濟南市房產(chǎn)平面圖繪制及房產(chǎn)面積測量計算實施細則.doc_第1頁
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文檔簡介

濟南市房產(chǎn)平面圖繪制及房產(chǎn)面積測量計算實施細則根據(jù)中華人民共和國房產(chǎn)測量規(guī)范(GB/T17986-2000)、建設(shè)部關(guān)于嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)地籍測繪要求配制房屋所有權(quán)證附圖的通知(1989建房字第381號)的規(guī)定,結(jié)合我市實際,制定本實施細則。 房產(chǎn)平面繪制 房產(chǎn)平面圖包括“房產(chǎn)分幅平面圖”、“房產(chǎn)分丘平面圖”、“房產(chǎn)坐落平面圖”、“房產(chǎn)分層分戶平面圖”、“房產(chǎn)分戶平面圖”。 一、房產(chǎn)分幅平面圖 房產(chǎn)分幅平面圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖,是測繪分丘圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料,也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。房產(chǎn)分幅平面圖以幅繪制。 1.房產(chǎn)幅平面圖的測繪范圍分幅圖的測繪范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及其毗連居民點。 2.分幅圖的規(guī)格 分幅圖采用50cm50cm正方形分幅。 3.分幅圖的比例尺 建筑物密集區(qū)的分幅圖一般采用1:500比例尺,其他區(qū)域的分幅圖可采用1:1000比例尺。 4.分幅圖應表示的基本內(nèi)容分幅圖應表示控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護物,以及與房地產(chǎn)有關(guān)的地籍地形要素和注記。 5.分幅圖繪制中各要素的取舍與表示辦法 (1)行政境界一般只表示區(qū)、縣和鎮(zhèn)的境界線,街道辦事處或鄉(xiāng)的境界根據(jù)需要表示,境界線重合時,用高一級境界線表示,境界線與丘界線重合時,用丘界線表示。 (2)丘界線表示方法:明確無爭議的丘界線用丘界線表示,有爭議或無明顯界線又提不出憑證的丘界線用未定丘界線表示。丘界線與房屋輪廓線或單線地物線重合時用丘界線表示。 (3)房屋包括一般房屋和架空房屋等。房屋應分幢測繪,以外墻勒腳以上外圍輪廓的水平投影為準,裝飾性的柱和加因墻等一般不表示;臨時性的過渡房屋及活動房屋不表示;同幢房屋層數(shù)不同的應繪出分層線。 架空房屋以房屋外圍輪廓投影為準,用虛線表示;虛線內(nèi)四角加給小圓表示支柱。 (4)分幅圖上應繪制房屋附屬設(shè)施,包括柱廊、檐廊、架空通廊、底層陽臺、門廊、門樓、門、門墩和室外樓梯,以及和房屋相連的臺階等。 柱廊以柱外圍為準,圖上只表示四角或轉(zhuǎn)折外的支柱;底層陽臺以底板投影為準;獨立柱的門廊以頂蓋投影為準;門頂以頂蓋投影為準;門墩以墩的外圍為準;室外樓梯以水平投影為準,寬度小于圖上1mm的不表示;與房屋相連的臺階按水平投影表示,不足五階的不表示。 (5)圍墻、柵欄、欄桿、籬笆和鐵絲網(wǎng)等界標圍護物均應表示,其他圍護物根據(jù)需要表示。臨時性或殘缺不全的和單位內(nèi)部的圍護物不表示。 (6)分幅圖上應表示的房地產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號包括丘號、房產(chǎn)區(qū)號、房產(chǎn)分區(qū)號、丘支號、幢號、房產(chǎn)權(quán)號、門牌號、房屋產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋用途和用地分類等,根據(jù)調(diào)查資料以相應的數(shù)字、文字和符號表示。當注記過密容納不下時,除丘號、丘支號、幛號和房產(chǎn)權(quán)號必須注記,門牌號可首末兩端注記、中間跳號注記外,其他注記按上述順序從后往前省略。 (7)單位名稱只注記區(qū)、縣級以上和使用面積大于圖上100平方厘米的單位。 6成圖方法 (1)利用濟南市原有的控制成果和資料,按房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定和要求進行比較和分析,凡符合規(guī)范要求的已有控制點成果,都應充分利用;對達不到規(guī)范要求的控制網(wǎng)點,利用其點位進行聯(lián)測。 (2)對新開發(fā)區(qū)按房產(chǎn)測量規(guī)范要求采取引點方法測量、繪制房產(chǎn)分幅平面圖。 7房產(chǎn)測量坐標系統(tǒng),采用地方坐標系。 二、房產(chǎn)分丘平面圖 房產(chǎn)分丘平面圖是房產(chǎn)分幅平面圖的局部圖,它反映本丘內(nèi)所有房屋及其用地情況、權(quán)界位置、界址點、房角點、面積四至關(guān)系、權(quán)利狀況等各項房地產(chǎn)要素,是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘平面圖以丘為單位繪制。 (一)丘的定義及劃分 1丘是指地表上一塊有界空間地塊。一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱獨立丘,一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單元相稱組合丘。 2有固定界標的按固定界標劃分,沒有固定界標的按自然界標劃分。 (二)成圖方法 1按比例繪制本丘的權(quán)屬界限 (1)依據(jù)房產(chǎn)分幅平面圖,經(jīng)現(xiàn)場勘丈、核實、繪制本丘的權(quán)屬界限。 (2)權(quán)屬界限的毗鄰關(guān)系用圖式符號繪制。 (3)按要求標注權(quán)屬界址點。 2標明本丘的四鄰及門牌號 (1)本丘在胡同和小巷時,應加注附近主要街道名稱。 (2)標明本丘坐落的門牌號,缺門牌號時,應借用毗鄰房屋門牌號,并加注東、南、西、北方位,本丘在兩個以上街道或有兩個以上門牌號時,應全部注明。 3在本丘中根據(jù)相對位置,按比例繪制房屋的外部形狀,并標明外框尺寸。 (1)在本丘中根據(jù)相對位置,按比例繪制房屋的外部形狀,同幢房屋層數(shù)不同的應繪出分層線。 (2)房屋應逐幢測繪,不同產(chǎn)別,應分別測量;獨立成幢房屋,以房屋四面墻體外側(cè)為界測量,丈量房屋以勒腳以上墻角為準,測繪房屋以外墻水平投影為準。 (3)房屋有毗連關(guān)系的,共有墻以墻體中間為界,量至墻體厚度的1/2處;借墻量至墻體的內(nèi)側(cè);自有墻體量至墻體的外側(cè)并用相應符號表示。 (4)柱廊以柱的外圍為準,圖上只表示四角或轉(zhuǎn)折處的支柱。 (5)陽臺以底板投影為準,單位統(tǒng)一封閉的用實線,不封閉的用虛線表示。 (6)門廊以柱或圍護物的外圍為準,獨立柱的門廊以頂蓋投影為準。 (7)檐廊、挑廊以外圍水平投影為準,封閉的用實線,不封閉的用虛線表示。 (8)圍墻、柵欄、欄桿、籬笆和鐵絲網(wǎng)等界標圍護物均應表示;其他圍護物根據(jù)需要表示;臨時性或殘缺不全的和單位內(nèi)部的圍護物不表示。 (9)房屋的長、寬尺寸順線標注在房屋外框線外,保留兩位小數(shù)。 (10)房角點測量,指對建筑物角點測量。房角點測量不要求在墻角上都設(shè)置標志,可以房屋外墻勒腳以上(100+/-20)cm處墻角為測點。對正規(guī)的矩形建筑物,可直接測定三個房角點坐標,另一個房角點的坐標可通過計算求出。 4.標注房產(chǎn)要素 (1)幢號:“幢”是指一座獨立的,包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。幢號以丘為單位,自進大門起,從左到右,從前到后,順時針用阿拉伯數(shù)字1、2、3、4順序編號,幢號標注在房屋輪廓線內(nèi)的左下方,并加括號表示。 (2)房屋建筑面積標注在本幢房屋的中間,在建筑面積下面劃一橫線,建筑面積保留兩位小數(shù)。 (3)房產(chǎn)要素標注在建筑面積上方,包括產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份8位數(shù)字,第一位數(shù)字代表產(chǎn)別,第二位數(shù)字代表結(jié)構(gòu),第三、四位數(shù)字代表層數(shù),第五、六、七、八位數(shù)字代表建成年份。 產(chǎn)別分為:國有房產(chǎn)用1表示;集體房產(chǎn)用2表示;私有房產(chǎn)用3表示;聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)用4表示;股份制企業(yè)房產(chǎn)用5表示;港澳臺投資房產(chǎn)用6表示;涉外房產(chǎn)用7表示;其他房產(chǎn)用8表示。 結(jié)構(gòu)分為:鋼結(jié)構(gòu)用1表示;鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)用2表示;鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)用3表示;混合結(jié)構(gòu)用4表示;磚木結(jié)構(gòu)用5表示;其他結(jié)構(gòu)用6表示。 房屋層數(shù):是指房屋的自然層數(shù),一般按室內(nèi)地坪+/-0以上計算。采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室內(nèi)層高在2.20米(含2.20米)以上的,計算自然層數(shù)。假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間計層數(shù)。房屋層數(shù)用兩位數(shù)字表示,如1層(平房)用01表示,9層用09表示,11層用11表示。 建成年份:房屋的建成年份即房層的竣工年份。有竣工驗收證明的以證明為準;沒有竣工驗收證明的以實際竣工年份為準。建成年份用四位數(shù)字表示,如1980、1999、2001。 5.圖式 (1)房屋坐落:標注在圖框的左上角區(qū)路號。 (2)房產(chǎn)區(qū)號:標注在圖框的上邊線中間的偏左方,歷下區(qū)為01,市中區(qū)為02,槐蔭區(qū)為03,天橋區(qū)為04,歷城區(qū)為05,高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為06。 (3)房產(chǎn)分區(qū)號:標注在圖框的上邊線中間的偏右方,根據(jù)各區(qū)辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)編排。 (4)圖幅號:標注在圖框線右上角的上部,分幅圖的編號,用六位數(shù)字表示,前四位數(shù)字為橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數(shù),第五位、第六位數(shù)字為分幅圖代碼號。 (5)丘號:標注在圖框線右上角的下部,用四位數(shù)字表示,從0001編起。分丘號從1編起,注記在丘號末位數(shù)字的下端,如00012。 (6)分丘圖的幅面可在787mm1092mm的1/32-1/4間選用。 (7)分丘圖的比例尺,根據(jù)丘面積的大小,可在1:100-1:1000之間選用。 (8)房屋權(quán)界線與丘界線重合時表示丘界線,房屋輪廓與房屋權(quán)界線重合時表示房屋權(quán)界線。 三、房產(chǎn)坐落平面圖 (一)成圖方法 利用原有的房產(chǎn)證附圖或房屋院落平面圖,經(jīng)現(xiàn)場丈量、核實后,繪制成圖。 未辦理房產(chǎn)證或無房屋院落平面圖的,則對房屋院落進行現(xiàn)場勘測,繪制成圖。 院落較大的,可采取分片繪圖的方法,繪制總圖及分片圖??倛D應標明各分片圖的分界及序號,分片圖應標明房屋外部尺寸。 (二)繪圖要求 按比例繪制院落的權(quán)屬界線;標明院落的四鄰及院落的大門、旁門;在院落中根據(jù)房屋的相對位置,按比例繪制房屋的外部形狀,標注房屋的門及外框尺寸;標注房產(chǎn)要素;標明圖紙的指北方向及填寫圖標中的有關(guān)欄目。 (三)標注內(nèi)容與方法 圖名:房產(chǎn)坐落平面圖。 圖框:上連框距紙邊30mm,下邊框距紙邊20mm,左右兩邊框距紙邊10mm。 房屋坐落:標注在圖框的左上方:區(qū)路號。 指北方向:標注在圖紙的右上角,為上北、下南、左西、右東,用箭頭標出,并注明“北”字。 圖標:位于圖紙的右下角,內(nèi)容包括總建筑面積。 比例、繪圖人、繪圖時間分別標注在圖框下方。 院落四鄰:房屋坐落平面圖上要標明院落四鄰。繪圖標注時,路、街、胡同用兩條平行虛線表示,可不按比例,但應標出路街。其他與房地產(chǎn)有關(guān)的鐵路、橋梁、河道等作為四鄰時也應用虛線繪出,標明名稱,可不按比例。沒有形成院落的獨立房屋,如小區(qū)內(nèi)的獨立樓房,標四鄰時,四鄰房屋可不按比例繪制,要標明四鄰的門牌號或樓號,可不標具體尺寸。 院落權(quán)屬界線:院落的權(quán)屬界線應依照土地使用證或合法用地文件的定位圖來確定,按實際情況標注。院落的界線是圍墻或柵欄的,一律用實線表示;沒有圍護物的用點劃線表示。院墻與四鄰的毗連關(guān)系應標注清楚,院墻為共、借墻的要標注“共”或“借”字(在院墻的借方一側(cè)標注)。房屋坐落平面圖應標明門牌號,門牌號右上角要加注“#”字符號。繪制院落的門柱、門垛時,可不按比例。 (1)有院墻的門牌注記在實際開門處的中間; (2)沒有院墻壁的門牌注記在實際開門處; (3)同一院落有幾個門牌號的應分別注明。 房屋及附屬設(shè)施: (1)繪制房屋外框時,按外墻勒角以上外墻面丈量。墻體凹凸10cm及裝飾性的柱、垛以及臨時房屋、活動房屋在圖中均不標注。房屋用實線表示,分幢繪制,即按比例繪出房屋的外形及相對間距,在房屋邊框線外側(cè)標出房屋的長這寬尺寸,一幢房屋標注一個主要的門。樓房如有錯層、閣樓、應繪錯層、閣樓附圖,并標明長寬尺寸,以保證整幢房屋建筑面積的計算。繪圖中平房應分間,梁用 虛線表示,房屋如有毗連關(guān)系,則應標明共墻、借墻。一處院落中,不同產(chǎn)權(quán)單位(人)的房屋分別按要求繪制房產(chǎn)坐落平面圖。一個產(chǎn)權(quán)單位(人)申請確權(quán)時,其余產(chǎn)權(quán)單位(人)的房屋按比例繪制外框,不標尺寸和房產(chǎn)要素,但要標注幢號、產(chǎn)別,以便區(qū)分房屋的不同權(quán)屬。 (2)房屋附屬設(shè)施包括:柱廓、檐廓、挑廊、陽臺、坡屋頂、門斗、雨蓬、室外樓梯等。其中檐廓是門與門之間的主要通道,即檐廓具有兩個以上的門,而無柱雨蓬只有一個門。 柱廊以柱外圍為準,封閉的用線連接,不封閉的用虛線連接。 檐廓以外圍水平投影為準,用虛線表示。 挑廓以外圍水平投影為準,封閉的用實線表示,不封閉的用虛線表示。 門斗、雨蓬以柱或圍護物外圍為準。獨立柱的雨蓬以頂蓋水平投影為準,封閉的用實線連接,不封閉的用虛線表示。無柱雨蓬不繪制。 室外樓梯以外圍水平投影為準,用實線表示。 附屬建筑物:包括水塔、煙囪、水池、簡易自行車棚、層高2.20米以下的儲藏室、簡易廁所等,可不按比例繪制,不標尺寸,但應按順時針編排序號,附1、附2。 房產(chǎn)要素同房產(chǎn)分丘平面圖。 (三)比例尺、圖幅 比例尺可選1:100、1:200、1:300、1:500、1:1000; 圖幅可選4K、8K、16K三種圖紙,一般選用8K、16K圖紙。 四、房產(chǎn)分層分戶平面圖 凡是住宅樓房及按套或區(qū)塊出售的非住宅樓房均繪制此圖。 (一)成圖方法 根據(jù)原發(fā)房產(chǎn)證附圖及工程竣工圖紙(或未變更的施工圖紙)繪制成圖。但必須實地丈量、核實樓房的分戶情況、尺寸及建筑面積。 無圖紙的按照房屋的實際情況,經(jīng)現(xiàn)場實地丈量、核實,繪制成圖。 (二)繪制要求 房屋分層分戶平面圖應使樓房的外框線與圖紙的外框線平行,根據(jù)樓房的朝向橫放或豎放于圖紙中。分層分戶平面圖應標明樓房各層的單元和分戶情況。樓房底層有小院和儲藏室的,則在樓房底層平面圖上繪制,儲藏室等附屬用房應標明序號。一幢樓房中有兩個以上所有權(quán)人的,一個產(chǎn)權(quán)單位(人)申報時,只標注屬產(chǎn)權(quán)單位(人)的有關(guān)內(nèi)容,其余部分只注明產(chǎn)別,在圖中注明“與四鄰毗連的墻與板均為共有“。 (三)標注內(nèi)容與方法 圖名:房產(chǎn)分層分戶平面圖。 圖框:同房產(chǎn)坐落平面圖。 房屋坐落:標注在圖框的左上方:區(qū)路號樓。 比例、繪圖人、繪圖時間分別標注在圖框下方。 指北方向:同房產(chǎn)坐落平面圖。 圖標:位于圖紙的右下角,其內(nèi)容包括建筑面積、分攤系數(shù)、分攤面積。 房屋:圖中房屋有樓房和附屬用房兩部分組成。附屬用房包括儲藏室、地下室及其他附屬用房。陽臺封閉的用實線繪制,不封閉的用虛線繪制。房屋尺寸標注在房屋邊框的外側(cè),所標尺寸以米為單位,保留二位小數(shù)。丈量核實房屋的外圍尺寸以勒角以上外墻為準,墻體凸凹小于10厘米以及裝飾性的柱,垛在圖紙中均不表示。樓房按比例分層繪制,并標出單元及各戶的分部情況,標注單元號。單元門、分戶門分別標明。繪制坡屋頂分層分戶平面圖時,要標注2.20米(含2.20米)以上的尺寸,各分層分戶平面圖下方要標明第幾幢第幾層平面圖。單元號的編排順序為:面對單元門自左至右依次編排,一單元、二單元。樓房各層次之間尺寸相同的只標注一層(標注在第二層),各層次外圍尺寸不同的應分別標注。地下室需繪制附圖,標注尺寸,并表明每間地下室的順序號,計算分攤系數(shù)。其他附屬用房要根據(jù)與樓房的相對位置和距離,按比例繪制在樓房底層平面圖上,標注尺寸,編排序號,附1、2。 底層小院:如出售樓房底層帶有院落,應按比例繪制在樓房底層平面圖上,有毗連關(guān)系的按圖式要求繪制。 房產(chǎn)要素:包括房屋的幢號、產(chǎn)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建成年份及建筑面積。標注方法同房產(chǎn)分丘平面圖。 五房產(chǎn)分戶平面圖 房層分戶平面圖是在房產(chǎn)分丘平面圖或房產(chǎn)分層分戶平面圖基礎(chǔ)上繪制的細部圖,以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位,表示房屋權(quán)屬的范圍,是成套或區(qū)塊房屋產(chǎn)權(quán)證的附圖。 1房產(chǎn)分戶平面圖的繪制房產(chǎn)分戶平面圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制。 (1)分戶圖的方位應使房屋的主要邊線與圖框邊線平行,按房屋的方向橫放或豎放,并在圖紙的右上角標注指北方向。 (2)住宅樓的成套住宅,繪制本套房屋的分層分戶平面圖,本套房屋用紅線標出,注明房屋的尺寸。 (3)樓梯、走道等共有部分,需在范圍內(nèi)標注名稱,表明共有。 (4)底層小院:如購房單位(人)購房時帶有小院,則在分戶平面圖上按比例繪制,標出院落的長寬尺寸,注明“院”字,院墻有毗連關(guān)系的,用圖式符號繪制。 2分戶圖框 (1)丘號、幢號、結(jié)構(gòu)、層數(shù)應與房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖上編號一致。 (2)房屋產(chǎn)權(quán)面積包括面積包括套內(nèi)建筑面積和共有分攤面積。 (3)戶號:應注明單元戶號,如一單元202室,應標1-202。 3毗連關(guān)系:房屋的毗連關(guān)系注記在右下角。成套住宅的,注明“戶與戶之間的隔墻、樓板及公用建筑之間的隔墻、外墻(山墻)均為共有”。 4圖幅:可選用787mm1092mm的1/32或1/16等尺寸。 5比例尺:一般為1:200至1:500,當房屋圖形過大或過小時,比例尺可適當縮小或放大。 六、變更測量 變量測量分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更測量。 (一)房屋發(fā)生下列變化的需進行現(xiàn)狀變更測量 1房屋的新建、拆遷、改建、擴建,房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化; 2房屋的損壞與滅失,包括全部拆除或部分拆除,倒塌和燒毀; 3圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物以及房屋附屬設(shè)施的變化; 4地名、門牌號的更改。 (二)房屋發(fā)生下列變化的需進行權(quán)屬變更測量 1房屋買賣、交接、繼承、分割、贈與、兼并等引起的轉(zhuǎn)移; 2土地使用權(quán)界的調(diào)整,包括合并、分割、塌沒和截彎取直; 3征撥、出讓、轉(zhuǎn)讓土地而引起的土地權(quán)屬界線的變化; 4他項權(quán)利范圍的變化和注銷。 (三)變更測量的程序 變更測量應根據(jù)房地產(chǎn)變更資料,先進行房地產(chǎn)要素調(diào)查,包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址調(diào)查,再進行分戶權(quán)界和面積的測定,調(diào)整有關(guān)的房地產(chǎn)編碼,最后進行房地產(chǎn)資料的修正。 1變更測量根據(jù)現(xiàn)有變更資料,確定變更范圍。 2房地產(chǎn)的合并和分割,應根據(jù)變更登記文件,在當事人或關(guān)系人到現(xiàn)場指界下,實地測定變更后的房地產(chǎn)界址和面積。 3對房產(chǎn)分幅平面圖,做相應變更;對房屋分層分戶平面圖,做相應增減變動。 4用地的合并與分割都應重新編丘號,新增丘號,按編號區(qū)內(nèi)的最大丘號續(xù)編。 5組合丘內(nèi),新增丘支號按丘內(nèi)最大丘支號續(xù)編。 6房產(chǎn)合并或分割應重新編幢號,原幢號作廢,新幢號按丘內(nèi)最大幢號續(xù)編。 七、房產(chǎn)平面圖的繪圖要求 1丈量尺寸的精度要求,按房產(chǎn)測量規(guī)范“三級”執(zhí)行,不得超過+/-0.4%。 2圖紙上的文字、數(shù)字和符號等,均應筆畫清晰、字體端正、排列整齊、使用正確。 3圖線不得與文字、數(shù)字、符號重疊或濁淆。 4文字的高度可選用3.5、5、7、10、14或20mm。 5圖中的漢字,均應采用長仿宋體。 6漢字的高度應不小于3.5mm;拉丁字母、阿拉伯數(shù)字的高度應不小于2.5mm。 7房產(chǎn)平面圖應使用微機制圖。 8從現(xiàn)在到2001年底前,要做好測繪房產(chǎn)分幅平面圖的準備工作,力爭2002年1月開始按實施細則的要求,進行分幅圖和分丘圖的測量繪制。 房產(chǎn)面積測算 一、一般規(guī)定 面積測算系指水平面積測算,房屋面積測算包括房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積等測算。 1房屋的建筑面積:系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2.20米(含2.20米)的永久性建筑。 2房屋的套內(nèi)建筑面積:由三部分組成:(1)套內(nèi)使用面積;(2)套內(nèi)墻體面積:套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種。套之間的分隔墻,套與公共建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻,共用墻墻體水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積;(3)陽臺建筑面積:按陽臺底板水平投影面積計算,封閉的全部計算建筑面積,不封閉的計算一半建筑面積。 3屋的共有建筑面積:由兩部分組成:(1)本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積;(2)套(單元)與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積一半的建筑面積。 4房屋的產(chǎn)權(quán)面積:系指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。 5各類面積測算必須獨立測算兩次,其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi),取中數(shù)作為最后結(jié)果。 6測算的誤差率不得超過+/-1.4%平方米。 7測量應使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位,取至0.01兩位小數(shù)。 二、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定 1計算全部建筑面積的范圍 (1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。 (2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。 (3)穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高在2.20米以上的,按其水平投影面積計算。 (4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 (5)房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)層頂高度在2.20米以上的部位,按其外圍水平投影面積計算。 (6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。 (7)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算。 (8)與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。 (9)房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計算。 (10)地下室、半地下室及其相應出入口,層高在2.20米以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。 (11)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 (12)玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計算。 (13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚、按柱的外圍水平投影面積計算。 (14)依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護結(jié)構(gòu)的,按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算。 (15)有伸縮縫的房屋,若其與室內(nèi)相通的,伸縮縫計算建筑面積。 2計算一半建筑面積的范圍 (1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊、按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 (2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算。 (3)未封閉的陽臺、挑廊,按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 (4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 (5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊,按外圍水平投影面積的一半計算。 3不計算建筑面積的范圍 (1)層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。 (2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 (3)房屋之間無上蓋的架空通廊。 (4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。 (5)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 (6)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 (7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。 (8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 (9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 (10)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。 三、共有建筑面積分攤 (一)共有建筑面積分攤原則 1共有建筑面積分攤是指將本幢房屋內(nèi)的共有建筑面積,按各套(單元)的套(單元)內(nèi)建筑面積所占相應比例進行分攤。分攤后的共有建筑面積,不得隨意劃定各套(單元)攤得面積的具體部位和界限。 2共有建筑面積的分攤,僅限于本幢房屋內(nèi)的公用建筑面積,下列公用建筑不得分攤到本幢房屋內(nèi): (1)非本幢房屋的公用建筑物(如鍋爐房、變電所、泵房等)。 (2)供出租或出售獨立使用空間的地下室、固定車位或?qū)S密噹斓取?(3)從屬于人防工程的地下室、半地下室。 (4)幢外的用作公共休息的設(shè)施或架空室。 3全套(單元)房屋的建筑面積應為套(單元)內(nèi)建筑面積與分攤的共有建筑面積之和。整幢房屋建筑面積應為幢內(nèi)各套(單元)的套內(nèi)建筑面積與幢內(nèi)共有建筑面積之和。 4室外樓梯為二層以上使用的,其建筑面積歸二層以上所有,并參與兩層以上建筑面積分攤。 (二)共有建筑面積的確認與分攤原則 1共有建筑面積的確認方法 (1)由房屋建筑單位在經(jīng)規(guī)劃部門核準的設(shè)計平面圖上對共有部位進行標識,并做出相應說明。 (2)房產(chǎn)測繪人員在有關(guān)人員配合下,依據(jù)圖紙在現(xiàn)場逐一核對、測丈,并確認其使用功能(歸屬)。 2共有建筑面積分攤原則 (1)產(chǎn)權(quán)各方有權(quán)屬分割文件或協(xié)議的,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 (2)無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,按相關(guān)房屋的建筑面積比例進行分攤。 (三)共有建筑面積的分攤方法 1

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