【商業(yè)模式】某旅游商業(yè)房地產項目的商業(yè)模式.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632某某旅游商業(yè)房地產項目的商業(yè)模式一、XX項目商業(yè)模式的特點本項目的商業(yè)模式為“旅游商業(yè)房地產區(qū)域開發(fā)”模式，如下圖所示：此模式形成了以區(qū)域開發(fā)為總體指導，旅游和商業(yè)房產的完好結合；建立了以旅游為靈魂，以招商建設、商業(yè)房產及旅游開發(fā)經營為運作手段的最佳模式；通過景點打造、景觀打造，文化氛圍營造、自然環(huán)境保護、公共空間配置等完成了區(qū)域環(huán)境打造；最終由主題多元的空間規(guī)劃和功能布局承載體現(xiàn)。通過旅游為商業(yè)房產提供市場支撐，商業(yè)房產功能吸引旅游增長的關系互動，旅游主題的打造，充分拓展出市場空間，營造了旺盛的人氣，增強了整個區(qū)域的吸引力，甚至輻射到了周邊，并與周邊形成了良好的競和關系；提升了整個地塊的土地、房產價值；改善提升了項目地塊的環(huán)境；所設計的交叉運作、滾動開發(fā)模式最大程度的緩解了時間和資金壓力；所設計的多元主題商業(yè)房產的概念，舒緩了商業(yè)房產市場消解的壓力；所設計的投資回收結構最小化開發(fā)商的市場風險、最大程度吸引了項目投資者、房產投資者、經營者，并巧妙的使部分房產投資者成為游客的一部分。整個模式為通過吸引游客流、增加游客流停滯時間、增加物流，轉化為現(xiàn)金流。主要的特點體現(xiàn)如下：增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平：天府水鎮(zhèn)建成后，良好的自然環(huán)境、水利博物館、XX大院、XX寺等游玩景點、X街歷史保護區(qū)的文化氛圍、渾然一體的水景、雅致的小品、體現(xiàn)人文氣息的廣場節(jié)點、可悠閑漫步的步行街、濱江的休閑區(qū)、考慮周全的配套服務設施，將大大增加對游客的吸引力。項目內容將吸引參觀XX景區(qū)的游客停駐以及XX市的休閑度假市場游客，加上其它一日游的游客運營第一年的游客量應達到470萬左右，休閑旅游綜合消費的模式對游客有著相當?shù)奈?。與周邊的景區(qū)互動明確而有效：此模式是對周邊景區(qū)功能的延伸和補充。對游玩XX景區(qū)的游客而言，X街歷史保護區(qū)及水景等可視為旅游活動的一部分，成為旅游功能的延伸；而大面積的商業(yè)房產為游客提供了檔次齊全的餐飲、住宿、交通、購物、娛樂等休閑功能，觀光之外的所有活動都可以在此項目區(qū)內進行，游客可以以此為據(jù)點，停駐幾日游玩周邊景點；對在XX山度假的游客而言，此項目區(qū)提供了內容豐富、便利的功能服務，可選擇在此娛樂、購物消費而在青城山住宿，事實上XX山及周邊的旅游房地產也為項目區(qū)消解了一部分游客的住宿。通過此模式的設計，項目區(qū)與周邊景區(qū)形成了共贏的關系。土地房產增值效應明顯有序：此模式通過旅游環(huán)境整體打造積聚人氣，選用商業(yè)房產的業(yè)態(tài)將人氣轉化為消費，運用投資概念降低開發(fā)風險和營造人氣，使得該項目地塊的土地和房產能在較短的時間內升值，或者說在項目還未運營前即開始增值。但如果不是此模式而是采用旅游住宅房產的模式，則房產的售價很難迅速增值，或者連成本都難以維持。提升環(huán)境質量：優(yōu)越舒適的旅游環(huán)境是該項目的首要賣點。此模式對環(huán)境打造的投入和環(huán)境保護要求很高。從景觀打造，水治理，綠地，廣場面積，容積率，建筑風格、環(huán)保設施、污染整治、項目區(qū)內人的環(huán)境保護意識等整體上都有相應的規(guī)定，以做到整個環(huán)境的提升。滾動開發(fā)有效運用規(guī)劃、營銷、資金、資本四重杠桿：從空間規(guī)劃上看，開發(fā)的順序X街XX休閑一期入口區(qū)餐飲區(qū)XX休閑二期產權酒店水利博物館別墅區(qū)國際接待區(qū)，呈現(xiàn)出一個閉合的環(huán)形，從聚集人氣吸引游客、休閑娛樂功能的齊備、資產實力提高、現(xiàn)金流創(chuàng)造等方面看，項目開發(fā)順序安排合理；項目拆遷和開發(fā)難度體現(xiàn)為從易到難。由下圖可知，靜態(tài)投資為16億的項目，通過此模式動態(tài)投資為5個億，由于投資概念的融入，在建設期項目自身就有著很好的現(xiàn)金流；建設期為4年，平均每年建成9萬平米；使開發(fā)商的運作風險和資金風險最小化；滾動開發(fā)模式也使市場消解得到了一定的時間間隔，降低了市場風險。多元主題：在整個項目區(qū)的功能劃分和布局安排確定為餐飲、住宿、交通、購物、娛樂、游玩、公共支持系統(tǒng)之后，對于每項功能應采用什么樣的業(yè)態(tài)，市場地位的檔次等應遵從多元主題的概念。這主要出于項目地區(qū)內功能主題的多樣性和讓市場無形之手自身選擇合適的業(yè)態(tài)，合理配置資源的考慮。整個項目的商業(yè)面積29萬平米，達整個項目的75%，開發(fā)成本達14億。如此大的總量面積，盡管采用逐年開發(fā)的模式，如果簡單的規(guī)劃出單一主題，可能讓市場很難消解，而且游客的多樣性、復雜有趣的消費心理也很難接受。投資回收結構：此模式強調區(qū)域開發(fā)的理念，在嚴格按照空間規(guī)劃和功能布局要求，限制售價的前提下，區(qū)域運營商為國際接待區(qū)、XX美食餐飲區(qū)、XX休閑娛樂區(qū)或產權酒店等項目引入優(yōu)質項目投資者，由一流的酒店、賓館、旅游娛樂開發(fā)商來建設或經營。商業(yè)房地產有四種模式，分別為開發(fā)商自己經營、開發(fā)商自己出租、開發(fā)商直接賣給經營者、開發(fā)商賣給投資者，由投資者出租給經營者。這四種模式分別在現(xiàn)金流回收周期、經營風險、升值收益、開發(fā)商經營能力要求、物業(yè)管理能力要求、開發(fā)目的等方面各異，開發(fā)商就自己項目不同的要求和實際情況采用最經濟的模式。如下圖所示，此模式降低了區(qū)域運營商的融資難度，減少了資金成本，縮短了開發(fā)投資回收時間：部分子項目有條件的引入優(yōu)質項目投資者，迅速提升了整個區(qū)域的土地房產價值，使現(xiàn)金流回收周期縮短，降低了整個區(qū)域開發(fā)運作的風險；引入旅游商業(yè)房產投資者，既向房產投資者融資又使其成為穩(wěn)定客流，讓商業(yè)房產投資者與之共擔風險，因為如此大面積的商業(yè)房產總量，其銷售存在一定的風險。此模式有可能會增加經營者的成本，如果項目區(qū)的游客流量達到一定規(guī)模，對經營者而言此成本則可以接受。二、商業(yè)模式的弱點：該項目投資額度大，實際擔負城市改造與發(fā)展任務，土地拆遷成本比例達52%，運營商收益與土地拆遷成本呈明顯的負相關。如果維持如此高昂的土地拆遷成本，政府不做土地補償，開發(fā)商的收益低，機會成本巨大。此模式過度關注開發(fā)風險的規(guī)避，可能會損失項目升值帶來的利益。建議結合運營商出租的模式，為以后的升值預留一部分空間。此模式對運營商的實際運作管理能力要求很高，對人力資源要求極高。因為開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)都須有專業(yè)、應變的人才協(xié)同合作