體育訓(xùn)練基地項目建議書.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除目錄一、 項目概述及基本技術(shù)參數(shù)1、 項目名稱及承辦單位2、 承辦企業(yè)概況3、 項目簡介4、 項目背景二、建設(shè)規(guī)模與主要技術(shù)參數(shù)1、項目建設(shè)場址與建設(shè)條件2、建設(shè)規(guī)模與主要技術(shù)參數(shù)3、功能區(qū)布局及項目形象環(huán)境定位三、項目投資估算及投資回收預(yù)計1、 項目投資估算2、 投資回收預(yù)計3、 資金籌措四、訓(xùn)練基地基本經(jīng)營管理方案1、經(jīng)營管理方案2、管理組織結(jié)構(gòu)五、市場預(yù)測：1、 基本市場環(huán)境、形勢分析2、 競爭狀況（附市場調(diào)研報告）3、 項目優(yōu)劣勢分析4、 市場定位六、銷售方案1、 方案策劃2、 價格策略及依據(jù)3、 銷售策略4、 廣告策略七、 建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計八、初步經(jīng)濟(jì)分析前言目標(biāo)：在鹿泉大開發(fā)的總體布局中，#湖項目位于L型項目群的最前端，在九景山莊項目與翠屏山項目、高新產(chǎn)業(yè)園項目開發(fā)的前提下，遙相呼應(yīng)，最終完成匯合的戰(zhàn)略部署。#湖項目依托其優(yōu)美的自然環(huán)境和人文風(fēng)景，同時營造出以體育、休閑、娛樂為核心的項目群，形成城鎮(zhèn)規(guī)模構(gòu)架，在鹿泉項目整體大開發(fā)中發(fā)揮舉足輕重的作用。#湖項目以造城為依托，以聚集人氣、形成人流、物流、商業(yè)流為目的，最終形成九景山莊項目與翠屏山項目匯攏與此的整體戰(zhàn)略部署。項目定位方案：為了符合城市總體規(guī)劃，發(fā)展教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，提高全面素質(zhì)，推動社會進(jìn)步，同時進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，#房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司擬綜合各種培訓(xùn)中心、訓(xùn)練基地、體育、商業(yè)、旅游等項目建設(shè)一個一流的培訓(xùn)基地。本案以建設(shè)#體育訓(xùn)練基地、再就業(yè)培訓(xùn)中心、軍事訓(xùn)練基地、商業(yè)、旅游培訓(xùn)中心的名義進(jìn)行少量土地立項征用，同時對剩余土地進(jìn)行全面控制。除去建設(shè)一些必要的辦公樓、訓(xùn)練館、實習(xí)場所、教學(xué)樓、宿舍樓等設(shè)施外，其它大量土地將進(jìn)行住宅建設(shè)。商業(yè)中心、會議中心，娛樂中心等公益設(shè)施將盡可能減少投入，加大住宅建筑規(guī)模及環(huán)境投資，確保效益最大化。本案以#體育訓(xùn)練基地項目的形式撰寫，指出項目的市場可行性研究，并估算了成本、產(chǎn)出效益、風(fēng)險預(yù)測、廣告、風(fēng)險控制方案及銷售方案。同時臨近住宅區(qū)的教育、商業(yè)、公益設(shè)施的功能，綠地、花園、湖泊、山地等環(huán)境優(yōu)勢，項目從區(qū)域功能上的布局及整體規(guī)劃中形成的小城鎮(zhèn)構(gòu)架，將成為每個項目巨大的賣點(diǎn)，從而吸引教育產(chǎn)業(yè)市場客戶和消費(fèi)市場客戶來此投資消費(fèi)。在策劃的后期將根據(jù)市場的需求和項目的需求來制定項目群的開發(fā)計劃和進(jìn)度。同時本項目群將以滿足社會需求和市場需求為立足點(diǎn)已贏得政府的支持和市場的認(rèn)可，本案中的5大項目運(yùn)作將以功能齊全，管理正規(guī)，硬件設(shè)施先進(jìn)，環(huán)境優(yōu)美，科研機(jī)構(gòu)專業(yè)等優(yōu)勢來盤踞市場。我們的目標(biāo)是成為該市場的主導(dǎo)者，使其他競爭者成為市場的跟隨者和補(bǔ)缺者，同時將以扎實科學(xué)的市場調(diào)研為依據(jù)進(jìn)行項目定位、市場定位，并通過廣告宣傳，與政府、高校合作等方式逐漸提高項目的影響力，最終實現(xiàn)預(yù)期銷售計劃。方案策劃目的：利用征、租、改的方法有效控制土地資源，提高該項目的市場占有率，利用品牌、資金、政府支持等優(yōu)勢成為市場主導(dǎo)者。土地控制方案：1） 由于項目規(guī)模較大，土地控制存在一定難度，計劃根據(jù)各項目性質(zhì)分別立項，部分土地以與市場大客戶合作的方式進(jìn)行立項獲得土地并推向市場。憑借品牌，通過宣傳造勢，與企業(yè)合作等方式，刺激并營造市場，以此產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，推動銷售工作順利開展。2） 體育商業(yè)娛樂等配套項目憑借良好的社會、經(jīng)濟(jì)效益等概念征地，而最終建設(shè)住宅項目，使其成為真正意義的配套。為了對該地塊加以有效控制，建議暫時租用。3） 單體別墅：單位占地2-10畝，根據(jù)項目征地規(guī)劃及開發(fā)計劃有選擇性的控制地塊，逐次開發(fā)，形成相對規(guī)模，避免散亂布局，增加成本。如遇規(guī)模較大項目可根據(jù)項目發(fā)展需要舉行合理調(diào)整，以適應(yīng)市場需求。4） 目前計劃將征用的200畝土地和其他住宅項目全盤推向市場，大客戶可在住宅項目內(nèi)選擇地塊購買。我方可根據(jù)客戶要求提供環(huán)境營造方案，并組織施工。5） 對土地進(jìn)行整體分割，根據(jù)項目屬性進(jìn)行先期的環(huán)境營造，組織各大高校進(jìn)行義務(wù)植樹，輔以媒體宣傳。既營造了環(huán)境，又對項目進(jìn)行了宣傳，可取得良好的社會效益和環(huán)境效益。6） 合理整合鹿泉項目資源，#湖項目與康園項目同時推向市場，結(jié)合九景山莊和翠屏山莊項目以不同的概念進(jìn)行宣傳造勢，以求壟斷市場或提高市場占有率，由此成為市場主導(dǎo)者。7） 近期工作安排：1、丈量土地實際面積，細(xì)分山坡地、丘陵地、洼地、平原地的面積、比例，根據(jù)土地價格細(xì)分制表，為征、租土地業(yè)務(wù)做好準(zhǔn)備。2、簽訂先期開發(fā)的200畝土地協(xié)議及其他地塊的租用協(xié)議。3、做出項目詳細(xì)規(guī)劃平面圖并討論定位。4、進(jìn)行立項準(zhǔn)備工作。5、制定樓書、價格、銷售政策及計劃、廣告策略及計劃、市場涵蓋策略計劃書，同時進(jìn)行售前培訓(xùn)，做好推向市場前的準(zhǔn)備工作。第一章：項目概述及基本技術(shù)參數(shù)一、項目名稱及承辦單位1）項目名稱：#湖#體育訓(xùn)練基地2）項目承辦單位：#房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司3）承辦單位概況二、承辦企業(yè)概況#房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司創(chuàng)立于1993年，十年來秉承“追求卓越、德達(dá)天下”的企業(yè)理念，倡導(dǎo)“關(guān)注社會、產(chǎn)業(yè)報國”的經(jīng)營宗旨，以房地產(chǎn)為龍頭，發(fā)展成為涵蓋教育、文化、科技、商貿(mào)、安裝、物業(yè)管理、旅游等跨行業(yè)，資產(chǎn)凈值逾40億元的大型民營企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)目前擁有#房地產(chǎn)集團(tuán)、北京房地產(chǎn)有限公司、三亞房地產(chǎn)有限公司和呼盟房地產(chǎn)有限公司、北京大學(xué)、三亞旅游職業(yè)學(xué)院等企業(yè)和院校。自1993年起，集團(tuán)在#省會石家莊市成功開發(fā)了花園、書香園公寓、玫瑰園、卓希居住區(qū)、卓東小區(qū)等130余萬平方米的精品住宅小區(qū)，均是當(dāng)年開發(fā)、當(dāng)年售磬，其中花園被評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”。集團(tuán)先后獲得“#省十大民營納稅企業(yè)”、“中國名牌房產(chǎn)”、“中國建筑系統(tǒng)企業(yè)形象AAA級單位”等榮譽(yù)稱號。目前在#省開發(fā)的亞洲最大的服裝生產(chǎn)、貿(mào)易基地服裝產(chǎn)業(yè)園，集居住、科研、創(chuàng)業(yè)、高科技于一體的商住社區(qū)#兩院院士專家園等項目正在招商熱賣中。1999年7月，集團(tuán)創(chuàng)建北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京教育投資公司，規(guī)劃占地3萬畝，能容納20所高校和數(shù)十萬名學(xué)生的大學(xué)城首期工程已經(jīng)竣工，大學(xué)城初具規(guī)模；由集團(tuán)創(chuàng)辦的北京大學(xué)已經(jīng)正式招生；此外，在龍慶峽風(fēng)景區(qū)的生態(tài)康樂園、朝陽區(qū)的北方物流中心等項目正快速啟動。#年7月，集團(tuán)依托呼盟，面向俄羅斯，成立呼盟房地產(chǎn)有限公司。#年12月，集團(tuán)出資1000萬元，舉辦“呼倫貝爾國際冰雪旅游節(jié)”，引起國內(nèi)外廣泛關(guān)注，集團(tuán)還推出“一房四場”極品莊園、“林海雪原”度假別墅、卓風(fēng)苑小區(qū)等極具升值潛力的項目，積極參與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)。#年8月，集團(tuán)南下海南島，成立海南三亞房地產(chǎn)有限公司，陸續(xù)啟動熱帶風(fēng)情園高尚精品社區(qū)、三亞旅游職業(yè)學(xué)院、亞龍灣院士園等九大項目。在自身取得飛躍發(fā)展的同時，集團(tuán)始終關(guān)注民族發(fā)展、社會進(jìn)步，自1998年以來，集團(tuán)先后出資千萬余元，籌劃組織紀(jì)念“戊戌變法100周年”、“五四運(yùn)動80周年”、“真理標(biāo)準(zhǔn)討論20周年”、“改革開放20周年”、“第三代領(lǐng)導(dǎo)集體與當(dāng)代中國”等五大系列有獎?wù)魑暮汀罢撝R經(jīng)濟(jì)”有獎?wù)魑幕顒?，在海?nèi)外產(chǎn)生重大社會效益和深遠(yuǎn)歷史影響。用善心、慈悲之心關(guān)懷社會、關(guān)懷人已成為集團(tuán)永不衰竭的動力之源。10年間，集團(tuán)熱心關(guān)注和支持社會公益事業(yè)，先后向希望工程、“春蕾計劃”、貧困災(zāi)區(qū)、洪水災(zāi)區(qū)等捐贈6000余萬元，救助失學(xué)兒童達(dá)萬余名，被全國婦女聯(lián)合會、中國兒童少年基金會、中國光彩事業(yè)促進(jìn)會等多家單位評為先進(jìn)民營企業(yè)，總裁楊卓舒也獲得了“中國慈善家”的光榮稱號。集團(tuán)以愛心創(chuàng)造企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的良好前景，以恒心奠定百年的堅實根基。集團(tuán)正高舉理想主義旗幟，以裂變式的速度飛速向前發(fā)展。三、項目簡介#湖#體育訓(xùn)練基地選址于鹿泉市#湖風(fēng)景區(qū)，東臨規(guī)劃路、西臨下聶莊村東、南距玉寨山500米、北臨石太高速公路，距石家莊市中心15.5公里，距獲鹿鎮(zhèn)2.3公里。經(jīng)獲桐路與城市相連，項目占地#畝，總建筑面積78.4萬m2, 其中訓(xùn)練場館、行政辦公樓、后勤、公益等建設(shè)面積16.4萬m2，商業(yè)服務(wù)建設(shè)面積8萬m2，生活配套54萬m2。該項目集體育訓(xùn)練、健身、教育、科研、住宅、娛樂、休閑、購物、度假于一體。該項目功能齊全、地理位置優(yōu)越、風(fēng)景優(yōu)美、空氣純凈、環(huán)境宜人、交通便利。同時規(guī)模巨大，可形成小城鎮(zhèn)概念，具有獨(dú)特的較強(qiáng)的市場優(yōu)勢。四、項目背景1、體育教育的發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢隨著我國政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、文化的飛速發(fā)展和人民物質(zhì)生活水平的極大提高，我國的體育教育事業(yè)得到了長足的發(fā)展。體育要面向現(xiàn)代、面向世界、面向未來成為體育事業(yè)發(fā)展的基本趨勢。大力發(fā)展體育教育產(chǎn)業(yè)，倡導(dǎo)全民健身運(yùn)動，是提高全民素質(zhì)的重要條件之一。據(jù)統(tǒng)計，到#年我國體育人口將從現(xiàn)在的三億發(fā)展到六億。急需建設(shè)大量的體育場、體育館、俱樂部、健身房等各種設(shè)施齊全的體育娛樂場所，以滿足人們?nèi)找嬖鲩L的體育鍛煉需要。近年很多體育項目已由國家財政支持逐漸改革為企業(yè)支持或買斷的體育俱樂部制，“俱樂部制”加快了體育事業(yè)走向產(chǎn)業(yè)化、市場化的進(jìn)程，加劇了體育行業(yè)的競爭，有利于資源的優(yōu)化組合。然而由于項目場地比較分散，而且規(guī)模較小，設(shè)施不完善，很難滿足群眾在一塊場地上完成綜合健身的要求，同時也不利于投資方進(jìn)行綜合管理和服務(wù)大眾，無形中加大了項目成本，降低了工作效率。同時#省雖是體育大省，卻不是體育強(qiáng)省，為了實現(xiàn)在奧運(yùn)會上金牌總數(shù)前三名的目標(biāo)，填補(bǔ)體育科研方面的學(xué)科空白，提高全民整體素質(zhì)，推動體育產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。城市急需建設(shè)一個規(guī)模龐大，設(shè)施完善，環(huán)境一流的大型綜合性#體育訓(xùn)練基地，以滿足日益增長的生活需求和體育產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求。2、體育、教育產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為一個重要的產(chǎn)業(yè)體系，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。體育所涉及包含的領(lǐng)域相當(dāng)廣泛，不僅僅局限于運(yùn)動，還包羅復(fù)雜的社會現(xiàn)象，是一個龐大的社會體系，是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。這一系統(tǒng)將政治、經(jīng)濟(jì)、文化與國計民生，對外交往緊密的連接在一起。當(dāng)今西方發(fā)達(dá)國家，體育產(chǎn)業(yè)已成為社會經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，和人民生活息息相關(guān)。從體育產(chǎn)業(yè)的建筑、新聞、廣告到服裝、服飾、飲食及文化藝術(shù)等方面都有著體育產(chǎn)業(yè)濃重的縮影。體育、教育產(chǎn)業(yè)規(guī)范化、系統(tǒng)化對整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著非常重要的意義。我國的體育產(chǎn)業(yè)尚處在起步階段，正逐步邁向健康、高效的發(fā)展時期，其未來的發(fā)展有著美好的前景和無限的市場潛力。大力發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)的迅猛騰飛和與國際經(jīng)濟(jì)接軌有著重要的作用。為了適應(yīng)加入WTO后體育產(chǎn)業(yè)殘酷的市場競爭，#省必須在發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)方面作出超前并切實可行的戰(zhàn)略決策和部署。3、項目的建立對促進(jìn)省會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及樹立#省會新形象起著積極的作用。#省近幾年來，在改革開放、發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時，省市領(lǐng)導(dǎo)也在關(guān)注著體育事業(yè)的發(fā)展。#年奧運(yùn)會申辦成功，無疑促進(jìn)了體育事業(yè)的蓬勃發(fā)展。為體育健兒提供一個設(shè)施完整，配套齊全，科學(xué)規(guī)范的#體育訓(xùn)練基地，為其取得優(yōu)異成績奠定基礎(chǔ)，使其在奧運(yùn)會上為#省、為祖國爭光。#體育訓(xùn)練基地的設(shè)立將為#省體育事業(yè)的發(fā)展作出突出貢獻(xiàn)。規(guī)模效應(yīng)在國內(nèi)外造成巨大影響，對提高#省形象，促進(jìn)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益起到積極而長遠(yuǎn)的影響。4）解決大量勞動力就業(yè)，減輕政府與社會壓力#體育訓(xùn)練基地的建設(shè)需要大量建筑工人，建成后需要大量工作人員參與經(jīng)營管理和維護(hù)。僅此就可解決大量農(nóng)村閑置勞動力的就業(yè)問題，提升省會社會形象及文明程度，減輕政府與社會壓力。5）開發(fā)邊緣地區(qū)節(jié)約城市建設(shè)用地#體育訓(xùn)練基地項目選址于鹿泉太行山脈附近，將城市#體育訓(xùn)練基地項目選址于此，既可節(jié)約省會建設(shè)用地，又可開發(fā)當(dāng)?shù)刭Y源，擴(kuò)大城市規(guī)模，提高城市知名度，改善城市的建設(shè)形象。第二章：建設(shè)規(guī)模與主要技術(shù)參數(shù)1、項目建設(shè)場址與建設(shè)條件2、建設(shè)規(guī)模與主要技術(shù)參數(shù)3、功能區(qū)布局及項目形象環(huán)境定位1、項目建設(shè)場址與建設(shè)條件1）所處環(huán)境：該項目位于鹿泉市#湖風(fēng)景區(qū)，東臨規(guī)劃路、西臨下聶莊村東、南臨玉寨山、北臨石太高速公路，距石家莊市中心15.5公里，據(jù)獲鹿鎮(zhèn)2.3公里。經(jīng)307國道、獲桐路、延山路、環(huán)衛(wèi)路與城市相連，北側(cè)及東側(cè)有石太和青銀高速公路經(jīng)過，該地區(qū)地理位置優(yōu)越，風(fēng)景優(yōu)美、空氣純凈、環(huán)境宜人、交通便利。2）地質(zhì)條件：屬太行山余脈，山體為下元古界、長城系、寒武系和奧陶系，主要由石英砂巖、燧石白云巖、砂質(zhì)巖組成，山前溝谷坡地為第四紀(jì)沖洪積砂、卵礫石層、亞粘土、亞砂土。地質(zhì)較好，可以進(jìn)行房地產(chǎn)項目建設(shè)。3）市政供應(yīng)：電、暖、訊配套。方臺5公里，楊莊55公里，無市政供應(yīng)，政府承諾市政配待套項目立項時建設(shè)至此。4）水體：區(qū)域內(nèi)有40畝水體，但滲水嚴(yán)重，可作地膜處理。5）防洪：山前洪水排入引崗渠或自然泄洪。2、建設(shè)規(guī)模與主要技術(shù)參數(shù)2、建設(shè)規(guī)模#體育訓(xùn)練基地總占地#畝，分二年開發(fā)建成。總建筑面積78.4萬平方米。包括綜合教學(xué)樓、辦公樓、宿舍樓、體育館、健身俱樂部、俱樂部公寓、籃球館、排球館等。其中非建筑部分包括足球訓(xùn)練場、田徑運(yùn)動場、綠化區(qū)、停車場。具體規(guī)劃情況見下表：項目占地規(guī)模明細(xì)表建設(shè)周期序號項目占地面積（畝）獲得方式建筑面積（萬m2）結(jié)構(gòu)一期1商業(yè)建筑（商場、酒店、會議中心、超市、沿街門市、商務(wù)樓）150征用8框架2綜合教學(xué)樓200征用43宿舍樓400征用27磚混4籃球、排球館60征用15田徑運(yùn)動場30租用6足球場30租用7體育健身50征用1框架8公益（小學(xué)、托幼、物業(yè)、單身公寓）50征用3.4框架9網(wǎng)球場5租用10#體育訓(xùn)練基地綠化區(qū)80租用11#體育訓(xùn)練基地道路45征用二期12行政辦公大樓40征用1框架13跑馬場100征用2水上運(yùn)動場60租用2館所14停車場28征用15#體育訓(xùn)練基地道路290租用16#體育訓(xùn)練基地道路90征用17食堂、洗浴、體育康復(fù)中心50征用2生活配套區(qū)400征用27合計#78.4 #湖健身俱樂部經(jīng)營科目及建設(shè)規(guī)模表序號經(jīng)營科目建筑面積（m2）1心肺功能區(qū)10002自由重量訓(xùn)練區(qū)4003健身操5004乒乓球2005臺球5006沙壺球2007保齡球10008激光狩獵1009棋牌15010體質(zhì)檢測13011壁球30012有氧健身操40013拉丁健美操40014形體訓(xùn)練100015活力動感舞60016健身球20017局部塑形20018跆拳道50019散打50020武術(shù)100021交誼舞60022體能訓(xùn)練30023修長訓(xùn)練50024減肥訓(xùn)練50025桑拿館500合計11680技術(shù)指標(biāo)：占地面積#畝，總建筑面積78.4萬 m2，容積率1：0.58，綠化率60% ，覆蓋率25%。 3、功能區(qū)布局及項目形象環(huán)境定位1）體育訓(xùn)練區(qū)：體育館、健身俱樂部、籃球館、排球館等。室內(nèi)網(wǎng)球場、足球、乒乓球場、羽毛球場、臺球、保齡球等運(yùn)動項目將根據(jù)建筑特點(diǎn)科學(xué)分布，節(jié)約成本。2）行政中心、體育科研中心、教學(xué)樓、食堂、宿舍、洗浴、體育康復(fù)中心設(shè)立在體育基地北區(qū)。該區(qū)與訓(xùn)練區(qū)有一定距離，既保證管理的有效性，又做到互不影響。3）生活配套區(qū)位于項目東側(cè)、北側(cè)，與望月山莊住宅項目及#湖商業(yè)中心互補(bǔ)而成。 4）形象、環(huán)境定位：該項目以綠色為主題，突出青山、碧水、芳草、綠樹的自然風(fēng)光，給人以置身自然，心曠神怡的感覺。該項目經(jīng)營科目齊全，場地、設(shè)備先進(jìn)，以一流的現(xiàn)代化綜合體育城形象呈現(xiàn)社會。第三章：項目投資估算及投資回收預(yù)計1、 項目投資估算2、 投資回收預(yù)計一、項目投資估算#湖#體育訓(xùn)練基地總投資預(yù)算為9.55424億元。工程周期1至2年，總占地費(fèi)為1.5868億元。項目投資具體情況詳見下表：1、單位成本表2、項目投資估算表項目投資估算表建設(shè)周期序號項目征地費(fèi)（8.5萬元/畝，租地700元/年）工程造價（萬元）合計（萬元）一期1沿街商業(yè)建筑127510640119152綜合教學(xué)樓170062483243宿舍樓340022572259724籃球、排球館595168022755田徑運(yùn)動場1051056足球場1051057體育健身42575611818公益（小學(xué)、托幼、物業(yè)、單身公寓）4252842.43267.49網(wǎng)球場17.517.510#體育訓(xùn)練基地綠化區(qū)28028011#體育訓(xùn)練基地道路382.5382.5二期12行政綜合辦公大樓510756126613跑馬場850850水上運(yùn)動場2103360357014停車場23823815#體育訓(xùn)練基地綠化1015101516#體育訓(xùn)練基地道路76576517食堂、洗浴、體育康復(fù)中心4251512193718生活配套34002257225972合計1586879674.489437成本構(gòu)成 建筑屬性費(fèi)用科目別墅（磚混）多層（磚混）商業(yè)（框架）館所（屋頂網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，層高610米）托幼（磚混）小學(xué)（磚混）物業(yè)樓（磚混）容積率按1：0.5算按1：1算按1：0.7算按1：1算按1：1算按1：0.7算按1：1算征地費(fèi)用254127181127127181127各種規(guī)費(fèi)、雜費(fèi)5050經(jīng)營費(fèi)用80808080808080財務(wù)費(fèi)用100100100100100100100建安費(fèi)（含水電暖路）60660611001500656656656合計1090963146116279631017963二、投資回收預(yù)計（較高期待值）1、出租效益分析1）臨街商用建筑開工四個月即建成，用于招商、出租，預(yù)計年租金收入4萬平方米40元/平方米12月，總計為1920萬元2）綜合教學(xué)樓建成后，可采取租賃經(jīng)營，預(yù)計年租金收入：4萬平方米40元/平方米12個月，年總計為1920萬元3）各體育場館建成后，可直接接待國內(nèi)、外體育比賽及各種規(guī)模運(yùn)動會預(yù)計該收入按年達(dá)標(biāo)接待量的60 ，一年按10 個月計算：160萬元10個月總計收入1600萬元4）社會綜合教育：招收、培訓(xùn)各類體育人材，預(yù)計：#人40元/人，總計收入80萬元5）健身俱樂部：全部實行會員制管理，按設(shè)計達(dá)標(biāo)量的60 計算預(yù)計：9000人3000元/人，年總計收入：2700萬元6）樓體戶外廣告收入，按每平方米年發(fā)布費(fèi)3000元計算，預(yù)計：1萬平方米3000元，總計收入3000萬元以上各項滿負(fù)荷經(jīng)營年收入為12900萬元，2、銷售收入預(yù)計1） 住宅銷售收益一期工程：首先在大李莊西側(cè)征用400畝作為首期開發(fā)項目用地，周邊土地以租用或以承包荒山的名義進(jìn)行控制，為后期開發(fā)進(jìn)行土地儲備。首期工程占地400畝,計劃總建筑面29.348萬m2。 其中別墅區(qū)占地200畝，容積率0.8，按每棟300 m2計算，可建355棟，建筑面積10.67萬m2，100棟為靠鴛鴦山和人工湖的單體花園別墅，其余為聯(lián)體別墅。多層住宅占地200畝，容積率1.2，總建筑面積16.008萬平方米，按每棟4000平方米，可建40棟樓，地下建筑面積2.668萬m2。二期工程占地400畝, 計劃總建筑面29.348萬m2。 其中別墅區(qū)占地200畝，容積率0.8，按每棟300 m2計算，可建355棟，建筑面積10.67萬m2，100棟為靠望月山和人工湖的單體花園別墅，其余為聯(lián)體別墅。多層住宅占地200畝，容積率1.2，總建筑面積16.008萬平方米，按每棟4000平方米，可建40棟樓，地下建筑面積2.668萬m2。價格：多層計劃售價按每銷售總面積的1/4遞增為、989元/ m2，2、1089元/ m2，3、1189元/ m2，4、1289別墅售價按：1、每銷售總面積的1/4遞增為1）1589元/ m2，2）1689元/ m2，3）1898元/ m2，4）2189元/ m2，2、部份單體概念型別墅以套來單獨(dú)定價，在120萬元-150萬元/套。 兩期別墅銷售收入明細(xì)表序號總面積銷售周期面積比率面積單價銷售額213400m21/453350m21589元/ m28472萬元1/453350m21689元/ m29005萬元1/453350m21899元/ m210072萬元1/453350m22189元/ m211672萬元合計銷售收入39221萬元兩期多層銷售收入明細(xì)表序號總面積銷售周期面積比率面積單價銷售額320160 m21/480040m2989元/ m27908萬元1/480040m21089元/ m28708萬元1/480040m21189元/ m29445萬元1/480040m21289元/ m210309萬元地下室53360 m2600元/ m23201萬元合計銷售收入39571萬元銷售總收入為：78792萬元利潤率: 公益成本：3267.4萬元 土地成本：8.5萬/畝400畝23400萬2=7800萬元 別墅成本：836元/ m210.672萬m228921.792萬2=17843.5萬元多層住宅：809元/m216.008萬m2212950.472萬2=25900萬元總成本：54810萬元（78792-54810）54810100239825481010043.75第四章：訓(xùn)練基地基本經(jīng)營管理方案1、經(jīng)營管理方案2、管理組織結(jié)構(gòu)圖一、管理方案#體育訓(xùn)練基地由房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、省體育學(xué)院及國家體育訓(xùn)練中心聯(lián)合經(jīng)營。1）體育訓(xùn)練區(qū)：健身俱樂部、籃球館、排球館、室內(nèi)網(wǎng)球場、網(wǎng)球、足球、乒乓球場、羽毛球場臺球、保齡球等運(yùn)動項目以承辦重大體育比賽，接待社會團(tuán)體體育娛樂活動為主，出租或出售給體育項目俱樂部、專業(yè)院校及體工大隊等單位長期使用。2）行政綜合辦公大樓、教學(xué)樓、體育科研中心、食堂、宿舍、洗浴、體育康復(fù)中心主要以教學(xué)、科研、管理與服務(wù)為職能，以出租或承包給專業(yè)單位進(jìn)行經(jīng)營為主要方式推向市場。3）市政等綜合公益設(shè)施由#湖商業(yè)中心負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，節(jié)約資源，避免重復(fù)建設(shè)。4）行政綜合辦公大樓為經(jīng)營管理中心，負(fù)責(zé)各項工作的管理與協(xié)調(diào)。5）商業(yè)、休閑娛樂中心將采取銷售、出租、承包經(jīng)營等形式推向市場。二、經(jīng)營方案從網(wǎng)上和訪問調(diào)查了解到國內(nèi)一些體育健身娛樂場所存在許多的問題。數(shù)量多、規(guī)模小、項目單一、組織松散，整體經(jīng)濟(jì)效益不佳是該行業(yè)的通病。如何有效的增加利潤將直接影響我公司在健身行業(yè)的投資與發(fā)展。為了達(dá)到吸引消費(fèi)者，提高效益，增加利潤的目的，特制定如下方案：1、優(yōu)于省內(nèi)目前的健身場館，獲得較高的市場占有率，建設(shè)一個規(guī)模最大，內(nèi)部設(shè)施最全面、專業(yè)，經(jīng)營科目多元化，緊跟市場潮流，吸引消費(fèi)者的綜合健身項目。2、以較低廉的價格吸引顧客。由于土地成本、規(guī)費(fèi)等總成本相對低廉，使以較低的價格進(jìn)入市場成為可能。盡量購買國內(nèi)質(zhì)量較好、功能齊全的健身器械，維護(hù)保養(yǎng)便捷，降低硬件投入。合理制定組織結(jié)構(gòu)，根據(jù)實際需要定崗定員，避免人力資源浪費(fèi)，減少人力開支。合理劃分功能區(qū)，避免造成資源浪費(fèi)。加強(qiáng)物業(yè)管理，降低內(nèi)耗。3、擴(kuò)展服務(wù)范圍，通過經(jīng)常舉辦體育賽事制造聲勢，激發(fā)群眾參與的積極性。比賽要定時、定點(diǎn)，堅持長期舉辦，深入民心，使人銘記“運(yùn)動在，美體在，娛樂在”的經(jīng)營理念。4、提供桑拿、康復(fù)理療按摩、健身咨詢、美容美體、棋牌室、咖啡廳、游藝廳、網(wǎng)吧等。5、開發(fā)新的健身娛樂項目，購買新穎的健身器材，如攀巖、陽光機(jī)。6、屋頂設(shè)有花園、小型網(wǎng)球場、露天酒吧，咖啡廳等。7、建筑風(fēng)格定位于現(xiàn)代化體育模式，建有標(biāo)致性雕塑，墻壁繪制奧林匹克浮雕，圖騰。突出基地檔次高、配套齊全、運(yùn)動文化氣氛濃郁的特點(diǎn)。在這里可以隨著流行音樂跳健美操，在教練的指導(dǎo)下進(jìn)行有氧和力量器械練習(xí)，鍛煉之余可以享用淋浴設(shè)備、按摩、理療，也可以舒適地在咖啡廳小坐。8、經(jīng)營管理方面。健身教練及服務(wù)人員具有專業(yè)資質(zhì)，憑證上崗，統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)致性徽章，使用規(guī)范服務(wù)用語。9、進(jìn)行多方位廣告宣傳，擴(kuò)大影響力。如與“勇者勝”欄目合作，使用基地場地作為固定比賽場所。在308國道及水上娛樂中心入口處制造大量廣告牌，廣告圖文并貌，充分顯示體育健身中心的新、奇、特、專、全的特點(diǎn)。倡導(dǎo)全民健身新方式。10、大型競技項目將以專業(yè)俱樂部或國家專業(yè)隊租用為主，并承攬舉辦大型體育賽事。三、管理組織結(jié)構(gòu)圖管理組織結(jié)構(gòu)圖 #體育訓(xùn)練基地總經(jīng)理 體育學(xué)院 體育訓(xùn)練中心 行政中心 經(jīng)營部 財務(wù)部 第五章：市場預(yù)測：1、基本市場環(huán)境、形勢分析，市場定位2、競爭狀況（附市場調(diào)研報告）3、項目優(yōu)劣勢分析1、基本市場環(huán)境、形勢分析該項目功能結(jié)構(gòu)合理、完善，環(huán)境宜人、交通發(fā)達(dá)，非常適合舉辦大型體育賽事，運(yùn)動員長期訓(xùn)練、體育科研、運(yùn)動康復(fù)娛樂等體育活動。而#湖商業(yè)中心、游樂園及望月山莊住宅項目的落成無疑給了中心有力的市場保障。幾個項目相互依托，共同發(fā)展。完善的功能吸引不同層次的消費(fèi)者，滿足了市場的需求，存在廣闊的市場前景，同時有著公司雄厚的資金與科學(xué)的經(jīng)營理念可保證項目投資建設(shè)順利進(jìn)行。2、 競爭者狀況（附市場調(diào)研報告），3、 項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：1）位置優(yōu)勢：#湖位于鹿泉市南2公里，距石家莊市中心15.5公里。緊鄰石太高速南側(cè)及307國道，未來的青銀高速有項目東側(cè)穿過使得這里交通發(fā)達(dá)，貫穿各地。2）自然條件：#湖地形150180米坡地構(gòu)成，南側(cè)有海拔500余米的玉寨山，植被良好，山前引崗渠橫貫#湖項目群，東側(cè)則為建設(shè)中的南水北調(diào)線，無工業(yè)污染。3)概念優(yōu)勢：該項目依山傍水，環(huán)境宜人、生態(tài)健康、休閑娛樂、時尚消費(fèi)、度假、運(yùn)動健身、獨(dú)一無二絕無僅有。4)規(guī)模優(yōu)勢：該項目規(guī)模巨大，功能設(shè)置完善，設(shè)備先進(jìn)，由國內(nèi)知名專業(yè)經(jīng)營管理單位承包管理，服務(wù)項目齊全，在經(jīng)營管理和硬件上有極強(qiáng)的競爭能力。5)價格優(yōu)勢：該項目價格定位較低，和市中心的公寓樓的差距較大，有較強(qiáng)的市場競爭能力。6)交通優(yōu)勢：交通便利，西三環(huán)由該項目東側(cè)50米處經(jīng)過直至市區(qū)內(nèi)各個交通網(wǎng)絡(luò)。同時石太高速公路、未來的青銀高速公路由項目的西部和東部直通各個交通網(wǎng)絡(luò)。7)綠化優(yōu)勢：#湖項目群的建成加之天然的植被等于將小區(qū)建設(shè)成一個大型花園，使得綠化率可達(dá)68.5%。8)配套優(yōu)勢：利用#體育訓(xùn)練基地項目、游樂場項目、商業(yè)中心項目等運(yùn)動娛樂項目的建成，豐富賣點(diǎn)、主題，由此產(chǎn)生概念性的優(yōu)勢。9)物業(yè)優(yōu)勢：公司特有的福利物業(yè)與全國優(yōu)秀的管理，將產(chǎn)生不可估量的競爭優(yōu)勢。10)教育優(yōu)勢：公司特有的素質(zhì)教育模式及北京大學(xué)城的實體，可將銷售及教育從利益上直接聯(lián)系起來，由此產(chǎn)生促銷優(yōu)惠賣點(diǎn)。11) 區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，容幼教、智能化保安系統(tǒng)、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)醫(yī)院、老年人活動俱樂部足可滿足消費(fèi)者各項需求。由此產(chǎn)生巨大的市場競爭劣勢（風(fēng)險構(gòu)成因素）：1）前期配套時間長，投資大，增加成本。2）周邊環(huán)境營造需要一定時間，增加成本。3）地勢復(fù)雜加大施工難度，增加成本，延長施工時間。4）市政基礎(chǔ)配套不完善，需投入大量資金進(jìn)行施工，前期投入較大。5）地質(zhì)較差，土地承載力不足，不易建設(shè)中高層以上建筑，致使容積率上不去，由此增加了土地成本。第六章：銷售方案1、方案策劃：2、價格策略及依據(jù)，3、銷售策略4、廣告策略成立招商部和銷售部兩個部門，其中招商部負(fù)責(zé)商業(yè)、娛樂、后勤、體育設(shè)施及館所、場地的出租經(jīng)營，銷售部負(fù)責(zé)全面的銷售工作。一、方案策劃：1、 先營造環(huán)境，文明施工，給客戶一種大商業(yè)投資的感覺，刺激投資欲望。2、 開始銷售前，在網(wǎng)上或至邀請函向各種專業(yè)經(jīng)營單位，發(fā)布承包經(jīng)營招標(biāo)書。在開始全面推向市場前三天想各種媒體發(fā)布招投標(biāo)情況，同時做大量的廣告，引起本市及周邊區(qū)域的關(guān)注，甚至以非常的廣告創(chuàng)意引起轟動效益使得成為業(yè)內(nèi)外人士紛紛議論的話題，由此保證銷售率。3、 組織業(yè)務(wù)員與投資者進(jìn)行投資理念討論，研究經(jīng)營方案、市場狀況、發(fā)展趨勢、商鋪升值潛力等相關(guān)問題。4、 組織大業(yè)務(wù)組的業(yè)務(wù)員分片進(jìn)行全面推銷工作。5、 合理利用公司現(xiàn)有銷售網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行全面宣傳銷售。6、 優(yōu)惠卷、折價銷售、會員卡、競賽與抽獎、贈送禮品。7、 組織各大酒店、酒吧、夜總會等人流較多的地方進(jìn)行優(yōu)惠卡發(fā)放，并組織其工作人員進(jìn)行促銷，按完成指標(biāo)額度進(jìn)行獎勵。8、 舉辦新聞發(fā)布會、房展會擴(kuò)大影響。二、價格策略及依據(jù)：1、定價方法：1需求導(dǎo)向法1） 根據(jù)市場比較進(jìn)行價格定位，根據(jù)工程進(jìn)度銷售率，在銷出10%后，逐漸漲價，將房價炒上去，合理體現(xiàn)旺鋪的品質(zhì)。2） 根據(jù)市場合理調(diào)整樓層差價，明顯劃出投資層次，把握好各種層次的投資者。3） 根據(jù)朝向、位置、層次等分布不同，制定合理差價。三、廣告策略1、 廣告目標(biāo)：以樓盤推出的周期來分三個階段性目標(biāo)a、 創(chuàng)牌目標(biāo)：目的介紹新樓盤進(jìn)入市場，通過對新樓盤的功能、文化理念、特點(diǎn)、服務(wù)、設(shè)施、景觀等宣傳介紹，提高客戶對該項目的認(rèn)知度。b、 保牌目標(biāo)：鞏固已有市場陣地，刺激開發(fā)潛在市場和購買需求，以連續(xù)廣告形式加深消費(fèi)者對樓盤的認(rèn)識，使其產(chǎn)生購買欲望，以保持目標(biāo)市場客戶的好感。c、 競爭廣告目標(biāo)：該項目較其他項目的優(yōu)異之處，使消費(fèi)者認(rèn)知產(chǎn)品對其帶來的好處以增強(qiáng)認(rèn)可度并促成購買。2、廣告定位：階段定位和評價第一階段：搶先定位與強(qiáng)化定位，形成廣告系列，每期廣告既有聯(lián)系不脫離主題，又有持續(xù)性的發(fā)展，不給競爭對手可趁之機(jī)。第二階段：比附定位和逆向定位，發(fā)現(xiàn)對方的缺陷及對消費(fèi)者產(chǎn)生的不良影響逆向定位。第三階段：補(bǔ)隙定位，發(fā)現(xiàn)對方不可改變的條件進(jìn)行攻擊性定位。評比檢驗：每個定位階段將以接觸率、矚目率、閱讀率、好感率、知名率、綜合評比，隨時調(diào)整廣告定位方法。廣告促銷方式：新聞發(fā)布會、贊助活動、特殊紀(jì)念日、展覽會或展銷會、其他。1）選擇公司經(jīng)常利用的宣傳媒體進(jìn)行大力宣傳，有利于公司的形象建設(shè)，同時利用公司形象加大宣傳力度。2）利用電視、明星進(jìn)行公司形象宣傳、項目形象宣傳，由此產(chǎn)生轟動效益。3）宣傳主題：教育、高貴、健康、綠色、時尚4）廣告推出時間：方案完全定下來后5）創(chuàng)意：以生態(tài)、環(huán)境、體育為主題，以生活為背景，以商家的交易形象為襯托，給人帶來期望、努力、成功、幸福等心境，要求廣告有轟動性，引起所有觀看居民的關(guān)注。 6）廣告投資媒體的選擇及密度依據(jù)項目進(jìn)展情況而定。 第七章、 建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計1、教學(xué)樓、辦公樓、訓(xùn)練廳、生活配套小區(qū)住宅設(shè)計根據(jù)市場需求，按2A級和銷售定位情況，有針對性的設(shè)計出不同檔次，不同面積標(biāo)準(zhǔn)的套型，供居民選擇，執(zhí)行模數(shù)協(xié)調(diào)原則和方法，促進(jìn)住宅部品的標(biāo)準(zhǔn)化，系列化和應(yīng)用化。住宅房型以二室二廳、三室二廳為主。貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的原則，合理確定住宅開間和深度尺寸，節(jié)約用地。合理組織套內(nèi)功能空間，動靜分區(qū)、潔污分區(qū)，合理處理公共空間與私密空間、就餐空間和居寢空間、居寢空間與工作空間、便浴空間與洗洗滌空間的關(guān)系。保持起居室直接采光、自然通風(fēng)、寬敞明亮、有良好的視野。陽臺作為室內(nèi)外之間的聯(lián)系空間，每套住宅設(shè)陽臺。小區(qū)內(nèi)設(shè)部分老年人公寓和殘疾人專用住宅，向社會提供特殊服務(wù)。建筑風(fēng)格以地方特色的現(xiàn)代民居風(fēng)格為主。采用混凝土小型空心砌塊和非赫土磚砌體結(jié)構(gòu)住宅建筑體系，解決好當(dāng)前砌體結(jié)構(gòu)存在的技術(shù)、質(zhì)量問題，完善配套技術(shù)，提高總體質(zhì)量。住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，為二類建筑，耐火等級為一級，抗震烈度按七度設(shè)防?；A(chǔ)為獨(dú)立柱基和條基。2、 公用工程21 給水排水（1）給水：基地最高日用水量為1606立方米，居民生活用水：180升人、日；澆灑道路和場地：1.5升平方米、次；（每日兩次）；綠化用水量：2升平方米、次（每日一次）；室外消防用水量：10升秒；一次滅火用水量為72立方米，消防儲水的補(bǔ)水時間按48小時計。基地水源為城市自來水，由獲同路市政給水管引入，設(shè)生活、消防合用的儲水池（容積500立方米）。水泵房內(nèi)設(shè)離心式水泵4臺，采用變頻調(diào)速恒壓供水方式。泵房內(nèi)設(shè)二氧化氯消毒器一套，對儲水池進(jìn)行二次消毒。室外消防采用低壓制，室外消火拴采用地下式。室外給水干管布置成環(huán)狀。為提高鑒定中心小區(qū)居民生活質(zhì)量，設(shè)純凈水站一座，供應(yīng)飲用純水，采用反滲透凈化技術(shù)和紫外線殺菌消毒。管道直飲水系統(tǒng)設(shè)置循環(huán)水管道，采用變頻調(diào)速恒壓供水方式供給，系統(tǒng)采用自動化監(jiān)控及滅菌消毒。（2）排水基地小區(qū)采用雨、污分流排水體制，雨水經(jīng)室外雨水管網(wǎng)收集后直接排入獲桐路市政雨水管網(wǎng)，生活糞便污水分片集中設(shè)置化糞池，匯合排入獲桐路市政污水管網(wǎng)。住宅內(nèi)采用污、廢分流排水體制，洗浴廢水單獨(dú)收集，作為中水水源。（3）管材及衛(wèi)生潔具和配件基地及小區(qū)采用水表遠(yuǎn)程抄收管理或用IC卡電子計量水表，避免入戶抄表的不便和降低效率。采用一次沖洗水量6升的水箱，配陶瓷密封水嘴。室內(nèi)給水管采用無規(guī)共聚聚丙烯塑料給水管，直飲水管采用鋁塑料合管，中水回用管道采用UPVC塑料給水管。室內(nèi)排水管采用芯層發(fā)泡或內(nèi)壁螺旋UPVC塑料排水管，以減低噪音。22供熱采用散熱器采暖方式，在住宅建設(shè)中采用熱量按戶計量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，改善室內(nèi)空氣溫度品質(zhì)，同時達(dá)到節(jié)能的效果。采暖熱媒為9570oC熱水，采暖耗熱量Q=29630KW,小區(qū)設(shè)換熱站，蒸汽由城市熱網(wǎng)供給，選用六臺ZRFP-Q5000型汽水換熱器。采暖70oC回水經(jīng)管道回?fù)Q熱站，經(jīng)除污器除污后由循環(huán)水泵加壓送至汽水換然器，生產(chǎn)95oC熱水經(jīng)地溝敷設(shè)的管道送到各建筑物，管網(wǎng)，系統(tǒng)定壓采用囊式膨脹水箱23電氣設(shè)計內(nèi)容包括基地的配變電所、電力、照明、防雷及接地部分、小區(qū)智能化安全管理系統(tǒng)及綜合布線系統(tǒng)。供電主要指標(biāo)：總電容量： 住宅5712kw 公用工程31 OOkw總需要容量： 住宅1520kw 公用工程2170kw供電電源、供電系統(tǒng)：基地小區(qū)用電負(fù)荷為三級，消防設(shè)備為一級。1 OKV電源由塔南路引入。在小區(qū)設(shè)置lOKV配變電所二座，分別設(shè)二臺1250KVA油浸式節(jié)能變壓器。配變電所采用電纜放射式或樹干式向各建筑物供電。防雷及接地：本地區(qū)年平均雷暴日為31.5,根據(jù)建筑物防雷設(shè)計規(guī)范確定各建筑物防雷等級設(shè)置防雷設(shè)施。低壓配電接地形式采用TN-C-S系統(tǒng)?；刂悄芑^(qū)安全管理系統(tǒng)：在住宅樓設(shè)樓宇對講、安保防盜、自動抄表系統(tǒng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)電視監(jiān)控、周界防入、電子巡更系統(tǒng)。綜合布線及電話：在小區(qū)內(nèi)住宅樓及公用工程設(shè)綜合布線系統(tǒng)，用以支持語音、數(shù)據(jù)、圖像信號的傳輸，實現(xiàn)小區(qū)的社區(qū)管理現(xiàn)代化。3、工程中采用的新技術(shù)3.1建筑結(jié)構(gòu)技術(shù)采用混凝土小型空心砌塊和非勃土磚砌體結(jié)構(gòu)住宅建筑體系，解決好當(dāng)前砌體結(jié)構(gòu)存在的技術(shù)、質(zhì)量問題，完善配置技術(shù)，提高總體質(zhì)量。3.2. 節(jié)能及能源利用技術(shù)a圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用高效外保溫復(fù)合外墻，合理控制門窗比，所有住宅外窗均采用中空玻璃，采用絕熱性能好的塑鋼門窗，保溫鋁合金門窗和彩板鋼門窗，住宅分戶門具有防盜、隔聲、保溫、防火等性能。b.供暖系統(tǒng)采用以平衡閥及其專用智能儀表為核心的管網(wǎng)水力平衡技術(shù)，改善供暖質(zhì)量，節(jié)約能源。采用熱量按戶計量及溫度控制調(diào)節(jié)裝置，以達(dá)到改善住宅室內(nèi)熱環(huán)境和節(jié)能的雙重效果，實行按熱量收費(fèi)，采用高效節(jié)能散熱器，充分發(fā)揮熱效率，室外供暖管道采取保暖措施，以減少熱損失。c.選用低耗能的電氣設(shè)備，大量采用節(jié)能高效的新型燈具，公共區(qū)域采用延時或聲控開關(guān)，減少無用電耗。d堅持廚衛(wèi)整體設(shè)計和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，廚衛(wèi)設(shè)備安裝同建筑裝修同步一次完成，廚房衛(wèi)生間采用新型防噪聲塑料管材，衛(wèi)生間采用節(jié)水型座便器與優(yōu)質(zhì)水箱配件，廚房與餐廳就近布置，廚房設(shè)置水平或豎向通風(fēng)道，應(yīng)具有在機(jī)械通風(fēng)和自然通風(fēng)兩種狀態(tài)下都能自動防止串煙、串味的功能。燃?xì)鉄崴髟O(shè)置獨(dú)立的通風(fēng)系統(tǒng)。e住宅的管線配置滿足現(xiàn)代居住和使用功能要求，選擇先進(jìn)、新型、無毒害、使用壽命長的管線。設(shè)備與管線、管線與管線之間的配合采取統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一施工，符合安全與安裝要求，避免交叉和重疊。3.3. 滿足綠化率的要求，選擇適合本地氣候條件的樹木花草進(jìn)行優(yōu)化種植，采用垂直綠化方式，增大綠化覆蓋率，起到清潔空氣、降低噪聲、調(diào)節(jié)氣候的作用，盡量減少硬鋪裝，選擇具有透氣、透水性能的地面鋪裝，材料，既擴(kuò)大綠地面積，又保證人和車輛的通行方便。水壓水質(zhì)的保障，選擇帶高頻調(diào)速裝置的水泵加壓設(shè)備，保證用戶水壓穩(wěn)定，設(shè)置防污染、能自動清潔消毒的水箱裝置，防止生活用水二次污染。居住區(qū)生活污水達(dá)標(biāo)排放，盡可能處理回用，用中水清洗路面，刷洗汽車，澆灌花樹，達(dá)到節(jié)水目的。垃圾袋裝，分類收集處理，防止污染，利于環(huán)境清潔。建筑材料和裝修材料符合環(huán)境保護(hù)的要求，大量采用綠色建材，防止放射性物質(zhì)對人體的不良影響。3.4. 智能化技術(shù)基地智能化配置按二星級（提高型），具有安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，信息傳輸通道應(yīng)采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)作為主干網(wǎng)，物業(yè)管理計算機(jī)系統(tǒng)配置局部網(wǎng)絡(luò)，并可供住戶聯(lián)網(wǎng)使用。采用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)基地及小區(qū)內(nèi)外信息互通、資