合富--武漢萬科城市花園營銷策劃投標方案.doc

合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.萬科城市花園營銷策劃應標方案合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENT PROPERTIES LTD.目錄目錄1市場篇4一.區(qū)域市場現(xiàn)有競爭項目分析4（一）關山板塊4（二）魯巷雄楚大街板塊10（三）湯遜湖板塊14（四）光谷區(qū)域板塊橫向比較20二.前瞻性市場競爭態(tài)勢分析21（一）.行業(yè)競爭格局趨勢21（二）.產(chǎn)品競爭格局趨勢27（三）.策略競爭格局趨勢29（四）.市場競爭態(tài)勢分析綜述31三.消費群分析的思考延伸32（一）.目標消費群來源32（二）.主力目標消費群定位35（三）.主力目標消費群心理41（四）.消費者的品牌情結42（五）.消費群分析的延伸性綜述43理念篇44一.開發(fā)理念探討45二.產(chǎn)品思路延伸52三.形象定位思考60產(chǎn)品篇64一.產(chǎn)品的主體宗旨64（一）著眼點分析64（二）基礎原則65二.關于首期產(chǎn)品思路66（一）亮點的勾畫66（二）大一期規(guī)劃建議73（三）首期設計的原則75（四）首期產(chǎn)品定位77（五）建筑單體建議82（六）園林設計建議86（七）生態(tài)系統(tǒng)建議89（八）交通系統(tǒng)建議90三.社區(qū)配套的若干建議92（一）交通配套92（二）商業(yè)配套92（三）教育配套93（四）會所配套93四.物管及智能化建議95（一）物業(yè)管理95（二）智能化配套96五.知覺質(zhì)量的營造100（一）銷售示范區(qū)外圍100（二）銷售中心101（三）示范單位：104營銷篇105一.營銷整體思維106（一）整體主線思維106（二）整體策略思維107二.營銷細化思維108（一）細化基礎思維108（二）細化亮點思維112三.首期階段性營銷部署116（一）鋪墊階段116（二）預熱階段117（三）升溫階段118（四）引爆階段120（五）保溫階段122操作篇125一.銷售流程125二.人力資源培訓127三.管理制度128市場篇我司之前所做的市場定位報告已針對本項目的市場進行了較為詳細的研究，在此，本方案對于這些方面內(nèi)容除了一些基本的競爭項目調(diào)查數(shù)據(jù)之外，將相應地減少筆墨，以免贅述，主要側重于趨勢預測和分析。一. 區(qū)域市場現(xiàn)有競爭項目分析首先回顧一下市場定位報告中關于本項目周邊區(qū)域主要競爭項目的分析，主要針對光谷區(qū)域進行。由于該區(qū)域?qū)儆谖錆h城市發(fā)展的新區(qū)，城市規(guī)劃和基礎配套為該區(qū)域的房地產(chǎn)項目開發(fā)提供了一定的支持。區(qū)域內(nèi)目前所開發(fā)的項目一般多為2000年以后起步的項目，無論是項目規(guī)劃還是產(chǎn)品設計均不遜于武漢其他城區(qū)，而且由于該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展蓬勃、人文環(huán)境高尚、自然環(huán)境優(yōu)越，其銷售價格也相對高于武漢市平均價格。（一） 關山板塊1. 樓盤概覽項目總建筑面積（萬m2）建筑形式均價（元/m2）主力戶型面積（m2）主力戶型總價（萬）銷售率公開日期學府佳園16.8萬多層為主小高層、別墅多層2,200小高層2,500120三房26.4三期超過50%三期01.9華樂花園9萬小高層為主2,300元133三房30.6超過30%02.5虹景豪庭20萬20層高的高層2,800元192四房50-55超過50套02.72. 指標樓盤分析u 學府佳園分析項目內(nèi)容基本情況1.地理位置優(yōu)越，位于光谷腹地關山二路（長飛路）原城建學院對面。2.項目規(guī)模較大，占地13萬平米，建筑面積16.8萬m2，容積率1.39。3.準現(xiàn)房發(fā)售。產(chǎn)品素質(zhì)1.產(chǎn)品類型：多層（6層半）、小高層（12層）、獨立別墅；以多層為主，所適應的消費群比較廣泛。2.建筑風格：模仿“四季花城”，坡地建筑，圍合封閉。3.園林設計：以入口12,000m2花園廣場為核心景觀，每個組團設有小型園林景觀。4.主力房型：三室兩廳兩衛(wèi)，面積從117-142m2,所占套數(shù)比例超過70%。銷售情況1.價格策略：低走高開，多層的均價由2000年6月開盤時的1,900元/m2上升至目前三期的2,200元/m2。2.熱銷戶型：120m2三房占銷售量一半以上。3.消費群： j一、二期以關東科技園從業(yè)人員及附近教師為主，附近華工、城建學院、郵科所、化工科技、709所是重要的購買群體，后期逐漸向武大居住區(qū)及中央商圈、武昌老城區(qū)輻射。k客戶大部分為高知階層，年齡在30-45歲之間，收入高，受到社會尊重。4.熱銷原因：j消費群定位準確：中高檔樓盤素質(zhì)迎合高校區(qū)主力消費群的喜好。 k價格定位適中：主力戶型總價在消費群可接受范圍之內(nèi)。 l產(chǎn)品設計合理：主力戶型滿足消費群使用要求。 m品牌影響力大：武漢東湖高新集團在附近區(qū)域的影響力很大，對目標消費群有很大影響力。5.劣勢分析：j社區(qū)內(nèi)部配套不齊全。 k緊靠項目的區(qū)域人文氛圍不足。補充說明 定位為光谷中高檔項目，分四期進行開發(fā)； 別墅僅16棟，均為獨立大別墅，別墅花園由小灌木合圍而成； 1.2萬平方米的中央主題廣場和百年樟樹，使社區(qū)擁有較好的人文氣息； 整個社區(qū)依山勢而建，高低起伏，錯落有致； 根據(jù)山勢情況將底層架空56米，并向下挖多23米，使架空層形成兩個層次，下層為地下車庫，上層為休閑泛會所； 屋頂從外觀上看為坡屋頂，但內(nèi)部采用中空保溫結構； 頂層為復式樓，但很少采取中空處理，價格與一樓相同； 別墅配有中央空調(diào)及熱水供應系統(tǒng)； 公寓采取集中供暖的方式，在每個主要房間均裝有暖氣片； 公寓統(tǒng)一預留百葉窗式空調(diào)位，排水管設置在其中，改善外立面景觀； 兩側的外墻利用飄窗臺向外延伸0.5米，既增加觀景角度，又豐富外立面造型設計； 社區(qū)中央四棟波浪型小高層圍合在中央主題廣場周圍，但是由于是波浪型設計，使得每套房幾乎都是異型房，不利于家居生活； 在智能化方面，社區(qū)采取一卡通數(shù)字化管理； 一期于2000年6月開盤，當年推出240套多層公寓，已經(jīng)銷售完畢，2001年4月28日二期開盤，當年推出108套多層公寓（目前僅剩2套未售），至三期開盤之時，同檔次的多層公寓比一期上漲150元/ m2，并維持平均15套/月左右的銷售速度； 目前三期銷售情況比較平穩(wěn)，銷售率超過50%； 一期、二期的主力戶型和熱銷戶型均為123 m2的三室戶型，目前127 m2的3室戶型是三期產(chǎn)品的主力； 據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹160180 m2的復式也比較容易被市場接受，復式單位的中小型化已經(jīng)初步得到市場的認同； 此項目以前曾經(jīng)由中地行公司代理操作，現(xiàn)已經(jīng)退出。u 虹景豪庭分析項目內(nèi)容基本情況1.地理位置優(yōu)越，位于光谷腹地關山口特一號。2.項目規(guī)模較大，建筑面積20萬m2，均為高層，容積率2.2。3.期房發(fā)售。4.與虹景花園別墅為同一社區(qū)。產(chǎn)品素質(zhì)1.產(chǎn)品類型：以高層為主。2.綠化率：因與虹景花園別墅為同一社區(qū)的原因，綠化率高達75%。 3.主力房型：四室三廳三衛(wèi)，面積192 m2,次要戶型209 m2。銷售情況1.銷售策略：利用“虹景”這一武漢富人區(qū)象征的品牌促進銷售。2.消費群： 二次置業(yè)者，范圍不限于光谷。4.優(yōu)勢分析：j開發(fā)商實力較強。 k品牌影響力大：虹景花園曾在武漢引起轟動，是武漢富人區(qū)象征。 l豪華會所：虹景會所為全武漢最高檔的會所，美譽度極高。5.劣勢分析：j價格定位較高，而產(chǎn)品自身的支持點又比較空乏。 k戶型面積偏大，與附近區(qū)域消費群的購買能力有一定的差距。u 華樂花園 華樂花園項目地址在開發(fā)之前是武漢汽閥廠職工宿舍、武漢鼓風機廠宿舍以及一些民房、私房，據(jù)了解這些房屋是進行了房改的房產(chǎn)，已經(jīng)成為市民的產(chǎn)權房； 在項目開發(fā)之初進行了大量的拆遷工作，但不是實行貨幣化補償拆遷，而是進行還建，因此對于整個社區(qū)的品質(zhì)會有一定的影響； 總規(guī)劃為9萬m2的社區(qū)； 以華中科技大學的教師和關東科技園的從業(yè)人員為主要目標消費對象； 沒有采取新技術和新材料，但外立面的設計比較簡潔明快，比較符合光谷人群的欣賞喜好。 園林景觀方面采用大面積的集中綠地，擁有一萬m2的中心花園； 為便于住戶觀景，在規(guī)劃上適當增加了樓間距的距離； 在智能化方面采用一卡通管理，對車輛進行信息化數(shù)字管理； 2002年5月開盤，截止目前為止，一直未對外宣傳，唯一的宣傳方式就是工地圍墻，這也與項目的消費群定位有關； 銷售情況比較理想，至今銷售額已接近1,000萬元； 購買的消費群基本上都是二次置業(yè)，并沒有明顯的集團購買的情況。3. 賣點比較項目賣點學府佳園1.價格定位適中：主力總價在消費群可接受范圍之內(nèi)。2.園林景觀超前：坡地建筑，12000m2主體花園廣場。3.產(chǎn)品設計合理：主力戶型滿足消費群使用要求。4.品牌知名度和美譽度高：武漢東湖高新集團在附近區(qū)域的影響力很大，對潛在消費群有很大影響力。華樂花園1.密度小，樓間距大，綠化率高2.先進的車輛管理系統(tǒng)，一卡通管理3.一萬平方米中心花園虹景豪庭1.開發(fā)商實力較強。2.品牌知名度高：虹景花園曾經(jīng)在武漢引起轟動，是武漢富人區(qū)象征。3.豪華會所：虹景會所為全武漢最高檔的會所，美譽度極高。（二） 魯巷雄楚大街板塊1. 樓盤概覽項目總建筑面積（萬m2）建筑形式均價（元/m2）主力戶型面積（m2）主力戶型總價（萬）銷售率公開日期當代光谷智慧城13 多層、小高層2,000115三房23一期超過80%01.5尚文創(chuàng)業(yè)城6.3多層1,860122三房22.7超過50%02.4華城新都10.8 多層、小高層1,900127三房2450%01.12綠之苑4多層2,0001302695%99華樂苑7 多層1,700起126三房25.260%01當代曙光家園10多層1,680142三房2420%02.62. 指標樓盤分析u 華城新都分析項目內(nèi)容基本情況1.項目位于魯巷廣場南側（魯巷中學旁）2.項目規(guī)模中檔，占地108畝，建面10.8萬m2，容積率2.0。3.準現(xiàn)房發(fā)售。產(chǎn)品素質(zhì)1.產(chǎn)品類型：16棟多層、7棟小高層。2.綠化率： 35% 3.主力房型：三室兩廳兩衛(wèi)，面積127.21m2,使用率80%。 四室兩廳兩衛(wèi)，面積143.2m2,使用率80%4.戶型設計：弧形轉角陽臺，飄窗臺。5.規(guī)劃特征：配套齊全，交通便利；紅外線監(jiān)控，24小時保安；生態(tài)、智能化的高尚社區(qū)。銷售情況1.熱銷戶型：三室兩廳兩衛(wèi)（127.21m2）2.消費群： 首次置業(yè)為主，主要客戶來源于周邊高科技園區(qū)和高校教師，對于該項目的主力價位和主力戶型比較認可。4.賣點分析：j區(qū)位優(yōu)勢明顯，客戶資源豐富。 k價格適中，潛在消費層面比較寬，可接受人群相對較多。 l物業(yè)管理優(yōu)秀：深圳金地物業(yè)管理有限公司。5.劣勢分析：與周邊樓盤可競爭賣點可挖掘潛力不大。u 當代光谷智慧城 項目整體評價是：如同光谷經(jīng)濟一樣，具有很大的升值發(fā)展空間； 當代物業(yè)開發(fā)的第五個房地產(chǎn)項目，也稱為當代五期； 地塊是不規(guī)則形狀，通過社區(qū)中的月牙湖依湖規(guī)劃建筑，這一設計被許多行家人士稱道； 地理位置非常優(yōu)越，即將建好的光谷步行街緊鄰社區(qū)，因此社區(qū)在三期中有部分面積為鄰街商鋪，將原來的多層及小高層部分調(diào)整為高層，項目的升值空間比較大； 由于占據(jù)有利區(qū)位，二期規(guī)劃了創(chuàng)業(yè)者公寓和創(chuàng)業(yè)者中心，挖掘光谷小型企業(yè)的消費能力； 整體戶型的客廳比較小，一般為3.6米開間，但進深很長，使得房屋的空間布局顯得不是十分合理； 小面積的三房戶型比較好銷售，144 m2的大面積三房半戶型比較難銷，主要是由于一期匆忙上馬，戶型設計方面沒有充分考慮細致； 很多細節(jié)的處理還不完善，如：臥室飄窗臺前有柱，頂樓復式屋頂?shù)介芸谧畹?.5米，比較難以使用； 在品質(zhì)上也有不少可取之處，如：通透式的鋼化玻璃陽臺、頂樓復式前后50 m2的雙露臺、中空玻璃的采用等。 2001年5月開始銷售，保持15套/月左右的銷售速度，截止目前一期推出的288套房已經(jīng)售出超過80%； 以前基本上沒有做廣告宣傳，2002年4月之后加大了廣告的投放； 主力消費群是高校教師和光谷企業(yè)職工，占總消費量的90%左右； 從業(yè)主的工作單位來看，華中科技大學的教師最多，占業(yè)主比例的25%，其次是長飛光纖和郵科院，此外只要是民院和紡院教師。3. 賣點比較項目賣點分析當代光谷智慧城1.地理位置非常優(yōu)越，是光谷CBD的中心地帶。2.規(guī)劃設計方案科學合理。3. 二期對于戶型設計有所改進。華城新都1.區(qū)位優(yōu)勢明顯，客戶資源豐富。2.價格適中，潛在消費層面比較寬，可接受人群相對較多。 3.物業(yè)管理優(yōu)秀：深圳金地物業(yè)管理有限公司。綠之苑1. 區(qū)位優(yōu)勢明顯，客戶資源豐富。2. 現(xiàn)房優(yōu)勢。（三） 湯遜湖板塊1. 樓盤概覽：項目總建筑面積（萬m2）建筑形式均價（元/m2）主力戶型面積（m2）主力戶型總價（萬）銷售率公開日期東林外廬12.5多層、小高層1,700153三房半26一期近100%01.5水藍郡12純別墅2,8002206250%02.4銀河灣22多層、小高層別墅、1,700（洋房）2,380（聯(lián)排）2,800（獨立）130140三房22-24超過40%01.12玉龍島65多層、別墅2,20028563近95%99澳門山莊18小高層聯(lián)排別墅小高層2,000別墅2,30020847.850%01湯遜湖山莊40多層別墅多層1,700別墅2,2002004415%02.62. 指標樓盤分析u 東林外廬分析元素內(nèi)容基本情況1.項目位于廟山兩湖大道東側中南財經(jīng)政法大學對面。2.項目規(guī)模中檔，占地150余畝，建面12萬余m2。 3.準現(xiàn)房發(fā)售。產(chǎn)品素質(zhì)1.產(chǎn)品類型：多層、小高層。2.園林綠化：小區(qū)中心為15畝的生態(tài)主題綠化廣場；開挖總計6畝的分片人工湖塘淺溪，綠化率：48%。3.主力房型：四室兩廳兩衛(wèi)，面積129.67-153.63m2。4.戶型設計：功能齊全（生活陽臺、觀景陽臺、儲物間等），人性化設計。5.規(guī)劃概念：“親水概念”，以人工湖為主題。銷售情況1.熱銷戶型：四房兩廳兩衛(wèi)（140-150m2）2.消費群： 首次置業(yè)為主，主要客戶來源周邊高校教師（政法學院、民族學院和紡院），光谷企業(yè)從業(yè)人員所占比例并不是很高。3.推廣手段: 因特網(wǎng)營銷（億房網(wǎng)上廣告），成本較低，迎合消費群特征。4.賣點分析：j區(qū)位優(yōu)勢明顯，客戶資源豐富。 k價格偏低，四室房間相當于三室價格，迎合主力消費群購買力。 l開發(fā)商背景為美籍華人，產(chǎn)品品質(zhì)值得信賴。 m總體規(guī)劃同價位比較優(yōu)勢明顯，吸引力較大。補充說明： 日本株式會社投資，美籍華人程凡先生經(jīng)營的項目； 程凡先生于97年獨自投資與鐵四院合作開發(fā)了徐東路上的第一個樓盤逸居苑，于2000年銷售完畢； 該項目是程凡先生經(jīng)營的第二個項目，在背景上仍然與鐵四院有關聯(lián)，但檔次和品質(zhì)均有極大的提高，同時由于程凡先生是美籍華人，因此對國外先進的規(guī)劃設計有較為深刻的理解，在該項目上有多處可以體現(xiàn)； 一、二期是7層的多層建筑，三期規(guī)劃有12層的小高層，據(jù)現(xiàn)場了解，安排小高層最后推出是為了等待光谷經(jīng)濟發(fā)展帶來更強勁的消費力。 引入親水概念，開挖三個小型的人工湖，并圍繞湖體做主題景觀，湖面上設置小亭、小橋、日式枯山石等景觀小品； 綠化面積較大，底層全架空綠化，在一定程度上提高了業(yè)主的生活品質(zhì)； 戶型設計比較合理，客廳開間一般在4.6米左右，墻面沒有開門，而且與主臥同為南向； 注重細部的處理，如：對講鋼化玻璃地簧門配刷卡電磁鎖、梯道精裝修（鐵藝護欄，木質(zhì)扶手，花崗巖地面、踏步，裝飾墻裙）等； 主力戶型為140160 m2的四房大戶型，價格較低，相當于三房的價格，再加上高校老師享受95折優(yōu)惠的措施，銷售情況特別好； 在一期的銷售過程中沒有做大量的宣傳，除了樓書以外就是在億房網(wǎng)上進行網(wǎng)上宣傳（主要因為程凡先生非常認同西方國家網(wǎng)上銷售的方式，其次因為目標消費群都有上網(wǎng)的習慣），到了二期增加了兩個戶外廣告； 業(yè)主中90%是高校教師，由于離政法學院最近，該學院教師的比例占了50%，其次是民族學院和紡院的教師，還有這些教師介紹其他學校的教師購買（口碑宣傳）； 業(yè)主中光谷企業(yè)的從業(yè)人員所占比例并不高。u 銀河灣分析項目內(nèi)容基本情況1.地處江夏區(qū)藏龍島科技園內(nèi)，毗鄰武漢最后一個未受污染的湖泊湯遜湖。2.規(guī)模中檔，占地面積24萬m2，建筑22萬余m2。 3.此項目在規(guī)劃、推廣方面均屬廣州星河灣的克隆產(chǎn)品。4.準現(xiàn)房發(fā)售。產(chǎn)品素質(zhì)1.產(chǎn)品類型：多層花園洋房、雙復式、聯(lián)排別墅和獨立別墅。2.園林綠化：與建筑融合一體的綠化體系；實用而親切的組團綠化體系；豐富多姿的綠地空間系統(tǒng)。3.主力房型：四房兩廳兩衛(wèi)，面積179.69m2； TOWMHOUSE(230m2);別墅（273m2）。4.規(guī)劃設計：低密度地中海風情園林社區(qū)；暴露式曲線型規(guī)劃。住宅高度呈梯級上升，臨湖為三層獨立別墅，其后為3層的聯(lián)排別墅，接著是四層的雙復式樓，最后鄰路為六層花園洋房。洋房建筑采取1.5米落差錯層的設計手法，實現(xiàn)一梯一戶。銷售情況1.賣點分析：j美國WY公司設計，理念領先，產(chǎn)品引領市場。 k小區(qū)實行泛會所概念，此外設有幼兒園、會所、沙灘泳池、商業(yè)街等生活配套。 l產(chǎn)品附加值的含金量大，品牌知名度和美譽度較高。2劣勢分析：交通問題成為影響項目目前銷售的首要障礙。u 玉龍島花園 湯遜湖板塊第一個房地產(chǎn)項目，也是目前湯遜湖板塊銷售最好的項目，截至目前為止，玉龍島已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證的超過50萬m2； 湯遜湖板塊內(nèi)除銀河灣之外唯一含多層的項目，但產(chǎn)品品質(zhì)較低； 發(fā)展商宏宇公司開發(fā)的項目基本上都是大規(guī)模的社區(qū)，一貫采取低價低成本策略； 社區(qū)的配套目前是湯遜湖板塊最為完善的；如：自建液化氣站（市煤氣公司承建），開通煤氣管道（目前湯遜湖板塊唯一開通煤氣管道的社區(qū)）；17棟別墅組成的會所，每棟550 m2，形成一個渡假村，并對外經(jīng)營；1萬m2的釣魚臺，7公里超長湖岸線，2.3萬m2大廣場（由承建洪山廣場的上海運動草坪公司承建）；音樂噴泉、渡假村、沙灘排球場、網(wǎng)球場、游泳池。 該項目為社區(qū)賦予渡假概念，因此渡假型的別墅銷售比較順暢，一期銷售率為100%、二期超過90%、三期也超過90%，另外還嘗試開發(fā)3040 m2的渡假型洋房，配有廚房、衛(wèi)生間，主要目標消費群是渡假型消費者和老年人，銷售情況也非常好； 從消費群體來看：大武昌區(qū)域為主要消費群來源區(qū)域，大專院校教師占60%、研究所人員占20%，而來自于光谷區(qū)域的消費群占整體的60%；30%的消費群體為武大地區(qū)和卓刀泉地區(qū)人員；外地人在光谷區(qū)域工作的消費群占整體消費群的10%；漢口消費群占整體消費群的2%。u 水藍郡 長城建設開發(fā)的第一個商品房項目，以前開發(fā)的都是職工宿舍； 項目資金并不缺乏，因此在產(chǎn)品和宣傳方面資可以運用大量的資金； 純別墅社區(qū)，較為注重細部上的處理、完善，如：屋頂與其它社區(qū)不一樣，采用三色彩波瓦，隔熱、防水、抗震可直接完善到屋頂； 總體規(guī)劃上有不少特色之處，如：“9”字型森林綠化生態(tài)屏障、三面環(huán)湖、中庭花園、月牙湖、安非劇場、釣魚臺等； 建筑細節(jié)上有所創(chuàng)新，如：純凈飲用水到戶、集中供氣系統(tǒng)、中空鋁合金窗、預留戶式中央空調(diào)位、樓梯欄桿預埋鐵件； 銷售情況較為理想，一期共推出200套別墅，2002年7月1日前認購了100多套，在推出的貨量中有120套220 m2的A3型小面積獨立別墅，目前已銷售約80%； 2002年78月封盤，目的是為會所、室內(nèi)外游泳池、高爾夫推桿場、人行道大雕塑、各示范單位的完工爭取時間，其次是解決內(nèi)部各種未理順的問題，同時避開酷暑季節(jié)； 該項目的房款總價圈定了消費群的層次，主要為金字塔尖的消費群； 在業(yè)主中大武昌區(qū)域的消費群仍然占絕大多數(shù)，比例達到70%以上； 業(yè)主職業(yè)主要為董事級的企業(yè)家，職業(yè)經(jīng)理人比例不大，僅占10%左右； 該項目自2002年9月底由深圳國際置業(yè)代理銷售，重新推出市場，銷售情況良好。（四） 光谷區(qū)域板塊橫向比較類別關山板塊魯巷雄楚大街板塊湯遜湖板塊產(chǎn)品形式多層、小高層為主以多層為主以別墅為主產(chǎn)品品質(zhì)中高檔中檔為主，有1,700元/m2左右的產(chǎn)品中高檔銷售速度2030套/月3050套/月1520套/月銷售均價多層2,300元/m2小高層2,500元/m2多層1,900元/m2多層1,700元/m2聯(lián)排別墅2,200元/m2獨立別墅2,800元/m2區(qū)域認知以高科技產(chǎn)業(yè)為主的城市新區(qū)，交通便利，目前已有7條公交線路與城市中心區(qū)聯(lián)接。臨近“電子一條街”、魯巷廣場、商業(yè)街，規(guī)劃為科技商業(yè)區(qū)，交通便利高尚住宅區(qū)，臨近湯遜湖，自然景觀優(yōu)越，但位置較為偏遠，交通配套和人文氛圍較差。主力消費群消費群70%以上集中在華中科技大學、關東科技園，并逐漸吸引周邊其他高校、科研院所、“科技一條街”、卓刀泉區(qū)域、亞貿(mào)商圈、中南商圈的消費群。50%以上來自光谷區(qū)域及武漢大學周邊，另有將近一半的消費群來自中南商圈、亞貿(mào)商圈、武昌老城區(qū)甚至漢口區(qū)域。一部分為高校有課題且級別較高的教授、私營企業(yè)主以及光谷企業(yè)的中高層等高收入者，此外還有被新區(qū)規(guī)劃、優(yōu)越人文自然環(huán)境吸引來的武昌老城區(qū)消費群。二. 前瞻性市場競爭態(tài)勢分析市場是瞬息萬變的，隨著武漢市大環(huán)境的改善、光谷區(qū)域經(jīng)濟的飛躍發(fā)展，在本項目所處板塊區(qū)域及周邊范圍的房地產(chǎn)競爭也將愈演愈烈。雖然可以通過安排周密的市場調(diào)查研究而較為深刻地了解現(xiàn)有的市場競爭格局，但對于預期的市場競爭態(tài)勢，我們?nèi)匀恢荒芨鶕?jù)目前的市場數(shù)據(jù)、競爭格局進行合理的、適當?shù)念A期分析，以此來解答“將會面對怎樣的包圍圈？”的問題。以下將從行業(yè)競爭、產(chǎn)品競爭、策略競爭等三個方面對本項目的市場競爭趨勢進行相應的預期分析。（一）. 行業(yè)競爭格局趨勢分析未來的行業(yè)競爭格局，主要是從較為宏觀的角度分析本項目所會面對的市場競爭態(tài)勢。1. 規(guī)?；偁広厔菰诖?，列舉本項目周邊區(qū)域現(xiàn)有的部分主要競爭項目的規(guī)模數(shù)據(jù)：項目規(guī)模項目規(guī)模華城新都108畝當代光谷智慧城135畝東林外廬150畝學府佳園197畝創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊300畝銀河灣近400畝水藍郡510畝梅南山居750畝玉龍島花園800畝名都花園近1000畝A. 市場規(guī)?；?、大盤化開發(fā)已成為一種潮流，而且不僅僅是規(guī)模“虛大”，更注重其實際內(nèi)涵，如：名都花園的私家河流、當代光谷智慧城新推出的創(chuàng)業(yè)者公寓設計、銀河灣引進美國WY的曲線型暴露性規(guī)劃、學府佳園運用1.2萬平方米中心廣場和百年樟樹營造的人文氛圍、純別墅社區(qū)水藍郡的細部著重處理；B. 大型規(guī)模的房地產(chǎn)項目雖然投入高、風險大，但其優(yōu)勢也是十分明顯的單位成本控制更低、產(chǎn)品選擇面更廣、配套更為完善、社區(qū)生活氛圍更為濃郁消費者受這些優(yōu)勢影響，開始將項目的規(guī)模成為了他們認購選擇的重要因素之一；C. 受市場大環(huán)境的影響，本項目周邊區(qū)域的土地開發(fā)（儲備）量驚人發(fā)展，在未來幾年內(nèi)，必將出現(xiàn)更多的規(guī)模效應的競爭項目，據(jù)了解，今年還將有一個1000畝的大型項目在湯遜湖板塊啟動。2. 品牌化競爭趨勢隨著消費市場的逐漸發(fā)展、成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品的社區(qū)、戶型、功能、配套、質(zhì)量、環(huán)境已經(jīng)相差無幾，價格趨于平均利潤的時候，品牌將成為吸引消費者認購的重要因素之一，無論是開發(fā)商品牌還是項目品牌；同時，開發(fā)商也開始重視品牌營造。在目前的市場競爭中對此已經(jīng)存在一定程度的趨勢表現(xiàn)，本項目的周邊區(qū)域也同樣如此 名都花園：城投房地產(chǎn)要用“一流的人才、一流的管理”營造“立體水岸、名都風情”。 華城新都：“新經(jīng)濟、新生活、新社區(qū)”。 尚文創(chuàng)業(yè)城：致力建設“光谷頭等艙”。 當代光谷智慧城：采用“追求卓越、盡善盡美”的企業(yè)理念，努力打造“用財富創(chuàng)造心靈空間”的住宅，“創(chuàng)造一個美好的新生活”。 東林外廬：岡部置業(yè)（武漢）有限公司在該項目啟動之初，就將其定位為“為書生開發(fā)的、為書生打造的”理想家園，欲建設成光谷“大學區(qū)”的人文住宅。 水藍郡：作為湖北長城建設實業(yè)有限公司開發(fā)的第一個商品房項目，致力營造一個飽涵著“尊貴、藝術、思想”的純別墅尊崇社區(qū)。 銀河灣：武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展有限公司秉著“精心打造完美社區(qū)，為業(yè)主營造高品質(zhì)生活”的開發(fā)理念，建設“一個融別墅、花園洋房為一體，具有濃郁地中海風情的高尚住宅區(qū)”，“打造武漢房地產(chǎn)的勞斯萊斯”。萬科自身就是品牌營造的典范，萬科企業(yè)文化中的“人才是萬科的資本”、“尊重客戶，讓客戶滿意”、“學習是一種生活方式”、“創(chuàng)新是生命之源”以及“建筑無限生活”、“選擇萬科，就是選擇一種生活態(tài)度”等品牌口號仍不斷地被同行企業(yè)所借鑒。萬科一貫的項目開發(fā)并沒有用什么營銷奇招，但每次推盤都能達到一定程度上的熱銷，這就是開發(fā)商的品牌效應，而這種品牌策略也必然會成為市場競爭中一種趨勢。3. 同質(zhì)化與差異化競爭并存趨勢A. 同質(zhì)化競爭房地產(chǎn)基于固有的一些特性，產(chǎn)品形態(tài)比較有限，無論其形象命名是什么，總體來說就分為兩大類別墅（包括獨立別墅、聯(lián)排別墅）、公寓（包括平層、躍式、錯層、復式）市場的消費需求在一定時期內(nèi)是比較統(tǒng)一的，而房地產(chǎn)又是一個非常容易借鑒、克隆的行業(yè)，新生的項目總會參考已有項目的經(jīng)驗。因此，房地產(chǎn)市場的同質(zhì)化競爭是不可避免的，不僅僅在產(chǎn)品類型方面存在，還存在于項目的其它方面，包括配套、園林景觀、物業(yè)管理、附加值等，甚至是形象推廣、營銷策略等也會出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象，并且，各方面的同質(zhì)化競爭會隨著市場競爭的加劇而愈發(fā)突顯。本項目周邊區(qū)域目前的市場競爭已存在這種情況 光谷板塊的學府佳園產(chǎn)品主要為多層和小高層公寓，社區(qū)規(guī)劃有1.2萬m2的中央主題廣場，與其相距甚近的華樂花園產(chǎn)品為小高層公寓，也同樣擁有1萬2的中心花園。 同屬魯巷雄楚大街板塊的當代光谷智慧城和華城新都的產(chǎn)品類型均為多層和小高層公寓，主力戶型也不約而同為三房二廳，主力戶型的總價也均在2324萬。 同樣也是位處魯巷雄楚大街板塊的華樂苑和尚文創(chuàng)業(yè)城，不僅都是多層的公寓產(chǎn)品，而且規(guī)模相當，在總建筑面積方面華樂苑為7萬2，尚文創(chuàng)業(yè)城為6.3萬2。 湯遜湖板塊的水藍郡、銀河灣，雖然一個是臨南湖而建的純別墅社區(qū)，一個是臨湯遜湖而建的產(chǎn)品混合型社區(qū)，但二者均有別墅產(chǎn)品，而且產(chǎn)品品質(zhì)相當。 學府佳園模仿萬科四季花城的社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品外立面建設學府人文社區(qū)。B. 差異化競爭隨著市場競爭的日益激烈、消費者追求個性化的觀念日趨增長，開發(fā)商開始重視產(chǎn)品建設、營銷策略等方面的市場缺口挖掘、差異化體現(xiàn)，這也是市場的一個必然現(xiàn)象。 名都花園依自然地貌，在社區(qū)中央人工開鑿一條2000米長的私家水道貫穿全區(qū)，引入南湖湖水，建設“武漢住宅社區(qū)第一條私家河”。 水藍郡依南湖之濱建設純別墅社區(qū)。 當代光谷智慧城二期規(guī)劃創(chuàng)業(yè)中商務公寓，將住宅與辦公功能集于一身，以此吸納科技創(chuàng)業(yè)消費群。 東林外廬在營銷推廣上主打網(wǎng)上宣傳。以上僅僅是本項目周邊區(qū)域差異化競爭的部分體現(xiàn)，相信隨著買方市場的成熟、個性化消費觀念的發(fā)展，市場競爭中的差異化競爭將愈演愈烈。同質(zhì)化競爭、差異化競爭是房地產(chǎn)市場的兩個不同現(xiàn)象，而且由來已久，只是起初表現(xiàn)的形式和程度較不明顯，隨著市場的發(fā)展、成熟，二者之間可能會有此消彼長的情況出現(xiàn)，但在相當長的時期內(nèi)，這兩種競爭仍然會并行存在，互為作用、互為影響。4. 競爭區(qū)域的擴大化趨勢隨著“大武漢”城市規(guī)劃不斷完善，以及光谷區(qū)域自身經(jīng)濟的飛躍發(fā)展，該區(qū)域的影響輻射范圍將不斷擴展，其房地產(chǎn)市場的影響層面也將不斷擴大，將來該區(qū)域內(nèi)的板塊差異性將會逐步淡化，形成一個整體的大區(qū)域板塊，并不斷擴大，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的競爭來源范圍也將不斷擴大。本項目置身其中，而且作為萬科品牌的大規(guī)模項目，無論是在目前的競爭格局中，還是在將來競爭區(qū)域擴大化的過程中，都必然會成為市場中一個指標性項目，與來源區(qū)域越來越廣的競爭項目“短兵相接”，這個方面的趨勢相信在武漢萬科四季花城的業(yè)主來源區(qū)域的統(tǒng)計中可見一斑，因此在項目的開發(fā)過程中，要不斷擴大市場競爭的研究范圍。在競爭區(qū)域擴大化的過程中，武昌區(qū)是第一個要考慮區(qū)域范圍，以下是武昌區(qū)房地產(chǎn)市場的一些基本情況： 住宅指數(shù)總體呈上漲趨勢，房地產(chǎn)市場日趨火爆； 出現(xiàn)南湖、徐東、中北路和東湖四大銷售熱點板塊； 南湖板塊主要為中低價樓盤，其中華錦花園（二期）、江宏花園均價在1,650元/m2，虹頂家園均價1,750元/m2，中央花園碧云天、加州花園均價在2,000元/m2；從銷售情況看，均價在1,800元/m2以下的產(chǎn)品銷售順暢；2002年末又推出新世紀寶安花園、南湖成功花園、新大地博雅苑三個中檔物業(yè)，加大了該板塊的競爭力度； 徐東板塊的新世紀家園、和盛世家、都市經(jīng)典等項目銷售較為火爆，其他項目則表現(xiàn)平穩(wěn)，價格穩(wěn)中有升； 東湖板塊的東湖林語，均價超過4,000元/m2，自然環(huán)境優(yōu)越，社區(qū)規(guī)劃有特色，實現(xiàn)“均好性”的規(guī)劃理念，體現(xiàn)人性化的居住設計；該板塊憑借東湖風景旅游區(qū)的優(yōu)美自然景觀，有望成為武昌區(qū)、甚至大武昌區(qū)域高檔物業(yè)聚集區(qū)。（二）. 產(chǎn)品競爭格局趨勢分析未來的產(chǎn)品競爭格局，主要是從競爭的硬件方面分析本項目所會面對的市場競爭態(tài)勢。簡單來說，對于小型項目而言，主要的競爭來源于市場上現(xiàn)有的產(chǎn)品；而對于本項目如此大的規(guī)模而言，其競爭來源則包括現(xiàn)有的和將有的產(chǎn)品。1. 現(xiàn)有競爭產(chǎn)品市場上現(xiàn)有的競爭產(chǎn)品在未來一段時期內(nèi)必然會對本項目的消費群產(chǎn)生一定的分流影響。A. 與本項目類型相同或相近的產(chǎn)品 水藍郡、銀河灣等項目的別墅產(chǎn)品會與本項目的聯(lián)排別墅以及高價位公寓形成競爭； 目前市場上盛行的多層公寓將會分流本項目公寓產(chǎn)品的消費群，擁有這類產(chǎn)品的項目主要有學府佳園、當代光谷智慧城、華城新都、綠之苑、名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、東林外廬、銀河灣等。B. 與本項目類型不同的產(chǎn)品 虹景豪庭的高層公寓以及學府佳園、當代光谷智慧城和名都花園的小高層公寓，或者和它們相類似的產(chǎn)品在一定程度上會分散消費者對本項目中、高價位產(chǎn)品的關注； 當代光谷智慧城的創(chuàng)業(yè)者公寓以及與其類似的產(chǎn)品雖然與本項目產(chǎn)品類型截然不同，但因其較為適應科技創(chuàng)業(yè)者的需求，對本項目的產(chǎn)品也存在一定的影響。2. 新生競爭產(chǎn)品產(chǎn)品更新?lián)Q代是市場上一個永恒不變的話題，本項目作為一個指標性項目面世后，必然會成為眾多開發(fā)商開發(fā)新項目、新產(chǎn)品的參考物之一。對于將來新生的競爭產(chǎn)品的情況，雖然存在一定的規(guī)律可循，不外乎還是別墅、公寓這兩大類型的產(chǎn)品，或者是與本項目產(chǎn)品類型相同或者不同這兩種情況，但因為其中的變數(shù)仍十分繁多，難以確切地進行描述，只能根據(jù)現(xiàn)有的市場情況進行預期性的分析，因此，不妨換一個角度，主要考慮對本項目產(chǎn)生直接威脅的同類型產(chǎn)品的品質(zhì)。A. 同類型低品質(zhì)產(chǎn)品這類產(chǎn)品的品質(zhì)雖然低于本項目，但價格相對而言也極大可能會較低于本項目，其價格優(yōu)勢對于部分尚不成熟的消費者是具有較大吸引力的。B. 同類型同品質(zhì)產(chǎn)品（克隆產(chǎn)品）這類產(chǎn)品會出現(xiàn)與本項目相似甚至相同的情況，其價格可能會與本項目相當，也可能低于或高于本項目價格。面對這類競爭產(chǎn)品，除了品牌競爭之外，還要進行的就是針對性較強的、包括價格策略在內(nèi)的營銷策略的完善部署。C. 同類型高品質(zhì)產(chǎn)品（升級優(yōu)化產(chǎn)品）這類產(chǎn)品的價格即便是相對高于本項目，其品質(zhì)的優(yōu)越性必然會使其吸引需求日益具體化、全面化的消費者關注。據(jù)調(diào)查了解，湯遜湖板塊有一個體量為1,000畝的項目即將于今年年中啟動，該項目位于湯遜湖岸邊一個旅游半島的中部，首期產(chǎn)品類型為獨立別墅、聯(lián)排別墅、疊加式別墅和多層公寓，地塊內(nèi)有超過100畝的內(nèi)湖水面，而且還有較多的原生樹林。當然，除了與本項目同類型的產(chǎn)品之外，也會出現(xiàn)與本項目不同類型的新生競爭產(chǎn)品，但由于本項目目前的產(chǎn)品屬于市場的主力需求產(chǎn)品，因此不同類型的產(chǎn)品對本項目的威脅相對較?。豢墒?，在市場發(fā)展、變化的過程中，市場需求發(fā)生轉折性改變的機率即便十分小，但其可能性畢竟是存在的，因此在本項目的后續(xù)開發(fā)過程必須密切關注市場的動態(tài)，及時調(diào)整產(chǎn)品開發(fā)的策略，必要的情況下甚至要考慮轉變后續(xù)產(chǎn)品的類型，以適應市場的需求。（三）. 策略競爭格局趨勢分析未來的策略競爭格局，主要是從競爭的軟件方面分析本項目所會面對的市場競爭態(tài)勢。1. 價格價格方面策略競爭主要是指價格戰(zhàn)。本項目作為萬科品牌產(chǎn)品，品質(zhì)優(yōu)勢顯而易見，價格也相應會較高于市場平均水平，競爭項目尤其是同類型低品質(zhì)的競爭項目必然會將價格策略作為首要競爭策略，直接或者間接地降低自身價格、加大優(yōu)惠措施力度，以此降低消費群的流失率。在此，不妨回顧一下市場定位報告中所列舉的2002年第3季度周邊區(qū)域競爭項目的均價項目產(chǎn)品類型均價（元/m2）學府佳園多層小高層獨立別墅2,2002,500華樂花園小高層2,300當代光谷智慧城多層、小高層2,000華城新都多層、小高層1,900綠之苑多層2,000尚文創(chuàng)業(yè)城多層1,860東林外廬多層、小高層1,700水藍郡聯(lián)排別墅獨立別墅2,800銀河灣多層、小高層聯(lián)排別墅獨立別墅1,7002,3802,800本項目的產(chǎn)品類型主要為聯(lián)排別墅、花園洋房和多層住宅， 價格趨向初步確定為2,2003,500元/m2，與上述競爭項目的價格相比較，價格壓力是必然存在的。2. 市場時機市場時機方面的策略競爭主要是指競爭項目洞悉本項目的營銷部署，先于本項目的營銷節(jié)點之前刺激市場，搶占市場先機。主要表現(xiàn)形式為在本項目的營銷部署啟動之前如：廣告投放、內(nèi)部認購、公開發(fā)售及各項公關推廣活動等，先行啟動類似或針對性的競爭策略。面對這樣的競爭策略，會導致部分消費心理較為沖動、理性不足的消費者流失。3. “克隆”策略“克隆”策略不僅僅是指產(chǎn)品上的“克隆”，也包括營銷部署的“克隆”，本項目作為指標性項目推出市場后，必然會面對部分競爭項目在產(chǎn)品或者營銷部署等方面針對性的借鑒、搬用，影響消費者對本項目的關注。以上所述策略不僅會出現(xiàn)在本項目周邊區(qū)域，其它競爭區(qū)域也同樣存在，隨著本項目的不斷發(fā)展成熟、競爭區(qū)域不斷擴大，所要面對的競爭策略的來源范圍會越來越廣，種類也會越來越多，這是本項目在運作過程中需要關注的。而且，本項目將來所要面對的競爭策略可能不只是以上所述的其中一種或兩種，而會是多種策略一起出現(xiàn)、綜合影響。（四）. 市場競爭態(tài)勢分析綜述綜合以上分析，不難得出本項目所會面對的市場競爭態(tài)勢：l 品牌化逐漸完善、“求同存異”、競爭區(qū)域逐漸擴大、大盤時代逐步靠近的宏觀格局。l 新舊交替、優(yōu)劣并存的產(chǎn)品格局。l 對本項目具有較強針對性、層出不窮的策略競爭格局。正如之前所言，市場是瞬息萬變的，不論是宏觀還是微觀，也不論是硬件還是軟件，本項目規(guī)模體量大型，而且基于隸屬萬科品牌的因素，必然會成為光谷區(qū)域、洪山區(qū)域，甚至大武昌區(qū)域、武漢市乃至更大區(qū)域范圍的指標性項目，務必不斷深化、擴大分析和思考的區(qū)域范圍，定期總結市場的“過去式”，保持關注市場的“現(xiàn)在進行式”，時刻預測展望市場的“將來式”。三. 消費群分析的思考延伸在市場定位報告中對于本項目的消費群分析已進行了較為深入細致的闡述，本方案在此不再重復其分析過程，主要根據(jù)本方案市場論述的原則趨勢預測和分析，重申市場定位報告中對于消費群進行分析而得出的具有一定前瞻性的結論，并加以適當?shù)难由臁⑸罨?，包括來源、定位、消費心理等。其中會有不少內(nèi)容與市場定位報告中的闡述是一致的，這并不是說要停留在之前分析的結論上，而是經(jīng)過再度思考后，仍然得出了相似的結果。不過，對消費群的分析、思考與市場態(tài)勢一樣是不能停止的，是需要時刻密切關注其動態(tài)的，以作為后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)和營銷部署的有力依據(jù)，因此本方案進行了適當?shù)难由?、深化，盡管目前仍難以對這些延伸思考具體化、定向化。（一）. 目標消費群來源確定一個項目的目標消費群來源，需要從兩個基本點出發(fā)去考慮： 項目的可致性項目的可致性指的是該項目與消費群日常工作生活的主要場所是否能較為便利的通達，也即項目的輻射范圍，這可從兩個方面出發(fā)去分析時間距離、空間距離。u 時間距離一般消費群能接受的交通時間在25分鐘或之內(nèi)，如果項目各方面品質(zhì)都比較好，則此時間輻射范圍還可以擴大。u 空間距離對于空間距離的考慮主要取決于是否有完善的交通體系良好、便捷的路網(wǎng)和交通工具對于本項目而言，可以參考以下各圖：本項目30分鐘20分鐘10分鐘l 本項目作為萬科品牌產(chǎn)品，其可接受時間距離會相對擴大，若以30分鐘為計，則本項目的可接受時間距離基本上已覆蓋了洪山區(qū)和武昌區(qū)。l 本項目周邊有較為發(fā)達的路網(wǎng)，如：關山一路、民院路、江夏大道、雄楚大街及珞瑜路等，而且路況都比較良好；l 直達本項目及周邊的公交線路有715、583、901、54、168、590、572、538、510等，這些線路可覆蓋大武昌區(qū)域的五大商圈以及主要的公交集散點，還與長江大橋、長江二橋保持了直線連接，但目前尚不能充分滿足跨越長江前往漢口、漢陽兩地的需要；l 在本項目附近規(guī)劃有地鐵和中環(huán)線，在未來幾年內(nèi)將陸續(xù)開通，這將更大程度地擴大本項目的輻射范圍。從項目可致性的角度分析本項目，發(fā)現(xiàn)本項目的輻射影響范圍可基本覆蓋整個大武昌區(qū)域，而在項目初期，輻射影響最明顯的還是本項目周邊區(qū)域光谷區(qū)域。 消費力支持消費群中存在著不同消費階層并存的狀況，這主要是由消費能力和消費需求等因素綜合作用而導致的，然而，消費群中總是存在一個主力階層，他們是消費群的主體，主導著消費需求的趨勢，間接地引導其他消費階層的消費。對于本項目而言，規(guī)模體量大，如果單一地滿足某一個消費階層，或者面面俱到地拉長戰(zhàn)線、滿足所有的消費階層，必然會給項目運作造成極大的風險和壓力，應該以比例較大的主導產(chǎn)品主打消費群中的主力階層本項目主力目標消費群，通過他們打造市場強勢，同時以其它比例較小的產(chǎn)品滿足其他階層的消費群。關于光谷的一點補充光谷聚集了一批在國內(nèi)外有一定知名度、有一定市場占有率的高科技企業(yè)，以及密集度在國內(nèi)少有的高等院校、科研機構，具有很強的技術優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎，光谷的經(jīng)濟發(fā)展必將更進一步帶動洪山區(qū)、甚至大武昌區(qū)域及武漢市的經(jīng)濟發(fā)展，其房地產(chǎn)發(fā)展也必將影響洪山區(qū)、大武昌區(qū)域及武漢市的房地產(chǎn)市場。從以上所述可知道本項目可吸納的目標消費群來源廣闊，但是要想把本項目所有的消費群層次及其變化分析透徹，不是一朝一夕的工作，是需要一個貫穿項目全程的系統(tǒng)操作，而在目前本項目開始之初，更為重要的是分析主導本項目運作的主力目標消費群。（二）. 主力目標消費群定位對于本項目而言，消費群中主導市場需求的中堅群體就是本項目的主力目標消費群，在此，首先關注一下光谷區(qū)域的一些數(shù)據(jù)：1. 光谷區(qū)域高科技企業(yè)發(fā)展迅速l 光谷區(qū)域中營業(yè)收入過千萬的企業(yè)近200余家，其中過億的企業(yè)約50家；l 光谷2002年引進的專業(yè)技術人才約1