濟南市房產(chǎn)平面圖繪制及房產(chǎn)面積測量計算實施細則.doc

濟南市房產(chǎn)平面圖繪制及房產(chǎn)面積測量計算實施細則根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）、建設(shè)部關(guān)于嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)地籍測繪要求配制房屋所有權(quán)證附圖的通知（1989建房字第381號）的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。 房產(chǎn)平面繪制 房產(chǎn)平面圖包括“房產(chǎn)分幅平面圖”、“房產(chǎn)分丘平面圖”、“房產(chǎn)坐落平面圖”、“房產(chǎn)分層分戶平面圖”、“房產(chǎn)分戶平面圖”。 一、房產(chǎn)分幅平面圖 房產(chǎn)分幅平面圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。房產(chǎn)分幅平面圖以幅繪制。 1.房產(chǎn)幅平面圖的測繪范圍分幅圖的測繪范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及其毗連居民點。 2.分幅圖的規(guī)格 分幅圖采用50cm50cm正方形分幅。 3.分幅圖的比例尺 建筑物密集區(qū)的分幅圖一般采用1：500比例尺，其他區(qū)域的分幅圖可采用1：1000比例尺。 4.分幅圖應表示的基本內(nèi)容分幅圖應表示控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護物，以及與房地產(chǎn)有關(guān)的地籍地形要素和注記。 5.分幅圖繪制中各要素的取舍與表示辦法 （1）行政境界一般只表示區(qū)、縣和鎮(zhèn)的境界線，街道辦事處或鄉(xiāng)的境界根據(jù)需要表示，境界線重合時，用高一級境界線表示，境界線與丘界線重合時，用丘界線表示。 （2）丘界線表示方法：明確無爭議的丘界線用丘界線表示，有爭議或無明顯界線又提不出憑證的丘界線用未定丘界線表示。丘界線與房屋輪廓線或單線地物線重合時用丘界線表示。 （3）房屋包括一般房屋和架空房屋等。房屋應分幢測繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準，裝飾性的柱和加因墻等一般不表示；臨時性的過渡房屋及活動房屋不表示；同幢房屋層數(shù)不同的應繪出分層線。 架空房屋以房屋外圍輪廓投影為準，用虛線表示；虛線內(nèi)四角加給小圓表示支柱。 （4）分幅圖上應繪制房屋附屬設(shè)施，包括柱廊、檐廊、架空通廊、底層陽臺、門廊、門樓、門、門墩和室外樓梯，以及和房屋相連的臺階等。 柱廊以柱外圍為準，圖上只表示四角或轉(zhuǎn)折外的支柱；底層陽臺以底板投影為準；獨立柱的門廊以頂蓋投影為準；門頂以頂蓋投影為準；門墩以墩的外圍為準；室外樓梯以水平投影為準，寬度小于圖上1mm的不表示；與房屋相連的臺階按水平投影表示，不足五階的不表示。 （5）圍墻、柵欄、欄桿、籬笆和鐵絲網(wǎng)等界標圍護物均應表示，其他圍護物根據(jù)需要表示。臨時性或殘缺不全的和單位內(nèi)部的圍護物不表示。 （6）分幅圖上應表示的房地產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號包括丘號、房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號、丘支號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號、門牌號、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途和用地分類等，根據(jù)調(diào)查資料以相應的數(shù)字、文字和符號表示。當注記過密容納不下時，除丘號、丘支號、幛號和房產(chǎn)權(quán)號必須注記，門牌號可首末兩端注記、中間跳號注記外，其他注記按上述順序從后往前省略。 （7）單位名稱只注記區(qū)、縣級以上和使用面積大于圖上100平方厘米的單位。 6成圖方法 （1）利用濟南市原有的控制成果和資料，按房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定和要求進行比較和分析，凡符合規(guī)范要求的已有控制點成果，都應充分利用；對達不到規(guī)范要求的控制網(wǎng)點，利用其點位進行聯(lián)測。 （2）對新開發(fā)區(qū)按房產(chǎn)測量規(guī)范要求采取引點方法測量、繪制房產(chǎn)分幅平面圖。 7房產(chǎn)測量坐標系統(tǒng)，采用地方坐標系。 二、房產(chǎn)分丘平面圖 房產(chǎn)分丘平面圖是房產(chǎn)分幅平面圖的局部圖，它反映本丘內(nèi)所有房屋及其用地情況、權(quán)界位置、界址點、房角點、面積四至關(guān)系、權(quán)利狀況等各項房地產(chǎn)要素，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘平面圖以丘為單位繪制。 （一）丘的定義及劃分 1丘是指地表上一塊有界空間地塊。一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單元相稱組合丘。 2有固定界標的按固定界標劃分，沒有固定界標的按自然界標劃分。 （二）成圖方法 1按比例繪制本丘的權(quán)屬界限 （1）依據(jù)房產(chǎn)分幅平面圖，經(jīng)現(xiàn)場勘丈、核實、繪制本丘的權(quán)屬界限。 （2）權(quán)屬界限的毗鄰關(guān)系用圖式符號繪制。 （3）按要求標注權(quán)屬界址點。 2標明本丘的四鄰及門牌號 （1）本丘在胡同和小巷時，應加注附近主要街道名稱。 （2）標明本丘坐落的門牌號，缺門牌號時，應借用毗鄰房屋門牌號，并加注東、南、西、北方位，本丘在兩個以上街道或有兩個以上門牌號時，應全部注明。 3在本丘中根據(jù)相對位置，按比例繪制房屋的外部形狀，并標明外框尺寸。 （1）在本丘中根據(jù)相對位置，按比例繪制房屋的外部形狀，同幢房屋層數(shù)不同的應繪出分層線。 （2）房屋應逐幢測繪，不同產(chǎn)別，應分別測量；獨立成幢房屋，以房屋四面墻體外側(cè)為界測量，丈量房屋以勒腳以上墻角為準，測繪房屋以外墻水平投影為準。 （3）房屋有毗連關(guān)系的，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度的1/2處；借墻量至墻體的內(nèi)側(cè)；自有墻體量至墻體的外側(cè)并用相應符號表示。 （4）柱廊以柱的外圍為準，圖上只表示四角或轉(zhuǎn)折處的支柱。 （5）陽臺以底板投影為準，單位統(tǒng)一封閉的用實線，不封閉的用虛線表示。 （6）門廊以柱或圍護物的外圍為準，獨立柱的門廊以頂蓋投影為準。 （7）檐廊、挑廊以外圍水平投影為準，封閉的用實線，不封閉的用虛線表示。 （8）圍墻、柵欄、欄桿、籬笆和鐵絲網(wǎng)等界標圍護物均應表示；其他圍護物根據(jù)需要表示；臨時性或殘缺不全的和單位內(nèi)部的圍護物不表示。 （9）房屋的長、寬尺寸順線標注在房屋外框線外，保留兩位小數(shù)。 （10）房角點測量，指對建筑物角點測量。房角點測量不要求在墻角上都設(shè)置標志，可以房屋外墻勒腳以上（100+/-20）cm處墻角為測點。對正規(guī)的矩形建筑物，可直接測定三個房角點坐標，另一個房角點的坐標可通過計算求出。 4.標注房產(chǎn)要素 （1）幢號：“幢”是指一座獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。幢號以丘為單位，自進大門起，從左到右，從前到后，順時針用阿拉伯數(shù)字1、2、3、4順序編號，幢號標注在房屋輪廓線內(nèi)的左下方，并加括號表示。 （2）房屋建筑面積標注在本幢房屋的中間，在建筑面積下面劃一橫線，建筑面積保留兩位小數(shù)。 （3）房產(chǎn)要素標注在建筑面積上方，包括產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份8位數(shù)字，第一位數(shù)字代表產(chǎn)別，第二位數(shù)字代表結(jié)構(gòu)，第三、四位數(shù)字代表層數(shù)，第五、六、七、八位數(shù)字代表建成年份。 產(chǎn)別分為：國有房產(chǎn)用1表示；集體房產(chǎn)用2表示；私有房產(chǎn)用3表示；聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)用4表示；股份制企業(yè)房產(chǎn)用5表示；港澳臺投資房產(chǎn)用6表示；涉外房產(chǎn)用7表示；其他房產(chǎn)用8表示。 結(jié)構(gòu)分為：鋼結(jié)構(gòu)用1表示；鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)用2表示；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)用3表示；混合結(jié)構(gòu)用4表示；磚木結(jié)構(gòu)用5表示；其他結(jié)構(gòu)用6表示。 房屋層數(shù)：是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪+/-0以上計算。采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含2.20米）以上的，計算自然層數(shù)。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間計層數(shù)。房屋層數(shù)用兩位數(shù)字表示，如1層（平房）用01表示，9層用09表示，11層用11表示。 建成年份：房屋的建成年份即房層的竣工年份。有竣工驗收證明的以證明為準；沒有竣工驗收證明的以實際竣工年份為準。建成年份用四位數(shù)字表示，如1980、1999、2001。 5.圖式 （1）房屋坐落：標注在圖框的左上角區(qū)路號。 （2）房產(chǎn)區(qū)號：標注在圖框的上邊線中間的偏左方，歷下區(qū)為01，市中區(qū)為02，槐蔭區(qū)為03，天橋區(qū)為04，歷城區(qū)為05，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為06。 （3）房產(chǎn)分區(qū)號：標注在圖框的上邊線中間的偏右方，根據(jù)各區(qū)辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)編排。 （4）圖幅號：標注在圖框線右上角的上部，分幅圖的編號，用六位數(shù)字表示，前四位數(shù)字為橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數(shù)，第五位、第六位數(shù)字為分幅圖代碼號。 （5）丘號：標注在圖框線右上角的下部，用四位數(shù)字表示，從0001編起。分丘號從1編起，注記在丘號末位數(shù)字的下端，如00012。 （6）分丘圖的幅面可在787mm1092mm的1/32-1/4間選用。 （7）分丘圖的比例尺，根據(jù)丘面積的大小，可在1：100-1：1000之間選用。 （8）房屋權(quán)界線與丘界線重合時表示丘界線，房屋輪廓與房屋權(quán)界線重合時表示房屋權(quán)界線。 三、房產(chǎn)坐落平面圖 （一）成圖方法 利用原有的房產(chǎn)證附圖或房屋院落平面圖，經(jīng)現(xiàn)場丈量、核實后，繪制成圖。 未辦理房產(chǎn)證或無房屋院落平面圖的，則對房屋院落進行現(xiàn)場勘測，繪制成圖。 院落較大的，可采取分片繪圖的方法，繪制總圖及分片圖?？倛D應標明各分片圖的分界及序號，分片圖應標明房屋外部尺寸。 （二）繪圖要求 按比例繪制院落的權(quán)屬界線；標明院落的四鄰及院落的大門、旁門；在院落中根據(jù)房屋的相對位置，按比例繪制房屋的外部形狀，標注房屋的門及外框尺寸；標注房產(chǎn)要素；標明圖紙的指北方向及填寫圖標中的有關(guān)欄目。 （三）標注內(nèi)容與方法 圖名：房產(chǎn)坐落平面圖。 圖框：上連框距紙邊30mm，下邊框距紙邊20mm，左右兩邊框距紙邊10mm。 房屋坐落：標注在圖框的左上方：區(qū)路號。 指北方向：標注在圖紙的右上角，為上北、下南、左西、右東，用箭頭標出，并注明“北”字。 圖標：位于圖紙的右下角，內(nèi)容包括總建筑面積。 比例、繪圖人、繪圖時間分別標注在圖框下方。 院落四鄰：房屋坐落平面圖上要標明院落四鄰。繪圖標注時，路、街、胡同用兩條平行虛線表示，可不按比例，但應標出路街。其他與房地產(chǎn)有關(guān)的鐵路、橋梁、河道等作為四鄰時也應用虛線繪出，標明名稱，可不按比例。沒有形成院落的獨立房屋，如小區(qū)內(nèi)的獨立樓房，標四鄰時，四鄰房屋可不按比例繪制，要標明四鄰的門牌號或樓號，可不標具體尺寸。 院落權(quán)屬界線：院落的權(quán)屬界線應依照土地使用證或合法用地文件的定位圖來確定，按實際情況標注。院落的界線是圍墻或柵欄的，一律用實線表示；沒有圍護物的用點劃線表示。院墻與四鄰的毗連關(guān)系應標注清楚，院墻為共、借墻的要標注“共”或“借”字（在院墻的借方一側(cè)標注）。房屋坐落平面圖應標明門牌號，門牌號右上角要加注“#”字符號。繪制院落的門柱、門垛時，可不按比例。 （1）有院墻的門牌注記在實際開門處的中間； （2）沒有院墻壁的門牌注記在實際開門處； （3）同一院落有幾個門牌號的應分別注明。 房屋及附屬設(shè)施： （1）繪制房屋外框時，按外墻勒角以上外墻面丈量。墻體凹凸10cm及裝飾性的柱、垛以及臨時房屋、活動房屋在圖中均不標注。房屋用實線表示，分幢繪制，即按比例繪出房屋的外形及相對間距，在房屋邊框線外側(cè)標出房屋的長這寬尺寸，一幢房屋標注一個主要的門。樓房如有錯層、閣樓、應繪錯層、閣樓附圖，并標明長寬尺寸，以保證整幢房屋建筑面積的計算。繪圖中平房應分間，梁用 虛線表示，房屋如有毗連關(guān)系，則應標明共墻、借墻。一處院落中，不同產(chǎn)權(quán)單位（人）的房屋分別按要求繪制房產(chǎn)坐落平面圖。一個產(chǎn)權(quán)單位（人）申請確權(quán)時，其余產(chǎn)權(quán)單位（人）的房屋按比例繪制外框，不標尺寸和房產(chǎn)要素，但要標注幢號、產(chǎn)別，以便區(qū)分房屋的不同權(quán)屬。 （2）房屋附屬設(shè)施包括：柱廓、檐廓、挑廊、陽臺、坡屋頂、門斗、雨蓬、室外樓梯等。其中檐廓是門與門之間的主要通道，即檐廓具有兩個以上的門，而無柱雨蓬只有一個門。 柱廊以柱外圍為準，封閉的用線連接，不封閉的用虛線連接。 檐廓以外圍水平投影為準，用虛線表示。 挑廓以外圍水平投影為準，封閉的用實線表示，不封閉的用虛線表示。 門斗、雨蓬以柱或圍護物外圍為準。獨立柱的雨蓬以頂蓋水平投影為準，封閉的用實線連接，不封閉的用虛線表示。無柱雨蓬不繪制。 室外樓梯以外圍水平投影為準，用實線表示。 附屬建筑物：包括水塔、煙囪、水池、簡易自行車棚、層高2.20米以下的儲藏室、簡易廁所等，可不按比例繪制，不標尺寸，但應按順時針編排序號，附1、附2。 房產(chǎn)要素同房產(chǎn)分丘平面圖。 （三）比例尺、圖幅 比例尺可選1：100、1：200、1：300、1：500、1：1000； 圖幅可選4K、8K、16K三種圖紙，一般選用8K、16K圖紙。 四、房產(chǎn)分層分戶平面圖 凡是住宅樓房及按套或區(qū)塊出售的非住宅樓房均繪制此圖。 （一）成圖方法 根據(jù)原發(fā)房產(chǎn)證附圖及工程竣工圖紙（或未變更的施工圖紙）繪制成圖。但必須實地丈量、核實樓房的分戶情況、尺寸及建筑面積。 無圖紙的按照房屋的實際情況，經(jīng)現(xiàn)場實地丈量、核實，繪制成圖。 （二）繪制要求 房屋分層分戶平面圖應使樓房的外框線與圖紙的外框線平行，根據(jù)樓房的朝向橫放或豎放于圖紙中。分層分戶平面圖應標明樓房各層的單元和分戶情況。樓房底層有小院和儲藏室的，則在樓房底層平面圖上繪制，儲藏室等附屬用房應標明序號。一幢樓房中有兩個以上所有權(quán)人的，一個產(chǎn)權(quán)單位（人）申報時，只標注屬產(chǎn)權(quán)單位（人）的有關(guān)內(nèi)容，其余部分只注明產(chǎn)別，在圖中注明“與四鄰毗連的墻與板均為共有“。 （三）標注內(nèi)容與方法 圖名：房產(chǎn)分層分戶平面圖。 圖框：同房產(chǎn)坐落平面圖。 房屋坐落：標注在圖框的左上方：區(qū)路號樓。 比例、繪圖人、繪圖時間分別標注在圖框下方。 指北方向：同房產(chǎn)坐落平面圖。 圖標：位于圖紙的右下角，其內(nèi)容包括建筑面積、分攤系數(shù)、分攤面積。 房屋：圖中房屋有樓房和附屬用房兩部分組成。附屬用房包括儲藏室、地下室及其他附屬用房。陽臺封閉的用實線繪制，不封閉的用虛線繪制。房屋尺寸標注在房屋邊框的外側(cè)，所標尺寸以米為單位，保留二位小數(shù)。丈量核實房屋的外圍尺寸以勒角以上外墻為準，墻體凸凹小于10厘米以及裝飾性的柱，垛在圖紙中均不表示。樓房按比例分層繪制，并標出單元及各戶的分部情況，標注單元號。單元門、分戶門分別標明。繪制坡屋頂分層分戶平面圖時，要標注2.20米（含2.20米）以上的尺寸，各分層分戶平面圖下方要標明第幾幢第幾層平面圖。單元號的編排順序為：面對單元門自左至右依次編排，一單元、二單元。樓房各層次之間尺寸相同的只標注一層（標注在第二層），各層次外圍尺寸不同的應分別標注。地下室需繪制附圖，標注尺寸，并表明每間地下室的順序號，計算分攤系數(shù)。其他附屬用房要根據(jù)與樓房的相對位置和距離，按比例繪制在樓房底層平面圖上，標注尺寸，編排序號，附1、2。 底層小院：如出售樓房底層帶有院落，應按比例繪制在樓房底層平面圖上，有毗連關(guān)系的按圖式要求繪制。 房產(chǎn)要素：包括房屋的幢號、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份及建筑面積。標注方法同房產(chǎn)分丘平面圖。 五房產(chǎn)分戶平面圖 房層分戶平面圖是在房產(chǎn)分丘平面圖或房產(chǎn)分層分戶平面圖基礎(chǔ)上繪制的細部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬的范圍，是成套或區(qū)塊房屋產(chǎn)權(quán)證的附圖。 1房產(chǎn)分戶平面圖的繪制房產(chǎn)分戶平面圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制。 （1）分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在圖紙的右上角標注指北方向。 （2）住宅樓的成套住宅，繪制本套房屋的分層分戶平面圖，本套房屋用紅線標出，注明房屋的尺寸。 （3）樓梯、走道等共有部分，需在范圍內(nèi)標注名稱，表明共有。 （4）底層小院：如購房單位（人）購房時帶有小院，則在分戶平面圖上按比例繪制，標出院落的長寬尺寸，注明“院”字，院墻有毗連關(guān)系的，用圖式符號繪制。 2分戶圖框 （1）丘號、幢號、結(jié)構(gòu)、層數(shù)應與房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖上編號一致。 （2）房屋產(chǎn)權(quán)面積包括面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分攤面積。 （3）戶號：應注明單元戶號，如一單元202室，應標1-202。 3毗連關(guān)系：房屋的毗連關(guān)系注記在右下角。成套住宅的，注明“戶與戶之間的隔墻、樓板及公用建筑之間的隔墻、外墻（山墻）均為共有”。 4圖幅：可選用787mm1092mm的1/32或1/16等尺寸。 5比例尺：一般為1：200至1：500，當房屋圖形過大或過小時，比例尺可適當縮小或放大。 六、變更測量 變量測量分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更測量。 （一）房屋發(fā)生下列變化的需進行現(xiàn)狀變更測量 1房屋的新建、拆遷、改建、擴建，房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化； 2房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除，倒塌和燒毀； 3圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物以及房屋附屬設(shè)施的變化； 4地名、門牌號的更改。 （二）房屋發(fā)生下列變化的需進行權(quán)屬變更測量 1房屋買賣、交接、繼承、分割、贈與、兼并等引起的轉(zhuǎn)移； 2土地使用權(quán)界的調(diào)整，包括合并、分割、塌沒和截彎取直； 3征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土地而引起的土地權(quán)屬界線的變化； 4他項權(quán)利范圍的變化和注銷。 （三）變更測量的程序 變更測量應根據(jù)房地產(chǎn)變更資料，先進行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址調(diào)查，再進行分戶權(quán)界和面積的測定，調(diào)整有關(guān)的房地產(chǎn)編碼，最后進行房地產(chǎn)資料的修正。 1變更測量根據(jù)現(xiàn)有變更資料，確定變更范圍。 2房地產(chǎn)的合并和分割，應根據(jù)變更登記文件，在當事人或關(guān)系人到現(xiàn)場指界下，實地測定變更后的房地產(chǎn)界址和面積。 3對房產(chǎn)分幅平面圖，做相應變更；對房屋分層分戶平面圖，做相應增減變動。 4用地的合并與分割都應重新編丘號，新增丘號，按編號區(qū)內(nèi)的最大丘號續(xù)編。 5組合丘內(nèi)，新增丘支號按丘內(nèi)最大丘支號續(xù)編。 6房產(chǎn)合并或分割應重新編幢號，原幢號作廢，新幢號按丘內(nèi)最大幢號續(xù)編。 七、房產(chǎn)平面圖的繪圖要求 1丈量尺寸的精度要求，按房產(chǎn)測量規(guī)范“三級”執(zhí)行，不得超過+/-0.4%。 2圖紙上的文字、數(shù)字和符號等，均應筆畫清晰、字體端正、排列整齊、使用正確。 3圖線不得與文字、數(shù)字、符號重疊或濁淆。 4文字的高度可選用3.5、5、7、10、14或20mm。 5圖中的漢字，均應采用長仿宋體。 6漢字的高度應不小于3.5mm；拉丁字母、阿拉伯數(shù)字的高度應不小于2.5mm。 7房產(chǎn)平面圖應使用微機制圖。 8從現(xiàn)在到2001年底前，要做好測繪房產(chǎn)分幅平面圖的準備工作，力爭2002年1月開始按實施細則的要求，進行分幅圖和分丘圖的測量繪制。 房產(chǎn)面積測算 一、一般規(guī)定 面積測算系指水平面積測算，房屋面積測算包括房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積等測算。 1房屋的建筑面積：系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米（含2.20米）的永久性建筑。 2房屋的套內(nèi)建筑面積：由三部分組成：（1）套內(nèi)使用面積；（2）套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。套之間的分隔墻，套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積；（3）陽臺建筑面積：按陽臺底板水平投影面積計算，封閉的全部計算建筑面積，不封閉的計算一半建筑面積。 3屋的共有建筑面積：由兩部分組成：（1）本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積；（2）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積一半的建筑面積。 4房屋的產(chǎn)權(quán)面積：系指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 5各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。 6測算的誤差率不得超過+/-1.4%平方米。 7測量應使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01兩位小數(shù)。 二、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定 1計算全部建筑面積的范圍 （1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 （2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。 （3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。 （4）樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 （5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)層頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 （6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 （7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 （8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 （9）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 （10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。 （11）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 （12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 （13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚、按柱的外圍水平投影面積計算。 （14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算。 （15）有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 2計算一半建筑面積的范圍 （1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊、按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 （2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 （3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 （4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 （5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。 3不計算建筑面積的范圍 （1）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。 （2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 （3）房屋之間無上蓋的架空通廊。 （4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 （5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 （6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 （7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 （8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 （9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 （10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 三、共有建筑面積分攤 （一）共有建筑面積分攤原則 1共有建筑面積分攤是指將本幢房屋內(nèi)的共有建筑面積，按各套（單元）的套（單元）內(nèi)建筑面積所占相應比例進行分攤。分攤后的共有建筑面積，不得隨意劃定各套（單元）攤得面積的具體部位和界限。 2共有建筑面積的分攤，僅限于本幢房屋內(nèi)的公用建筑面積，下列公用建筑不得分攤到本幢房屋內(nèi)： （1）非本幢房屋的公用建筑物（如鍋爐房、變電所、泵房等）。 （2）供出租或出售獨立使用空間的地下室、固定車位或?qū)Ｓ密噹斓取?（3）從屬于人防工程的地下室、半地下室。 （4）幢外的用作公共休息的設(shè)施或架空室。 3全套（單元）房屋的建筑面積應為套（單元）內(nèi)建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。整幢房屋建筑面積應為幢內(nèi)各套（單元）的套內(nèi)建筑面積與幢內(nèi)共有建筑面積之和。 4室外樓梯為二層以上使用的，其建筑面積歸二層以上所有，并參與兩層以上建筑面積分攤。 （二）共有建筑面積的確認與分攤原則 1共有建筑面積的確認方法 （1）由房屋建筑單位在經(jīng)規(guī)劃部門核準的設(shè)計平面圖上對共有部位進行標識，并做出相應說明。 （2）房產(chǎn)測繪人員在有關(guān)人員配合下，依據(jù)圖紙在現(xiàn)場逐一核對、測丈，并確認其使用功能（歸屬）。 2共有建筑面積分攤原則 （1）產(chǎn)權(quán)各方有權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 （2）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進行分攤。 （三）共有建筑面積的分攤方法 1