前期物業(yè)管理投標(biāo)書.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632凱 旋 世 紀(jì) 前 期 物 業(yè) 管 理（副本）投標(biāo)書投標(biāo)人：南寧市瑞昕物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二八年 五月 十三 日凱旋世紀(jì)前期物業(yè)管理投標(biāo)文件目錄第一部分：凱旋世紀(jì)綜合樓前期物業(yè)管理商務(wù)文件 企業(yè)基本情況：1. 瑞昕物業(yè)綜合情況簡(jiǎn)介；2. 公司法人地位及法定代表證明；3. 所管轄物業(yè)項(xiàng)目的基本情況慨述、管理業(yè)績(jī)；4. 所經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)；5. 企業(yè)檔案管理方式及財(cái)務(wù)管理模式；6. 企業(yè)人力資源管理方式； 投標(biāo)報(bào)價(jià)。 前期物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算。 項(xiàng)目管理機(jī)制架構(gòu)。 授權(quán)委托書。 投標(biāo)承諾書。 投標(biāo)保證金收條復(fù)印件。第二部分：凱旋世紀(jì)綜合樓前期物業(yè)管理技術(shù)文件 前期介入工作方案。 物業(yè)項(xiàng)目的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 公共秩序的維護(hù)管理。 清潔保潔管理服務(wù)。 綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)。 社區(qū)文化便民服務(wù)。第三部分 ：物資及資金保障計(jì)劃第一部分：凱旋世紀(jì)綜合樓前期物業(yè)管理商務(wù)文件第一章 企業(yè)基本情況第一節(jié) 公司簡(jiǎn)介南寧市瑞昕物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱瑞昕物業(yè))是一家從事物業(yè)管理服務(wù)的專職公司，于2004年7月2日正式成立，公司注冊(cè)資金：人民幣50萬(wàn)元，物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)。瑞昕物業(yè)成立伊始就本著“以人為本，不斷超越”的服務(wù)宗旨，力爭(zhēng)為廣大的業(yè)主提供更高效、更快捷、更舒適的物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)。正是因?yàn)樽非蟾咂瘘c(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的行事風(fēng)格，就要求有高素質(zhì)的綜合型人才。目前，在職的員工中(共計(jì)16人)有6人獲得了中級(jí)技術(shù)職稱，占總?cè)藬?shù)的375，獲得建設(shè)廳頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員證書的有7人，占總?cè)藬?shù)的44。除此之外，公司還建立健全了各工作崗位責(zé)任制、工作檢查制度，量化細(xì)化考核標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)肅、認(rèn)真的履行，不斷的促進(jìn)、激勵(lì)員工積極上進(jìn)。目前公司設(shè)有辦公室、人力資源部、企劃部、總工程部、管理處等職能部門，匯聚了一批年輕有活力的優(yōu)秀物管人才。公司中層管理人員大多是從事物業(yè)管理多年，有著較強(qiáng)的綜合領(lǐng)導(dǎo)能力及豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司定期對(duì)全體員工進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)、服務(wù)技能常識(shí)、法律法規(guī)知識(shí)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、日常管理等進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷提升服務(wù)水平及服務(wù)質(zhì)量，更好的為業(yè)主服務(wù)。第二節(jié) 管理業(yè)績(jī)、項(xiàng)目基本情況及管理經(jīng)驗(yàn)【承管的樓盤風(fēng)采】南寧市合泰興房地產(chǎn)在西鄉(xiāng)塘區(qū)傾力打造的精品住宅社區(qū)萬(wàn)宇苑地址：西鄉(xiāng)塘區(qū)秀廂大道東段29號(hào)占地面積：20000項(xiàng)目類型：商住混合項(xiàng)目基本情況：由一棟十六層的小高層商住樓和一幢半圍合式的多層住宅組成,共188戶,其中高層104戶,多層84戶.1. 在管理該小區(qū)過(guò)程中，我們運(yùn)用先進(jìn)的管理模式，有針對(duì)性地開展工作，了解業(yè)戶需求，提供個(gè)性化服務(wù)和精品服務(wù)。2. 鍛造素質(zhì)優(yōu)良的學(xué)習(xí)型員工隊(duì)伍，推行“全方位式”的員工培訓(xùn)機(jī)制。3. 推行“管業(yè)助理”嶄新服務(wù)方式。4. 倡導(dǎo)“開放式”的服務(wù)理念。5. 提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù)。6. 構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)-管理服務(wù)中心。7. 管理體系的全面整合和提升，以客戶為中心，以流程為導(dǎo)向開展服務(wù)工作。8. 致力于共用設(shè)施設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)。第三節(jié) ：企業(yè)檔案管理方式及財(cái)務(wù)管理模式企業(yè)檔案管理方式：建立完整的小區(qū)建筑竣工資料，建立小區(qū)住戶檔案，建立日常管理檔案，在保管方面，建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室，設(shè)專人保管。財(cái)務(wù)管理模式： 建立財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)支票、現(xiàn)金的管理，明確各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開支權(quán)限，對(duì)正常房產(chǎn)、水電維修及環(huán)衛(wèi)綠化等工程開支，必須編制用款計(jì)劃，分列明細(xì)金額。第四節(jié)：企業(yè)人力資源管理方式企業(yè)人力資源管理方式：人力資源是企業(yè)發(fā)展最重要的資本，也是企業(yè)賴以生存的生命力，物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵在于人才優(yōu)勢(shì)，故建立“優(yōu)勝劣汰、激勵(lì)型的用人機(jī)制，強(qiáng)化人力資源的競(jìng)爭(zhēng)力”至關(guān)重要，是實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的基本保障。所以，嚴(yán)把選聘關(guān)，規(guī)范人員選用、招聘程序。注重系統(tǒng)性的全員培訓(xùn)。建立有效的業(yè)績(jī)考評(píng)體系和激勵(lì)機(jī)制。第五節(jié)：法人地位及法定代表人證明一、 營(yíng)業(yè)執(zhí)照（正副本）二、 資質(zhì)證書三、 法人代表證書四、 組織機(jī)構(gòu)代碼證（正副本）五、 稅務(wù)登記證明六、 授權(quán)委托書。七、 投標(biāo)承諾書。八、 投標(biāo)保證金收條復(fù)印件。（附后） 第二章：投標(biāo)報(bào)價(jià)前期物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算。 物業(yè)管理費(fèi)用價(jià)格建議住宅物業(yè)管理費(fèi)：1.70元/M2/月（含電梯維保費(fèi)） 商鋪物業(yè)管理費(fèi)：3.00元/M2/月（含電梯維保費(fèi)）停車場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)：0.85元/M2/月電梯電費(fèi)： 元/月/戶（按實(shí)際發(fā)生電費(fèi)進(jìn)行公攤）城市垃圾處理費(fèi)：按政府規(guī)定執(zhí)行。公共水、電費(fèi)公攤： 元/戶（按實(shí)際發(fā)生水、電費(fèi)進(jìn)行公攤）加壓費(fèi)： 元/度（按實(shí)際發(fā)生電費(fèi)進(jìn)行公攤）l 前期物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算。 物業(yè)管理費(fèi)用收入測(cè)算管理內(nèi)容管理面積（M2）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月收入(元)年收入(元)住宅20335.321.7034570.04414840.53商鋪4477.983.0013433.94161207.28車位服務(wù)費(fèi)2198.000.851868.3022419.60合計(jì)49872.28598467.36項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用支出明細(xì)一人員工資序號(hào)項(xiàng) 目人數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)月工資合計(jì)(元)年工資合計(jì)(元)1主任12000.002000.002管理員（含收費(fèi)員）2900.00 1,800.00 3工程主管11400.001400.004工程人員3900.00 2,700.00 5保安隊(duì)長(zhǎng)11，300.001，300.006保安領(lǐng)班31，000.00 3,000.00 7保安員10900.00 9,000.00 8保潔綠化主管11，100.001，100009保潔員(兼綠化)7650.00 4550.00 小計(jì)2926850.00二福利費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)平均每月費(fèi)用每年合計(jì)1福利費(fèi)工資總額的14%3759.002勞保費(fèi)在職員工社保的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提28%7518.003員工意外傷害險(xiǎn)100元/人/年（保安領(lǐng)班以下）183.334員工服裝費(fèi)用夏冬各一件衣服725.00 小計(jì)12185.33三行政辦公費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1電話費(fèi)辦公話費(fèi)150.00 2員工培訓(xùn)費(fèi)綜合測(cè)算100003辦公費(fèi)購(gòu)辦公用品、印刷費(fèi)、書報(bào)資料、辦公水電費(fèi)等200.00 小計(jì)450.00 四清潔綠化費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1化糞池清理費(fèi)每年清理12次250.00 2環(huán)境消殺滅蟲害每年約23次100.00 3清潔費(fèi)用購(gòu)清潔工具用品/耗品150.00 4綠化費(fèi)用購(gòu)綠化工具用品/耗品100.00 小計(jì)600.00 五公共設(shè)施保養(yǎng)費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1消防設(shè)施保養(yǎng)綜合測(cè)算150.00 2供配電、照明系統(tǒng)保養(yǎng)綜合測(cè)算250.00 3給排水系統(tǒng)保養(yǎng)綜合測(cè)算250.00 4其它配套設(shè)施維修費(fèi)綜合測(cè)算250.00 小計(jì)900.00 六電梯維保費(fèi)1電梯日常維保費(fèi)綜合測(cè)算200002電梯年檢費(fèi)綜合測(cè)算600.003專業(yè)維保費(fèi)綜合測(cè)算200000小計(jì)2800.00七保安費(fèi)用1保安員訓(xùn)練費(fèi)綜合測(cè)算80002保安器械維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算100003保安用品綜合測(cè)算10000小計(jì)28000八其它1節(jié)假日裝飾費(fèi)綜合測(cè)算50.00 2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)綜合測(cè)算200.00 小計(jì)250.00 九企業(yè)管理費(fèi)及稅金序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)平均每月費(fèi)用每年合計(jì)1企業(yè)管理費(fèi)總支出的10%4431.532法定稅費(fèi)以上支出的5.7%2525.97小計(jì)6957.50十以上支出合計(jì)51272.83 項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用收支盈虧測(cè)算序號(hào)開支項(xiàng)目月費(fèi)用（元）年費(fèi)用（元）1人員工資26850.00322200.002福利費(fèi)用12185.33146223.963行政辦公費(fèi)用450.005400.004清潔綠化費(fèi)用600.007200.005公共設(shè)施保養(yǎng)費(fèi)用900.0010800.006電梯維保費(fèi)2800.0033600.007保安費(fèi)用280003360.008其它250.003000.009企業(yè)管理費(fèi)及稅金6957.5083490.0010合計(jì)51272.83615273.9611物業(yè)費(fèi)收入49872.28598467.36收支差額-1400.55-16806.60增收節(jié)支措施：從收支測(cè)算中得出，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)存在虧損的，我們將通過(guò)以下方式來(lái)進(jìn)行大力拓展，開源節(jié)流，把項(xiàng)目虧損轉(zhuǎn)變?yōu)槲⒗?。?）通過(guò)拓寬物業(yè)管理延伸服務(wù)范圍，積極開展多種經(jīng)營(yíng)及便民服務(wù)等有償服務(wù)，增加物業(yè)管理收入；（2）在公共部位進(jìn)行一定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。外圍廣告由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)收入補(bǔ)貼管理費(fèi)不足。（3）地下停車場(chǎng)管理需提取40%的停車費(fèi)補(bǔ)貼管理費(fèi)不足。收取外圍臨時(shí)停車費(fèi)補(bǔ)充管理費(fèi)不足。（4）定崗定員，合理配置，倡導(dǎo)一專多能，節(jié)省人員開支等經(jīng)費(fèi)。 (5) 我們將嚴(yán)格進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)開支，厲行節(jié)約、管好業(yè)戶的每一分錢，堅(jiān)決杜絕鋪張浪費(fèi)。管理處在保證小區(qū)業(yè)主安心、滿意的同時(shí)，積極開源節(jié)流，用最低成本向客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。第三章：項(xiàng)目管理機(jī)制架構(gòu)主任1人事務(wù)部2人工程部4人保潔綠化部8人保安部14人 針對(duì)該小區(qū)規(guī)模較小特點(diǎn)，我司結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，全面提升服務(wù)質(zhì)量。我們將充分運(yùn)用先進(jìn)的管理模式以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性地開展工作，了解業(yè)戶需求，提供個(gè)性化服務(wù)和精品服務(wù)，對(duì)可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行前期預(yù)付，使管理處推出的各項(xiàng)管理服務(wù)措施更加切合業(yè)戶的需求。在實(shí)踐中，推出了“全方位式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)即管理服務(wù)中心，強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提，將內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化，服務(wù)中心是管理處的指揮調(diào)度中心及信息中心，業(yè)戶的服務(wù)需求匯總到服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理，然后再反饋到業(yè)戶。附件授權(quán)委托書 茲授權(quán)委托我公司負(fù)責(zé)人 ，身份證號(hào)碼為： ，代表我公司全權(quán)處理凱旋世紀(jì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的一切相關(guān)事宜，并參加現(xiàn)場(chǎng)答辯。我公司職員 ，擬任命為凱旋世紀(jì)物業(yè)管理處主任，身份證號(hào)碼為： ，現(xiàn)委托其代表我公司全權(quán)處理凱旋世紀(jì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的一切相關(guān)事宜，并參加現(xiàn)場(chǎng)答辯。法人代表簽字：（蓋公章）二八年 月 日附件投標(biāo)承諾書 我公司自愿參加凱旋世紀(jì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，交納投標(biāo)保證金 伍千元整（￥5000.00），并作以下承諾：1. 保證遵守招投標(biāo)工作的各項(xiàng)規(guī)定，保證按照招標(biāo)文件的要求參與投標(biāo)活動(dòng)，無(wú)任何不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為；2. 保證無(wú)中途退標(biāo)的行為；3. 保證中標(biāo)后30日與招標(biāo)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；如中標(biāo)后未與招標(biāo)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，每逾期一日，向招標(biāo)人支付500元的違約金。4. 如有違法上述任一條款，招標(biāo)人可依據(jù)文件規(guī)定沒(méi)收投標(biāo)保證金。同時(shí)，我公司向招標(biāo)人支付雙倍投標(biāo)保證金的違約金。 南寧市瑞昕物業(yè)管理有限責(zé)任公司（蓋公章） 二八年 月 日第二部分：凱旋城綜合樓前期物業(yè)管理技術(shù)文件第一節(jié)：前期介入工作方案。前期介入服務(wù)工作的內(nèi)容包括下列各項(xiàng)：序號(hào)前期介入服務(wù)工作內(nèi)容提交工作建議書時(shí)間需甲方配合事項(xiàng)1平面空間規(guī)劃建議及意見(jiàn)整合前期物業(yè)服務(wù)合同簽署后一個(gè)月內(nèi)提供平面圖紙及各項(xiàng)建設(shè)參數(shù)2暗敷工程跟蹤建議前期物業(yè)服務(wù)合同簽署后跟隨工程進(jìn)度提供相關(guān)圖紙及參數(shù)3標(biāo)牌指引系統(tǒng)建議項(xiàng)目主體裝修竣工后一個(gè)月內(nèi)提供相關(guān)圖紙及參數(shù)4停車場(chǎng)管理控制建議停車場(chǎng)主體竣工后一個(gè)月內(nèi)提前半個(gè)月通知并提供相關(guān)圖紙及參數(shù)5有關(guān)廢品存放及垃圾清運(yùn)的管理建議交房給業(yè)主前一個(gè)月內(nèi)提供相關(guān)圖紙及參數(shù)6有關(guān)綠化方案的建議前期物業(yè)服務(wù)合同簽署后三個(gè)月內(nèi)提供相關(guān)圖紙資料7公共區(qū)域裝飾裝修建議項(xiàng)目開始裝修前一個(gè)月內(nèi)提前半個(gè)月通知乙方并提供相關(guān)圖紙及參數(shù)8有關(guān)物業(yè)節(jié)能措施的建議前期物業(yè)服務(wù)合同簽署后一個(gè)月內(nèi)提供平面圖紙及各項(xiàng)建設(shè)參數(shù)9業(yè)主臨時(shí)公約文本的提供前期物業(yè)服務(wù)合同簽署后一個(gè)月內(nèi)10裝修手冊(cè)、業(yè)主公約、停車協(xié)議等文本的提供交樓前一個(gè)月內(nèi)11臨時(shí)場(chǎng)地租用協(xié)議文本的提供12業(yè)主信息表文本的提供售樓部提供業(yè)主信息13業(yè)主房屋預(yù)驗(yàn)收提供相關(guān)圖紙及參數(shù)14設(shè)備、設(shè)施驗(yàn)收提供相關(guān)圖紙及參數(shù)第二節(jié)：物業(yè)項(xiàng)目的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范1. 基本要求n 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 n 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。 n 物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。 n 制定完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等）；建有完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）；有完善的物業(yè)管理方案，對(duì)各管理和服務(wù)人員進(jìn)行考核；廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理（業(yè)主檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理、日常管理等）。n 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。n 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá)100%。n 在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專題活動(dòng)；每年組織1次以上的社區(qū)活動(dòng)。n 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。n 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。 n 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)勸阻和報(bào)告。 n 采取多種形式如電話、走訪、座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于50%；每年至少2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的處理率達(dá)98%以上。 n 獲得南寧市組物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目稱號(hào)，或制訂相應(yīng)的爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃。 2. 房屋管理n 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完整準(zhǔn)確。 n 每年2次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）的決定組織維修。 n 每周1次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢查，門、窗開閉靈活，無(wú)異常聲響；門窗玻璃無(wú)破碎。每年3次以上(雨季前須安排1次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通；雨季前1個(gè)月要對(duì)屋頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)做出專項(xiàng)維修計(jì)劃，與委托方或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商安排專項(xiàng)維修。 n 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 n 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。n 墻體表層無(wú)剝落，面磚、地磚平整不起殼、無(wú)遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；墻面無(wú)明顯污跡。n 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。n 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí)；每月檢查1次，保證標(biāo)識(shí)清晰完整。 3. 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)n 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率98%以上，急修及時(shí)率達(dá)100%。n 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄準(zhǔn)確、完整，并按國(guó)家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。n 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。n 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))的決定，組織維修或者更新改造。n 每年保養(yǎng)1次水泵，泵房整潔，每年不少于2次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。n 保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的安全使用許可證；有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。電梯發(fā)生一般故障的，2小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員到現(xiàn)場(chǎng)修理；發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。如因電梯門無(wú)安全關(guān)閉裝置、無(wú)自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或無(wú)緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛，或由業(yè)主要求專人 消防泵每月啟動(dòng)1次并作記錄，每年保養(yǎng)1次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每月巡查1次，保持消防栓箱內(nèi)各種配件完好；每月檢查報(bào)警功能是否正常；按照消防部門的要求對(duì)火災(zāi)探測(cè)器進(jìn)行檢測(cè)；每年1次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并作1次放水檢查；每月檢查1次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 n 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 n 不定期巡查路面、井蓋、休閑椅等，健身設(shè)施隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的，一周內(nèi)修復(fù)。保持道路和路面平整無(wú)破損、無(wú)積水；保持景觀原貌，保證室外器械、設(shè)施的安全使用（需更換除外）。每周1次巡視檢查噴水池、水泵及其它附屬設(shè)施，保證其正常運(yùn)行。重大節(jié)日前應(yīng)對(duì)景觀設(shè)施進(jìn)行安全、功能檢查，保證節(jié)日期間各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)行正常。主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。n 路燈、樓道燈完好率不低于95%。損壞的應(yīng)在48小時(shí)內(nèi)修復(fù)。 n 對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。4. 協(xié)助維護(hù)公共秩序n 公共秩序維護(hù)人員受過(guò)相關(guān)安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能培訓(xùn)，持證上崗；以中青年為主，身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，體態(tài)良好；每周定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn)，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，能恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對(duì)護(hù)衛(wèi)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行實(shí)戰(zhàn)演練；上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，器械佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；當(dāng)值時(shí)坐姿挺直，站崗時(shí)不倚不靠；會(huì)講普通話；配備對(duì)講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。n 物業(yè)區(qū)域各出入口24小時(shí)值班，并有詳細(xì)交接班記錄；對(duì)不熟悉人員進(jìn)入，可通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)系業(yè)主，決定是否放行；對(duì)裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理，對(duì)其他勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車輛實(shí)行證、卡管理；保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通；對(duì)大型物件搬出進(jìn)行記錄。n 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每2小時(shí)巡查一次，重點(diǎn)部位增加巡邏頻次，有巡邏記錄；在遇到異常情況或住戶緊急求助時(shí)，巡邏人員5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并采取相應(yīng)措施。n 設(shè)有監(jiān)控中心的，應(yīng)對(duì)控制設(shè)備做好維護(hù)保養(yǎng)，并保證24小時(shí)開通，監(jiān)控人員不得擅離職守。 n 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，每年應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。n 物業(yè)區(qū)域地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序；有專職人員巡視和協(xié)助停車事宜。收取車輛看管費(fèi)的車庫(kù)24小時(shí)有專人管理，車庫(kù)內(nèi)配置道閘和監(jiān)視系統(tǒng)，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，照明、消防器械配置齊全，車輛停放有序；車庫(kù)場(chǎng)地每日清潔1次，無(wú)滲漏、無(wú)積水，通風(fēng)良好；無(wú)易燃、易爆等物品存放。5. 保潔服務(wù)n 保持路面、綠地目視干凈,地面垃圾滯留時(shí)間不能超過(guò)2小時(shí)；明溝無(wú)雜物，無(wú)積水；宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌每日擦拭1次，目視無(wú)灰塵、明亮清潔。n 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，有專人管理，垃圾封閉存放,每日清理1次；保持垃圾桶及周圍清潔、無(wú)異味；垃圾箱、房整潔、干凈、無(wú)異味；消毒滅害措施完善。 n 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每天清理次，每日擦拭次；箱（桶）無(wú)滿溢、無(wú)異味、無(wú)污跡。n 雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。n 樓道每日清掃1次，走道、門廳、樓梯地表面、接縫、角落、邊線等處潔凈，地面干凈有光澤，無(wú)垃圾、雜物、灰塵、污跡、劃痕等現(xiàn)象，保持地面材質(zhì)原貌。n 樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每日擦試1次，保持干凈、光亮、無(wú)灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持表面干凈，無(wú)灰塵、無(wú)污漬。n 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。n 走廊、樓梯窗玻璃每周清潔1次，門廳玻璃每日擦拭1次，保持潔凈、明亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡。n 天臺(tái)、屋頂每月清掃1次，無(wú)垃圾堆積。n 電梯轎廂保持表面光亮、無(wú)污跡，轎廂壁無(wú)浮灰，不銹鋼表面光亮、無(wú)污跡。n 大理石地面、墻面每年養(yǎng)護(hù)2次以上。 6. 綠化養(yǎng)護(hù)管理n 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無(wú)侵占現(xiàn)象。n 綠地內(nèi)植物群落、層次明顯。n 花草樹木定期修剪，目視外觀長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)雜草，無(wú)病蟲害，每年打藥不少于2次。死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽，無(wú)黃土裸露。n 綠地植物存活率98%。 n 綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持長(zhǎng)年基本完好。第三部分 ：物資及資金保障計(jì)劃第一節(jié) 物業(yè)管理前期開辦費(fèi)物業(yè)管理開辦費(fèi)用明細(xì)表：（1）物資裝備費(fèi)用（開發(fā)商提供）一、行政物資裝備序號(hào)物品名稱數(shù)量單價(jià)金額備注1辦公桌3400.00 12002電腦16000.00 60003對(duì)講機(jī)2850.00 1700.00 4電話1200.00 2005檔案柜2650.00 1300.00 小計(jì)10400.00二、工程物資裝備序號(hào)物品名稱數(shù)量單價(jià)金額備注1管道疏通機(jī)1900.00 900.00 2對(duì)講機(jī)3850.00 2550.00 3沖擊鉆11200.00 1200004手電鉆1500.00 1200.0056M升降鋁合金梯11300.00 1300.00 62M鋁合金梯1450.00 450.00 7維修工具套裝2150.00 300小計(jì)7900.00三、保安裝備序號(hào)物品名稱數(shù)量單價(jià)金額備注