號(hào)碼34082219830404312X住 址：安徽省安慶市宜秀區(qū)大橋辦事處紅光社居委建興組31-2號(hào)二、估價(jià)機(jī)構(gòu)名 稱：XXX房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：XXX公司地址：XXX估價(jià)資格：叁級(jí)資質(zhì)證書號(hào)：XXX三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象的概況1、房產(chǎn)登記狀況房屋所有權(quán)人張良進(jìn)、夏慶慶權(quán)證字號(hào)房地權(quán)證宜字第50131362號(hào)、房地權(quán)證宜字第50131363號(hào)、房地權(quán)證宜字第50131364號(hào)、房地權(quán)證宜字第50131365號(hào)房屋產(chǎn)別私有房產(chǎn)共有情況共同共有房屋坐落開發(fā)區(qū)光彩大市場(chǎng)三期光彩西二街26#、28#2、土地基本狀況土地使用權(quán)人張良進(jìn)、夏慶慶權(quán)證字號(hào)慶國(guó)用（2013）第16594號(hào)、慶國(guó)用（2013）第16595號(hào)使用權(quán)類型出讓土地使用權(quán)面積（）34.66用 途綜合使用權(quán)終止日期2053年6月開發(fā)程度六通一平地號(hào)07-04-005-01（二）區(qū)域狀況地理位置同安路東側(cè)四 至東距龍眠山南路約600米，南距回祥東路約為250米，西距同安路約100米，北距天柱山路約為50米。交通狀況周邊有11、19、21、28等路公交車在附近?？俊Ｖ苓厾顩r附近有東方虹城、回祥小區(qū)等多處住宅小區(qū)；周邊有安慶市光彩大市場(chǎng)、安慶現(xiàn)代婦科醫(yī)院、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)等商業(yè)場(chǎng)所。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)榘矐c市開發(fā)區(qū)居住休閑娛樂聚集區(qū)，生活環(huán)境較好。基礎(chǔ)配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、銀行、超市、醫(yī)院等公共設(shè)施配套齊全，人流量較大，商業(yè)氛圍較濃，商業(yè)聚集度較高，市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施較為完善，適合商業(yè)投資發(fā)展。公共配套設(shè)施估價(jià)對(duì)象周邊一公里范圍內(nèi)有賽格數(shù)碼城、安菱商城、安慶公路客運(yùn)中心站等公共配套設(shè)施。（附位置示意圖）（三）估價(jià)對(duì)象實(shí)物概況估價(jià)對(duì)象名稱開發(fā)區(qū)光彩大市場(chǎng)三期光彩西二街26#、28#設(shè)計(jì)用途非住宅建筑面積 （平方米）277.24總層數(shù)4實(shí)際用途經(jīng)營(yíng)房屋結(jié)構(gòu)鋼混所在層數(shù)1-4建筑年代2003平面布局/裝修狀況外墻面為廣告板，卷閘門、玻璃門、塑鋼窗，一層現(xiàn)用于內(nèi)衣銷售，地面為地板磚地面，內(nèi)墻面為乳膠漆刷白，一層內(nèi)部有一樓梯進(jìn)入二至四層，二層至四層現(xiàn)堆放貨物，地面為地板磚地面，內(nèi)墻面為乳膠漆刷白。使用狀況估價(jià)對(duì)象目前自用，目前使用狀況良好。附屬設(shè)施上下水、電、通訊、寬帶、消防四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年5月15日。（現(xiàn)場(chǎng)勘察之日）六、價(jià)值定義估價(jià)對(duì)象的房地合一的公開市場(chǎng)價(jià)值（包含二次裝修價(jià)值），評(píng)估結(jié)果為房地產(chǎn)抵押價(jià)值。房地產(chǎn)抵押價(jià)值等于未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀合法利用條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2014年5月15日，符合估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)格。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。七、估價(jià)依據(jù)（一）法律、法規(guī)：1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法2、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（二）部門規(guī)章、規(guī)范性文件、地方法規(guī)：1、關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知（建住房20108號(hào)）2、城市房地產(chǎn)估價(jià)管理暫行辦法建設(shè)部建房579號(hào)3、安徽省房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法4、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見5、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（三）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999)2、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(國(guó)標(biāo)GB/T 18508-2001)3、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（四）委托人提供的有關(guān)資料：1、房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件2、國(guó)有土地使用證復(fù)印件3、委托人提供的有關(guān)資料（五）估價(jià)方調(diào)查收集的資料：1、現(xiàn)場(chǎng)勘查資料2、市場(chǎng)調(diào)查資料3、估價(jià)師收集的其他資料八、估價(jià)原則根據(jù)估價(jià)委托，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況，遵循估價(jià)工作合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。1、合法原則：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。2、最高最佳原則：指房地產(chǎn)估價(jià)必須在合法條件下以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高最佳效力為前提估價(jià)；分別以保持現(xiàn)狀前提、轉(zhuǎn)換用途前提、裝修改造前提、重新利用前提做出判斷和選擇。3、替代原則：指房地產(chǎn)估價(jià)必須依據(jù)同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)值也應(yīng)相近的一般原理進(jìn)行估價(jià)。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，反映了房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。九、估價(jià)方法選擇房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法。估價(jià)方法的選擇應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合本次評(píng)估的估價(jià)目的等具體特點(diǎn)，對(duì)上述估價(jià)方法做如下選擇：1、市場(chǎng)比較法：是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。該方法的理論依據(jù)是替代原理，因此，只要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類似的交易實(shí)例較多時(shí)，都可使用該方法。本次評(píng)估中，經(jīng)調(diào)查與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為活躍，可將市場(chǎng)比較法作為基本的評(píng)估方法。2、收益還原法：是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。該方法是以房地產(chǎn)的客觀收益，利用某一還原率求得房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，該方法廣泛用于收益性或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)。估價(jià)對(duì)象為非住宅用房，根據(jù)安慶市目前的租賃市場(chǎng)行情，該估價(jià)對(duì)象可出租以獲取收益，即該估價(jià)對(duì)象為具有潛在收益的房地產(chǎn)，符合收益法的應(yīng)用條件。3、假設(shè)開發(fā)法：是通過(guò)預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。該方法適用于一個(gè)待開發(fā)或未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等）通過(guò)測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。本次評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象屬于開發(fā)已完成的房地產(chǎn)，故不適用此方法進(jìn)行評(píng)估。4、成本法：是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置和建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估房產(chǎn)所需的全部成本減去被評(píng)估房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的貶值，得到的差額作為被評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估凈值的一種評(píng)估方法。該方法適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)中無(wú)法利用市場(chǎng)比較法和收益還原法的房地產(chǎn)估價(jià)。本次評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟，且估價(jià)對(duì)象的用途及所處位置決定了其具有潛在收益，則不適用此方法進(jìn)行評(píng)估。綜上所述，本報(bào)告將采用市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。十、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2014年5月15日）的評(píng)估價(jià)值為人民幣：貳佰柒拾柒萬(wàn)玖仟陸佰捌拾肆元整（￥2779684元），評(píng)估單價(jià)為人民幣：10026元/ M2。十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)號(hào) 簽 章XXX XXXXXX XXX十二、估價(jià)作業(yè)日期 2014年5月15日至2014年5月16日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 自估價(jià)報(bào)告出具之日起有效期為十二個(gè)月。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析1、土地實(shí)物狀況描述與分析根據(jù)委托人提供的國(guó)有土地使用證【權(quán)證字號(hào)：慶國(guó)用（2013）第16594號(hào)、慶國(guó)用（2013）第16595號(hào)】得知，估價(jià)對(duì)象所占07-04-005-01號(hào)土地，土地使用權(quán)人為張良進(jìn)、夏慶慶，用途均為綜合，使用權(quán)類型均為出讓，終止日期均為2053年6月，使用權(quán)面積均為34.66。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察，估價(jià)對(duì)象所占宗地四至：東距龍眠山南路約600米，南距回祥東路約為250米，西距同安路約100米，北距天柱山路約為50米；宗地內(nèi)地勢(shì)平坦，形狀較規(guī)則，無(wú)不良地質(zhì)條件，土地開發(fā)程度為“六通一平”（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣及場(chǎng)地平整）。2、建筑物實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象位于同安路東側(cè)，估價(jià)對(duì)象狀況詳見下表：估價(jià)對(duì)象名稱開發(fā)區(qū)光彩大市場(chǎng)三期光彩西二街26#、28#設(shè)計(jì)用途非住宅建筑面積 （平方米）277.24總層數(shù)4實(shí)際用途經(jīng)營(yíng)房屋結(jié)構(gòu)鋼混所在層數(shù)1-4建筑年代2003平面布局/裝修狀況外墻面為廣告板，卷閘門、玻璃門、塑鋼窗，一層現(xiàn)用于內(nèi)衣銷售，地面為地板磚地面，內(nèi)墻面為乳膠漆刷白，一層內(nèi)部有一樓梯進(jìn)入二至四層，二層至四層現(xiàn)堆放貨物，地面為地板磚地面，內(nèi)墻面為乳膠漆刷白。使用狀況估價(jià)對(duì)象目前自用，目前使用狀況良好。附屬設(shè)施上下水、電、通訊、寬帶、消防 估價(jià)對(duì)象建筑物經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察，維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，承重結(jié)構(gòu)未見不均勻沉降，門窗較為完好。二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象已取得房地產(chǎn)權(quán)證【房地權(quán)證宜字第50131362號(hào)、房地權(quán)證宜字第50131363號(hào)、房地權(quán)證宜字第50131364號(hào)、房地權(quán)證宜字第50131365號(hào)】，其設(shè)計(jì)用途為非住宅，實(shí)際用途為經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)權(quán)利人為張良進(jìn)、夏慶慶，房屋產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，共有情況為共同共有。不存在他項(xiàng)權(quán)益。估價(jià)對(duì)象已取得國(guó)有土地使用證【權(quán)證字號(hào)：慶國(guó)用（2013）第16594號(hào)、慶國(guó)用（2013）第16595號(hào)】，土地使用權(quán)人為張良進(jìn)、夏慶慶，土地用途均為綜合，土地使用權(quán)類型均為出讓。三、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述與分析（一）區(qū)域因素安慶市位于長(zhǎng)江中下游北岸，皖鄂贛三省交界處，東與安徽省池州市、銅陵市隔江相望，南以長(zhǎng)江與江西省九江市相連，西界湖北省黃梅、蘄春、英山三縣，北接安徽省六安市、巢湖市。 安慶市轄區(qū)面積1.54萬(wàn)平方公里，現(xiàn)轄一市七縣三區(qū)，即桐城市，懷寧、樅陽(yáng)、潛山、太湖、宿松、望江、岳西七個(gè)縣和迎江、大觀、宜秀區(qū)三個(gè)區(qū)，總?cè)丝?10萬(wàn)人，其中市區(qū)72.7萬(wàn)人。安慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于3月21日正式升級(jí)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，定名為安慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，實(shí)行現(xiàn)行國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的政策。至此，安慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)正式躋身國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)行列。安慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)始建于1992年8月，是我國(guó)中部地區(qū)最早的開發(fā)區(qū)之一。建區(qū)以來(lái)，該區(qū)始終按照“三為主、二致力、一促進(jìn)”的發(fā)展方針，堅(jiān)持高強(qiáng)度招商、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量服務(wù)，成為安慶及周邊地區(qū)吸引外資、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的中心區(qū)域，已形成汽車零部件、裝備制造、IT電子、化工醫(yī)藥、輕工紡織等五個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。截止目前，開發(fā)區(qū)累計(jì)引進(jìn)企業(yè)552家，總投資305.79億元，商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù)多年位居安徽省省級(jí)開發(fā)區(qū)前列。乘著國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的春風(fēng)，安慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，創(chuàng)新利用外資方式，優(yōu)化利用外資結(jié)構(gòu)，致力于發(fā)展高新技術(shù)和高附加值服務(wù)業(yè)，著力提高開放水平，完善體制機(jī)制，提高創(chuàng)新能力。堅(jiān)持工業(yè)強(qiáng)區(qū)，狠抓新興產(chǎn)業(yè)，扶植現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，構(gòu)建“一區(qū)多園”，以成為引領(lǐng)發(fā)展的“主動(dòng)軸”、科學(xué)發(fā)展的“新引擎”、開放創(chuàng)新的“先行區(qū)”、城鄉(xiāng)一體的“示范區(qū)”，為安慶的跨越發(fā)展發(fā)揮窗口示范和輻射帶動(dòng)作用。（二）交通便捷度估價(jià)對(duì)象位于安慶市開發(fā)區(qū)光彩大市場(chǎng)三期光彩西二街26#、28#，天柱山西路與同安路三岔口東側(cè)，有11、19、21、28等多路公交車經(jīng)停，公交車站距離約30米，交通便捷；（三）景觀和環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于安慶市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，處于安慶市光彩大市場(chǎng)商業(yè)圈內(nèi)，周邊有較多的商業(yè)場(chǎng)所，商業(yè)環(huán)境較好，適合商業(yè)投資發(fā)展，與菱湖風(fēng)景區(qū)較近，自然環(huán)境和景觀一般。（四）公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象周邊公共服務(wù)設(shè)施較多，如賽格數(shù)碼城、安菱商城、安慶公路客運(yùn)中心站、菱湖風(fēng)景區(qū)、銀行、酒店、旅館、醫(yī)院、學(xué)校等，公共服務(wù)設(shè)施配套齊全。估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施為“六通一平”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通天然氣、場(chǎng)地平整），基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。（五）自然與人文環(huán)境狀況估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)無(wú)固定污染源，無(wú)明顯粉塵和噪音污染，周邊環(huán)境較為整潔，綠化及空氣質(zhì)量較好，區(qū)域治安狀況較好，區(qū)域整體環(huán)境質(zhì)量較好，自然與人文環(huán)境一般。四、市場(chǎng)背景分析隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，政府及主管部門對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作力度進(jìn)一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭有所下降，但住宅類商品房沒有特別大的波動(dòng)，因?yàn)槟壳叭珖?guó)可開發(fā)的土地有限，其整體出售價(jià)格和租金回報(bào)率明顯攀升，值的慶幸是，安慶房租還未出現(xiàn)明顯漲價(jià)情況，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局安慶調(diào)查隊(duì)就安慶市租賃市場(chǎng)情況調(diào)查顯示安慶的租賃市場(chǎng)無(wú)明顯變化，2014年國(guó)家繼續(xù)加強(qiáng)樓市政策的調(diào)控，市場(chǎng)上住宅類價(jià)格不會(huì)有大幅度的上漲，而商業(yè)房的銷售價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。五、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價(jià)對(duì)象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性，衡量、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：（1）法律上允許(規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可)。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用途估價(jià)。（2）技術(shù)上可能。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技術(shù)要求進(jìn)行評(píng)估。（3）經(jīng)濟(jì)上可行。即估價(jià)價(jià)格應(yīng)是各種可能的使用方式中，以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。同時(shí)根據(jù)估價(jià)對(duì)象地理位置、周邊自然與人文環(huán)境及充分利用土地資源的狀況分析，現(xiàn)狀用途為該房地產(chǎn)最高最佳使用途徑。六、風(fēng)險(xiǎn)提示及變現(xiàn)能力分析（一）風(fēng)險(xiǎn)提示1、估價(jià)對(duì)象可能因區(qū)域規(guī)劃、功能定位、市政建設(shè)、交通條件、生態(tài)環(huán)境、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)等因素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損。2、估價(jià)對(duì)象可能因房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、國(guó)家宏觀政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)、銀行利率調(diào)整等因素變化導(dǎo)致抵押價(jià)值減損。3、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)費(fèi)用變化對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的影響；關(guān)注估價(jià)報(bào)告出具之后至抵押登記期間是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。4、使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。（二）變現(xiàn)能力分析房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)用抵押權(quán)時(shí)，在沒有夠多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1、通用性分析：估價(jià)對(duì)象的用途為非住宅用房，其建筑形式符合一般非住宅需要，故通用性較強(qiáng)。2、獨(dú)立使用性分析：估價(jià)對(duì)象為非住宅用房，其使用和經(jīng)營(yíng)不受其他房地產(chǎn)的影響，故獨(dú)立使用性較強(qiáng)。3、可分割轉(zhuǎn)讓性分析：根據(jù)合法用途、產(chǎn)權(quán)狀況、使用功能，估價(jià)對(duì)象可分割性一般，但可轉(zhuǎn)讓性較強(qiáng)。4、快速變現(xiàn)價(jià)值分析：假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制處分估價(jià)對(duì)象，因賣方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競(jìng)價(jià)空間、雙方無(wú)合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣市場(chǎng)成交活躍程度，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值的七成。5、變現(xiàn)能力分析：在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，轉(zhuǎn)讓實(shí)例較多，本估價(jià)對(duì)象的地理位置、層數(shù)結(jié)構(gòu)、裝潢、物業(yè)管理等條件都比較好，使用性較強(qiáng)，投資價(jià)值較好，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力較強(qiáng)。6、清償順序分析：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)本次評(píng)估對(duì)象未設(shè)定任何抵押權(quán)，估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款僅為預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。七、估價(jià)方法選用 房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本法。估價(jià)方法的選擇應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，并結(jié)合本次評(píng)估的估價(jià)目的等具體特點(diǎn)，對(duì)上述估價(jià)方法做如下選擇：1、市場(chǎng)比較法：是指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。該方法的理論依據(jù)是替代原理，因此，只要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相類似的交易實(shí)例較多時(shí)，都可使用該方法。本次評(píng)估中，經(jīng)調(diào)查與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為活躍，可將市場(chǎng)比較法作為基本的評(píng)估方法。2、收益還原法：是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。該方法是以房地產(chǎn)的客觀收益，利用某一還原率求得房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，該方法廣泛用于收益性或有潛在收益的房地產(chǎn)估價(jià)。估價(jià)對(duì)象為非住宅用房，根據(jù)安慶市目前的租賃市場(chǎng)行情，該估價(jià)對(duì)象可出租以獲取收益，即該估價(jià)對(duì)象為具有潛在收益的房地產(chǎn)，符合收益法的應(yīng)用條件。3、假設(shè)開發(fā)法：是通過(guò)預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。該方法適用于一個(gè)待開發(fā)或未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等）通過(guò)測(cè)算正常開發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。本次評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象屬于開發(fā)已完成的房地產(chǎn)，故不適用此方法進(jìn)行評(píng)估。4、成本法：是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購(gòu)置和建造一個(gè)全新狀態(tài)的被評(píng)估房產(chǎn)所需的全部成本減去被評(píng)估房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的貶值，得到的差額作為被評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估凈值的一種評(píng)估方法。該方法適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)中無(wú)法利用市場(chǎng)比較法和收益還原法的房地產(chǎn)估價(jià)。本次評(píng)估中，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟，且估價(jià)對(duì)象的用途及所處位置決定了其具有潛在收益，則不適用此方法進(jìn)行評(píng)估。綜上所述，本報(bào)告將采用市場(chǎng)比較法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。八、估價(jià)測(cè)算過(guò)程1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?；竟剑罕葴?zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例交易價(jià)格交易情況修正市場(chǎng)狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整實(shí)物狀況調(diào)整權(quán)益狀況調(diào)整（1）選取可比實(shí)例選擇與估價(jià)對(duì)象屬于同一供求區(qū)域內(nèi)的三個(gè)近期已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)作為可比實(shí)例。列表描述如下：實(shí)例項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C名稱光彩三期西二街光彩三期西二街光彩三期南京路光彩三期服裝區(qū)位置天柱山西路與同安路交口同安路與天柱山西路交口南京路與龍眠山南路交口天柱山西路與同安路交口交易情況-正常正常正常市場(chǎng)狀況-2014.52014.42014.4建筑面積138.62平米138.55平米138平米138平米類型經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)交易價(jià)格-10791元/平米11449元/平米9855元/平米區(qū)域狀況距離市級(jí)商服中心5.0千米5.0千米5.0千米5.0千米商業(yè)繁華度商業(yè)繁華度較優(yōu)商業(yè)繁華度較優(yōu)商業(yè)繁華度較優(yōu)商業(yè)繁華度較優(yōu)交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷中心距火車站距離較近較近較近較近中心距汽車站距離較近較近較近較近基礎(chǔ)設(shè)施水平較完備較完備較完備較完備公共配套設(shè)施水平較完備較完備較完備較完備環(huán)境狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)景觀狀況一般一般一般一般人口流量較大較大較大較大實(shí)物狀況臨街角狀況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑年代2003年2005年2002年2002年裝修設(shè)施簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝中裝物業(yè)管理一般一般一般一般店鋪分布狀況分布一般分布一般分布一般分布一般房屋布局布局較為合理布局較為合理布局較為合理布局較為合理層高約3.2米約3.2米約3.2米約3.2米所在樓層1-4/41-4/41-4/41-4/4停車便利度較便利較便利較便利較便利距公交站點(diǎn)距離近近近近權(quán)益狀況土地剩余年限39.08302727規(guī)劃限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制無(wú)限制土地性質(zhì)國(guó)有出讓國(guó)有出讓國(guó)有出讓國(guó)有出讓有無(wú)租約限制無(wú)租約限制無(wú)租約限制無(wú)租約限制無(wú)租約限制（2）交易情況修正根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。（3）市場(chǎng)狀況調(diào)整估價(jià)對(duì)象與交易案例的時(shí)間相近，估價(jià)人員根據(jù)對(duì)安慶市商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的了解及結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合確定該估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格較為平穩(wěn)，無(wú)較大變化，無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。（4）區(qū)域狀況調(diào)整估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握的資料，對(duì)三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素進(jìn)行修正。區(qū)域狀況包括：A、距市級(jí)商服中心距離：以估價(jià)對(duì)象距區(qū)級(jí)商服中心距離為標(biāo)準(zhǔn)，每相差0.5千米修正1%，若可比實(shí)例與區(qū)中心距離小于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例與區(qū)中心距離大于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象與區(qū)商服中心的距離為5.0千米，可比實(shí)例A、B、C距區(qū)中心距離分別為5.0千米、5.0千米、5.0千米，則案例A、B、C的修正系數(shù)分別為100、100、100；B、商業(yè)繁華度：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每個(gè)等級(jí)修正5%，若可比實(shí)例的商業(yè)繁華度優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的商業(yè)繁華度低于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象商業(yè)周圍繁華度較優(yōu)，則可比實(shí)例A、B、C的周圍商業(yè)繁華度分別為較優(yōu)、較優(yōu)、較優(yōu)，故可比實(shí)例A、B、C修正系數(shù)分別為100、100、100；C、交通便捷程度：分為便捷、較便捷、一般、不甚便捷、不便捷五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每個(gè)等級(jí)修正2%，若可比實(shí)例高于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例低于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的交通較便捷，可比實(shí)例A、B、C分別為交通較便捷、較便捷、較便捷，則案例A、B、C修正系數(shù)均為100、100、100；D、距火車站距離：分為近、較近、一般、較遠(yuǎn)、遠(yuǎn)五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每個(gè)等級(jí)修正2%，若可比實(shí)例距火車站距離優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例距火車站距離劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的距火車站距離較近，案例A、B、C的距火車站距離分別為較近、較近、較近，則案例A、B、C的修正系數(shù)分別為100、100、100；E、距汽車站距離：分為近、較近、一般、較遠(yuǎn)、遠(yuǎn)五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每個(gè)等級(jí)修正2%，若可比實(shí)例距汽車站距離優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例距汽車站距離劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的距汽車站距離為較近，案例A、B、C的距汽車站距離分別為較近、較近、較近，則案例A、B、C的修正系數(shù)分別為100、100、100；F、公共配套設(shè)施水平：分為完備、較完備、一般、基本完備、不完備五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的等級(jí)為100，每個(gè)等級(jí)修正1%，若可比實(shí)例的基礎(chǔ)設(shè)施狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的基礎(chǔ)設(shè)施狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的公共設(shè)施配套為較完備，可比實(shí)例A、B、C的公共設(shè)施配套均為較完備，則案例A、B、C的修正系數(shù)無(wú)需修正；G、基礎(chǔ)設(shè)施完備度：分為完備、較完備、一般、基本完備、不完備五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正2%，以估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施完備度為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的基礎(chǔ)設(shè)施完備度優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的基礎(chǔ)設(shè)施完備度劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施較完備，可比實(shí)例A、B、C的基礎(chǔ)設(shè)施完備度均較完備、較完備、較完備，則案例A、B、C修正系數(shù)都為100、100、100。H、環(huán)境狀況：分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每個(gè)等級(jí)修正2%，若可比實(shí)例周邊的環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例周邊的環(huán)境劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的周邊環(huán)境狀況為較優(yōu)，案例A、B、C的周邊環(huán)境狀況分別為較優(yōu)、較優(yōu)、較優(yōu)，則案例A、B、C的修正系數(shù)分別為100、100、100；I、景觀狀況：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每個(gè)等級(jí)修正2%，若可比實(shí)例周邊的景觀狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例周邊的景觀狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的周邊景觀狀況為一般，案例A、B、C的周邊環(huán)境狀況分別為一般、一般、一般，則案例A、B、C的修正系數(shù)均為100、100、100；J、人口流量：分為大、較大、一般、較小、小五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每個(gè)等級(jí)修正3%，若可比實(shí)例人口流量?jī)?yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例人口流量劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的人口流量為較大，案例A、B、C的人口流量分別為較大、較大、較大，則案例A、B、C的修正系數(shù)均為100、100、100。綜上所述，經(jīng)過(guò)分析比較編制如下表格：類型修正因素權(quán)重可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C區(qū)位狀況距離市級(jí)商服中心距離15%100100100商業(yè)繁華度20%100100100交通便捷程度15%100100100中心距火車站距離8%100100100中心距汽車站距離8%100100100公共配套設(shè)施水平5%100100100基礎(chǔ)設(shè)施完備度8%100100100環(huán)境狀況3%100100100景觀狀況3%100100100人口流量15%100100100合 計(jì)100%100.0100.0100.0（5）實(shí)物狀況調(diào)整估價(jià)人員根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握的資料，對(duì)三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素進(jìn)行修正。實(shí)物狀況包括:A、臨街條件：分為四面臨街、三面臨街、兩面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象的臨街條件為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，每個(gè)等級(jí)修正2%；若可比實(shí)例的臨街條件優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的臨街條件劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的臨街條件為一面臨街，可比實(shí)例A、B、C的臨街條件分別為一面臨街、一面臨街、一面臨街，則可比實(shí)例A、B、C修正系數(shù)均為100、100、100；B、建筑結(jié)構(gòu)：分為框架、磚混、磚木三個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為100，每個(gè)等級(jí)修正2%，若可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，可比實(shí)例A、B、C的建筑結(jié)構(gòu)均為鋼混結(jié)構(gòu)，則可比實(shí)例A、B、C修正系數(shù)均為100；C、建筑年代：以估價(jià)對(duì)象為100，每?jī)赡晷拚?%，若可比實(shí)例的建筑年代遲于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的建筑年代早于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的建筑年代為2003年，可比實(shí)例A、B、C的建筑年代分別為2005年、2002年、2002年，則可比實(shí)例A的修正系數(shù)為101，B的修正系數(shù)為99.5、C的修正系數(shù)為99.5；D、內(nèi)部裝修程度：分為高級(jí)裝修、中級(jí)裝修、初級(jí)裝修、毛坯房四個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正3%，以待估建筑物的內(nèi)部裝修程度為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的內(nèi)部裝修程度優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的內(nèi)部裝修程度劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象為簡(jiǎn)裝，可比實(shí)例A、B、C分別為簡(jiǎn)裝、簡(jiǎn)裝、中裝，則可比實(shí)例A、B、C修正系數(shù)均為100、100、103；E、物業(yè)管理：分為有且管理好、有且管理較好、有且管理一般、有且管理較差、無(wú)物業(yè)管理五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正2%，以待估所在小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的物業(yè)管理優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例物業(yè)管理劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象物業(yè)管理一般，可比實(shí)例A、B、C所在物業(yè)管理分別為一般、一般、一般，則可比實(shí)例A、B、C修正系數(shù)分別為100、100、100；F、店鋪分布狀況：分為好、較好、一般、較差、差五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正2%，以估價(jià)對(duì)象的店鋪分布狀況為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的店鋪分布狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的店鋪分布狀況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的店鋪分布狀況一般，可比實(shí)例A、B、C的店鋪分布狀況分別為一般、一般、一般，則案例A、B、C修正系數(shù)均為100、100、100；G、房屋布局狀況：分為布局合理、布局較為合理、布局一般、布局較差四個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正2%，以估價(jià)對(duì)象的房屋布局為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的房屋布局狀況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的房屋布局劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的房屋布局較為合理，可比實(shí)例A、B、C的房屋布局狀況均為較為合理，則案例A、B、C修正系數(shù)均為100；H、層高：以估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，每相差0.05米修正2%，估價(jià)對(duì)象的層高約為3.2米，可比實(shí)例A、B、C層高均約為3.2米，則可比實(shí)例A、B、C的修正系數(shù)為100、100、100；I、所在樓層：分為一層、二層、三層及三層以上三個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正10%，以估價(jià)對(duì)象樓層為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的樓層優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的樓層劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的樓層位于1-4層，可比實(shí)例A、B、C的樓層均位于1-4層，則案例A、B、C修正系數(shù)均為100；J、停車便利度：分為便利、較便利、一般、不便利、無(wú)停車位五個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正2%，以估價(jià)對(duì)象的停車便利度為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的停車便利度優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的停車便利度劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的停車便利度較便利，可比實(shí)例A、B、C的停車便利度分別為較便利、較便利、較便利，則案例A、B、C修正系數(shù)都為100、100、100。K、距公交站點(diǎn)狀況：分為近、較近、一般、較遠(yuǎn)、無(wú)公交車?？课鍌€(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)修正2%，以估價(jià)對(duì)象的距公交站點(diǎn)情況為標(biāo)準(zhǔn)，確定其指數(shù)為100，若可比實(shí)例的距公交站點(diǎn)情況優(yōu)于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)高于100，若可比實(shí)例的距公交站點(diǎn)情況劣于此標(biāo)準(zhǔn)，則可比實(shí)例的指數(shù)低于100；估價(jià)對(duì)象的距公交站點(diǎn)近，可比實(shí)例A、B、C的距公交站點(diǎn)均為近，則案例A、B、C修正系數(shù)都為100、100、100。綜上所述，經(jīng)過(guò)