產(chǎn)權(quán)酒店VS酒店公寓-投資回報率應理性看待.doc

產(chǎn)權(quán)酒店VS酒店公寓 投資回報率應理性看待在目前CPI居高不下以及投資渠道日益狹窄的形勢下，房地產(chǎn)市場盡管受“拐點論”的左右，但受人民幣升值預期影響，不管是外資還是國內(nèi)投資人士，已經(jīng)開始重新審視房地產(chǎn)的投資價值。來自我愛我家資料顯示，在奧運短租熱的帶動下，近期酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的投資市場倍受關(guān)注。 投資回報率最受關(guān)注 產(chǎn)權(quán)式酒店投資，是開發(fā)商將酒店的客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度客房利潤分紅，并能獲得酒店管理公司贈送一定期限的免費入住權(quán)。 酒店式公寓，既吸收了星級酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅的某些特點，是既可居住，又可辦公的物業(yè)。它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。 無論是投資酒店式公寓還是產(chǎn)權(quán)式酒店，投資回報率的多少是眾多投資人士最為關(guān)心的問題。 投資產(chǎn)權(quán)式酒店，它面臨的最大風險就是開發(fā)商是否誠信。 由于開發(fā)商提供誘人的包租服務(wù)和每年的固定百分比的投資率，再加上它會提供業(yè)主一定時間的免費入住權(quán)，這對異地投資置業(yè)的人士而言，無疑會具有很強的吸引力。但由于產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新興投資項目，由于知名的開發(fā)商一般都非常注重企業(yè)的形象，所以他們需要對產(chǎn)權(quán)式酒店進行長期的投入，這在時間上存在一定的風險。如果選擇一般的開發(fā)商，它必然潛藏著更大的投資風險，所以投資者一定要經(jīng)過慎重考慮后，再決定是否要選擇投資。 面對投資回報率應該理性 此外，投資產(chǎn)權(quán)式酒店應該理性對待投資回報率。以租金收益計算投資回報率，從目前國外市場的產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報率來看，它一般在6%8%。但就目前中國市場來看，它一般低于國外的標準，也就控制在4%6%。再加上受空置期以及同級酒店打折促銷和物業(yè)管理、取暖、水電、上網(wǎng)、有線電視費等隱性成本等因素的影響，實際回報率可能還要更低一些。所以在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時，投資人士一定不要被開發(fā)商所打的高回報率的“旗號”左右，一定要對各種機制進行有效的分析，理性對待投資產(chǎn)權(quán)式酒店。 投資酒店式公寓，相對投資產(chǎn)權(quán)式酒店而言，它的投入資金要相對低一些。酒店式公寓既有星級酒店的服務(wù)功能，也有星級酒店的管理模式，它是星級酒店的進化體，所以綜合性方面很強。從目前市場的投資形勢來看，投資酒店式公寓更容易得到快速的投資回報，以租金收益計算投資回報率，目前酒店式公寓的投資回報率大概在5%-7%左右。酒店式公寓未來發(fā)展的獨到之處近兩年，酒店式公寓成為房地產(chǎn)市場的新寵，作為近年來一種新興房產(chǎn)投資品種，投資者把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤增長點。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位較高，集住宅、酒店、會所多功能生活設(shè)施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力。在中國的房地產(chǎn)市場，酒店式公寓正方興未艾。 一時間似乎所有的辦公、長期旅游、商務(wù)出差乃至房產(chǎn)投資都盯住了這個市場。年北京、上海、廣州的酒店式物業(yè)更是一路飄紅。根據(jù)對發(fā)達國家同業(yè)情況的考察，酒店式公寓就是一個國家和地區(qū)發(fā)展到一定階段后將長期發(fā)展和存在的一個物業(yè)類型，目前在我國剛剛走紅，但由于它既具有酒店的品質(zhì)，又低于酒店的價格，能滿足許多商務(wù)、投資和高層次人員居家的需求，從而必將成為大城市、全國省會城市、發(fā)達城市和地區(qū)中心獨具魅力的新興物業(yè)。 酒店式公寓與前年熱炒的概念有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務(wù)與居家辦公相結(jié)合，但概念中提供給住戶的是較完善的辦公空間，而忽略了五星級的配套和服務(wù)；其設(shè)計的主要功能為滿足居家辦公的要求。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。酒店式公寓項目本身的設(shè)計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，它的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。 酒店式公寓從用途可分為居住性公寓和商務(wù)性公寓二種：居住性公寓主要用于居住，這種公寓有單獨的廚房、陽臺、衛(wèi)生間；商務(wù)性公寓用途為商務(wù)辦公，這種公寓沒有單獨的廚房和陽臺。二者面對的消費者不同。成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁華地段，周圍有大量潛在的消費者和租客。客戶就在附近。該位置填補該區(qū)域的小戶型住宅的空白。 酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店、單身公寓和商務(wù)公寓相比，有同有異： 產(chǎn)權(quán)酒店與酒店式公寓的區(qū)別。產(chǎn)權(quán)酒店起源于上個世紀年代的美國，主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地。簡單地說，產(chǎn)權(quán)酒店是由消費者或個人投資者買斷旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經(jīng)營管理，取得投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。它是將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。而酒店式公寓面積有大有小，居室有多有少，室內(nèi)廚房等生活設(shè)施一應俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，為住戶提供了一個星級酒店的家，但收費比酒店便宜。 單身公寓與酒店式公寓的區(qū)別。單身公寓的消費者是收入不錯又講究生活品質(zhì)的年輕人，所以，從裝修標準到物業(yè)配置比起酒店式公寓要簡單得多。同時，單身公寓的面積要小一些，一般在平方米以下，以降低總價，適應年輕人的購買需求。而酒店式公寓的消費者是高級白領(lǐng)、經(jīng)理和總裁等，物業(yè)由星級酒店或有酒店背景的物業(yè)公司管理。商務(wù)公寓與酒店式公寓的區(qū)別。商務(wù)公寓注重商，建筑結(jié)構(gòu)上采用大開間，戶型大小不一，多數(shù)以毛坯形式出售，便于后期結(jié)合辦公需要改造。像市場上曾出現(xiàn)過的類商務(wù)公寓，雖然采用精裝修，有些還配有少量的家具，但整體上更顯得適合于辦公。配套的服務(wù)機構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項目。而酒店式公寓的公共設(shè)施類似于酒店，除擁有酒店的服務(wù)機構(gòu)外，還提供了銀行、會所和超市等家居服務(wù)。國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展狀況隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店、陜西漢中的21世紀萬龍大酒店、倡導e時代人性化商務(wù)空間的廈門悅?cè)A酒店、秦皇島的維多利亞港灣、南島的三亞溫泉大酒店、北京的快樂無窮大-龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等都是其中較為成功的個案。 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店何以迅速崛起？其實這主要得益于全國房市的回暖。近幾年來，低迷多時的海南房地產(chǎn)持續(xù)回升，東部沿海城市的房產(chǎn)也普遍升溫，購買房產(chǎn)已不僅是為了居住，還成為重要的投資渠道。于是，產(chǎn)權(quán)式酒店應運而生。業(yè)內(nèi)人士估計，未來全國各地產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營數(shù)量將會大幅上升。 相對于酒店式公寓和公寓式酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店更像是為投資者“度身定做”，產(chǎn)權(quán)式酒店在購買時一般都會簽訂一個十年以上返租協(xié)議，與客戶約定一個租賃期和投資收益率，以6.5%的年收益率計算，大約15年客戶就可以收回總投資，同時還可以取得房產(chǎn)的所有權(quán)。相對于酒店式公寓不包租，或包租期很短（如三年）的特點，產(chǎn)權(quán)式酒店收益穩(wěn)定的優(yōu)勢不言而喻。投資產(chǎn)權(quán)式酒店，應關(guān)注其物業(yè)的位置、酒店等級、地區(qū)酒店競爭等因素。一般而言，物業(yè)位置越好，未來升值的潛力就越大；地區(qū)酒店需求量越大、酒店星級越高，酒店經(jīng)營期客戶的收益安全性也就越強；如果開發(fā)商以長期經(jīng)營該酒店為目標，那么，客戶的收益也就更有保證了。產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營狀況分析1. 總體經(jīng)營狀況產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營狀況因其地理位置和客流量等因素，往往存在著較大差異。1)位于市區(qū)的：客流量和開房率均可以得到保證，經(jīng)營狀況一年四季相當理想，如深圳的丹楓白露、?？诘慕鹈频?。然而，處于二線城市的，如東莞和惠州，經(jīng)營狀況往往一般。究其因，一是沒有占據(jù)強勢的旅游資源，二是經(jīng)營管理公司的水平一般。2)處于旅游度假區(qū)內(nèi)的：由于旅游度假受季節(jié)性因素影響較大，淡、旺季經(jīng)營收益有較大差異。淡季的經(jīng)營只能維持酒店的基本運營，旺季則客房供不應求。如深圳的雅蘭酒店、海景酒店、惠州的喜來登酒店。3)海口，特別是三亞，由于度假資源十分強勢，再加上客源來自全國（主要是北方）乃至東南亞各地，其產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營狀況在全國來看是最好的。2.經(jīng)營回報分析1)經(jīng)營模式：模式1（浮動收益型）：業(yè)主參與酒店的財政年度分紅，這部分利潤是浮動的，同時業(yè)主還擁有一定天數(shù)的居住權(quán)，入住影響分紅。模式2（固定收益型）：業(yè)主獲得固定收益浮動分紅，收益不與供樓款掛鉤，入住天數(shù)另行贈送，不影響分紅。模式3（集資回購型）：前五年，給予固定回報，5年后可由開發(fā)商回購。事實上，在實際操作中，往往將上述第1、2種模式組合起來使用：前三五年，由于受區(qū)域的不成熟和經(jīng)營的不穩(wěn)定因素影響，開發(fā)商會承諾一定的固定收益。待經(jīng)營穩(wěn)定后，再采取浮動收益，風險共擔。2)回報率：分為固定收益和浮動分紅兩種。一般來說，產(chǎn)權(quán)酒店的平均回報率從515不等，具體視酒店位置和經(jīng)營狀況而定。產(chǎn)權(quán)酒店是金礦美國著名基金經(jīng)理彼得林奇(P.Lynch)，有一句名言，“投資你已經(jīng)熟悉的行業(yè)或企業(yè)，你能夠戰(zhàn)勝專家?！敝肋@句話的人不少，但能夠真正運用的人，卻是少之又少。海歸投資達人張偉，就屬于前者。8小時以內(nèi)，張偉是酒店業(yè)綜合性投資與咨詢企業(yè)華盛國際(HVS)董事、中國旅游景區(qū)(點)質(zhì)量等級檢查員、中國非洲發(fā)展基金的酒店投資特聘高級專家。憑借著自己在工作上的專業(yè)知識，和對酒店、旅游業(yè)的熟悉，8小時以外，他是又玩轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)酒店，炒股歷史超過13年的快樂投資達人。2000年買下普吉島產(chǎn)權(quán)酒店目前，張偉負責華盛國際大中華區(qū)的主要業(yè)務(wù)。在進入華盛國際之前，他任職于仲量聯(lián)行(Jones Lang laSalle)資本市場集團。此外，他在國內(nèi)外政府或政府的下屬機構(gòu)長期工作。豐富的海內(nèi)外工作經(jīng)歷，為張偉的投資開拓了視野。早在2000年初，當國內(nèi)投資者對產(chǎn)權(quán)酒店這類新型房地產(chǎn)投資產(chǎn)品一知半解時，張偉已經(jīng)在泰國著名旅游勝地普吉島，擁有了自己的產(chǎn)權(quán)酒店。雖然金額很小，對于當初的投資，張偉有點小小得意。他表示：“玩這個還是比較賺錢的”。據(jù)張偉介紹，投資東南亞產(chǎn)權(quán)酒店操作其實很簡單。雖然投資是在國外，但只要能找到有實力的中介機構(gòu)，仍然可以放心，不必害怕。在香港，很多投資推薦會，中介公司、律師事務(wù)所都有這種業(yè)務(wù)，可以幫助投資者找到心儀的產(chǎn)權(quán)酒店，操作流程和內(nèi)地相似，只需要在酒店當?shù)赜袀€賬戶，就能委托中介操作。自己操作則比較麻煩。不過，盡管東南亞國家在地理位置上離中國較近，但畢竟是投資海外，張偉也有一套自己的風險控制理論。首先，十分關(guān)注所投資國家的政治穩(wěn)定性，這關(guān)系到當?shù)氐膸胖捣€(wěn)定。例如新加坡、馬來西亞、馬爾代夫，風景優(yōu)美，政局穩(wěn)定，是比較理想的投資地。“泰國近年政局雖有所動蕩，但其是個佛教國家，經(jīng)濟并未受到太大影響，投資收益仍然穩(wěn)定?！睂ψ约旱耐顿Y，張偉十分有信心。其次，看當?shù)胤墒欠窠∪?。最后，投資地是否有大量成功交易案例，也很關(guān)鍵。如果當?shù)赜写罅繗v史案例可供投資者參考，可控性更強?！跋窭蠐?、緬甸從來沒有成功案例，我就根本不敢去?！睆垈バχf。東南亞產(chǎn)權(quán)酒店成熟的運作模式，是專業(yè)人士出身的張偉，十分看中的。他告訴記者：“和國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店不同，他們承諾每年6%保底收益的，一般30年以后，每年收入的2/3返還給業(yè)主，產(chǎn)權(quán)也是永久屬于業(yè)主。對業(yè)主來說，享受到的不僅是投資收益，還有酒店經(jīng)營收益。這才真正的共贏。”不看重物業(yè)升值收益也許是多年從事房地產(chǎn)和酒店業(yè)投資與咨詢的關(guān)系，對于不少投資者看重的物業(yè)升值收益，張偉反倒顯得很冷靜?！皷|南亞產(chǎn)權(quán)酒店的升值肯定比不過國內(nèi)京滬產(chǎn)權(quán)酒店，因為國內(nèi)基數(shù)更低，但前者收益絕對超過通貨膨脹，且市場更成熟?！币阅壳爱a(chǎn)權(quán)酒店市場最熱的三亞為例，張偉認為，由于一些開發(fā)商不守信用，導致了市場混亂，而且國家目前取消了保底收益，是產(chǎn)權(quán)酒店投資推廣不理想的主要原因。這與國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店市場運作還不成熟，也有很大關(guān)系。不過，由于中國房地產(chǎn)市場的特殊情況，2007年2008年，三亞產(chǎn)權(quán)酒店每年仍然有10%30%的升值。目前，三亞酒店市場以高星級度假酒店、產(chǎn)權(quán)別墅為主。對于想通過物業(yè)升值賺錢的投資者，張偉建議，找項目先盯開發(fā)商?！笆紫?，好開發(fā)商做的東西不會特別差，如果在當?shù)刈鲞^類似項目者，更好。其次，就看運營商是誰?！辈贿^，張偉最后強調(diào)，過熱趨勢中，還應保持冷靜，深入挖掘酒店旅游股工作原因，令張偉能接觸大量酒店業(yè)主和投資商，信息來源也很豐富。加上其中國旅游景區(qū)(點)質(zhì)量等級檢查員的身份，張偉對中國旅游業(yè)發(fā)展，有著清晰認識。值得一提的是，張偉從1996年就開始炒股，絕對是個老股民。更難得的是，他“從來都沒有離開過市場”。兩種特質(zhì)加在一起，難怪張偉對酒店旅游股情有獨鐘。具備世博、旅游、商業(yè)地產(chǎn)等概念于一身的豫園商城，是他從去年底至今年以來，取得超額收益的“大功臣”。在張偉看來，中國作為一個人口基數(shù)大，經(jīng)濟快速發(fā)展的新興國家，旅游市場潛力極大。世界旅游組織研究報告表明，人均GDP超過3000美元，旅游需求會有快速、膨脹的急劇發(fā)展。而東部沿海地區(qū)，已遠遠超過這個數(shù)字。這是張偉鐘愛酒店旅游股的重要原因。而豫園商城能夠讓張偉堅定地從去年11月持有至今，則是由于其具有他喜愛并