【經(jīng)濟(jì)貿(mào)易】淺析宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場價格的影響.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632淺析宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場價格的影響 天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632摘要 幾年來，我國房地產(chǎn)市場已初具規(guī)模，并承現(xiàn)出勃勃生機(jī)。過快的發(fā)展，制度的不完善，形成了不規(guī)范的市場。宏觀調(diào)控的結(jié)果如何？拭目以待。利率的調(diào)整只能在短期內(nèi)調(diào)整房價，必須加大廉價房的建設(shè)與供給，控制地方政府的短期行為。保護(hù)自住房的購買行為，建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)市場管理力度。關(guān)鍵詞 調(diào)控 房地產(chǎn)價格 供求我國房地產(chǎn)市場的形成以幾年前住房分配制度改革基本完成為標(biāo)志。想有個家，有個舒適寬敞的家是人們共同的追求。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能為鋼鐵、建材、家具、家電、金融、保險(xiǎn)等行業(yè)創(chuàng)造需求，而且能帶來許多就業(yè)的機(jī)會，從而擴(kuò)大整個社會的需求，因此在很多工業(yè)化的國家里，長期以來房地產(chǎn)業(yè)都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展關(guān)系到國計(jì)民生。一、房地產(chǎn)市場價格影響因素分析1.房地產(chǎn)價格構(gòu)成分析房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，大致可分為三大部分。（1）土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這一部分費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項(xiàng)目總成本的80。其中最重要的是土地費(fèi)用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費(fèi)用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項(xiàng)目之前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。土建、設(shè)備費(fèi)用主要根據(jù)工程合同、工程預(yù)算以及工程進(jìn)度支付，最終進(jìn)行工程決算。 （2）配套及其他收費(fèi)支出。主要包括水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這一類的費(fèi)用支出，因?yàn)樯唐贩恳邆渚幼」δ?，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的居住條件。其他收費(fèi)項(xiàng)目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費(fèi)、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費(fèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)是種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強(qiáng)。由于許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，且數(shù)額較大，一般占項(xiàng)目總投資的1015，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本的一項(xiàng)重要內(nèi)容。（3）管理費(fèi)用和籌資成本。其中籌資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此光靠企業(yè)自有資金和預(yù)收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。因此，如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計(jì)算開發(fā)成本，體現(xiàn)經(jīng)營成果將起到非常重要的作用。從理論上看，房價由地價、建筑安裝成本和利潤組成。建筑原材料漲價，土地價格上升，直接影響房價的上升。在實(shí)際操作中，經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境、人口、規(guī)劃、心理等方面的社會因素也會直接影響房價的上漲。經(jīng)濟(jì)因素是宏觀影響因素，它制約著整個房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)價格水平。在經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)中主要包括社會經(jīng)濟(jì)繁榮程度、房地產(chǎn)市場的完善度和活躍度、供求關(guān)系、金融市場、貨幣價值、物價、工資及就業(yè)率、科學(xué)技術(shù)等。政治因素包括政局因素與政策因素兩個方面。政局情況對房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展具有極大的影響。一個國家和地區(qū)的政治是否穩(wěn)定，會直接影響人們置業(yè)的信心。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動產(chǎn)，人們一旦把資金投入進(jìn)去，就需一定的時間才能收回投資。所以一般來說，政局穩(wěn)定時，房地產(chǎn)價格就上升；反之，其價格則下降。穩(wěn)定的政局與上漲的房地產(chǎn)價格是成正比關(guān)系的。環(huán)境因素對房地產(chǎn)價格影響是很顯著的，這也是與其他商品的一個不同之處。環(huán)境因素是指房地產(chǎn)所在地段的自然條件和各種配套設(shè)施條件等因素。從住宅來說，人是其最終消費(fèi)者，所以人口數(shù)量、分布、年齡和家庭結(jié)構(gòu)及其增長情況，會直接影響著房地產(chǎn)的供需和價格。同城市、不同地區(qū)的城市規(guī)劃目標(biāo)，如交通布局、空中與地下開發(fā)管制等均有所不同。然而，城市規(guī)劃在很大程度上左右著土地的使用功能，從而影響房地產(chǎn)的價格。心理因素是指人們對房地產(chǎn)市場價格變化的心理承受能力，或?qū)r格的心理評估。心理因素對房地產(chǎn)價格的影響，主要是指房地產(chǎn)交易者對未來政局和經(jīng)濟(jì)前景的信心施于房地產(chǎn)行市的心理作用，對房地產(chǎn)價格造成的影響。2.房地產(chǎn)供求關(guān)系分析從市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律來看，商品的價格要受到商品成本變化的影響，但是真正決定商品價格的則是市場的供求關(guān)系。好的地段之所以房價高，就是因?yàn)樾枨罅烤S持不變，而供應(yīng)量開始減少。同樣一套商品房，在北京通州區(qū)大概是4000元/平方米，而到了二環(huán)內(nèi)，價格至少要翻一番，就是因?yàn)榈囟尾灰粯?，需求不一樣。今年一季度，住宅用地交易價格比去年同季上漲9.6%，北京住宅用地交易價格同比增長10.1%，在35個城市中列第11位。住宅地價增幅最高的是大連，漲了54.4%，但其住宅價格只漲了5%，在35個城市中排在第28位。如此看來，地價提高對房價的上漲是有一定影響的，但影響并不是很大。 從某種意義上講，有時房價反過來會影響地價的上漲。富余資金的大量投入也是構(gòu)成房價上漲的一個重要因素。幾年來，全球股市持續(xù)走低，尤其是在美國的高科技股市神話破滅以后，大批資金流出股市，急于尋找合適的投資渠道。傳統(tǒng)上一直較為平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場無疑成了這些資金的樂土。從年起，英國的房價也走出了一波瘋狂上漲的行情。短短的三年間，英國的房價增幅超過了。如果房市的大多數(shù)購房者都是出于投資，那么房地產(chǎn)市場就已經(jīng)開始出現(xiàn)危險(xiǎn)的泡沫了。以英國為例，在過去年里，股價下跌了，而房價卻上漲了。股市作為經(jīng)濟(jì)基本面的一個直觀反映，其走勢與房價竟完全背道而馳，屬于宏觀調(diào)控措施對房價的影響。年至月，全國房地產(chǎn)投資的增長速度達(dá)，是增長速度的倍，已經(jīng)顯現(xiàn)出過熱跡象。3.房地產(chǎn)投資的心理預(yù)期分析從房地產(chǎn)成本角度看，有些地區(qū)房地產(chǎn)價格過高，導(dǎo)致市場投機(jī)行為。從房價與收入之比、房價與租金之比、房價與成本之比等數(shù)據(jù)來看，目前我國部分地區(qū)的房價已出現(xiàn)了泡沫。影響房價的因素很多，人口增加導(dǎo)致的需求增長、經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的收入增加、各國政府相關(guān)政策的變化等等都可能導(dǎo)致房價的波動。但全球范圍內(nèi)如此長時間、大幅度的房價上漲卻極為罕見，背后的推動因素既有消費(fèi)需求的增加，也有投機(jī)者的身影。從供求關(guān)系看，房地產(chǎn)市場囤積現(xiàn)象嚴(yán)重，出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。在諸多因素中，供不應(yīng)求是導(dǎo)致房價較快上升的主要因素。譬如城市化步伐加快，大量的農(nóng)村人口通過購房入戶，進(jìn)入城市，另外城市人口的積極增長，新成長起來的年輕一代成家、生育，都有可能造成房屋的需求增長。因而若能實(shí)現(xiàn)供略大于求的基本平衡就應(yīng)能形成較好的市場狀態(tài)。2002年全國商品住宅的價格上漲了3%。當(dāng)年商品住宅竣工面積為26612.8萬平方米，銷售面積為22117.2萬平方米，其供求之比為1.20:1。2003年商品住宅價格上漲3.9%，當(dāng)年商品住宅竣工面積為32200.5萬平方米，銷售面積為28502.5萬平方米，其供求之比為1.13:1。房價基本平穩(wěn)，市場發(fā)展正常、健康。然而2004年前三季度全國商品房銷售面積為18202萬平方米，商品房銷售總量超過供應(yīng)量，其中商品住宅的供求比例變成了0.86:1，從而導(dǎo)致了商品住宅房價上升了13%。市場是無形的手，房地產(chǎn)市場的供與求，總是處在動態(tài)之中，供求平衡往往是相對的，而供求不平衡是絕對的。二、宏觀調(diào)控措施對房價的影響力度分析2005年5月13日，“國八條”出臺，八條意見言簡意賅，從房價、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場監(jiān)測、檢查等多方面切入，涉及問題較多，但提綱挈領(lǐng)，目標(biāo)高度一致那就是穩(wěn)住房價。到5月20日，已使上海住宅成交均價下跌3000元平方米。央行宣布升息0.27個百分點(diǎn)，同時宣布取消貸款利率的上限，既標(biāo)志著中國開始進(jìn)入升息的通道，又意味著中國銀行業(yè)將逐步步入利率市場化的時代。有人計(jì)算過，購房者用6成貸款買房，加息0.27個百分點(diǎn)，其投資回報(bào)率將下降0.4個百分點(diǎn)，每加息1%，回報(bào)率將下降1.5%。據(jù)了解，在滬、杭等城市的投資性購房者開始出現(xiàn)觀望態(tài)度。在減少供給方面采取的措施是：央行提高存款準(zhǔn)備利率，減少商業(yè)銀行信貸總額，將貸款與房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本掛鉤，緊縮“銀根”遏制房地產(chǎn)的投資。國土資源部則從農(nóng)轉(zhuǎn)非用地的審批和經(jīng)營性非農(nóng)用地出讓的方式上緊縮“地根”調(diào)控房產(chǎn)的供給。在調(diào)控居民消費(fèi)需求方面，對于個人購房，取消了首付不低于20%的要求，在居民消費(fèi)物價指數(shù)下降的情況下加息，提高個人二次購房門檻，調(diào)控居民消費(fèi)需求。通過對最終消費(fèi)需求的調(diào)控，讓房地產(chǎn)業(yè)適度增長，價格穩(wěn)定。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。而現(xiàn)行稅收政策對營業(yè)稅繳納的要求是，個人購買自用一年以上的普通住房出售時免征營業(yè)稅，不足一年的差額征收。1999年以來陸續(xù)出臺了許多優(yōu)惠政策，這些優(yōu)惠政策將繼續(xù)保留。如，個人購買自用普通住房，減半征收契稅；個人擁有的普通住房轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅；個人出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價購房的，視新房價值全部或部分免征個人所得稅，自用5年以上并且是家庭唯一生活用房轉(zhuǎn)讓時免征個人所得稅。這些稅收政策的出臺對投機(jī)行為起到了一定的遏制作用，保護(hù)了自購行為。三、通過建立和完善各項(xiàng)制度，讓房地產(chǎn)市場走向正?；?、加大廉價房的建設(shè)與供給，是解決價格虛高的主要途徑國家為解決中低收入家庭住房問題，出臺相關(guān)優(yōu)惠政策，在全國各大城市修建具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房，經(jīng)濟(jì)是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率。經(jīng)濟(jì)適用房目前主要有三種來源：一是政府提供專項(xiàng)用地，經(jīng)過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)；二是將開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備作為商品房開發(fā)的部分普通住宅；三是單位以自建或聯(lián)建方式建設(shè)的。相對于普通商品房而言，經(jīng)濟(jì)適用房的價格較低，因此，經(jīng)濟(jì)適用房的推出可以遏制房價的上漲。2、利用利率政策遏制房地產(chǎn)的資金流入是短期內(nèi)調(diào)整房價的有效手段在目前存款“負(fù)利率”，股市風(fēng)險(xiǎn)大的情況下，購房是居民的理性選擇，因?yàn)槟壳爸挥匈彿坎趴梢宰尵用窦彝ヘ?cái)產(chǎn)不貶值。上海居民家庭理財(cái)意識強(qiáng)，投資性購房比率達(dá)到6%。去年全國物價指數(shù)上漲3.9%，居民100元錢放在家里的一年縮水3.9元；存在銀行也貶值，現(xiàn)在存款利息僅2.5%，再征收一道利息稅所剩無幾；買股票風(fēng)險(xiǎn)更大，很可能血本無歸！上海有個美發(fā)師傅，連續(xù)買賣七套房屋，現(xiàn)在已經(jīng)有能力買上千萬元的房，理發(fā)成為他的生活樂趣。北京有個足療按摩師傅，父子兩掙了16萬元，結(jié)果炒股票丟了12萬元，靠捏一只腳得干多少年！“兩個師傅”真實(shí)境遇的對比令人深思。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年股價下跌已使得全國股民平均每戶損失掉1.3萬元。美國在2001年至2002年股市大跌，使得投資人損失了7萬億美元，同一時期由于房屋升值使得美國平均每套房屋增值3.5萬美元，保持住美國消費(fèi)者的信心。現(xiàn)在房屋已經(jīng)成為我國城市居民家庭財(cái)產(chǎn)的唯一“避風(fēng)港”，正是房價上漲抵消了股市和儲蓄“負(fù)利率”給人民群眾帶來的損失，成為穩(wěn)定人心和社會的重要因素?，F(xiàn)代宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)之父凱恩斯講過，投資市場是一個信心問題。3、控制地方政府的短期行為這兩年有些城市房價瘋漲，與地方政府的參與也有一定的關(guān)系。大搞形象工程、“造城運(yùn)動”，盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模，人為制造“需求旺盛、拉動房價”的虛假現(xiàn)實(shí)。低價征地，轉(zhuǎn)手高價出讓，賣地越多，財(cái)政收入越多；價格越高，政府收益越大，“政績”也就越突出。面對這一巨大誘惑，少數(shù)地方政府暗中操盤，唆使開發(fā)商哄抬地價。有些政府官員視房價高為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志，把本地房價與其他地區(qū)盲目攀比，導(dǎo)致本地房價居高不下，這是造成我國部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫膨脹的深層次原因。最終，這些地方將會為房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步膨脹和最終徹底破裂，付出巨大的代價。4、盡快建立個人房地產(chǎn)信息系統(tǒng)把購買自用房和投機(jī)性的購買房、用自己的錢投資以及惡意耗用銀行貸款的投機(jī)行為區(qū)分開。這個系統(tǒng)應(yīng)有兩個部分組成：一是居民貸款信息系統(tǒng)，二是個人房產(chǎn)信息系統(tǒng)。要求買房時必須以真實(shí)的身份成交，各售房單位售房信息及時上網(wǎng)或直接就在網(wǎng)上售房，以避免投機(jī)行為。5、保護(hù)自住房的購買行為西方人喜歡租房，中國人則更喜歡買房。過去人們是辛苦一輩子，掙足了錢買房，新生代開始貸款買房。對于自住房的購買行為，也就是無房戶的購房行為要采取低息低稅的保護(hù)措施。對這