農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件如何處理.docx

農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件如何處理 伴隨我國城市化進(jìn)程的加快及農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)移，農(nóng)村宅基地上房屋買賣作為一種經(jīng)濟現(xiàn)象浮出視野。由此引發(fā)的糾紛解決漸次成為司法實踐必須予以回應(yīng)的審判熱點。我國關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地的現(xiàn)行法律法規(guī)僅對宅基地使用權(quán)的取得作出了規(guī)定，但對其包含買賣在內(nèi)的各種形式的流轉(zhuǎn)則鮮有涉及。這使得該類糾紛的司法裁決成為了審判中的難點，從而導(dǎo)致司法中的裁判不統(tǒng)一。在一定程度上弱化了司法對社會經(jīng)濟生活的調(diào)整和規(guī)范功能。有鑒于此，本文試圖從農(nóng)村宅基地相關(guān)法律法規(guī)的梳理著眼，以相關(guān)物權(quán)理論及宅基地使用權(quán)的憲法意義為基本視角，對涉及但不限于農(nóng)村宅基地及其上房屋買賣的相關(guān)法律問題進(jìn)行探討，以期有益于該類糾紛的司法裁判。一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律解讀中華人民共和國憲法第十條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！敝腥A人民共和國土地管理法第十條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！痹摋l第四款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準(zhǔn)?！鄙鲜龇梢?guī)定實際確立了農(nóng)村宅基地的以下法律屬性；首先，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)為農(nóng)民集體經(jīng)濟組織全體成員共同共有；其次，我國對農(nóng)村宅基地實行三級所有，所有者主體依法可劃分為村集體經(jīng)濟組織，組集體經(jīng)濟組織及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織；再次，農(nóng)村宅基地使用權(quán)系依照法律規(guī)定，依法定程序確定給特定主體的用益物權(quán)；最后，緣于農(nóng)村宅基地系本集體經(jīng)濟組織成員依行政審批無償取得，旨在解決為以農(nóng)戶為基本單位的集體經(jīng)濟組織成員提供居住保障，同時，受制于土地系不可再生資源的自然屬性，基于需求與供應(yīng)之間的現(xiàn)實緊張關(guān)系，對于宅基地的流轉(zhuǎn)必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用權(quán)在法律上屬于受限制的用益物權(quán)。中華人民共和國物權(quán)法第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，該項法律規(guī)定從民事實體法律規(guī)則層面對宅基地使用權(quán)的上列法律屬性予以了重申。二、農(nóng)村宅基地上房屋的法律定位中華人民共和國土地管理法第六十二條第二款規(guī)定“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地”。該條第三款規(guī)定“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定，辦理審批手續(xù)?！敝腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第四十一條第四款規(guī)定“建設(shè)單位或個人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)”。上述法律規(guī)定旨在規(guī)制利用農(nóng)村宅基地的建房行為，否定非依法取得農(nóng)村宅基地進(jìn)行建設(shè)的行為，以實現(xiàn)確實控制非法占用農(nóng)用地及農(nóng)村宅基地的法律價值目標(biāo)，因此均屬于效力性法律規(guī)定，違反上列法律規(guī)定的行為應(yīng)受到法律的否定性評價。農(nóng)村宅基地上建房的違法行為常見于以下情形：1、村集體經(jīng)濟組織成員未依行政審批程序占用宅基地建房；這種情形屬于行為人違法占地建設(shè)，其行為違反國家法律的強制性規(guī)定，行為人不能取得所建房屋的物權(quán)，也當(dāng)然不享有宅基地使用權(quán)，僅對其投資形成的建筑物、構(gòu)造物享有實物形態(tài)的占有及處分利益；2、村集體經(jīng)濟組織成員違法占用農(nóng)用地建房；我國依法實行土地用途管制制度，土地的利用應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地等土地用途變更事項法律均設(shè)定了嚴(yán)格的行政分級審批程序，未依法定程序占用農(nóng)用地建房屬于嚴(yán)重的違法用地行為，其所建房屋屬違法建筑，行為人不能取得物權(quán)；3、非本集體經(jīng)濟組織成員占用宅基地建房；農(nóng)村土地依法屬于特定集體經(jīng)濟組織所有，屬于該集體經(jīng)濟組織所有成員生存和發(fā)展的基本生產(chǎn)和生活資料，為維護(hù)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的根本性利益，我國的相關(guān)政策一直對包含但不限于城市居民占用農(nóng)村宅基地建房的行為持否定態(tài)度，國辦發(fā)（1999）39號文件第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”。對于村民占用非本集體經(jīng)濟組織的土地建房行為應(yīng)如何處理？相關(guān)法律規(guī)定未有涉及。筆者認(rèn)為，根據(jù)憲法及土地管理法的立法精神，農(nóng)村土地屬于本集體經(jīng)濟組織成員共有，應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟組織成員有權(quán)申請并經(jīng)相應(yīng)行政審批程序取得宅基地。因此，無論是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟組織成員，均不能依法取得宅基地，其建造房屋的事實行為亦當(dāng)然不能作為物權(quán)取得的原始依據(jù)。4、村民違反鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃建房；隨著社會主義新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快及城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的推進(jìn)，國家將鄉(xiāng)村規(guī)則納入到規(guī)劃控制的范圍。中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三條第二款規(guī)定“在確定區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊，應(yīng)當(dāng)依照本法制定規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃要求”。因此，村民在依法制定了鄉(xiāng)村規(guī)劃的區(qū)域修建住房，必須符合鄉(xiāng)村規(guī)劃的要求，依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，否則，其建房行為構(gòu)成規(guī)劃違法，其所建房屋即為違法建筑。三、農(nóng)村宅基地上房屋買賣及其司法裁決中華人民共和國憲法第十三條第一款規(guī)定“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”。中華人民共和國民法通則第七十五條規(guī)定“公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)”。農(nóng)村宅基地上房屋屬于村民基本的重要的生活資料，其建造往往也耗費了農(nóng)戶大部分甚至畢生積累，也常常是村民最昂貴的私有財產(chǎn)。因此，無論從物盡其用的經(jīng)濟價值考量，還是從肯定和激發(fā)村民投資消費的積極性著眼，村民對房屋的所有權(quán)應(yīng)受到法律的充分保護(hù)，村民依法對其房屋享有的占有、使用、收益及處分的權(quán)利應(yīng)得到法律的彰顯。但如前文所述，村民對其房屋的處分是受限制的處分，即在房屋交易對象上實行限制。一方面，村民的自然流動必然涉及農(nóng)村宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)，另一方面，對該類房屋的流轉(zhuǎn)又必須依法實行限制。因此，司法實踐必須對該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時、有效的回應(yīng)和規(guī)制。1、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織成員的糾紛處理基于雙方交易主體均系本集體經(jīng)濟組織成員，其住宅買賣行為不會導(dǎo)致本集體經(jīng)濟組織有限宅基地資源的流失。因此，對村民之間基于自主意思表示所締結(jié)的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。但依據(jù)中華人民共和國土地管理法第六十二條第四款之規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準(zhǔn)。2、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員的糾紛處理農(nóng)村土地系不可再生的自然資源，決定著農(nóng)村的長期穩(wěn)定發(fā)展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉(zhuǎn)讓行為中必然隱含的土地價值利益不得為本集體經(jīng)濟組織以外的成員享有。無論其交易對象是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標(biāo)的物的買賣合同均應(yīng)認(rèn)定為無效。依據(jù)中華人民共和國合同法第五十八條之規(guī)定，基于該買賣合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。對于受讓方取得房屋后進(jìn)行了改、擴建或裝飾裝修的，依據(jù)民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權(quán)，同時按評估殘值對受讓方予以折價補償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責(zé)任各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。3、非本集體經(jīng)濟組織成員將宅基地上所建房屋轉(zhuǎn)讓的糾紛處理如上文分析，非本集體經(jīng)濟組織成員占用宅基地建房無論是否經(jīng)過相應(yīng)行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權(quán)，因此其所建房屋不能取得物權(quán)，基于該房屋的買賣合同亦當(dāng)然無效。司法實踐中處理該類糾紛還應(yīng)注意二個問題：其一是若建房人取得宅基地經(jīng)過了行政審批，則在民事訴訟進(jìn)程中尚需前置性的通過以司法建議啟動行政程序或行政訴訟程序撤銷相應(yīng)行政許可；其二是鑒于出賣方雖未依法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，但其作為投資人，在違法建筑未被拆除前，其占用利益應(yīng)予保護(hù)，以維護(hù)既定的經(jīng)濟秩序，因此，法院在司法裁判時應(yīng)就案件所涉宅基地違規(guī)向土地行政主管部門發(fā)出司法建議，同時判決確認(rèn)合同無效，并按無效合同的法律規(guī)定明確雙方當(dāng)事人的責(zé)任。4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認(rèn)無效的處理中華人民共和國物權(quán)法第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生法律效力”。一般而言，人民政府征收決定發(fā)生法律效力后，相關(guān)征收實施單位才與被征收人簽訂征收補償協(xié)議，而此時，依據(jù)法律的規(guī)定，被征收房屋的物權(quán)已移轉(zhuǎn)至作出征收決定的人民政府享有，因此，若相關(guān)當(dāng)事人就該房屋的轉(zhuǎn)讓所簽買賣合同在此時被確認(rèn)無效，則會出現(xiàn)買受人返還房屋不能的情形。在此前提下，對該類糾紛的處理則應(yīng)遵循以下原則：緣于買受人取得宅基地違法，則其僅對宅基地上房屋相關(guān)建筑裝飾材料享有相應(yīng)權(quán)利，因此，其僅得就建筑裝飾材料部分的對應(yīng)價值在征收補